IV Форум практиков «Инновации. Бизнес. Образование» Информатизация: информационные технологии в сфере управления земельными отношениями г. Ярославль, 21 ноября 2013 г.

1. Информационная система обеспечения
градостроительной деятельности – как источник
данных для формирования налогооблагаемой
базы
Томилин Вячеслав
ООО НВЦ «Интеграционные технологии»
IV Форум практиков «Инновации. Бизнес. Образование»
Информатизация: информационные технологии в сфере управления
земельными отношениями
г. Ярославль, 21 ноября 2013 г.

2. ИСОГД: Основные понятия
Информационные системы обеспечения
градостроительной деятельности -
организованный систематизированный свод
документированных сведений:
• о развитии территорий, об их застройке,
• о земельных участках,
• об объектах капитального строительства
• и иных необходимых для осуществления
градостроительной деятельности сведений.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 56 п.1)

3. ИСОГД: Основные понятия
Целью ведения информационных систем
обеспечения градостроительной деятельности
является обеспечение органов государственной
власти, органов местного самоуправления,
физических и юридических лиц достоверными
сведениями, необходимыми для осуществления
градостроительной, инвестиционной и иной
хозяйственной деятельности, проведения
землеустройства.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 56 п.3)

4. ИСОГД: Основные понятия
Ведение информационных систем обеспечения
градостроительной деятельности
осуществляется органами местного
самоуправления городских округов, органами
местного самоуправления муниципальных
районов путем сбора, документирования,
актуализации, обработки, систематизации, учета и
хранения сведений, необходимых для
осуществления градостроительной деятельности.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 57 п.1)

5. ГКН: Сведения из ИСОГД
1. В государственный кадастр недвижимости
вносятся следующие сведения об уникальных
характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок,
здание, сооружение, помещение, объект
незавершенного строительства);
3) описание местоположения границ объекта
недвижимости
4) описание местоположения объекта
недвижимости на земельном участке
(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Ст. 7)

6. ГКН: Сведения из ИСОГД
2. В государственный кадастр недвижимости
вносятся также следующие дополнительные
сведения об объекте недвижимости:
7) адрес объекта недвижимости
11) сведения о кадастровой стоимости объекта
недвижимости
12) сведения о лесах, водных объектах и об
иных природных объектах, расположенных в
пределах земельного участка, если объектом
недвижимости является земельный участок;
(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Ст. 7)

7. ГКН: Сведения из ИСОГД
14) разрешенное использование, если объектом
недвижимости является земельный участок;
15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом
или многоквартирный дом), если объектом
недвижимости является здание;
18) назначение сооружения, если объектом
недвижимости является сооружение;
23) год ввода в эксплуатацию здания или
сооружения по завершении его строительства или
год завершения его строительства, если объектом
недвижимости является здание или сооружение;
(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Ст. 7)

8. ГКН: Сведения из ИСОГД
24) сведения о прекращении существования
объекта недвижимости (дата снятия с
кадастрового учета), если объект недвижимости
прекратил существование;
28) проектируемое назначение здания,
сооружения, строительство которых не завершено,
если объектом недвижимости является объект
незавершенного строительства;
(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Ст. 7)

9. ГКН: Сведения из ИСОГД
30) сведения о включении объекта
недвижимости в единый государственный
реестр объектов культурного наследия народов
Российской Федерации, а также сведения об
отнесении объекта недвижимости к выявленным
объектам культурного наследия, подлежащим
государственной охране до принятия решения о
включении его в единый государственный реестр
объектов культурного наследия народов
Российской Федерации или об отказе включить его
в данный реестр
(ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Ст. 7)

10. ИСОГД: Объекты недвижимости
ИСОГД содержит сведения об объектах недвижимости: ЗУ,
зданиях, строениях, сооружениях, объектах незавершенного
строительства.
Эти сведения актуализируются на основе:
• Дежурного топографического плана и результатов
инженерных изысканий
• Данных дистанционного зондирования земли
• Документальных сведений об объектах недвижимости
В силу заявительного принципа постановки объектов
недвижимости на кадастровый учет, сведения ИСОГД об
объектах недвижимости, расположенных на территории
ОМСУ имеют больший объем и уровень актуализации.

11. ИСОГД: Дежурный топографический план

12. ИСОГД: Инженерные изыскания

13. ИСОГД: Данные ДЗЗ

14. ИСОГД: ДЗЗ, ПКК, топографический план

15. Сведения ГКН: степень покрытия города
ЗУ, поставленными на учет

16. Сведения ГКН: степень покрытия города
ЗУ, поставленными на учет

17. ИСОГД: Объекты недвижимости
Выводы:
1. ИСОГД содержит наиболее достоверную информацию
об объектах недвижимости на территории муниципального
образования
2. ИСОГД обладает средством актуализации и
сравнительного анализа этих данных
3. ИСОГД позволяет выявить неучтенные данные об
объектах недвижимости
4. Организация работ по актуализации данных об объектах
недвижимости в составе ведения ИСОГД имеет ключевое
значение
5. Использование сведений ИСОГД для проведения
кадастровых и геодезических работ должно быть
обязательным.

18. ИСОГД: Формирование границ ЗУ
Проекты межевания
Подготовка проектов межевания застроенных
территорий осуществляется в целях установления
границ застроенных земельных участков и границ
незастроенных земельных участков. Подготовка
проектов межевания подлежащих застройке территорий
осуществляется в целях установления границ
незастроенных земельных участков, планируемых для
предоставления физическим и юридическим лицам для
строительства, а также границ земельных участков,
предназначенных для размещения объектов капитального
строительства федерального, регионального или местного
значения.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 57 п.1)

19. ИСОГД: Проекты межевания
Проекты межевания: проектирование границ ЗУ

20. Автоматизация учета и актуализации
адресной информации, как реестровой,
так и пространственной для адресуемых
объектов, а так же установка
соответствие месторасположения
объекта недвижимости адресу,
зарегистрированному в адресном
реестре.
Основные автоматизированные
функции АИСОГД в части ведения
Адресного реестра ОМСУ:
1. Функция учета и регистрации адресов;
2. Синхронизация реестровых данных по адресной информации с
семантическими данными пространственного объекта;
3. Актуализация «Адресного реестра» и «Адресного плана»;
4. Хранение адресной истории об объекте адресации.
Адресный реестр в АИСОГД

21. Автоматизация формирования
следующих документов:
• Документ о присвоении
постоянного адреса;
• Документ о присвоении
предварительного адреса;
• Документ о выверке адреса;
• Документ об изменении адреса;
• Документ об аннулировании адреса;
Автоматизация технологических процессов:
1. Технологический процесс присвоения постоянного адреса;
2. Технологический процесс присвоения предварительного адреса;
3. Технологический процесс изменения адреса;
4. Технологический процесс аннулирования адреса.
Адресный реестр в АИСОГД

22. Адресный реестр: основные проблемы
• Ведение адресного реестра не всегда осуществляется
ОМСУ, во многих ОМСУ отсутствуют адресные планы.
• Ведение адресного реестра ОМСУ определяется
местным нормативно-правовым актом.
• Порядок, принципы ведения адресного реестра в
различных ОМСУ далеко не всегда одинаковы.
• Структура адресной информации в различных ОМСУ
может (и достаточно часто отличается) даже в пределах
одного Субъекта.
• Процедура агрегации адресной информации (адресных
планов и реестров) ОМСУ на уровне Субъекта РФ, как
правило, отсутствует.

23. ИСОГД: Назначение и ограничения
Виды разрешенного использования ЗУ,
ограничения по использованию ЗУ определяются
документами территориального планирования
(генеральными планами) и градостроительного
зонирования (правилами землепользования и
застройки), утверждаемыми ОМСУ, и являются
неотъемлемой частью ИСОГД.
Применительно к отдельному земельному участку,
данная информация содержится в
градостроительном плане ЗУ, который также
утверждается ОМСУ, подготавливается и
размещается в ИСОГД.

24. ИСОГД: Классификатор видов
функционального использования

25. ИСОГД: Назначение и ограничения
Основные проблемы:
• Отсутствует нормативно закрепленная классификация и
параметризация видов разрешенного использования.
• Отсутствует связь между видами разрешенного
использования в различных документах, утвержденных в
различных муниципальных образованиях.
• Назначение объекта на стадии подготовки ЗУ, виды его
разрешенного использования, и его назначение на
стадии постановки на учет в ГКН могут отличаться,
причем достаточно сильно.
• ГКН не предусматривает учет градостроительных
ограничений использования объектов недвижимости.
• ОМСУ не учувствует в процессе изменения вида
разрешенного использования ЗУ в ГКН.

26. Кадастровая оценка: данные
Государственная кадастровая оценка проводится в
отношении объектов недвижимости, учтенных в
государственном кадастре недвижимости.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке, формируется и
предоставляется заказчику работ по определению
кадастровой стоимости по его запросу…
При формировании перечня указываются количественные и
качественные характеристики объектов недвижимости,
необходимые для проведения государственной кадастровой
оценки и содержащиеся в государственном кадастре
недвижимости, а также в иных фондах данных, базах
данных и документах, имеющихся в распоряжении органа
кадастрового учета.
(ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» Статья 24.13. )

27. Кадастровая оценка: методика
В случае образования нового или включения в
государственный кадастр недвижимости сведений о ранее
учтенном земельном участке в границах существующего
населенного пункта кадастровая стоимость определяется
путем умножения значения удельного показателя
кадастровой стоимости земель соответствующего вида
разрешенного использования для кадастрового квартала
населенного пункта, в котором расположен земельный
участок, на площадь земельного участка.
(2.1.3. Методические указания по определению кадастровой стоимости
вновь образуемых земельных участков и существующих земельных
участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного
использования или уточнения площади земельного участка
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222)

28. Кадастровая оценка: методика
Нельзя не отметить тот факт, что ФЗ-135, де-юро, исключает
возможность использования сведений ИСОГД при
кадастровой оценке, т.к. ИСОГД не может быть
классифицирована как фонд или база данных, имеющаяся
в распоряжении органа кадастрового учета.
По сути, в действующей методике, используются следующие
основные параметры:
- принадлежность ЗУ к определенной категории земель;
- вид(ы) разрешенного использования ЗУ
- площадь ЗУ
Как следствие, кадастровая стоимость совершенно далека
от реальной рыночной стоимости земель, которая (об этом
говорит и общемировая практика и здравый смысл) напрямую
зависит от градостроительной ценности территории.

29. Кадастровая оценка: методика
Сложилась ситуация, когда в основу оценки принят
вид разрешенного использования земельного
участка, а не его местоположение.
По смыслу утвержденной кадастровой оценки
земельный участок, на котором предполагается
разместить, например, гостиничный комплекс, при
равных условия площади, независимо от того, где он
расположен – на участке, обеспеченном
инфраструктурой в центре муниципального
образования или на его окраине и без
инфраструктуры, будет стоить одинаково.

30. Пример кадастровой оценки: г. Ростов
По утвержденной кадастровой оценке земель, земля,
занятая под гостиницу в центре Ростова (вверху) стоит
столько же, сколько стоит земля, занятая аналогичным
объектом на «Кубе» (район массовой жилой застройки 70-х
90-х г.г. XX в).*
*Анализ современного состояния зарегистрированных прав собственности на землю и объекты недвижимости на территории
исторического центра городского поселения город Ростов, определенной, как территория реализации Проекта «Ростов – духовный
центр России», НКО «Фонд «Институт проблем устойчивого развития городов и территорий»

31. Основные выводы и предложения
1. ИСОГД является основной системой, используемой ОМСУ
в процессе формирования налогооблагаемой базы
2. Использование сведений ИСОГД должно быть
обязательным для задач землеустройства, межевания,
кадастрового учета объектов недвижимости
3. Использование сведений ИСОГД должно быть
обязательным для проведения всех видов инженерных
изысканий, геодезических работ, работ по
инвентаризации, обязательность сдачи результатов этих
работ в ИСОГД также должна быть обязательным
условием проведения таких работ.
4. Информационное взаимодействие между ИСОГД и ГКН
должно быть полноценным, двусторонним, оперативным.

32. Основные выводы и предложения
5. ОМСУ должны быть замотивированы в процессе ведения
ИСОГД за счет получения результатов от мобилизации
налогооблагаемой базы
6. Необходимо разработать классификаторы видов
разрешенного использования объектов недвижимости,
исключить возможность использования различных видов в
различных документах и системах
7. Необходимо включить ОМСУ в процесс изменения вида
разрешенного использования существующего объекта
недвижимости.
8. Необходимо унифицировать работу с адресным реестром
в различных ОМСУ, нормализовать структуру адресного
реестра, исключить возможность включения в ГКН
информации, не из адресного реестра ОМСУ.