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150924-住屋及重大支出之規劃實務
- 1. 1
- 2. 現任 不動明王地政士事務所 負責人/地政士 律德財務規劃顧問 不動產顧問 和諧國際管理顧問 不動產顧問 聯代廣場代書平台 代書顧問團隊 TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事 經歷 南山人壽保險公司 業務代表 中國信託商業銀行 客戶關係專員 宏觀財務顧問平台 總經理特別助理 CBRE Taiwan Consulting Analyst 證照/測驗 專技普考地政士（台灣） 專技普考不動產經紀人（台灣） 專技高考不動產估價師（台灣） CFP ® 認證理財規劃顧問（台灣） CFP ® 國際金融理財師（中國） 新北市都市更新推動師（台灣/培訓中） 2
- 10. 虧損風險增加 潛在獲利增加 10
- 11. • BLASH：Buy Low and Sell High • 山頂上玩，有誰能贏？底部進場，不贏也難！ 投資心法 • 存款、外匯、保險(儲蓄型保險、投資型保險) • 股票、債券、基金、期貨、選擇權 • 創業、不動產 • 古董、精品、藝術品 常見投資工具 ※衍生議題： 您認為不動產可以投資嗎？還是僅限居住？ 11
- 13. 不動產 土地登記 土地 地 建築改良物 房 新成屋 中古屋 預售屋 所有權 他項權利 產 物權 合法建築 建築物 雜項工作物 ※參考法條：土§ 37、建§ 4+7、不動經紀業§4 (成屋) (產權) 13
- 17. • 建地、農地、山坡地、畸零地 土地(空地/素地) • 預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋、金拍屋、銀拍屋 • 套房、公寓、華廈、住宅大樓、豪宅、農舍、透天厝 住用不動產 • 辦公室、辦公商業大樓、商務中心(business center) • 店面、百貨公司、大賣場、暢貨中心(outlet) • 民宿、旅館、飯店、夜店、餐廳 • 工廠、廠辦、倉庫、物流中心(logistics) 商用不動產 • 寺廟、教堂、醫院、停車場 • 不動產投資信託基金(REITs) 其他不動產 17
- 22. 台灣三減 2005 土地增值稅 20%、30%、40% 2009 遺產及贈與稅 50%→10% 2010 營利事業所得稅 25%→17% 2008.11 USD 1.75兆 MBS (1.25兆) 2010.11 USD 6,000億 美國公債 2012.09 2012.12 USD 400億/月 USD 450億/月 MBS 美國公債 美國四QE 22
- 24. 高物價+高失業率=高痛苦指數 經濟問題+房價問題=社會問題 M型社會、貧富差距懸殊、豪宅vs.社會住宅 民怨第一：房價高漲！ •以逸待勞，不勞而獲！地主、所有權人 •掃貨獵地，絕不手軟！財團、建商、土豪 •一殼難求，望屋興嘆…魯蛇、月光、窮忙 24
- 25. 台灣每坪250萬， 真的貴嗎？ 溫拿 WINNER 魯蛇 LOSER 22K x 12月 = 26.4萬(年) 250萬 ÷ 26.4萬 = 9.47年 (約10年買1坪) 若從25歲工作至65退休， 不吃不喝40年總算可買4坪！ 1H1S=70K 70Kx20日=140(月) 2個月可買1坪 1年可買6坪 女王 Queen 25
- 27. ※資料來源：全球房地產指南 Source: Global Property Guide Country Price (US$/sq.m.) Price (US$/ping) Price (NT$10T/ping) HK 22,814 75,418 226.2 Singapore 15,251 50,416 151.2 Japan 10,784 35,650 106.9 Taiwan 7,112 23,511 70.5 China 6,932 22,916 68.7 27
- 28. Country Price per sq.m. x 100 /GDP per Capita China 99.61 HK 60.11 Taiwan 33.99 Japan 28.03 Singapore 27.64 ※資料來源：全球房地產指南 Source: Global Property Guide 28
- 29. Country Price/Rent Ratio (year) Gross Rental Yield (%) Long Term Investment Rating Taiwan 64 1.57 ★ China 38 2.66 ★ HK 35 2.82 ★★ Singapore 35 2.83 ★★ Japan 20 5.02 ★★ ※資料來源：全球房地產指南 Source: Global Property Guide 29
- 30. Country Price/Rent Ratio (year) Gross Rental Yield (%) Taiwan 64 1.57 Singapore 41 2.41 China 38 2.66 HK 33 3.00 Japan 18 5.53 ※資料來源：全球房地產指南 Source: Global Property Guide 30
- 31. 項次 價 量 1 國泰房地產 指數 預售屋、新成屋 (新推個案) 建照與使照之 宅數與樓地板 面積 預售屋、 新成屋 2 信義房價指數 新成屋、中古屋 住宅買賣移轉 筆數 中古屋 3 住宅價格指數 中古屋 4 實價登錄 實際成交價 5 都市地價指數 公告地價 6 TBD 公告現值 31
- 33. 項次 評量指標 2013Q4~2014Q1 1 房價/所得 > 3至5倍 15倍以上 ★ 2 房貸本息 > 家庭收入1/3 35.4% ★ 3 房貸餘額/GDP > 40% V ★ 4 年租金報酬率 < 5% V ★ 5 房價/租金 > 20倍 64倍 ★ 6 房價漲幅 > GDP成長率 V ★ 7 房價短期漲幅 > 30% V ★ 8 投資性需求 > 20% V ★ 9 開工率 > 銷售率 V ★ 10 空屋率 > 10% 10.50% ★ ※資料來源：淡江大學產業經濟學系莊孟翰副教授 房價無泡沫破裂危機，卻有超額供給隱憂；宜格外注意流動性風險！ 33
- 36. 你有感受變更富有了嗎？主計總處今天公布最新國富統 計，受到土地公告現值持續調高以及股票市場表現優異 影響，國家財富持續增加，至2013年底國富毛額214.84 兆元，國人平均每人國富淨值736萬元，較前一年增加 60萬元。 主計總處指出，國富指的是國家全體國民年底時所擁有 的全部財貨的當期總價值，國富毛額包括家庭、政府、 企業、非營利團體等部門所擁有的土地、房屋、運輸工 具、機械設備、存貨、智慧財產和金融性資產等，依照 當期價格計算，國富淨額則是國富毛額扣除累計折舊的 現值。 根據主計總處資料，2013年我國經濟成長率2.23%，集 中市場加權股票指數全年增加900多點，國富毛額增加 7.58%，國富淨額則增加9.13%。 2015.08.31 36
- 37. 37
- 40. 不動產估價 財務管理 1 複利終價率 終值利率因子 (FVIF，Future Value Interest Factor) 2 複利現價率 現值利率因子 (PVIF，Present Value Interest Factor) 3 複利年金終價率 年金終值利率因子 (FVIFA，Future Value Interest Factor for Annuity) 4 複利年金現價率 年金現值利率因子 (PVIFA，Present Value Interest Factor for Annuity) 5 償還基金率 沉入基金因子 (SFF，Sinking Fund Factor) 6 本利均等(年賦)償還率 貸款常數 (MC，Mortgage Constant) 40
- 41. $ ？ • 使用時機：已知PV(現值)，求FV(終值)？ • 公式： 𝐹𝑉𝐼𝐹 = (1 + 𝑟) 𝑛 41
- 42. ？ $ • 使用時機：已知FV(終值)，求PV(現值)？ • 公式： 𝑃𝑉𝐼𝐹 = 1 (1+𝑟) 𝑛 42
- 43. $ $ $ $ $ $ ？ • 使用時機：已知PMT(年金)，求FV(終值)？ • 公式： 𝐹𝑉𝐼𝐹𝐴 = (1+𝑟) 𝑛−1 𝑟 43
- 44. ？ $ $ $ $ $ $ • 使用時機：已知PMT(年金)，求PV(現值)？ • 公式： 𝑃𝑉𝐼𝐹𝐴 = (1+𝑟) 𝑛−1 𝑟(1+𝑟) 𝑛 44
- 45. ？ ？ ？ ？ ？ ？ $ • 使用時機：已知FV(終值)，求PMT(年金)？ • 公式： 𝑆𝐹𝐹 = 𝑟 (1+𝑟) 𝑛−1 45
- 46. $ ？ ？ ？ ？ ？ ？ • 使用時機：已知PV(現值)，求PMT(年金)？ • 公式： 𝑀𝐶 = 𝑟(1+𝑟) 𝑛 (1+𝑟) 𝑛−1 46
- 47. 唯三須背誦的公式 複利終價率：𝐹𝑉𝐼𝐹 = (1 + 𝑟) 𝑛 複利年金終價率： 𝐹𝑉𝐼𝐹𝐴 = (1+𝑟) 𝑛−1 𝑟 複利年金現價率： 𝑃𝑉𝐼𝐹𝐴 = 複利年金終價率 × 複利現價率 = (1+𝑟) 𝑛−1 𝑟 × 1 (1+𝑟) 𝑛 = (1+𝑟) 𝑛−1 𝑟(1+𝑟) 𝑛 估價六式彼此互為倒數 複利終價率(FVIF) & 複利現價率(PVIF) 複利年金終價率(FVIFA) & 償還基金率(SFF) 複利年金現價率(PVIFA) & 本利均等償還率(MC) ※FVIF與PVIF是倒數， FVIFA與PVIFA非倒數！ 47
- 48. 假設某辦公大樓未來每月租金固定5萬元，收益率為7%， 年限20年，試問目前應以多少價格出售？ 分析題意： 已知PMT(年金)，求PV(現值)？ → 利用『複利年金現價率』公式 計算公式： 辦公大樓現價 = 𝑎 × (1 + 𝑟) 𝑛−1 𝑟(1 + 𝑟) 𝑛 = 5萬 × 12月 × (1 + 7%)20−1 7%(1 + 7%)20 = 60萬 × 2.8697 0.2709 = 60萬 × 10.5932 ≑ 𝟔𝟑𝟓萬 48
- 49. 某建物耐用年限為30年，原價50萬，殘價率5%，試 問每年提列的折舊額為多少？ 分析題意： 已知FV(終值)，求PMT(年金)？ → 利用『償還基金率』公式 計算公式： 每年折舊額 = 𝑎 × 𝑟 (1 + 𝑟) 𝑛−1 = 50萬 × 1 − 5% × 5% 1 + 5% 30 − 1 = 47.5萬 × 0.05 3.3219 = 47.5萬 × 0.0151 ≑ 𝟎. 𝟕𝟏𝟓萬 49
- 50. 某人向銀行貸款500萬，貸款期間20年，貸款利率3%，試 問未來每年需要償還多少貸款(本金+利息)？ 分析題意： 已知PV(現值)，求PMT(年金)？ → 利用『本利均等償還率』公式 計算公式： 每年房貸支出 = a × 𝑟(1+𝑟) 𝑛 (1+𝑟) 𝑛−1 = 500萬 × 3%(1+3%)20 (1+3%)20−1 = 500萬 × 0.0542 0.8061 = 500萬 × 0.0672 ≑ 𝟑𝟑. 𝟔萬 (每月房貸支出約2.8萬) 50
- 51. 指數型房貸 (一般型) 免息型房貸 (抵利型) 理財型房貸 房貸利率 較低 (銀行定儲利率＋ 固定加碼利率) 較高 最高 房貸期間 期限20年 寬限期1~3年 期限20年 寬限期1~3年 期限1年 還款方式 分期攤還 (本息/金固定) 分期攤還 (本息/金固定) 只還利息 本金隨借隨還 資金彈性 低 高 高 適用對象 ●欲購置新屋者 ●一般固定薪資上班族 (現金流量穩定) ●存款較多者 ●希望提前清償貸款， 及資金運用彈性 ●有無負債之不動產 ●希望資金靈活運用 特色差異 已還款本金 不能再動用 ●本金不能再動用 ●有可能提前清償 ●本金可再借出動用， 轉換為循環額度 ●不動用不計息 ※資料來源：中國信託商業銀行 51
- 54. 貸款：3,000,000 貸款帳戶 NT$ 3,000,000 存款帳戶 NT$ 600,000 NT$600,000 房貸抵息活儲帳戶 600,000元 免息型房貸 3,000,000元 NT$2,400,000 僅需支付貸款 240萬元利息 NT$600,000 54
- 57. ※資料來源：中國信託商業銀行 指數型房貸 融資分期型房貸 理財型房貸 自購住宅貸款利息補貼 貸款額度 最高房屋鑑價之8成 無 自購住宅：220萬 修繕住宅：80萬 申請資格 年滿20歲之中華民國國民，信用正常。 經直轄市、縣（市）主管機 關審查核定符合規定條件並 發予「自購住宅貸款利息補 貼證明」或「修繕住宅貸款 利息補貼證明」並未逾規定 之申貸期限者。 貸款期間 20年 20年 一年一約，到 期視信用狀況 自動續約 自購住宅：最長20年 修繕住宅：最長15年 貸款利率 ◎單一階段利率 1.95%~2.38%(機動) ◎二階段利率：1~24個月 1.90%~2.25%、 25個月後 利率2.10%~2.77%(機動) ◎三階段利率：略 ◎單一階段利率 2.15%~2.79%(機動) ◎二階段利率：1~24個月 2.00%~2.64%、 25個月後 利率2.60%~3.24%(機動) ◎三階段利率：略 2.99%~3.99 %(機動) 0.842%~1.417％ 帳戶管理費 6500元 6500元 提前清償 違約金 依「清償期間」採遞減方式收取 無 無 57
- 59. 總價(萬) 自備款 30% 房屋貸款 70% 每月房貸 支出(萬) 月收入22K 自備款所得比 月收入50K 自備款所得比 500 150 350 1.38 5.7 2.5 800 240 560 2.21 9.1 4.0 1,000 300 700 2.77 11.4 5.0 1,200 360 840 3.32 13.6 6.0 1,500 450 1,050 4.15 17.0 7.5 條件假設：年利率2.5%、年期30年、貸款比70% ※資料來源：《現代地政》王進祥理事長 2014.11 59
- 61. ※資料來源：中央銀行(2015.08.13) 自特定地區內刪除 新北市：八里、鶯歌 桃園市：桃園、蘆竹、中 壢、龜山 (特定區外第2戶不受6成限制) 提高自然人第3戶、公司法 人及高價住宅貸款成數 全國不分區一律6成 (特定區內第2戶與第3戶相同) 61
- 63. 避 節 逃 符合法令，違反道德 Avoidance Savings Evasion 符合法令，符合道德 違反法令，違反道德 實質課稅原則 63
- 64. 《司法院大法官會議解釋》第420號 「租稅法所重視者，應為足以表徵納稅能力之經濟事實， 而非其外觀之法律行為，故在解釋適用稅法時，所應根據 者為經濟事實，不僅止於形式上之公平，應就實質上經濟 利益之享有者予以課稅，使符實質課稅及公平課稅之原 則。」 《稅捐稽徵法》第12-1條第1項 「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精 神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課 稅之公平原則為之。」 64
- 66. 國稅 綜 合 所 得 稅 營 利 事 業 所 得 稅 證 券 交 易 稅 期 貨 交 易 稅 營 業 稅 菸 酒 稅 貨 物 稅 特 種 貨 物 及 勞 務 稅 遺 產 稅 贈 與 稅 關 稅 66
- 69. 型態 內容 持有 買賣移轉 贈與移轉 繼承移轉 限定期間 買賣移轉 成屋 房 建物 房屋稅 (囤房稅) •契稅 •印花稅 •出售房屋之 財產交易所得稅(豪宅稅) •房地合一所得稅 •契稅 •印花稅 •贈與稅 •遺產稅 特種貨物 及勞務稅 (奢侈稅) 地 土地 地價稅 •土地增值稅 •印花稅 •房地合一所得稅 •土地增值稅 •印花稅 •贈與稅 •遺產稅 預售屋 產 產權 •出售預售屋之 財產交易所得稅 •贈與稅 •遺產稅 ※財政部：房地合一實價課稅預計2015年立法，2016年施行 紅字部分，表示稅負金額可能較重者 69
- 70. ※【自用住宅用地定義】 1. 地價稅：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限；若為 成年直系親屬，則無處數限制。 2. 房屋稅：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。 70 夫所有 夫設籍 妻所有 夫所有 妻設籍 1處 夫所有 夫設籍 妻設籍 1處 妻所有夫所有 夫設籍 成年直系親屬 設籍 2處
- 81. 《平均地權條例》第47條第2項與第3項 權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄 土地及建物成交案件實際資訊。 前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資 訊 ： （一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。 （二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託 地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。 《平均地權條例》第81-2條 違反第47條第2項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3 萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。 81
- 82. 《地政士法》第26-1條第1項 地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報 登錄土地及建物成交案件實際資訊。 《地政士法》第51-1條 地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰 鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。。 無『經主管機關限期改正 而未改正者』 82
- 86. • 遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時 價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確 定死亡日之時價為準。(遺贈§10Ⅰ) • 第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以 評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部 定之。(遺贈§10Ⅲ) 遺產稅/贈與稅 • 個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時 之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用 後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減 除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者 物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘 額為所得額。(所得§14-4Ⅰ) 所得稅 86
- 89. 準正 認領 收養 血緣關係 V V X 適用對象 親生子女 (非婚生子女) 親生子女 (非婚生子女) 非親生子女 行為方式 生父與生母結婚 任意認領 強制認領 以書面 向法院聲請 繼承權利 V V V 法律依據 民§1064 民§1065 ~1067 民§1072 ~1083-1 89
- 92. 92
- 93. ※資料來源：全國不動產 93
- 94. ※資料來源：台北市地政局 94
- 95. ※資料來源：台北市地政局 95
- 96. 假設於民104年12月31日前(登記完畢日)取得房&地： 1.土地：現時公告現值1,000萬，市價3,000萬； 逾2年以上出售時公告現值1,500萬，市價4,000萬 2.房屋：現時公告現值800萬，市價2,000萬； 逾2年以上出售時公告現值700萬，市價3,000萬 (本試算適用舊制稅率45%，暫不考量土地增值稅、契稅及買賣房屋相關成本) 方案一：父母贈與子女不動產，子女再出售 1.贈與時之贈與稅： (1,000萬+800萬-220萬) ×10%=158萬 2.出售時之房屋財產交易所得稅： (3,000萬-800萬) ×45%=990萬 3.合計： 1,148萬 方案二：父母贈與子女現金，子女購買不動產後再出售 1.贈與時之贈與稅： (5,000萬-220萬) ×10%=478萬 2.出售時之房屋財產交易所得稅： (3,000萬-2,000萬) ×45%=450萬 3.合計： 928萬 方案三： 如無處分可能者，未來以繼承方式移轉子女，稅負最低 土地增值稅免徵，遺產稅稅率10%，惟不動產取得成本依土地公告現值 及房屋評定現值 ※資料來源：KPMG安侯建業 (2015.05.25) 96
- 97. 假設於民105年01月01日後(登記完畢日)取得房&地： 1.土地：現時公告現值1,000萬，市價3,000萬； 逾2年以上出售時公告現值1,500萬，市價4,000萬 2.房屋：現時公告現值800萬，市價2,000萬； 逾2年以上出售時公告現值700萬，市價3,000萬 (本試算適用新制稅率20%，暫不考量土地增值稅、契稅及買賣房屋相關成本) 方案一：父母贈與子女不動產，子女再出售 1.贈與時之贈與稅： (1,000萬+800萬-220萬) ×10%=158萬 2.出售時之房屋財產交易所得稅： (7,000萬-1,800萬) ×20%=1,040萬 3.合計： 1,198萬 方案二：父母贈與子女現金，子女購買不動產後再出售 1.贈與時之贈與稅： (5,000萬-220萬) ×10%=478萬 2.出售時之房屋財產交易所得稅： (7,000萬-5,000萬) ×20%=400萬 3.合計： 878萬 方案三： 如無處分可能者，未來以繼承方式移轉子女，稅負最低 土地增值稅免徵，遺產稅稅率10%，惟不動產取得成本依土地公告現值 及房屋評定現值 ※資料來源：KPMG安侯建業 (2015.05.25) 97
- 98. 買方策略 • 自用住宅3戶以內，房屋稅稅率1.2% • 自用住宅每6年可享1次，定額400萬以內免徵所得稅，超額部分稅率10% • 逾2年出售，稅率20% • 長期持有逾10年出售，稅率15% 賣方策略 • 小坪數、低總價、自住型客戶 • 長期持有型客戶 地主策略 • 獲利了解與否，判斷適用舊制or新制(舊制：民103.01.01前取得者、民 103.01.02後取得且持有超過2年者) • 分建分售之省思(經常性、連續性之營利所得) ※資料來源：KPMG安侯建業 (2015.05.25) 98
- 99. 年期 1年期 2年期 3年期 4年期 5年期 原價 12萬 24萬 36萬 48萬 60萬 特價 10萬 18萬 24萬 28萬 30萬 節省 2萬 (2萬/年) 6萬 (3萬/年) 12萬 (4萬/年) 20萬 (5萬/年) 30萬 (6萬/年) 其他 服務優惠 9折 8折 7折 6折 5折 ※參考服務內容： 1.不動產標的蒐集與仲介 2.不動產價量分析與評估 3.不動產產權調查與登記 4.不動產稅負諮詢與規劃 5.不動產規劃報告書 (1)基本定價： a.不動產3處以內(視坐落決定)者，費用為NT$20,000； 原則含3地號+3建號，每多1筆地號或建號，酌加NT$500。 b.不動產超過3處者，每多1戶酌加NT$5,000。 c.稅務規劃另計，費用為節稅效益之5至10%。 (2)工作時數： 2周，共10個工作日（5日/周）。 99