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租屋市場發展
- 13. 13
台灣租賃相關法令與制度現況
◆ 長期以來,政府並未有過住宅租賃政策及住宅租賃專
法
- 台灣政府對租屋市場沒有立場,任其自生自滅,從不介入
- 租賃規範多回歸至民法 ( 普通法 ) 、及未生效力的土地法
- 權利義務規範多依契約自由原則處理,任憑租賃雙方自行
訂定契約內容。
- 政府未訂立租賃契約應記載及不得記載事項
- 長年來只有少數租賃政策(歷年僅租金補貼、租屋平台的政策
)
◆ 政府漠視租賃交易產生的問題,消極處理租賃衍生的
糾紛
- 糾紛處理都回歸一般司法的救濟程序處理,從不介入
- 訴訟機制:曠日廢時、耗費成本,一般住宅租賃很少採用
- 調解機制:無明確約束力,若一方當事人不出席或不同意
則無結果。
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.民法對租賃雙方權益僅為一般性規定:過多灰色地帶
.. 適用對象:所有租賃行為;汽車、衣物…
.. 預設租賃雙方當成對等的諦約關係
.. 主張契約自由原則
.. 並未針對住宅租賃的特性量身訂做
.土地法立法精神相對保障承租人,但未能與時俱進。
.國外立法觀點:出租人與承租人在經濟實力、市場地位
、租約利益等方面明顯不對等,在住宅租賃專法傾向保
護承租人;而採勞動法規、消費者保護法之保障弱勢者
的精神,而非採契約自由原則。
台灣租賃相關法令與制度現況
1. 權益保障(同時保障房東/房客雙方權益)
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§ 〔簽約對象〕
‧ 非所有權人出租之租賃有效性(房東並非房屋所有權人)
‧ 如何規範二房東(或是不允許有二房東),與保障其承租房客權
益?
§ 〔定金/押金/租金調整〕
.定金給付上限、範圍?索回定金?
.如何規範出租人不會任意抵扣押金?
(房東常常因擔心房屋被破壞,或是下期電費太高,而在租賃關
係解除後還預扣押金)
.法律規定:承租人不得任意扣抵押金(押金應不可做為搬遷前
租金抵扣之用,導致出租人事後因追討不到款項,而需自費負擔
水電瓦斯費、修繕等相關費用)
1. 權益保障(同時保障房東/房客雙方權益)
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美國房屋租賃法( Landlord and Tenant Law )
以契約與財產法為基礎;強調出租期間房屋適合居住的
條件:
1. 規範出租人與承租人的權利義務(於租屋專法條文內
規範)
2. 鼓勵出租人與承租人維護與改善出租住宅品質(公共
衛生、安全與防火),強調修繕的權益
3. 排除租屋歧視的保障
1. 權益保障(同時保障房東/房客雙方權益)
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美國房屋租賃法( Landlord and Tenant
Law )
(四)契約結束與搬遷階段
契約結束與搬遷階段涉及告知、押金返還、依法驅離、拋棄等情
況之規定分述如下:
1. 適宜的搬遷通知
.若承租人於到期日之後仍居住該處,且出租人接受下一期房租
,則新的租賃關係將視為定期( month-to-month agreement )租
約。
.對定期租約而言,若承租人欲解除合約,須於已支付房租期限
20 天以前,以書面方式通知出租人,且不包含通知傳送時間,但
出租人亦不得要求超過 20 天以上的事前告知。如果出租人得知承
租人已遷出,且承租人已預付超過 30 天的房租,則承租人無須再
以書面方式告知。
此外,若出租人於 30 天之內將住宅再行出租,則原承租人僅需支
付閒置期間之租金即可。另一方面,若出租人希望承租人遷出該
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美國房屋租賃法( Landlord and Tenant
Law )
2. 押金返還
出租人必須在承租人遷出後 14 天以內,將押金返還或以書面告知保留全
部或部分押金的原因。
若出租人無合理原因扣留押金,經法院判決確立後,則需償還兩倍押金
3. 依法驅離
依法出租人在下列四種情況下得驅離承租人:
(1) 拖欠租金:依房屋租賃法之規定,即使僅拖欠一天,出租人就可提出
三天內付清或要求搬遷的通知。
如果承租人於三天內支付該項金額,則出租人必須接受且不得驅離承租人
,但出租人有權拒絕承租人以先行支付部分租金方式的要求。
(2) 違反租賃契約規定:若承租人違反合約條文(如規定禁養寵物卻飼
養),出租人即可發出 10 天內改善或遷出的通知,若承租人於 10 天後
仍繼續違約行為,則出租人有權將其驅離。
(3) 進行違法行為或製造公害:如果承租人於出租住宅內進行違法行為或
製造嚴重公害,出租人可提出三天內遷出的通知,承租人不得拒絕亦無權
以改善的方式要求繼續居住。
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■ 加拿大住宅法庭制度:安大略省租賃裁判所
安大略租賃裁判所是根據 1998/6/17 宣佈之 The Tenant Protect Act ( 簡稱
TPA) 所成立的, TPA 是一全面性的組合來處理平衡房東和房客間的權利,主
要有四大目的:
1. 簡化房東和房客之間的關係
2. 平衡雙方需求
3. 建立一有效處理流程以加速處理爭議
4. 建立一符合經濟效益的流程
二、裁定程序
裁判所提供了一個並不是那麼正式的環境來處理雙方爭議,在這個流程之下:
1. 爭議是在法院以外的地方被公開審理
2. 房客可以選擇自行代表或是諮詢現場的法律協助代理人
3. 建議在裁定審理前先進行調解的方式,或是在審理過程中,裁定人覺得爭議
本身適用調解的方式
裁定人有高度的專業性於快速和公平處理的知識及經驗。裁定人由裁判所委派
任命,事先經過一嚴格及競爭的面談和選擇的流程。
裁定人三個月正式聚會一次來討論爭議案件。大部分成員參與各式各樣的委員
會和工作小組,大多數這樣的小組有專業能力提昇的訓練、向 TPA 提供建議案
或是其他的法令相關的關係。
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台北籠民
• 2012 年 10 月 27 日,蘋果日報以頭版報導
「籠民」的處境,引起全國關注。
• 以公寓改裝隔間,或工業廠房改建
• 1 ~ 1.5 坪的雅房,月租 3000-4000 元不等
• 結果:新北市政府強力拆除 ( 但並沒有反
省台灣的居住出了什麼問題 )
蘋果日報 (2012/10/27) 慘 台北籠民 家只比棺材大 [ 連結 ]
影片:年代新聞,【被掏空的台灣】 籠民窄居苦難言
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美國房屋租賃法( Landlord and Tenant Law )
1. 出租人之義務
依房屋租賃法精神,出租人須提供不危害承租人健康與安全住宅單元
(1) 維護建築結構與設施的妥善。
(2) 維護住宅足以合理抵擋氣候之變化。
(3) 提供適合的鎖與鑰匙。
(4) 提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設備。
(5) 提供垃圾清理設備。
(6) 維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。
(7) 除獨棟住宅承租戶自行導致,出租人應維繫住宅不受有害人物
侵擾。
(8) 除正常損壞情況外,住宅單元應維持與承租人遷入時相同品質
(9) 電汽、幫浦、暖氣與其他出租時所提供設備,應持續維持在適
宜使用的狀態
(10) 應將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
(11) 新住戶遷入時應將熱水器設定在華氏 120 度。
(12) 新住戶遷入時應確保火災感應器於可使用狀態。
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美國房屋租賃法( Landlord and Tenant
Law )
2. 承租人之義務
依據房屋租賃法規定,承租人於居住使用階段的義務包含九項:
(1) 支付租金與其他同意支付之款項。
(2) 遵循各級政府制定之相關法令與規定。
(3) 維持住宅的整潔衛生。
(4) 適當處理垃圾廢棄物。
(5) 支付處理不當氣味排放之費用與設備。
(6) 妥善使用幫浦、電汽與暖氣系統。
(7) 不應故意或忽略而造成對住宅的損壞。
(8) 不得破壞住宅或製造公害。
(9) 除正常折舊損壞之外,遷出時應將住宅回復到遷入時的狀態。
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■ 德國租屋制度 -2
.漲租:租金調漲嚴格管制:3年內漲幅不得超過 20 %,若房租上漲超過「合
理價格」 20 %;將構成違法,超過 50 %構成刑事罪。
.租期:德國一般常見的租賃契約也沒有租期限制
.提前解約:房東不得任意解約、驅趕房客
.德國認為不動產是對 GDP 無助的產業,金錢遊戲只是製造泡沫,造成社會及
經濟的動盪,有意識地抑制購屋,導向租屋。
.另德國政策也抑制不動產購屋,從租稅法規到銀行貸款環境,皆不鼓勵買房
個人房屋貸款利息不能抵稅,投資房地產是拿不到政府補貼。
「在德國買房至少支付 20% 至 40% 的頭期款,房貸要綁十到三十年,
房貸戶如果要提前還清房貸,會被銀行罰款,以彌補損失的貸款利息收入。」
種種規定都增加房屋持有成本。
★ 德國政府控制房地產投機的手段完善,藉由市場機制、法律、租稅的配套,房
價沒有投機的空間。)
.提供誘因,鼓勵房東經營出租住宅,給予合理利潤(非暴利):透過稅務優惠
及資助計劃,鼓勵開發商及房東興建及出租物業,推動私人出租住宅市場發展
。德國有三分之一的出租住宅是由大型保險業者所擁有的資產。
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