Download luận văn thạc sĩ ngành luật với đề tài: Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
DƯƠNG THỊ NGỌC ANH
PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN
PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN
HÀ NỘI - 2014

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Dương Thị Ngọc Anh

3. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục bảng
MỞ ĐẦU........................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ...........5
1.1. Những vấn đề lí luận về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại...........................................................................5
1.1.1. Khái niệm quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại...............................................................................................5
1.1.2. Đặc điểm của quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại...............................................................................................7
1.1.3. Nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay.............10
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại............................................................................12
1.2. Những vấn đề lý luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở.............................................................................................15
1.2.1. Khái niệm và phương thức bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất ở.......................................................................................................15

4. 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở..............................................................................................18
1.2.3. Vai trò và cấu trúc của pháp luật trong việc bảo vệ quyền chủ nợ trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất ở...............................................................................20
Kết luận chương 1 .......................................................................................22
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ
NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ..................................................................................................23
2.1. Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương
mại trong hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sở dụng đất ở....23
2.1.1. Các quy định về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay .........................................................................................24
2.1.2. Các quy định về nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt động cho
vay có thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của
ngân hàng thương mại............................................................................26
2.1.3. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động cho vay
nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại ..........................29
2.1.4. Một số nhận xét, bình luận và đánh giá về thực tiễn xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại...............................................................36
2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp
thế chấp quyền sử dụng đất ở .............................................................57

5. 2.2.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc hoàn thiện pháp luật..........................57
2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật .................................................58
Kết luận chương 2 .......................................................................................65
KẾT LUẬN..................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................68

6. CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS Bộ luật dân sự
DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LĐĐ Luật đất đai
NHTM Ngân hàng thương mại
NHTMNN Ngân hàng thương mại Nhà nước.
SDĐ Sử dụng đất
TCTD Tổ chức tín dụng
UBND Ủy ban nhân dân

7. DANH MỤC BẢNG
Số hiệu bảng Tên bảng Trang
Bảng 2.1 Bảng sau thể hiện tình hình cho vay bằng tài
sản thế chấp 56

8. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Ngân hàng thương mại đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với
sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển của hệ thống ngân hàng
thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của
nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai
đoạn cao của nó – kinh tế thị trường – thì ngân hàng thương mại cũng ngày
càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu
được. Trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt là tổ chức tín dụng càng trở
nên quan trọng. Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài
sản như một giải pháp an toàn, một điều kiện tiên quyết đối với các khoản vay.
Đối với một chủ thể kinh doanh đặc thù như ngân hàng thì vấn đề gắn với sự
sống còn và phát triển của ngân hàng, chính là quyền chủ nợ và việc đảm bảo
thực hiện quyền chủ nợ trong hoạt động kinh doanh.
Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến trong
hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là trong các hợp đồng tín dụng. Đất đai luôn
giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đồng thời quyền sử dụng
đất ở là tài sản có giá trị thiết yếu đối với mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Do đó
việc thế chấp quyền sử dụng đất ở trong quan hệ cho vay tại ngân hàng
thương mại có ý nghĩa quan trọng - là biện pháp bảo đảm phòng ngừa rủi ro
hiệu quả cho bất kỳ ngân hàng nào.
Tuy nhiên, trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật theo cơ chế thị trường cũng như sự phát triển nhanh chóng của
nền kinh tế trong thời gian tới đã làm cho hệ thống pháp luật nói chung và pháp
luật ngân hàng nói riêng bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với yêu cầu
của thực tiễn, đặc biệt là các quy định về bảo vệ bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD.

9. Việc nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về thế chấp quyền sử
dụng đất ở là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc trong bối
cảnh nền kinh tế hiện nay.
Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về bảo vệ quyền chủ
nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế
chấp quyền sử dụng đất ở” cho luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu nghiên cứu các quy định của pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất ở, đã có một số công trình nghiên cứu khoa
học của một số tác giả như:
- Luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thanh Hằng về đề tài “Thế chấp quyền
sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay”;
-“Hoàn thiện pháp luật về quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng” luận
văn thạc sĩ của Lê Kim Thanh;
- “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại ở Việt Nam – Những vấn đề lí luận và thực tiễn”, luận
văn thạc sĩ luật học Hoàng Anh Tuấn;
- “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – một biện pháp bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp của Ngô Thị Hỷ.
Ngoài ra, còn có các bài viết đăng trên trên tạp chí như: Nghiên cứu
luật pháp, Luật học, Nhà nước và pháp luật, Dân chủ và pháp luật... Các công
trình trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp tài sản và thế
chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu một
cách sâu sắc về các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến việc bảo vệ
quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện
pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tôi mong muốn tìm hiểu

10. cụ thể hơn về việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Luận văn tập trung nghiên cứu quy chế pháp lý về việc thực hiện biện
pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng
thương mại để thấy rõ một số tồn tại vướng mắc trong quá trình thực thi nhằm
góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi mảng pháp lý này.
Đánh giá các quy định về quyền chủ nợ và thực trạng áp dụng biện
pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở đảm bảo thực thi quyền chủ nợ của ngân
hàng thương mại trong các hoạt động cho vay ở Việt Nam. Trên cơ sở đó đề
xuất kiến nghị, phương hướng hoàn thiện hơn pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất ở.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phân tích,
so sánh, tổng hợp, thống kê để làm rõ các nội dung nghiên cứu trong đề tài.
5. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Thông qua việc nghiên cứu vấn đề lí luận về vai trò, yêu cầu của việc
bảo vệ quyền chủ nợ trong nền kinh tế, luận văn tập trung nghiên cứu quy chế
pháp lý về thực hiện bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại bằng
biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở để thấy rõ một số tồn tại, vướng mắc
trong quá trình thực thi nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực
thi mảng pháp luật này.
Với mục đích nghiên cứu như trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là:
- Tìm hiểu các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân
hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở.
- Phân tích các yếu tố pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
ở trong quan hệ vay vốn ngân hàng.

11. - Tìm hiểu thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ
quyền chủ nợ củ ngân hàng bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Kiến nghị những biện pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền
chủ nợ của NHTM bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
6. Những đóng góp của luận văn
- Nghiên cứu một cách tổng quát các quy định về thế chấp quyền sử
dụng đất ở trong quan hệ cho vay của ngân hàng thương mại.
- Phân tích, tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ
quyền chủ nợ của ngân hàng bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và quá
trình giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Những bất cập và hạn chế, cơ chế thực thi pháp luật hiện hành về
quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại.
- Trên cơ sở phân tích những bất cập của pháp luật xung quanh quy
định về thế chấp quyền sử dụng đất ở, luận văn đưa ra những kiến nghị, giải
pháp thiết thực nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ
của Ngân hàng thương mại trong thời gian tới, phù hợp với xu hướng phát
triển kinh tế hội nhập.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo, luận văn được thiết kế gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.

12. Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Những vấn đề lí luận về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại
Trong nền kinh tế thị trường, ngân hàng thương mại là một trong những
tổ chức trung gian tài chính quan trọng nhất, là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn
nhất trong mọi nền kinh tế. Cùng với việc huy động vốn, cho vay là hoạt động
quan trọng và mang tính truyền thống của ngân hàng thương mại. Hoạt động
cho vay là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thông qua
tiền lãi ngân hàng nhận được. Cho vay thực chất chính là việc ngân hàng
chuyển quyền sở hữu vốn của mình cho một chủ thể khác (bên vay) để đổi lấy
quyền chủ nợ đối với chủ thể này – quyền được yêu cầu bên vay hoàn trả
đúng hạn cả gốc và lãi.
Đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, do có bản chất
là một nghiệp vụ cấp tín dụng nên hoạt động này có thể được xem xét như là
một phương thức tài trợ cho hoạt động kinh doanh của khách hàng vay vốn.
Với tư cách là một hoạt động tín dụng, hoạt động cho vay của ngân
hàng có những đặc trưng chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, việc cho vay bao giờ cũng có hai bên tham gia, bao gồm bên
cho vay và bên đi vay. Bên cho vay là Ngân hàng có nguồn vốn nhàn rỗi
muốn cho vay để thu lợi nhuận. Bên vay là tổ chức hay cá nhân cần sử dụng
vốn đó để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hoặc kinh doanh.

13. Thứ hai, hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (với tư cách là
chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay – con nợ) được thể hiện bằng hợp
đồng tín dụng, trong đó ghi nhận những thỏa thuận cơ bản ràng buộc người
vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng. Đây là văn bản thỏa
thuận giữa ngân hàng với khách hàng vay, theo đó ngân hàng thỏa thuận ứng
trước một số vốn cho bên vay sử dụng trong một khoảng thời hạn nhất định,
với điều kiện có hoàn trả cả gốc lẫn lãi dựa trên cơ sở sự tín nhiệm.
Thứ ba, hoạt động cho vay một mặt mang lại thu nhập chính cho ngân
hàng, mặt khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng. Nếu cho vay một cách có
hiệu quả sẽ bù đắp được chi phí huy động vốn và sẽ thu được lợi nhuận.
Ngược lại, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và tính chất an toàn
của hệ thống ngân hàng. Đối với những khoản vay càng lớn thì rủi ro càng
cao. Rủi ro là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt động
kinh doanh của Ngân hàng thương mại. Trong quan hệ cho vay của ngân hàng
thương mại, yếu tố cơ bản nhất đe dọa quyền chủ nợ của ngân hàng chính là
các rủi ro mất vốn, hay rủi ro tín dụng.
Vậy, có thể quan niệm như thế nào về quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại?
Như đã phân tích ở trên, với tư cách là một trung gian tài chính, hoạt
động chính của ngân hàng thương mại là huy động vốn từ công chúng và sử
dụng nguồn vốn đó để cấp tín dụng cho khách hàng là tổ chức, cá nhân nhằm
thu lợi nhuận. Chính vì lẽ đó, ngân hàng thường được đánh giá là chủ nợ lớn
nhất (khi tiến hành hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp và công chúng),
đồng thời ngân hàng cũng là con nợ lớn nhất (khi thực hiện việc huy động
vốn từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế).
Theo cách hiểu thông thường, quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt
động cho vay là quyền của bên cho vay đối với bên vay trong quan hệ vay nợ,

14. theo đó bên cho vay (chủ nợ) được yêu cầu bên vay (con nợ) hoàn trả số tiền
vốn vay cả gốc và lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có). Quyền chủ nợ bao
gồm tổng thể các quyền năng pháp lý của bên cho vay như: quyền qui định
các điều kiện, thủ tục vay, quyền được bảo đảm cho khoản vay, quyền được
hưởng những lợi ích phát sinh từ việc cho vay, quyền thu hồi khoản nợ...
Vấn đề quyền chủ nợ trở nên đặc biệt nhạy cảm khi con nợ bị lâm vào
tình trạng mất khả năng thanh toán. Khi đó chủ nợ - với tư cách là bên có tài
sản cho vay – sẽ đứng trước nguy cơ không thu hồi được tài sản của mình.
Chính bởi vậy, trong khoa học pháp lý quan niệm về quyền chủ nợ (nghĩa
hẹp) thường đồng nhất với quyền đòi nợ của bên cho vay.
Xét từ góc độ pháp luật dân sự, quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt
động cho vay được hiểu là quyền yêu cầu bên vay hoàn trả tiền vay cả gốc và
lãi, tiền phạt và các khoản phí phát sinh từ việc cung cấp dịch vụ tín dụng.
Quyền năng pháp lý này phát sinh trên cơ sở các cam kết trong hợp
đồng tín dụng, cũng như các quy định của pháp luật về hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại.Việc ghi nhận quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt
động cho vay chính là cách để giúp ngân hàng tự bảo vệ lợi ích chính đáng
của mình trong quan hệ tín dụng, đồng thời ràng buộc bên vay với nghĩa vụ
trả nợ cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán.
1.1.2. Đặc điểm của quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại
Quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng mang những đặc
điểm của quyền chủ nợ nói chung: là những quyền tài sản, được xác lập trong
một quan hệ vay nợ xác định, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm... Tuy
nhiên, xuất phát từ tính đặc thù về chủ thể, tính đặc thù của lĩnh vực tín dụng
nên quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay còn có những đặc
điểm riêng thể hiện ở những điểm sau:

15. Thứ nhất, ngân hàng là một loại chủ thể đặc biệt của nền kinh tế, với bản chất
là một trung gian tài chính, người đi vay để cho vay. Việc phát sinh nhu cầu
vay vốn ngân hàng của các doanh nghiệp và vấn đề cho vay vốn của ngân
hàng đối với các doanh nghiệp là một tất yếu khách quan diễn ra thường
xuyên trong quá trình thực hiện mọi hoạt động kinh doanh cả về phía doanh
nghiệp và ngân hàng thương mại. Bởi vậy, trong khi là chủ nợ trong mối quan
hệ vay nợ này thì Ngân hàng lại là con nợ trong những quan hệ vay nợ khác.
Chúng ta có thể hiểu ẩn sau quyền chủ nợ của các tổ chức tín dụng là quyền
lợi của nhiều chủ thể khác trong xã hội. Do đó, quyền chủ nợ của Ngân hàng
cần phải được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ với quyền chủ nợ của các
tổ chức, cá nhân khác. Các bất cập của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền
chủ nợ và bất cập trong cơ chế thực thi các quy định pháp luật đã làm cho môi
trường kinh doanh của Việt Nam nói chung, môi trường kinh doanh của
TCTD nói riêng còn nhiều bất cập, chưa tạo điều kiện cho các TCTD thực
hiện tốt vai trò trung gian tài chính của mình trong nền kinh tế, đồng thời làm
giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp.
Để có thể tạo lập cơ chế hữu hiệu bảo vệ quyền chủ nợ, việc khắc phục và
hoàn thiện các bất cập của pháp luật hiện hành cần phải tiến hành đồng thời
với việc nâng cao nhận thức về vai trò của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền
chủ nợ đối với các doanh nghiệp, TCTD, nền kinh tế và tạo lập một cơ chế
thực thi nghiêm minh, có hiệu quả các quy định pháp luật quan trọng này trên
thực tế.
Thứ hai, hoạt động tín dụng là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm và
nhiều rủi ro. Rủi ro là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt
động kinh doanh của ngân hàng thương mại. Chính vì đặc trưng cơ bản trong
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền gửi –

16. chức năng ban đầu là nhận tiền gửi của xã hôi, sau đó ngân hàng thương mại
đã trở thành các chủ thể chuyên mua bán quyền sử dụng vốn, và tính hệ thống
cao nên kinh doanh trong ngân hàng có độ rủi ro cao gấp nhiều lần so với các
doanh nghiệp trong các lĩnh vực kinh doanh khác.
Hoạt động tín dụng thiết lập nên mối quan hệ kinh tế giữa hai chủ thể là
Ngân hàng và khách hàng. Rủi ro xuất hiện khi trong quan hệ tín dụng, khách
hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
Sự ổn định của hoạt động tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đến sự
phát triển nền kinh tế ở mỗi quốc gia. Sự rối loạn hoạt động tín dụng thường
dẫn đến tình trạng khủng hoảng về kinh tế và xã hội. Cuộc khủng hoảng tài
chính Châu Á năm 1997 là một minh chứng rõ ràng cho điều này. Chính vì
vậy, ở mỗi quốc gia, quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng là khách thể đặc biệt
của pháp luật. Điều này thể hiện ở việc pháp luật cho phép các TCTD tự do
lựa chọn các biện pháp cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý đối với các
khoản vay. TCTD được áp dụng các biện pháp bảo đảm tài sản đối với các
khoản vay, có quyền xem xét, cấp tín dụng cho khách hàng bằng tài sản bảo
đảm phù hợp với các quy định của pháp luật.
Thứ ba, quan hệ giữa chủ nợ và con nợ là quan hệ phụ thuộc lẫn nhau.
Tính phụ thuộc này thể hiện rõ trong quan hệ tín dụng. Quyền lợi của Ngân
hàng phụ thuộc chặt chẽ vào khả năng phục hồi, tồn tại và phát triển của
doanh nghiệp vay vốn. Khi doanh nghiệp đến hạn không có khả năng thanh
toán, việc ngân hàng giãn nợ nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp khắc phục
được khó khăn cũng là một biện pháp cần thiết hơn là áp dụng các biện pháp
xiết nợ, đòi nợ. Bởi nếu doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản thì các
khoản nợ của ngân hàng khó có thể thu hồi được.
Từ những đặc điểm nêu trên, chúng ta có thể thấy được việc điều chỉnh
pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD là một vấn đề hết

17. sức phức tạp đòi hỏi cần các giải pháp và phương tiện pháp lý mềm dẻo để
giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa các bên trong quan hệ tín dụng.
1.1.3. Nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay
Với tư cách là bên cho vay, đồng thời là chủ nợ của khách hàng vay
tiền, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong quan hệ cho vay
được thể hiện ở một số quyền năng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay bao gồm quyền yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm
cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,
hoặc yêu cầu bên vay phải bảo đảm bằng các biện pháp khác. Với quyền năng
này, chủ nợ là ngân hàng thương mại có thể chống lại hoặc ngăn ngừa các
nguy cơ rủi ro cho quyền lợi của mình do khách hàng vay không thanh toán
được tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi.
Trong Luật Phá Sản của đa số các nước đều xác định chủ nợ là các
pháp nhân hay thể nhân có các khoản nợ không được trả đúng hạn. Chủ nợ
thường được phân thành ba loại: chủ nợ có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một
phần và chủ nợ không có bảo đảm. Theo khoản 3 Điều 6 Luật phá sản ” chủ
nợ không có bảo đảm là chủ nợ có khoản nợ không được bảo đảm bằng tài
sản của doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc của người thứ ba “[22]. Theo khoản 2
Điều 6 Luật phá sản thì “Chủ nợ có bảo đảm một phần là chủ nợ có khoản
nợ được bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc của người
thứ ba mà giá trị tài sản bảo đảm ít hơn khoản nợ đó”[22].
Thứ hai, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay còn bao gồm quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay
trong suốt thời gian vay vốn. Qua công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng
vốn vay, nếu phát hiện khách hàng vay sử dụng vốn sai mục đích đã cam kết
thì ngân hàng có quyền thu hồi vốn vay trước hạn, đồng thời phạt vi phạm
hợp đồng đối với bên vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

18. Thứ ba, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay còn bao gồm quyền yêu cầu bên vay hoàn trả tiền vay đúng thỏa
thuận, kể cả tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có). Trong trường hợp
bên vay không có khả năng trả nợ đúng hạn, ngân hàng thương mại có quyền
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo sự thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để
thu hồi nợ cho mình.
Thứ tư, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay còn bao gồm quyền miễn, giảm lãi vốn vay, gia hạn nợ, điều
chỉnh kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng vay để bảo đảm khả năng thu hồi nợ
vay tốt nhất.
Thứ năm, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay còn bao gồm quyền khiếu nại, khởi kiện khi con nợ không
thanh toán tiền vay cả gốc và lãi khi đến hạn. Trước khi thực hiện quyền năng
này, ngân hàng thương mại thường áp dụng các biện pháp thu hồi nợ như đôn
đốc trả nợ, yêu cầu khách hàng vay vốn hoặc bên bảo đảm bàn giao tài sản thế
chấp hoặc bán tài sản đó để trả nợ... Trong trường hợp khách hàng vay vốn,
bên bảo đảm bất hợp tác, ngân hàng thương mại buộc phải khởi kiện ra Tòa
án hoặc trọng tài theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay còn bao gồm cả quyền phong tỏa tài sản của con nợ, mua bán
nợ, bán các tài sản này và đầu tư số tiền này vào các hoạt động khác có hiệu
quả hơn khi con nợ mất khả năng thanh toán và không thể phục hồi. Ngoài ra,
pháp luật cho phép chủ nợ kiểm soát các hoạt động quản lý của con nợ trong
trường hợp con nợ đang có nguy cơ mất khả năng thanh toán. Dựa trên những
quyền này chủ nợ sẽ buộc các con nợ phải thanh toán cho mình các khoản nợ
phát sinh từ các cam kết trong hợp đồng hoặc ngoài hợp đồng.
Thứ bảy, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

19. động cho vay còn là quyền đòi nợ của ngân hàng theo hợp đồng tín dụng, phát
sinh từ các khoản vay. Quyền đòi nợ chính là một Tài sản, cụ thể là Quyền về
tài sản được quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể: “Tài sản
bao gồm: Vật, Tiền, Giấy tờ có giá và các quyền tài sản”[24].
Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Quyền tài sản: “Quyền tài sản là
quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể
cả quyền sở hữu trí tuệ” [24]. Chủ sở hữu quyền tài sản trong đó có quyền đòi
nợ có toàn quyền định đoạt tài sản này, cụ thể: Điều 322 Bộ luật Dân sự có
quy định: “Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong
đó có quy định Quyền đòi nợ là một quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự”[24] . Luật phá sản 2004 đã đưa ra nguyên tắc ưu tiên thanh
toán cho chủ nợ có bảo đảm trước bằng tài sản bảo đảm đã là cho họ cơ hội
thu hồi nợ sớm hơn so với các chủ nợ khác.
Quyền đòi nợ còn xác định là đối tượng mua bán trong hợp đồng mua bán
giữa các bên. Tại Điều 449 Bộ luật Dân sự [24] cũng quy định về việc Mua
bán quyền tài sản thì Quyền đòi nợ là một quyền tài sản được đem ra để mua
bán. Thực tiễn có những doanh nghiệp kinh doanh hoạt động mua bán nợ.
Quyền đòi nợ là quyền yêu cầu trả nợ và được phép chuyển giao theo quy
định của pháp luật về chuyển giao quyền yêu cầu.
Ngoài ra quyền đòi nợ còn được đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự khác trong hệ thống các văn bản pháp luật về Đăng ký giao dịch bảo
đảm.
Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ nói chung và bảo vệ quyền chủ nợ nói
riêng có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi ích chính đáng cho
chủ nợ, từ đó bảo đảm sự an toàn của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại

20. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại. Các yếu tố này bao gồm:
Thứ nhất, môi trường pháp luật: Pháp luật là một trong những căn cứ
làm phát sinh quyền chủ nợ của Ngân hàng trong hoạt động cho vay và cũng
là một một trong những điều kiện căn cứ, điều kiện để bảo đảm thực thi quyền
chủ nợ của Ngân hàng trên thực tế. Việc pháp luật về bảo đảm thực thi quyền
chủ nợ của Ngân hàng có vai trò quan trọng trong hệ thống ngân hàng cũng
như hệ thống nền kinh tế nên hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quan tâm
đến việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định
liên quan đến quyền chủ nợ. Mặc dù có sự khác nhau giữa pháp luật các nước
nhưng có một điểm chung đó chính là sự ảnh hưởng trực tiếp của các quy
định này đối với việc thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động
cho vay. Các quy định này ảnh hưởng theo hai hướng:
- Nếu các quy định của pháp luật là đầy đủ và hợp lý thì quyền chủ nợ
của ngân hàng sẽ được thực hiện tốt. Bởi nếu các Luật và các văn bản dưới
luật liên quan đến quyền chủ nợ của ngân hàng đều đồng bộ, thống nhất, có
hướng dẫn đầy đủ, rõ ràng và cụ thể thì vấn đề thực thi quyền chủ nợ của
ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện có hiệu quả.
- Nếu các quy định pháp luật không đầy đủ, chồng chéo sẽ ảnh hưởng
tiêu cực đến quyền chủ nợ của của ngân hàng. Điều này thể hiện ở chỗ, nếu
hệ thống văn bản thiếu các quy định cụ thể, không rõ ràng sẽ tạo nhiều kẽ hở
cho người đi vay. Chẳng hạn như khi người vay vốn thế chấp bằng bất động
sản nhưng sau đó không trả được nợ nên bị Ngân hàng khởi kiện và Tòa án
tuyên bố phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Khi đã có quyết định thi
hành án nhưng vì nhiều lý do như bên thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất
hoặc tài sản thế chấp có giá trị cao hơn nhiều số tiền vay tại Ngân hàng nên
ngân hàng không thể phát mại được vì khách hàng không đồng ý phát mại. Cơ
quan thi hành án buộc phải áp dụng biện pháp cho phép bên thi hành án được

21. kéo dài thời gian thi hành án để kiếm tiền bằng nguồn khác để trả nợ cho ngân
hàng. Có rất nhiều trường hợp thời gian thi hành án kéo dài nhiều năm trời,
gây khó khăn, tốn kém tiền bạc cho chủ nợ là ngân hàng thường mại.
Thứ hai, trách nhiệm của khách hàng về việc trả khoản nợ phát sinh từ
hợp đồng tín dụng.
Khách hàng là điều kiện tiên quyết để ngân hàng tồn tại và phát triển.
Chìa khoá của sự thành công trong cạnh tranh là duy trì và không ngừng nâng
cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Chất
lượng dịch vụ ngân hàng phản ánh khả năng đáp ứng, thậm chí cao hơn kỳ
vọng của khách hàng và cần được duy trì một cách thường xuyên, nhất quán.
Trong hoạt động cho vay, để đạt được hiệu quả tốt trong việc thực thi
quyền chủ nợ của ngân hàng thì vấn đề trách nhiệm của khách hàng – người
vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thực hiện quyền chủ nợ của ngân
hàng. Nếu người đi vay có thái độ, thiện chí đối với ngân hàng bằng việc xây
dựng các phương thức kinh doanh khả thi thì khoản nợ của ngân hàng có thể
thu hồi được vốn vay và lãi từ khác hàng vay khi đến hạn.
Trong trường hợp nếu khách hàng không có thái độ hợp tác, muốn
chiếm đoạt tài sản của ngân hàng thì rủi ro cho các khoản vay sẽ cao hơn. Một
số trường hợp khách hàng lợi dụng sự thiếu đồng bộ, chính sách cho vay của
ngân hàng và một số cán bộ ngân hàng đạo đức nghề nghiệp kém để hợp thức
hóa hồ sơ vay vốn, xác định sai giá trị tài sản bảo đảm, bỏ qua các thủ tục
thẩm định tín dụng để người vay có thể vay nhiều nhất. Đến khi khách hàng
vay không thể thanh toán nợ, dù ngân hàng đã tiến hành phát mãi tài sản bảo
đảm nhưng vẫn không thể thu hồi nợ cho khoản vay. Khi đó quyền chủ nợ
của ngân hàng khó có thể được bảo đảm.Việc trách nhiệm của khách hàng
ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hồi các khoản vay của ngân hàng. Trách
nhiệm và nghĩa vụ trả nợ của khách hàng được ghi trong hợp đồng tín dụng.

22. 1.2. Những vấn đề lý luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm và phương thức bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất ở
Cần phải quan niệm như thế nào về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở?
Câu trả lời xuất phát từ việc xác định đúng bản chất của quyền chủ nợ
của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay. Quyền chủ nợ là một
quyền năng pháp lý, được đảm bảo bằng pháp luật. Pháp luật về quyền chủ nợ
của các nước đều có những quy định về biện pháp, thủ tục và phương tiện
nhằm đảm bảo cho bên cho vay khả năng thu hồi được khoản nợ. Quyền chủ
nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay là một quyền tài sản,
do vậy việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại được thực hiện
trước hết và chủ yếu thông qua các biện pháp bảo đảm bằng tài sản, trong đó
có biện pháp thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở.
Một cách khái quát, bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể
được hiểu là biện pháp tự vệ theo đó ngân hàng thương mại nhận thế chấp
quyền sử dụng đất ở của bên bảo đảm thông qua việc ký kết và thực hiện hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm khả năng thu hồi nợ cho mình
trong quan hệ hợp đồng tín dụng.
Ở Việt Nam, việc bảo vệ quyền chủ nợ cho ngân hàng thương mại bằng
biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có một số điểm khá đặc thù. Điều này
được thể hiện ở chỗ:

23. Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Do vậy các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất chỉ có thể thế chấp
quyền sử dụng đất – với tư cách là một quyền tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ
của mình đối với chủ nợ nói chung và ngân hàng nói riêng. Điều này có nghĩa
là đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản là “quyền sử dụng đất ở” chứ
không phải là “đất ở”.
Theo báo cáo về tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách
về giao dịch bảo đảm do Ngân hàng thế giới (World bank) công bố:“Việt
Nam thiên về sử dụng bất động sản, với tỉ lệ các ngân hàng nhận bất động
sản làm bảo đảm chiếm 93 %” [14, tr.14].
Thứ hai, việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong
hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất ở đôi khi không thực
sự an toàn bởi những quy định chưa hợp lý trong chính sách đất đai và nhà
ở (ví dụ, đã có thời kỳ pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất chỉ
được thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói
riêng để vay vốn sản xuất kinh doanh tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại
Việt Nam, chứ không thể thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng nhằm
thỏa mãn các mục đích khác).
Vậy, việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ được thực hiện
thông qua phương thức nào?
Câu trả lời có thể đưa ra là: việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất ở sẽ được thực hiện thông qua phương thức ký kết và thực hiện hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất ở. Bằng cách này, các bên sẽ có cơ hội được bày
tỏ ý chí và thể hiện ý chí, quan điểm, lợi ích của mình thông qua việc thỏa
thuận các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.

24. Khi thực hiện việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở, các bên
tham gia giao dịch nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cần chú ý
một số vấn đề sau đây:
Một là, việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được
thực hiện bằng văn bản. Đây là phương cách hữu hiệu để lưu giữ bằng chứng
về giao dịch bảo đảm đã được xác lập giữa các bên và từ đó góp phần bảo
đảm quyền chủ nợ tốt hơn cho bên cho vay là tổ chức tín dụng. Về lý thuyết,
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể bắt buộc phải được chứng thực
bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mỗi quốc gia để bảo
đảm cho hợp đồng có hiệu lực pháp lý.
Hai là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở
là cách để thiết lập quyền ưu tiên cho bên nhận bảo đảm trong việc theo đuổi
và phát mại tài sản thế chấp khi khoản nợ vay không được thanh toán đúng
hạn theo hợp đồng tín dụng.
Ba là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở
phải đảm bảo sự tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói
chung và giao dịch thế chấp bất động sản nói riêng. Chỉ khi nào các bên tuân
thủ đúng và đầy đủ các điều kiện này thì quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
mới được bảo đảm.
Bốn là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở
cần chú ý đến đối tượng thế chấp, đó là “đất ở” hay “quyền sử dụng đất ở”.
Đối với hầu hết các quốc gia trên thế giới thì đối tượng thế chấp vay vốn ngân
hàng chính là “đất ở” và hoàn toàn không có khái niệm “quyền sử dụng đất”
hay “quyền sử dụng đất ở”. Tuy nhiên, đối với một vài quốc gia, trong đó có
Việt Nam thì chế độ sở hữu đất đai là một vấn đề khá phức tạp, trong đó tổ
chức, cá nhân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ sở hữu “quyền sử dụng

25. đất” – với tư cách là một quyền tài sản.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất ở
Thực tiễn cho thấy có nhiều yếu tố khác nhau tác động, ảnh hưởng đến
việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của NHTM. Theo quan
điểm nhận thức của cá nhân tác giả luận văn, các yếu tố này bao gồm:
Thứ nhất, về khung pháp lý cho hoạt động ngân hàng: Đây là yếu tố
bên ngoài tác động trực tiếp đến khả năng bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM.
Thật vậy, bất cứ một doanh nghiệp nào cũng chịu sự tác động mạnh mẽ của
pháp luật, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực
ngân hàng – một ngành có tác động tới toàn bộ nền kinh tế. Sự thay đổi luật
pháp luôn ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh cho các
pháp nhân kinh tế, do vậy sự thay đổi này ảnh hưởng mạnh đến hoạt động của
ngân hàng. Môi trường pháp lý còn gây rủi ro cho ngân hàng khi môi trường
pháp lý đó chưa hoàn thiện hoặc cách thức thi hành còn chưa đảm bảo tính
tính nghiêm minh, phát sinh nhiều chi phí do thủ tục hành chính hoặc thủ tục
tố tụng kéo dài.
Chẳng hạn như: việc phát mãi tài sản thế chấp hiện nay đòi hỏi khá
nhiều thủ tục, thời gian, chi phí mà ngân hàng phải chấp nhận rủi ro rất nhiều;
hoặc, luật không giải thích một cách đầy đủ gây khó khăn trong việc thực hiện
tạo rủi ro cho ngân hàng. Ví dụ: Một hợp đồng tín dụng có thế chấp bằng tài
sản, khi khách hàng vay không trả được nợ thì về nguyên tắc ngân hàng có
quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho mình. Nếu việc xử lý
tài sản thế chấp vẫn không đủ thanh toán nợ thì NHTM có quyền yêu cầu con
nợ phải trả nốt bằng các tài sản khác của họ.

26. Thế chấp quyền sử dụng đất ở là một biện pháp bảo vệ quyền chủ nợ
của ngân hàng trong hoạt động cho vay bởi theo quy định thì bên thế chấp
phải chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho ngân hàng
là bên nhận thế chấp trực tiếp nắm giữ, quản lý trong thời gian thế chấp. Đối
với việc bảo đảm bằng tài sản thì yếu tố quan trọng nhất đó chính là các quy
định liên quan đến tài sản bảo đảm. Chính các quy định của pháp luật liên
quan đến bảo đảm tiền vay như quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự,
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm… sẽ tạo điều kiện thuận lợi hoặc gây
khó khăn cho ngân hàng trong việc bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất.
Thứ hai, chính sách phát triển kinh doanh và năng lực quản trị của ngân
hàng cũng là một trong những yếu tố quyết định đến khả năng bảo vệ quyền
chủ nợ cho các NHTM trong hoạt động cho vay. Đây là yếu tố bên trong tác
động đến khả năng bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của NHTM.
Điều này thể hiện ở chỗ, quy mô và năng lực kiểm soát rủi ro của ngân
hàng trong bối cảnh cạnh tranh, hội nhập thị trường tài chính – ngân hàng đòi
hỏi mỗi NHTM phải có chính sách quản trị rủi ro thích hợp và có sự đầu tư
mạnh mẽ cho việc phát triển năng lực quản trị ngân hàng, trong đó có quản trị
rủi ro tín dụng. Thực tế cho thấy những trường hợp NHTM không thể xử lý
tài sản bảo đảm một cách hiệu quả thường là do nhân viên ngân hàng không
làm đúng quy trình quản trị rủi ro tín dụng khi thẩm định hồ sơ và xét duyệt
hồ sơ vay vốn. Thời gian qua, nhiều người cho rằng, nguyên nhân gây ra tỷ lệ
nợ xấu cao là do lỗi từ phía ngân hàng, và phải chăng đó là một phần nguyên
nhân tại sao nợ xấu có khuynh hướng bị che đậy hay ít được công khai. Tuy
nhiên, thực tế cho thấy, nợ xấu không phải mới phát sinh mà nó được tích lũy
trong một khoảng thời gian dài, mới đây khi tình hình kinh doanh xấu đi thì
nguyên nhân gây ra tình trạng nợ xấu ngày càng rõ nét.

27. Quyền sử dụng đất là loại tài sản thế chấp phổ biến, nhưng đã có trường hợp
ngân hàng khi nhận thế chấp chỉ định giá đất mà không định giá nhà, dẫn đến
tranh chấp trong quá trình đòi nợ. Chưa kể, khi người vay muốn tăng giá tài
sản bảo đảm để có thể vay được nhiều hơn, cộng với nhân viên ngân hàng
không làm đúng quy trình, quy định về thẩm định giá, dẫn đến khó thu hồi đủ
khoản cho vay.
1.2.3. Vai trò và cấu trúc của pháp luật trong việc bảo vệ quyền chủ
nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế
chấp quyền sử dụng đất ở
Như đã đề cập ở trên, pháp luật có vai trò rất quan trọng trong việc bảo
vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất ở. Điều này được thể hiện ở những khía cạnh sau đây:
Thứ nhất, pháp luật là công cụ để thể chế hóa quyền chủ nợ của bên
cho vay là NHTM, nghĩa vụ của bên vay và bên bảo đảm trong quan hệ cho
vay; thể chế hóa quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp
quyền sử dụng đất ở. Nếu không có các quy định của pháp luật điều chỉnh
quan hệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất ở thì không
phát sinh quyền chủ nợ cho NHTM cũng như nghĩa vụ của bên vay và bên thế
chấp quyền sử dụng đất ở, đồng thời cũng không có cơ sở pháp lý cho việc
xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Thứ hai, pháp luật tạo hành lang pháp lý cho việc thực thi quyền chủ nợ
của ngân hàng thương mại, các nghĩa vụ của bên vay và bên thế chấp trong
quan hệ cho vay. Trong trường hợp các bên hoặc người thứ ba vi phạm các
quyền, nghĩa vụ này thì pháp luật sẽ can thiệp để bảo đảm và bảo vệ quyền,
lợi ích hợp pháp cho các bên.
Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay
bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể quan niệm là tập hợp các

28. quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, quy định về quyền chủ nợ của
bên cho vay là NHTM, nghĩa vụ của con nợ chính là bên vay và nghĩa vụ của
bên thứ ba là bên bảo đảm, quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch
bảo đảm tiền vay bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Thực tế cho thấy các quy phạm pháp luật cấu thành nên mảng pháp luật
về bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay bằng biện pháp
thế chấp quyền sử dụng đất ở là khá đa dạng, nằm rải rác ở nhiều văn bản quy
phạm pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự, các văn bản hướng dẫn thi
hành hoặc cụ thể hóa Bộ luật Dân sự như Nghị định về giao dịch bảo đảm;
Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm; Luật các tổ chức tín dụng… Tuy
các quy phạm này được bố trí rải rác trong nhiều văn bản khác nhau nhưng
đều tập trung vào việc quy định các vấn đề cơ bản sau đây:
Một là, pháp luật ghi nhận và bảo đảm quyền chủ nợ của ngân hàng
thương mại trong hoạt động cho vay, thông qua phương thức yêu cầu các bên
phải ký kết và thực hiện hợp đồng tín dụng.
Hai là, pháp luật ghi nhận các nghĩa vụ tài sản của bên vay và bên bảo
đảm trong việc hoàn trả tiền vay cho NHTM theo hợp đồng tín dụng. Trên
nguyên tắc, các nghĩa vụ tài sản này vừa được thể hiện trong hợp đồng tín
dụng và hợp đồng thế chấp, đồng thời cũng được ghi nhận trong các văn bản
quy phạm pháp luật có liên quan như Bộ luật dân sự, Luật tổ chức tín dụng và
các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật này.
Ba là, pháp luật quy định điều kiện giao kết hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ở, trình tự giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, hiệu
lực pháp lý của hợp đồng và cách thức thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất ở trong hoạt động cho vay của NHTM. Trong số các quy định này,
quy định về xử lý tài sản thế chấp có vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng, vì nó có
thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương
mại trong hoạt động cho vay.

29. Kết luận chương 1
Trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn
pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt là đối với các TCTD càng
trở nên cấp thiết. Một hành lang pháp lý an toàn, minh bạch cùng với cơ chế
thực thi hiệu quả sẽ tạo tiền đề cho các giao dịch tín dụng phát triển, góp phần
thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Qua phân tích trên ta có thể thấy biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất
ở là một biện pháp bảo vệ quyền chủ nợ khá hiệu quả trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại qua quan hệ hợp đồng. Trong nền kinh tế vận hành
theo cơ chế thị trường, các quan hệ tài sản dựa trên quyền sở hữu, một hệ
thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ phù hợp, hiệu quả có vai trò rất lớn
đối với cả nền kinh tế và các doanh nghiệp như tạo điều kiện nâng cao hiệu
quả sử dụng nguồn lực của xã hội, góp phần tạo dựng và duy trì niềm tin của
nhà đầu tư vào thị trường tài chính, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
chủ nợ; góp phần tăng cường kỷ luật hợp đồng, tạo ra tiền đề pháp lý vững
chắc để ổn định các quan hệ kinh tế, giảm chi phí cấp tín dụng của các tổ
chức tín dụng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp
cận nguồn vốn ngân hàng và góp phần thực hiện mục tiêu an toàn và lành
mạnh của hệ thống ngân hàng.

30. Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1. Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng
thương mại trong hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sở dụng đất ở
Với mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh ngân hàng
nói chung và bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng nói riêng, trong nhiều
năm qua Nhà nước ban hành tương đối đầy đủ các văn bản pháp luật ở những
cấp độ hiệu lực khác nhau. Một cách khái quát, có thể hình dung các văn bản
này bao gồm:
- Bộ luật Dân sự 2005;
- Luật các tổ chức tín dụng 2010;
- Các văn bản dưới luật như:
+ Nghị định số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm;
Nghị định số 83/2010/NĐ- CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm;
+Nghị định 11/2006/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính Phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm;
+ Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ-
NHNN ngày 31/12/2001 về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín
dụng với khách hàng;
+ Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 28/2002/QĐ-
NHNN ngày 11/01/2002 về sửa đổi Điều 2 Quyết định số 1627/2001/QĐ–
NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban

31. hành quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng;
+ Quyết định số 127/2005/QĐ–NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng với khách
hàng ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001
của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ
chức tín dụng đối với khách hàng.
Nhìn chung, các văn bản trên đây đã đặt nền tảng pháp lý cần thiết cho
việc đảm bảo thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật trong thời gian qua cũng cho thấy một
số quy định hiện hành về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại
trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở đang
thể hiện sự bất cập so với lý luận và thực tiễn, cần được rà soát, nghiên cứu để
chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp.
Phần phân tích dưới đây về thực trạng pháp luật liên quan đến việc bảo
vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng
biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ cho thấy rõ hơn nhận định này.
2.1.1. Các quy định về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại
trong hoạt động cho vay
Như đã đề cập ở trên, quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại vốn dĩ
là vấn đề đã được quy định khá rõ ràng trong pháp luật hiện hành ở Việt Nam,
đặc biệt là Bộ luật Dân sự 2005 và Luật các tổ chức tín dụng 2010.
Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 định nghĩa: quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền
sở hữu trí tuệ [24]. Với tư cách là một loại quyền tài sản đặc thù, quyền chủ
nợ của NHTM trong hoạt động cho vay cũng có bản chất pháp lý giống như
các loại quyền tài sản khác, nghĩa là trị giá được bằng tiền và có thể chuyển
giao trong giao dịch dân sự.
Trên cơ sở cụ thể hóa quy định về quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự

32. 2005, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành đạo
luật này đã có những quy định cụ thể hơn về nội dung quyền chủ nợ của tổ
chức tín dụng trong hoạt động cho vay. Cụ thể là:
- Theo quy định tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010, tổ chức tín
dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ
của khách hàng [27]. Ngoài ra, đạo luật này cũng quy định tổ chức tín dụng
có quyền yêu cầu khách hàng vay báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng
minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích vay vốn.
- Trên cơ sở cụ thể hóa Luật các tổ chức tín dụng, khoản 1 Điều 25 Quy
chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ban hành kèm theo
Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam – Văn bản hợp nhất số 20/2014/VBHN-NHNN
ngày 22/05/2014) cũng quy định tổ chức tín dụng có quyền:
(i) Kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và
trả nợ của khách hàng;
(ii) Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát
hiện khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật, vi phạm hợp đồng
tín dụng;
(iii) Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc
người bảo lãnh theo quy định của pháp luật;
(iv) Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ, nếu các
bên không có thỏa thuận khác, thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý
tài sản bảo đảm vốn vay theo sự thỏa thuận trong hợp đồng để thu
hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người bảo lãnh
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được
bảo lãnh vay vốn;
(v) Miễn, giảm lãi vốn vay, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ
thực hiện theo quy định tại Quy chế này; mua bán nợ theo quy định

33. của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và thực hiện việc đảo nợ,
khoanh nợ, xóa nợ theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam [17].
Tương tự, tại Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định về
việc chấm dứt cấp tín dụng, xử lý nợ, miễn, giảm lãi suất đối với khách hàng
vay để bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM, theo đó:
a) Tổ chức tín dụng có quyền chấm dứt việc cấp tín dụng, thu
hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp thông tin sai sự
thật, vi phạm các quy định trong hợp đồng cấp tín dụng;
b) Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn,
nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền
xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp
đồng bảo đảm và quy định của pháp luật. Việc cơ cấu lại thời hạn
trả nợ, mua bán nợ của tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của
Ngân hàng Nhà nước;
c) Trong trường hợp khách hàng vay hoặc người bảo đảm
không trả được nợ do bị phá sản, việc thu hồi nợ của tổ chức tín
dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản;
d) Tổ chức tín dụng có quyền quyết định miễn, giảm lãi suất,
phí cho khách hàng theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng [27].
Tóm lại, các quy định trên đây về quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt
động cho vay đã chứng minh rằng quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động
cho vay là vấn đề có tính chất “sống, còn” đối với tổ chức tín dụng nói chung
và NHTM nói riêng, bởi lẽ quyền chủ nợ của NHTM có được bảo vệ tốt hay
không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của NHTM và
khách hàng của họ.
2.1.2. Các quy định về nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt
động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền chủ nợ
của ngân hàng thương mại

34. Trong hoạt động cho vay của NHTM, các bên có liên quan đến quyền
chủ nợ của NHTM thường bao gồm bên vay, bên bảo đảm và chính NHTM.
Để bảo vệ một cách hữu hiệu quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động
cho vay, pháp luật không chỉ quy định quyền cho chủ nợ là NHTM mà còn
phải quy định cả các nghĩa vụ phải thực hiện đối với các bên liên quan, trong
đó có việc quy định các nghĩa vụ của bên vay, bên bảo đảm và NHTM.
Đối với bên vay, tại khoản 2 điều 24 Quy chế cho vay của tổ chức tín
dụng đối với khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-
NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam –
Văn bản hợp nhất số 20/2014/VBHN-NHNN ngày 22/05/2014) có quy định
rõ khách hàng vay có nghĩa vụ:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu liên
quan đến việc vay vốn và chịu trách nhiệm về tính chính xác của
các thông tin, tài liệu đã cung cấp;
b) Sử dụng vốn vay đúng mục đích, thực hiện đúng các nội
dung đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và các cam kết khác;
c) Trả nợ gốc và lãi vốn vay theo thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng;
d) Chịu trách nhiệm trước pháp luật khi không thực hiện
đúng những thỏa thuận về việc trả nợ vay và thực hiện các nghĩa vụ
bảo đảm nợ vay đã cam kết trong hợp đồng tín dụng [17].
Đối với bên bảo đảm, tại Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 quy định bên
thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
b) Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải
ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác
đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

35. c) Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người
thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không
thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài
sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp
nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
d) Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quyđịnh tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này[24].
Đối với bên cho vay/bên nhận bảo đảm là NHTM, Luật các tổ chức tín
dụng 2010 cũng quy định chủ thể này phải thực hiện một số nghĩa vụ nhằm
bảo vệ quyền chủ nợ cho chính mình. Cụ thể là:
Trước hết, Điều 93 Luật các tổ chức tín dụng 2010 có quy định: tổ chức
tín dụng có trách nhiệm phải ban hành các quy định nội bộ để bảo vệ quyền
chủ nợ cho chính mình và bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng.
Các quy định nội bộ này bao gồm:
a) Quy định về cấp tín dụng, quản lý tiền vay để bảo đảm
việc sử dụng vốn vay đúng mục đích;
b) Quy định về phân loại tài sản có, trích lập và sử dụng dự
phòng rủi ro;
c) Quy định về đánh giá chất lượng tài sản có và tuân thủ tỷ
lệ an toàn vốn tối thiểu;
d) Quy định về quản lý thanh khoản, trong đó có các thủ tục
và các giới hạn quản lý thanh khoản;
đ) Quy định về hệ thống kiểm soát nội bộ và cơ chế kiểm
toán nội bộ phù hợp với tính chất và quy mô hoạt động của tổ chức
tín dụng;
e) Quy định về hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ;
g) Quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng;
h) Quy định về quy trình, thủ tục, bao gồm cả nguyên tắc nhận

36. biết khách hàng để bảo đảm ngăn ngừa việc tổ chức tín dụng bị lạm
dụng cho các mục đích rửa tiền, tài trợ khủng bố và tội phạm khác;
i) Quy định về phương án xử lý các trường hợp khẩn cấp [27].
Thứ hai, tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định:
Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu
chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của
mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay
trước khi quyết định cấp tín dụng, đồng thời phải tổ chức xét duyệt
cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm
định và quyết định cấp tín dụng [27].
Như vậy, rõ ràng là việc quy định các nghĩa vụ, trách nhiệm cho các
bên liên quan đến hoạt động cho vay có bảo đảm bằng thế chấp tài sản nói
chung và thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng là một giải pháp hiệu quả để
bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay.
2.1.3. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động
cho vay nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại
Như đã đề cập ở trên, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay tại NHTM là giải pháp phổ biến và rất
hiệu quả để bảo vệ quyền chủ nợ cho NHTM.
Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cho NHTM được quy định tại các văn bản pháp
luật chủ yếu như: Bộ luật dân sự 2005; Luật các tổ chức tín dụng 2010; Luật
Đất đai 2013; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm… Ở mức
độ khái quát, có thể nhận thấy các quy định hiện hành về thế chấp quyền sử
dụng đất ở tập trung vào một số vấn đề lớn sau đây:
Thứ nhất, quy định về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Thực tiễn giao dịch thế chấp bất động sản ở Việt Nam hiện nay cho

37. thấy, chủ thể có quyền sử dụng đất ở chủ yếu là hộ gia đình và cá nhân. Do
vậy, chủ thể có thể thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng chủ yếu là hộ gia đình
và cá nhân. Tuy nhiên, khi thực hiện các thủ tục để thế chấp quyền sử dụng
đất ở, các tổ chức tín dụng, văn phòng công chức, văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất có rất nhiều cách hiểu khác nhau về các thành viên hộ gia đình
khi cùng tham gia xác lập và thực hiện Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
ở. Ví dụ, đối với cán bộ tín dụng ngân hàng thì chỉ yêu cầu khách hàng cung
cấp giấy tờ của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
cả vợ (chồng) của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
chỉ những người này tham gia ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, khi các hợp đồng này được chuyển tới văn phòng công
chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mặc dù các thành viên
trong sổ hộ khẩu không được ghi trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất nhưng vẫn phải ký vào Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vì thường
lấy sổ hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình. Cũng vì lấy sổ
hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình nên trong nhiều
trường hợp những người nhập khẩu nhờ cũng phải miễn cưỡng tham gia ký
kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và việc bỏ sót các thành viên
trong hộ gia đình là điều khó tránh khỏi, gây khó khăn trong việc xử lý tài
sản thế chấp khi không trả được nợ.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, trong hoạt động cấp tín dụng của ngân
hàng, cứ 10 giao dịch thế chấp tài sản liên quan đến Hộ gia đình, thì có tới 9
vụ rơi vào tình trạng mông lung, không chắc chắn, không yên tâm, dù đã được
công chứng. Hạn chế nêu trên của pháp luật cần sớm được nghiên cứu giải
quyết, vì trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng
đất để vay vốn ngân hàng chiếm tỷ lệ rất lớn hiện nay.
Thứ hai, quy định về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở.

38. Theo quy định hiện hành, “quyền sử dụng đất ở” của hộ gia đình, cá
nhân chính là đối tượng có thể đem thế chấp để vay vốn tại NHTM. Tuy
nhiên, khái niệm “quyền sử dụng đất ở” lại được hiểu và giải thích, vận
dung không thật sự thống nhất. Trên thực tế, Luật đất đai hiện hành mới chỉ
có quy định mang tính định nghĩa về loại đất là “đất ở” (theo đó đất ở là đất
mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất để làm nhà ở, bao gồm đất để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và khuôn viên xung quanh
(như vườn, ao), chứ chưa có quy định thế nào là “quyền sử dụng đất ở”. Đây
là một khó khăn lớn trong quá trình thực hiện pháp luật liên quan đến thế
chấp quyền sử dụng đất ở. Mặt khác, pháp luật đất đai hiện hành cũng không
quy định rõ ràng về “đất ở” với “đất để làm vườn ao, chuồng” bởi đây chính
là đặc thù của nông thôn Việt Nam, theo đó đất ở luôn gắn liền với hoạt
động chăn nuôi, canh tác.
Ngoài ra, đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hợp
pháp nhưng vì lý do nào đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở thì việc đem thế chấp để vay vốn tại NHTM cũng
hết sức khó khăn, bởi lẽ NHTM có thể không mấy tin tưởng vào hồ sơ vay
vốn và hồ sơ thế chấp tài sản của những chủ thể này.
Thứ ba, quy định về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ở trong quan hệ vay vốn ngân hàng.
Về lý thuyết, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở chính
là cách thức thể hiện nội dung thỏa thuận giữa các bên về việc thế chấp quyền sử
dụng đất ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay ngân hàng.
Theo quy định hiện hành, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở phải bắt
buộc phải được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản. Pháp
luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận hình thức hợp đồng
bằng văn bản là điều kiện bắt buộc đối với giao dịch thế chấp tài sản.

39. Thứ tư, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ở.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ–
CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì việc thế chấp
quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng có hiệu
lực từ thời điểm đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền [4].
Việc quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở phải đăng ký
chính là nhằm mục đích giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch liên
quan đến bất động sản. Mặt khác, việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp từ thời điểm đăng ký thế chấp còn nhằm mục đích tạo cơ sở
pháp lý để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản
dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ.
Thứ năm, quy định về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ở. Trên nguyên tắc, nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở
chính là các điều khoản của hợp đồng do các bên thỏa thuận mà có. Các điều
khoản này thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất ở, trong đó có quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp,
quyền nghĩa vụ của bên nhận thế chấp là NHTM.
Thứ sáu, quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Theo quy định hiện hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở được
coi là chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong việc trả nợ theo hợp đồng vay tài sản).
Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên
thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và xóa đăng ký thế chấp.
- Quyền sử dụng đất ở đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người
thế chấp. Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở

40. mà người thế chấp quyền sử dụng đất ở không thanh toán hoặc thanh toán
không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất ở
được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Nếu các bên thế chấp không chịu xử
lý theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu
cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng có thể chấm dứt do các
bên thỏa thuận như:
(i) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thay thế bằng
biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác. Trong thời hạn thế chấp quyền
sử dụng đất ở, các bên thỏa thuận với nhau về việc thỏa thuận với
nhau về việc thay thế việc thế chấp quyền sử dụng đất ở bằng một
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác (như bảo lãnh, cầm
cố..) và khi đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở đương nhiên
chấm dứt);
(ii) Bên nhận thế chấp thế chấp và bên thế chấp thỏa thuận
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở chấm dứt trước thời hạn,
mặc dù bên thế chấp chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần
nghĩa vụ trả nợ. Khi đó, bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm
trở thành chủ nợ không có bảo đảm;
(iii) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở bị Tòa án tuyên
bố là hợp đồng vô hiệu (do vi phạm các quy định của pháp luật về
hình thức, về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng, về đối tượng của
hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm của pháp luật...), đơn phương
chấm dứt hợp đồng hoặc tuyên bố chấm dứt hợp đồng trong các
trường hợp khác theo quy định của pháp luật (khoản 1.3 mục VII
Thông tư số 05/2005/TTLB–BTP–BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn đăng ký, thế chấp,
bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) [1].

41. Ngoài ra, trong trường hợp các bên có thể thỏa thuận về việc bên thế
chấp quyền sử dụng đất ở chuyển quyền sử dụng đất ở trong thời gian thế
chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý, điều này có nghĩa là các bên có thể
thỏa thuận về việc thay đổi hoặc chấm dứt việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng
quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở chấm dứt có thể do
các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, có thể chấm dứt cùng thời
điểm đối với hợp đồng vay tài sản khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ hoặc
cũng có thể chấm dứt trước hợp đồng vay tài sản.
Thứ bảy, quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở.
Về nguyên tắc, khi khách hàng không trả được nợ vay đến hạn mà
không được cơ cấu nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ) và không
còn nguồn trả nợ, thì bên cho vay (bên nhận bảo đảm - ngân hàng) thì ngân
hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp
đồng và/hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 721 BLDS 2005:
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được
xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý
được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại
Toà án [24].
Như vậy, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có
nghĩa vụ không thanh toán số nợ đã vay cả gốc và lãi hoặc không thanh toán
đầy đủ nợ gốc và nợ lãi cho bên nhận thế chấp thì quyền sử dụng đất đã thế
chấp được xử lý theo thỏa thuận như bên nhận thế chấp nhận chính quyền sử
dụng đất, hay các bên cùng bán, hay giao cho bên thế chấp bán.. hoặc khi
không xử lý được thì khởi kiện ra Tòa án.

42. Trình tự, thủ tục xử lý quyền sử dụng đất đã được thế chấp được thực
hiện theo Nghị định số 163/2006/NĐ–CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ–CP ngày 22/02/2012 của
Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ–
CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định này có hiệu lực thi
hành từ ngày 10/4/2012).
Cụ thể như sau:
Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã thỏa thuận trong hợp
đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần có
văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm. Trước khi xử lý tài
sản bảo đảm, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về
việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác
nếu trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ. Tài sản bảo đảm được xử lý trong thời hạn do các bên thỏa
thuận, nếu không có thỏa thuận thì người xử lý tài sản có quyền
quyết định về thời hạn xử lý nhưng không được quá mười lăm ngày
đối với bất động sản kể từ ngày thông báo về xử lý tài sản bảo đảm.
Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã
thế chấp bị xử lý hoặc nhận chính quyền sử dụng đất đó để thay thế
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; trường hợp tổ
chức, cá nhân không thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất ở.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không
thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được
xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận

43. khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có
chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý
tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không
thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng
thời là chủ sở hữu tài sản sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng
đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở giữa bên
thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho
người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất [4];[7].
Như vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung hay quyền sử dụng đất
đã thế chấp nói riêng phải được thực hiện một cách khách quan, công khai
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, cá nhân, tổ chức
liên quan và phù hợp với quy định của pháp luật.
2.1.4. Một số nhận xét, bình luận và đánh giá về thực tiễn xử lý tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, nợ xấu của các Tổ chức tín
dụng có xu hướng tăng nhanh từ năm 2008 tới nay. Tính đến cuối tháng
9/2013, tổng nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống ngân hàng là 142,33 ngàn tỷ
đồng, chiếm 4,62% tổng dư nợ, tăng 20,2% so với cuối năm 2012. Trong đó,
tỷ lệ nợ có bảo đảm bằng tài sản chiếm 84,16% và tổng giá trị tài sản bảo đảm
bằng 134,8% tổng nợ xấu. Nợ xấu đang có xu hướng tăng trong 6 tháng đầu
năm 2014. Những con số thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nợ xấu
khiến cho dòng chảy tín dụng của nền kinh tế bị “tắc nghẽn”[37]. Song, thực

44. tiễn cho thấy việc giải quyết vấn đề này đang gặp phải rất nhiều khó khăn,
trong đó có rào cản từ chính khuôn khổ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm.
Xử lý tài sản bảo đảm là hệ quả pháp lý của hành vi không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ của bên bảo đảm. Kết quả
xử lý tài sản bảo đảm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của bên bảo đảm (chủ sở
hữu tài sản), bên nhận bảo đảm (bên hưởng lợi từ việc xử lý tài sản bảo đảm)
và các chủ thể khác có lợi ích liên quan (cơ quan nhà nước, người mua, người
nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm ngay tình)... Do quá trình xử lý tài sản
bảo đảm rất dễ xảy ra các tranh chấp, bất đồng về lợi ích giữa các bên liên
quan đến tài sản bảo đảm nên cần phải thiết lập một hệ thống pháp luật về
giao dịch bảo đảm, trong đó có quy định về xử lý tài sản bảo đảm thực sự
đồng bộ, hoàn thiện.
Trong thời gian qua, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm đã góp phần tạo
lập một môi trường pháp lý an toàn, thuận lợi cho quá trình xử lý tài sản bảo
đảm, giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Tuy
nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, các quy định của pháp luật hiện
hành vẫn chưa thực sự đáp ứng đầy đủ nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn xử lý
tài sản bảo đảm, cụ thể như sau:
2.1.4.1. Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi khách hàng vi phạm
hợp đồng tín dụng, không trả được khoản vay khi đến hạn
Dù đã được điều chỉnh thời hạn trả nợ và nếu các bên không có thỏa
thuận gì khác thì theo quy định của pháp luật, tài sản bảo đảm sẽ được đưa ra
xử lý. Trong trường hợp khách hàng phá sản mà có tài sản bảo đảm thì tài sản
bảo đảm sẽ được xử lý theo quy định của Luật phá sản và Nghị định
163/2006/NĐ - CP, Luật đất đai 2013 để thực hiện nghĩa vụ, trong đó các quy
định của luật phá sản được ưu tiên áp dụng nếu có các quy định khác với Nghị
định 163/2006/NĐ - CP.

45. Theo quy định về phá sản doanh nghiệp, trong trường hợp doanh
nghiệp bị phá sản là con nợ đã cầm cố, thế chấp tài sản để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ thì tài sản bảo đảm được tách riêng để ưu tiên thanh
toán cho bên nhận bảo đảm, nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ để thanh
toán số nợ thì phần nợ còn lại sẽ được thanh toán trong quá trình xử lý tài
sản của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nguyên tắc trên chỉ áp dụng đối với các giao dịch thế chấp
được xác lập trước khi tòa án thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản. Do vậy,
những giao dịch bảo đảm xác lập sau thời điểm trên thì coi là vô hiệu và chủ
nợ có bảo đảm bằng tài sản sẽ mất quyền ưu tiên thanh toán (trở thành chủ nợ
không có bảo đảm). Điều này đã làm hạn chế quyền chủ nợ của ngân hàng khi
cho vay bằng hình thức thế chấp tài sản.
Nếu tài sản bảo đảm của khách hàng được sử dụng để thực hiện nhiều
nghĩa vụ thì khi có rủi ro xảy ra, Ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn
trong vấn đề thu hồi vốn của mình.
Trong thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Ngân hàng
gặp rất nhiều khó khăn. Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa Ngân
hàng và khách hàng, Nghị định 163/2006/NĐ và Nghị định 11/2012/NĐ - CP
về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ - CP đã quy định
nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu
không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá [4 ];[7].
Tuy nhiên, việc ngân hàng tự xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ có thể
gặp một số vướng mắc nhất định và phát sinh nhiều chi phí không cần thiết
ảnh hưởng đến khả năng thu nợ của ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh hiện
nay sức mua yếu, nền kinh tế còn nhiều khó khăn và thị trường bất động sản
tiếp tục đóng băng. Cho nên, tài sản bảo đảm rất khó bán và thường có giá trị
thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản bảo đảm lúc định giá để cho vay. Hơn

46. nữa, tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua bán tài sản bảo đảm của ngân
hàng vẫn còn có các ý kiến khác nhau. Trong quá trình thực hiện các thủ tục
xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ, một số cơ quan chức năng cho rằng, ngân
hàng không đủ tư cách đại diện được ủy quyền của chủ sở hữu để bán/chuyển
nhượng tài sản bảo đảm vì các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành
(pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở…) quy định bên bán/chuyển nhượng
tài sản phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.
Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ, các cơ quan chức năng
ở một số địa phương (điển hình là cơ quan công chứng, cơ quan cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản…) không chấp nhận ngân hàng là người
được ủy quyền để bán/chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho tổ chức/cá nhân
khác. Các cơ quan chức năng này cho rằng, người được ủy quyền để xử lý tài
sản bảo đảm chỉ có thể là cá nhân (người), không thể là tổ chức.
Bởi vì khoản 1 Ðiều 143 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Cá nhân,
người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác
xác lập, thực hiện giao dịch dân sự ” [24] và khoản 1 Ðiều 139 Bộ luật Dân
sự 2005 cũng quy định: “Ðại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại
diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại
diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện” [24]. Ðại diện
theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và
người được đại diện. Do đó, nội dung ủy quyền để xử lý tài sản bảo đảm, dù
được quy định trong hợp đồng bảo đảm hoặc được lập thành văn bản riêng, đã
không được một số cơ quan chức năng chấp nhận để thực hiện trên thực tế.
Ngược với quan điểm nêu trên, một số cơ quan và chuyên gia cho rằng,
khái niệm “người” trong Bộ luật dân sự cần được hiểu bao gồm cả pháp nhân
và cá nhân. Tiếc thay, quan điểm này lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ
vì cả Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn đều không quy định hoặc có