De komende jaren zal er nog steeds een grote vraag zijn naar bedrijventerreinen. Steeds meer ondernemers hebben behoefte aan dergelijke professionele, speciaal voor bedrijven opgezette locaties. Wat ook uit dat onderzoek naar voren kwam, is dat ondernemers in toenemende mate waar-de hechten aan kwaliteit, aan de representativiteit van een locatie. Een vergelijking met Engelse business parks wordt gemaakt.

1. Buck Consultants International 1
Business parks: de nieuwe standaard?
Dr. Jacques van Dinteren, Buck Consultants International
Prof.dr. Barrie Needham, Katholieke Universiteit Nijmegen
Artikel voor VastGoedMarkt
De komende jaren zal er nog steeds een grote vraag zijn naar bedrijventerreinen. Steeds
meer ondernemers hebben behoefte aan dergelijke professionele, speciaal voor bedrijven
opgezette locaties. Dat blijkt onder meer uit een onderzoek onder recent verhuisde bedrijven
(tabel 1).
Tabel 1 Type locatie voor en na de verhuizing, recente verhuizers
Voor Na
Bedrijventerrein 38% 54%
Kantorenlocatie 13% 19%
Overige, niet-professionele locaties 49% 27%
Totaal 100% 100%
Bron: Buck Consultants International N= 1148
Wat ook uit dat onderzoek naar voren kwam, is dat ondernemers in toenemende mate waar-
de hechten aan kwaliteit, aan de representativiteit van een locatie (tabel 2). Nu kan het ge-
vraagde kwaliteitsniveau voor uiteenlopende ondernemingen verschillend uitpakken, maar
duidelijk is wel dat in het algemeen de lat hoger wordt gelegd. Dat heeft een aantal oorza-
ken. In de eerste plaats is er het sterk toegenomen aantal dienstverlenende bedrijven. Maar
ook binnen productiebedrijven doet zich op dat punt een opmerkelijke verschuiving voor. In
een gemiddeld productiebedrijf is 40% van de arbeidsplaatsen een kantoorfunctie. Mede
daardoor wordt een deel van de productiebedrijven in zijn verschijningsvorm ook meer kan-
toorachtig. Daarnaast spelen andere factoren als een toenemende belangstelling voor de
vastgoedwaarde van gebouwen. Verder leidt de toegenomen welvaart tot meer aandacht
voor architectuur en stedenbouwkundige kwaliteit.

2. Buck Consultants International 2
Tabel 2 Mate van representativiteit voor en na de verhuizing, recente verhuizers
Voor Na
Representatief, hoogwaardig 33% 57%
Modern van opzet 25% 22%
Niet belangrijk 42% 21%
Totaal 100% 100%
Bron: Buck Consultants International N= 1153
Naast deze ontwikkelingen aan ondernemerszijde zien we dat ook de overheid meer aan-
dacht wil gaan schenken aan de kwaliteit van bedrijventerreinen. In toenemende mate ziet
die overheid bedrijventerreinen als onderdelen van de stad die, evenals een woonwijk of een
binnenstad, stedebouwkundig goed vorm moeten worden gegeven. Kwaliteit komt overigens
niet alleen door goede stedebouw en architectuur tot stand. Ook milieukwaliteit speelt een
rol. Bovendien willen lokale overheden goed beheer om te voorkomen dat op termijn een
soortgelijke herstructureringsproblematiek gaat ontstaan als waar we nu mee worden gecon-
fronteerd. Deze aandacht voor milieuaspecten en de organisatie van beheer leidt tot een
sterke belangstelling voor concepten als duurzame ontwikkeling en bedrijventerrein- of
parkmanagement.
Door de toenemende vraag naar kwaliteit, zowel door ondernemers alsook vanuit de over-
heid, wordt regelmatig gerefereerd aan Engelse bedrijventerreinen waar daaraan meer aan-
dacht zou worden besteed. Dat de lat daar wat hoger ligt blijkt onder meer uit de aanduiding
van bedrijventerreinen. Het gaat niet om ‘industrial sites’, maar om ‘business parks’. Zijn de-
ze business parks nu de nieuwe standaard als we in Nederland toe willen naar een verbete-
ring van de opzet en het beheer van bedrijventerreinen? Wat kunnen we dan van de Engel-
sen leren?
Eerst moet echter de vraag gesteld worden in hoeverre de situatie vergelijkbaar is. Aange-
nomen mag worden dat de vestigingsplaatseisen van bedrijven in Engeland niet wezenlijk
anders zijn dan in Nederland. In beide landen willen de ondernemers onder meer een goede
bereikbaarheid, grond en gebouwen. Toch opereren de beide markten voor bedrijfsruimte,
de Engelse en de Nederlandse, geheel verschillend. We moeten niet naar de vraag-, maar
naar de aanbodkant kijken om de verschillen tussen de bedrijventerreinontwikkeling te kun-
nen verklaren.
De verschillen tussen de twee markten
Het grootste verschil tussen de twee markten ligt in de manier waarop grond en gebouwen
voor bedrijvigheid worden aangeboden. In Nederland is het duidelijk: het merendeel van
grond voor bedrijvigheid wordt door gemeenten aangeboden, bedrijven kopen die bouwrijpe
kavels voor eigen gebruik en laten daarop hun eigen productieruimte bouwen. In Engeland

3. Buck Consultants International 3
komt dit veel minder voor: het wordt wel gedaan maar dan in de minder welvarende streken
waar de markt hier geen brood in ziet. Elders is het een projectontwikkelaar die de ruwe
bouwgrond aankoopt en bouwrijp maakt. De kavels worden op drie manieren uitgegeven: of
aan bedrijven die in eigen beheer hun productieruimte bouwen, of aan een projectontwikke-
laar die ‘voor de vrije markt’ die de ruimtes bouwt en vervolgens aan de finale gebruikers
verkoopt, of aan een ontwikkelaar die de bedrijfsruimtes aan een belegger c.q. exploitant
verkoopt. In dat laatste geval worden de gebouwen door de finale gebruiker gehuurd. Als het
hele bedrijventerrein door een ontwikkelaar wordt gebouwd, dan kan daaraan een steden-
bouwkundige identiteit worden gegeven. En als ook het hele terrein in eigendom blijft van die
ene belegger zijn de kansen op lange-termijnbeheer groter: de belegger wil namelijk dat de
waarde van zijn bezit groeit.
Het moet worden benadrukt dat particuliere ontwikkelaars en beleggers alleen dan bedrijfs-
ruimtes willen aanbieden als dat zich commercieel loont. Een open deur, wellicht. Maar het
roept wel de vraag op of de overheid iets kan doen om zo’n betrokkenheid van vastgoedpar-
tijen commercieel aantrekkelijk te maken? Waarop het antwoord is: door voorzichtig te zijn
met het beschikbaar stellen van grond voor ontwikkeling van terreinen. Gesproken zou kun-
nen worden van het zoeken van een goed evenwicht tussen het creëren van een relatieve
schaarste en het economisch goed kunnen functioneren van een regio.
Het verschil tussen de Nederlandse praktijk en de Engelse kan – wat overdreven – worden
weergegeven als het verschil tussen twee ideaaltypen (tabel 3). Hieraan moet worden toe-
gevoegd dat er andere verschillen zijn in de manier waarop bedrijfsruimtes in de twee landen
worden aangeboden, verschillen die de ideaaltypes versterken. Met name de huurovereen-
komsten en –regelingen zijn anders. In Nederland is het de gewoonte om ruimte voor een
korte periode te huren, om flexibiliteit in de bedrijfsvoering te geven: niemand wil worden
gedwongen in een ruimte te blijven zitten die niet meer geschikt is. Een huurovereenkomst
voor een korte termijn is voor een belegger niet interessant. In Engeland, heeft een huurrecht
sommige kenmerken van een zakelijk recht: het kan worden verhandeld. Dit betekent dat
een huurder een huurovereenkomst voor 25 jaren aan kan gaan (wat voor de belegger wel
interessant is) en dat de huurder na bijvoorbeeld vijf jaar dat recht kan doorverkopen. Bo-
vendien is in Engeland huur veel gebruikelijker dan in Nederland.
Tabel 3 Twee ideaaltypen bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen
Ideaaltype A Ideaaltype B
De gemeente bestemt veel grond als bedrijventerrein De gemeente bestemt de grond ‘karig’
De gemeente zorgt voor de grondexploitatie De gemeente draagt geen zorg voor de grondexploi-
tatie en laat dit aan private partijen over
Bouwrijp gemaakte percelen worden tegen lage prijzen
aangeboden
Projectontwikkelaars kopen grond aan van de eerste
eigenaar
De finale gebruiker kan gemakkelijk grond kopen en laat
het pand in eigen beheer bouwen
Projectontwikkelaars maken de grond bouwrijp en
bouwen de bedrijfspanden en kantoren. De panden
worden verkocht aan de finale gebruikers of aan een
belegger/exploitant

4. Buck Consultants International 4
Praktijksituaties
Door de sterke economische positie overheerst in Zuidoost Engeland het ideaaltype B. In dit
deel van Engeland treffen we dan ook de meeste business parks aan. Daaronder het veel
geroemde Stockley Park. Zeker als het gaat om vormgeving en management is er op die
ontwikkeling niet veel af te dingen. Toch is Stockley niet in alle opzichten een goed voor-
beeld, want anders dan in een Nederlandse situatie zijn op dit terrein kantoorontwikkelingen
mogelijk. Die kans is door de ontwikkelaar aangegrepen: uiteindelijk zijn er vooral kantoren
en gebouwen voor hoofdkantoren en voor marketing & sales gerealiseerd. Dat levert hogere
huuropbrengsten op en uiteindelijk hogere rendementen. Die liggen in de orde van grootte
van £ 300/m² per jaar. Elders, zoals bij Kings Hill ten zuiden van Londen, komen lagere ta-
rieven voor in de orde van grootte van zo’n £ 180/m² (omdat deze ten zuiden van Londen
gelegen locatie afwijkt van de gangbare ontwikkelingsrichting aan de westzijde van Londen).
In tegenstelling tot Nederland, waar door het locatiebeleid kantoren op bedrijventerreinen
niet zijn toegestaan, zijn kantoorontwikkelingen op Engelse bedrijventerreinen wel mogelijk.
Een locatiebeleid kent men niet, al lijkt de huidige regering wel in toenemende mate geïnte-
resseerd om een dergelijk beleid te gaan voeren. Het toestaan van zo’n gemengde ontwikke-
ling leidt er in de praktijk vaak toe dat kantoren gaan overheersen omdat die vanuit de vast-
goedsector als commercieel interessanter worden gezien. Zo ook in het geval van Stockley.
Dus als voorbeeld voor een bedrijventerreinontwikkeling met meer kwaliteit is Stockley Park
geen goed voorbeeld, maar wellicht wel een inspiratiebron (zie hierna). Stockley is eerder
een office park dan een business park.
Toch zijn er ook wel business parks waar aandacht wordt besteed aan vormgeving en ma-
nagement en waar wel bedrijfshallen en distributiecentra worden aangetroffen. Voorbeelden
daarvan zijn Milton Keynes business park bij Oxford, Kings Hill (West Malling, ten zuidoosten
van Londen) en Crossways bij Dartford (direct ten zuidoosten van Londen). Maar ook op die
terreinen worden tal van kantoorgebouwen aangetroffen.
Anders dan in Nederland overheerst, zoals hiervoor al opgemerkt, op deze terreinen huur. In
sommige gevallen (voorbeeld Greenpark bij Oxford) worden door de belegger de eerste ka-
vels nog verkocht om de ontwikkeling op gang te brengen, maar daarna is het toch de ver-
huur die de klok slaat. De lange looptijd van de huurcontracten maken tezamen met de ze-
kerheden die worden geboden het huren aantrekkelijk. Daardoor ook weer wordt het voor
bedrijven gemakkelijker te verhuizen en kan redelijk flexibel worden voorzien in de steeds
sneller wisselende behoefte aan hoeveelheid bedrijfsruimte.
Voor de huurniveaus is het verder van belang dat er in Engeland en zeker in Zuidoost
Engeland sprake is van een relatieve schaarste. Mede door die schaarste en de daaruit
voortvloeiende huurniveaus komen ook om die reden op de business parks eerder
kantoorfuncties of kantoorachtige functies in beeld. Door hun hogere toegevoegde waarde
zijn zij vaak sneller bereid dan andere bedrijven om de betreffende prijsniveaus te
accepteren. Sterker nog: tijdens ons bezoek aan Zuidoost-Engeland hoorden we door
beleggers de stelling verdedigd worden dat de niet-kantoorachtige bedrijven hun heil toch
vooral maar moesten zoeken in de Midlands en niet in de South-East. Zo zie je door die

5. Buck Consultants International 5
oplopende kosten op een terrein als Milton Keynes, waar nu maar 27% van de vestigingen
een kantoor is, bij groothandel en industrie een verhuisbeweging op gang komen.
Conclusie
Vastgesteld moet worden dat de Nederlandse situatie maar ten dele vergelijkbaar is met de
Engelse. De veel als voorbeeld voor de Nederlandse bedrijventerreinensituatie genoemde
business parks worden doorgaans gekenmerkt door een sterke, zo niet overheersende kan-
torencomponent. Dat is een van de redenen waarom in Engeland private partijen al veel
meer bij de ontwikkeling van business parks zijn betrokken. Het is juist die betrokkenheid van
vastgoedpartijen die van meet af aan mede leidt tot een continue zorg voor de kwaliteit op
de terreinen, want juist voor die partijen is het behoud van de vastgoedwaarde belangrijk.
Daarom ook dat die terreinen parkmanagement hebben met een eigen kantoor op de locatie
zelf.
Het bovenstaande neemt niet weg dat er veel valt te leren van de aanpak in Engeland. Waar
het gaat om de vormgeving kunnen bepaalde ideeën worden overgenomen zonder dat nu
meteen sprake is van een gedetailleerd uitgewerkte landscaping, maar met duidelijk zichtba-
re effecten. Wanneer waterlopen niet aan de achterzijde van de gebouwen worden geprojec-
teerd, maar aan de voorzijde, kan dit werken als een kwaliteitsverhogend element. Indien op
een terrein de collectieve, permanente beveiliging goed is geregeld, kunnen hekken tussen
gebouwen weg worden gelaten, hetgeen een geheel ander beeld geeft, zeker als de
landscaping op de afzonderlijke kavels wordt doorgetrokken naar de buren. In Engeland
neemt men ook de moeite om van begin af aan vrij forse bomen aan te planten en op groen-
voorzieningen wordt niet bezuinigd. Het verplicht stellen van parkeren aan de achterzijde van
gebouwen en het verbieden van buitenopslag zijn andere voorbeelden van eenvoudige
maatregelen die ook in een Nederlandse situatie kunnen worden toegepast en die een dui-
delijk effect hebben op de aanblik van een terrein. Beter, echter, dan het doorvoeren van een
paar losse ideeën en met het oog op het grotere geheel, is het om te kiezen voor een geïn-
tegreerde, afgestemde aanpak. Dat kan vorm krijgen in een integraal ontwerp en/of een
beeldkwaliteitplan. Nu wordt in Nederland (met name ook omdat het gaat om meerdere be-
trokken eigenaren) het ontwerp van de verschillende gebouwen en het terrein vaak geschei-
den aangepakt. Een betere afstemming in het ontwerp hoeft zich ook zeker niet te beperken
tot de bedrijvenparken, maar kan, met misschien een wat minder zware aanzet, ook op an-
dere terreinen worden toegepast.
Belangrijk is de het kunnen bereiken en handhaven van het beoogde kwaliteitsniveau. Wel-
licht dat op dit punt de vastgoedsector de rug beter recht weet te houden dan de lokale over-
heid die soms geneigd is werkgelegenheidsargumenten zwaarder te laten wegen dan de
afspraken over dat kwaliteitsniveau. Voor de vastgoedsector weegt met het oog op het be-
houden van de vastgoedwaarde die beeldkwaliteit zwaar. Parkmanagement is een instru-
ment dat onder andere daarop toeziet. Aardig is het om te zien dat in Engeland soms onor-
thodoxe oplossingen worden gevonden voor het verkrijgen van garanties ten aanzien van

6. Buck Consultants International 6
kwaliteit. In het geval van verkoop wordt soms het eigendom van de grond pas overgedragen
als bij oplevering inderdaad wordt voldaan aan de gemaakte afspraken.
Geconcludeerd kan worden dat ideeën zoals hiervoor genoemd al duidelijk beginnen aan te
slaan bij de lokale overheden die in Nederland toch in eerste instantie verantwoordelijk zijn
voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Er komen terreinen tot stand die de principes
van business parks hanteren. Langzaamaan ontdekken particuliere ontwikkelaars en exploi-
tanten dat ‘Engelse praktijken’ ook in Nederland kunnen lonen: voorbeelden zijn Prologis en
Trammell Crow die op die markt opereren. Ook worden nu terreinen ontworpen en gereali-
seerd die sterk zijn geïnspireerd door engelse voorbeelden, zoals het grensoverschrijdende
terrein Avantis (Heerlen – Aken), Geleendal, Schiphol – Rijk, Almere Poort en IJsseloord II in
Arnhem. Bij een deel van die terreinen is ook al duidelijk sprake van publiek-private samen-
werking of van parkmanagement.
Naast de genoemde ontwikkelingen lijkt ook uit andere signalen opgemaakt te kunnen wor-
den dat de vastgoedsector in toenemende mate belangstelling begint te krijgen voor industri-
eel vastgoed en voor bedrijventerreinen. Recentelijk was dit het onderwerp van het jaarlijkse
VOGON-congres en werden de bijdragen van de sprekers in dit blad afgedrukt. Maar zo was
vorig jaar ook de belangstelling groot voor de NSC-excursie naar business parks in de regio
Londen en neemt het aantal marktonderzoeken op dit terrein toe. Van de andere kant is een
waarschuwing op zijn plaats. Het ligt voor de hand, zeker als wordt gekeken naar de ontwik-
keling van terreinen in zijn geheel, dat de vastgoedsector de blik al snel wil richten op het
hogere segment. Daar liggen mogelijkheden, maar bedacht moet worden dat in Nederland in
de marktvraag het segment van de bedrijvenparken een aandeel heeft van 12%. Door de
aan het begin van dit artikel genoemde ontwikkelingen kan dat aandeel in de nabije toekomst
nog wat toenemen. Het kunnen behalen van goede rendementen is echter zeker niet alleen
afhankelijk van alleen een hoogwaardige ontwikkeling. Belangrijker zijn wellicht goede pro-
ducten die aansluiten op de vraag en het bieden van garanties ten aanzien van het behoud
van het initiële kwaliteitsniveau door bedrijventerrein- of parkmanagement.