不動產規劃實務系列課程、大安社區大學、金甌女中

2.  現任
 不動明王地政士事務所 負責人/地政士
 律德財務規劃顧問 不動產顧問
 和諧國際管理顧問 不動產顧問
 聯代廣場代書平台 經營&顧問團隊
 TFPA台灣理財規劃產業發展促進會 第三屆理事
 經歷
 南山人壽保險公司 業務代表
 中國信託商業銀行 客戶關係專員
 宏觀財務顧問平台 總經理特別助理
 CBRE Taiwan Consulting Analyst
 證照/測驗
 專技普考地政士（台灣）
 專技普考不動產經紀人（台灣）
 專技高考不動產估價師（台灣）
 新北市都市更新推動師（台灣）
 CFP ® 認證理財規劃顧問（台灣）
 CFP ® 國際金融理財師（中國） 2

3. 3
※初版日期：2008.07.08

4. 4
※出版日期：2014.10

5. 5
※出版日期：2015.11

6. 景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性
房市泡沫？居住正義？
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7. 資料來源：蘋果日報
Source: Apple Daily

8. 有一位商人來到一個山村，村子周圍山上全是猴子。商人和村子
種地的農民說：『我買猴子，100元一隻。』村民不知是真是
假，試著抓猴子，商人果然給了100元。於是全村都去抓猴子，
這比種地划算多了。很快商人買了兩千多隻猴子，山上猴子變少
了。
商人這時又出價200元一隻買猴子，村民見猴價翻倍，便又紛紛
去抓，商人也買了，只是猴子已很難抓到；商人再出價300元一
隻買猴子，猴子幾乎抓不到了；商人最後出價到500元一隻，山
上已沒有猴子，三千多隻猴子全都在商人這裡。
某天，商人有事回城裡，他的助手到村裡和農民們說：『我把猴
子300元一隻賣你們，等商人回來後再用500元賣給商人，你們
就全發財了！』村民瘋了一般，把鍋砸了賣鐵，湊夠錢，把三千
多隻猴子全買了回去。
結果，助手帶著錢走了，商人再也沒有回來。村民等了很久很
久，堅信商人會回來用500元買他們的猴子，但最後依然毫無音
訊，於是只能把猴子放回了山上，最後山上仍然到處是猴子。

9. • 一直買、持續買、加價買、買光光！
• 沒有笨賣方，只有笨買方
炒房心法(掌握籌碼)
• 大投資客讓想賺錢者都變成小投資客
• 買了一間房，空方變多方
炒房手段(利用人性)
• 炒房無罪、囤房有理
• 不動產是合法投資標的(暫無價格與數量限制)
炒房口號(資本主義萬歲)
• 大咖一句話，連夜每坪漲2-3萬
炒房案例(絕對都是人為炒作)
資料來源：帥過頭Facebook&直播說明會

10. 不只建商&投資客：高房價存在於每一位欲出售的所有權人心中(共犯結構一)
•自住vs.投資、最後一隻白老鼠、並非每個人都希望房價下跌！
獨特性&稀少性+買方&賣方：每個不動產買賣交易都是獨一無二的！
•經濟學供需原理？自由經濟市場決定？潘仔不用多，一個就夠了！
指標性意義：天價成交歷史行情→持續墊高每個人心中的出售價
•價量間無絕對關聯、周邊歷史行情、購屋成本往上加、實際價值有提昇？
金額龐大：斷小頭不斷大頭
•有能力一定拼命撐到底！只打跑口袋不夠深的小投資客
名詞定義：修正≠下跌≠泡沫化
•正常合理市價仍有支撐、暫未出現大量恐慌性崩盤理由
政府各部門不同調：一手打房、一手做多(共犯結構二)
•公告現值逐漸貼近市價、標租標售地上權、市地重劃、區段徵收、
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11. 天災
•地震
•海嘯
•哥吉拉
人禍
•政治鬥爭
•行賄官員
•暴民橫行
疾病
•瘟疫
•SARS
•活屍
※恐慌性賣壓→繼續持有不動產似乎乃不智之舉？！
從有1個人→1群人願意價降求售、賠本賣出開始。
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12.  台北市地政局統計5月住宅價格動向指出，不但住宅價格較
4月上漲2.07％；公寓和大樓每坪單價分別為49.25、
58.92萬，也分別較4月上漲了1.96％、3.53％。其中又以
北市蛋黃區如大安、信義和中正區，每坪74.72萬的單價、
3.51％的漲幅居整個北市之冠。
 在房價漲聲不斷下，主計總處昨日也公布了我國101年的
「國富統計」，官員指出，該統計的財富增加比例大多來
自不動產，以每戶資產1090萬元為例，來自房地產財富的
增加就有22萬，有價證券則有16萬元，保險和退休準備也
增加了17萬。整體而言，平均每位國人擁有的財富達665
萬，比100年還增加了33萬元。
 房價上漲讓不少民眾依然大嘆買不起房，一名30歲的上班
族Joe在接受《中國時報》訪問時表示，工作了好幾年卻連
自備款都籌不出來，到現在依舊是無殼蝸牛。他說，現在
自己連66萬的身價都沒有，很難想像政府統計的「每人平
均達665萬的財富」，這樣的結果只會讓人感到離譜。
2014.08.29
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13.  你有感受變更富有了嗎？主計總處今天公布最新國富統
計，受到土地公告現值持續調高以及股票市場表現優異
影響，國家財富持續增加，至2013年底國富毛額214.84
兆元，國人平均每人國富淨值736萬元，較前一年增加
60萬元。
 主計總處指出，國富指的是國家全體國民年底時所擁有
的全部財貨的當期總價值，國富毛額包括家庭、政府、
企業、非營利團體等部門所擁有的土地、房屋、運輸工
具、機械設備、存貨、智慧財產和金融性資產等，依照
當期價格計算，國富淨額則是國富毛額扣除累計折舊的
現值。
 根據主計總處資料，2013年我國經濟成長率2.23%，集
中市場加權股票指數全年增加900多點，國富毛額增加
7.58%，國富淨額則增加9.13%。
2015.08.31
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14. 64

15. 65

16. 行政區 豪宅個案 成交時間 總價(億)
單價(萬/坪)
不含車位
中正區 潤泰松濤苑 2013.11 8.80 260.0
信義區 皇翔御琚 2014.07 8.68 290.5
士林區 天子 2013.12 4.06 180.0
中山區 宜華國際 2015.07 4.35 290.6
大安區 宏泰仁愛帝寶 2013.07 3.98 298.2
松山區 文華苑 2009.04 3.52 140.0
信義區 信義富邦世紀館 TBD 3.36 163.0
大安區 勤美樸真 TBD 2.85 178.9
信義區 信義之星 2014.01 2.77 193.2
大安區 仁愛一品 TBD 2.56 240.0
大安區 潤泰敦仁 2014.01 2.52 205.2
中山區 首泰三見 2013.09 2.23 160.5
※資料來源：不動明王地政士事務所
Source: Kon Land Administration Agent Office

17. 行政區 店面個案 成交時間 總價(億) 總坪數(坪)
單價(萬/坪)
僅含店面
租金投
報率(%)
大安區
忠孝東路四段55
號(佐丹奴淑女)
2014.03 6.00 TBD 1,303.2 TBD
大安區 (頂好名店城) 2013 2.61 TBD 1,145 TBD
中正區
開封街1-30號
(鬆餅)
2013.01 0.53 8.63 613.9 TBD
士林區 大東路 2015.09 1.80 32.88 547.4 3.00
大安區
仁愛路四段
31~60號(圓環)
2014 1.38 TBD 535.0 2.14
士林區 士東路(服飾) 2014.04 0.20 4.52 450.0 2.70
士林區 忠誠路二段 2010 1.57 37.0 427.0 TBD
大安區
敦化南路一段
161巷(服飾)
2014.01 1.46 36.23 404.3 TBD
大安區
敦化南路一段
236巷(一品大廈)
2014.02 0.78 30.62 290.7 TBD
※資料來源：不動明王地政士事務所
Source: Kon Land Administration Agent Office

18. 行政區 土地個案
成交
時間
類型
購買者/
開發者/得標者
總價/開發權
利金(億)
土地單價
(萬/坪)
大安區 世貿二館 2013.07 地上權 南山人壽、潤泰建設 268.88 501.95
信義區 台北101 1997.07 地上權
宏國建設、中華開發、
中聯信託
206.89 TBD
信義區 信義計畫區A25 2014.06 地上權 富邦人壽 172.88 317.11
中正區 中華路/寶慶路 2012 所有權 中國信託人壽 36.79 1,068.00
中山區 成功高中旁 2013.04 地上權 富邦人壽 26.08 238.95
大安區 信義路四段30巷 2014.07 所有權 明東實業(蔡萬才) 26.07 362.80
中正區 中華路/忠孝西 2013 所有權 新加坡首峰資金管理 24.75 1,147.50
板橋區 新板段三小段 2013.05 地上權 新光人壽 14.88 204.77
中山區 吉林段二小段 2015.03 所有權 元大人壽 29.04 1,004.86
中山區 北安段三小段 2013.04 地上權 冠德建設 14.14 234.23
中正區 南海段二小段 2013.05 地上權 志嘉建設 9.66 548.25
中正區 南海段五小段 2012.10 地上權 台灣人壽 8.76 253.58
大安區 龍泉段三小段 2014.03 所有權 安廷建設 3.26 786.60
※資料來源：不動明王地政士事務所
Source: Kon Land Administration Agent Office

19. 行政區 商辦個案 購買者 成交時間 總價(億) 單價(萬/坪)
松山區 慶城福華大樓
新加坡首峰資金
管理AIP
2014Q2 110 TBD
※資料來源：不動明王地政士事務所
Source: Kon Land Administration Agent Office

20. 宏盛帝寶
(大安區)
皇翔御琚
(信義區)
某招待所
(信義區)
土地公告現值 調幅 土地公告現值 調幅 土地公告現值 調幅
民102-
2013
695,000/m2
(2,297,521/坪)
-
466,000/m2
(1,544,960/坪)
-
463,000/m2
(1,530,578/坪)
-
民103-
2014
872,000/m2
(2,882,645/坪)
25.46%
699,000/m2
(2,317,440/坪)
50.00%
557,000/m2
(1,841,323/坪)
20.30%
民104-
2015
1,134,000/m2
(3,748,760/坪)
30.05% TBD
626,000/m2
(2,069,421/坪)
12.39%
民105-
2016
民106-
2017

21. •是！
可惜不是每個人的問題，可能只是你個人的問題。
高房價是不是問題？
•當多數賣方願意賠本賣but多數買方根本不想買時
•量縮：沒人要&不想買vs.有人要&很想買(but買不起)
房價何時才會下跌？
•賣方較強勢(彈性需求較大)，租稅轉嫁買方→房價愈高
•買方較強勢(彈性需求較大)，租稅賣方吸收→房價愈低
打房是否會有效果？
•台北高房價，回不去了！一離開台北，回不來了！
你不懂天龍人的傷悲…
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22. 不動明王地政士事務所
samuel1341
wang.zeren@gmail.com
把拔的聯絡方式
Samuel Wang
不動明王地政士事務所
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