De ideeën rond duurzame bedrijventerreinen hebben in het verleden vrij sterk gestalte gekregen langs de lijn van de ecologie. De maatschappelijke en economische invalshoeken mogen echter niet worden vergeten. Juist de gebrekkige aandacht voor grondkosten en investeringen in gebouwen (als economisch aspect) heeft geleid tot een weinig duurzaam gebruik van bedrijventerreinen.

1. • 2 0 0 8 / 5 7 • 3 0 •
• d u u r z a a m h e i d •
D u u r z a a m h e i d b i j b e d r i j v e n t e r r e i n e n b r e e d b e s c h o u w d
Bedrijven als
sprinkhanenplaag
De ideeën rond duurzame bedrijventerreinen hebben in het verleden vrij sterk gestalte gekregen langs de lijn van
de ecologie. De maatschappelijke en economische invalshoeken mogen echter niet worden vergeten. Juist de gebrek-
kige aandacht voor grondkosten en investeringen in gebouwen (als economisch aspect) heeft geleid tot een weinig
duurzaam gebruik van bedrijventerreinen.
Prof. dr. Jacques van Dinteren
Zeker in de jaren negentig is vaak vanuit alleen de
ecologische invalshoek naar duurzame bedrijventer-
reinen gekeken, maar dat doet geen recht aan het begrip
duurzaamheid. Het algemene idee is dat een duurzame
ontwikkeling voorziet in de behoefte van
de huidige generatie, zonder daarmee voor
de toekomstige generaties de mogelijk-
heden in gevaar te brengen om in hun
behoeften te voorzien. In deze opvatting
worden economische groei, versterking
van de concurrentiekracht en toename van
de werkgelegenheid gecombineerd met
een beter beheer van de ruimte, natuur,
biodiversiteit, een vermindering van de
milieudruk en een vermindering van de
inzet van fossiele brandstoffen en niet-ver-
nieuwbare voorraden. Het gaat dus zeker
niet om alleen maar ecologie.
Geleidelijk aan kende de invulling van
het begrip duurzame bedrijventerreinen
dan ook een verbreding naar maatschappe-
lijke (sociale) en economische aspecten zoals werkgelegen-
heid, bereikbaarheid en een aantrekkelijke verblijfsomgeving
voor werkgever, werknemer en anderen. Het grote enthou-
siasme dat momenteel (in ieder geval in Nederland) voor
het Cradle to Cradle-concept (McDonough en Braungart,
2002) bestaat lijkt mede te danken te zijn aan de aandacht
die daarin wordt gegeven aan een dergelijke brede opvatting
van het begrip duurzaamheid.
De drie invalshoeken van duurzaamheid (economie, eco-
logie, maatschappij) zijn van toepassing op tal van situaties.
In het verlengde van de hiervoor geschetste voorbeelden
zouden we daarnaast een onderscheid kunnen maken in
bedrijfsprocessen, gebouwen, terreinen en de terreinsitu-
ering (inclusief de bereikbaarheid bijvoorbeeld). Daaraan
moet zeker nog het management van het terrein worden
toegevoegd, want juist een goed beheer
draagt bij aan een duurzame ontwikkeling
(Figuur 1). Langs de ‘maatschappelijke
lijn’ komen ook thema’s in beeld zoals
maatschappelijk medegebruik, maar ook
nieuwe werkconcepten (zie bijvoorbeeld
Van Dinteren, 2007). Dit artikel gaat op die
maatschappelijke invalshoek niet verder in.
Na een korte schets van zaken die spelen
op het vlak van de ecologie zal vooral
worden gekeken naar de economische
aspecten en dan in het bijzonder naar de
vastgoedwaarde als element van duurzaam-
heidsdenken.
De ecologische invalshoek
Op ecologisch gebied wordt de laatste
jaren in het bedrijfsleven vooruitgang geboekt. In hun boek
over het principe van Cradle to Cradle geven McDonough
en Braungart (2002) daarvan een paar inmiddels veel geci-
teerde voorbeelden zoals dat van textielfabriek Rohner of het
plan van de ontwerpers van Ford om een auto te maken vol-
gens het Cradle to Cradle-principe. Het model U is een vol-
ledig afbreekbare en herbruikbare auto die rijdt op banden
van maïs en 99 procent minder CO2
-uitstoot dan vergelijk-
bare auto’s. De Ford U kan bovendien steeds weer worden
aangepast aan de wensen van de gebruiker, bijvoorbeeld als
kinderen deel uit gaan maken van het huishouden.
ZOEKEN NAAR
EVENWICHT
TUSSEN ECOLOGIE
EN ECONOMIE
IS DUIDELIJK IN
BEELD

2. • 2 0 0 8 / 5 7 • 3 1 •
• d u u r z a a m h e i d •
Een volgende te maken slag is die naar CO2
-neutrale
bedrijven. Bijzonder in dit verband is het voorbeeld van
Volvo Europa Truck in Oostakker bij Gent in België (zie:
www.volvo.com/group/belgium/nl-be/aboutUs/VolvoEuropa-
Truck). Daar wordt sinds september vorig jaar geen enkele
gram koolstofdioxide meer uitgestoten. Dat is bereikt door
onder meer de plaatsing van windturbines, het betrekken
van elektriciteit van een waterkrachtcentrale in Frankrijk,
de plaatsing van tal van zonnepanelen op de daken en een
verwarmingsinstallatie op houtkorrels (de verbranding van
biomassa, zoals houtkorrels, wordt wetenschappelijk erkend
als CO2
-vrij, omdat slechts die CO2
vrijkomt die tijdens de
groei van planten en bomen is opgenomen).
Naast de bedrijfsprocessen kunnen verder op gebouw-
niveau maatregelen worden getroffen. In het geval van de
Volvo-fabriek zijn de gebouwen geheel aangepast door
onder meer een betere lichtinval, warmte-isolatie en een
innovatieve warmtehuishouding. Interessante plannen op
gebouwniveau bestaan er ook voor Greenpark in Venlo
waar men langs de lijn van het Cradle to Cradle-principe
wil komen tot een verantwoorde ontwikkeling. Architect
Jón Kristinsson ontwierp bijvoorbeeld een geheel zelf-
voorzienend gebouw (Figuur 2) dat zeer duurzaam is en
tegelijkertijd een kostenvoordeel oplevert. Op hetzelfde
terrein verrijst de Innovatoren van William McDonough dat
CO2
absorbeert, geheel bekleed is met zonnepanelen en per
saldo meer energie oplevert dan het gebruikt.
De aanpak van bedrijfsprocessen en gebouwen heeft
uiteraard gevolgen voor de duurzaamheid van bedrijventer-
reinen als geheel. Dat is meer een cumulatief effect van alle
bedrijven afzonderlijk. Een extra impuls zou uit kunnen
gaan van het aan elkaar koppelen van bedrijven waarbij
gebruik wordt gemaakt van elkaars restproducten of overtol-
lige energie. In de jaren negentig werd met deze ketenbena-
dering begonnen. Kalundborg in Denemarken was volgens
velen hét voorbeeld (zie www.symbiosis.dk), maar als je naar
het tweede voorbeeld vroeg kwam er vaak geen antwoord.
Inmiddels zijn er echter meer van dergelijke projecten waar
veelal grote bedrijven bij betrokken zijn (zie bijvoorbeeld
www.indigodev.com). De meerderheid van de ondernemers
voelt tot op heden echter niet zoveel voor die ketenbena-
dering, omdat het ze voor hun gevoel te afhankelijk maakt.
Grote bedrijven zijn echter minder snel bereid tot een
verplaatsing en daardoor zijn de risico’s van het verbreken
van de keten kleiner.
Waardeloze bedrijventerreinen
De toenemende aandacht bij bedrijven voor ecologie heeft
onmiskenbaar een relatie met de economische invalshoek.
Er moeten weliswaar forse investeringen worden gedaan,
maar deze kunnen op den duur zeer rendabel blijken te
zijn. Dit zoeken naar evenwicht tussen ecologie en eco-
nomie is thans duidelijk in beeld. Er is echter een ander
aspect binnen de economische pijler dat nog nauwelijks
aandacht krijgt, namelijk de duurzaamheid van vastgoed.
Dat heeft geleid tot ruimtelijke ontwikkelingen die verre van
duurzaam zijn te noemen in de brede opvatting van ‘weinig
vergankelijk’ (Van Dale) of gewoon ‘kunnen lang mee’.
Niets is zo gemakkelijk te dumpen als iets dat weinig
waarde heeft, dat niet duurzaam is, en dat geldt zeker
voor bedrijventerreinen. Door de grondprijzen die in het
verleden zijn gevraagd en de geringe investeringen die veel
bedrijven in hun panden doen, worden we geconfronteerd
met letterlijk waardeloze bedrijventerreinen. Zo waardeloos
dat ze herinvesteringen niet uitlokken en het nieuwe bedrij-
venterrein aan de rand van de stad voor een ondernemer al
snel het wenkend perspectief is.
Grondprijzen voor bedrijventerreinen werden en worden
door de gemeenten, als aanbieders, bewust laag gehouden.
Dat is een vorm van verkapte werkgelegenheidssubsidie en
heeft weinig van doen met een grondmarkt. Alle gemeenten
houden elkaar in de klem, want niemand gaat met de prijs
omhoog. Dat zou er namelijk toe kunnen leiden dat een
bedrijf naar de buurgemeente gaat en dat kan volgens de
wethouder niet de bedoeling zijn. Het regionale denken zit
er bij lokale overheden nog steeds niet in en dat terwijl bij-
voorbeeld de bedrijfshuisvestingsmarkt zich op een regionaal
schaalniveau afspeelt. Dat geldt tevens voor een belangrijk
deel van de toeleveranties aan bedrijven. Ook de arbeids-
markt is vooral regionaal van karakter (Royal Haskoning,
2007). Het is echter onwaarschijnlijk dat de grondprijs een
sterk bepalende factor is bij een vestigingsplaatskeuze of de
heroverweging van een locatie zolang er tussen gemeenten
en regio’s geen enorm grote verschillen aanwezig zijn. De
grondkosten maken namelijk maar een klein deel uit van de
investeringen die door bedrijven (industrie, bouw, reparatie,
handel, transport) worden gedaan, namelijk 1,3 procent.
Bedrijfsgebouwen doen voor 16,3 procent mee en het
overgrote deel gaat naar allerlei equipement (CBS, 2005).
Bovendien houdt de grond door de jaren heen zijn waarde
en kan zelfs toenemen als het bedrijventerrein aan kwaliteit
wint. Dit laatste is in Nederland overigens vrijwel niet aan
de orde. Niet alleen hebben we te maken met lage grond-
prijzen, maar ook met gebouwen die een geringe waarde
hebben en — indien nodig — gemakkelijk kunnen worden
Figuur 1. Het speelveld van duurzaamheidsaspecten op bedrijven-
terreinen.

3. • 2 0 0 8 / 5 7 • 3 2 •
• d u u r z a a m h e i d •
afgeschreven. Op bedrijventerreinen, in ieder geval de
oude, ontbreekt het bovendien aan een goed vastgoedma-
nagement dat de kwaliteit van de gebouwen (en daarmee
in belangrijke mate tevens het terrein) helpt overeind te
blijven.Daarom zal de waarde van grond
en gebouwen op een oud bedrijventerrein
menig ondernemer er niet van weerhou-
den te verhuizen. Het is voor ondernemers
niet moeilijk om te verhuizen naar een vol-
gende locatie als meer ruimte nodig is of
de ruimte anders moet worden ingericht
met het oog op nieuwe productietechnie-
ken of nieuwe productielijnen. Door de
lage grondprijzen op die terreinen wordt
een herinvestering in de bestaande locatie
niet snel overwogen. Hierdoor ontstaat
het beeld van bedrijven als een sprinkha-
nenplaag: als de ene locatie is ‘opgebruikt’
(kaalgevreten), wordt verder getrokken
naar het volgende, aantrekkelijke veld.
Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is
dit niet wenselijk, tenzij de oude locatie technisch echt niet
meer kan voldoen. Dat kun je ondernemers verwijten, maar
aan de basis van dit gedrag ligt overheidsbeleid. Prijsbeleid,
zorgvuldige planning, relatieve schaarste (een zekere span-
ning in het aanbod) en regionale samenwerking worden te
weinig als bestrijdingsmiddel tegen de sprinkhanenplaag
ingezet. Meer marktwerking is pure noodzaak. Voor alle dui-
delijkheid: verplaatsingen kunnen nodig zijn om een bedrijf
groeimogelijkheden te geven. Dat is in het belang van de
economie. Het punt is dat het nu wel erg gemakkelijk kan
en dat door de imperfecte markt van grond en gebouwen
niet wordt gekeken wat nog de mogelijkheden zijn op
de bestaande locatie, bijvoorbeeld door een intensiever
gebruik van de ruimte of andere innovatieve oplossingen.
Sociaal-economische neveneffecten
Door het niet goed functioneren van de grond- en gebou-
wenmarkt wordt niet alleen een duurzame ruimtelijke ont-
wikkeling in de weg gestaan, maar kunnen tevens diverse
andere negatieve effecten ontstaan. Zo is de bebouwing
op verouderde bedrijventerreinen vaak de pensioenvoor-
ziening voor de ondernemer zelf of een kleine belegger.
Gezien de enorme verouderingsproblematiek is het de
vraag in hoeverre de waardeontwikkeling van de gebouwen
leidt tot een goede pensioenvoorziening. De waarde van de
grond zal stabieler zijn, maar wie wil grond kopen op een
waardeloos bedrijventerrein? Een tweede voorbeeld van een
ongewenst neveneffect is het achterblijven van vooral de
economisch zwakkere bedrijven op verouderde terreinen.
Zij hebben immers niet de financiële mogelijkheden voor
een verplaatsing. Dat pleit ervoor om bij de revitalisering
van een bedrijventerrein niet alleen te kijken naar de
fysieke aspecten. Aandacht is evenzeer gewenst voor het
vernieuwen van de zittende bedrijven, bijvoorbeeld door
ondersteuning bij innovatie. Dit aspect krijgt veel te weinig
aandacht in revitaliseringsplannen. Bij mijn weten wordt
alleen bij de revitalisering van Waarderpolder in Haarlem
met Syntens samengewerkt om bedrijven op dat terrein een
economische impuls te geven.
Prijsbeleid
Van de mogelijke in te zetten ‘bestrij-
dingsmiddelen’ is het prijsbeleid er één.
Verhoging van de vastgoedwaarde zal
ertoe leiden dat betrokken partijen zorg-
vuldiger omgaan met grond en gebouwen.
Dat kan bijvoorbeeld door revitalise-
ring van bestaande bedrijventerreinen,
vooropgesteld dat de omgeving daartoe
de mogelijkheden biedt (ontsluiting,
milieueffecten en dergelijke). Duidelijk is
echter ook welke kosten daarmee gepaard
gaan. Daarom moet misschien vaker
worden gekeken naar de mogelijkheden
om een deel van een verouderd terrein te
transformeren naar een andere functie die
meer geld genereert. Bijvoorbeeld detailhandel of kantoren,
eventueel woningen (als dat met de bedrijvenfunctie te
combineren zou zijn). Met de opbrengsten van de transfor-
matie kan dan de revitalisering van het andere deel worden
bekostigd.
Bij nieuwe terreinen moet vooral gewerkt gaan worden
met hogere prijzen. Prijzen die marktconform zijn. Dat
moet kunnen omdat de grond een minimaal deel is van de
totale investering die een bedrijf doet. Bovendien zouden
nieuwe terreinen eigenlijk allemaal in het hogere seg-
ment moeten worden ontwikkeld. Dan kunnen de prijzen
om die reden hoger komen te liggen. Dit vanuit het idee
dat een segmentatie van bedrijventerreinen langs de lijn
van ruimtelijke kwaliteit moet lopen. Van de gemiddelde
en lage kwaliteit hebben we voldoende, maar gezien de
veranderingen in de economie hebben we meer terreinen
nodig met een hogere kwaliteit dan nu wordt geboden. Die
vraag naar meer ruimtelijke kwaliteit is bij het bedrijfsleven
heel nadrukkelijk bespeurbaar (Van Dinteren, 2003; STEC,
2005; Royal Haskoning / VHP, 2008). Dat hoeft zeker niet
te leiden tot alleen maar hoogwaardige bedrijvenparken,
maar wel tot een hogere kwaliteit dan nu gemiddeld wordt
aangeboden. Bij een stevige prijs voor nieuwe terreinen
zullen alleen die bedrijven zich willen vestigen die een hoge
toegevoegde waarde hebben en bereid zijn de gevraagde
prijs te betalen. Zo treedt feitelijk ook een zeker zelfsturend
mechanisme in werking. Stevige prijsverschillen tussen de
verschillende typen terreinen zullen ertoe leiden dat groe-
pen bedrijven met een verschillende toegevoegde waarde
kiezen voor terreinen met voor hen de juiste prijs-kwaliteit-
verhouding. Hoge prijzen op nieuwe terreinen stimuleren
bovendien het hergebruik van bestaande gebouwen op
bestaande terreinen. Voorwaarde voor dergelijke ontwikke-
lingen is uiteraard een samenwerking tussen gemeenten in
de betreffende regio (zo niet een nog groter gebied).
MEER
MARKTWERKING
IS PURE
NOODZAAK

4. • 2 0 0 8 / 5 7 • 3 3 •
• d u u r z a a m h e i d •
Meer marktwerking
Maar nog belangrijker is een sterkere marktwerking en
het inschakelen van professionele vastgoedpartijen. Dat kan
nu al (en gebeurt al) met ontwikkelende aannemers, maar
het biedt tevens mogelijkheden voor projectontwikkelaars
en beleggers. Dan zal de huidige markt nadrukkelijker
verder moeten evolueren naar een huurmarkt. Die kans lijkt
wel aanwezig omdat meer en meer ondernemers vastgoed
niet als een kernactiviteit zien, het geld niet in een gebouw
willen steken en streven naar flexibiliteit in de bedrijfshuis-
vesting. Belangrijk in dit verband is tevens dat bedrijfsgebou-
wen met het huidige type bedrijvigheid universeler kunnen
zijn en dus gemakkelijker verhuurbaar zijn na vertrek van
een bedrijf. De vastgoedsector is ook wel geïnteresseerd in
de verouderde terreinen, maar dan vooral als het gaat om
transformatie naar andere functies. Toch is er wellicht een
mogelijkheid om deze partijen meer te betrekken bij het
behoud van die oude en verouderde bedrijven-
terreinen. Als ondernemers meer belangstelling
krijgen voor huur is het de moeite waard om te
onderzoeken of beleggers of een beleggersconsor-
tium te interesseren zijn voor het overnemen van
bedrijfspanden op verouderde terreinen in een
sale & lease back-constructie. De ondernemers
zijn van hun vastgoedzorg af (en kunnen de opbrengsten
gebruiken voor de bedrijfsvoering), de gemeente krijgt te
maken met een beperkt aantal eigenaren en voor de beleg-
gers is er een interessant perspectief op termijn. Door een
beperkt aantal eigenaren en een perspectief op verbetering
van rendementen kan een revitaliseringsproces en even-
tueel een transformatieproces op gang komen. Wordt de
verkopende ondernemer dan niet gepakt doordat hij niet
profiteert van die waardestijging? Ik denk het niet, want
doorgaans lukt het de kleine eigenaren niet om zich te ver-
enigen en te komen tot een resolute aanpak van gebouwen
en omgeving. Dit idee van sale & lease back vraagt echter
eerst om nadere analyse van de mogelijkheden, alvorens
de haalbaarheid duidelijk wordt en dit verder kan worden
geconcretiseerd.
Literatuur
Dinteren, Jacques van (2003), Engelse business parks: de lessen. In: Real Estate Magazine, nr. 29, pag.
20-25.
Dinteren, Jacques van (2007), Een nieuw type werklocatie: ‘Enjoy Work’ als leidend
principe. In Real Estate Magazine, nr. 50, pag. 24-29.
Dinteren, Jacques van (2007), Kwaliteit op bedrijventerreinen: Engelse business
parks als hét voorbeeld? In W.F. Schaefer en R.R.M. Gordon (red.), Richtingen in
gebiedsontwikkeling. Tilburg, Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven,
Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij.
McDonough, William, en Michael Braungart (2002). Cradle to cradle. New York:
North Point Press.
Royal Haskoning (2007), Regionaal bedrijventerreinenbeleid. Nijmegen.
Royal Haskoning / VHP (2008), Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen. Nijmegen.
STEC (2005), Bedrijfsruimtegebruikers in beeld (2005). Nijmegen.
Jacques van Dinteren is productmanager Economie & Ruimtelijke Investeringen
en productmanager Locatie- en Gebiedsontwikkeling (LocLab) bij Royal Haskoning.
Hij is tevens bijzonder hoogleraar Economische Geografie aan de Faculteit
Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen.
E-mail: j.vandinteren@royalhaskoning.com.
Figuur 2. Kas/landschapskantoor op Greenpark Venlo (architect Jón Kristinsson).