Duurzame-Huisvesting-JonesLangLaSalle

,
Duurzame huisvesting:
Een gids voor de
Nederlandse
kantoorgebruiker
Duurzaamheid is geen onderwerp voor de
toekomst. Het is topprioriteit, vandaag.
Duurzame kantoorhuisvesting blijft de komende
vijf jaar schaars.
Strategisch investeren in duurzaamheid levert een
stevige voorsprong op de concurrentie. Ook nu,
tijdens de kredietcrisis. Duurzame oplossingen
dragen bij aan kostenbesparingen.

Sustainable Real Estate: An Occupier’s Guide – December 2008 – The Netherlands
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. 2

3 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved.
Inleiding
De groene golf is hier. CEO’s, consumenten, medewerkers,
iedereen praat over duurzaamheid. Bedrijven die zich het beste
voorbereiden, zullen er ook het sterkst van profiteren. De focus
van Nederlandse organisaties richt zich daarbij ook steeds
meer op duurzame huisvesting. Niet alleen zijn hiermee
zichtbare prestatieverbeteringen te behalen, ook kan vastgoed
een grotere waarde toevoegen aan een organisatie.
Maar op veel bedrijven komen de initiatieven, certificeringen en
regelgeving vooralsnog overweldigend over. Daarmee blijft
duurzaamheid een begrip en niet praktisch toepasbaar. Door
toenemende maatschappelijke druk is het echter niet meer de
vraag óf bedrijven zich duurzaam moeten huisvesten, maar hoe
het uit te leggen is wáárom men daar nog niet mee bezig is.
Duurzame huisvesting is een
opportunity in een periode van
economische neergang.
Tegelijkertijd noopt de huidige kredietcrisis organisaties tot het
uitstellen van grote investeringen. Het is dan ook erg verleidelijk
om het verduurzamen van de huisvesting op te schorten. Maar
door duurzaamheid te integreren in het huisvestingsprogramma
zijn er al op zeer korte termijn forse besparingen te realiseren.
Besparingen die juist nú hard nodig zijn.
Uit internationaal onderzoek van CoreNet Global en Jones
Lang LaSalle komt naar voren dat duurzame huisvesting bij
maar liefst 70% van bedrijven een urgent vraagstuk is, ondanks
de economische malaise. Tegelijkertijd geven vrijwel alle
kantoorgebruikers aan dat door een groot tekort aan duurzaam
vastgoed het een grote uitdading is om concrete stappen te
nemen. Vooral in volwassen kantorenmarkten, zoals in
Nederland.
Maar hoe komt u tot duurzame
huisvesting?
Ondanks de economische malaise en een groot tekort aan
duurzaam vastgoed, kunnen en moeten kantoorgebruikers
doorgaan met het verduurzamen van hun huisvesting. Om
inzicht te krijgen in de huidige situatie bij Nederlandse
organisaties en de uitdagingen waar ze tegenaan lopen, heeft
Jones Lang LaSalle 135 organisaties geïnterviewd met behulp
van enquêtes en diepte-interviews. De belangrijkste resultaten
vindt u terug in het eerste deel van deze publicatie. In het
tweede deel treft u een praktische gids om met uw organisatie
de eerste concrete stappen naar duurzame huisvesting te
zetten en om eerste besparingen te realiseren.
Introduction
The green wave has reached our shores: CEOs, consumers,
employees - everyone is talking about sustainability, and it’s the
companies that are the best prepared for it that will profit from it
the most. Dutch organisations are increasingly looking at the
issue of sustainable real estate, not just because this can lead
to significant improvements in performance but also because
real estate can add more value to an organisation.
However, many companies feel overwhelmed by initiatives,
certification processes and regulations. For them, sustainability
remains a theoretical concept. However, increasing public
pressure means that it is no longer a question of whether
companies make their real estate sustainable but why they are
not yet making any moves in that direction.
Sustainable real estate is an
opportunity in a period of economic
downturn.
The current credit crisis means organisations are more likely to
delay large-scale investments. Furthermore, in such times it can
be very tempting to delay efforts to make real estate (more)
sustainable. However, integrating sustainability into wider
corporate real estate strategies can quickly lead to considerable
savings - savings that are needed now more than ever.
Global research conducted jointly by CoreNet Global and Jones
Lang LaSalle revealed that 70% of the 400 global corporates
interviewed regarded sustainability as a critical, here and now
issue, even in the current global economic downturn. At the
same time, almost all office occupiers say that a severe
shortage of sustainable real estate makes it hard to have
sustainable accommodation in practice. This is especially true
of mature office markets such as the Netherlands.
So how do you make corporate real
estate sustainable?
The simple truth is that despite the economic downturn and a
major shortage of sustainable real estate, office occupiers can
and must continue with their plans to make their real estate
sustainable. In order to gauge the current situation at Dutch
organisations and the challenges they are facing, Jones Lang
LaSalle interviewed 135 organisations using surveys and in-
depth interviews. The most important findings can be found in
the first section of this report, with the second section being
devoted to a practical guide aimed at helping your organisation
take its first practical steps towards sustainable real estate and
the achievement of cost savings.
opportunity opportunity

Gebruikersvisie op
duurzame huisvesting
De focus op duurzame huisvesting neemt in hoog tempo toe in
het internationale bedrijfsleven. Wereldwijd stijgt het
kennisniveau van huisvestingsmanagers sterk. Inmiddels
hebben veel organisaties een start gemaakt met het
verduurzamen van hun huisvesting. Meer hulpmiddelen zijn
noodzakelijk om in de snel veranderende wereld van
duurzaamheid de juiste stappen voorwaarts te maken.
Duurzaamheid wint terrein in
periode van economische neergang.
Ondanks de economische malaise wereldwijd is het aantal
corporates, die aangeven dat duurzame huisvesting nu een
cruciaal vraagstuk is, sterk gestegen van 47% in 2007 naar
69% eind 2008. Dit blijkt uit internationaal onderzoek van
CoreNet Global en Jones Lang LaSalle onder 400 bedrijven,
gehouden in oktober dit jaar en in september 2007. Vooral bij
grote internationaal opererende organisaties staat
duurzaamheid hoog op de agenda.
Figure 1: Change in expectation as to when sustainability
is already a critical business and CRE issue
Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (October 2008)
Een ruime meerderheid van de bedrijven geeft aan dat hun
aandacht vooral uitgaat naar recycling, energiebesparing en het
terugdringen van de CO2-uitstoot.
Echter, minder bedrijven geven aan bereid te zijn om meer te
betalen voor duurzame huisvesting dan een jaar geleden. Dit
zou men kunnen wijten aan de kredietcrisis en het opdrogen
van financiële bronnen voor duurzaamheid. Ondanks de
economische achteruitgang is de aandacht voor duurzame
huisvesting sterk toegenomen.
Huisvestingsmanagers zien inmiddels voldoende kansen om
tegen geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s op te stellen,
die niet alleen duidelijke financiële besparingen opleveren,
maar ook bijdragen aan een beter bedrijfsimago voor klanten,
medewerkers en nieuw aan te trekken talent.
Occupier’s perspective
on sustainable real estate
The interest of international business in sustainability and
sustainable real estate is growing rapidly. All over the word the
knowledge level of corporate real estate managers is
strengthening. Many organisations have already started to
make their real estate more sustainable. More tools for real
estate managers are necessary in the rapidly changing world to
make the right decision for sustainable real estate.
Sustainability gains ground in
periods of economic downturn.
Despite the global economic downturn, the number of
corporates claiming that sustainable real estate is already a
critical issue has risen from 47% in 2007 to 69% at the end of
2008. This was revealed in an international survey of
400 companies carried out jointly by CoreNet Global and Jones
Lang LaSalle in October of this year and in September 2007.
Sustainability is a high priority within major internationally active
corporates in particular.
Figure 2: Expectations as to when sustainability will
become a critical business and CRE issue
In terms of specific priorities, a clear majority of the companies
state that their main focus is on recycling, energy saving
measures and reducing their CO2 output.
Fewer companies than a year ago said they were prepared to
pay more for sustainable real estate. This could be down to the
credit crisis and to the drying up of the financial resources
needed to fund sustainability. However, despite the economic
decline, there is a much greater focus on improving the
sustainability level of the real estate portfolio.
Real estate managers now feel that there are interesting
opportunities for setting up sustainability programmes at low
cost that will not only result in significant cost savings but will
also improve the company’s image in the eyes of its employees
and help it to attract new talent.
69%
47%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
October 2008
September 2007 69%
18%
4%
9%
Already critical
1-2 years
More than 3 years
Never
wint terrein gains ground

In mei 2008 hebben ruim 135 organisaties in Nederland hun
medewerking verleend aan een enquête over duurzame
huisvesting. De enquête is uitgevoerd vóórdat de kredietcrisis
zich nadrukkelijk openbaarde in Nederland. Het doel van de
enquête was inzicht te krijgen in de drijfveren achter duurzame
huisvesting, de huidige stand van zaken en uitdagingen in de
markt. Ook heeft Jones Lang LaSalle vier diepte-interviews
uitgevoerd om haar bevindingen te toetsen.
Het valt op dat het internationale bedrijfsleven een stap lijkt
voor te lopen op Nederlandse kantoorgebruikers met het
verduurzamen van de huisvesting. Slechts 38% van de
respondenten geeft aan bij duurzaamheid ook te kijken naar
huisvesting. Dit is relatief laag in vergelijking met de 69% van
de internationale kantoorgebruikers. De focus van Nederlandse
organisaties lijkt zich vooral te richten op hun kernactiviteiten. In
toenemende mate definiëren bedrijven dan ook een visie op
duurzaamheid gekoppeld aan hun bedrijfsdoelstellingen.
Duurzame huisvesting kan nog
concreter voor Nederlandse
organisaties.
Kantoorgebruikers zien wel kansen en de bedrijfskundige
noodzaak van duurzame huisvesting (figuur 5). De belangrijkste
motieven zijn dan ook vooral het verhogen van de
medewerkersproductiviteit, besparen van kosten en het
verbeteren van het bedrijfsimago. Strengere wet- en
regelgeving lijkt hierbij vooralsnog weinig van invloed te zijn op
het zetten van de eerste stappen.
Figure 4: Organisational implementation of sustainability
In May 2008 more than 135 organisations in the Netherlands
replied to a survey on sustainable real estate. This was still
before the current credit crisis hit the Netherlands. The purpose
of this survey was to uncover the driving forces behind
sustainable real estate and to identify the current position and
the challenges facing the market. In addition, Jones Lang
LaSalle carried out four in-depth interviews to help analyse the
emerging trends and themes further.
What is striking is that the international business community
appears to be a step ahead of Dutch office occupiers in efforts
to make real estate sustainable. 38% of Dutch respondents
indicated that they also looked at accommodation when
considering sustainability measures. This is a relatively low
figure compared to the 69% of the international office occupiers.
Dutch organisations appear to concentrate more on their core
activities. Increasingly, therefore, companies are defining their
policy on sustainability in terms of their company objectives too.
Sustainable real estate has to
become more concrete for Dutch
organisations.
Office occupiers do see both opportunities and a business case
for sustainable real estate (see Figure 5). Accordingly, the most
important motives are the goals of increasing employee
productivity, reducing costs and improving the company’s
image. For the foreseeable future, stricter legislation and
regulations are not expected to have a major impact on the
decision to take the first practical steps.
Rationale for sustainable real estate ING Group
ING is an international organisation with a worldwide
spread of offices and co-workers. ING has impact on the
environment all over the world. Therefore sustainability
is one of their six business principles.
Source: Global corporate survey by Jones Lang LaSalle & CoreNet Global (September 2007 & October 2008) and Dutch corporate survey by Jones Lang LaSalle (2008)
Figure 3: Change in occupier’s perspective towards sustainable real estate
Globalsurvey
Globalsurvey
May 2008September 2007 October 2008
Dutchsurvey
• Sustainability is a critical
issue for major Corporates
• Occupiers are prepared to
pay a premium for
sustainable real estate
• Good sustainable solutions
will be hard to find next years
• Occupiers are positive towards
sustainable RE solutions
• Initiatives mainly focus on
reducing costs and improving
corporate image
• Sustainable solutions will
largely have to be
implemented in existing stock
• Focus on sustainable RE
increases at a rapid pace
• Fewer companies appear
willing to pay more for green
buildings
• Financial downturn has not
dispelled the corporate
commitment to sustainability
Globalsurvey
Globalsurvey
May 2008September 2007 October 2008
Dutchsurvey
• Sustainability is a critical
issue for major Corporates
• Occupiers are prepared to
pay a premium for
• Good sustainable solutions
will be hard to find next years
• Occupiers are positive towards
sustainable RE solutions
• Initiatives mainly focus on
reducing costs and improving
corporate image
• Sustainable solutions will
largely have to be
implemented in existing stock
• Focus on sustainable RE
increases at a rapid pace
• Fewer companies appear
willing to pay more for green
buildings
• Financial downturn has not
dispelled the corporate
commitment to sustainability
more concrete
5%
7%
38%
51%
52%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Other
None
Sustainable real estate
Sustainable products and services
Sustainable management
nog
concreter

Figure 5: Rationale sustainable real estate
Ondanks de goede motieven lijken kantoorgebruikers
vooralsnog zoekende in het opstellen en implementeren van
een duurzaamheidsprogramma. Gedreven door sterk gestegen
energiekosten, geeft maar liefst 72% van de respondenten aan
zich te focussen op een efficiënter verbruik. Dit is in lijn met de
aangegeven motivatie voor duurzame huisvesting.
Voor het verbeteren van de werkomgeving is echter, door veel
gebruikers, nog geen vast omlijnd programma of een strak
implementatietraject vastgesteld . Zo scoren binnenmilieu,
afvalmanagement en gezondheid relatief laag. Doordat voor
veel gebruikers duurzaamheid nog geen concreet begrip is,
hebben zij moeite met het maken een vertaalslag van ambitie
naar een praktische toepassing.
In vergelijking met figuur 6 wijken grote kantoorgebruikers in
Nederland af van het totaalbeeld. Hun focus ligt vooral op
maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo) en zij geven
hier meer aandacht aan dan energiebesparing alleen. De mvo-
toepassingen richten zich voornamelijk op het verduurzamen
van de kernactiviteiten in plaats van de huisvesting.
Opvallend is dat relatief meer kantoorgebruikers met een
gemengde vastgoedportefeuille van huur en eigendom op een
strategisch niveau bezig zijn met duurzame huisvesting dan
eigenaren of huurders alleen. Zij associëren duurzaamheid het
meest met vastgoedinvesteringen op de lange termijn zoals
energie(besparingen), mvo en levensduur van vastgoed.
Sustainability objective Siemens AG
Siemens is represented with office buildings and
production sites in over 190 countries.
Since two years sustainability is built into their
organisation in a more structured way.
It’s their goal to be 20% more energy efficient by 2011 in
all their locations.
Figure 6: Occupier focus on sustainability
Despite their laudable motives, at the moment occupiers are
proving slow to set up and implement a sustainability
programme. No less than 72% of the respondents said they
were trying to use energy more efficiently because of the sharp
increase in energy costs. This fits with the motives given for
wanting sustainable real estate.
However, no precisely defined programme or implementation
project has been put in place yet for improving the working
environment by most of the survey respondents. For these
reasons, indoor environment, waste management and health
issues score relatively low. For many users, sustainability is not
yet a practical concept, which is why they are experiencing
problems in turning this theoretical objective into practical
applications.
Comparing this with figure 6 shows that in the Netherlands,
large-scale office occupiers do not follow the general trend.
Instead, their main focus is on CSR (corporate social
responsibility), with it being seen as a more critical issue than
energy saving on its own. However, the CSR applications
mainly focus on making the core activities more sustainable
instead of real estate
It is worth noting that relatively speaking, more office occupiers
who hold a mixed real estate portfolio for leasing and ownership
have strategic sustainable real estate plans than do those who
are solely owners or tenants. They mostly associate
sustainability with long-term real estate investment issues such
as energy and energy saving, CSR and the life cycle of real
estate.
BAM Utiliteitsbouw has the ambition to be in the lead
for sustainability in the construction industry
BAM’s objective is to take sustainability to a higher level.
Sustainable developments are feasible. Within 10 years
an investment is earned back by savings.
A non-sustainable building will be difficult to let and
difficult to sell within 10 years.
23%
23%
40%
44%
54%
57%
59%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Sustainability as marketing tool
Stronger legislation
Comply with company vision
Bond co-workers
Save energy
Image social responsibility
Improve working environment
Drivenbybusinessnecessity
andopportunities
6%
9%
22%
22%
22%
35%
45%
45%
72%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
User-friendliness RE
Water usage
Health
Waste management
Indoor environment
Life span real estate
CSR
Material usage
Energy usage

De urgentie en focus op het verduurzamen van de huisvesting
is begrijpelijk wanneer men inziet welke impact
kantoorgebouwen wereldwijd hebben op het milieu. Ruim 40%
van al het energiegebruik en circa eenderde van al het
watergebruik vindt plaats in kantoorgebouwen. Organisaties
kunnen met het verduurzamen van hun huisvesting wereldwijd
een grote maatschappelijke bijdrage leveren, een positief imago
opbouwen en kosten besparen.
De vertaalslag van ambitie naar
duurzame huisvesting moet nog
gemaakt worden.
Aan de huisvestingsmanagers is gevraagd welke
duurzaamheidsprogramma’s van belang zijn voor de
organisatie en welke initiatieven ze al hebben ontplooid.
Bijzonder is het dat initiatieven in de breedste zin betrekking
hebben op de organisatie, het gebouw, de locatie en het
energieverbruik.
Figure 7: Important sustainability topics for occupiers
Opvallend is dat de duurzaamheidsagenda (figuur 6) van
organisaties en hun daadwerkelijke initiatieven voor een
duurzame huisvesting niet in pas lopen (figuur 7 en 8). Terwijl
aan welzijn van medewerkers niet de grootste prioriteit wordt
toegekend, ontplooien diverse organisaties hiervoor wel
initiatieven. Anderzijds heeft efficiënt gebruik van energie de
hoogste prioriteit, maar juist op dit gebied zijn nog relatief
weinig initiatieven ondernomen.
Grote kantoorgebruikers in Nederland nemen aanzienlijk meer
initiatief in efficiënt energieverbruik. Door hun omvang neemt
het besparingspotentieel toe en ook zijn ze beter in staat om
met een eigenaar goede afspraken te maken waar nodig. Van
de internationale bedrijven gaf in oktober ruim 73% aan dat
efficiënt energieverbruik erg belangrijk is en dat ook 57% een
besparingsprogramma heeft opgestart.
The urgency and increased focus on making accommodation
more sustainable is understandable when you consider the
global impact that office buildings have on the environment. In
fact, office buildings account for more than 40% of all energy
consumption and about one third of all water consumption. In
other words, organisations that improve the global sustainability
of their real estate are making a major social contribution,
improving their corporate image and reducing their costs.
The move to translate goals into
sustainable real estate still has to be
made.
As part of our survey, real estate managers were asked about
their organisation’s major sustainability programmes and the
specific initiatives they had developed. What is striking is that
those initiatives that have been implemented are geared
towards the organisation and its buildings, its locations and its
energy consumption.
Figure 8: Initiatives performed by occupiers
It is also worth noting that the sustainability agendas of
organisations (figure 6) and the actual initiatives undertaken to
achieve sustainable real estate are not running ‘in sync’ (figures
7 and 8). Even though employee well-being is not given the
highest priority, a large number of organisations are actually
developing initiatives with this goal in mind. On the other hand,
although efficient energy use is deemed to have the highest
priority, relatively few initiatives have actually been taken.
In the Netherlands, large-scale office occupiers have
implemented considerably more initiatives aimed at achieving
efficient energy consumption. The scope of these initiatives
increases the potential savings and means the occupiers are
also better able to agree more appropriate arrangements with
the owner where necessary. When it comes to international
companies, in the October survey more than 73% of them said
that efficient energy consumption was very important, with 57%
saying that they had implemented an energy-saving
programme.
De vertaalslag
18%
24%
25%
28%
28%
31%
32%
34%
44%
45%
49%
51%
53%
65%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Extension life span
Vicinity city co-workers
Water saving measures
Extra facilities
Sustainable transport
Efficient use of energy
Green environment
Sustainable use of materials
Workplace management
Accessibility by public transport
Efficient use of office space
Guide co-workers behaviour
Waste management
Well-being co-workers
Mostinitiativesmainly
focussedonco-workers
The move to translate
8%
9%
10%
11%
11%
12%
13%
17%
18%
22%
30%
32%
35%
62%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Extra facilities
Green environment
Sustainable transport
Water saving measures
Vicinity city co-workers
Extension life span
Sustainable use of materials
Guide co-workers behaviour
Waste management
Workplace management
Efficient use of office space
Efficient use of energy
Use of public transport
Well-being co-workers

Organisaties nemen vooral initiatieven die praktisch toepasbaar
zijn. Het is echter nog niet duidelijk in welke fase de initiatieven
zich bevinden en welke resultaten ermee worden behaald. Veel
bedrijven hebben moeite met het meten van
prestatieverbeteringen. En zelfs wanneer organisaties erin
slagen om concrete prestatieverbeteringen te meten, missen ze
nog goede benchmarkmogelijkheden, omdat er momenteel nog
niet voldoende vergelijkingsdata beschikbaar zijn in de markt.
In een internationale CEO- enquête1, uitgevoerd door de
Economist Intelligence Unit (EIU) in samenwerking met Jones
Lang LaSalle, erkenden leidinggevenden dat de
duurzaamheidsdoelstellingen moeilijk te verwezenlijken zijn.
Volgens de EIU worden gemiddeld slechts 4,8 van de 16
beleidsrichtlijnen daadwerkelijk uitgevoerd.
Figure 9: Important metrics in managing sustainability on
the workplace
In het internationale onderzoek van CoreNet Global en Jones
Lang LaSalle van oktober 2008 komen drie meetcriteria sterk
naar voren, waar huisvestingsmanagers hun prestaties aan
willen toetsen. Dit zijn energiekosten, productiviteit van de
medewerkers en tevredenheid van de medewerkers.
Bedrijven hebben een sterke focus
op energiebesparing en
medewerkerstevredenheid.
Bedrijven die zich momenteel richten op duurzame huisvesting,
zijn vooral actief in de zakelijke dienstverlening, de financiële
dienstverlening en de overheid/non-profitsector. Ruim 50% van
de respondenten binnen deze sectoren hebben al stappen in
energiebesparing genomen.
1 Source: Doing Good: Business and the sustainability challenge, EIU (February 2008)
Organisations focus in particular on initiatives that have
practical applications. However, it is not yet clear as to what
stage these initiatives are currently at or what results they are
achieving. Many companies find it hard to accurately measure
improvements in performance, and even when they do, they still
lack accurate benchmarks, as there is not yet enough
comparative data available for analytical purposes.
An international CEO survey1 carried out by the Economist
Intelligence Unit (EIU) in collaboration with Jones Lang LaSalle
recently revealed that managers recognise that sustainability
goals are difficult to achieve in practice. According to the EIU,
on average 4.8 of the 16 policy guidelines are implemented in
practice.
Examples of sustainable initiatives for co-workers,
taken by BAM Utiliteitsbouw
By introducing video conferencing facilities the Carbon
Footprint can be reduced up to 20%.
Training and communication will help co-workers to
learn and understand the specifics of sustainability.
The international survey carried out jointly by CoreNet Global
and Jones Lang LaSalle in October 2008 revealed three main
benchmarks that real estate managers use to assess their
performance, these being energy costs; employee productivity;
and employee satisfaction.
Companies show a strong focus on
energy savings and employee
satisfaction.
Occupiers who are currently focusing on sustainable real estate
are primarily drawn from the commercial services and financial
services sectors and in the government / non-profit sector. Over
50% of the respondents in these sectors have already
implemented energy-saving measures.
34%
29%
31%
39%
32%
19%
19%
14%
31%
32%
33%
52%
65%
73%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
# of buildings certified
CO2 emissions
Waste stream reduction
Water usage
Employee satisfaction
Employee health/productivity
Energy Costs
Fairly important Very important
sterke focus strong focus

Financiële instellingen en bedrijven uit de zakelijke
dienstverlening streven vooral naar het opbouwen van een
groen imago. Dit wordt niet alleen gedreven door
consumentbelangen, maar ook door aandeelhouders en
samenwerkende organisaties. Duurzaamheid is een belangrijk
onderdeel geworden in het zakenleven. Overheidsinstanties
hebben meer ambitie om een voorbeeldfunctie te vervullen voor
de rest van de Nederlandse gebruikersmarkt en haar eigen
medewerkers.
Figure 10: Period when occupiers want to be sustainable
accommodated in
Op de vraag wanneer kantoorgebruikers in Nederland
duurzaam gehuisvest willen zijn, antwoordt bijna 50% binnen
vijf jaar. Dat betekent grofweg een vraag van 20 miljoen
vierkante meter duurzame kantoorruimte. Het aanbod
duurzame kantoorruimte is de komende jaren echter zo
beperkt, dat de enorme vraag nog niet kan landen. Het
verduurzamen van de huisvesting zal dus vooral door
aanpassingen in de bestaande bouw moeten plaatsvinden.
Door enorme schaarste is het
realiseren van duurzame
huisvesting een grote uitdaging.
Vooral organisaties in de zakelijke dienstverlening, financiële
dienstverlening en de overheid streven ernaar om binnen vijf
jaar duurzaam gehuisvest te zijn. Opvallend is dat een kwart
van de bedrijven uit de financiële sector al aangeeft op een
bepaalde manier duurzaam gehuisvest te zijn, terwijl een groot
deel van de overheidsinstellingen de stap nog moet maken.
Financial institutions and commercial services companies are
primarily focusing their efforts on improving their ‘green’ image.
This work is driven both by consumer interests and by
shareholders and partners. Sustainability has become an
important part of business life. Government institutions are
more concerned with setting an example for the Dutch occupier
market and for their own staff.
Sustainability, one of ING Group’s lease requirements
Sustainability will be one of the lease requirements for
ING. Translated into current requirements, such as
accessibility by public transport, quality, position to
other ING offices, efficiency in floor area and flexibility.
For new buildings the focus is on life cycle; this should
be sufficient and the building should be suitable for other
functions as well.
When office occupiers in the Netherlands were asked over
which time period they wanted to be in sustainable
accommodation, almost 50% of them said within five years.
Roughly speaking, this finding represents demand equal to 20
million square metres of sustainable office space. However, the
supply of sustainable office space will be so limited over the
medium term that this huge demand cannot feasibly be handled
by the market. In other words, most efforts to make real estate
sustainable will have to focus on renovating the existing stock
of buildings.
Great scarcity makes achieving
sustainable real estate a real
challenge.
In the main, it is organisations in the commercial services,
financial services and government sectors that want to be
housed in sustainable accommodation in the next five years.
Interestingly, one quarter of all companies in the financial sector
say that in some respects they already have sustainable
accommodation, whereas most government institutions say
they still have to take this step.
9%
6%
25%
40%
5%
14%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
No ambition
> 10 year
5 - 10 year
1 - 5 year
< 1 year
Already sustainable
grote uitdaging. challenge.
real

Table 1: When will your organisation be using sustainable
real estate? (% of total response per sector)
Sustainable
Real Estate
Business
Services
Banking &
Finance
Public
administration
Already 12% 26% 8%
Within 5 years 48% 47% 77%
Gebruikers geven aan dat de invloed van wet- en regelgeving
beperkt is op de besluitvorming rondom duurzame huisvesting.
De intentie van de overheid om de regelgeving aan te
scherpen, kan echter wel degelijk relevant zijn voor organisaties
en de termijn waarbinnen ze zich duurzaam willen huisvesten.
In Australië en Nieuw-Zeeland2 heeft het overheidsbeleid met
strengere wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid al een
grote rol gespeeld in de duurzame ontwikkelingen.
Figure 11: Perceived additional costs of supplying
De enorme schaarste aan duurzame huisvesting betekent ook
dat er marktruimte bestaat om te vullen. De vraag is bij wie en
hoeveel de initiële meerinvestering komt te liggen. Dit kan
variëren tussen een gebruiker en belegger.
Uit het onderzoek blijkt dat circa 74% van de respondenten de
kosten voor een duurzaam gebouw hoger schat dan de kosten
voor een niet-duurzaam gebouw (figuur 11). Een meerderheid
van de respondenten verwacht dat de meerkosten voor een
duurzaam gebouw tussen 1% tot 10% bedragen.
In mei 2008 gaf 74% van de Nederlandse kantoorgebruikers
aan bereid te zijn om een premie te betalen bovenop de
gewone huurprijs voor duurzame huisvesting. Het merendeel
wenst niet verder te gaan dan 5%. Internationaal gezien is de
bereidheid om een premie te betalen bovenop een huurprijs
sterk gedaald. In 2007 gaf ruim 70% van de internationale
bedrijven aan een premie te willen betalen bovenop de
huurprijs. Echter, in oktober 2008 is het aantal bedrijven dat
daartoe bereid is gedaald naar 44%.
2 Sustainability Roadmap: An Occupiers Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)
Sustainable real estate Siemens AG
Siemens requires LEED certificate standards for its new
constructions. For existing buildings, refurbishments are
executed to improve energy-efficiency after identifying all
improvement potential.
Occupiers have indicated that legislation and regulations have
little effect on their decisions regarding sustainable real estate.
However, the government’s desire to tighten up the rules could
actually affect organisations and the time it takes them to make
their accommodation sustainable. In Australia and New
Zealand2, stricter government policy, legislation and regulations
on sustainability have already had a major impact on
developments in this field.
Figure 12: Premium corporate occupiers are prepared to
pay for sustainable real estate
The great scarcity of sustainable real estate also means that
there is a demand that needs to be satisfied. The question is:
who will make the additional investment needed and how large
will it need to be? The answer may be different for occupiers
and investors.
Our global research shows that about 74% of all respondents
believe that the cost of a sustainable building is greater than the
cost of a non-sustainable building (figure 11). A majority of the
respondents expect the additional costs of a sustainable
building to be between 1% and 10% of the total cost.
In May 2008, 74% of Dutch office occupiers said that they were
also prepared to pay a premium for sustainable real estate on
top of the standard rent. The majority did not wish to pay more
than a 5% premium, however. On an international scale, the
willingness to pay a premium above the standard rent has
declined sharply: in 2007, more than 70% of international
companies said they were willing to pay a rent premium but by
October 2008 this proportion had declined to 44%.
2%
58%
16%
23%
Less expensive than conventional
1 - 10% more expensive
The same as conventional
More than 10% more expensive
Dutch Corporates (May 2008)
26%
44%
5%
24%
Notwilling to pay extra 1-5 % premium
5-10% premium Would notrule out+10% premium
International Corporates (Oct 2008)
31%
3%
10%
56%

Sustainability is a rapid return on investment according
to Deutsche Bank Group
Each sustainability project is a stand alone investment
for Deutsche Bank; all projects have a business case.
A small upfront investment is needed, however with that
the Deutche Bank brand is protected and a superior
workplace environment is created.
Deze daling is deels te wijten aan de wereldwijde economische
malaise waar bedrijven mee geconfronteerd worden.
Huisvestingsmanagers beschikken inmiddels echter over meer
kennis en ervaring. Zij zien voldoende mogelijkheden om tegen
geringe kosten duurzaamheidsprogramma’s te starten. De
verwachting is dat het aantal Nederlandse bedrijven dat bereid
is om een premie te betalen bovenop de bestaande huurprijs,
de komende periode ook zal afnemen.
Hun focus gaat de komende periode vooral uit naar strategieën
die makkelijk en tegen geringe kosten te implementeren zijn.
Initiatieven die een langere terugverdientijd hebben, worden
voorlopig nog niet gesteund door het bedrijfsleven. De vraag is
dan ook of door de huidige kredietcrisis projectontwikkelaars en
beleggers wel bereid zijn om deze langetermijninvesteringen te
willen dragen.
Investment in sustainability is lower than expected
according to Siemens AG
According the Green Building Initiative LEED certificate,
Siemens expected an increase on investment costs of
10%.
In reality it was lower, approximately 5%. Important is to
think twice with selecting the systems.
This decline is partly down to the global economic downturn.
However, these days, real estate managers are more
experienced and knowledgeable about such matters and feel
that there are plenty of ways to initiate low-cost sustainability
programmes. The number of Dutch companies prepared to pay
a premium for green buildings over and above the standard rent
is likely to decline too in the months and years to come.
In the coming months and years, they will primarily be focusing
on strategies that can be implemented easily and at low cost. At
the moment, businesses are turning their backs on initiatives
that have a long payback period. This means that the question
is whether project developers and investors will be willing to
finance these long-term investments through the current credit
crisis.

Duurzaamheidgids
Ondanks de positieve houding van veel kantoorgebruikers en
de initiatieven van huisvestingsmanagers, moet de definitie van
duurzame huisvesting concreter worden. De huidige
economische malaise vraagt om serieuze stappen. Maar hoe
zet u als organisatie dan de eerste stappen richting een
duurzame huisvesting? Hoe begint u binnen uw eigen
organisatie en hoe overtuigt u uw eigen organisatie?
Deze paragraaf biedt een overzichtelijke denk- en handelsgids
om u op weg te helpen. Jones Lang LaSalle heeft een vijf
stappen-plan ontwikkeld om duurzaamheid te implementeren in
uw huisvestingsbeleid. Per stap leest u hoe u een effectief
programma voor duurzame huisvesting ontwikkelt en ook
zichtbare prestatieverbeteringen bewerkstelligt.
De kredietcrisis biedt u een unieke
kans om met duurzaamheid de
strategische waarde van vastgoed
aan te tonen voor uw organisatie.
Stap 1: Creëer een duurzame huisvestingsstrategie die
aansluit op de doelstellingen van uw organisatie.
Voor het ontwikkelen van een effectieve huisvestingsstrategie is
het belangrijk dat u inzicht heeft in de doelstellingen van uw
organisatie. Hieronder vallen onder andere financiële targets en
groeitargets, operationele doelstellingen, imagobeleid en
doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid.
Tegelijkertijd is het voor u essentieel om vast te stellen welke
bedrijfsvraagstukken (tabel 2) het meest belangrijk zijn voor uw
organisatie, wie uw beleidsmakers zijn, hoe zij u zullen
beoordelen op uw prestatie en hoeveel tijd en middelen u tot uw
beschikking heeft.
Figure 13: Sustainability and the building life cycle
Benchmarking
and review
Improve sustainability
performance
Determine
sustainability potential
Maintain sustainability
performance
Achieve sustainability
targets
Design and
planning
Management
and occupation
Building works and
implementation
Benchmarking
and review
performance
performance
Determine
Determine
performance
performance
targets
targets
Design and
planning
Management
and occupation
Building works and
implementation
Sustainability guide
Despite the pro-active approach taken by many office occupiers
and the many initiatives taken by real estate managers,
sustainable real estate has to become clearer. The current
economic situation asks for drastic action. So how do you as an
organisation take the first steps towards sustainable real
estate? How do you start this process within your own
organisation and persuade your organisation?
This section offers you a handy theoretical and practical guide
to help you on your way. Jones Lang LaSalle developed a five
step plan to implement sustainability in the real estate strategy.
Through each step, you will learn how to develop an effective
programme for sustainable real estate and achieve significant
improvements in performance.
The credit crisis offers you a unique
opportunity to use sustainability to
demonstrate the strategic value of
real estate for your organisation.
Step 1: Create a sustainable real estate strategy that
dovetails with your organisation’s objectives.
In order to develop an effective real estate strategy, you need to
know your organisation’s objectives. These include financial
targets and growth targets, operational goals, image policy and
sustainability goals.
At the same time, it is essential that you find out which
corporate issues (see Table 2) are rated as most important by
your organisation; who your policymakers are; how they will
judge your performance; and the time and resources you will
have at your disposal.
Examples of sustainable strategies
If cost reduction and operational efficiency are number
one priority for your company, your first step might be an
aggressive energy management programme.
Is the corporate goal to become known as an innovator
and leader in sustainability? You might construct a high-
profile, Platinum LEED-certified headquarters.
Carbon reduction targets? Focus on green workplace
strategies, including location strategy and alternative
workplace implementation.
strategische waarde strategic value

Heeft u uw speelveld in kaart gebracht en duurzaamheids-
doelstellingen bepaald? Draag zorg voor een grondige analyse
van uw vastgoedportefeuille. De resultaten helpen u met het
identificeren van kansen en het ontwikkelen van een
duurzaamheidsstrategie. U behaalt maximaal resultaat wanneer
duurzaamheid aansluit op alle doelstellingen van uw organisatie
en op alle fases van een gebouwlevenscyclus.
Table 2: Sustainability issues for your organisation
Image Ensure sustainability is seen as something
positive, otherwise you run the risk that your
organisation’s image will suffer.
Organisation’s
policy
Management trusts real estate managers to
implement sustainable initiatives.
Battle to attract
talent
Current and prospective employees indicate
that they want to work for a sustainable
organisation.
Future
adaptability of
the real estate
The choice of real estate depends in part on
the current degree of sustainability and on the
potential for carrying out future modifications.
Shareholder
requirements
Shareholders want information on sustainable
investment opportunities.
Obtaining
space
Scarcity of sustainable real estate means it is
difficult and costly to find.
Changing
legislation
Stricter regulations may lead to a building or
real estate portfolio failing to comply with
legislation.
Productivity LEED-certified buildings have been shown to
increase employee productivity by up to 18%3.
Cost savings Rising energy costs and stricter regulations
may require expensive improvements to be
made to buildings.
Financing and
insurance
Your organisation needs to score well in
sustainability matters, especially when dealing
with international insurers and investors in
service providers.
Negotiating the
lease
The need to be aware of the requirements for
achieving future sustainability is a must for
contract negotiations.
Source: Sustainability Roadmap: An Occupier’s Journey (Jones Lang LaSalle, 2008)
Stap 2: Wijs verantwoordelijkheden aan.
De tweede stap is het aanwijzen van een manager voor het te
ontwikkelen duurzaamheidsprogramma, die de
verantwoordelijkheid krijgt en de uitvoering leidt binnen uw
organisatie. Is uw organisatie groot genoeg? Dan bouwt deze
persoon – met directiesteun – een netwerk op van lokale
beheerders en projectmanagers die het plan helpen uitvoeren.
3 Source: US Green Building Council
Have you mapped out your playing field and decided on your
sustainability objectives? Make sure that your real estate
portfolio has been thoroughly analyzed. These findings will help
you to identify opportunities and to develop your sustainability
strategy. The best results are achieved when sustainability
makes a contribution to all your organisation’s goals and is
incorporated into all phases of a building’s lifecycle.
Sustainable core-business target BAM Utiliteitsbouw
New delivered developments need to be with the 10%
most sustainable buildings in The Netherlands.
A sustainable building must meet with all important
scores like LEED or BREEAM together.
All proposals for new developments come along with a
sustainable alternative for clients.
Step 2: Assign responsibilities
The second step is to appoint a manager and assign him/her
the task of developing the sustainability programme and
implementing it throughout your organisation. If your
organisation is of a certain size then this manager will need
your board’s support to help him/her to build up a network of
local administrators and project managers who will help with the
plan’s implementation.

De manager van het duurzaamheidsprogramma bewaakt de
voortgang en voert gewenste aanpassingen door. De lokale
beheerder richt zich op dagelijkse activiteiten zoals het
organiseren van recyclingprogramma’s en het reduceren van
het energiegebruik door bijvoorbeeld het plaatsen van
aanwezigheidsdetectie of een andere verlichting.
Projectmanagers begeleiden duurzame verbouwingen,
uitbreidingen en nieuwbouwprojecten voor de organisatie.
Stap 3: Ontwikkel een prestatie- en meetproces.
Het meten en benchmarken van de duurzaamheidsprestaties is
essentieel om jaarlijkse verbeteringen te identificeren en om
nieuwe kansen en mogelijke risico’s te identificeren. Te vaak
beginnen organisaties met een tijdrovend en kostbaar
duurzaamheidsprogramma om vervolgens te constateren dat
ze geen methode voor handen hebben om de verbeteringen te
meten en te benchmarken.
De sleutel voor het continu meten, verbeteren en rapporteren
van prestaties van de vastgoedportefeuille ligt in de methodiek
en de gewenste datagegevens. Wanneer deze betrekking
hebben op management, medewerkers, huisvestingsmanagers
en hun persoonlijke doelstellingen binnen uw organisatie, dan
verenigt de methodiek organisatiebreed de verplichting tot
prestatieverbeteringen en de benodigde cultuuromslag voor het
laten slagen van het duurzaamheidsprogramma.
Table 3: Start first zero measurements
Bear the following points in compiling data:
! In order to adjust for the impact that seasonal changes can
have on your real estate portfolio, your measurement
period should be at least one year long.
! If all or part of your organisation’s real estate is leased then
it may be more difficult to obtain zero measurements.
However, estimates can be used to a limited extent.
! Your choice of which of the buildings in your real estate
portfolio can be considered for your sustainability
programme will depend on their size, geographical
distribution and type.
The manager of the sustainability programme monitors the
progress made and implements any necessary adjustments.
The administrator focuses on the day-to-day activities such as
organising recycling programmes and reducing energy
consumption, for example by arranging for attendance
detectors or a low-energy lighting system to be fitted. Project
managers on the other hand supervise sustainable
conversions, extensions and new construction projects for the
organisation.
Step 3: Develop a performance and measurement process
Sustainability performance must be measured and
benchmarked so that annual improvements, new opportunities
and potential risks can be identified. It is too often the case that
organisations start up a time-consuming and costly
sustainability programme only to find out later that they have no
way of measuring and benchmarking the improvements made.
The key to continuously measuring, improving and reporting on
the performance of the real estate portfolio is to have the right
system and the right data. When this is done for management,
employees and real estate managers and their objectives then
this will unite your whole organisation in a drive to achieve
performance improvements. And also to implement the cultural
shift needed to help your sustainability programme achieve its
goals.
For all major operations Deutsche Bank aims at using
Class A and Class B properties.
In search of sustainable real estate, only the 25% most
sustainable property available in the market is taken into
account for leasing.
A global metering system, to point out improvement
areas, must offer a 90% real-time visibility of the real
estate portfolio.
Small locations are a challenge to influence operational
control due to landlords and small scale of the property.

Voor het benchmarken van de verkregen data kunt u officieel
erkende scoringsmethoden gebruiken zoals LEED, BREEAM of
Greencalc. Door meerdere scoringsmethoden te gebruiken,
vergroot u uw benchmarken rapportagemogelijkheden.
Tegelijkertijd creëert u extra inzicht in potentiële
verbeteringsingrepen en de daarvoor benodigde investeringen.
Meerdere scoringsmethoden maken duurzame huisvesting wel
complexer en brengen bovendien extra kosten met zich mee.
De voorkeur gaat daarom uit naar één methode voor het
scoren, op basis van duurzaamheidsdoelstellingen van de
organisatie. Voorbeelden van te verzamelen datagegevens zijn:
energie- en waterconsumptie, afvalproductie (recyclen),
papiergebruik en de emissie-uitstoot.
Welke keuzes u ook maakt, het blijft noodzakelijk dat het meet-
en rapporteerproces een integraal onderdeel wordt van uw
organisatie. Niet alleen brengt dit voor u de risico’s en kansen
in kaart voor prestatieverbeteringen die langdurig waarde
toevoegen aan uw organisatie. Ook blijft de focus van uw
organisatie op het duurzaamheidsprogramma. Het organiseren
van feedbackmomenten met alle betrokkenen helpt u het
draagvlak te vergroten binnen uw organisatie. Ook helpen deze
momenten u aan nieuwe inzichten en ideeën voor duurzame
prestatieverbeteringen.
Stap 4: Formuleer een actieplan voor de portefeuille en de
gebouwen.
De resultaten van de nulmeting en de scoringsmethode helpen
u om belangrijke verbeteringskansen te identificeren en een
actieplan op te stellen. Het plan moet in ieder geval een
strategisch portefeuilleprogramma bevatten, samen met
individuele gebouwenplannen. Op basis van de verkregen
meetresultaten en een best-in-class benchmark met de eigen
sector, zou een realistisch één-, drie- en vijfjaren actieplan
opgesteld moeten worden.
Een aantal mogelijke onderdelen voor het portefeuilleplan zijn
een energiemanagementprogramma, certificatieplan,
scoringsdoelstellingen of een alternatieve werkplekstrategie.
Op gebouwniveau moet per gebouw een eigen projectplan
ontwikkeld worden, inclusief een planning, en er moet een
verantwoordelijke zijn die het project uitvoert. De mogelijkheden
voor duurzame verbeteringen zijn echter afhankelijk van de
eigenschappen van het gebouw en de bereidheid van de
eigenaar om mee te werken.
You can benchmark the data obtained by using such officially
recognised scoring systems as LEED, BREEAM or Greencalc.
If you use multiple scoring systems then you will have more
benchmarking and reporting options as well as better
information on the action you can take to achieve improvements
and on the required investment. However, multiple scoring
systems do make the issue of sustainable real estate more
complex and will also cost more. Accordingly, we recommend
that you only implement a single scoring system, with your
choice depending on your organisation’s sustainability
objectives. Examples of the data that needs to be compiled
includes data on energy and water consumption, waste
production (recycling), paper usage and emission levels.
Whatever you decide, you will need to ensure that your
measuring and reporting process remains an integral part of
your organisation. This will help you to map out the
opportunities and threats that relate to the performance
improvements that can add long-term value to your
organisation; it also means that your organisation will continue
to focus on the sustainability programme. Organising feedback
opportunities with all stakeholders will help to increase the
support for this programme throughout your organisation. This
feedback will also provide you with new ideas about ways of
improving your sustainability performance.
Step 4: Formulate an action plan for the portfolio and the
buildings
The findings from the zero measurement and scoring processes
will help you to identify potentially significant improvement
opportunities and help you to draft your action plan. The plan
should include a strategic portfolio programme and your plans
for the individual buildings. The measurement results and a
best-in-class benchmark for your sector should be used to help
draw up a realistic one-year, three-year and five-year action
plan.
The portfolio plan could include such components as an energy
management programme, a certification plan, the scoring
targets and an alternative workplace strategy. A separate
project plan with a time schedule should be drawn up for each
individual building too, and someone must be held responsible
for its implementation. However, remember that the options for
improvements in sustainability will depend on the
characteristics of the building and on the owner’s willingness to
collaborate with you on these issues.

Wilt u met uw organisatie een grote stap maken met de
duurzaamheidsprestaties? Dan kan verandering van
huisvesting u een heel eind op weg helpen. Echter, hoe bent u
er zeker van dat u nieuwe of bestaande huisvesting vindt die
aansluit op de duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie
op zowel korte als lange termijn?
Het vermogen om een gebouw aan te passen aan nieuwe
standaarden en technologieën, is een integraal onderdeel van
het behalen van goede duurzame prestaties. Het ene gebouw
herbergt meer potentie voor verbeteringen dan andere
gebouwen. Voor ingebruikname is het belangrijk voor een
organisatie om te begrijpen welke duurzaamheidsprestaties er
te behalen zijn met een potentieel gebouw en in hoeverre deze
bijdragen aan de eigen duurzaamheidsdoelstellingen.
Deutsche Bank Group strives for landlord
accountability
To encourage sustainable real estate improvements,
Deutsche Bank is willing to pay a premium on top of the
lease.
Premium is based on a lease model were landlords must
provide data of building performances and improvements
on a yearly basis.
One of the used indicators is the Energy Performance
Certificate of a building.
Gezien het zeer beperkte aanbod enerzijds en de grote vraag
naar duurzame kantoorruimte in Nederland voor de komende
vijf jaar anderzijds, kan nieuwbouw een (te) grote investering
zijn voor uw organisatie. Bestaande gebouwen kunnen uitkomst
bieden. Wanneer bij een gebouw de vestigingseisen, zoals
locatie, bereikbaarheid, huur en faciliteiten, overeenkomen met
de algemene portefeuillestrategie, dan bieden gebouwen met
een lage duurzame prestatie, maar met een hoog
verbeteringspotentieel, goede kansen voor betaalbare
huisvesting voor uw organisatie.
Voor een ‘duurzaam’ huurcontract is een glashelder begrip van
het gebouwpotentieel enerzijds en de benodigde inspanning om
de organisatiedoelstellingen te behalen anderzijds essentieel.
Dit bevat zowel de investeringen van de eigenaar om het
gebouw te upgraden, als de commitment van gebruikers om de
huisvesting zo te gebruiken dat duurzaamheidsprestaties ook
echt haalbaar zijn. Beide partijen hebben invloed hierop en de
uitdaging ligt dan ook in een goede samenwerking en afspraken
tussen uw organisatie en de eigenaar van een gebouw.
Are you and your organisation interested in radically improving
your sustainability? If so, then relocation to different
accommodation may be the answer. However, the question
remains: how can you be sure that your new or existing
accommodation satisfies your organisation’s sustainability goals
in both short and long term?
A key factor in an organisation’s ability to achieve a satisfactory
sustainability level is its ability to modify its accommodation in
the light of new standards and new technologies. However,
some buildings contain greater potential for improvements than
others. Before you start using a building, your organisation must
be aware of the building’s actual and potential sustainability
level. And it’s the contribution to the organisation’s sustainability
goals.
ING Group is carbon neutral since 31 December ‘07
Energy efficiency is a combination of behavior measures
and technique.
Attendance detection is standard within the offices.
PC’s are automatically switched off if it is not logged in
at 6.00 PM or 10.00 PM. With this implementation ING
saves 10 mln kWh and therefore € 1 million.
Given that for the next five years there will be a large demand
for sustainable office space, despite a lack of supply in the
Netherlands, a new building development may require too great
an investment by your company. Instead, existing buildings may
offer a solution: if the requirements for a building such as
location, accessibility, rent level and facilities are a good match
with your general portfolio strategy then buildings that currently
have a low sustainability level but a great potential for
improvement, could well represent the affordable
accommodation your organisation is looking for.
If you want a ‘sustainable’ lease then you need to be very clear
about the building’s potential on the one hand and about the
effort and resources needed to achieve your organisation’s
goals on the other. This relates both to the investment that the
owner will have to make to upgrade the building and the
occupiers’ commitment to use the accommodation such that the
desired sustainability is achieved in practice. Both parties can
affect the outcome - the challenge for your organisation and the
building’s owner is to collaborate effectively and to agree the
necessary arrangements.

Stap 5: Communiceer resultaten.
Duurzaamheid is een populair onderwerp en biedt talrijke
mogelijkheden om succesvolle duurzaamheidsverbeteringen in
de vastgoedportefeuille te communiceren naar betrokkenen.
Zorg ervoor dat er een plan ligt om deze kans optimaal te
benutten. Uw organisatie krijgt in de eerste plaats een goed
imago en een groter draagvlak onder medewerkers en
directieleden. Maar bovenal biedt duurzaamheid u of de CRE-
manager een unieke kans om langdurige waarde toe te voegen
aan uw organisatie en daarmee een belangrijke strategische
partner te worden binnen het bedrijf.
Belangrijk is dat u intern niet alleen directieleden, maar ook
medewerkers en toeleveranciers informeert op vaste
momenten. Stem met het communicatie- en marketingteam af
welke duurzame successen naar buiten toe gecommuniceerd
worden en op welk moment. Het plan zou in ieder geval een
vergelijking tussen de duurzaamheidsresultaten en
geformuleerde doelstellingen moeten bevatten. Publiciteit kan
via bijvoorbeeld jaarverslagen of website. Gebruik een
IT-systeem om het proces te automatiseren, kwaliteit te
handhaven en tijd te besparen. Een open, transparante en
zelfkritische houding van uw organisatie zal uiteindelijk extra
vertrouwen creëren bij het grote publiek.
Step 5: Communicate the results
These days, sustainability is a subject on everyone’s lips, and
this means that there are a whole host of options for informing
stakeholders about your success in improving the sustainability
of the real estate portfolio. Make sure there is a plan in place to
make the most of these opportunities. In the first instance, this
will (further) improve your company’s image and ensure that
both employees and board members support your plans. Even
more importantly, sustainability gives you or the CRE manager
a unique opportunity to add long-term value to your
organisation and thus to make it a valuable strategic partner
within the company.
It is important that you keep board members and employees
and suppliers well-informed at all times. Inform the
communication and marketing team and agree which
sustainable successes should be communicated to the outside
world and on which occasions. The plan should always be to
compare the sustainability targets with the actual results
achieved. Useful publicity can be obtained via annual reports,
the website or other outlets. Use an IT system to automate the
process, to maintain quality and to save time. If your
organisation takes an open, transparent and self-critical
approach then in the end this will increase the confidence
placed in your organisation by the general public.
45%
21%
17%
17%
Fully completed
Substantial progress made
Some progress made
No progress made
0
200
400
600
800
1000
2006 2007
0
5
10
15
20
2006 2007
kgCO2
/employee
Averagetraining/employeehoures
928 kgCO2
/
employee
635 kgCO2
/
employee
18.1 hours
19.1 hours
0
2
4
6
8
10
12
14
2006 2007
0
20
40
60
80
100
2006 2007
FinancialContributions(!x'000)
Volunteeringrate(%)
72%
79%
! 1,845
! 7,300
! 3,380
! 8,082
Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets
Figure 15 – Carbon
footprint per employee
Figure 16– Average
number of hours
training per employee
Figure 17– Upstream
charitable contributions and
value of employee time
Figure 18– Employee
volunteering rate
Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services.
45%
21%
17%
17%
Fully completed
Substantial progress made
Some progress made
No progress made
0
200
400
600
800
1000
2006 2007
0
5
10
15
20
2006 2007
kgCO2
/employee
Averagetraining/employeehoures
928 kgCO2
/
employee
635 kgCO2
/
employee
18.1 hours
19.1 hours
0
2
4
6
8
10
12
14
2006 2007
0
20
40
60
80
100
2006 2007
FinancialContributions(!x'000)
Volunteeringrate(%)
72%
79%
! 1,845
! 7,300
! 3,380
! 8,082
Figure 14 – Upstream’s progress against our 2007 sustainability targets
Figure 15 – Carbon
footprint per employee
Figure 16– Average
number of hours
training per employee
Figure 17– Upstream
charitable contributions and
value of employee time
Figure 18– Employee
volunteering rate
Examples of annual reporting of Jones Lang LaSalle’s Upstream Sustainability Services.

Conclusie
Duurzaamheid staat hoog op de agenda bij grote corporates en
zij verduurzamen actief hun bedrijfsvoering. Daarbij richten ze
zich ook steeds meer op hun huisvesting. Voor veel
organisaties is het niet meer de vraag óf ze zich duurzaam
moeten huisvesten, maar hoe het uit te leggen is wáárom men
daar nog niet mee bezig is.
Ondanks de goede intentie blijkt uit ons gebruikersonderzoek
dat veel gebruikers nog geen grote stappen hebben genomen.
Bijna 50% van de respondenten wil binnen vijf jaar duurzaam
gehuisvest zijn. Vanwege het zeer beperkte aanbod en de
beperkte nieuwbouwvoorraad duurzame kantoorruimte is dit
een grote uitdaging. Duurzame oplossingen moet men dan ook
vooral in de bestaande kantorenvoorraad zien te realiseren.
Ondanks de mismatch tussen vraag
en aanbod kunnen en moeten
organisaties doorgaan met het
verduurzamen van hun vastgoed.
De huidige kredietcrisis noopt ondernemingen echter nog beter
dan gebruikelijk naar hun kostenkant te kijken en investeringen
uit te stellen. Het opschorten van duurzaamheidsverbeteringen
is dan ook erg verleidelijk. Maar door duurzaamheid te
integreren in de huisvestingsstrategie zijn op korte termijn al
besparingen te realiseren zonder grote voorinvesteringen.
Besparingen die organisaties juist nu goed kunnen gebruiken.
Voor grote duurzame prestatieverbeteringen van de huisvesting
blijven voorinvesteringen noodzakelijk. Ondanks dat dit
misschien nu niet mogelijk is, maakt het verduurzamingsproces
betrokkenen wel bewust van de noodzaak en de daarvoor
vereiste veranderingen in de exploitatie van de huisvesting.
Om uw organisatie voor de komende jaren op weg te helpen,
reikt dit rapport u een overzichtelijke denk- en handelsgids aan.
In vijf stappen is uiteengezet hoe u een effectief programma
voor een duurzame huisvesting kan ontwikkelen en zichtbare
prestatieverbeteringen kan realiseren voor uw directie,
medewerkers, klanten en aandeelhouders.
De sleutel voor een duurzame huisvesting ligt vooral in het
zoeken naar verbeteringen die aansluiten op de
duurzaamheidsdoelstellingen van uw organisatie en de
gekozen methodiek om prestaties en vooruitgang in de
Conclusion
Sustainability is an issue high on the agenda of major corporate
occupiers. Some occupiers are taking active steps to make their
business operations more sustainable and are increasingly
focusing on their accommodation. For many organisations, it is
no longer a question of whether they have to make their real
estate sustainable but how they attempt to explain why they are
not yet taking any steps in that direction.
Our occupier survey revealed that despite these good
intentions, many occupiers have not yet taken any significant
steps. Almost 50% of the respondents want to move to
sustainable accommodation within five years, but given the very
limited supply and the limited volume of new sustainable office
space, it will be a real challenge to achieve this goal.
Accordingly, most sustainable solutions will have to be found in
the existing stock of office space.
Despite the mismatch between
supply and demand, organisations
can and must continue their efforts
to make their real estate sustainable.
The problem is that the current credit crisis means that
companies are scrutinizing their expenditures more than ever
and thus delaying investments. This makes it very tempting to
put off measures to improve sustainability. However, one must
remember that if one makes sustainability a key feature of its
real estate strategy, then you will quickly save money without
needing to make major investments beforehand. Remember
that these are savings that organisations need to make now
more than ever.
Pre-investments will continue to be necessary if major
sustainable improvements of real estate are to be achieved.
Even if sustainable improvements are not feasible at the
moment, the process will make stakeholders aware of the need
for sustainable real estate and of the need to change the way in
which the building is run.
This report has provided an easy to read theoretical and
practical guide to assist your organisation with the choices it will
have to make in the next few years. In five easy steps, it has
shown you how to develop an effective programme for making
your accommodation sustainable and for achieving significant
benefits for your board, your employees, your customers and
your shareholders.
In the main, the key to achieving sustainable real estate lies in
identifying potential improvements that will help your
organisation achieve its sustainability goals and in using the
kunnen en moeten
can and must

huisvesting te beoordelen. LEED, BREEAM of Greencalc zijn
geschikte voorbeelden van scoringsmethoden om in alle fases
van de levenscyclus van een gebouw te hanteren.
Ondanks het beperkte aanbod van duurzame kantoorruimte,
ontstaan er de komende jaren voldoende kansen om grote
duurzame stappen te realiseren. Wanneer bij een zoektocht
naar huisvesting een bestaand kantoor voldoet aan
vestigingseisen, dan biedt het richten op gebouwen met een
lage duurzame prestatie, maar groot verbeteringspotentieel,
goede mogelijkheden.
Wanneer de vastgoedmarkt zover is dat een duurzame huur,
die aansluit op de doelstellingen van uw organisatie, standaard
wordt, dan biedt het gebruik van een premie of korting op de
huurprijs nieuwe mogelijkheden.
Op de vastgoedmarkt gaat een
omslag plaatsvinden in de manier
van handelen door de grote vraag
naar duurzaam vastgoed.
Hoewel voor veel gebruikers het begrip duurzame huisvesting
momenteel nog geen concreet begrip is, zal dit door de
opkomst van scorings- en benchmarkmethoden zeker
veranderen. Het gebrek aan gedegen kennis over
duurzaamheid zal een dealbreaker worden tussen gebruikers
en vastgoedpartijen.
Ontwikkelaars staan de komende jaren vooralsnog voor de
uitdaging om gebruikers te vinden die de duurzame (meer-)
investeringen willen betalen of om een andere oplossing te
bedenken. Ondanks de bouwkundige beperkingen biedt het
herontwikkelen van bestaande gebouwen grote kansen.
Beleggers krijgen te maken met een herwaardering van de
vastgoedportefeuille. Het actief zoeken naar duurzame
oplossingen samen met gebruikers biedt goede mogelijkheden
om nieuwe waarde te creëren. Onderzoek in Amerika heeft
inmiddels al aangetoond dat gebouwen met een certificaat van
duurzaamheid ook leiden tot een hoger rendement.
Gemeenten en lokale overheden kunnen met strengere
duurzame regelgeving grote invloed blijven uitoefenen op
bouwprojecten. Dit zal echter ook moeten aansluiten op de
behoeften van organisaties.
Vastgoedadviseurs krijgen te maken met vragen over
duurzaamheid van kantoorgebruikers en verhuurders. Zij zullen
in staat moeten zijn om de behoefte van de organisatie te
vertalen naar (potentieel) geschikte huisvesting.
right system to assess your accommodation’s performance and
progress. LEED, BREEAM and Greencalc are all suitable
scoring systems for assessing all phases of a building’s
lifecycle.
Despite the limited supply of sustainable office space, there will
be sufficient opportunities to implement sustainability measures
in the coming years. If a search for new accommodation finds
an existing office that satisfies your business establishment
requirements, then it could make sense to concentrate on
buildings that have low existing - but high potential -
sustainability.
When the real estate market has reached the point when
sustainable, leasable properties that meet your organisation’s
goals are available as standard then another option may be
paying a premium or a discount on the rent figure.
The real estate market will
experience a turnaround in doing
business, thanks to the high demand
for sustainable real estate.
Although many occupiers have not yet implemented the
concept of sustainable real estate in practice, the rise of scoring
systems and benchmarks will change this situation. The lack of
detailed knowledge about sustainability levels will become a
deal breaker between occupiers and real estate businesses.
In the next few years, developers will continue to be faced with
the challenge of finding occupiers who are willing to make the
(additional) investments, or finding an alternative solution.
Despite the restrictions imposed on the redevelopment of
existing buildings, this solution does offer great potential for the
future.
Investors will have to deal with a revaluation of their real estate
portfolios. Good opportunities for creating new value lie in the
active search for sustainable solutions. Research carried out in
America indicates that buildings with sustainability certification
achieve higher returns.
Stricter sustainability regulations mean that municipalities and
local governments will continue to have a major impact on
construction projects, but such restrictions must bear in mind
the needs of organisations.
Real estate advisors will have to answer office occupiers’ and
tenants’ queries about sustainability. They have to be able to
translate the needs of an organisation into accommodation that
is already or potentially suitable.
omslag turnaround

What can you do now
" Switch printers to automatic double-sides printing mode.
" Introduce a co-mingled recycling program or ask your building management to do so.
" Take advantage of natural light when planning office layout.
" Encourage the use of blinds/louvers to control lighting and temperature.
" Provide bike racks and showers for staff to encourage walking/riding to work.
" Source environmentally friendly suppliers and service providers.
" Switch to daytime cleaning to save one to two hours of lighting per day.
" Purchase energy efficient equipment and appliances.
" Consider more flexible work practices e.g. work from home some days to reduce travel.
" Install a timer on your water boiling system.
" Undertake a communication program encouraging staff to turn off lights and computer monitors, use blinds to
monitor light and temperature and reduce paper usage.
Low-cost initiatives
" Measure, monitor and review utility consumption data to identify and resolve performance problems.
" Isolate and fix any leaks, gaps or blockages that are impacting performance.
" Upgrade to energy efficient lights and introduce intelligent lighting controls including motion sensors.
" Establish control strategies for the building.
" Install water-saving devices and appliances in kitchen and bathrooms.
" Install video conferencing facilities to minimize travel.
" Install sub-metering per floor or for water usage, electricity and suchlike.
" Install variable speed drives for primary air fans, chilled water pumps, condenser water pumps, cooling tower
fans and water cooled chillers.
Initiatives at management phase
" Recycling program.
" Waste management.
" Choice of products, e.g. operation of air-conditioning
outside business hours.
" Servicing of plant and equipment.
" Commissioning of new equipment, upgrades.
" Ongoing measurement, monitoring and reporting.
.

Contacts
Roeland Houtman
European Director
Head of Corporate Solutions
The Netherlands
roeland.houtman@eu.jll.com
Elsbeth Quispel
Senior Consultant
Research & Consultancy
elsbeth.quispel@eu.jll.com
Tjard Martinus
Consultant
Research & Consultancy
tjard.martinus@eu.jll.com
Jones Lang LaSalle B.V.
Strawinskylaan 3103
1077 ZX Amsterdam
The Netherlands
+31 (0) 20 5405405
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2008. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or
transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to
be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.

Duurzame-Huisvesting-JonesLangLaSalle

Recommended

Recommended

More Related Content

Viewers also liked

Viewers also liked (16)

Similar to Duurzame-Huisvesting-JonesLangLaSalle

Similar to Duurzame-Huisvesting-JonesLangLaSalle (20)

Duurzame-Huisvesting-JonesLangLaSalle