Birmingham komt uit een diep dal. Eind jaren tachtig werd een nieuwe koers ingezet om tot een radicale ombuiging te komen. Nadat eerst een aantal grote publieke investeringen waren gedaan, werd vervolgens de samenwerking met private partijen in gang gezet. Een groot aantal projecten zorgt voor een opgaande lijn met Brindleyplace als een opvallende locatieontwikkeling. Maar Birmingham is er nog niet.

1. 1
Locatieontwikkelingen in Birmingham
Prof. dr. Jacques van Dinteren1
Royal Haskoning; Rijksuniversiteit Groningen
Te verschijnen in PropertyEU 2008
Birmingham komt uit een diep dal. Eind jaren tachtig werd een nieuwe koers ingezet
om tot een radicale ombuiging te komen. Nadat eerst een aantal grote publieke
investeringen waren gedaan, werd vervolgens de samenwerking met private partijen
in gang gezet. Een groot aantal projecten zorgt voor een opgaande lijn met
Brindleyplace als een opvallende locatieontwikkeling. Maar Birmingham is er nog niet.
Toen ik twintig jaar geleden met een Engelse collega ’s avonds door Birmingham liep werd ik
gewaarschuwd voor de criminaliteit. Het voelde behoorlijk unheimisch. Het voelde ook wat
Amerikaans met een grote brede weg rondom het centrum en een enorm overdekt
winkelcentrum aan die rondweg, geheel naar Amerikaanse maatstaven. Toen ik er onlangs
weer was, voelde het duidelijk anders. Birmingham probeert de diepe recessie van de jaren
tachtig te vergeten en is gericht op de toekomst.
Zoals zoveel Engelse steden had de stad last van de wet op de remmende voorsprong. Na
eerst het symbool te zijn geweest van de industriële revolutie hield de economische structuur
in de tweede helft van de vorige eeuw het tempo van de veranderingen niet meer bij. Tevens
zette een uittocht van de bevolking in. In 1981 telde de stad 92.000 werklozen, vooral
vanwege de teruggang in de industrie. In de daarop volgende jaren werd de
werkgelegenheid in die sector gehalveerd. Banen in de industrie maken nu nog maar 14% uit
van de totale werkgelegenheid.
Als het imago en het beeld van een stad mee een rol spelen bij het aantrekken van
investeringen van buitenaf, dan had Birmingham in de jaren tachtig zeker een slechte
uitgangspositie. De binnenstad, die veelal mede het gezicht van de stad als geheel bepaalt,
was weinig florissant. De auto had nadrukkelijk voorrang gekregen op de voetganger. Of dat
te maken had met de sterk aanwezige autoindustrie is niet duidelijk, maar het leidde tot een
brede en 5 kilometer lange weg rond het stadscentrum. Die kraag was een haast
onneembare barrière. Daarom waren er 52 onderdoorgangen gemaakt die een perfect
gevoel van sociale onveiligheid wisten op te roepen. Toen eind jaren tachtig de plannen
werden ontwikkeld voor een revitalisering van het stadscentrum was “break the concrete
collar” dan ook een belangrijk uitgangspunt.
De veranderingen werden in gang gezet door Sir Richard Knowles, voorzitter van de city
council, die goede contacten had met de rijksoverheid (een vergelijking met Lille dringt zich
op). Hij nam het initiatief voor het City Centre Challenge Symposium (1988) waaruit de
zogenaamde Highbury-initiatives voort kwamen. De uitgangspunten waren duidelijk: weg met
de ringweg, het stadscentrum moest teruggeven worden aan de voetganger en er moest
1
Prof. dr. Jacques van Dinteren is productmanager Economie & Ruimtelijke Investeringen bij Royal Haskoning.
Hij is tevens trekker van het LocLab dat zich richt op locatie- en gebiedsontwikkelingen. Daarnaast is hij
hoogleraar bij de faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen. Jacques van Dinteren
is betrokken bij onder meer locatieontwikkeling DSM Delft, FiftyTwoDegrees in Nijmegen, business and science
park Schieveen in Rotterdam, Stadshavens Rotterdam en Greenpark Venlo.

2. 2
veel aandacht komen voor de publieke ruimte. Met het verdiepen en aanpassen van de
ringweg werd het bovendien mogelijk om de stadskern te verbinden met zes onderscheiden,
nieuwe “quartiers”. En tot slot was het adagium: “public vision / private delivery”.
De quartiers van het stadscentrum van Birmingham (voorlopige tekening)
Publieke investeringen als aanjager
In het begin liep het nogal los met die private delivery, want investeerders waren zeer
terughoudend. De eerste grote projecten kwamen daarom tot stand op initiatief van de
gemeente met eigen geld, geld van het rijk en van de Europese Commissie. Omdat het
enorme expocentrum bij de luchthaven weinig mensen naar de binnenstad brengt, werd
gekozen voor de bouw van het International Convention Center (1991). Direct aangrenzend
kwam tegelijkertijd de Symphony Hall van de grond en aan de nadere kant van het ICC de
National Indoor Arena. Bij elkaar een investering van 250 miljoen pond.
Bull Ring
Rond 1993 verscheen het Unitory Development Plan van Birmingham City Council. Daarin
werd duidelijk gesteld dat bij het herstel van de stad de nadruk moest liggen op het

3. 3
stadscentrum. Het zelf ter hand nemen van de projecten was voor de stad bovendien niet
meer op te brengen. Financieel niet en organisatorisch niet. De gemeente richtte zich op de
aankoop van gronden op strategische locaties en wachtte de private initiatieven af. Begin
jaren negentig was er een dusdanig herstel in het vertrouwen dat die ook kwamen. In die tijd
startten de plannen voor de Bull Ring, een enorm winkelcentrum op een gebied van 18 ha en
waarbij de private partij ook de infrastructuur voor zijn rekening nam. Het had echter wel wat
voeten in de aarde voordat de 140 winkels en tal van recreatie- en horecafaciliteiten in 2001
konden openen. Het nieuwe Bull Ring shopping centre heeft een oppervlak van 110.000 m2
en biedt aan 8.000 personen werk. De investering was 450 miljoen pond.
De afgelopen jaren zijn tal van andere projecten tot stand gekomen. Te noemen zijn onder
meer de Mailbox, een gemengde ontwikkeling in een oud postkantoor (100 miljoen pond), de
detailhandelsontwikkeling van Maritime Place (300 miljoen pond) en de kantoorontwikkeling
van Baskerville House (60 miljoen pond). Hoe interessant deze initiatieven ook mogen zijn,
het nadeel is absoluut dat er op dit moment weinig samenhang in valt te ontdekken. Het zijn
incidenten in en rond het stadscentrum. Dat geldt minder voor Bull Ring dat deel uit maakt
van het winkelgebied. En het geldt wellicht ook in veel mindere mate voor het nog niet
genoemde Brindleyplace.
Brindleyplace
Brindleyplace kwam vlotter van de grond dan Bull Ring, al waren ook daar in het begin even
problemen toen de eerste ontwikkelaar in de financiële problemen kwam. In 1991 was het
masterplan gereed, in 1992 kwam de eerste ontwikkelaar in de problemen, in 1993 nam
Argent het over en in 1994 werd het eerste gebouw opgeleverd. Tien jaar laten was het
gehele gebied van 7 ha gereed. Op dit moment wordt nog wel een kantoortoren
gerealiseerd, maar feitelijk valt die buiten het gebied van het masterplan.
Brindley Place
Brindleyplace ligt aan de kanalen van Birmingham. Om in de vorige eeuwen het transport
goed te kunnen regelen werd 50 kilometer kanaal aangelegd waarbij met een
sluizensysteem flinke hoogteverschillen werden overbrugd. Een paar decennia terug zag het
gebied er niet uit. De kanalen waren open riolen, fabrieksgebouwen waren in slechte staat of
verlaten en het geheel maakte een meer dan mistroostige indruk. De gemeente heeft alle
grond verworven en is vervolgens op zoek gegaan naar gegadigden voor de ontwikkeling.
De transformatie van de locatie werd feitelijk in gang gezet door het nabijgelegen trio van

4. 4
National Indoor Arena, International Convention Center en de Symphony Hall. En om de
hoek van die ontwikkelingen ligt bovendien Broad Street, het uitgaanscentrum van de stad
tot in de late uren. Dit gebied was nu ook goed verbonden met het eigenlijke stadscentrum.
De ringweg was verdiept aangelegd en over een brede boulevard wandel je van de
genoemde projecten naar het stadshart. Bovendien werden later direct naast Brindleyplace
nog het Sea Life Center gevestigd. Van Brindleyplace kun je dus niet zeggen dat het
geïsoleerd is gelegen.
Woningbouw aan de kanalen van Brindleyplace
Op de 7 ha is een multifunctionele ontwikkeling tot stand gekomen: 10.000 m2
kantoor,
30.000 m2
winkels en restaurants, 140 woningen, 35 serviceappartementen en een hotel met
240 kamers. Alles bij elkaar gaat het om ongeveer 8.500 arbeidsplaatsen. Een flink deel
daarvan (3.500) is pas recentelijk erbij gekomen toen de Royal Bank of Scotland zich
vestigde. Voor de bank was onder meer de veiligheid in het projectgebied een belangrijke
vestigingsreden. De verantwoordelijkheid voor die veiligheid en het schoon houden van het
projectgebied ligt bij de beleggers en Argent voert uit. Er is gekozen voor totaalmanagement
van gebied en gebouwen. Het Argent Asset Management Team is daarvoor verantwoordelijk
en telt tachtig medewerkers. Ongeveer 40% van hen houdt zich bezig met beveiliging. Van
het budget voor dit gebieds- en gebouwmanagement (5 miljoen pond) gaat 20% naar de
openbare ruimte. Om de levendigheid van het gebied te stimuleren worden vanuit het
management festivals en evenementen opgezet. Druk wordt het er overigens toch wel door
de ligging tegen Broad Street aan, het uitgaanscentrum. Daarom kan die beveiliging zeker
geen kwaad. Daarbij heeft zich iets van een taakverdeling tussen beide uitgaansgebieden
ontwikkeld waarbij Brindleyplace de wat rustiger buur is. Alles bij elkaar trekt het gebied 4
miljoen bezoekers per jaar.
De succesfactoren blijken niet veel anders te zijn dan bij andere locatieontwikkelingen. Het
zijn de genoemde kwaliteiten van veilig en schoon, maar het is ook de branding van de
ontwikkeling, de combinatie van afwisselende architectuur in combinatie met landscaping en
kunst.
Effecten
Wat eigenlijk opvalt bij tal van locatieontwikkelingen, ook in Nederland, is de beperkte
aandacht voor de economische effecten. In het geval van Brindleyplace (en Gunwharf
Quays, Portsmouth) hebben Tim Dixon en Andrew Marston van The College of Estate
Management in 2002 een poging gedaan. Brindleyplace was toen nog niet af, want telde

5. 5
toen 1.850 banen. De onderzoekers schatten dat op het hoogtepunt van de bouw 4.400
tijdelijke banen het resultaat waren. Op grond van resultaten elders berekenden ze dat de
toenmalige indirecte werkgelegenheid, afgeleid van de arbeidsplaatsen in de verschillende
bedrijven in het project, een factor 2 zou bedragen (in Portsmouth was dat 1,5). Als we de lijn
door mogen trekken zou het project nu dus 17.000 directe en indirecte arbeidsplaatsen
hebben opgeleverd. De onderzoekers merken echter terecht op dat niet duidelijk is of alle
banen wel nieuwe banen zijn. In hoeverre gaat het om verplaatsingen? Verder laten zij zien
dat naast het effect van de huishoudensinkomens, de gevolgen voor de belastingen (rijk en
gemeente) drie keer zo groot zijn.
Brindleyplace
Meer in het algemeen kunnen we ons de vraag stellen of de uitgevoerde projecten er toe
hebben geleid dat Birmingham uit het dal aan het klimmen is en dat juist de ontwikkeling van
het stadscentrum daarbij een belangrijke rol heeft gespeeld. Volgens degenen met wie ik
gesproken heb is dat zeker het geval. In het nieuwe stadscentrum worden nu 120.000 banen
aangetroffen. Door de grote hoeveelheid projecten waar nog aan gewerkt wordt en die in het
verschiet liggen zal de geïsoleerde ligging van de pionierprojecten steeds minder aan de
orde zijn. En ook al zijn er zes quartiers rond het oorspronkelijke stadscentrum
onderscheiden, het lijkt er op dat er een grote as aan het ontstaan is van Brindleyplace in het
westen via de centrumkern (met onder meer het winkelgebied en de Bull Ring) naar het
oosten waar de omvangrijke Eastside ontwikkeling in gang is gezet. Op deze brede as ligt
voor een belangrijk deel het voetgangersgebied.
De bijzondere gevel van warenhuis Selfridges (Bull Ring) is inmiddels symbool voor de revitalisering van het
stadscentrum

6. 6
Het stadscentrum mag dan een forse herstructurering doormaken, de stad is de klap van de
jaren zeventig en tachtig nog bij lange na niet te boven. In de verschillende ranglijsten van
steden (Brits en Europees) scoort de stad niet opmerkelijk. Van de beroepsbevolking heeft
bijvoorbeeld 37% geen opleiding. De werkloosheid ligt nog steeds boven het gemiddelde en
éénderde van de bevolking woont in achterstandswijken met slechte woningen waar de
volksgezondheid te wensen overlaat. Niettemin is de bevolking positief over Birmingham en
driekwart van hen vindt het een prettige woonplaats. Het kan niet anders of aan dit laatste
zullen de ontwikkelingen in het stadscentrum hebben bijgedragen.
Met dank aan: Michael Loftus (manager Locate in Birmingham), Mike Taylor (City Centre Planning Manager), Carl
Potter (partner GVA Grimley) en Ian Clark (Assetmanager Argent).
Foto’s: Jacques van Dinteren
Reserve foto’s:
De Eastside komt nu aan snee
De gevel van warenhuis Selfridges (Bull Ring)