סדנת הכשרה לפעילים, יוני 2014 בחודש יוני 2014 ערכה עמותת במקום, בשיתוף עם עמותת שתי"ל, סדנאות לפעילים מתנדבים בנושא פינוי בינוי. הסדנא כללה שלושה מפגשי לימוד, שעסקו בעקרונות העומדים מאחורי פרויקטים של התחדשות עירונית, הליכי התכנון של תכניות פינוי בינוי וההשלכות החברתיות העמוקות שלהן.

1. ‫פינוי‬-‫המלך‬ ‫שלמה‬ ‫ברחוב‬ ‫בינוי‬,‫לוד‬

2. ‫במקום‬–‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬
•‫במקום‬ ‫עמותת‬–‫תכנון‬ ‫זכויות‬ ‫למען‬ ‫מתכננים‬
‫האדם‬ ‫זכויות‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לחזק‬ ‫שמטרתה‬ ‫עמותה‬
‫בישראל‬ ‫התכנון‬ ‫למערכת‬.
•‫מטרותינו‬:
‫שוויון‬‫ותכנון‬ ‫פיתוח‬ ‫ובמשאבי‬ ‫קרקע‬ ‫משאבי‬ ‫בהקצאת‬.
‫שקיפות‬‫תכנון‬ ‫ותהליכי‬ ‫מדיניות‬ ‫בגיבוש‬.
‫שיתוף‬‫התכנון‬ ‫בתהליכי‬ ‫הציבור‬.

3. •‫בשיכוני‬ ‫פיזיות‬ ‫בעיות‬ ‫פתרון‬
‫והשישים‬ ‫החמישים‬ ‫שנות‬
•‫של‬ ‫גדולה‬ ‫כמות‬ ‫תוספת‬
‫חדשות‬ ‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫ארצית‬ ‫תכנון‬ ‫מדיניות‬

4. ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מהי‬?
‫עירונית‬ ‫התחדשות‬
‫שיפוץ‬‫קיימים‬ ‫מבנים‬
‫קיימות‬ ‫ותשתיות‬:
‫שכונות‬ ‫שיקום‬
‫וגם‬ ‫הקיים‬ ‫שיפוץ‬
‫בניה‬ ‫תוספת‬
‫קיימים‬ ‫מבנים‬ ‫על‬:
‫תמ‬"‫א‬38/‫בינוי‬ ‫עיבוי‬
‫הריסת‬‫הקיים‬
‫ובנייה‬
‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫של‬:
‫פינוי‬-‫בינוי‬,
‫תמ‬"‫א‬38

5. ‫בישראל‬ ‫עירונית‬ ‫התחדשות‬ ‫מסלולי‬
•‫עיבוי‬-‫בינוי‬:‫תוספת‬‫בנייה‬‫צורך‬ ‫ללא‬ ‫הקיימים‬ ‫המבנים‬ ‫ושיפוץ‬
‫בהריסתם‬.
•‫תמ‬"‫א‬38:‫רעידות‬ ‫נגד‬ ‫קיימים‬ ‫מבנים‬ ‫חיזוק‬ ‫שמטרתה‬ ‫תכנית‬
‫אדמה‬.
•‫תמ‬"‫א‬38:‫מחדש‬ ‫ובניה‬ ‫הריסה‬ ‫גם‬ ‫מאפשרת‬.
•‫שכונות‬ ‫שיקום‬:‫של‬ ‫וחברתי‬ ‫פיזי‬ ‫שיקום‬ ‫שמטרתה‬ ‫ממשלתית‬ ‫תכנית‬
‫מצוקה‬ ‫שכונות‬.

6. ‫פינוי‬-‫בינוי‬
•‫הריסת‬‫חדשים‬ ‫מבנים‬ ‫ובניית‬ ‫קיימים‬ ‫מבנים‬‫במקומם‬.
•‫חלופיות‬ ‫דירות‬ ‫מקבלים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬.
•‫הפרטי‬ ‫השוק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מימון‬.
•‫ידי‬ ‫על‬ ‫נקבע‬ ‫התכנון‬"‫הציפוף‬ ‫מקדם‬."
‫הציפוף‬ ‫מקדם‬:1:7
‫קיימות‬:72
‫דירות‬‫מתוכננות‬:
508‫דירות‬

7. ‫פינוי‬ ‫מסלולי‬ ‫מהם‬-‫בינוי‬?
•‫רשויות‬ ‫מסלול‬–‫המקומיות‬ ‫הרשויות‬ ‫ביוזמת‬.
•‫יזמים‬ ‫מסלול‬(‫מיסוי‬ ‫מסלול‬)–‫יזמים‬ ‫ביוזמת‬
‫פרטיים‬.
•‫בינוי‬-‫פינוי‬-‫בינוי‬–‫השיכון‬ ‫משרד‬ ‫ביוזמת‬.
•‫תמ‬"‫א‬38–‫מחדש‬ ‫ובנייה‬ ‫הריסה‬ ‫במתכונת‬.

8. ‫תכנית‬ ‫מהי‬?
‫מגדירה‬ ‫תכנית‬:
o‫מסוים‬ ‫באזור‬ ‫לבנות‬ ‫ניתן‬ ‫בניה‬ ‫סוג‬ ‫איזה‬?(‫קרקע‬ ‫ייעודי‬.)
o‫לבנות‬ ‫ניתן‬ ‫כמה‬?(‫וגבהים‬ ‫נפחים‬.)
o‫בינוי‬ ‫כבר‬ ‫קיים‬ ‫אם‬,‫שמותר‬ ‫החדש‬ ‫הבינוי‬ ‫שונה‬ ‫במה‬‫לבנות‬‫זה‬ ‫באזור‬?
‫מסמכים‬ ‫סוגי‬ ‫משני‬ ‫מורכבת‬ ‫תכנית‬:
o‫כתוב‬ ‫מסמך‬–‫התכנית‬ ‫תקנון‬
o‫גרפיים‬ ‫מסמכים‬–‫שנועדו‬ ‫ושרטוטים‬ ‫מפות‬‫ולבטא‬ ‫להמחיש‬‫הוראות‬ ‫את‬
‫הנוגעות‬ ‫התכנית‬‫למרחב‬‫נתון‬ ‫גיאוגרפי‬.‫כגון‬:‫תשריט‬,‫בינוי‬ ‫נספח‬,‫נופי‬ ‫נספח‬,
‫נספח‬‫תחבורה‬‫וכו‬'.
‫מקומית‬ ‫מתאר‬ ‫תכנית‬ ‫אישור‬ ‫לאחר‬:
‫לקבל‬ ‫ניתן‬‫בניה‬ ‫היתר‬,‫לבנות‬ ‫רישיון‬ ‫שהוא‬,‫להוראות‬ ‫בהתאם‬
‫הכתובות‬‫תכנית‬ ‫שקבעה‬ ‫והגרפיות‬‫המקומית‬ ‫המתאר‬.

9. ‫פינוי‬ ‫תכנית‬ ‫מקודמת‬ ‫איך‬-‫בינוי‬?
•‫פינוי‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הממשלה‬ ‫הכרזת‬-‫בינוי‬.
•‫הבניה‬ ‫זכויות‬ ‫לשינוי‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬.

10. ‫פינוי‬ ‫תכנית‬ ‫מקודמת‬ ‫איך‬-‫בינוי‬?
•‫מקומית‬ ‫בוועדה‬ ‫דיון‬.
•‫מחוזית‬ ‫לוועדה‬ ‫העברה‬.
•‫הציבור‬ ‫להתנגדויות‬ ‫הפקדה‬.
•‫בהתנגדויות‬ ‫דיון‬.
•‫התכנית‬ ‫אישור‬/‫שינויים‬ ‫עם‬ ‫אישור‬/‫התכנית‬ ‫דחיית‬.
•‫מפורטת‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬.
•‫בניה‬ ‫היתר‬ ‫קבלת‬.

11. ‫פינוי‬ ‫לבצע‬ ‫ניתן‬ ‫האם‬-‫הסכמת‬ ‫ללא‬ ‫בינוי‬
‫הדירות‬ ‫בעלי‬?
•‫פינוי‬-‫בינוי‬‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫דורש‬.‫ללא‬
‫הפרויקט‬ ‫את‬ ‫לבצע‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫זו‬ ‫הסכמה‬.
•"‫הסרבן‬ ‫הדייר‬ ‫חוק‬"‫דיירים‬ ‫של‬ ‫מיוחס‬ ‫לרוב‬ ‫מאפשר‬
‫דייר‬ ‫לתבוע‬(‫דיירים‬ ‫או‬)‫סביר‬ ‫בלתי‬ ‫סירוב‬ ‫המסרבים‬
‫לעסקה‬.
•‫בית‬‫לשלם‬ ‫הנתבע‬ ‫הדייר‬ ‫את‬ ‫לחייב‬ ‫יכול‬ ‫המשפט‬
‫להם‬ ‫שנגרם‬ ‫הכלכלי‬ ‫הנזק‬ ‫על‬ ‫הדיירים‬ ‫לשאר‬ ‫פיצויים‬
‫כי‬"‫העסקה‬ ‫את‬ ‫הפסידו‬."

12. ‫התכנית‬ ‫על‬ ‫להשפיע‬ ‫ניתן‬ ‫כיצד‬?
‫מעורבות‬:
•‫בשלב‬ ‫כבר‬ ‫אותן‬ ‫ויבינו‬ ‫המוצעות‬ ‫התכניות‬ ‫את‬ ‫יראו‬ ‫הדירות‬ ‫שבעלי‬ ‫חשוב‬
‫הכנתן‬ ‫של‬ ‫הראשוני‬.
‫ציבורי‬ ‫לחץ‬ ‫הפעלת‬:
•‫פנייה‬‫המקומית‬ ‫לעיתונות‬,‫מועצת‬ ‫לחברי‬‫העיר‬,‫לוועדה‬‫לתכנון‬ ‫המחוזית‬
‫ולבנייה‬.
‫לתכנית‬ ‫התנגדות‬:
•‫תכנית‬‫פינוי‬-‫הציבור‬ ‫להתנגדויות‬ ‫מופקדת‬ ‫בינוי‬.
•‫להגיש‬ ‫ניתן‬‫במשך‬ ‫לתכנית‬ ‫התנגדויות‬60‫מתאריך‬ ‫יום‬‫ההפקדה‬.
•‫בהתנגדויות‬ ‫ציבורי‬ ‫דיון‬ ‫תערוך‬ ‫המחוזית‬ ‫הועדה‬‫שהוגשו‬.
•‫יכולה‬ ‫הוועדה‬‫ההתנגדויות‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫לדחות‬,‫או‬‫לקבלן‬‫במלואן‬ ‫או‬ ‫בחלקן‬.

13. ‫התכנית‬ ‫על‬ ‫להשפיע‬ ‫ניתן‬ ‫כיצד‬?

14. ‫פינוי‬-‫בינוי‬:‫וחסרונות‬ ‫יתרונות‬
‫יתרונות‬:
•‫תמורה‬‫הישנה‬ ‫הדירה‬ ‫עבור‬ ‫טובה‬:‫שדירותיהם‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬
‫בבניין‬ ‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫יקבלו‬ ‫ייהרסו‬‫החדש‬,‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫שערכה‬,
‫מצדם‬ ‫כספית‬ ‫השקעה‬ ‫ללא‬.
•‫דירה‬‫כיום‬ ‫המקובלים‬ ‫בסטנדרטים‬ ‫הבנויה‬ ‫חדשה‬:‫שימוש‬
‫העומדים‬ ‫בניין‬ ‫בחומרי‬‫בתקנים‬‫העכשוויים‬,‫ממ‬"‫דירה‬ ‫לכל‬ ‫ד‬,
‫חניה‬ ‫מקום‬.
•‫לחדשה‬ ‫הישנה‬ ‫מהדירה‬ ‫ישירות‬ ‫מעבר‬:‫במסלול‬"‫בינוי‬-‫פינוי‬."

15. ‫פינוי‬-‫בינוי‬:‫וחסרונות‬ ‫יתרונות‬
‫חסרונות‬:
•‫צפיפות‬‫גבוהה‬:‫על‬ ‫מבוססת‬ ‫הפרויקט‬ ‫היתכנות‬
‫רווח‬‫ליזם‬,‫לפי‬ ‫מחושב‬"‫הציפוף‬ ‫מקדם‬."
•‫השלכות‬‫סביבתיות‬:‫עומס‬‫וחניה‬ ‫תחבורה‬,‫הצללה‬
‫הסמוכים‬ ‫הבניינים‬ ‫ועל‬ ‫הרחוב‬ ‫על‬,‫משטר‬ ‫שינוי‬
‫הבניינים‬ ‫בסביבת‬ ‫הרוחות‬.
•‫ציבוריות‬ ‫תשתיות‬ ‫על‬ ‫עומס‬:‫ב‬‫ציבור‬ ‫נייני‬,‫גנים‬
‫ציבוריים‬,‫תשתיות‬‫פיזיות‬.
•‫מגורים‬ ‫של‬ ‫משמעותיות‬ ‫כלכליות‬ ‫הוצאות‬
‫גבוהים‬ ‫בבניינים‬.

16. ‫תחזוקה‬
‫עד‬4‫קומות‬:‫הוצאות‬
‫נמוכות‬ ‫אחזקה‬.
‫עד‬9‫קומות‬" :‫גבוה‬ ‫בנין‬"
‫בסדר‬ ‫טיפוסיים‬ ‫ועד‬ ‫מיסי‬
‫של‬ ‫גודל‬200-500‫ש‬"‫בחודש‬ ‫ח‬.
‫מעל‬9‫קומות‬" :‫קומות‬ ‫רב‬ ‫בנין‬"
‫מעל‬ ‫טיפוסיים‬ ‫ועד‬ ‫מיסי‬
‫ל‬-500₪‫בחודש‬.
‫אחרי‬15-20‫שנה‬
‫נקודתית‬ ‫השקעה‬ ‫נדרשת‬
‫הטכניות‬ ‫במערכות‬ ‫גבוהה‬.
‫גדולה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫כללית‬ ‫עלות‬
(‫ארנונה‬,‫חימום‬,‫וכו‬ ‫קירור‬'.)

17. •‫התארגנות‬ ‫קשיי‬‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫ריבוי‬ ‫בגלל‬.
•‫דיירים‬ ‫עזיבת‬‫לרצונם‬ ‫בניגוד‬,‫שהם‬ ‫או‬‫וכך‬ ‫משלמים‬ ‫אינם‬
‫חלה‬‫הידרדרות‬‫הבניין‬ ‫של‬ ‫במצבו‬ ‫הדרגתית‬.
•‫קיימות‬ ‫קהילות‬‫ומתפזרות‬ ‫מתפרקות‬ ‫בשכנות‬ ‫הגרות‬.
•‫ביישום‬ ‫קשיים‬:‫פינוי‬ ‫של‬ ‫פרויקטים‬-‫מורכבים‬ ‫הם‬ ‫בינוי‬
‫ולכן‬ ‫במיוחד‬‫לפועל‬ ‫יוצאים‬ ‫אינם‬ ‫מהם‬ ‫רבים‬.
•‫הפרויקט‬ ‫משך‬:‫ניתן‬‫כ‬ ‫של‬ ‫טווח‬ ‫להניח‬-10-15‫מאז‬ ‫שנה‬
‫פינוי‬ ‫מתחם‬ ‫על‬ ‫הממשלתית‬ ‫ההכרזה‬-‫לאכלוס‬ ‫ועד‬ ‫בינוי‬
‫החדשות‬ ‫הדירות‬.

18. •‫האלה‬ ‫השנים‬ ‫במהלך‬,‫ואף‬ ‫המקומית‬ ‫הרשות‬
‫נוטים‬ ‫עצמם‬ ‫התושבים‬‫בשכונה‬ ‫להשקיע‬ ‫לא‬‫מפני‬
‫להריסה‬ ‫מיועדת‬ ‫שהיא‬,‫להידרדרות‬ ‫הגורם‬ ‫דבר‬
‫והשכונה‬ ‫הבניינים‬.
•‫מבוצע‬ ‫אינו‬ ‫שהפרויקט‬ ‫במקרה‬,‫לקבל‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬
‫אחרים‬ ‫בנייה‬ ‫היתרי‬‫במקום‬.
•‫הוועדה‬‫הבין‬-‫התכנית‬ ‫הכנת‬ ‫את‬ ‫שמימנה‬ ‫משרדית‬
‫אחרת‬ ‫תכנית‬ ‫הכנת‬ ‫תממן‬ ‫לא‬‫מתחם‬ ‫לאותו‬.
•‫הדיירים‬ ‫בצורכי‬ ‫שינויים‬:‫פינוי‬ ‫תכנית‬ ‫כאשר‬ ‫גם‬-‫בינוי‬
‫הפועל‬ ‫אל‬ ‫יוצאת‬,‫במהלך‬ ‫רבים‬ ‫דיירים‬ ‫עוברים‬10-
15‫אחר‬ ‫לשלב‬ ‫בחייהם‬ ‫מסוים‬ ‫משלב‬ ‫שנים‬.

19. •‫כפול‬ ‫דירה‬ ‫מעבר‬:‫מגורים‬‫לסיום‬ ‫עד‬ ‫בשכירות‬
‫הבנייה‬.
•‫חוסר‬‫ודאות‬:‫שינוי‬‫בסביבת‬ ‫דרסטי‬‫הוא‬ ‫המגורים‬
‫חוויה‬‫ודאות‬ ‫חוסר‬ ‫של‬ ‫בתחושות‬ ‫הכרוכה‬ ‫קלה‬ ‫לא‬,
‫וחששות‬ ‫חרדות‬.
•‫הדירות‬ ‫ובשוכרי‬ ‫הציבורי‬ ‫הדיור‬ ‫בדיירי‬ ‫פגיעה‬:
‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫שאינם‬ ‫תושבים‬‫מן‬ ‫חלק‬ ‫אינם‬
‫יכולים‬ ‫ואינם‬ ‫התהליך‬‫להשפיע‬‫עליו‬.