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四國經驗彙整 V2
- 3. 公共出租住宅發展概況 (日、韓) 國家 政策背景 數量及類型 日本 二戰後住宅短缺，政府引領住宅 建設，提供窮困者居住。 1951年通過《公營住宅法》， 1955年成立「住宅公團」，1965 年通過《地方住宅供給公社法》， 確認體制與推動模式。 從量的增加轉為質的提升，基本 不再新建，改採既有公共出租住 宅整建修繕、更新改建。 各類合計共345.6萬戶，約占住宅存 量之6.1%： 公營住宅：217萬戶 改良住宅：16萬戶 地域優良賃貸住宅：18.6萬戶 公社住宅：18萬戶 UR住宅：76萬戶 韓國 快速都市化背景下形成大批非正 式住宅 (違建)，而後拆除違建卻 忽略替代住房造成的社會衝突。 1989年開始第一批永久租賃住宅 迄今持續興建為民眾、朝野政黨 之共識，目標為2018年達12%。 供長期租賃之住宅，各類合計共約 110萬戶，約占住宅存量之5.0% (含 興建中則已達6.1%)： 永久租賃住宅：19萬戶 國民租賃住宅：76萬戶 公共租賃住宅 其他：再開發賃貸住宅、政府買進/ 包租賃貸住宅 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示 3
- 4. 公共出租住宅發展概況 (港、新) 國家 政策背景 數量及類型 香港 戰後大批難民湧入，居住於低 水準的非正式住宅。1953年 石峽尾大火造成5萬多人流離 失所，催生香港的公屋政策。 1973年成立房屋委員會，邁 入公屋興建的黃金時期。 近年房價飆漲，港府仍須持續 以公屋回應社會壓力 公共屋邨 (公屋) 共76萬戶。居住 約210萬人口，約占全港住宅總 數之30%。 另有「居屋」(出售式)，約占 15.8%。 新加 坡 最早可追溯回英國殖民時期的 小規模興建。 新加坡自治及獨立後，為了儘 速解決住房需求與品質問題， 1960年成立建屋發展局 (HDB)，大量興建組屋。 出售組屋86.5萬戶，約占80%。 出租組屋5.1萬戶，約占3%。 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示 4
- 5. 公共出租住宅推動體系及方式 (日、韓) 國家 推動體系 供給方式 日本 決策機關：中央為「國土交通省」； 地方為各住宅局。 公營住宅： • 中央政府提供政策、立法、金融及技術 協助。 • 地方政府為實務推動者。 • 人口50萬以上的市可成立「地方住宅 公社」，協助地方推動住宅事務。 UR/公社住宅：公法人自行推動 以地方政府政府 (含UR/ 公社）自行興建為最大 宗 近年亦藉由獎勵機制 （建設經費補助、貸款 協助、連結租金補貼等） 促成民間興建 韓國 由政府 (中央及地方) 擬定政策及方向。 中央為「國土建設及交通部」，地方 為各住宅局。 政府出資成立公法人，負責公共住宅 之實務推動： • 中央：土地與住宅公社 (LH) • 首爾市：首爾住宅公社 (SH) 政府 (藉由公法人) 以公 有地（或徵地）自行興 建為最大宗。 透過都市更新強制要求 一定比例。 近期開始嘗試多元方案， 例如包租、購入市場空 屋等。 5 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 6. 公共出租住宅推動體系及方式 (港、新) 國家 推動體系 供給方式 香港 「運輸及房屋局」擬定整體政策方針。 「房屋委員會」負責制定和推行公共 房屋計劃，為依據《房屋條例》成立 的法定機構： • 房委會主席由運輸及房屋局局長兼任， 副主席則為房屋署署長。 「房屋署」則為執行機關。 絕大多數由香港政 府無償提供土地交 由房委會自行興建。 僅少部分由「香港 房屋協會」（民間 法人）興建。 新加 坡 負責推動公共住宅的機關稱為「建屋 發展局」(HDB)，負責從策劃、執行 到管理的各個面向。 上位部門---「國家發展部」掌控土地 的規劃及供需，並給予財務及立法的 支持。 HDB自行興建 (幾 乎沒有其他方式) 6 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 7. 公共出租住宅財務模式 (日、韓) 國家 基本觀點 財務相關機制 日本 認知無法財務自償 其中公營住宅之建設費用幾 乎全數由政府負擔；租金之 差額亦由政府吸收。 中央建設經費補助(《公營住宅法》 條文明定) 中央成立「住宅金融公庫」提供 非常重要的資金、低利融資、信 用保證管道。 韓國 認知無法財務自償，既使虧 損仍持續興建 供給愈弱勢者之住宅，政府 應補貼愈多，例如： • 永久租賃，政府補貼 90%以上，租金收入 10% • 國民租賃，政府出資 50%，國家住宅基金 30%，租金收入20% 中央政府成立「國家住宅基金」 提供融資與補助 政府每年撥補公務預算，補貼公 法人財務缺口： • 例如2011年，中央政府總共 資助了1.3兆韓元 (約340億新 台幣) 的預算給LH。 興建一部份的出售住宅，來彌補 出租住宅的虧損。 住戶租金設定與興建成本之考量 脫鉤 7 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 8. 公共出租住宅財務模式 (港、新) 國家 基本觀點 財務相關機制 香港 公屋的興建是一需大量補貼的 計畫 政府無償提建設公屋的土地降 低本 興建一部份出售「居屋」(賣一間 居屋可支應一間公屋、一間居屋 興建成本） 結合非住宅空間收益（商場、停 車場、寫字樓等） 高效率營建體系降低成本 (兼顧 品質為前提) 住戶租金設定與興建成本之考量 脫鉤 新加 坡 政府掌控土地運用 全民強迫儲蓄；住宅價格依家 庭負擔能力設算 (遠低於市場 價格及成本) 最底層者之出租組屋需要政府 大量補貼 政府每年以預算補貼HDB虧損部 分 (2012年補貼7.46億元新幣) 政府提供低利貸款 (土地及營建) 中央公積金制度 8 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 9. 公共出租住宅協助對象與租金、租期 (日、韓) 國家 協助對象 租金租期 日本 設定細緻公式，依負擔能力彈性調整 租金 (每年都有可能調整)。並考量住 宅之區位、住宅面積、屋齡、便利性 等條件來設算租金。 平均而言，大都市之公營住宅，約同 等水準市場租金之1/3 (需注意：收入 愈少者租金愈低)。 無租期限制。 韓國 永久租賃住宅設定標準租金：首爾特 別市範圍，標準賃貸保證金78,654元 /㎡，標準租金1,568元/㎡ (韓元)。換 算為8坪之套房，每月租金1,114元新 台幣。 「永久租賃住宅」無租期限制；國民 租賃住宅30-50年。一般而言，收入 越高者，租期越短。 公營住宅/改良住宅 UR/公社住宅 國民租賃 中收入 25分位 收入等級 10分位 收入等級 40分位 永久租賃 中收入 公共分讓 (出售) 公共租賃 9 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 10. 公共出租住宅協助對象與租金、租期 (港、新) 國家 協助對象 租金租期 香港 新建公屋，由房委會綜合考量各種條件，分區定價 每2年必須依據公屋租戶「家庭收入指數」的變動而檢討租 金；最多每次不可升幅/減幅超過10%。 據房委會統計： • 2012年，平均月租金1,397元港幣 (約合5,309元新台幣) • 82.4%的公屋，月租金低於2,000元港幣 (約合7,600元新台幣) 無租期限制。但入住第10年開始需每兩年審核一次資格。 新加 坡 月租金由建屋發展局 (HDB) 決定並可能調整，具體 標準如下。 無租期限制 公屋 居屋 中收入 ~30分位 收入等級 出租組屋 出售組屋 (涵蓋約80% 的人口) 收入等級 ~5分位 家庭月收入 申請家庭類型 月租金 (新幣) 1房 2房 $800新幣或以下 First-timer $26 - $33 $44 - $75 Second-timer $90 - $123 $123 - $165 介於$801至$1,500新幣 First-timer $90 - $123 $123 - $165 Second-timer $150 - $205 $205 - $275 10 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 11. 經營管理 (日、韓) 國家 管理主體 特色 日本 由地方政府與住宅公社共 同管理，並設置「住宅管 理中心」做為一體化的窗 口。 部分業務外派民間執行 成立「住宅入住監理委員 會」，由專業者組成： • 實施公正且妥適的入住者評 選； • 針對管理制度、招租制度的 改革等進行通盤檢討 與社福服務產生緊密結合 引入社福等民間團體進駐提 供服務模式 韓國 LH或SH直接管理 委託住宅管理公團 (永久租 賃住宅為主) 委託私人企業 各永久租賃住宅成立「社區 居住福祉中心」 成立「承租人代表會議」 (法 律賦予之權利) 引入社區企業 (提供就業機會) 11 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 12. 經營管理 (港、新) 國家 管理主體 特色 香港 房屋委員會自管 部分公屋的管理外包給私人 公司 (2007年之統計為61%)； 外包的權責包括清潔、保全、 維修、收租與租戶服務 違規記點扣分制 租戶可成立「屋邨管理諮詢委員 會」，提擬公共空間修繕暨管理 營運建議；軟性活動及小型修繕 可由委員會自行決定。 低樓層公共/商業設施規劃及經營 經驗 引入社福等民間團體進駐提供服 務模式 新加 坡 HDB成立地區辦事處： • 出租行政 (如租金收取) 市鎮理事會 (Town Councils)： • 日常維護、定期修繕、 改善工程、其他服務等 政府對各市鎮理事會的營運 效能進行評估 在市鎮理事會的架構下，入住者 可成立居民委員會，有限度地參 與決策。 HDB對組屋的修繕，設立非常清 楚且嚴格的修繕準則，供居民遵 循。 12 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 13. 值得臺灣參考學習要點 (推動體系) 要點 推動 體系 1. 中央與地方政府明確權責分工的合作模式 (中央政 府須支持地方政府推動住宅事務，並提供實際協助) (日、韓) 2. 政府成立單一綜合性機構推動，並將財務、建築、 都市發展與社福等一條鞭處理，成立公法人(四國皆 然) 3. 都市更新結合公共出租住宅供給，解決違建區拆遷 安置問題。(韓) 4. 住宅供給與整體都市規劃策略的結合(新) 5. 鼓勵民間興辦出租住宅機制，如建設經費、貸款、 租金補貼、包租、購買等。(日、韓) 6. 土地無償提供活化。(港、新) 13 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 14. 值得臺灣參考學習要點 (財務模式) 14 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示 要點 財務 模式 1. 認知無法財務自償，租金與成本脫鉤(如土地、興 建、維管)。(四國皆然) 2. 差額由政府吸收，越弱勢補助越多。(四國皆然) 3. 土地無償提供(港)或直接由政府掌控(新)。 4. 成立住宅基金提供低利融資與補助。(四國皆然) 5. 出租/出售商業空間或興建出售住宅彌補虧損。(韓、 港) 6. 政府購買/包租民間住宅，以其他多樣化供給模式， 如大學宿舍、與公共設施共構、臨時性中繼等。 (韓)
- 15. 值得臺灣參考學習要點 (對象與租金、租期) 要點 對象與 租金、 租期 1. 無租期限制。(四國皆然) 2. 皆針對社會或經濟弱勢。(日：25%；韓：10%；港： 30%；新：5%) 3. 公營住宅制度的細緻設定---資格、租金、租期等， 約為市價1/3(日)，或以該區域居民可負擔價格計算 (港)。 4. 租戶資格與租金計算的細緻規範，並隨收入、地段、 屋齡、面積、便利性等，固定調整。(日) 5. 價格可負擔，有助於弱勢居住 香港：2012年，平均月租金”1,397”元港幣 (約合 5,309元新台幣) 韓國：標準租金1,568元/㎡ (韓元)。換算為8坪之套 房，每月租金”1,114”元新台幣。 15 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示
- 16. 值得臺灣參考學習要點 (經營管理) 16 發 展 概 況 推 動 體 系 財 務 模 式 對 象 與 租 金 、 租 期 經 營 管 理 對 台 灣 的 啟 示 要點 經營 管理 1. 由公法人直接管理，或將部分委託民間執行，四國程度不一， 但大部分仍為公法人主導。 2. 違規記點扣分制。(港) 3. 成立居民委員會，由相關專業者、業者、公法人與居民組成， 有限度地共同討論經營管理及公共空間使用。(四國皆然) 日本：住宅入住監理委員會 韓國：承租人代表會議 香港：屋邨管理諮詢委員會 新加坡：市政理事會 3. 老舊公營住宅修繕、改建及長期修繕的運作方式。(四國皆然) 4. 住宅與社福的連結體系與實務運作(日、韓、港) 5. 低樓層公共/商業設施規劃及經營社會企業經驗(港、韓)
- 17. 謝謝聆聽，歡迎指教~ 17