Downloaded 80 times
Mangunharjo Mangrove Resort
- 2. MANGUNHARJO MANGROVE RESORT DisusunGuna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota (TKP 430P) Oleh : Kelompok 3A Ariani Suwandi Lidia Simanjuntak Anggi Aran Putra T. Yosephine Purba Dwitantri Rezkiandini Prima Dea Arijani Januarta Dwi K. Agung Adji 21040112120005 21040112130023 21040112130029 21040112140041 21040112130071 21040112140115 21040112140135 21040112140137 JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO SEMARANG 2015
- 3. ii KATA PENGANTAR Alhamdulillah, pujisyukur kami ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan kelancaran, kemudahan, serta kesabaran kepada penulis dalam penyusunan laporan akhir mata kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota ini. Dalam terselesaikannya laporan akhir ini tidak lepas dari pihak-pihak yang telah mendukung dan membantu baik secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kasih kepada: 1. Dr. Mussadun, ST, MT, Ir. Nurini, MT, Diah Intan Kusumo Dewi, ST, M.Eng, dan Novia Sari Ristianti, ST, MT selaku tim dosen pengampu yang telah memberikan bimbingan dan arahan dalam penyusunan laporan akhir ini; 2. Orang tua yang selalu memberikan dukungan, semangat dan doa untuk menyelesaikan penyusunan laporan akhir ini; 3. Serta masih banyak lagi pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan akhir ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Penulis juga menyadari bahwa laporan akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca demi perbaikan laporan akhir ini. Semarang, Juli 2015 Penulis Kelompok 3A Studi Perancangan dan Pembangunan Kota
- 4. iii DAFTAR ISI Kata Pengantar................................................................................................................................ ii Daftar Isi ..................................................................................................................................... iii Daftar Gambar ............................................................................................................................... vii Daftar Tabel .................................................................................................................................... ix BAB I PENDAHULUAN....................................................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang...................................................................................................................... 1 1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................................2 1.3 Tujuan dan Sasaran...............................................................................................................4 1.3.1 Tujuan.......................................................................................................................4 1.3.2 Sasaran.....................................................................................................................4 1.4 Ruang Lingkup......................................................................................................................4 1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ...........................................................................................4 1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi.................................................................4 1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi....................................................................................9 1.4.2 Ruang Lingkup Materi ........................................................................................... 13 1.5 Kerangka Pikir Penelitian ................................................................................................... 14 1.6 Sistematika Penulisan......................................................................................................... 15 BAB II KAJIAN TEORI ...................................................................................................................... 16 2.1 Pengertian Wilayah Pesisir.................................................................................................16 2.2 Teori Sustainable Coastal Development............................................................................16 2.3 Teori Ecotourism ................................................................................................................ 17 2.4 Teori Perancangan Kota..................................................................................................... 19 BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN...................................................................................23 3.1 Deliniasi Wilayah Studi........................................................................................................23 3.2 Kondisi Fisik Alamiah..........................................................................................................24 3.2.1 Topografi................................................................................................................24 3.2.2 Litologi ...................................................................................................................24 3.2.3 Klimatologi.............................................................................................................25 3.2.4 Kesesuaian Lahan ..................................................................................................26 3.3 Kondisi Non Fisik.................................................................................................................27 3.3.1 Kependudukan.......................................................................................................27 3.3.2 Perekonomian........................................................................................................28 3.4 Kondisi Jaringan Prasarana................................................................................................29 3.4.1 Aksesibilitas............................................................................................................29 3.4.2 Persampahan .........................................................................................................30 3.4.3 Listrik......................................................................................................................30 3.4.4 Air Bersih................................................................................................................ 31 3.4.5 Sanitasi................................................................................................................... 31 3.4.6 Drainase .................................................................................................................32 3.5 Kondisi Sarana ....................................................................................................................33
- 5. iv 3.6 Kondisi PenggunaanLahan................................................................................................35 3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka ..........................................................................................36 3.7.1 Ruang Terbuka Hijau..............................................................................................36 3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau......................................................................................36 3.8 Review Kebijakan ...............................................................................................................37 3.9 Potensi ..............................................................................................................................37 3.10 Permasalahan .....................................................................................................................39 BAB IV KONSEP PERANCANGAN KAWASAN................................................................................. 41 4.1 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan ......................................... 41 4.2 Konsep Sustainable Coastal Development....................................................................... 44 4.3 Konsep Sustainable Coastal Development..........................................................................45 4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi....................................................................................... 46 4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi........................................................................................ 46 4.6 Best Practice Wilayah Studi................................................................................................47 4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi......................................................................................50 BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................55 5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ...........................................................................55 5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna......................................................55 5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang.....................................................................................58 5.1.3 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ......................................................63 5.1.4 Analisis Organisasi Ruang......................................................................................63 5.2 Analisis Tapak .....................................................................................................................65 5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah....................................................................................65 5.2.2 Analisis Lingkungan .............................................................................................. 66 5.2.3 Analisis Topografi ................................................................................................. 68 5.2.4 Analisis Aksesibilitas ............................................................................................. 69 5.2.5 Analisis Kebisingan ................................................................................................70 5.2.6 Analisis Drainase ....................................................................................................72 5.2.7 Analisis Vegetasi ....................................................................................................73 5.2.8 Analisis View...........................................................................................................75 5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari...........................................................76 5.2.10 Zoning Kawasan.....................................................................................................77 5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur......................................................................................78 5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih....................................................................................78 5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah................................................................................79 5.3.3 Analisis Sanitasi......................................................................................................79 5.3.4 Analisis Jaringan Listrik......................................................................................... 80 5.4 Analisis Kriteria Terukur ..................................................................................................... 81 5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan..................................................................................... 81 5.4.2 Ketinggian Bangunan ............................................................................................82 5.4.3 Garis Sempadan Bangunan....................................................................................82 5.4.4 Jarak Antar Bangunan .......................................................................................... 86 5.5 Amplop Bangunan..............................................................................................................87
- 6. v 5.6 Analisis KriteriaTak Terukur.............................................................................................. 89 5.6.1 Access.................................................................................................................... 89 5.6.2 Compatibility......................................................................................................... 90 5.6.3 View........................................................................................................................ 91 5.6.4 Identity...................................................................................................................93 5.6.5 Sense..................................................................................................................... 94 5.6.6 Liveability ...............................................................................................................95 5.7 Analisis Elemen Citra Kota................................................................................................. 96 5.7.1 Path ....................................................................................................................... 96 5.7.2 Edge........................................................................................................................97 5.7.3 Landmark .............................................................................................................. 98 5.7.4 District................................................................................................................... 99 5.7.5 Nodes ...................................................................................................................100 5.8 Analisis Elemen Rancang Kota..........................................................................................101 5.8.1 Tata Guna Lahan ...................................................................................................101 5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan.............................................................................. 102 5.8.3 Ruang Terbuka.....................................................................................................106 5.8.4 Sirkulasi dan Parkir............................................................................................... 107 5.8.5 Penanda (Signage)...............................................................................................108 5.8.6 Jalur Pejalan Kaki .................................................................................................109 5.8.7 Aktivitas Pendukung.............................................................................................110 5.9 Analisis Elemen Estetika.....................................................................................................111 5.9.1 Porsi........................................................................................................................111 5.9.2 Hirarki....................................................................................................................113 5.9.3 Balance..................................................................................................................114 5.9.4 Irama .....................................................................................................................115 BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES............................................................................................116 6.1 Peruntukan Kawasan ........................................................................................................116 6.2 Pola dan Tata Massa Bangunan ....................................................................................... 126 6.3 Fasilitas Skala Lingkungan................................................................................................ 130 6.4 Pengaturan Street Furniture............................................................................................140 6.5 Isometri............................................................................................................................. 142 BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN.................................................................... 144 7.1 Logical Framework...........................................................................................................144 7.2 Konsep Manajeman..........................................................................................................148 7.2.1 Konsep Pengelolaan............................................................................................148 7.2.2 Linier Responsibility.............................................................................................. 155 7.3 Project Network Planning.................................................................................................. 158 7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan............................................................160 7.4.1 Economic-Sosial Analysis.....................................................................................160 7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi...................................................................... 165 7.4.3 Financial Analysis ................................................................................................. 170 7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial.................................................................................200
- 7. vi BAB VIII PENUTUP........................................................................................................................207 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................................208
- 8. vii DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1Struktur Masalah ........................................................................................................... 3 Gambar 1.2 Peta Administrasi Wilayah Studi................................................................................. 10 Gambar 1.3 Peta Administrasi Kawasan Perancangan................................................................... 12 Gambar 1.4 Kerangka Penelitian.................................................................................................... 14 Gambar 2.1 Konsep Eco-Tourism ................................................................................................... 18 Gambar 2.2 Kerangka Kerja Eco-Tourism ...................................................................................... 19 Gambar 2.3 Concept Plan 1971 ....................................................................................................... 20 Gambar 2.4 Concept Plan 1991 ....................................................................................................... 20 Gambar 2.5 Concept Plan 2001 ........................................................................................................ 21 Gambar 2.6 Kunci Fokus Concept Plan ........................................................................................... 21 Gambar 2.7 Marina Bay ................................................................................................................. 22 Gambar 2.8 Pulau Semakau .......................................................................................................... 22 Gambar 3.1 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo.............................................. 23 Gambar 3.2 Peta Topografi Wilayah Studi..................................................................................... 24 Gambar 3.3 Peta Jenis Tanah Wilayah Studi.................................................................................. 25 Gambar 3.4 Peta Klimatologi Wilayah Studi.................................................................................. 26 Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi ....................................................................... 27 Gambar 3.6 Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo ........................................................... 28 Gambar 3.7 Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan Mangunharjo.............................................................................................................. 29 Gambar 3.8 Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo ....................................................................... 30 Gambar 3.9 Persampahan di Sekitar Wilayah Studi ...................................................................... 30 Gambar 3.10 Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi ................................................................... 31 Gambar 3.11 Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan........................... 31 Gambar 3.12 Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan ........................ 32 Gambar 3.13 Drainase di Permukiman Sekitar Kawasn Perancangan .......................................... 32 Gambar 3.14 Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi................................................................ 33 Gambar 3.15 Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi ............................................................. 34 Gambar 3.16 Masjid di Sekitar Wilayah Studi................................................................................. 34 Gambar 3.17 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo............................................ 35 Gambar 3.18 Area Tambak di Wilayah Studi.................................................................................. 35 Gambar 3.19 Tanaman Mangrove di Wilayah Studi....................................................................... 36 Gambar 3.20 Lapangan di Wilayah Studi ....................................................................................... 37 Gambar 3.21 Peta Potensi Wilayah Studi ....................................................................................... 39 Gambar 3.22 Peta Masalah Wilayah Studi ..................................................................................... 40 Gambar 4.1 Bagan Konsep Makro.................................................................................................. 41 Gambar 4.2 Bagan Konsep Meso................................................................................................... 42 Gambar 4.3 Bagan Konsep Mikro.................................................................................................. 43 Gambar 4.4 Avani Sepang Goldcoast Resort.................................................................................. 47 Gambar 4.5 Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di Avani Sepang Goldcoast Resort ................ 48 Gambar 4.6 Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat..................................................................... 48
- 9. viii Gambar 4.7 Penginapandi Atas Air, Taman Wisata Alam Angle Kapuk....................................... 49 Gambar 4.8 Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk .................................................... 50 Gambar 4.9 Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji................................................ 52 Gambar 4.10 Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung ............ 53 Gambar 4.11 Penerapan Konsep Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan Terapung ........ 54 Gambar 5.1 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas......................................................................... 63 Gambar 5.2 Organisasi ruang......................................................................................................... 64 Gambar 5.3 Zoning Kawasan ......................................................................................................... 77 Gambar 5.4 Amplop Bangunan...................................................................................................... 88 Gambar 7.1 Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort.................................... 160
- 10. ix DAFTAR TABEL Tabel I.1Skoring Pemilihan wilayah................................................................................................. 6 Tabel V.2 Carrying Capacity............................................................................................................. 54 Tabel V.3 Kebutuhan Ruang........................................................................................................... 55 Tabel V.4 Konstelasi Kawasan Perancangan................................................................................. 62 Tabel V.5 Analisis Lingkungan....................................................................................................... 66 Tabel V.6 Analisis Topografi.......................................................................................................... 68 Tabel V.7 Analisis Aksesibilitas....................................................................................................... 69 Tabel V.8 Analisis Kebisingan......................................................................................................... 70 Tabel V.9 Analisis Drainase ............................................................................................................ 72 Tabel V.10 Analisis Vegetasi ........................................................................................................... 73 Tabel V.11 Analisis View .................................................................................................................. 75 Tabel V.12 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari................................................................. 76 Tabel V.13 Kebutuhan air bersih..................................................................................................... 78 Tabel V.14 Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan kawasan perancangan..................................... 80 Tabel V.15 Kebutuhan daya listrik.................................................................................................. 81 Tabel V.16 Perhitungan KDB Kawasan Perancangan.................................................................... 81 Tabel V.17 Perhitungan Ketinggian bangunan kawasan perancangan......................................... 82 Tabel V.18 Lebar pada jalan lingkungan dan lingkungan .............................................................. 82 Tabel V.19 Analisis Jarak Sempadan Pada Jalan Lokal dan Lingkungan....................................... 83 Tabel V.20 Lebar Jalan Lingkungan dan Setapak.......................................................................... 83 Tabel V.21 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak................................... 84 Tabel V.22 Lebar Jalan setapak dan Setapak................................................................................. 85 Tabel V.23 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan setapak dan Setapak......................................... 85 Tabel V.24 Jarak antar bangunan kawasan perancangan........................................................... 86 Tabel V.25 Ringkasan perhitungan analisis kriteria terukur.......................................................... 87 Tabel V.26 Access............................................................................................................................ 89 Tabel V.27 Compatibility ................................................................................................................. 90 Tabel V.28 View .............................................................................................................................. 91 Tabel V.29 Identity.......................................................................................................................... 93 Tabel V.30 Sense............................................................................................................................. 94 Tabel V.31 Liveability....................................................................................................................... 95 Tabel V.32 Path............................................................................................................................... 96 Tabel V.33 Edge............................................................................................................................... 97 Tabel V.34 Landmark...................................................................................................................... 98 Tabel V.35 District........................................................................................................................... 99 Tabel V.36 Nodes .......................................................................................................................... 100 Tabel V.37 Tata Guna Lahan.......................................................................................................... 101 Tabel V.38 Bentuk dan Masa Bangunan...................................................................................... 102 Tabel V.39 Ruang Terbuka ........................................................................................................... 106 Tabel V.40 Sirkulasi dan Parkir..................................................................................................... 107 Tabel V.41 Penanda (Signage) ...................................................................................................... 108
- 11. x Tabel V.42 JalurPejalan Kaki........................................................................................................ 109 Tabel V.43 Aktivitas Pendukung ................................................................................................... 110 Tabel V.44 Porsi.............................................................................................................................. 111 Tabel V.45 Hirarki .......................................................................................................................... 113 Tabel V.46 Balance......................................................................................................................... 114 Tabel V.47 Irama.............................................................................................................................115 Tabel VI.1 Karakteristik aktivitas dan pengguna.......................................................................... 116 Tabel VI.2 Pola dan tata massa bangunan.................................................................................. 126 Tabel VI.3 Fasilitas skala lingkungan........................................................................................... 130 Tabel VI.4 Pengaturan street furniture ....................................................................................... 140 Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort.................144 Tabel VII. 2 Konsep Pengelolaan BOT............................................................................................152 Tabel VII. 3 Linier Responsibility dengan Konsep BOT................................................................. 155 Tabel VII.4 Project Network dengan Konsep BOT ........................................................................ 158 Tabel VII.5 Social-Economic Cost.....................................................................................................161 Tabel VII. 6 Social-Economic Benefit.............................................................................................. 162 Tabel VII. 7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ..................... 165 Tabel VII.8 Cash Flow Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................................168 Tabel VII.9 NPV dan BCR Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................168 Tabel VII.10 Asumsi Cost Pra Kontruksi ........................................................................................ 170 Tabel VII.11 Asumsi penyediaan resort besar.................................................................................171 Tabel VII.12 Asumsi penyediaan resort sedang .............................................................................173 Tabel VII.13 Asumsi penyediaan resort kecil..................................................................................175 Tabel VII.14 Asumsi penyediaan musholla.................................................................................... 176 Tabel VII.15 Asumsi penyediaan toilet umum............................................................................... 178 Tabel VII.16 Asumsi penyediaan bakery, coffee shop, ice cream, kedai mie................................. 179 Tabel VII.17 Asumsi penyediaan spa center ..................................................................................180 Tabel VII.18 Asumsi penyediaan bakery, ice cream shop (dalam) .................................................181 Tabel VII.19 Asumsi penyediaan pos keamanan........................................................................... 182 Tabel VII.20 Asumsi penyediaan gedung sewa sepeda ............................................................... 183 Tabel VII.22 Asumsi penyediaan front office dan information centre ..........................................184 Tabel VII.22 Asumsi penyediaan klinik .......................................................................................... 185 Tabel VII.23 Asumsi penyediaan dermaga dalam.........................................................................186 Tabel VII.24 Asumsi penyediaan dermaga luar.............................................................................186 Tabel VII.25 Asumsi penyediaan IPAL........................................................................................... 187 Tabel VII.26 Asumsi penyediaan persampahan............................................................................ 187 Tabel VII.27 Asumsi penyediaan topelebaran jalan...................................................................... 187 Tabel VII.28 Asumsi penyediaan parkir.........................................................................................188 Tabel VII.29 Asumsi penyediaan jalan kayu..................................................................................189 Tabel VII.30 Asumsi penyediaan taman dalam penginapan ........................................................190 Tabel VII.31 Asumsi penyediaan pipa air bersih............................................................................190 Tabel VII.32 Asumsi penyediaan kabel listrik.................................................................................191 Tabel VII.33 Asumsi penyediaan landmark....................................................................................191
- 12. xi Tabel VII.34 Asumsipenyediaan mangrove ..................................................................................191 Tabel VII.35 Asumsi penyediaan pemadam api.............................................................................191 Tabel VII.36 Asumsi penyediaan alat kebersihan......................................................................... 192 Tabel VII.37 Asumsi pengadaan tukang........................................................................................ 192 Tabel VII.38 Asumsi pasca kontruksi ............................................................................................ 192 Tabel VII.39 Analisis finansial cost................................................................................................. 195 Tabel VII.40 Analisi finansial benefit .............................................................................................196 Tabel VII.41 Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort............................200 Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort................................202 Tabel VII.43 NPV dan BCR Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort .........................205
- 14. 1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 LatarBelakang Sumber daya pesisir dan lautan memiliki arti penting bagi pembangunan nasional, baik dilihat dari aspek ekonomi, aspek ekologis, aspek pertahanan dan keamanan, serta aspek pendidikan dan pelatihan. Berbagai potensi dan kekayaan sumber daya alam dapat dimanfaatkan oleh manusia dan makhluk hidup lainnya. Di sisi lain, terdapat beberapa permasalahan yang ditemukan di kawasan pesisir antara lain kemiskinan kawasan pesisir, eksploitasi sumber daya alam tanpa memperhatikan kelestarian lingkungan, dan rendahnya kesadaran mengenai arti penting pengelolaan sumber daya di kawasan pesisir. Kondisi tersebut juga terjadi di kawasan pesisir Kota Semarang, khususnya di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang memiliki berbagai permasalahan akibat pembangunan dan pencemaran. Kondisi tersebut memberikan dampak terhadap budidaya tambak di kawasan pesisir Kelurahan Mangunharjo. Pendapatan masyarakat pembudidaya tambak semakin menurun akibat adanya pencemaran (Dinas Kelautan dan Perikanan Jawa Tengah, 2009). Untuk mengembangkan ekonomi lokal Kecamatan Tugu seharusnya dilakukan pengembangan kawasan bahari tepadu dengan tetap memperhatikan peruntukan kawasan dalam RTRW Kota Semarang yaitu sebagai kawasan pariwisata. Dalam mengembangkan potensi dan mengatasi permasalahan kawasan pesisir Kelurahan Mangunharjo, maka diperlukan penerapan konsep Sustainable Coastal Development yang berbasis pada teori Neighbourhood Unit. Konsep Sustainable Coastal Development mengandung beberapa aspek yang menjadi indikator ketercapaian konsep tersebut anara lain, aspek housing, recreation, transportation, community, dan economy. Pada kawasan perancangan pesisir Kelurahan Mangunharjo, akan dikembangkan konsep Mangunharjo Mangroves Resort yang menekankan pada aspek ekonomi dan transportasi. Aspek ekonomi terkait dengan penyediaan resort bagi pengunjung kawasan pesisir Kecamatan Tugu yang nantinya akan dikembangkan sebagai kawasan wisata mangrove. Penyediaan resort direncanakan pada bagian belakang pada kawasan perancangan dan terbagi menjadi 3 resort dengan kelas yang berbeda. Aspek transportasi terkait dengan penyediaan lahan parkir, kawasan walkable dan penyediaan dermaga. Lahan parkir akan diletakkan pada bagian depan dari kawasan pariwisata Kecamatan Tugu. Lahan parkir komunal akan dihubungkan dengan dermaga, kawasan perdagangan dan jasa, information center serta front office dari mangrove resort. Penyediaan parkir komunal ini akan mendukung konsep walkable dan non-motorize di kawasan perancangan. Dengan konsep Mangunharjo Mangrove Resort, diharapkan kawasan pesisir Kecamatan Tugu dapat berkembang sebagai kawasan bahari terpadu yang dapat meningkatkan ekonomi lokal kawasan tersebut maupun Kota Semarang melalui aktivitas pariwisata.
- 15. 2 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkanstruktur masalah wilayah studi, wilayah studi memiliki isu permasalahan utama yaitu terhambatnya pereknomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Hal ini dilihat dari belum adanya prioritas dari pemerintah dalam pengembangan kawasan pesisir sehingga berdampak pada tidak adanya tempat pengumpulan sampah, pengelolaan drainase yang buruk, dan kurangnya kontrol dari pemerintah terhadap alih fungsi lahan. Tidak adanya tempat pengumpulan sampah menyebabkan masyarakat membuang sampah ke sungai, sehingga mengakibatkan terjadinya pendangkalan sungai. Pengelolaan drainase yang buruk dilihat dari lebar drainase yang sebesar kurang dari 1 meter dan drainase yang tertimbun sampah, sehingga pada musim hujan drainase tidak dapat menampung air. Dengan adanya drainase yang tidak dapat menampung air pada saat musim hujan dan sungai yang mengalami pendangkalan menyebabkan banjir yang kemudian dapat menghambat aktivitas ekonomi masyarakat sehingga produktifitas masyarakat menurun. Sedangkan kurangnya kontrol terhadap alih fungsi lahan menyebabkan terjadinya peningkatan alih fungsi hutan mangrove menjadi area tambak sehingga komposisi antara hutan mangrove dan tambak tidak seimbang dapat mengakibatkan meningkatnya tingkat abrasi yang pada akhirnya akan menyebabkan hasil produk tambak menurun. Sehingga dengan hasil produk tambak menurun dan produktifitas masyarakat menurun menyebabkan terhambatnya perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Terhambatnya perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo dapat mengakibatkan rendahnya pendapatan masyarakat dan terbatasnya masyarakat dalam memperoleh kualitas hidup yang baik, sehingga jika hal tersebut dibiarkan akan mengakibatkan dampak yang lebih luas yaitu rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir. Berdasarkan masalah-masalah tersebut maka diangkatlah konsep Mangunharjo Mangrove Resort yang menekankan pada indikator economy dan transportation dimana dengan indikator economy berupa pengembangan resort, perdagangan dan jasa, serta parkir diharapkan dapat memberikan lapangan kerja baru bagi masyarakat sekitar sehingga dapat meningkatkan tingkat perekonomian dan daya beli masyarakat disekitar kawasan perancangan. Indikator transportation berupa parkir, dermaga perahu antar kawasan dan jalur sepeda antar kawasan diharapakan dapat memberikan aksesibilitas dan mobilitas yang baik bagi kawasan perancangan maupun kawasan disekitarnya. Dengan pemikiran tersebut, maka konsep Mangunharjo Mangrove Resort dirasa cocok untuk diterapkan di kawasan perancangan karena mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan perancangan. Berikut struktur masalah pada kawasan perancangan.
- 16. 3 Sumber : HasilAnalisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 1.1 Struktur Masalah Belum Adanya Prioritas Pengembangan Kawasan Pesisir Tidak Adanya Tempat Pengumpulan Sampah Sampah Dibuang ke Sungai Drainase Tidak Mampu Menampung Air Hujan Rendahnya Tingkat Perekonomian Masyarakat di Kawasan Perancangan Kurangnya Kontrol Terhadap Alih Fungsi Lahan Terhambatnya Aktivitas Masyarakat Rendahnya Kesejahteraan Hidup Masyarakat Pesisir Pengelolaan Drainase yang Buruk Terjadi Pendangkalan Sungai Banjir Produktivitas Masyarakat Menurun Pendapatan Masyarakat Rendah Keterbatasan Masyarakat dalam Memperoleh Kualitas Hidup Yang Baik Alih Fungsi Hutan Mangrove Menjadi Tambak Tingginya Tingkat Abrasi Tidak Seimbangnya Lahan Mangrove dan Tambak Produksi Tambak Menurun
- 17. 4 1.3 Tujuan danSasaran 1.3.1 Tujuan Tujuan dari studio perancangan ini adalah untuk mendesain dan menyusun manajemen pembangunan kawasan pariwisata pesisir Kecamatan Tugu khususnya di Kelurahan Mangunharjo dengan konsep Mangunharjo Mangrove Resort berdasarkan 2 aspek, yaitu transportation dan economy 1.3.2 Sasaran Dalam mencapai tujuan dari studio perancangan dan manajemen pembangunan ini, maka sasaran-sasaran yang akan dicapai antara lain : Melakukan justifikasi dan deliniasi kawasan perancangan. Mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perancangan sehingga dapat melakukan problem solving di kawasan perancangan. Menentukan dan menyusun konsep perancangan. Melakukan analisis aktivitas dan analisis perhitungan kebutuhan ruang, analisis tapak, analis kriteria terukur, analisis kriteria tak terukur, analisis elemen perancangan kota, analisis elemen citra kota, analisis elemen estetika, analisis tapak meliputi analisis konstelasi wilayah dan analisis fisik dan non fisik ruang pada wilayah studi. Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk site plan. Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk Urban Design Guidelines (UDGL). Menyusun analisis manajemen pembangunan yang terdiri dari analisis manajemen pengelolaan pembangunan dan analisis manajemen pembiayaan. 1.4 Ruang Lingkup 1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah 1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi a. Makro Kota Semarang merupakan ibukota Provinsi Jawa Tengah sekaligus kota metropolitan terbesar kelima di Indonesia. Kota Semarang memiliki posisi geografi yang sangat strategis karena berada pada jalur lalu lintas ekonomi Pulau Jawa dan merupakan koridor pembangunan Jawa Tengah yang terdiri dari empat simpul pintu gerbang yakni koridor pantai utara, koridor selatan ke arah kota-kota dinamis seperti Kabupaten Magelang, Surakarta yang dikenal dengan koridor Merapi-Merbabu, koridor timur ke arah Kabupaten Demak/Grobogan dan barat menuju Kabupaten Kendal. Dalam perkembangan dan pertumbuhan Jawa Tengah, Semarang sangat berperan terutama dengan adanya pelabuhan, jaringan transportasi darat (jalur kereta api dan jalan) serta transportasi udara yang merupakan potensi bagi simpul transportasi regional Jawa Tengah dan kota transit regional Jawa Tengah. Sebagai ibu kota provinsi, Kota Semarang juga berperan sebagai pusat pertumbuhan ekonomi di Jawa Tengah. Kota Semarang merupakan bagian dari Kawasan Kedungsepur yang direncanakan sebagai pusat pertumbuhan nasional. Kota Semarang memiliki pelabuhan besar yaitu Pelabuhan Tanjung
- 18. 5 Emas yang yangmenjadi gerbang untuk sektor ekonomi. Akan tetapi dari berbagai potensi yang ada tersebut Kota Semarang juga memiliki beberapa permasalahan sektor ekonomi, sosial dan lingkungan yang saling berkaitan. Salah satu permasalahan yang terjadi di Kota Semarang adalah masalah lingkungan yang diakibatkan masalah infrastruktur. Permasalahan infrastruktur tersebut misalnya terbatasnya penyediaan air bersih oleh pemerintah sehingga dalam pemenuhan kebutuhan air bersih, warga melakukan pengambilan air dalam tanah yang dapat mendorong terjadinya penurunan tanah di pesisir. Selain itu sistem pengelolaan sampah yang tidak dilakukan dengan optimal menyebabkan tumpukan sampah dan menyebabkan saluran drainase tersumbat sehingga tidak dapat berfungsi maksimal. Adanya penurunan tanah dan permasalahan drainase yang diakibatkan permasalahan infrastruktur tersebut menyebabkan masalah lingkungan lain seperti rob dan banjir yang mengganggu kualitas hidup dan lingkungan masyarakat Kota Semarang. Selain masalah infrastruktur juga terdapat permasalahan sosial berasal dari kualitas sumber daya manusia masyarakat yang diakibatkan oleh rendahnya tingkat pendidikan masyarakat, yang memberikan pengaruh terhadap sektor ekonomi yaitu rendahnya pendapatan masyarakat. Rendahnya pendapatan masyarakat ini juga dipengaruhi karena produksi ikan di pesisir Kota Semarang yang menurun karena berbagai faktor, salah satunya berkurangnya lahan tambak karena abrasi pantai dan berkurangnya tanaman pelindung pantai. Perancangan kawasan pesisir yang tepat akan dapat menyelasaikan berbagai permasalahan di pesisir Kota Semarang. Permasalahan ekonomi, sosial dan lingkungan tersebut salah satunya dapat diselesaikan dengan penataan kawasan pesisir Kota Semarang yang berkelanjutan. b. Meso Lokasi studi terletak pada kawasan pesisir Kota Semarang. Kawasan pesisir Kota Semarang sendiri terbagi menjadi empat bagian kecamatan yaitu Kecamatan Tugu, Kecamatan Semarang Barat, Kecamatan Semarang Utara dan Kecamatan Genuk. Kawasan pesisir Kota Semarang ini memiliki cukup banyak permasalahan yang perlu diatasi. Menurut Perda Kota Semarang No 14 tahun 2011, kawasan pesisir Kota Semarang yang termasuk dalam BWK III (Kecamatan Semarang Barat dan Semarang Utara), BWK IV (Kecamatan Genuk), dan BWK X (Kecamatan Tugu). Menurut Perda, keempat Kecamatan tersebut diperuntukan sebagai kawasan garis pantai yang berpotensi untuk pengembangan rekreasi, ekonomi perikanan, dan kehidupan nelayan. Tidak hanya itu, khusus untuk Kecamatan Tugu dan Genuk diperuntukan sebagai kawasan peruntukan industri yang didukung oleh sarana prasarana yang memadai dan dilalui oleh jalur Pantura.
- 19. 6 Tabel I.1 Skoring PemilihanWilayah INDIKATOR SUB- INDIKATOR TUGU SEMARANG BARAT SEMARANG UTARA GENUK SKOR SKOR SKOR TUGU SKOR SEMARANG BARAT SKOR SEMARANG UTARA SKOR GENUK Economy Angka Pengangguran 3 5 4 2 0,012 0,036 0,060 0,048 0,024 Penduduk Pra Sejahtera 5 3 4 2 0,038 0,190 0,114 0,152 0,076 Terbatasnya Pelayanan Fasilitas Koperasi 5 1 3 4 0,017 0,085 0,017 0,051 0,068 Adanya Pengolahan Perikanan 5 1 2 1 0,102 0,510 0,102 0,204 0,102 Adanya Pelayanan Fasilitas Pemasaran Hasil Tangkap 3 1 5 2 0,087 0,261 0,087 0,435 0,174 Adanya Masyarakat Bertambak 5 2 1 1 0,048 0,240 0,096 0,048 0,048 Adanya Masyarakat Nelayan 5 1 4 1 0,065 0,325 0,065 0,260 0,065 Memiliki Areal Pertambakan 5 1 1 1 0,054 0,270 0,054 0,054 0,054 Housing Kepadatan Penduduk 1 1 2 1 0,078 0,078 0,078 0,156 0,078 Terbatasnya Pelayanan Fasilitas SD 5 4 4 4 0,018 0,090 0,072 0,072 0,072 Terbatasnya Pelayanan Fasilitas Kesehatan Puskesmas 1 1 1 1 0,013 0,013 0,013 0,013 0,013 Pelayanan Fasilitas MCK Masih Belum Memenuhi Sebagian Besar Masyarakat 5 3 5 2 0,088 0,440 0,264 0,440 0,176 Ada Abrasi 5 3 5 5 0,082 0,410 0,246 0,410 0,410 Rob 2 4 5 4 0,100 0,200 0,400 0,500 0,400 Lahan Kosong 5 5 3 2 0,039 0,195 0,195 0,117 0,078 Transportation Terbatasnya Pelayanan Fasilitas Pendaratan Ikan 5 5 1 5 0,009 0,045 0,045 0,009 0,045 Kemudahan Akses ke Pusat Perekonomian 4 5 5 4 0,015 0,060 0,075 0,075 0,060 Jalan Sebagian 5 3 2 1 0,024 0,120 0,072 0,048 0,024
- 20. 7 INDIKATOR SUB- INDIKATOR TUGU SEMARANG BARAT SEMARANG UTARA GENUK SKOR SKOR SKOR TUGU SKOR SEMARANG BARAT SKOR SEMARANG UTARA SKOR GENUK Besar Rusak Recreation Terdapat Pantai Berhutan Mangrove 53 1 3 0,034 0,170 0,102 0,034 0,102 Community Terbatasnya Pelayanan Fasilitas Kelembagaan Masyarakat 2 2 2 2 0,019 0,038 0,038 0,038 0,038 Terbatasnya Pelayanan Fasilitas Pelatihan Keterampilan 4 4 4 4 0,058 0,232 0,232 0,232 0,232 JUMLAH 4,008 2,427 3,396 2,339 Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Salah satu permasalahan yang ada pada kawasan pesisir Kota Semarang ialah pada bagian infrastrukturnya seperti pengelolaan sampah yang buruk serta kurangnya infrastruktur persampahan, sehingga banyak ditemukan sampah yang menumpuk dan dibuang pada saluran drainase maupun di lahan kosong secara sembarangan. Tidak hanya masalah persampahan, air juga menjadi salah satu permasalahan yang ada di kawasan pesisir Kota Semarang karena banyak masyarakat pada kawasan pesisir Kota Semarang tidak membatasi pengambilan air tanah yang dapat menyebabkan penurunan tanah. Banyak kawasan pesisir Kota Semarang juga sering menebang tanaman mangrove yang dapat menyebabkan abrasi pantai yang pada akhirnya dapat menyebabkan rob dan banjir. Tidak hanya masalah infrastruktur, masyarakat yang memiliki tingkat pendidikan rendah berdampak pada banyaknya penduduk yang miskin dan berpenghasilan rendah. Kedua masalah yang telah disebutkan seperti rob dan banjir serta penduduk miskin menyebabkan kawasan yang kumuh. Kawasan pesisir Kota Semarang yang tergolong kumuh juga menyebabkan kawasan dengan kualitas hidup yang rendah. Berdasarkan rencana tata ruang Kota Semarang, mayoritas wilayah pesisir diarahakan pengembangannya sebagai lahan tambak dan industri. Dari segi kependudukan, mayoritas penduduk juga bergantung pada banyaknya lahan tambak yang ada. Hal ini dapat diketahui dari banyaknya penduduk yang bermatapencaharian sebagai nelayan dan petani tambak. Selain itu, terdapat industri pendukung kegiatan pesisir yang dilakukan penduduk seperti adanya pengolahan ikan berupa kegiatan pengasapan ikan dan pelelangan ikan. Terlepas dari potensi yang dapat menjadi dasar pengembangan wilayah, untuk kawasan pesisir juga terdapat permasalahan yang dapat mengganggu kegiatan masyarakat. Masalah yang biasa timbul adalah adanya potensi
- 21. 8 terbentuknya permukiman kumuh.Hal ini biasanya terjadi akibat kurangnya penanganan terhadap sarana dan prasarana yang ada, seperti sarana persampahan dan jaringan drainase yang tidak terkelola dengan baik. Permasalahan sampah dan drainase yang buruk dapat berpotensi menyebabkan banjir. Masalah rob juga menjadi masalah tersendiri bagi wilayah pesisir Kota Semarang. Pada umumnya, masalah rob terjadi akibat tingginya sedimentasi laut, penurunan permukaan tanah dan abrasi pantai yang terjadi akibat kurangnya penanangan terhadap pohon mangrove. Aksesibilitas peduduk juga terganggu akibat persentase jalan rusak yang cukup tinggi, contohnya di Kecamatan Tugu yang mempunyai persentase jalan rusak mencapai 34,6%. Dari segi non fisik, masalah kemiskinan sering terjadi dengan rata-rata penduduk miskin sebesar 9,7%. Masalah kemiskinan terjadi akibat rendahnya tingkat pendidikan penduduk yang rendah yang berlanjut pada rendahnya tingkat pendapatan. Dengan demikian, diperlukan penataan kawasan pesisir yang berkelanjutan untuk mengatasi masalah – masalah tersebut. c. Mikro Bahari merupakan suatu kawasan pantai yang memiliki sektor perikanan dan kelautan, sektor pariwisata, sektor perhubungan laut sebagai sektor unggulan dan sektor cipta karya melalui penataan lingkungan dan perumahan dengan wujud bantuan dari masyarakat, pengusaha serta peran pemerintah. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Purworejo Nomor 11 Tahun 2004 tentang Kawasan Bahari Terpadu, kawasan bahari terpadu (KBT) adalah wilayah peralihan interaksi antara ekosistem darat dan laut melupti sumber daya pantai yangg terdiri dari sumber daya hayati dan non hayati. Dalam perspektif keruangan, kawasan bahari yang berkaitan dengan infrastruktur menjadi faktor penting yang berpengaruh besar dalam perkembangan suatu kawasan. Permasalahan persampahan dan sanitasi di kawasan bahari Kota Semarang berbanding lurus dengan peningkatan jumlah penduduk yang terkena penyakit dan peningkatan frekuensi banjir di kawasan bahari Kota Semarang atau pada titik-titik kawasan bahari tertentu yang memiliki sungai yang sempit dan banyak ditumpuki sampah. Kawasan bahari Kota Semarang memiliki peran penting dalam penggerak perekonomian dengan adanya Pelabuahan Kota Semarang yaitu Pelabuhan Tanjung Emas. Selain itu, kawasan bahari Kota Semarang juga memiliki potensi pariwisata yang besar seperti wisata mangrove dan pemancingan. Namun, hal ini tidak didukung dengan infrastruktur serta sarana dan prasarana yang menunjang potensi pariwisata di kawasan bahari Kota Semarang. Hal inilah yang menyebabkan terhambatnya pengembangaan pariwisata di kawasan bahari Kelurahan Mangunharjo. Acuan utama dalam proses mendesain Mangunharjo Mangrove Resort adalah isu utama di Kelurahan Mangunharjo yaitu terhambatnya perekonomian masyarakat di Mangunharjo. Berdasarkan RTRW dan RDTR
- 22. 9 Kota Semarang Tahun2011 – 2031, wilayah studi termasuk kedalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Wijayakusuma), permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40% dari keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari. Berdasarkan rencana pola ruang Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai kawasan pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove. Dengan adanya fungsi tersebut dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang Tahun 2011 – 2031 maka diperlukan infrasturktur yang dapat menunjang aktivitas kawasan bahari sehingga dapat meningkatkan perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo melalui pengembangan pariwisata. Jadi diperlukan data-data mendukung yang mencerminkan kondisi dan karakteristik pariwisata di wilayah studi agar dapat mengahasilkan output perancangan dan manajemen pambangunan yang mampu mengembangakan wilayah bahari. 1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi a. Makro Kota Semarang merupakan salah satu kota yang berada di kawasan pesisir utara Jawa. Dengan luasan wilayah 373 km2 . Kota Semarang terbagi atas 16 kecamatan.
- 23. 10 Sumber : BappedaKota Semarang, 2011 Gambar 1.2 Peta Administrasi Kota Semarang Batas-batas administrasi Kota Semarang adalah sebagai berikut: Sebelah Utara : Laut Jawa Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang Sebelah Timur : Kendal Sebelah Barat : Kabupaten Demak b. Meso Ruang lingkup wilayah studi yang akan dikaji dalam penataan kawasan bahari terpadu melalui konsep Sustainable Coastal Development ini adalah Kecamatan Tugu dengan luas 31,29 km2 dan Semarang Utara dengan luas 10,46 km2 . Batas-batas administrasi kecamatan Tugu adalah sebagai berikut: Sebelah Utara : Laut Jawa Sebelah Selatan : Kecamatan Ngaliyan Sebelah Timur : Kecamatan Semarang Barat Sebelah Barat : Kabupaten Kendal
- 24. 11 Sedangkan batas-batas administrasiuntuk Semarang Utara adalah sebagai beikut: Sebelah Utara : Laut Jawa Sebelah Selatan : Semarang Tengah Sebelah Timur : Kecamatan Genuk dan Semarang Timur Sebelah Barat : Kecamatan Semarang Barat Sumber : Bappeda Jawa Tengah, 2010 Peta 1.3 Peta Administrasi Kecamatan Tugu dan Kecamatan Semarang Utara
- 25. 12 c. Mikro Ruang lingkupwilayah studi adalah 10,45 ha dan merupakan bagian wilayah dari Kelurahan Mangunharjo. Sebagian besar wilayah studi mikro (kawasan perancangan) merupakan lahan tambak dan mangrove. Kawasan perancangan ini berada pada RW I Kelurahan Mangunharjo. Sumber: Google Earth, 2015 Gambar 1.3 Peta Administrasi Kawasan Perancangan Berikut ini adalah batas administrasi kawasan perancangan: Sebelah Utara : Area Tambak Sebelah Selatan : Jl. Laut Mangunharjo Sebelah Barat : Area Tambak Sebelah Timur : Jl. Laut Mangunharjo
- 26. 13 1.4.2 Ruang LingkupMateri Ruang lingkup materi yang akan dibahas dalam laporan ini adalah sebagai berikut: Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang Analisis ini meliputi analisis aktivitas dan pengguna, analisis kebutuhan ruang, analisis hubungan antar kelompok aktivitas dan analisis organisasi ruang. Analisis Tapak Hal-hal yang harus dianalisis dalam melakukan analisis tapak anatara lain analisis konstelasi wilayah (analisis ini dilakukan untuk mengetahui keterkaitan antara kawasan perancangan dengan lokasi disekitarnya), analisis lingkungan, analisis topografi, analisis aksesibilitas, analisis view, analisis vegetasi, anlisis arah angin dan lintasan matahari, analisis drainase, analisis kebisingan yang akan menghasilkan rencana zoning suatu kawasan. Analisis Penyediaan Infrastruktur Analisis penyediaan infrastruktur terdiri dari analisis jaringan air bersih, jaringan persampahan, jaringan sanitasi, dan jaringan listrik. Analisis Kriteria Terukur Analisis kriteria terukur digunakan untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar Bangunan), ketinggian bangunan, GSB (Garis Sempadan Bangunan), dan jarak antar bangunan. Analisis Amplop Bangunan Untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Ketinggian Bangunan) dan GSB (Garis Sempadan Bangunan) yang merupakan standarisasi bangunan didalam kawasan perancangan. Analisis Kriteria Tak Terukur Analisis kriteria tak terukur digunakan untuk menganalisis access, compability, view, identity, sense, dan liveability yang terdapat pada kawasan perancangan. Analisis Elemen-elemen Citra Kota Analisis elemen-elemen citra kota digunakan untuk menganalisis elemen-elemen citra kota seperti path, edge, landmark, district, dan node. Analisis Elemen-elemen Perancangan Kota Analisis elemen-elemen perancangan kota digunakan untuk menganlisis elemen- elemen rancang kota seperti tata guna lahan, bentuk dan massa bangunan, ruang terbuka, sirkulasi dan parkir, signage, jalur pejalan kaki, dan aktivitas penunjang. Analisis Elemen-elemen Estetika Analisis elemen estetika digunakan untuk menganalisis elemen-elemen estetika seperti proporsi dan skala, hirarki, balance, dan irama. Urban Design Guidelines (Panduan Rancang Kota) Disusun dengan tujuan menjembatani hasil rancangan ke dalam suatu panduan rancang yang spesifik yang berisi peruntukan kawasan, pola dan tata massa bangunan, pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan isonometri. Sifat UDGL ada 2 yakni prescriptive merupakan panduan untuk memberikan ketentuan-ketentuan dan mencoba untuk membuat suatu batasan/kerangka yang harus dipatuhi perancang sebagai limitasi dan
- 27. 14 performance merupakan panduanyang menyediakan berbagai ukuran dan kriteria untuk perancang dan bersifat tidak mengikat. Manajemen Pengelolaan dan Pembiayaan Rancangan Desain Untuk menstrukturkan tata kelola pengembangan kawasan perancangan serta menyusun pembiayaan yang akan dikeluarkan selama proses pembangunan maupun biaya operasional dan maintenance kawasan setelah selesai dibangun. 1.5 Kerangka Pikir Penelitian Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 1.4 Kerangka Pikir Penelitian Literatur Review Site Plan 3D Perancangan Kawasan Urban Design Guidelines Logical Framework (Guidance Perancangan dan Pembangunan Kawasan) PEMBANGUNAN KAWASANManajemen Pengelolaan Kawasan Manajemen Pembiayaan Kawasan Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang Analisis Penyediaan Infrastruktur Analisis Elemen Perancangan Kota Analisis Elemen Estetika Analisis Elemen Citra Kota Analisis Kriteria Tidak TerukurZoning Analisis Tapak Analisis Kriteria Terukur Amplop Bangunan Analisis Perancangan Wilayah Studi Tema KelasLiteratur Review Best Practice Isu Masalah Deliniasi Wilayah Studi Identifikasi Potensi dan Permasalahan Wilayah Studi Konsep Perancangan Best Practice
- 28. 15 1.6 Sistematika Penulisan Sistematikadari penulisan laporan studio perancangan dan pembangunan kota adalah sebagai berikut: BAB I PENDAHULUAN Pada bab ini berisi latar belakang, rumusan masalah yang ada di wilayah studi, tujuan dan sasaran dari penyusunan laporan studio perancangan dan pembangunan kota, ruang lingkup wilayah dan ruang lingkup materi, kerangka pikir penelitian, dan sistematika penulisan. BAB II KAJIAN TEORI Bab ini membahas kajian teori mengenai pengertian wilayah pesisir, teori sustainable coastal development, teori ecotourism, dan best practice. BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN Bab ini membahas mengenai deliniasi wilayah studi, kondisi fisik alamiah yang terdiri dari topografi, litologi, klimatologi, dan kesesuaian lahan, kondisi non fisik yang terdiri dari kependudukan dan perekonomian, kondisi jaringan prasarana dan sarana, kondisi penggunaan lahan, kondisi sistem ruang terbuka, review tentang kebijakan dan potensi serta masalah wilayah studi. BAB IV KONSEP PERANCANGAN Bab ini membahas mengenai konsep perancangan yang meliputi justifikasi konsep, indikator konsep, best practice, dan penerapan konsep di wilayah studi. BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN Bab ini membahas mengenai analisis aktivitas dan kebutuhan ruang, analisis tapak, analisis penyediaan infrastruktur, analisis kriteria terukur, analisis amplop bangunan, analisis kriteria tak terukur, analisis elemen-elemen citra kota, analisis elemen-elemen perancangan kota dan analisis elemen estetika. BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES Bab ini membahas mengenai peruntukan kawasan, pola dan tata massa bangunan, pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan isonometri. BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN Bab ini membahas mengenai proses perencanaan, pengelolaan serta fisibilitas pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort. BAB VIII PENUTUP Bab ini berisikan kesimpulan dari analisis yang telah dilakukan.
- 30. 16 BAB II KAJIAN TEORI 2.1Pengertian Wilayah Pesisir Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No 27 Tahun 2007 Tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil, Wilayah Pesisir adalah daerah peralihan antara ekosistem darat dan laut yang dipengaruhi oleh perubahan di darat dan laut. Karakteristik dari ekosistem pesisir adalah mempunyai beberapa jumlah ekosistem yang berada di daerah pesisir. Contoh ekosistem lain yang ikut kedalam wilayah ekosistem pesisir adalah ekosistem mangrove, ekosistem lamun (seagrass), dan ekosistem terumbu karang. Menurut Sain dan Krecth, Pengelolaan Pesisir Terpadu (P2T) adalah proses yang dinamis yang berjalan secara terus menerus, dalam membuat keputusan-keputusan tentang pemanfaatan, pembangunan dan perlindungan wilayah dan sumberdaya pesisir dan lautan. Bagian penting dalam pengelolaan terpadu adalah perancangan proses kelembagaan untuk mencapai harmonisasi dalam cara yang dapat diterima secara politis. Pengelolaan Pesisir Secara Berkelanjutan adalah suatu kegiatan dikatakan keberlanjutan, apabila kegiatan pembangunan secara ekonomis, ekologis dan sosial politik bersifat berkelanjutan. Berkelanjutan secara ekonomi berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan harus dapat membuahkan pertumbuhan ekonomi, pemeliharaan capital (capital maintenance), dan penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien. Berkelanjutan secara ekologis mengandung arti, bahwa kegiatan dimaksud harus dapat mempertahankan integritas ekosistem, memelihara daya dukung lingkungan, dan konservasi sumber daya alam termasuk keanekaragaman hayati (biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan sumberdaya dapat berkelanjutan. Sementara itu, berkelanjutan secara sosial politik mensyaratkan bahwa suatu kegiatan pembangunan hendaknya dapat menciptakan pemerataan hasil pembangunan, mobilitas sosial, kohesi sosial, partisipasi masyarakat, pemberdayaan masyarakat (dekratisasi), identitas sosial, dan pengembangan kelembagaan (Wiyana, 2004). 2.2 Teori Sustainable Coastal Development Pembangunan berkelanjutan (Salim, 1990) bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat, untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi manusia. Pembangunan yang berkelanjutan pada hekekatnya ditujukan untuk mencari pemerataan pembangunan antar generasi pada masa kini maupun masa mendatang. Menurut Kementerian Lingkungan Hidup (1990) pembangunan (yang pada dasarnya lebih berorientasi ekonomi) dapat diukur keberlanjutannya berdasarkan tiga kriteria yaitu : (1) Tidak ada pemborosan penggunaan sumber daya alam atau depletion of natural resources; (2) Tidak ada polusi dan dampak lingkungan lainnya; (3) Kegiatannya harus dapat meningkatkan useable resources ataupun replaceable resource. Konsep keberlanjutan merupakan konsep yang sederhana namun cukup kompleks untuk diwujudkan, sehingga pengertian keberlajutan pun sangat multidimensi dan multi- interpretasi. Menurut Heal (1998), konsep keberlanjutan ini paling tidak mengandung dua dimensi: Pertama adalah dimensi waktu karena keberlanjutan tidak lain menyangkut apa
- 31. 17 yang akan terjadidimasa yang akan datang. Kedua adalah dimensi interaksi antara sistem ekonomi dan sistem sumber daya alam dan lingkungan. Pezzey (1992) melihat aspek keberlajutan dari sisi yang berbeda. Dia melihat bahwa keberlanjutan memiliki pengertian statik dan dinamik. Keberlanjutan dari sisi statik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya alam terbarukan dengan laju teknologi yang konstan, sementara keberlanjutan dari sisi dinamik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya alam yang tidak terbarukan dengan tingkat teknologi yang terus berubah. Karena adanya multidimensi dan multi-interpretasi ini, maka para ahli sepakat untuk sementara mengadopsi pengertian yang telah disepakati oleh komisi Brundtland yang menyatakan bahwa “Pembangunan berkelanjutan adalah pembangunan yang memenuhi kebutuhan generasi saat ini tanpa mengurangi kemampuan generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka.” Haris (2000) melihat bahwa konsep keberlajutan dapat diperinci menjadi tiga aspek pemahaman yaitu: 1) Keberlajutan ekonomi yang diartikan sebagai pembangunan yang mampu menghasilkan barang dan jasa secara kontinu untuk memelihara keberlajutan pemerintahan dan menghindari terjadinya ketidakseimbangan sektoral yang dapat merusak produksi pertanian dan industri. 2) Keberlajutan lingkungan: Sistem keberlanjutan secara lingkungan harus mampu memelihara sumber daya yang stabil, menghindari eksploitasi sumber daya alam dan fungsi penyerapan lingkungan. Konsep ini juga menyangkut pemeliharaan keanekaragaman hayati, stabilitas ruang udara, dan fungsi ekosistem lainnya yang tidak termasuk kategori sumber-sumber ekonomi. 3) Keberlajutan sosial, keberlanjutan secara sosial diartikan sebagai sistem yang mampu mencapai kesetaraan, penyediaan layanan sosial termasuk kesehatan, pendidikan, gender, dan akuntabilitas politik. Apabila dikaitkan dengan kawasan pesisir yaitu ‘Sustainable Coastal Development’, memiliki pengertian yaitu konsep yang menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir sebagai pusat pertumbuhan perekonomian dan sosial dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU PR), mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut sebagai bagian yang sangat penting dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan mahluk hidup lainnya. 2.3 Teori Ecotourim Berdasarkan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1990 tentang Kepariwisataan, wisata adalah kegiatan perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang dilakukan secara sukarela serta bersifat sementara untuk menikmati obyek dan daya tarik wisata. Pariwisata adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan wisata, termasuk pengusahaan obyek dan daya tarik wisata serta usaha-usaha terkait di bidang tersebut. Kepariwisataan adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan penyelenggaraan pariwisata. Ekowisata disebut sebagai bentuk perjalanan wisata bertanggung jawab. Ekowisata juga merupakan suatu perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh dari keprihatinan terhadap lingkungan, ekonomi dan sosial. Dengan kata lain, ekowisata tidak dapat dipisahkan dengan konservasi. Dengan demikian ekowisata sangat tepat dan berdaya guna dalam
- 32. 18 mempertahankan keutuhan dankeaslian ekosistem di areal yang masih alami. Bahkan dengan ekowisata pelestarian alam dapat ditingkatkan kualitasnya karena desakan dan tuntutan dari para eco-traveler. Gambar 2.1 Konsep Eco-Tourism Ekowisata pertama kali diperkenalkan oleh organisasi The Ecotourism Society (1990), ekowisata adalah suatu bentuk perjalanan wisata ke area alami yang dilakukan dengan tujuan mengkonservasi lingkungan dan melestarikan kehidupan dan kesejahteraan penduduk setempat. Semula ekowisata dilakukan oleh wisatawan pecinta alam yang menginginkan di daerah tujuan wisata tetap utuh dan lestari, disamping budaya dan kesejahteraan masyarakatnya tetap terjaga. Namun dalam perkembangannya ternyata bentuk ekowisata ini berkembang karena banyak digemari oleh wisatawan. Wisatawan ingin berkunjung ke area alami, yang dapat menciptakan kegiatan bisnis. Ekowisata juga didefinisikan sebagai bentuk baru dari perjalanan bertanggung jawab ke area alami dan berpetualang yang dapat menciptakan industri pariwisata (Eplerwood, 1999). Dari kedua definisi ini dapat dimengerti bahwa ekowisata dunia telah berkembang sangat pesat. Hal ini dilihat dari beberapa destinasi dari taman nasional berhasil dalam mengembangkan ekowisata. Pemanfaatan areal alam untuk ekowisata menggunakan pendekatan pelestarian dan pemanfaatan. Kedua pendekatan ini dilaksanakan dengan menitikberatkan pelestarian berbanding lurus dengan pemanfaatan. Kemudian pendekatan lainnya adalah pendekatan pada keberpihakan kepada masyarakat setempat agar mampu mempertahankan budaya lokal dan sekaligus meningkatkan kesejahteraannya. Mengembangkan ekowisata dilaksanakan dengan cara pengembangan pariwisata pada umumnya. Ada dua aspek yang perlu dipikirkan. Pertama, aspek destinasi, kemudian kedua adalah aspek market. Untuk pengembangan ekowisata dilaksanakan dengan konsep product driven. Meskipun aspek market perlu dipertimbangkan namun macam, sifat dan perilaku obyek dan daya tarik wisata alam dan budaya diusahakan untuk menjaga kelestarian dan keberadaannya.
- 33. 19 Gambar 2.2 Kerangka KerjaEco-Tourism Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap alam dan budaya, pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan sifat dan karakter alam dan budaya setempat salah satunya dengan pendidikan konservasi lingkungan. Proses pendidikan ini dapat dilakukan langsung di alam sehingga dapat memberikan pendapatan langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang digunakan untuk ekowisata dan manajemen pengelola kawasan pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau pendapatan. Retribusi dan conservation tax dapat dipergunakan secara langsung untuk membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas kawasan pelestarian alam. Selain itu, juga harud terdapat partisipasi masyarakat dalam perencanaan yaitu masyarakat diajak dalam merencanakan pengembangan ekowisata. 2.4 Best Practice Singapura merupakan kota atau negara yang sangat kecil, jauh lebih kecil dari kota Jakarta, tetapi mempunyai manajemen kota yang sangat baik, sehingga sekarang ini Singapura termasuk kota atau negara yang maju dalam segala bidang. Singapura mempunyai dasar visi yang jauh ke depan sebagai dasar konsep bagi seluruh sepak terjangnya. Keinginan sangat besar dalam menyenangkan seluruh warganya, walau kendala lahan yang terbatas sangat mengganggu aktifitas kota atau negara itu. ‘The Concept Plan’ merupakan strategi pemerintah untuk membangun Singapura sejak tahun 1971, dilanjutkan pada tahun 1991, tahun 2001 dan yang terakhir pada tahun 2011.
- 34. 20 Gambar 2.3 Concept Plan1971 Concept Plan 1971 (CP 1971) mengadopsi struktur 'Ring Plan'. Rencana tersebut divisualisasikan dengan pengembangan cincin kota-kota satelit kepadatan tinggi baru di sekitar daerah pusat, dengan masing-masing kota dipisahkan oleh ruang hijau, sistem taman dan ruang terbuka. Perumahan dengan kepadatan rendah sampai sedang akan dibangun di samping kota-kota ini dan akan ada ketentuan untuk kawasan industri. Gambar 2.4 Concept Plan 1991
- 35. 21 Concept plan 1991(CP 1991) membentuk kota yang balance antara work, play, culture dan commerce sebagai strategi mengembangkan kota. Gambar 2.5 Concept Plan 2001 Concept plan 2001 (CP 2001) bertujuan untuk memberikan kualitas lingkungan hidup yang tinggi, dengan berbagai pilihan-pilihan perumahan dan jenis perumahan untuk memenuhi kebutuhan gaya hidup yang berbeda dan aspirasi rakyat. Fokus concept plan menekankan pada 6 kunci diantaranya housing, community, transport, economy dan recreation. Gambar 2.6 Kunci Fokus Concept Plan Salah satu proyek yang dikembangkan menggunakan konsep dasar ‘Living the Next Lap’, mempunyai visi bahwa satu pusat pelayanan masyarakat (meliputi perkantoran, perdagangan, transportasi, pendidikan dan sebagainya) harus dapat melayani 800.000 orang dan kompleks hunian harus dekat dengan pusat kegiatan tersebut. Untuk fasilitas
- 36. 22 perkantoran, lifestyle dankehidupan malam, telah terbentuk di Marina Bay. Desainnya yang ‘futuristik’ dan konsep lifestyle megopolitan, membuat Singapura menjadi salah satu kota atau negara terkemuka di Asia bahkan dunia. Gambar 2.7 Marina Bay Sedangkan rekreasi dan budaya meliputi taman dan pemeliharaan alam, berada dalam daerah Pulau Semakau. Pulau Semakau menjadi prioritas pemerintah Singapura untuk taman dan pemeliharaan alam. Walau Singapura melakukan reklamasi besar-besaran untuk memenuhi kebutuhan lahannya, Singapura tetap memelihara dan membuat hutan ‘mangroves’. Daerah terumbu karang di Pulau Semakau mulai untuk di lestarikan. Konsep ini bisa mendapatkan kehidupan yang layak bagi ikan-ikan di laut sekitar ini, karena terumbu karang merupakan ‘rumah ikan’ yang berguna bagi kehidupan manusia. Gambar 2.8 Pulau Semakau
- 38. 23 BAB III PROFIL KAWASANPERANCANGAN 3.1 Deliniasi Wilayah Studi Wilayah perancangan terletak di Kelurahan Mangunharjo merupakan wilayah pertambakan yang memiliki luas sebesar 10,45 Ha. Deliniasi wilayah studi berdasarkan potensi dan permasalahan kawasan cocok dikembangkan sebagai pariwisata. Berdasarkan peta deliniasi wilayah perancangan Kelurahan Mangunharjo, diperoleh batas – batas wilayah studi sebagai berikut : Utara : Area tambak; Barat : Area Tambak; Timur : Jalan Laut Mangunharjo dan permukiman penduduk; Selatan : Jalan Laut Mangunharjo, permukiman penduduk dan area pertambakan. Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.1 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo
- 39. 24 3.2 Kondisi FisikAlamiah 3.2.1 Topografi Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang ada dalam Kecamatan Tugu yang secara umum memiliki bentuk permukaan datar di seluruh daerahnya. Kawasan perancangan yang luasnya 10,45 Ha dari Kelurahan Mangunharjo juga mempunyai topografi yang datar dengan kemiringan 0-2% . Hal ini dipengaruhi oleh letak daerahnya yang berbatasan langsung dengan Laut Jawa. Ketinggian Kecamatan Tugu berkisar antara 0-15 di atas permukaan laut. Daerah yang memiliki ketinggian paling terjal biasanya terdapat pada selatan Kecamatan Tugu, yaitu pada daerah yang berbatasan dengan Kecamatan Ngaliyan. Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.2 Peta Topografi Wilayah Studi 3.2.2 Litologi Pada Kelurahan Mangunharjo terdapat dua jenis tanah yakni aluvial dan aluvial kelabu. Namun, kawasan perancangan hanya memiliki satu jenis tanah yakni jenis tanah aluvial. Tanah aluvial adalah tanah yang terbentuk dari endapan lumpur sungai yang mengendap di dataran rendah. Tanah aluvial memiliki struktur tanah yang pejal dan tergolong liat atau liat berpasir dengan kandungan pasir kurang dari 50%. Jenis tanah yang seperti ini bagus untuk tanaman karena banyak mengandung mineral-mineral. Tanah aluvial sangat cocok untuk tanaman padi, holtikultura, dan tanaman tahunan.
- 40. 25 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.3 Peta Jenis Tanah Wilayah Studi 3.2.3 Klimatologi Kawasan perancangan mempunyai intensitas curah hujan sebesar 22,7-34,8 mm/tahun. Intensitas curah hujan yang seperti ini tergolong tinggi karena kawasan perancangan merupakan dataran rendah. Suhu di kawasan perancangan juga banyak dipengaruhi oleh angin pantai sehingga membuat suhu di kawasan ini sedikit lebih hangat. Suhu maksimum adalah 32O C, suhu minimum adalah 21O C, dan suhu rata-ratanya adalah 26,5O C.
- 41. 26 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.4 Peta Klimatologi Wilayah Studi 3.2.4 Kesesuaian Lahan Berdasarkan hasil skoring kawasan perancangan termasuk dalam kawasan budidaya. Dengan topografi yang tergolong datar serta jenis tanah aluvial membuat kawasan ini dapat dikembangkan dalam berbagai arah pembangunan. Namun, karena keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak, maka pembangunan yang akan dilakukan pada kawasan ini adalah dengan konsep terapung (floating).
- 42. 27 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi 3.3 Kondisi Non Fisik 3.3.1 Kependudukan Kelurahan Mangunharjo memiliki jumlah penduduk sebesar 5.590 jiwa yang terdiri dari 2.814 penduduk laki-laki dan 2.776 penduduk perempuan dengan kepadatan penduduk 883 jiwa/km2 . Berdasarkan ketentuan dalam data Departement Kimpraswil 2001 untuk kepadatan penduduk <1000 termasuk ke dalam wilayah dengan kepadatan rendah. Berikut piramida penduduk Kelurahan Mangunharjo :
- 43. 28 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.6 Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo Komposisi terbesar penduduk Kelurahan Mangunharjo adalah penduduk dengan usia 15 sampai 19 tahun. Hal tersebut menunjukkan bahwa tingginya penduduk usia sekolah di Kelurahan Mangunharjo. Berdasarkan hasil wawancara dengan Raqib selaku petani tambak, “Jumlah petani tambak pada Kelurahan Mangunhrjo hanya sebesar 25% dari jumlah penduduk yang bekerja selebihnya bekerja sebagai nelayan dan buruh industri. Selain itu, penduduk perempuan (ibu-ibu) di Kelurahan Mangunharjo bekerja di industri pengolahan rumahan berupa makanan ringan maupun hasil kerajinan tangan seperti batik mangrove, kerupuk mangrove, puding mangrove, kue mangrove, kerupuk udang, otak-otak dan bandeng presto”. 3.3.2 Perekonomian Perekonomian di Kelurahan Mangunharjo terdapat beberapa sarana pendukung seperi pasar, toko/kios dan rumah makan/warung makan. Hal ini dapat menjadi dasar untuk menentukan tingkat ekonomi masyarakatnya. Selain sarana pendukungnya, perekonomian juga dikaitkan dengan mata pencaharian penduduk. Penduduk di Kelurahan Mangunharjo sebagian besar bekerja di bidang jasa dengan jumlah 3.431 jiwa. Berikut disajikan persentase jumlah penduduk menurut mata pencaharian : 400 200 0 200 400 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75+ Penduduk Perempuan Penduduk laki-laki
- 44. 29 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.7 Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan Mangunharjo Berdasarkan hasil wawancara dengan Hambali selaku ketua kelompok tani tambak di Kelurahan Mangunharjo, “Kondisi perekonomian pada wilayah studi yang merupakan lahan tambak yang digunakan untuk budidaya ikan bandeng dapat melakukan penen sebanyak 2 kali dalam setahun dengan hasil 3 ton ikan bandeng untuk luas lahan 2 Ha. Ikan bandeng tersebut dijual ke Pasar Kobong dengan harga Rp. 20.000 - 22.500/bandeng, sehingga penghasilan yang didapat petani tambak pada saat panen sekitar 6 – 8 juta per panen. Sedangkan untuk tambak udang membutuhkan waktu selama 4 bulan untuk siap panen. Selain mendapatkan penghasilan dari tambak, petani tambak juga mendapatkan penghasilan dari industri pengolahan hasil tambak yang dilakukan oleh ibu-ibu untuk dijadikan makanan ringan maupun kerajinan tangan. Harga jual lahan tambak pada wilayah studi sebesar 70.000 – 80.000/m2 . Namun, lahan tambak yang terdapat di wilayah studi 60% sudah dimiliki oleh pihak investor yaitu PT. IPU”. 3.4 Kondisi Jaringan Prasarana 3.4.1 Aksesibilitas Kawasan perancangan ini memiliki aksesbilitas yang baik. Aksesbilitas yang baik ini ditunjukkan dengan kemudahan masyarakat mencapai tempat-tempat penting melalui Jalan Laut Mangunharjo (menghubungkan antara jalan arteri dengan Kelurahan Mangunharjo) dengan kondisi yang baik tanpa mengurangi produktivitas ekonominya. Adapun lokasi penting di sekitar kawasan perancangan seperti kantor kelurahan (berjarak ± 250 meter) , masjid (berjarak ± 100 meter), tempat usaha kerajinan Batik Mangrove (berjarak ± 185 meter), tempat usaha kerupuk udang (berjarak ± 15 meter), pertambakan dan lain-lain. 4% 3% 4% 1% 4% 3% 1% 1% 0% 79% Nelayan Petani Buruh Petani Sendiri Pengusaha Buruh Industri Buruh Bangunan Usaha Pengangkutan PNS/ABRI Pensiunan Jasa/Lainnya
- 45. 30 Sumber: Dokumentasi Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.8 Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo 3.4.2 Persampahan Kondisi sistem persampahan wilayah studi buruk karena sebagian besar masyarakat membuang sampah di lahan kosong kemudian dibakar, selain itu masyarakat kerap membuang sampah sembarangan di bibir/sempadan sungai dan drainase. Sampah yang dibuang di sempadan sungai maupun di drainase kerap menyebabkan banjir jika hujan datang. (a) Sampah yang dibakar di Lahan Kosong (b) Sampah yang dibuang di Sempadan Sungai Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.9 Persampahan di Sekitar Wilayah Studi 3.4.3 Listrik Kondisi jaringan listrik di kawasan perancangan telah teraliri listrik semuanya. Daya listrik rata-rata yang digunakan oleh masyarakat sebesar 450 watt. Masalah
- 46. 31 kelistrikan seperti pemadamanlistrik secara bergilir jarang terjadi di sekitar kawasan perancangan. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.10 Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi 3.4.4 Air Bersih Berdasarkan hasil dokumentasi, rumah-rumah yang terletak di sekitar kawasan perancangan menggunakan air bersih yang bersumber dari air tanah. Terdapat sumur dan tandon air yang digunakan untuk menampung air bersih. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.11 Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan Namun, kualitas air bersih di rumah-rumah di sekitar kawasan perancangan terbilang kurang baik. Hal tersebut dikarenakan air tanah yang sudah bercampur dengan air laut sehingga air memiliki rasa asin. 3.4.5 Sanitasi Sistem sanitasi di permukiman di sekitar kawasan perancangan belum dikelola secara optimal. Limbah rumah tangga yang memiliki jenis grey water (air limbah non kakus) dibuang ke saluran drainase sehingga saluran drainase menimbulkan bau yang
- 47. 32 tidak sedap. Sedangkanlimbah yang berjenis black water (air limbah kakus) dibuang atau ditampung ke tangki septik (septic tank). Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.12 Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan 3.4.6 Drainase Kondisi drainase di permukiman sekitar kawasan perancangan memiliki kondisi yang buruk. Selain untuk menampung air hujan, drainase juga digunakan sebagai tempat pembuangan air limbah berjenis grey water dari rumah-rumah penduduk. Di sisi lain, drainase memiliki dimensi yang kecil. Hal tersebut menyebabkan drainase tidak mampu menampung air pada saat terjadi hujan. Kondisi tersebut menyebabkan banjir di permukiman di sekitar kawasan perancangan. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.13 Drainase di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan
- 48. 33 3.5 Kondisi Sarana Padakondisi eksisting, di kawasan perancangan tidaklah terdapat sarana perekonomian. Namun dalam sudut pandang pelayanan atas sarana tersebut, kawasan perancangan dilayani oleh beberapa sarana yang berada di sekitarnya. Salah satu sarana perekonomian yang sangat menunjang kegiatan sehari-hari masyarakat adalah pasar mangkang yang ada di sekitar jalan arteri. Pasar yang ini merupakan satu-satunya sarana perdagangan yang terdekat yang dapat dijangkau oleh masyarakat. Untuk menyiasati hal tersebut, di sekitar kawasan perancangan terdapat beberapa warung yang dapat memenuhi sedikit kebutuhan masyarakat. Sementara sarana perekonomian lain yang tergolong dengan sarana umumnya berada di sekitar jalan arteri, dan merupakan satu-satunya pelengkap kebutuhan masyarakat, seperti bank, ATM, dan swalayan. Berikut sarana perekonomian berupa pasar di sekitar wilayah studi. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.14 Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi Sarana lainnya seperti sarana kesehatan, pendidikan dan peribadatan tidak ditemukan di kawasan perancangan. namun untuk memenuhi kebutuhan tersebut, terdapat beberapa sarana sosial seperti kebutuhan kesehatan, pendidikan dan peribadatan masyarakat memenuhi kebutuhan tersebut di daerah sekitarnya yang masih menjadi jangkauan sarana tersebut. Untuk sarana kesehatan dan pendidikan umumnya masyarakat hanya mendapatkan fasilitas sarana dengan hierarki yang rendah, seperti posyandu, puskesmas dan SD. Jarak terdekat menuju lokasi sarana-sarana tersebut adalah yang berada di sekitar Kelurahan Mangkang Wetan, dengan kondisi bangunan yang baik (berlantai keramik, dan beratap genteng). Berikut sarana pendidikan berupa sekolah dan paud di sekitar wilayah studi.
- 49. 34 (a) Pos Pauddi Sekitar Wilayah Studi (b) Perpustakaan dan SD di Sekitar Wilayah Studi Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.15 Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi Sementara sarana lain yang umum ditemukan di sekitar kawasan perancangan adalah mushala dan masjid. Di sekitar kawasan perancangan terdapat beberapa masjid yang memenuhi kebutuhan peribadatan masyarakat muslim yang ada di sekitar kawasan perancangan. sementara untuk sarana peribadatan lain seperti gereja hanya terdapat di Kelurahan lain dari kawasan perancangan. Berikut sarana peribadatan burupa masjid di sekitar wilayah studi. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.16 Masjid di Sekitar Wilayah Studi
- 50. 35 3.6 Kondisi PenggunaanLahan Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.17 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo Penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu didominasi oleh lahan tambak. Selain lahan tambak, penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo untuk lahan permukiman dan sawah. Di kawasan perancangan, penggunaan lahan secara keseluruhan digunakan untuk lahan tambak. Lahan untuk tambak di kawasan perancangan seluas 103.290,14 m2 . Dominansi lahan tambak ini berpengaruh pada aktivitas dan mata pencaharian penduduk Kelurahan Mangunharjo maupun penduduk Kecamatan Tugu sendiri. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.18 Area Tambak di Wilayah Studi
- 51. 36 Area tambak inidimanfaatkan warga untuk budidaya ikan bandeng, udang dan kepiting. Hasil dari aktivitas pertanian tambak ini akan diolah di industri rumahan oleh penduduk setempat dan kemudian dipasarkan. 3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka 3.7.1 Ruang Terbuka Hijau Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir Kota Semarang yang berada di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kawasan perancangan didominasi untuk lahan tambak, disekitar area tambak, ditanami tanaman mangrove yang berfungsi sebagai ruang terbuka hijau. Selain sebagai ruang terbuka hijau, tanaman mangrove ini berfungsi untuk mengurangi dampak abrasi oleh air laut. Namun pada area permukiman, ruang terbuka hijau masih minim karena yang tersedia hanya berupa taman-taman kecil yang berada di halaman rumah dan tidak semua rumah memiliki ruang terbuka hijau privat. Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.19 Tanaman Mangrove di Wilayah Studi 3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau Ruang terbuka non hijau dikawasan perancangan berupa lapangan yang berada di tengah permukiman penduduk. Kondisi lapangan ini kurang terawat, dapat dilihat dari kondisinya yang kotor dan terdapat tumpukan sampah disekitar lapangan sehingga lapangan kurang berfungsi dengan maksimal.
- 52. 37 Sumber: Dokumentasi Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.20 Lapangan di Wilayah Studi 3.8 Review Kebijakan Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, Kota Semarang memiliki tujuan penataan ruang yaitu terwujudnya Kota Semarang sebagai pusat perdagangan dan jasa berkala internasional yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan. Hal ini didukung dengan pengembangan pelayanan pelabuhan laut dan bandar udara sebagai pintu gerbang nasional dan pengembangan pusat perdagangan modern dan tradisional berskala international. Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031 dan RDTR Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi termasuk kedalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Wijayakusuma), permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40% dari keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari. Berdasarkan rencana pola ruang Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai kawasan pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove. 3.9 Potensi Pada kawasan perancangan terdapat potensi – potensi wilayah yang dibagi berdasarkan aspek fisik, aspek kependudukan, sarana dan prasarana, serta kebijakannya. a. Aspek Fisik Kawasan perancangan memiliki tingkat kelerengan datar (0-2 %) yang berpotensi untuk dikembangkan sebagai lahan permukiman, perkantoran, dan perdagangan. Jenis tanah yang dimiliki berupa tanah aluvial dan asosiasi aluvial kelabu yang cocok digunakan untuk lahan pertanian, pertambakan, dan permukiman. Selain itu, kawasan perancangan tidak berpotensi untuk terjadi bencana seperti amblesan tanah yang ekstrim, maupun terjadinya gerakan tanah dan merupakan kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove. b. Aspek Kependudukan
- 53. 38 Mayoritas masyarakat yangberada di sekitar kawasan perancangan bermata pencaharian sebagai nelayan, namun ada pula yang bekerja sebagai buruh tani tambak. Hal ini dapat mendorong pemanfaatan dan pengelolaan tambak secara optimal. Selain itu terdapat juga beberapa kelompok kegiatan warga seperti kelompok petani tambak, perkumpulan nelayan, maupun perkumpulan ibu – ibu seperti PKK dan pengrajin olahan mangrove serta tambak. c. Aspek Sarana dan Prasarana Dari aspek saran dan prasarana kawasan perancangan memiliki sungai yaitu Sungai Beringin yang dapat dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan perahu yang memuat ± 10 orang. d. Aspek Kelembagaan Terdapat kelompok masyarakat khususnya ibu – ibu yang mengolah bahan makanan dari hasil tambak, seperti keripik mangrove, keripik udang, dan olahan bandeng. Tidak hanya olahan makanan saja, tetapi terdapat pula batik mangrove yang dapat menjadi ciri khas kawasan pesisir Kota Semarang khususnya di Kecamatan Tugu, bahkan dari hasil – hasil olahan tambak ini telah terbentuk sentra batik mangrove, sentra keripik udang dan keripik mangrove, dan sentra olahan bandeng. e. Kebijakan Berdasarkan pola ruang, kawasan perancangan diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata dan permukiman. Hal ini sangat mendukung konsep yang akan diterapkan pada kawasan perancangan yaitu sebagai tempat penginapan berupa cotage dan pemanfaatan tambak sebagai salah satu upaya pengembangan kawasan pariwisata. Selain itu kawasan perancangan termasuk ke dalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Industri Wijayakusuma), perumahan berkepadatan sedang (sarpras 40% dari keseluruhan luas lahan), pendidikan, perikanan tangkap dan pertanian, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari.
- 54. 39 Sumber: Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.21 Peta Potensi Wilayah Studi 3.10Permasalahan Permasalahan yang sering terjadi di kawasan perancangan adalah banjir. Banjir yang terjadi di kawasan ini disebabkan beberapa hal. Yang pertama, tingginya tingkat abrasi air laut yang terjadi. Abrasi terjadi karena adanya erosi yang dipengaruhi oleh tenaga air laut sehingga mengakibatkan pengikisan pantai oleh tenaga gelombang laut dan arus laut yang bersifat merusak. Hal ini alasan mengapa banyak ditemukan tanaman mangrove di kawasan perancangan karena salah satu cara untuk mengatasi masalah abrasi. Kemudian penyebab banjir yang kedua adalah buruknya kondisi saluran drainase di sekitar kawasan perancangan. Untuk lebar dari saluran drainase yang berada di kawasan perancangan sudah sesuai dengan SPM dengan lebar 30-40 cm dengan kedalaman 1 meter. Namun, yang membuat saluran drainase di kawasan ini dalam kondisi buruk adalah sampah yang belum terkelola dengan baik dan benar karena masih banyak sampah yang dibuang sembarangan di pinggir jalan ataupun di tanah kosong dan di buang ke dalam saluran drainase sehingga membuat Aspek Fisik: Kelerengan datar (0-2 %) berpotensi untuk lahan permukiman, perkantoran, dan perdagangan Jenis tanah: Aluvial dan Asosiasi aluvial kelabu cocok untuk lahan pertanian, pertambakan, dan permukiman. Kawasan sempadan pantai dan berhutan mangrove Aspek Kependudukan: Mayoritas masyarakat bermata pencaharian sebagai nelayan dan sebagian buruh tani tambak. Aspek Sarana dan Prasarana: Memiliki sungai yang dapat dimanfaatkan untuk jalur transportasi air dengan perahun max ± 10 orang. (DAS Kali Beringin) Aspek Kelembagaan: Kelompok ibu – ibu pengolah hasil tambak, seperti sentra olahan bandeng, sentra keripik mangrove, sentra keripik udang, dan sentra batik mangrove. Aspek Kebijakan: Berdasaarkan pola ruang sebagai kawasan pariwisata. Termasuk BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri, perumahan berkepadatan sedang (sarpras 40% dari keseluruhan luas lahan), pendidikan, perikanan tangkap dan pertanian, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari.
- 55. 40 salurannya tergenang sampah.Ketika intensitas curah hujan tinggi diikuti dengan abrasi dari laut serta meluapnya kali beringin yang ada di sekitar kawasan maka terjadilah banjir. Seringnya terjadi banjir di sekitar kawasan perancangan menyebabkan jalan rusak dan berlubang pada beberapa titik. Selain itu, banjir juga membuat permukiman warga yang ada di sekitar kawasan perancangan terkesan kumuh. Berdasarkan hasil wawancara dengan salah satu pemilik tambak di kawasan peracangan mengatakan bahwa abrasi air laut yang terjadi juga ternyata mempengaruhi produktivitas tambak miliknya yakni produktivitas kepiting dan udang. “Sedangkan air tambak sudah banyak yang tercemar oleh limbah industri yang ada di sekitar lahan tambak dan juga terkontaminasi dengan abrasi air laut yang mengakibatkan udang dan kepiting jarang dijumpai karena udang dan keptiting sangat peka terhadap air”(Hambali, 2015). Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 3.22 Peta Masalah Wilayah Studi Sampah yang belum terkelola dengan baik dan benar karena masih banyak sampah yang dibuang sembarangan di pinggir jalan ataupun di tanah kosong dan di buang ke dalam saluran drainase sehingga membuat salurannya tergenang sampah. Seringnya terjadi banjir menyebabkan lingkungan tempat tinggal masyarakat menjadi kumuh dan kotor serta terkesan berantakan.
- 57. 41 BAB IV KONSEP PERANCANGAN 4.1Justifikasi Konsep Perancangan Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.1 Bagan Konsep Makro Secara makro, permasalahan utama yang terjadi pada wilayah perancangan yaitu penurunan kualitas lingkungan hidup masyarakat pesisir. Untuk itu konsep sustainable coastal development ditawarkan guna menyelesaikan permasalahan serta memaksimalkan pengelolaan wilayah pesisir di Kota Semarang. Dengan prinsip utama konsep sustainable coastal development yang berlandaskan pada 3 pilar utama pembangunan berkelanjutan yakni ekonomi, sosial dan lingkungan yang kemudian terdapat 5 turunan indikator yaitu housing, economy, community, transportation dan recreation diharapkan mampu menyelesaikan permasalahan makro. Konsep makro kemudian dibagi kedalam 2 konsep meso guna memudahkan penerapan perencanaannya, yaitu Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dan Coastal Based Economic di Semarang Utara. Masing-masing konsep tersebut dibagi kedalam 4 konsep mikro yang saling terintegrasi dilihat dari segi indikator. Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural Court, Mangunharjo Mangrove Resort, dan Mangunharjo Mangrove Park yang merupakan bagian dari konsep Bringin Riverside Area. Sedangkan Liveable Industrial Port Housing, E- Fishery District of Tambak Lorok, Eco-Industrial Riverfront Village, dan Permadani Tambak Lorok yang masuk dalam konsep Coastal Based Economic.
- 58. 42 Sumber: Hasil AnalisisKelompok Beringin Riverside Area Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.2 Bagan Konsep Meso Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dibagi kedalam 4 konsep mikro yang saling terintegrasi dilihat dari segi indikator yaitu, Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural Court, Mangunharjo Mangrove View Ressort, dan Mangunharjo Mangrove Park. Kemudian pada masing-masing konsep mikro memiliki penerapan yang berbeda-beda namun saling terkait dengan konsep mikro lainnya di Kecamatan Tugu guna menciptakan kawasan pariwisata Tugu yang sustainable seperti pada bagan dapat terlihat bahwa terdapat keterkaitan yang menonjol khususnya di bidang transportasi, rekreasi, serta ekonomi untuk mempercepat perkembangan Kawasan Pariwisata Tugu.
- 59. 43 Sumber: Hasil AnalisisKelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.3 Bagan Konsep Mikro Berdasarkan potensi tambak dan mangrove serta permasalahan terhambatnya perekonomian masyarakat dibutuhkan konsep turunan dari ke 5 indikator untuk menyelesaikan permasalahan dan mengembangkan potensi yang ada di Kelurahan Mangunharjo yaitu Mangunharjo Mangrove Resort. Indikator yang akan digunakan pada konsep detail wilayah perancangan adalah economy dan transportation. Dengan upaya memaksimalkan ke 2 indikator tersebut maka wilayah perancangan akan dapat lebih berkembang karena indikator tersebut sudah mewakili aspek contain and container dari suatu kawasan. Economy menjadi elemen contain dimana dengan pengembangan indikator tersebut di dalam suatu kawasan maka akan turut memicu perkembangan kawasan pada elemen pendukung lainnya. Kemudian dengan adanya indikator transportation diharapkan akan dapat tercipta suatu akses yang baik dalam menyeimbangkan antara perkembangan di satu aktivitas dengan aktivitas lainnya. Melalui dasar pemikiran tersebut diharapkan wilayah perancangan yang akan dikembangkan dapat menjadi kawasan yang berkembang secara optimal, terpadu serta berkelanjutan melalui konsep Mangunharjo Mangrove Resort yang memiliki 4 penerapan yaitu, pengembangan resort, dan fungsi komersil untuk penerapan economy, sedangkan parkir komunal dan port sebagai penerapan transportation. Pengembangan resort akan dibagi ke dalam 3 tipe yaitu, resort besar, resort sedang, dan resort kecil. Fungsi komersil dalam konsep Hubunga n Kelompok 4 “Mangunharjo Adventure Park” Kelompok 2 “Beringin Natural Court” Kelompok 1 “Sentra Apung Mangkang Wetan” KomersilResort Parkir Komunal Resort Besar Resort Sedang Resort Kecil Bakery Ice cream Coffee Shop Spa Center Parkir Bus, Mobil, Motor Gedung Parkir Sepeda Economy Indikator Port Transportation Terhambatnya Perekonomian Masyarakat MANGUNHARJO MANGROVE RESORT
- 60. 44 yang akan diterapkanberupa bakery, ice cream, coffe shop, dan spa center. Parkir komunal terdiri dari 2 pembagian, yaitu parkir bus, mobil, dan motor serta gedung untuk parkir sepeda dan port berupa dermaga dan perahu merupakan penerapan yang dibutuhkan Beringin Riverside Area guna menunjang aksesibilitas kawasan Kecamatan Tugu. Dengan perpaduan 4 penerapan tersebut diharapkan konsep Mangunharjo Mangrove Resort mampu menyelesaikan permasalahan terhambatnya perekonomian masyarakat sehingga terciptanya lingkungan yang sustainable. Penerapan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keterkaitan dengan 3 kelompok di Kawasan Wisata Kecamatan Tugu terutama pada penerapan parkir komunal yang nantinya akan melayani kebutuhan parkir pada Kawasan Wisata Kecamatan Tugu. Selain parkir komunal, Kelompok 1 yaitu Sentra Apung Mangkang Wetan akan mengolah sampah yang telah melalui proses pemilahan dari Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4, yaitu Mangunharjo Adventure Park memiliki keterkaitan yang sangat erat dikarenakan adanya hubungan sirkulasi berupa jalur sepeda dan desalinasi air bersih yang dibutuhkan oleh Mangunharjo Mangrove Resort. Kelompok 4 merupakan kelompok yang memiliki hubungan yang sangat erat jika dibandingkan dengan Kelompok 1 dan Kelompok 2. Dengan adanya penerapan dari masing-masing kelompok di Kawasan Wisata Kecamatan Tugu maka diharapkan mampu menciptakan Kawasan Wisata Kecamatan Tugu yang saling terintegrasi sebagai wujud dari konsep Sustainable Coastal Development. 4.2 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan Konsep makro yang menjadi fokus pengembangan kawasan bahari di Kota Semarang yakni konsep neighborhood unit yang terpadu. Konsep neighborhood unit yang terpadu menitikberatkan pada penciptaan lingkungan fisik perumahan dalam kota dengan batasan yang jelas, tersedia pelayanan fasilitas sosial untuk tingkat rendah, untuk melayani sejumlah penduduk, dimana terdapat hubungan kerjasama yang dilandasi oleh kontrol sosial dan rasa komunitas (Porteus, 1977). Prinsip-prinsip yang menjadi konsep neighborhood unit ada 6 yang terdiri dari size (ukuran), boundaries (batas), local shops (pertokoan setempat), open space (ruang terbuka), institution sites (area institusi), internal street system (sistem jalan internal). Dalam konsep neighborhood unit, aspek kebutuhan sosio-psikologis yang diperhatikan yakni 1) kedekatan Fisik (luas wilayah, jumlah penghuni, tingkat kepadatan bangunan), syarat ini dapat mempengaruhi kemudahan bersosialisasi tiap individu dalam suatu lingkup wilayah, 2) ketersediaan fasilitas sosial, dapat menjadi media terjadinya interaksi antarmasyarakat guna meningkatkan ikatan sosial yang ada. 3) jaminan keselamatan lingkungan, berkaitan dengan adanya rasa keamanan dan kenyamanan bagi masyarakat dalam melaksanakan berbagai kegiatan dalam lingkungannya. Kelebihan dari konsep neighbourhood unit membuat interaksi sosial diantara penghuni lingkungan permukiman, penataan fisik lingkungan untuk memenuhi kebutuhan sosio-psikologis penghuni serta memberikan pembatasan yang jelas terhadap pusat perumahan (diukur dari keefektifan jarak jangkau pejalan kaki, terjadinya kontak langsung individual dan ketersediaan fasilitas pendukung kebutuhan dari pemukiman). Sedangkan kekurangan dari konsep ini terlalu ditekankan sebagai sebuah gagasan fisik dan sedikit dilebihkan sebagai fakta sosial (seberapa pun lengkapnya pelayanan suatu lingkungan, setiap orang memiliki dunia pribadi mereka sendiri, dimana terdapat suatu jaringan individu
- 61. 45 yang menyangkut tempat-tempatpribadi dan adanya jalan-jalan yang akan jauh melintasi batas fisik permukiman mereka). 4.3 Konsep Sustainable Coastal Development Konsep dari kawasan meso yaitu “Sustainable Coastal Development” adalah konsep yang menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir sebagai pusat pertumbuhan perekonomian dan sosial dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU PR), mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut sebagai bagian yang sangat penting dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan mahluk hidup lainnya. Konsep tersebut terbangun atas tiga subtansi pokok yaitu, penataan ruang yang berkelanjutan, perairan pesisir, dan hak nelayan. Selain itu, dapat juga diartikan sebagai: 1. Konsep diterapkan untuk mengembangkan kawasan pesisir Kecamatan Semarang Utara dan Kecamatan Tugu sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dengan fokus utama perdagangan yang berkelanjutan dan terkoneksi antar wilayah. 2. Konsep wilayah pesisir di Kecamatan Semarang Utara dan Kecamatan Tugu memiliki peluang untuk menjadi produsen (exporter) sekaligus sebagi simpul transportasi laut di Jawa Tengah, serta berpeluang meningkatkan pemasaran produk-produk sektor industri Kota Semarang yang tumbuh cepat. 3. Konsep yang dikembangkan menerapkan aspek-aspek sustainable development (ekonomi, sosial, dan lingkungan). Konsep berkelanjutan dalam aspek ekonomi berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan harus dapat membuahkan pertumbuhan ekonomi, pola konsumsi dan produksi yang berkelanjutan,dan penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien.Konsep berkelanjutan dalam aspek sosial bahwa pembangunan hendaknya dapat menciptakan pemerataan hasil pembangunan, mobilitas sosial, partisipasi masyarakat, pemberdayaan masyarakat (dekratisasi), identitas sosial, penghapusan kemiskinan, dan pengembangan kelembagaan.Konsep berkelanjutan dalam aspek lingkungan berarti bahwa kegiatan harus dapat mempertahankan integritas ekosistem, memelihara daya dukung lingkungan, dan konservasi sumber daya alam termasuk keanekaragaman hayati (biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan sumberdaya dapat berkelanjutan. 4. Kawasan pesisir Semarang Utara dan Tugu yang dilalui jalur nasional dan provinsi akan menciptakan potensi berkembangnya kawasan bahari yang berkelanjutan dapat berjalan dengan mudah. Integrasi antar wilayah pesisir dengan sistem transportasi yang memadai. Dari penjelasan diatas, dapat kita ketahui bahwa pembangunan pesisir berkelanjutan adalah konsep penting sebab pesisir merupakan wilayah yang langsung terkena dampak bencana atau lingkungan yang kurang baik di kawasan tersebut. Sehingga dengan konsep ini diharapkan permasalahan di pesisir dapat diminimalkan dan potensi kawasan pesisir dapat menjadi penopang utama kawasan berkelanjutan.
- 62. 46 4.4 Justifikasi KonsepWilayah Studi Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang berada di kawasan pesisir Kota Semarang dengan penggunaan lahan di dominasi oleh lahan tambak. Di kelurahan ini terdapat berbagai jenis tambak antara lain tambak untuk budidaya udang, ikan bandeng, dan kepiting yang menjadi sumber pendapatan masyarakat lokal. Namun, budidaya tambak yang paling dikembangkan adalah budidaya ikan bandeng karena ikan bandeng dapat hidup dalam berbagai jenis air. Selain itu, penanaman mangrove juga dilakukan di area tambak untuk meminimalisir abrasi pantai yang sering menyebabkan banjir. Keberadaan tambak dan mangrove pada kawasan perancangan berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan wisata. Untuk menjadikan kawasan ini sebagai salah satu tujuan wisata perlu dilakukan pengembangan kawasan yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana pendukung seperti penginapan, parkir, jalur sepeda, jalur pejalan kaki, dan jalan transportasi air. Oleh karena itu, konsep yang paling tepat diterapkan adalah “Mangunharjo Mangrove Resort”. Terdapat 2 Indikator konsep Mangunharjo Mangrove Resort yakni economy dan transportatation. Penerapan konsep ini diharapkan mampu meningkatkan pendapatan masyarakat lokal maupun Kota Semarang dengan adanya beberapa sarana ekonomi yang akan disediakan seperti penginapan dan lahan parkir. Konsep ini juga diharapkan dapat meningkatkan aksesibilitas masyarakat dengan menyediakan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda serta menyelesaikan permasalahan yang ada pada kawasan perancangan. 4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi Konsep yang akan diterapkan di kawasan perancangan ini adalah Mangunharjo Mangrove Resort. Indikator konsep yang dipakai di kawasan perancangan ini adalah economy dan transportation. 1. Economy Prinsip utama pengembangan indikator ekonomi didalam konsep Mangunharjo Mangrove Resort adalah memanfaatkan seluruh potensi yang ada berupa view/pemandangan pertambakan dan mangrove untuk dijadikan penyumbang devisa terutama dalam hal peningkatan ekonomi wilayah setempat melalui pembangunan akomodasi komersil Akomodasi komersil merupakan akomodasi yang dibangun atau didirikan dengan tujuan semata-mata utnuk memperoleh keuntungan atau komersil dan secara murni untuk mencari keuntungan (profit making). Akomodasi komersil dalam konsep yang akan diterapkan berupa penginapan. Fasilitas penginapan adalah usaha jasa pelayanan penginapan sebagai akomodasi dalam rangka kegiatan pariwisata dengan tujuan untuk rekreasi, memperluas pengetahuan dan pengalaman serta tujuan lainnya. Dalam akomodasi komersil juga akan dibangun fasilitas penunjang penginapan berupa perdagangan dan jasa (coffee shop, bakery, ice cream shop dan spa center). 2. Transportation Pengembangan indikator transportasi menitikberatkan pada integrerasi antar elemen transportasi atau integrated transportation yang ada di kawasan pesisir Kecamatan Tugu. Adanya sistem transportasi yang terintegrasi antara satu tempat ke tempat lain seperti penyediaan pendukung fasilitas walkable, dimana setiap orang dapat berpindah dari satu tempat ke tempat lain tanpa menggunakan kendaraan bermotor secara nyaman dan mudah, fasilitas lahan parkir (ditujukan untuk memakirkan
- 63. 47 kendaraan/tempat transit sesorangdari penggunaan kendaraan bermotor ke area pedestrian), dan fasilitas dermaga (sebagai pendukung terintegrasinya moda transportasi dari satu tempat ke tempat lain dengan memanfaatkan kondisi alam sekitar berupa sungai). 4.6 Best Practice Wilayah Studi Kawasan perancangan akan dikembangkan menjadi kawasan pariwisata bahari dengan spesialisasi indikator di kawasan mikro adalah economy dan transportation. Indikator economy dititikberatkan pada perancangan penginapan untuk wisatawan. Sementara itu, indikator transportation dititikberatkan pada penyediaan lahan parkir untuk pengunjung dan jaringan transportasi untuk mobilisasi pengunjung di kawasan perancangan. Best practice yang digunakan adalah sebagai berikut: a) Avani Sepang Goldcoast Resort Penginapan ini terletak di pesisir sebelah selatan dari Kuala Lumpur. Avani Sepang Goldcoast Resort (atau semula dikenal dengan nama Golden Palm Tree Resort and Spa) ini dibuka secara resmi pada tahun 2011 dan memiliki 392 villa di atas air. Kamar- kamar dilengkapi dengan fasilitas dasar seperti televisi LCD, wifi, teras dengan pemandangan laut, dan ruangan keluarga. Kawasan penginapan ini menerapakan konsep carfree ride atau bebas kendaraan bermotor. Pengunjung menggunakan sepeda untuk berkeliling di penginapan. Sumber: Price of Travel, 2014 Gambar 4.4 Avani Sepang Goldcoast Resort
- 64. 48 Sumber: Price ofTravel, 2014 Gambar 4.5 Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di Avani Sepang Goldcoast Resort b) Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat Sumber: pegipegi.com, 2014 Gambar 4.6 Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat Papua Paradise Eco Resort terdapat di Pulau Birie, Raja Ampat. Arsitektur resort ini terinspirasi oleh bungalow yang dibangun di atas air, menggunakan material tradisional Raja Ampat. Setiap bungalow memiliki beranda kayu, sehingga bisa langsung menikmati pemandangan terumbu karang cantik di bawah jernihnya air. Selain itu, pengunjung mendapatkan pemandangan Laut Pasifik di kejauhan. Desain dan struktur bangunan tradisional memastikan keramahan Papua Paradise terhadap lingkungan. Operasionalnya pun diperhatikan sedemikian rupa sehingga ramah lingkungan. Semua bungalow dilengkapi dengan mini bar, kelambu, dan meja yang menghadap ke lautan. c) Taman Wisata Alam Angke Kapuk Taman Wisata Alam Angke Kapuk memiliki luas 99,82 ha. Kawasan ini didominasi lahan basah (danau) dengan vegetasi utama mangrove. Pada mulanya, kawasan ini merupakan tambak dan telah direhabilitasi tanaman mangrove seluas 40%. Kawasan wisata yang dikelola oleh swasta, yaitu Jakarta Mangrove Resort, ini juga menyediakan paket penginapan dan rekreasi keluarga. Terdapat pondok terbuat dari kayu
- 65. 49 yang berbentuk prismaseperti tenda berjejer. Pondok tenda mungil ini muat untuk 2 orang dengan lokasi kamar mandi di luar. Untuk keluarga, disediakan pondok yang lebih besar dengan berbagai fasilitas. Beberapa pondok ini dibangun di atas danau. Selain pondok, terdapat lapangan yang bisa digunakan untuk api unggun. Di tengah kawasan, berdiri menjulang 2 menara yang digunakan untuk aktivitas bird watching. Terdapat pula jembatan gantung yang melintasi danau. Jika ingin berkeliling danau, tersedia juga perahu-perahu, mulai dari perahu motor, perahu kayu, hingga kano yang bisa disewa. Taman Wisata Alam Angke Kapuk juga menyediakan paket wisata menanam mangrove. Berikut ini adalah harga penginapan di Taman Wisata Alam Angke Kapuk: Rumah tenda (camping ground) di atas tanah memiliki harga Rp 300.000/malam, dengan kamar mandi luar dan penghuni maksimal dua orang; Rumah tenda di atas air tanpa AC memiliki harga Rp 450.000/malam, dengan kamar mandi luar dan penghuni maksimal dua orang; Rumah tenda di atas air dengan AC memiliki harga Rp 600.000/malam, dengan kamar mandi luar dan penghuni maksimal dua orang; Villa bervariasi memiliki harga dari Rp 1.300.000 hingga Rp 6.000.000 per malam. Sumber: Matriphe, 2014 Gambar 4.7 Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angke Kapuk
- 66. 50 Sumber: Matriphe, 2014 Gambar4.8 Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk 4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi Kecamatan Tugu merupakan salah satu Kecamatan yang berada dalam bagian wilayah kota Semarang termasuk kedalam BWK X. Kecamatan yang penggunaan lahannya didominasi oleh tambak dan industri dan merupakan salah satu kecamatan yang dilalui oleh jalan nasional yaitu jalan arteri primer pantai utara Jawa. Dalam Perda RTRW Kota Semarang No. 14 Tahun 2011, fokus pengembangan Kecamatan Tugu dalam 20 tahun ke depan salah satunya adalah sebagai kawasan pengembang budi daya perikanan di Kota Semarang. Selain itu pada Perda yang sama, Kecamatan Tugu diberlakukan program untuk mengurangi tingkat masalah di Kecamatan Tugu seperti pengurangan air tanah, serta pembangunan sea wall disepanjang garis pantai di Kecamatan Tugu. Berdasarkan Rencana Perda RTRW Kota Semarang No. 14 Tahun 2011, kawasan perancangan merupakan salah satu kawasan yang difungsikan sebagai kawasan peruntukan wisata. Selain itu juga berdasarkan RDTRK Kota Semarang Tahun 2000-2010, fokus pengembangan BWK X salah satunya adalah sebagai fungsi tambak yakni pada bagian utara Kecamatan Tugu, dalam hal ini wilayah studi merupakan salah satu daerah yang akan dikembangkan sesuai dengan fungsi tersebut. Kondisi eksisiting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak yang keseluruhan dimanfaatkan oleh masyarakat sebagai salah satu sumber mata pencaharian utama masyarakat, meskipun kepemilikan atas tambak dimiliki oleh pihak perusahaan swasta. Permasalahan di kawasan perancangan pada dasarnya merupakan permasalahan umum yang ada di Kecamatan Tugu. Salah satu permasalahan utamanya adalah infrastruktur yang belum menunjang aktivitas masyarakat dan permasalahan lingkungan alamiah di Kecamatan Tugu seperti abrasi dan banjir kiriman.
- 67. 51 Penerapan konsep MangunharjoMangrove Resort secara umum bertujuan untuk mengakomodasi rencana pemerintah Kota Semarang yang merencanakan kawasan perancangan sebagai kawasan wisata. Konsep Mangunharjo Mangrove Resort merupakan salah satu bentuk penjabaran dari konsep besar bagi kawasan pesisir Kota Semarang, yakni Sustainable Coastal Development. Dari beberapa indikator yang membangun Sustainable Coastal Development concept, Mangunharjo Mangrove Resort fokus terhadap pengembangan tiga indikator utama yakni ekonomi dan transportasi. Dengan pengembangan resort dan beberapa fasilitas penunjang pariwisata lainnya di kawasan perancangan yang berwawasan lingkungan, diharpakan permasalahan yang ada di kawasan perancangan dapat direduksi serta dapat membawa manfaat positif terhadap lingkungan, masyarakat serta daerah- daerah di sekitarnya. Berikut adalah penerapan konsep dari kedua indikator yang membangun konsep Mangunharjo Mangrove Resort : a. Indikator Ekonomi Dalam penerapan indikator ekonomi ini ditekankan pada aspek penginapan wisatawan, perdagangan dan jasa (komersil) dan penyediaan lahan parker komunal untuk kebutuhan wisatawan. Pada aspek penginapan khusus wisatawan ini, akan dirancang sebagai tempat singgah bagi wisatawan yang nyaman dengan didukung oleh kelestarian lingkungan sekitar seperti hutan mangrove. Penginapan bagi wisatawan ini didesain menyerupai cottage/rumah panggung yang unik dengan bahan dasar yang berasal dari kayu. Konsep penginapan ini juga dirancang bangunan ramah lingkungan yang dikelilingi oleh hutan mangrove. Kawasan penginapan yang akan direncakanan dibagi menjadi 3 kelas, yaitu kelas besar, menengah dan kecil. Penginapan kelas besar ditujukan untuk wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe besar dengan harga yang relatif lebih tinggi dibandingkan dua kelas lainnya. Penginapan kelas menegah ditujukan untuk wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran rumah tipe sedang dengan harga relatif terjangkau dan penginapan kelas kecil ditujukan untuk wisatawan yang ingin menginap dengan ukuran tipe rumah kecil dengan harga yang terjangkau bagi semua kalangan wisatawan. Satu rumah dengan rumah lainnya dalam kawasan penginapan ini dihubungkan dengan jalan berupa seperti pelantar yang berasal dari kayu. Jalan ini berperan penting sebagai aksesbilitas wisatawan untuk bisa berkeliling di kawasan penginapan. Berikut contoh konsep floating cottage.
- 68. 52 Sumber: www.pattayaphotos.net Gambar 4.9 ContohKonsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji Selain itu terdapat beberapa fasilitas lain yang dapat menunjang aktivitas wisatawan seperti parkir komunal yang terdiri dari bus, mobil, motor, penyewaan sepeda dan dermaga perahu serta perdagangan dan jasa seperti coffee shop, barkery, ice cream, dan SPA center. Parkir komunal pada kawasan perancangan akan dikelola oleh pengelola kawasan yaitu masyarakat sebagai bentuk retribusi yang bisa meningkatkan perekonomian kawasan perancangan. Selain itu, perdagangan dan jasa (komersil) yang akan disediakan pada kawasan perancangan berupa makanan atau hidangan yang sebagian besar bukan berasal dari laut ataupun tambak sehingga para wisatawan yang tidak menyukai makanan tersebut masih dapat menikmati wisata di kawasan perancangan. b. Indikator Transportasi Penerapan indikator transportasi dalam konsep Mangunharjo Mangrove Resort merupakan indikator pendukung dalam kawasan ini. Konsep pengembangan transportasi yang digunakan adalah walkable dan non-motorize. Fokus utama dari kedua konsep ini adalah larangan untuk menggunakan kendaraan bermotor pada Kawasan Wisata Pesisir Tugu. Indikator transportasi yang akan dikembangkan pada konsep ini ada 4 yaitu lahan parkir, jalur pejalan kaki, jalur sepeda dan jalur transportasi air (perahu).
- 69. 53 Sumber: www.pattayaphotos.net Gambar 4.10 PenerapanKonsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung Pertama yaitu lahan parkir yang disediakan di kawasan ini dipergunakan untuk parkir para wisatawan yang ingin berkunjung di Kawasan Wisata Pesisir Tugu, selain itu penyediaan lahan parkir ini juga untuk mendukung konsep non-motorize di Kawasan Wisata Pesisir Tugu. Penyediaan lahan parkir di kawasan perancangan didesain berupa parkir terbuka khusus kendaraan roda empat/lebih sedangkan khusus roda dua didesain berupa parkir yang dilengkapi kanopi dengan bahan utamanya berupa tiang-tiang dengan atasnya berupa dedaunan rimbun. Dalam penyediaan lahan parkir juga akan dirancang penyediaan jasa persewaan sepeda yang bertujuan sebagai moda transportasi utama pengunjung wisatawan mangrove sekaligus untuk menjaga kelestarian lingkungan dari polusi udara dan menciptakan udara sejuk sehingga membuat nyaman bagi pengunjung dan warga yang tinggal. Kedua yaitu jalur pejalan kaki yang merupakan sarana utama bagi wisatawan dalam melakukan pergerakan. Jalur pejalan kaki ini disediakan saling terintegrasi antar titik lokasi wisata, bertujuan untuk memudahkan pergerakan para wisatawan. Ketiga jalur sepada yang disediakan sebagai alternatif lain bagi wisatawan untuk menikmati dan mengunjungi tiap titik lokasi wisata. Ke-empat yaitu jalur taransportasi air menggunakan perahu sampan. Penggunaan jalur transportasi air ini merupakan salah satu bentuk pemanfaatan aliran sungai yang ada di kawasan wisata Tugu. Jalur transportasi air ini akan melewati seluruh titik lokasi wisata pada satu kawasan. Pada kawasan perancangan ini akan disediakan port sebagai pemberhentian awal perahu sampan yang akan berkeliling di kawasan wisata Tugu.
- 70. 54 Sumber: Hasil Analisis Kelompok3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 4.11 Penerapan Konsep Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan Perancangan Parkir Taman Aktif Dermaga Penginapan tipe kecil Penginapan tipe sedang Penginapan tipe besar Sarana Perdagangan dan jasa TPS IPAL Taman Aktif Information Center Front Office
- 72. 55 BAB V ANALISIS PERANCANGANKAWASAN 5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang 5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna Kawasan perancangan terletak pada Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Luas kawasan perancangan sebesar 10,45 Ha dengan penggunaan lahan sebagian besar untuk aktivitas pertanian tambak. Dalam RTRW Kota Semarang tahun 2012-2031 kawasan perancangan diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata. Tabel V.1 Karakteristik Aktivitas dan Pengguna Kelompok Aktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Ruang Terbangun A. Aktivitas Utama Penginapan Penginapan Resort Besar Pengunjung Kawasan Mangunhargo Mangrove Resort Resort Sedang Pengunjung Kawasan Mangunhargo Mangrove Resort Resort Kecil Pengunjung Kawasan Mangunhargo Mangrove Resort B. Aktivitas Penunjang Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Kesehatan Pelayanan kesehatan pengunjung Klinik Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Perdagangan dan Jasa Reklaksasi Spa center Pengunjung Beringin Riverside Area Penjualan makanan minuman ringan Bakery Pengunjung Beringin Riverside Area Coffee shop Pengunjung Beringin Riverside Area Ice cream shop Pengunjung Beringin Riverside Area Cafe Pengunjung Beringin Riverside Area C. Aktivitas Pelayanan Parkir Memarkirkan Mobil Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Memarkirkan Motor Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Memarkirkan Bus Lapangan parkir Pengunjung Beringin
- 73. 56 Kelompok Aktivitas JenisAktivitas Jenis Ruang Pengguna Riverside Area Penyewaan Sepeda Gedung penyewaan sepeda Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Keamanan Penjagaan kawasan Pos keamanan Pekerja Beringin Riverside Area Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Persampahan Pembuangan sampah Bak Sampah Pekerja dan Pengunjung Beringin Riverside Area Transportasi Penungguan perahu Port/Dermaga Pengunjung Beringin Riverside Area Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL - Information Informasi kawasan Information ceter Pengunjung Beringin Riverside Area D. Sirkulasi Ruang Non Terbangun RTH Aktif Rekreasi Taman Besar Pengunjung Beringin Riverside Area Rekreasi Taman Kecil Pengunjung Beringin Riverside Area Barrier Pembatas antar aktivitas pada kawasan resort dan perdagangan Barrier Pengunjung Beringin Riverside Area Area tambak dan mangrove Rekreasi Area tambak dan mangrove Pengunjung Beringin Riverside Area Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 1. Fungsi Utama - Penginapan Kawasan perancangan termasuk dalam BWK X yang diarahkan kepada kawasan pariwisata. Untuk mendukung tercapainya arahan tersebut maka kawasan perancangan ini direncanakan sebagai penginapan untuk memfasilitasi pengunjung kawasan pariwisata mangrove. Penginapan atau resort yang disediakan dengan berbagai kelas dengan luas dan fasilitas yang berbeda sesuai dengan kebutuhan pengunjung. 2. Fungsi Penunjang Fungsi penunjang merupakan fasilitas atau sarana prasarana pendukung kegiatan dan fungsi utama kawasan perancanngan sebagai penginapan dan restaurant. Fungsi penunjang terbagi menjadi beberapa kelompok aktivitas, yaitu: - Peribadatan Sarana peribadatan yang direncanakan pada kawasan perancangan yaitu berupa mushalla. Sarana peribadatan ini merupakan sarana untuk mengisi dan memenuhi kebutuhan rohani. Mushalla yang disediakan di kawasan perancangan ini diperuntukkan bagi pengunjung dan pekerja. - Kesehatan
- 74. 57 Sarana kesehatan yangdirencanakan di kawasan perancangan ini merupakan balai kesehatan yang berfungsi untuk melayani pengunjung maupun pekerja di kawasan resort. - Perdagangan dan Jasa Area perdagangan dan jasa yang direncanakan di kawasan perancangan berupa penjualan makanan minuman ringann (coffee shop dan bakery) dan tempat relaksasi. Cofee shop dan bakery ini dapat menjadi sarana untuk berkumpul bagi pengunjung, beristirahat serta dapat menjadi tempat untuk menunggu perahu atau sampan yang akan menuju ke kawasan lainnya. Sedangkan spa center berfungsi untuk memberikan fasilitas lebih yang nyaman untuk menikmati kawasan pariwisata mangrove. - Sanitasi Sanitasi di kawasan perancangan berupa toilet-toliet umum. Toilet umum ini berfungsi untuk melayani pekerja dan pengunjung yang tidak menginap di resort dan pengunjung yang hanya ingin ke restaurant ataupun hanya menunggu perahu atau sampan. 3. Fungsi Pelayanan Fungsi pelayanan di kawasan perancangan berfungsi sebagai pendukung kedua dari aktivitas fungsi utama yaitu sebagai penginapan dan restaurant. - Parkir Parkir di kawasan perancangan diperlukan untuk menampung kendaraan pengunjung kawasan pariwisata Kecamatan Tugu serta untuk mendukung konsep walkable di dalam kawasan perancangan. - Keamanan Aktivitas pelayanan keamanan ditandakan dengan adanya pos keamanan yang ditempatkan di bagian depan pada kawasan resort yang berguna memberikan rasa aman bagi pengunjung. - Tiketing Pada kawasan perancangan direncanakan berbagai fasilitas untuk mendukung terwujudkan kawasan bahari terpadu. Salah satu fasilitas yaitu pembangunan resort dan transportasi air. Untuk dapat menggunakan fasilitas tersebut maka disediakan front office yang menyediakan berbagai informasi dan penjualan tiket. - Persampahan Pada kondisi eksisting di kawasan perancangan sistem persampahan masih tergolong buruk. Hal ini ditunjukkan dengan adanya sampah-sampah yang dibuang di lahan kosong dekat area tambak. Sehingga diperlukan penyediaan bak sampah untuk menjaga nilai kebersihan dan estetika di kawasan perancangan. - Transportasi Air Pada kawasan perancangan direncanakan konsep walkable. Untuk mendukung konsep tersebut selain penyediaan parkir komunal, perbaikan dan peningkatan fungsi transportasi air juga dilakukan dengan cara pembangunan dermaga. Transportasi air berfungsi untuk menghubungan antar kawasan pada area pariwisata mangrove di Kecamatan Tugu. - Sanitasi (IPAL)
- 75. 58 Instalasi Pengolahan AirLimbah direncanakan pada kawasan perancangan berfungsi untuk mengolah limbah cair yang diproduksi pada kawasan perancangan untuk mencegah pencemaran. - Information Center Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah tempat yang menyediakan berbagai informasi terkait kawasan perancangan. Contohnya yaitu maps dan informasi lebih lanjut mengenai setiap tempat. Penyediaan tempat informasi ini berupa information center yang ditempatkan dekat pintu masuk kawasan perancangan yang bertujuan untuk memberikan informasi awal mengenai kawasan. 5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang Kebutuhan ruang merupakan perhitungan antara jumlah dengan luas ruang yang dibutuhkan pada setiap aktivitas yang akan diwadahi dalam kawasan perancangan dengan memperhatikan jumlah penduduk atau pengguna. Proporsi lahan terbangun dan non terbangun memiliki proporsi 70:30, yang artinya 70% lahan dialokasikan untuk lahan terbangun, sementara 30% lahan sisanya diperuntukkan untuk lahan non terbangun Sirkulasi memuat proporsi peruntukan jaringan seperti jaringan jalan dan jaringan drainase. Berikut adalah perhitungan carrying capacity dan kebutuhan ruang didalam kawasan perancangan. Tabel V.2 Carrying Capacity Fungsi Ruang Persentase Luas (m2 ) Luas Kawasan - 104500 Luas Lahan Tidak Terbangun 30 % Dari Luas Kawasan Perancangan 31350 Luas Lahan Terbangun 70% Dari Luas Kawasan Perancangan 73150 Luas Sirkulasi 30% Dari Luas Lahan Terbangun 21945 Luas Fungsi Terbangun 70% Dari Luas Lahan Terbangun 51205 Carrying Capacity 10 m2 / Orang (Luas Fungsi Terbangun (m2 )/ 10 m2 / Orang) 5120 Jiwa Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Kawasan perancangan akan direncanakan sebagai kawasan resort sebagai tempat istirahat pengunjung di kawasan pariwisata mangrove Kecamatan Tugu dengan tetap memperhatikan kondisi eksisting dan tidak merusak tambak serta tanaman mangrove yang ada di kawasan perancangan. Lahan yang akan digunakan sebagai fungsi terbangun pada kawasan “Mangunharjo Mangrove Resort” ini hanya 20% dari luas lahan. Berdasarkan best practice kawasan mangrove Pantai Indah Kapuk dan carrying capacity dari setiap kawasan di wisata mangrove Kecamatan Tugu ini maka didapatkan jumlah pengunjung perhari yang akan datang di kawasan perancangan Kecamatan Tugu ‘Beringin Riverside Area” sebanyak 1400 jiwa, namun untuk pengunjung yang menginap di penginapan “Mangunharjo Mangrove Resort” sebanyak 650 jiwa pada saat peak hour seperti pada saat libur nasional, libur hari besar dan pada saat weekend karena berdasarkan best practice, jumlah pengunjung pada suatu kawasan wisata tidak semua akan menginap pada penginapan yang telah disediakan, hanya sebesar 45% dari total pengunjung yang akan menginap pada penginapan. Untuk hari biasa (weekdays), jumlah pengunjung yang akan ditampung sebesar 300 jiwa. Pada tahun awal pembangunan resort, jumlah pengunjung yang akan ditampung sebanyak 35.000 jiwa/ tahun (19.400 jiwa pada weekend dan 19.600 pada weekdays) karena pada
- 76. 59 tahun awal hanyasebagian resort yang akan dibangun dan akan meningkat 15% per tahun. Berdasarkan perhitungan carrying capacity untuk jumlah pengunjung maksimal yang dapat ditampung oleh kawasan perancangan yaitu sebanyak 5.120 jiwa.
- 77. 60 Tabel V.3 Kebutuhan Ruang KelompokAktivitas Jenis Aktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah Pengguna standar Sumber Jumlah (unit) Luas (m2) Ket. Ruang Terbangun A. Aktivitas Utama Penginapan Penginapan Resort Besar Pengunjung 150 jiwa 1 resort/ 80 m2 Best Practice 15 1200 Rencana Resort Sedang Pengunjung 200 jiwa 1 resort/ 64 m2 Best Practice 30 1920 Rencana Resort Kecil Pengunjung 300 jiwa 1 resort/ 30 m2 Best Practice 75 2250 Rencana B. Aktivitas Penunjang Peribadatan Ibadah umat islam Musholla Pekerja dan Pengunjung 30 jiwa 1 musholla/ 100 m2 SNI 03-1733- 2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan 1 100 Rencana Kesehatan Pelayanan kesehatan pengunjung Klinik Pekerja dan Pengunjung 30 jiwa 1 klinik/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana Sanitasi Pembuangan Toilet Umum Pekerja dan Pengunjung 6 jiwa 1 toilet/ 1.5 m2 Perpustakaan PU 4 6 Rencana Perdagangan dan Jasa Reklaksasi Spa center Pengunjung 20 jiwa 1 spa center/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana Penjualan makanan minuman ringan Coffee Shop Pengunjung 100 jiwa 1 bakery/ 100 m2 Best Practice 3 300 Rencana Bakery Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana Bakery (dalam kawasan resort) Pengunjung 100 jiwa 1 coffee shop/ 50 m2 Best Practice 4 200 Rencana Ice cream shop Pengunjung 100 jiwa 1 ice cream shop/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana
- 78. 61 Kelompok Aktivitas JenisAktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah Pengguna standar Sumber Jumlah (unit) Luas (m2) Ket. Ice cream shop (dalam kawasan resort) Pengunjung 100 jiwa 1 ice cream shop/ 50 m2 Best Practice 4 200 Rencana Kedai Mie Pengunjung 100 jiwa 1 kedai mie/ 100 m2 Best Practice 1 100 Rencana C. Aktivitas Pelayanan Parkir Memarkirkan Mobil Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung 90 mobil 1 mobil/ 10 m2 Analisis 1 900 Rencana Memarkirkan motor Lapangan parkir Pekerja dan Pengunjung 350 motor 1 motor/ 2 m2 Analisis 1 700 Rencana Memarkirkan Bus Lapangan parkir Pengunjung 5 bus 1 bus/ 50 m2 Analisis 1 250 Rencana Penyewaan Sepeda Gedung parkir Pekerja dan Pengunjung 200 sepeda 1 sepeda/ 0.75 m2 Analisis 1 200 Rencana Keamanan Penjagaan kawasan Pos keamanan Pekerja 2 jiwa 1 pos/ 12 m2 SNI 03-1733- 2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan 1 12 Rencana Tiketing Penjualan Tiket Front Office Pekerja dan Pengunjung 1400 jiwa 1 front office/ 100m2 Analisis 1 100 Rencana Persampahan Pembuangan Sampah Bak Sampah Pekerja dan Pengunjung 650 jiwa 1 TPS / 30 m2 SNI 03-1733- 2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan 1 30 Rencana Transportasi Penungguan perahu Dermaga Luar Pengunjung 1400 jiwa 1 dermaga/ 200 m2 Analisis 1 200 Rencana
- 79. 62 Kelompok Aktivitas JenisAktivitas Jenis Ruang Pengguna Jumlah Pengguna standar Sumber Jumlah (unit) Luas (m2) Ket. Dermaga Dalam Pengunjung 650 jiwa 2 dermaga/ 100 m2 Analisis 3 300 Rencana Sanitasi (Limbah) Pengolahan limbah IPAL - - 1 IPAL/ 300 m2 Best Practice 1 300 Rencana Information Informasi kawasan Information ceter Pengunjung 1400 jiwa 1 information center/ 100 m2 Analisis 1 100 Rencana Luas Fungsi Terbangun 9768 Rencana D. Sirkulasi (30%) 21945 Rencana Luas Lahan Terbangun 31713 Ruang Non Terbangun RTH Aktif Rekreasi Taman Besar Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman Besar/ 150 m2 Best Practice 1 150 Rencana Rekreasi Taman Kecil Pengunjung 650 Jiwa 1 Taman kecil/ 60 m2 Best Practice 1 60 Rencana Barrier Pembatas antar aktivitas pada kawasan resort dan perdagangan Barrier - - - Analisis - 5422 Rencana Sempadan Sungai Pembatas antara sungai dengan kawasan perancangan Sempadan sungai - - - - 329 m x 5 m Rencana Area tambak dan mangrove - Area tambak dan mangrove - - - Analisis - 65510 Eksisting Luas Lahan Tidak Terbangun 72787 Total Kebutuhan Ruang 104500 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 80. 63 5.1.1 Analisis HubunganAntar Kelompok Aktivitas Letak kelompok-kelompok aktivitas direncanakan dengan pertimbangan hubungan keeratan tiap kelompok aktivitas yang ada sebagai sebuah konsep resort yang nyaman dan tenang. Setiap kelompok aktivitas juga dicoba untuk saling dihubungkan sehingga dapat menjadi acuan lokasi mana sebaikanya dalam desain kawasan suatu kelompok aktivitas tersebut didesain untuk dibangun. Contohnya penginapan yang memilki keeratan hampir dengan semua kelompok aktivitas. Hal tersebut disebabkan karena penginapan merupakan fungsi utama dari kawasan ini. Kelompok-kelompok aktivitas lainnya muncul sebagai fungsi penunjang dan pelayanan dari pengembangan resort tersebut. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 5.1 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas Penginapan dan informasi center memiliki hubungan antar semua kelompok aktivitas yang erat, artinya penginapan dan informasi center yang direncanakan akan diletakan dekat dengan semua kelompok aktivitas sehingga semua kelompok aktivitas dapat dijangkau oleh penginapan dan informasi center secara langsung. Contohnya penginapan dengan air bersih memiliki hubungan yang erat sehingga diletakan berdekatan untuk memudahkann dalam penyupalaian air bersih ke penginapan. 5.1.2 Analisis Organisasi Ruang Organisasi ruang merupakan pengalokasian ruang berdasarkan pembagian kawasan di wilayah studi atau bisa diartikan sebagai keterikatan antara sarana pendukung dan hunian yang akan dirancang. Sarana yang memiliki hubungan erat lokasinya diperdekat, sedangkan yang tidak memiliki hubungan maupun memiliki hubungan yang tidak erat maka lokasinya diperjauh. Dalam organisasi ruang kawasan perancangan, kawasan penginapan dibuat dengan dekat dengan sarana dan prasarana yang menunjang seperti prasarana parkir, perdagangan dan jasa dan transportasi air. Kawasan penginapan didekatkan dengan semua prasarana yang memiliki hubungan ang kuat ke semua kawasan yang dirancang. Berikut organisasi ruang yang terdapat pada kawasan perancangan.
- 81. 64 ME SE Pos Coffe Shop, Bakery, IceCream, Toilet, Mushola, Klinik Spa Center Resort sedang Resort sedang Taman kecil Taman kecil Taman kecil IPAL Desalinasi air bersih Resort besarFront Office Taman besar Dermaga Information Center Parkir Resort kecil Resort kecil Taman kecil Taman kecil Mangrove Adventure Park Beringin Natural Court R.P.Sampah Penyewaan Sepeda Jembatan Penghubung Mangunharjo Green Wetropolis Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 5.2 Organisasi Ruang Mangunharjo Green Wetropolis
- 82. 65 5.2 Analisis Tapak 5.2.1Analisis Konstelasi Wilayah Kawasan perancangan yang terletak di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu akan dikembangkan sebagai kawasan penginapan (resort) dan parkir komunal yang mendukung pengembangan pariwisata di kawasan pesisir, sehingga akan memberikan dampak terhdap bentuk konstelasi terhadap wilayah yang lebih luas, yaitu Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang. Tabel V.4 Konstelasi Kawasan Perancangan Konstelasi Kawasan Perancangan terhadap Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu dan Kota Semarang Kecamatan Tugu termasuk ke dalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri, perumahan berkepadatan sedang, pengembangan budaya perikanan, pengolahan perikanan, dan pengembangan wisata bahari. Hubungan antara Kecamatan Tugu dengan Kota Semarang dilihat berdasarkan pola ruangnya diperuntukkan sebagai kawasan pariwisata dan permukiman. Kelurahan Mangunharjo merupakan kelurahan di Kecamatan Tugu dengan luas 461 ha, kelurahan ini memiliki peran yang cukup besar terhadap perekonomian Kecamatan Tugu karena hampir sebagian besar wilayahnya adalah tambak yang menjadi sumber ekonomi bagi masyarakat. Di Kelurahan Mangunharjo terdapat sentra batik mangrove, sentra kerupuk udang, sentra kerupuk mangrove, dan sentra olahan bandeng. Kawasan perancangan merupakan area tambak 10,45 ha yang terdapat di Kelurahan Mangunharjo. Kawasan perancangan merupakan salah satu sumber penghasilan masyarakat yang memanfaatkan hasil tambak untuk dijadikan barang produksi. Keberadaan kawasan perancangan mampu mendorong perekonomian yang ada di Kelurahan Mangunharjo. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 83. 66 5.2.2 Analisis Lingkungan TabelV.5 Analisis Lingkungan DATA RENCANA Kawasan yang berada di sekitar kawasan perancangan: A = Sentra Keripik Udang dan Olahan Bandeng dengan jarak 50 m B = Sentra Betik Mangrove dengan jarak 30 m C = Sentra Keripik Mangrove dengan jarak 20 m Zona Perdagangan dan Jasa Diletakkan di lokasi yang berdekatan dengan jalan utama akses menuju kawasan dan berdekatan dengan sentra – sentra permukiman penduduk untuk memudahkan aksesibilitas. Zona ini merupakan kawasan yang bersifat publik, sehingga dapat diakses oleh semua pengunjung maupun penghuni resort. Zona Penginapan (Privat) Lokasi zona privat berada di antara zona komersial dengan zona RTH, hal ini Zona Perdagangan dan Jasa Zona Penginapan Barier Zona Penunjang A B C A B C
- 84. 67 DATA RENCANA dimaksudkan untukmemudahkan aksesibilitas kawasan dengan tetap mempertimbangkan tingkat kebisingan yang ada sehingga meningkatkan kenyamanan penghuni, zona penginapan yang dimaksud berupa resort atau penginapan. Selain itu juga diletakkan jauh dari sentra – sentra industri yang sudah ada (lokasi permukiman eksisting). Barier Fungsi utama barier adalah untuk mengurangi dampak dari adanya polusi dan kebisingan yang ditimbulkan dari kendaraan yang berasal dari aktivitas parkir selain itu juga sebagai estetika kawasan dan pemisah/pembatas anat aktivitas di kawasan perancangan. Zona Penunjang Zona Penunjang terdiri dari kesehatan dan peribadatan yang diletakkan di berdekatan dengan zona perdagangan dan jasa sehingga dapat mudah di akses oleh pengunjung. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 85. 68 5.2.3 Analisis Topografi TabelV.6 Analisis Topografi DATA RENCANA Kontur Interval 1m Pada kondisi eksisting kawasan perancangan memiliki topografi datar yaitu dengan kemiringan 0 – 2 %. Tingkat kelerengan tersebut berpotensi untuk dimanfaatkan sebagai lahan permukiman, perkantoran dan perdagangan. Zona Terbangun Berdasarkan peta di atas, diketahui bahwa seluruh kawasan perancangan dapat dijadikan sebagai zona terbangun. Hal ini didukung dengan kontur kawasan perancangan yang datar (0 – 2 %). Zona terbangun yang akan dikembangkan pada lokasi ini adalah penginapan panggung di atas tambak, fasilitas penunjang (coffe shop, bakery, mushola, klinik, toilet umum, dan spa center), dan fasilitas pelayanan (parkir komunal) Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 86. 69 5.2.4 Analisis Aksesibilitas TabelV.7 Analisis Aksesibilitas DATA RENCANA Zona Akses Rendah Zona akses rendah merupakan kawasan tambak dan mangrove Zona Akses Tinggi Pada zona ini, lebar jalan yang direncanakan adalah 5 meter. Waktu yang dibutuhkan untuk mencapai kawasan komersil dari parkir komunal adalah ± 3 menit (jarak 63 m dengan kecepatan rata-rata 0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook). Pada zona ini akan diberi barrier berupa vegetasi untuk meredam kebisingan, karena akan berbatasan dengan beberapa penginapan dan dermaga sebagai sarana transportasi utama. Zona Akses Rendah Pada zona ini direncanakan untuk hunian berupa resort atau penginapan yang bersifat privat (hanya dapat diakses oleh pengunjung tertentu) sehingga membutuhkan ruang dengan tingkat Zona Akses Tinggi Zona akses tinggi merupakan jalan eksisting yang ada pada kawasan perancangan dan sungai Beringin
- 87. 70 DATA RENCANA aksesibilitas danmobilitas rendah yang mengutamakan kenyamanan dan ketenangan penghuninya dengan lebar jalan yang direncanakan adalah 3 meter. Waktu paling ideal untuk menempuh resort ± 15 menit dari parkir komunal (jarak 773 m dengan kecepatan rata-rata 0.93 m/dtk berdasarkan Trans and Traffic Eng. Handbook). Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 5.2.5 Analisis Kebisingan Tabel V.8 Analisis Kebisingan DATA RENCANA Zona Kebisingan Tinggi Zona Kebisingan Tinggi
- 88. 71 DATA RENCANA Dibagian timurdan selatan kawasan perancangan terdapat jalan lokal serta sungai yang menyebabkan daerah ini mempunyai tingkat kebisingan yang lebih tinggi dibandingkan dengan daerah lain. Volume kendaraan pada jalan lokal ini tergolong tinggi karena terdapat banyak aktivitas masyarakat dengan adanya permukiman warga. Kendaraan yang masuk dan melalui jalan lokal ini adalah mobil, motor, sepeda dan pick up. Zona Kebisingan Rendah Di bagian dalam kawasan perancangan hanya terdapat jalan setapak karena keseluruhan kawasan merupakan lahan tambak dan mangrove sehingga tingkat kebisingannya rendah. Volume kendaraan di dalam kawasan perancangan sangat rendah karena hanya dapat dilalui dengan berjalan kaki sehingga kendaraan tidak dapat masuk. Dibagian timur dan selatan kawasan perancangan akan tetap mempunyai tingkat kebisingan yang lebih tinggi karena merupakan jalur transportsi utama yang dilalui kendaraan yaitu jalan lokal dan sungai. Pada zona ini akan diberi barrier berupa vegetasi untuk meredam kebisingan yang ditimbulkan dari jalur transportasi utama yang berbatasan dengan zona kegiatan publik ini dimanfaatkan untuk berbagai hal yang melibatkan orang banyak karena akan dibangun coffee shop, parkir untuk pengunjung dan juga dermaga. Namun, volume kendaraan pada kawasan perancangan akan tetap rendah karena jalan lingkungan tersebut hanya dapat dilewati dengan berjalan kaki dan menggunakan sepeda. Zona Kebisingan Rendah Zona yang berwarna biru merupakan zona yang mempunyai tingkat kebisingan rendah. Hierarki jalan pada zona ini adalah jalan lingkungan. Jalan ini hanya dapat dilalui dengan berjalan kaki menuju penginapan sehingga tingkat kebisingannya rendah. Pada zona ini terdapat aktivitas pengianpan yang bersifat privat dan perdagangan dan jasa yang hanya dilewati jalan lingkungan sehingga memiliki tingkat kebisingan rendah. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 89. 72 5.2.6 Analisis Drainase TabelV.9 Analisis Drainase DATA RENCANA Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase Saluran Drainase Sekunder Jenis saluran drainase di kawasan perancangan adalah drainase primer dan sekunder. Saluran drainase primer terdapat pada bagian timur kawasan perancangan, sedangkan drainase sekunder hanya terdapat di pinggiran kawasan perancangan. Saluran drainase primer merupakan kali beringin dan kondisinya cukup baik. Sedangkan kondisi saluran drainase sekunder di beberapa tempat dipenuhi sampah karena belum terdapat tempat sampah di kawasan permukiman masyarakat sehingga sampah dibuang sembarangan. Saluran Drainase Primer Arah aliran saluran drainase Saluran Drainase Sekunder Sistem drainase hanya ada di pinggiran kawasan perancangan karena kawasan perancangan yang akan dikembangkan dengan bangunan panggung. Sistem saluran drainase primer dan sekunder di sekitar kawasan perancangan merupakan jenis sistem saluran terbuka, dimana air hujan jika jatuh akan langsung mengalir ke saluran drainase. Sistem pengaturannya: Saluran drainase sekunder akan membawa air hujan
- 90. 73 DATA RENCANA menuju kesaluran drainase primer, dan pada akhirnya dari saluran drainase sekunder akan dibuang menuju ke sungai sebagai saluran drainase primer. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 5.2.7 Analisis Vegetasi Tabel V.10 Analisis Vegetasi DATA RENCANA RTH Vegetasi RTH yang terdapat di kawasan perancangan berupa mangrove karena kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga ditanami mangrove disekitar tambak untuk mencegah abrasi. Mangrove Pohon Ketapang Kencana Tanaman teh-tehan - Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir sehingga akan banyak dilakukan penanam mangrove. Penanaman mangrove menjadi pilihan utama sebagai salah satu cara meminimalisir abrasi. Mangrove akan ditanam
- 91. 74 DATA RENCANA di sepanjangpenginapan dan juga dibelakang sarana perdagangan dengan jarak tanam antar pohon adalah sebesar 1 meter. - Untuk di lahan parkir akan ditanami dengan pohon ketapang kencana dengan jarak tanam antar pohon sebesar 8 meter sebagai pohon peneduh kendaraan karena rantingnya membentuk payung. Pohon ini juga akan ditanami di sepanjang sempadan sungai karena pohon jenis ini biasanya ditanam di tepi sungai maupun di tepi jalan sebagai pohon pelindung dengan jarak antar pohon sebesar 5 meter. Penanaman pohon ini juga menjadi salah satu langkah untuk meminimalisir terjadinya abrasi. - Di antara penginapan tipe besar dan sedang akan dibuat taman aktif dengan luas 150 m2. Vegetasi pada taman ini adalah jenis tanaman teh-tehan. - Selain itu, disamping penginapan akan dibuat tanaman dalam pot berupa bunga anggrek sehingga menambah keindahan penginapan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 92. 75 5.2.8 Analisis View TabelV.11 Analisis View DATA RENCANA Pohon Mangrove View yang ada di kawasan perancangan merupakan view to site. Masyarakat dapat menikmati keindahan pemandangan pohon mangrove di sekililing tambak dari luar kawasan tepatnya dari kawasan permukiman dan jalan lokal. Pohon Mangrove Penginapan Panggung Main Entrance View akan diadakan di kawasan perancangan tetap view to site. Namun view yang akan ditambah adalah penginapan yang dibangun dengan model panggung sehingga menambah nilai estetika kawasan perancangan. Selain itu, pada main entrance akan ada gapura dengan tulisan Mangunharjo Mangrove Resort yang dilengkapi dengan lampu sorot sehingga menjadi view menarik saat pengunjung memasuki kawasan perancangan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 93. 76 5.2.9 Analisis ArahAngin dan Lintasan Matahari Tabel V.12 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 DATA RENCANA Arah Matahari (Dari Timur ke Barat) Arah Angin (Dari utara ke selatan) Arah bangunan perumahan sebaiknya diletakkan berada dalam garis arah angin dan lintasan matahari atau arah perpotongan mata angin karena sangat baik kondisinya untuk menghindari terpaan angin yang kecang ataupun sinar matahari yang berlebihan. Dengan kondisi yang seperti ini tentunya akan memberikan kenyamanan yang optimal bagi penduduk yang tinggal di dalam perumahan tersebut. Arah Bangunan
- 94. 77 5.2.1 Zoning Kawasan AnalisisZoning kawasan merupakan hasil overlay dari analisis lingkungan, analisis topografi, analisis aksesibilitas, dan analisisi kebisingan, berikut adalah hasil dari masing-masing analisis yang akan di overlay menjadi zoning kawasan lokasi perancangan Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 5.3 Zoning Kawasan Keterangan: Zona Privat Zona Publik RTH ME SE
- 95. 78 Berdasarkan analisislingkungan, maka lokasi perancangan tapak terbagi menjadi 2, yaitu zona publik dan zona privat Berdasarkan analisis topografi yang menunjukkan bahwa lokasi perancangan masuk kedalam zona terbangun memiliki topografi datar dan berkontur renggang cocok untuk permukiman dan perdagangan-jasa. Berdasarkan analisis aksesibilitas dan analisis kebisingan, maka lokasi perencanaan tapak terbagi menjadi 2, yaitu zona kegiatan publik dan zona kegiatan privat Analisis yang telah dilakukan menghasilkan zonasi sebagai berikut : Zona privat terdiri dari fungsi hunian, barier area, dan taman aktif. Zona Publik yang terdiri dari kawasan perdagangan, parkir, dan dermaga 5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur 5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih Pada kawasan perancangan, penyediaan air bersih berasal dari desalinasi air laut. Desalinasi merupakan teknologi penyulingan air laut untuk menghilangkan kadar garam berlebih pada air sehingga menghasilkan air tawar yang dapat dikonsumsi dengan hasil produksi tinggi tetapi menggunakan energi yang murah dan ramah lingkungan (Direktorat Pendayagunaan Pulau-pulau Kecil, 2013). Menurut Bani, Tony dalam academia.edu, desalinasi adalah proses pemisahan yang digunakan untuk mengurangi kandungan garam terlarut dari air garam hingga level tertentu sehingga air dapat digunakan. Desalinasi juga mempunyai manfaat lain untuk konservasi sumber air minum tawar yang beberapa waktu ini mengalami degradasi. Metode desalinasi air laut ini digunakan karena belum tersedianya instalasi air bersih yang dapat memenuhi kebutuhan air bersih pada kawasan perancangan. Selain itu, air tanah yang berada kawasan perancangan sudah terkena intrusi air laut. Berikut adalah analisis air bersih yang dibutuhkan pada kawasan perancangan : Tabel V.13 Kebutuhan Air Bersih Sektor Nilai Satuan Sekolah 10 Liter/ murid/ hari Rumah Sakit 200 Liter/ bed/ hari Puskesmas 2000 Liter/ unit/ hari Masjid 3000 Liter/ unit/ hari Kantor 10 Liter/ pegawai/ hari Pasar 12000 Liter/ pegawa/ hari Hotel 150 Liter/ bed/ hari Rumah Makan 100 Liter/ orang/ hari Komplek Militer 60 Liter/ bed/ hari Kawasan Industri 0.2 - 0.8 Liter/ detik/ hektar Kawasan Pariwisata 0.1 - 0.3 Liter/ detik/ hektar Sumber : Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996 Berdasarkan tabel kebutuhan air bersih diatas, dapat diketahui bahwa kawasan perancangan yang termasuk kawasan pariwisata membutuhkan air bersih sebesar 0,1-0,3 liter/ detik/ hektar. Kawasan perancangan memiliki luas sebesar 10,45 Ha, jadi air bersih yang diperlukan sebesar 270,9 liter/ hari.
- 96. 79 5.3.2 Analisis PengelolaanSampah Produksi sampah pada kawasan Mangrove View Resort berasal dari sampah permukiman penduduk dalam hal ini cottage dan tempat umum seperti perdagangan dan jasa. Menurut standar produksi sampah Bank Dunia, setiap penduduk diperkirakan menghasilkan timbuan sampah sebesar 2 liter per hari/orang. Total pengunjung perhari sebesar 1400 sehingga jumlah produksi sampah perhari dapat dijelaskan sebagai berikut : Jumlah Produksi Sampah per Hari = jumlah pengunjung x 2 liter per hari/orang Jumlah Produksi Sampah per Hari = 1400 orang x 2 liter per hari/orang Jumlah Produksi Sampah per Hari = 2800 liter per hari Dikaitkan dengan kebutuhan dump truck pengangkut sampah dengan kapasitas 6 m3 /unit atau setara dengan 6000 liter, maka kebutuhan akan ketersediaan dump truck adalah sebesar : Kebutuhan Dump Truck = jumlah produksi sampah 6000 unit/liter Kebutuhan Dump Truck = 2800 liter 6000 unit/liter Kebutuhan Dump Truck = 0,46 Dari perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan kawasan wisata Mangrove View Resort hanya membutuhkan 1 buah truck pengangkut sampah menuju tempat penguraian sampah sebelum di olah pada tempat yang telah disediakan diluar kawasan Mangrove View Resort. 5.3.3 Analisis Sanitasi Pada kondisi eksisting kawasan perancangan secara keseluruhan merupakan lahan tambak dan sama sekali tidak terdapat septic tank. Direncanakan jumlah penduduk yang akan dilayani pada kawasan perancangan adalah sebanyak 1400 Jiwa. Untuk memenuhi kebutuhan pengolahan air limbah akan disediakan septic tank fiber. Pemilihan septic tank jenis ini untuk menghindari tercemarnya air tambak dan ekosistem tambak. Setiap penginapan akan disediakan masing – masing 1 jamban dan juga terdapat toilet yang berada di dekat sarana perdagangan dengan jumlah jamban 10 yakni 5 untuk toilet wanita dan 5 untuk toilet pria. Jamban tersebut akan dihubungkan langsung dengan septic tank fiber dari dalam air menuju IPAL yang berada di ujung sebelah barat kawasan perancangan dengan ukuran 60 m2 . Menurut Study JICA 1990, rata – rata produksi air limbah dari aktivitas rumah biasa adalah 120 liter/orang/hari (0,12 m3 /orang/hari) sedangkan untuk aktivitas perdagangan jenis pertokoan jumlah produksi air limbahnya sebesar 0,08 m3/ orang/hari. dengan kapasitas 1 septic tank 60 m3 . Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan pada kawasan peracangan adalah sebagai berikut : Tabel V.14 Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan Kawasan Perancangan Jumlah Septic tank untuk penginapan = Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air limbah/ 5m3 = 600 orang x 0,12 m3/ orang/hari / 60m3 = 1 Septic Tank
- 97. 80 Jumlah septic tankuntuk sarana perdagangan = Jumlah pengunjung x rata – rata produksi air limbah/ 5m3 = 600 orang x 0,08 m3/ orang/hari / 60m3 = 1 Septic Tank Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Jumlah pengunjung yang diperkirakan adalah 600 jiwa yaitu sejumlah pengunjung di penginapan. Dengan demikian jumlah septic tank yang dibutuhkan untuk menampung air limbah dari penginapan dan sarana perdagangan sebelum dialirkan ke IPAL adalah 2 buah. Sedangkan, IPAL memilki 3 saluran penyaringan sehingga air yang dikerluarkan dari IPAL menuju sungai merupakan air bersih sehingga air sungai tidak tercemar. 5.3.4 Analisis Jaringan Listrik Dalam memenuhi kebutuhan energi sesuai dengan perkembangan kota, maka secara umum kebutuhan energi dibagi menjadi empat jenis (berdasarkan Laporan Akhir Master Plan Kawasan Tampo-Lore, Kabupaten Poso, Propinsi Sulawesi Tengah), yaitu: Rumah Tangga Kebutuhan listrik untuk rumah tangga diasumsikan memerlukan kebutuhan listrik 1.100 watt/KK Perdagangan, industri dan perkantoran Standar yang digunakan untuk kebutuhan listrik maksimum 40 watt/m2 atau 25% dari kebutuhan rumah tangga. Kegiatan sosial dan pelayanan umum Kebutuhan sumber daya listrik untuk kegiatan sosial adalah pendidikan, kesehatan dan peribadatan. Sedangkan pelayanan umum berupa perkantoran pemerintahan dan rekreasi olahraga. Kebutuhan listrik unsur seluruh kegiatan tersebut maksimum adalah 40 watt/m2 , atau 25 % dari seluruh kebutuhan rumah tangga. Penerangan jalan. Pemakaian listrik bagi penerangan jalan mempergunakan standar maksimum 18 kw/km atau 10% dari kebutuhan rumah tangga. Perkiraan kehilangan energi listrik dalam tranmisi diperkirakan sebesar 15% dari seluruh kebutuhan energi listrik. Sehingga dapat diperoleh kebutuhan daya listrik di kawasan perancangan adalah sebagai berikut. Tabel V.15 Kebutuhan Daya Listrik Kawasan Perancangan No. Uraian Kebutuhan Standar Pelayanan (Watt) Kebutuhan Total Kebutuhan 1 Hunian, Perdagangan, Industri , dan Perkantoran 40 watt/m2 Kamar tipe kecil = 40 watt/m2 x 30 m2 /unit x 75 unit = 90.000 watt 90 kw Kamar tipe sedang = 40 watt/m2 x 64 m2 /unit x 30 unit
- 98. 81 No. Uraian Kebutuhan Standar Pelayanan (Watt) KebutuhanTotal Kebutuhan = 76.800 watt 76,8 kw Kamar tipe besar = 40 watt/m2 x 80 m2 /unit x 15 unit = 48.000 watt 4 kw Pertokoan = 40 watt/m2 x 1100 m2 = 44.000 watt 44 kw 2 Penerangan Jalan 18 kw/km Jalan lokal dan jalan apung = 18 kw/km x 3 km = 54 kw 3 Kegiatan sosial 40 watt/m2 Musholla = 40 watt/m2 x 100 m2 x 1 unit = 4000 watt 4 kw 4 Perkiraan kehilangan energi listrik dalam tranmisi 15 % dari total kebutuhan energi listrik Total = 272.8 kw, maka 15% x 272.8 kw = 40,82 kw Total 313,72 kw Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Berdasarkan perhitungan diatas, maka dapat disimpulkan bahwa kebutuhan listrik Mangunharjo Mangrove Resort adalah sebesar 313,72 kw. 5.4 Analisis Kriteria Terukur 5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan Tabel V.16 Perhitungan KDB Kawasan Perancangan Perhitungan KDB Kawasan Perancangan: 1) Menentukan Koefisien Pengambilan Air Tanah ( ) ⁄ ⁄ 2) Menentukan Debit Infiltrasi Air Tanah ( ) ⁄ ⁄ 3) Menentukan Debit Infiltrasi Untuk Tanah Seluas 1 Ha ( ) ( ) ( ) ⁄⁄ 4) Menentukan Luas Open Space (OS) 5) Menentukan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) (( ) ) (( ) )
- 99. 82 Perhitungan KDB KawasanPerancangan: Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 5.4.2 Ketinggian Bangunan Tabel V.17 Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan Perhitungan Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan: 6 lantai (24 m) Berdasarkan perhitungan ketinggian dasar bangunan dengan menggunakan KDB, diketahui bahwa rasio FAR adalah 1,386 yang artinya ketinggian maksimal bangunan yang bisa diterapkan di kawasan perancangan adalah 6 lantai (24 meter). Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 5.4.3 Garis Sempadan Bangunan Garis sempadan pada jalan lingkungan dan lingkungan Tabel V.18 Lebar pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam) Jalan Laut Mangunharjo (Jalan Lokal Primer Rencana) 4 - 10 Jalan Lingkungan Sekunder (Rencana) 4 - 10 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lokal Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lokal = 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6 Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan = 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6 a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lokal = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lokal = 2 m + 0 m = 2 m b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan = 2 m + 0 m = 2 m ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lokal
- 100. 83 = 0,785 detik tb= Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan = 0,785 detik Tabel V.19 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Lingkungan Maka, Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16 Da = 0,063 (12,5)² + 1,47 (0,785) (12,5) + 16 = 2,46 + 7,21+ 16 = 25,67 feet = 7,82 m ---> dibagi 3,28 Vb = (Db-16) (Va) / Da 6,25 = (Db-16) (6,25) / 25,67 Db = 41,67 feet = 12,7 m ---> dibagi 3,28 Jika b2=0, Maka a2 adalah Db = a (Da) Da – b = (a1+a2)(Da) Da – (b1 + b2) 12,7 = (2 + a2) 7,8 7,8 – (2 + 0) 12,7 = (2 + a2) 7,8 5,8 (12,7)(5,8) = (2+a2) 7,8 9,4 = 2 + a2 a2 = 7,4 Jika a2=0, maka b2 adalah Db = a (Da) Da – b = (a1+a2)(Da) Da – (b1 + b2) 12,7 = (2 + 0) 7,8 7,8– (2 + b2) 12,7 = 15,6 7,8 – (2 + b2) 7,8 – (2+ b2) = 15,6 12,7 7,8 – (2+ b2) = 1,23 – (2+ b2) = 1,23 – 7,8 – (2+ b2) = – 6,57 b2 = 4,57 Garis sempadan pada jalan lingkungan = a a = a1 + a2 = 2 m + 7,4 m = 9,4 m Garis sempadan pada jalan lingkungan = b b = b1 + b2 = 2 m + 4,57 m =6,57 m Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Garis sempadan pada jalan lingkungan dan setapak Tabel V.20 Lebar pada Jalan Lingkungan dan Setapak Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam) Jalan Lingkungan Sekunder (Rencana) 4 - 10 Jalan Setapak 3 - 5 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pd ruas jalan lingkungan Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan setapak Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan lingkungan = 10 km/jam = 6,25 mil/jam ---> dibagi 1,6 Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak = 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6
- 101. 84 a1 = Jarakkendaraan hingga trotoar pada ruas jalan lingkungan = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan lingkungan = 2 m + 0 m = 2 m b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak = 1,5 m + 0 m = 1,5 m ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan lingkungan = 0,785 detik tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak = 0,7725 detik Tabel V.21 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak Maka, Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16 Da = 0,063 (6,25)² + 1,47 (0,785) (6,25) + 16 = 2,46 + 7,21 + 16 = 25,67 feet = 7,82 m ---> dibagi 3,28 Vb = (Db-16) (Va) / Da 3,125 = (Db-16) (6,25) / 25,67 Db-16 = (3,125) (25,67) / (6,25) Db-16 = 12,835 Db = 28,835 feet = 8,79 m ---> dibagi 3,28 Jika b2=0, Maka a2 adalah Db = a (Da) Da – b = (a1+a2)(Da) Da – (b1 + b2) 8,79 = (2 + a2) 7,8 7,8 – (1,5 + 0) 8,79 = (2 + a2) 7,8 6,3 (8,79)(6,3) = (2+a2) 7,8 7,09 = 2 + a2 a2 = 5,09 Jika a2=0, maka b2 adalah Db = a (Da) Da – b = (a1+a2)(Da) Da – (b1 + b2) 8,79 = (2 + 0) 7,8 7,8– (1,5 + b2) 8,79 = 15,6 7,8 – (2 + b2) 7,8 – (2+ b2) = 15,6 8,79 7,8 – (2+ b2) = 1,77 – (2+ b2) = 1,77 – 7,8 – (2+ b2) = – 6,03 b2 = 4,03 Garis sempadan pada jalan lingkungan = a a = a1 + a2 = 2 m + 5,09 m = 7,09 m Garis sempadan pada jalan setapak = b b = b1 + b2 = 1,5 m + 4,03 m =5,53 m Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 102. 85 Garis sempadanpada jalan setapak-jalan setapak Tabel V.22 Lebar pada Jalan Setapak dan Setapak Jalan Lebar Jalan (m) Lebar Trotoar (m) Kecepatan Kendaraan (km/jam) Jalan setapak a 3 - 5 Jalan setapak b 3 - 5 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 Da = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan setapak a Db = Jarak mengerem secara aman kendaraan pada ruas jalan setapak b Va = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak a = 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6 Vb = kecepatan kendaraan pada ruas jalan setapak b = 5 km/jam = 3,125 mil/jam ---> dibagi 1,6 a1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak a = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak a = 1,5 m + 0 = 1,5 m b1 = Jarak kendaraan hingga trotoar pada ruas jalan setapak b = ½ lebar badan jalan + lebar trotoar jalan setapak b = 1,5 m + 0 m = 1,5 m ta = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a = 0,7725 detik tb = Waktu reaksi untuk mengerem kendaraan di jalan setapak a = 0,7725 detik Tabel V.23 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Setapak dan Setapak Maka, Da = 0,063 (Va)² + 1,47 (ta) (Va) + 16 Da = 0,063 (3,125)² + 1,47 (0,7725) (3,125) + 16 = 0,615 + 3,54 + 16 = 20,155 feet = 6,14 m ---> dibagi 3,28 Vb = (Db-16) (Va) / Da 3,125 = (Db-16) (6,25) / 20,155 Db-16 = (3,125) (20,155) / (6,25) Db-16 = 10,0775 Db = 26,0775 feet = 7,95 m ---> dibagi 3,28 Jika b2=0, Maka a2 adalah Db = a (Da) Da – b Jika a2=0, maka b2 adalah Db = a (Da) Da – b = (a1+a2)(Da) Da – (b1 + b2) 7,95 = (2 + 0) 6,14 6,14– (1,5 + b2) 7,95 = 12,28 7,8 – (2 + b2) 7,8 – (2+ b2) = 12,28 7,95 7,8 – (2+ b2) = 1,54 – (2+ b2) = 1,54 – 7,8 – (2+ b2) = – 6,26 b2 = 4,26 Garis sempadan pada jalan setapak = a a = a1 + a2 = 2 m + 4 m
- 103. 86 = (a1+a2)(Da) Da –(b1 + b2) 7,95 = (2 + a2) 6,14 6,14 – (1,5 + 0) 7,95 = (2 + a2) 6,14 4,64 (7,95)(4,64) = (2+a2) 6,14 6,007 = 2 + a2 a2 = 4,007 = 6 m Garis sempadan pada jalan setapak = b b = b1 + b2 = 1,5 m + 4,26 m =5,76 m Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015 5.4.4 Jarak Antar Bangunan Tabel V.24 Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan Perhitungan Jarak Antar Bangunan Kawasan Perancangan B = 6 lantai, dengan tinggi setiap lantai adalah 5 meter 1. Perhitungan Jarak Antar Bangunan Berdasarkan ALO 2. Perhitungan Jarak Antar Bangunan Berdasarkan Ketinggian Bangunan Jarak Antar Bangunan Tinggi Banguna n (m) Jarak Bangunan (m) 0 s.d. 8 3 8 s.d. 14 3-6 14 s.d. 40 6-8 >40 >8 Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987 Sehingga jarak antar bangunan minimal adalah 6 sampai 8 meter. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 104. 87 5.5 Amplop Bangunan Berdasarkananalisis kriteria tak terukur, berikut ini adalah ringkasan hasil perhitungan yang telah dilakukan: Tabel V.25 Ringkasan Perhitungan Analisis Kriteria Terukur No. Analisis Kriteria Terukur Besarnya 1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 72% 2 Ketinggian Bangunan 6 lantai (24 meter) 3 Garis Sempadan Bangunan: Garis sempadan jalan lingkungan dan lingkungan (rencana) a= 9,4 m dan b= 6,57 m Garis sempadan jalan lingkungan dan setapak (rencana) jalan lingkungan; a= 7,09 dan jalan setapak; b= 5,53 Garis sempadan jalan setapak dan jalan setapak (rencana) a= 6 m dan b= 5,76 m 4 Jarak antar bangunan 6-8 m Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 105. 88 Sumber: Hasil AnalisisKelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 SKALA 1:500 Gambar 5.4 Amplop Bangunan Zona Resort: KDB = 72% KLB = 6 lantai JAB = 6-8 meter Sempadan Sungai 5 m Sempadan Jalan setapak-setapak a= 6 m b= 5,76 m Sempadan Jalan lingkungan-lingkungan a= 9,4 m b= 6,57 m Sempadan Jalan lingkungan-setapak a= 7,09 m b= 5,53 m
- 106. 89 5.6 Analisis KriteriaTak Terukur 5.6.1 Access Tabel V.26 Access DATA RENCANA Jalan setapak yang hanya terbuat dari tanah yang dijadikan sebagai akses utama masyarakat untuk beraktivitas di sekitar tambak Jalan lingkungan yang langsung terhubung dengan jalan arteri primer di Kecamatan Tugu. Akses jalan ini tidak terintegrrasi dengan baik, dan tidak menyediakan fasilitas penunjang seperti lampu jalan ataupun vegetasi yang berfungsi sebagai peneduh dan penambah nilai estetika Pada jalan setapak di sekitar tambak, akan dikembangkan konsep floating road, artinya jalan yang terapung dengan lebar sekitar 2m yang dikhususkan pejalan kaki. Jalan lingkungan yang ada di sekitar daerah perancangan akan dilebarkan guna menunjang akses menuju kawasan wisata di Kecamatan Tugu. Selain itu penambahan fasilitas penunjang seperti lampu jalan akan
- 107. 90 DATA RENCANA menambah kenyamananakses pada malam hari, serta tanaman di sekitar jalan yang menambah nilai estetika serta sebagai peneduh. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.6.2 Compatibility Tabel V.27 Compatibility DATA RENCANA Keseluruhan kawasan perancangan yang ada dimanfaatkan sebagai lahan tambak oleh masyarakat, yang menurut masyarakat akan meningkatkan nilai ekonomi lahan tersebut lebih tinggi. Namun hal ini akan memberikan nilai kurang dari segi arsitektural dan segi fungsinya berdasarkan rencana pemerintah Kota Semarang yang mengalokasikan kawasan perancangan Pada kawasan perancangan akan dikembangkan beberapa bangunan yang difungsikan sebagai cottage atau tempat menginap sementara bagi para wisatawan, dengan konsep bangunan berupa rumah panggung yang akan terkesan seperti rumah apung di atas air. Bangunan ini akan memberikan keuntungan yang lebih besar bagi pengelola tambak. Karena selain masih dapat
- 108. 91 DATA RENCANA sebagai kawasanwisata. mengelola tambak dan mengambil keuntungan dari tambak, mereka masih dapat mendapat keuntungan dari bangunan cottage tersebut. Selain itu bangunan yang ada tidak akan mengurangi fungsi lokasi yang semula merupakan tambak Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.6.3 View Tabel V.28 View DATA RENCANA 1 2 1 2
- 109. 92 DATA RENCANA Merupakan viewto site dari luar kawasan perancangan. View yang sangat dominan dari luar site ke dalam site adalah tambak. Untuk merubah nilai visual yang monoton dari kawasan perancangan, maka dibutuhkan penambahan fungsi dari kawasan perancangan ini sendiri Sementara untuk view dari dalam site yang akan sangat menonjol adalah sungai yang ada di samping kawasan perancangan. Aliran sungai beringin ini akan tampak sangat berbeda dibandingkan dengan wilayah sekitarnya yang sangat didominasi oleh tambak. Oleh karenanya, aliran sungai ini harusnya dimanfaatkan agar dapat memberikan kesan yang lebih terhadap sungai beringin di sekitar kawasan perancangan. View to site yang menampilkan tambak pada kondisi eksisting akan ditata dengan menambahkan beberapa vegetasi mangrove serta pembangunan bangunan-bangunan terapung yang akan memberikan kesan tropis pada lokasi perancangan. Selain itu pembangunan jalur-jalur pejalan kaki dengan model terapung akan memperjelas pembeda antar kawasan di dalam lokasi perancangan Aliran sungai beringin yang berada tepat di batas kawasan perancangan akan dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan perahu motor kecil, serta penambahan port kecil yang berfungsi sebagai dermaga. Selain itu manajemen daerah sekitar aliran sungai dengan memperlebar aliran akan menambah kesan bersih pada sungai, serta mencegah meningkatnya intensitas banjir di aliran sungai ini. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 110. 93 5.6.4 Identity Tabel V.29 Identity DATARENCANA Identity merupakan kriteria tak terukur yang memberikan ciri tersendiri bagi suatu kawasan dan harus mempunyai suatu hal yang jelas (mudah dikenal), mudah diiingat, menarik perhatian). Kelurahan Mangunharjo khususnya kawasan perancangan memiiki identity berupa area tambak yang sangat luas. Terdapatnya tanaman mangrove di sekeliling kawasan tambak menambah nilai identity untuk kawasan perancangan ini. Main entrace yang diletakkan di depan area resort menjadi identity pada kawasan perancangan, karena main entrance ini ditunjukkan dengan adanya papan nama dari kawasan perancangan yaitu “Mangunharjo Mangrove Resort”. Selain itu, kawasan resort juga dapat menjadi identity dari kawasan perancangan karena merupakan satu-satunya resort dengan suasana mangrove di Kota Semarang. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Kawasan Tambak Main Entrance Kawasan Resort
- 111. 94 5.6.5 Sense Tabel V.30 Sense DATARENCANA Sense merupakan kesan atau suasana yang ditimbulkan oleh suatu kawasan, pertama kali dapat timbul dengan melihat tampilan fisik suatu obyek. Suasana yang ditimbulkan di kawasan perancangan erat dengan aktivitas pertanian tambaknya pada pagi hari. Hal ini juga diperkuat dengan adanya aktivitas industri pengolahan skala rumah tangga di sekitar kawasan perancangan yang mengolah hasil tambak maupun olahan mangrove. Sedangkan pada siang sampai malam hari suasana Sense dari kawasan perancangan yaitu terlihat dengan penyediaan sebuah kawasan penginapan dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan adanya kawasan resort ini dapat menciptakan 24 hours activity sehingga kawasan ini akan tetap hidup dan ramai. Pada pagi hari pengunjung dapat berjalan kaki menyusuri kawasan resort dengan pemandangan area tambak dan mangrove, siang hingga malam hari pengunjung dapat bersantai di coffee shop, cafe ataupun mengadakan acara privat keluarga. Kawasan Tambak ( Sense of Mangunharjo) Sense of Mangunharjo
- 112. 95 DATA RENCANA kawasan perancanganterkesan sepi karena tidak ada aktivitas pertanian tambak maupun industri rumah tangga. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.6.6 Liveability Tabel V.31 Liveability DATA RENCANA Kriteria ini terkait erat dengan aspek kenyamanan dari tempat atau bangunan yang direncanakan. Pada kondisi eksisting kawasan perancangan terdapat tumpukan sampah rumah tangga yang dibuang oleh penduduk setempat karena minimnya Pada kawasan perancangan akan direncanakan sebuah pengembangan kawasan pariwisata dengan pembangunan resort dengan fasilitas pendukungnya. Pembangunan resort akan dilakukan dengan tetap mempertahankan identitas utama Kawasan Tambak Mangunharjo Penataan parkir pengunjung Penyediaan fasilitas umum Kawasan resort Pedestrian ways
- 113. 96 DATA RENCANA ketersediaan tempatsampah dan kebiasaan penduduk yang membuang sampat pada lahan kosong sekitar area tambak, sehingga hal ini menimbulkan rasa tidak nyaman bagi yang berkunjung ke kawasan tersebut. Rasa tidak nyaman juga timbul karena sulitnya akses menuju area tambak dan mangrove yang disebabkan oleh rusaknya pematang dan satu-satunya akses menuju ke area tambak dan mangrove dengan menggunakan sampan. kawasan ini dengan cara pembangunan di atas tambak menggunakan tiang-tiang pancang dan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan. Pembangunan jalur pejalan kaki, jalur sepeda, jalur transportasi air, penyediaan kantung parkir serta penyediaan tempat sampah menjadi fokus utama untuk menciptakan rasa nyaman dan aman bagi pengunjung kawasan ini. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.7 Analisis Elemen Citra Kota 5.7.1 Path Tabel V.32 Path DATA RENCANA Jalan Laut Mangunharjo sebagai path di kawasan perancanggan, Kelurahan Mangunharjo berfungsi sebagai jalur utama yang digunakan untuk masuk ke kawasan tersebut. Path di kawasan ini terbentukan karena adanya kebutuhan masyarakat di samping kanan path ini merupakan tambak sedangkan bagian kiri path merupakan Pada kawasan perancangan direncanakan terdapat path berupa jalan terapung yang menggunakan kayu sebagai bahan dasarnya. Path pada kawasan perancangan difungsikan sebagai pemisah antar satu aktivitas dengan aktivitas lainnya.
- 114. 97 DATA RENCANA permukiman penduduk. Sumber:Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.7.2 Edge Tabel V.33 Edge DATA RENCANA Edge pada kawasan perancangan berupa jalan yaitu Jalan Laut Mangunharjo. Jalan Laut Mangunharjo berfungsi sebagai penghubung antara kawasan permukiman penduduk dengan kawasan tambak pada lokasi perancangan. Edge pada kawasan perancangan, Kelurahan Mangunharjo berupa barrier yaitu tanaman mangrove. Barrier berupa tanaman mangrove berfungsi sebagai pemisah antara zona kawasan perancangan dengan kawasan permukiman di sekitar kawasan perancangan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 115. 98 5.7.3 Landmark Tabel V.34 Landmark DATARENCANA Pada kawasan perancangan tidak terdapat landmark. Landmark pada kawasan perancangan berupa tulisan branding kawasan perancangan yaitu Mangunharjo Mangrove Resort yang bertujuan agar mudah dilihat oleh orang laian dan dapat menarik perhatian pengunjung yang akan berwisata di kawasan perancangan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 116. 99 5.7.4 District Tabel V.35 District DATARESPON Pada kawasan perancangan terdapat pemisah antar aktivitas permukiman penduduk dengan tambak yang berupa jalan lokal, yaitu Jalan Laut Mangunharjo. Barier Selain dipisahkan oleh Jalan Laut Mangunharjo, kawasan perancangan yang berupa tambak dan permukiman akan dipisahkan dengan barier berupa mangrove dan tanaman trembesi di sekeliling kawasan perancangan. Fungsi mangrove dan trembesi adalah untuk membatasi kawasan perancangan dengan kawasan permukiman dan berfungsi sebagai estetika. Tanaman trembesi akan diletakkan di sepanjang jalan yang membatasi tambak dengan permukiman sedangkan mangrove diletakkan mengelilingi kawasan perancangan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 117. 100 5.7.5 Nodes Tabel V.36 Nodes DATARESPON Pada kawasan perancangan tidak terdapat nodes (simpul) Pada kawasan perancangan akan dibangun node pada gerbang masuk menuju kawasan dengan adanya boulevard yang memisahkan jalan masuk dengan jalan menuju area parkir, selain itu juga terdapat pada titik pertemuan antara jalan dari mushola dan SPA center, yaitu di front office. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 118. 101 5.8 Analisis ElemenRancang Kota 5.8.1 Tata Guna Lahan Tabel V.37 Tata Guna Lahan DATA RESPON Tambak Berdasarkan RTRW Kecamatan Tugu masuk ke dalam BWK X yang diperuntukkan sebagai kawasan industri dan permukiman dengan kepadatan sedang. Selain itu kecamatan ini juga diperuntukkan sebagai pertambakan dan pengolahan ikan. Pada kawasan perancangan di Kelurahan Mangunharjo termasuk ke dalam fungsi pertambakan dan pengolahan ikan. Tata guna lahan rencana pada kawasan perancangan terdiri dari kawasan permukiman, komersial, RTH, dan parkir. Kawasan permukiman akan didesain sebagai cotage atau penginapan terapung yang mendukung konsep Manngunharjo Mangrove Resort dengan memanfaatkan view tambak dan mangrove di sekelilingnya. Sedangkan untuk parkir diletakkan dekat dengan pintu masuk utama, kawasan komersial berupa coffe shop, bakery, dan SPA center. Sisanya dijadikan sebagai kawasan RTH berupa hutan mangrove dan barier. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Zona Permukiman Zona RTH Zona Parkir Zona Komersial (Coffe shop, SPA center, bakery)
- 119. 102 5.8.2 Bentuk danMassa Bangunan Tabel V.38 Bentuk dan Massa Bangunan DATA RENCANA Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove sehingga tidak terdapat unsur bentuk dan massa bangunan. Ketinggian Bangunan Untuk rencana desain perancangan kawasan akan dibangun penginapan dengan 3 kelas ukuran yakni besar dengan ketinggian 8 meter (2 lantai), ukuran sedang dan kecil dengan ketinggian 4 meter (1 lantai). Selain itu, akan dibangun spa & relaxation dan coffee shop dengan ketinggian bangunan yang sama yaitu 4 meter (1 lantai) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Berdasarkan analisis didapatkan bahwa KDB yang akan diterapkan dalam desain Penginapan Besar Penginapan sedang dan kecil Coffee Shop
- 120. 103 DATA RENCANA perancangan kawasanadalah 72 % yang berarti bahwa 72 % dari luas kawasan yani 7,52 Ha dapat ditutupi dengan bangunan. GSB (Garis Sempadan Bangunan) - Garis Sempadan pada Jalan Lokal (Jalan Laut Mangunharjo) 7,5684 m - Garis Sempadan Pada Jalan Lingkungan (jalan di dalam kawasan perancangan) 6,885 m - Garis Sempadan Pada Jalan Setapak 5,157 m KLB (Koefisien Lantai Bangunan ) Penentuan Ketinggian Bangunan dan KLB ditetapkan dengan jumlah luas lantai bangunan dan luas persil pada setiap fungsi lahan. 1) Rumah/Penginapan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2 2) Pertokoan/Coffee Shop dan bakrey serta SPA Center, maksimal 2 lantai dan KLB 1,2 3) Peribadatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5. 4) Kesehatan, maksimal 3 lantai dan KLB 1,5. Pengaturan Kaveling atau Letak Lahan Bentuk penginapan dan sarana yang akan dibangun di kawasan perancangan adalah model panggung. Namun, akan ada pemisahan blok penginapan ukuran besar, sedang dan kecil. Penginapan akan diletakkan di zona dengan tingkat kebisingan rendah sedangkan coffee shop dan bakrey serta SPA Center dan parkir akan diletakkan di zona dengan tingkat kebisingan tinggi.
- 121. 104 DATA RENCANA PengaturanBangunan Orientasi Orientasi bangunan pada kawasan perancangan bangunan ke arah tenggara dan barat laut. Bangunan akan menghadap ke arah tambak dan tanaman mangrove sehingga menambah view kawasan perancangan. Sosok Penampilan bangunan pada kawasan perancangan dirancang dengan gaya tradisional dengan model panggung. Namun untuk kawasan perdagangan seperti coffee shop dan bakrey serta SPA Center akan di desain dengan bangunan bergaya modern. Ekspresi ekspresi atau pesan yang ditimbulkan dari bangunan dalam kawasan perancangan yaitu perdagangan dan jasa sesuai dengan peruntukan kawasan perancangan. Tekstur Tekstur menggambarkan halus kasarnya permukaan benda, baik yang dapat dilihat maupun diraba. Tekstur kawasan perancangan disesuaikan dengan bangunan yang ada di lokasi tersebut. Banyaknya bangunan menggambarkan tekstur kasar yang timbul dari kawasan tersebut.
- 122. 105 DATA RENCANA Warna Warna dapat memperkuat bentuk dan kesan bagi manusia yang melihatnya. Warna menentukan karakter dari suatu hal, warna juga mampu menciptakan suasana yang diharapkan. Warna bangunan yang terdapat di kawasan perancangan memiliki warna yang beragam dengan adanya tambak, pohon mangrove, penginapan dan sarana lainnya yang akan dibangun di kawasan perancangan. Material Material yang dimaksud berkenaan dengan komposisi visual dalam perancangan. Untuk material bangunan yang direncanakan di kawasan perancangan akan terbuat dari bahan non permanen yaitu kayu. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 123. 106 5.8.3 Ruang Terbuka TabelV.39 Ruang Terbuka DATA RENCANA Ruang terbuka hijau (Mangrove) Ruang terbuka biru (Tambak) Ruang terbuka yang ada di dalam kawasan perancangan adalah ruang terbuka hijau berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru berupa tambak yang merupakan budidaya ikan bandeng, kepiting dan udang. Ruang terbuka hijau (Mangrove) Ruang terbuka biru (Tambak) Ruang terbuka hijau yang berupa tanaman mangrove dan ruang terbuka biru yang berupa tambak akan tetap dipertahankan karena pengembangan kawasan perancangan tidak akan mereklasmasi lahan tambak dan mangrove yang ada karena model bangunannya adalah panggung. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 124. 107 5.8.4 Sirkulasi danParkir Tabel V.40 Sirkulasi dan Parkir DATA RENCANA Keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak dan mangrove sehingga tidak terdapat lahan parkir. Sedangkan sirkulasi di dalam kawasan perancangan hanya terdapat jalan setapak yang lebarnya ½ meter. Selebihnya. nelayan biasanya menggunakan sampan untuk mengelilingi tambak. Lahan Parkir Coffee Shop Dermaga Jalur sepeda mengelilingi kawasan perancangan. Jalur pejalan kaki menuju cottage Jalur pejalan kaki menuju dermaga Akan disedikan lahan parkir untuk bus, sepeda dan mobil di kawasan perancangan. Sedangkan untuk memperlancar sirkulasi di dalam kawasan, disediakan jalur pejalan kaki menuju cottage dan jalur menuju dermaga jika ingin melanjutkan perjalanan ke tempat wisata lainnya menggunakan perahu. Selain itu, disediakan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda di pinggiran kawasan
- 125. 108 DATA RENCANA perancangan untukmemberi kenyamanan bagi para pengunjung yang ingin menikmati pemandangan dan yang ingin mengunjungi kawasan wisata lainnya menggunakan sepeda. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.8.5 Penanda (Signage) Tabel V.41 Penanda (Signage) DATA RENCANA
- 126. 109 DATA RENCANA Penanda jalanyang terdapat di wilayah studi hanya berupa nama jalan lokal yaitu Jalan Mangkang Wetan – Mangunharjo dan gapura sebagai tanda masuk jalan perkampungan yang ada di wilayah studi tetapi belum terdapat petunjuk arah jalan. Tidak terdapat penanda komersial seperti baliho, spanduk, papan iklan perumahan, maupun papan nama toko di sepanjang jalan utama disebabkan minimnya sarana perekonomian pada wilayah studi. Pada lokasi perancangan akan terdapat penunjuk jalan agar pengguna jalan tersebut mengetahui arah yang jelas menuju lokasi tujuan. Hal tersebut juga memudahkan orang-orang pendatang atau hanya lewat daerah tersebut. Selain itu juga terdapat pengaturan pemasangan papan iklan dan papan nama lokasi- lokasi yang wajib dikunjungi seperti caffee, bakrey, cottage, spa center agar mudah diketahui oleh masyarakat dan tidak mengganggu fungsi utama jalan. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.8.6 Jalur Pejalan Kaki Tabel V.42 Jalur Pejalan Kaki DATA RENCANA Pedestrian dan Jalur sepeda Menurut hasil pengamatan, sebagian ruas jalan pada wilayah studi sudah dibatasi oleh saluran air namun belum terdapat jalur yang dikhususkan bagi pejalan kaki. Saluran air dapat ditemukan di sepanjang jalan lokal yang menjadi batas antara Kelurahan Pada lokasi perancangan akan terdapat pedestrian ways bersamaan dengan pengadaan jalur sepeda. Dengan pembuatan pedestrian ways yang menarik, aman, nyaman, dan juga ditambah banyaknya street
- 127. 110 Sumber: Hasil AnalisisKelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.8.7 Aktivitas Pendukung Tabel V.43 Aktivitas Pendukung DATA RESPON Terdapat aktivitas pendukung seperti sarana perekonomian serta sarana peribadatan yang Perancangan wilayah studi untuk pendukung aktivitas, seperti Mangunharjo dengan Kelurahan Mangkang Wetan. Penduduk memanfaatkan bahu jalan sebagai akses berjalan kaki, khususnya siswa SD pada Kelurahan Mangunharjo yang berjalan kaki menuju lokasi sekolah. furniture seperti pepohonan di pinggir jalan akan menarik masyarakat untuk lebih memilih berjalan kaki daripada menggunakan kendaraan bermotor untuk jarak dekat. Fungsi lainnya dari pedestrian ways ini juga dapat menekan penggunaan kendaraan bermotor yang dapat menimbulkan polusi di kawasan wisata ini.
- 128. 111 DATA RESPON mewadahi masyarakatuntuk beribadat. Lokasi Perancangan merupakan salah satu lokasi strategis untuk dijadikan sebagai lokasi wisata didukung dengan adanya aktivitas yang cocok pada wilayah studi seperti aktivitas kerajinan nelayan dan mangrove. contohnya aktivitas perdagangan dan jasa serta fasilitas pendukungnya akan dijadikan dalam satu zona. Akan dikembangkan cottage dengan 3 tipe menurut ukurannya yaitu small, medium, dan large sebagai pusat penginapan kawasan. Selain itu, akan direncanakan adanya coffee shop, bakrey, dermaga, dan spa center bagi pengunjung yang datang ke lokasi. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.9 Analisis Elemen Estetika 5.9.1 Porsi Tabel V.44 Porsi DATA RENCANA Proporsi kawasan perancangan didominasi oleh lahan pertambakan yang Dalam perencanaan, kawasan perancangan akan dirancang menjadi area penginapan, Penginapan Kecil Penginapan Besar Dermaga
- 129. 112 Sumber: Hasil AnalisisKelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan, 2015 diselingi oleh hutan mangrove. Proporsi lahan pertambakan lebih luas daripada hutan mangrove. hutan mangrove berada di pinggir area pertambakan. Lokasi perancangan tidak terdapat area permukiman. daerah konservasi (pertambakan dan mangrove), coffee shop, bakrey, SPA center dan dermaga. Bangunan yang direncanakan untuk penginapan adalah bangunan dengan bentuk rumah panggung yang terbuat dari kayu, bangunan yang direncanakan untuk coffee shop adalah bangunan kayu dengan bentuk gazebo. Penginapan yang akan direncanakan terdiri dari 3 kelas yaitu penginapan tipe kecil, sedang dan besar. Proporsi penginapan kecil dengan sedang dibuat seimbang, sedangkan antara penginapan kecil, sedang dengan besar dibuat berbeda. Penginapan besar akan direncanakan rumah panggung berlantai 2. Proporsi hunian penginapan dengan coffee shop dibuat berbeda dimana coffee shop akan dibuat lebih besar daripada bentuk untuk hunian. Zona dermaga juga memiliki proporsi yang berbeda terhadap zona penginapan dan Coffee shop, dimana zona dermaga akan dirancang memiliki menara menyerupai mercusuar yang digunakan untuk memantau pergerakkan perahu pergi ataupun menuju kawasan perancangan.
- 130. 113 5.9.2 Hirarki Tabel V.45 Hirarki DATARENCANA Penggunaan lahan di kawasan perancangan terdiri atas lahan pertambakan dan sebagian hutan mangrove sehingga hirarki terbesar dimiliki oleh lahan pertambakan lalu disusul oleh hutan mangrove. Hirarki paling tinggi yang ditonjolkan di kawasan perancangan ini adalah zona penginapan besar. Adapun design yang akan direncanakan adalah rumah panggung berlantai dua yang ramah lingkungan dan energi. Design yang unik ini ditujukan untuk memberikan rasa nyaman untuk tinggal yang tinggi terhadap para penyewanya. Hirarki yang kedua yang menonjol adalah zona coffee shop. Pada zona ini para wisatawan dapat menikmati beberapa menu makanan ringan dan aneka kopi dengan nuansa yang nyaman dan mempunyai view menghadap ke arah tambak dan mangrove. Secara berurutan hirarki selanjutnya adalah penginapan sedang, penginapan kecil, dermaga dan lahan parkir. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Penginapan Besar Coffee Shop Penginapan kecil dan sedang Dermaga
- 131. 114 5.9.3 Balance Tabel V.46 Balance DATARENCANA Balance yang terdapat di kawasan perancangan ini hanya terdapat lahan pertambakan dan mangrove di setiap bagian wilayah. Aktivitasnya pun berkaitan dengan pertambakan dan tempat konservasi berupa hutan mangrove yang difungsikan sebagai tempat tinggal ikan dan penahan daratan untuk mengurangi abrasi. Di dalam kawasan perancangan ini direncanakan akan tercipta suatu balance. Adapun balance yang akan diterapkan sebagai berikut: 1) Pada zona 1 terdapat area yang diperuntukan sebagai lahan parkir dan coffee shop, dan bakery. Aktivitas yang terdapat di lahan parkir berupa transportasi dan tempat parkir 5 bus, mobil, motor dan sepeda. Parkir sepeda ini, diperuntukan bagi wisatawan yang ingin berkeliling kawasan menggunakan sepeda dapat menyewa di lahan parkir ini. Aktivitas coffee shop yang akan direncanakan berupa penyediaan gazebo-gazebo kecil dengan view yang diarahkan menuju ke lahan pertambakan. 2) Pada zona 2 terdapat area yang diperuntukan sebagai penginapan kelas kecil, sedang, besar dan spa & relaxation dimana aktivitas utama yang akan disediakan berupa tempat tinggal dan relaksasi. 3) Pada zona 3 terdapat area dermaga perahu atau sampan di sungai. Aktivitas Penginapan BesarCoffee Shop dan lahan parkir Penginapan kecil dan sedang Dermaga 1 2 3 Spa & Relaxation
- 132. 115 DATA RENCANA yang terdapatzona ini adalah titik awal transportasi sungai untuk menuju ke daerah lain menggunakan perahu kecil bermesin. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 5.9.4 Irama Tabel V.47 Irama DATA RENCANA - Irama merupakan suatu bentuk konfigurasi massa bangunan yang menimbulkan perasaan keteraturan bagi pengamat. Elemen ini dapat ditunjukkan dengan adanya suatu bentuk yang diulang baik ukuran atau warna atau bentuk. - Di kawasan perancangan hanya terdapat tambak dan mangrove dengan irama yang datar. - Irama yang direncanakan yakni keberadaan penginapan dengan irama yang teratur. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 134. 116 BAB IV URBAN DESIGNGUIDE LINES 6.1 Peruntukan Kawasan dan Pengaturan Aktivitas Tabel VI.1 Karakteristik Aktivitas dan Pengguna Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan Prescriptive Performance Kawasan Resort: - Resort Tipe Besar - Resort Tipe Sedang - Resort Tipe Kecil Resort tipe besar berjumlah 15 unit dengan luas per unit 80 m2 dan total luas lahannya 1200 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Resort besar terdiri atas 2 (dua) lantai meliputi 4 kamar tidur, 1 ruang keluarga, 2 toilet, 1 dapur, dan balkon. Resort tipe besar diperuntukkan bagi pengunjung dengan jumlah 150 jiwa, resort tipe sedang sebanyak 200 jiwa, dan resort tipe kecil 300 jiwa. Resort tipe ini didesain sebagai bangunan tradisional-modern yang memiliki karakteristik ruang yang tenang dan nyaman karena terletak berjauhan dengan kawasan komersial dan parkir.
- 135. 117 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Resort tipe sedang berjumlah 30 unit dengan luas per unit 64 m2 dengan total luas lahan 1920 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Resort sedang terdiri atas 1 (satu) lantai meliputi 2 kamar tidur, 1 ruang keluarga, 1 toilet, dan 1 dapur. Resort tipe kecil berjumlah 75 unit dengan luas per unit 30 m2 dengan total luas lahan 2250 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Resort kecil terdiri atas 1 (satu) lantai meliputi 1 kamar tidur, 1 ruang keluarga, 1 toilet, dan 1 dapur.
- 136. 118 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Kawasan Perdagangan dan Jasa: - Coffee Shop - Spa Center - Ice Cream Shop - Bakery Bangunan coffe shop berjumlah 2 unit diletakkan di kawasan komersial yang berdekatan dengan area parkir dan di taman yang ada di kawasan resort. Luas masing – masing bangunan adalah 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Coffee shop di kawasan komersial berfungsi untuk melayani pengunjung yang datang maupun yang meninggalkan kawasan pariwisata di Kecamatan Tugu. Coffee shop di kawasan resort berfungsi untuk melayani penghuni resort saja. Coffee shop memiliki bentuk bangunan yang alami dan terbuat dari kayu untuk menambah estetika alamiah di kawasan perancangan. Spa center terletak di kawasan komersial dengan luas 200 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Spa center berfungsi sebagai sarana penunjang atau tempat relaksasi aktivitas pengunjung kawasan, baik penghuni resort maupun pengunjung lain. Spa center memiliki bentuk bangunan modern untuk meningkatkan kesan mewah terhadap bangunan spa center.
- 137. 119 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Ice cream shop terletak di kawasan komersial dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Pada kawasan perancangan dibuat ice cream shop sebagai sarana penunjang penjualan makanan dan minuman ringan dengan skala pelayanan seluruh kawasan, yaitu untuk penghuni resort maupun pengunjung lainnya. Ice cream shop memiliki bentuk bangunan yang alami dan terbuat dari kayu untuk menambah estetika alamiah di kawasan perancangan. Satu unit bakery diletakkan di kawasan komersial dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Penyediaan bakery pada kawasan perancangan dengan skala pelayanan seluruh kawasan, yaitu untuk penghuni resort maupun pengunjung lainnya. Bakery memiliki bentuk bangunan yang alami dan terbuat dari kayu untuk menambah estetika alamiah di kawasan perancangan.
- 138. 120 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Parkir komunal Parkir komunal dibangun pada kawasan perancangan, yaitu terletak di bagian depan kawasan setelah main entrance dengan luas 1300 m2 . Lapangan parkir dibagi menjadi 3, yaitu parkir mobil seluas 500 m2 , parkir motor seluas 400 m2 , dan parkir bus seluas 250 m2 . Pola parkir pada kawasan perancangan memiliki pola parkir menyirip dengan sudut 45 derajat. Parkir komunal disediakan dengan jangkauan pelayanan seluruh kawasan. Pada area parkir akan ditanami tanaman peneduh yaitu pohon ketapang kencana. Gedung sewa sepeda Gedung sewa sepeda terletak di kawasan area parkir dengan luas bangunan 200 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Gedung sewa sepeda menyediakan sepeda bagi pengunjung yang ingin mengelilingi kawasan dan didalamnya dilengkapi dengan Gedung sewa sepeda memiliki bentuk bangunan yang alami dan terbuat dari kayu untuk menambah estetika alamiah di kawasan perancangan.
- 139. 121 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance tempat ticketing. Information center Information center berada di antara kawasan parkir komunal dengan area menuju kawasan resort. Luas bangunan information center adalah 60 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Information center berfungsi untuk menyediakan informasi bagi pengunjung mengenai kawasan pariwisata yang terdiri dari resort, resto olahan tambak, sentra pengasapan ikan, dan adventure park yang dilengkapi dengan ticketing untuk seluruh kawasan pariwisata di Kecamatan Tugu. Information center memiliki bentuk bangunan modern untuk meningkatkan kesan mewah terhadap bangunan information center.
- 140. 122 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Front office Front office terletak di depan, yaitu di pintu masuk ke kawasan resort dengan luas bangunan 100 m2 . Pada front office terdapat lobby berupa ruang tunggu dan check in ke resort bagi pengunjung pada kawasan perancangan. Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Front office memiliki bentuk bangunan modern untuk meningkatkan kesan mewah terhadap bangunan front office. Mushola Mushola diletakkan dekat dengan spa center yang berada di bagian depan kawasan dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Mushola berfungsi sebagai tempat beribadah bagi pengunjung yang beragama muslim yang dapat digunakan oleh pengunjung resort Musholla memiliki bentuk bangunan yang minimalis dan terbuat dari kayu berwarna coklat untuk memberikan kesan alamiah pada kawasan perancangan.
- 141. 123 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance maupun pengunjung lainnya. Klinik Klinik terletak di dekat information center diantara kawasan area parkir komunal dengan area resort yang memiliki luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Klinik diletakkan tidak jauh dari area resort dengan tujuan untuk memudahkan pengunjung terutama yang menginap mengakses sarana tersebut. Klinik digunakan untuk pengunjung di kawasan perancangan maupun di luar kawasan perancangan. Klinik memiliki bentuk bangunan yang minimalis dan berwarna putih untuk memberikan kesan bersih dan nyaman. Pos Satpam Pos satpam diletakkan setelah pintu masuk resort dengan luas bangunannya 12 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Post satpam memiliki bentuk bangunan yang minimalis dan berwarna coklat untuk memberikan kesan alamiah.
- 142. 124 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Taman Taman berada di area resort, yaitu ditengah-tengah yang dikelilingi oleh bangunan resort kecil dan besar dengan luas 150 m2 . Taman dilengkapi dengan coffe shop untuk penghuni resort baik kecil, sedang, dan besar serta tempat untuk live music berupa floating keroncong. Tempat Pengumpulan Sampah Tempat pengumpulan sampah diletakkan di belakang kawasan perdagangan dan jasa luas 30 m2 . Tempat pembuangan sampah sementara memiliki bentuk berupa dump truck yang dapat menampung sampah pada kawasan perancangan. IPAL IPAL diletakan di ujung lokasi perancangan yang memiliki titik terendah pada kawasan perancangan dengan luas 300 m2 . Sistem IPAL yang digunakan yaitu sistem IPAL menggunakan fiber glass. IPAL dibagi menjadi dua, yaitu IPAL untuk kotoran cair dan IPAL untuk tinja yang masing- masing memiliki 20 tandon. IPAL berbentuk tabung-tabung tertutup untuk menghindari bau yang dihasilkan dari proses pengelolaan IPAL tersebut.
- 143. 125 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guide Lines Keterangan PrescriptivePerformance Dermaga Dermaga terdapat dua tipe yang didalam kawasan resort digunakan untuk pengunjung resort seluas 200 meter, menampung 10 perahu dan terdapat 3 dermaga di masing- masing kelas resort. Sedangkan dermaga diluar resort dipergunakan untuk wisatawan yang berkunjung ke kawasa wisata Tugu maupun pengunjung yang terdapat di dalam resort memiliki luas 300 meter. Dermaga berbetuk memanjang dengan bahan dasar yang digunakan terbuat dari kayu. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 144. 126 6.2 Pola danTata Masa Bangunan Tabel VI.2 Pola dan Tata Masa Bangunan Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guidelines Keterangan Prescriptive Performance Bentuk Bangunan - Bentuk resort memanjang dan terbagi menjadi 3 zona yaitu resort besar, sedang dan kecil - Resort besar memiliki luas 80 m2 , resort sedang 64 m2 dan resort kecil 30 m2 . - Bentuk bangunan yang dirancang berupa kawasan resort untuk mendukung kegiatan pariwisata - Semua bangunan yang ada di kawasan perancangan baik resort maupun toko perdagangan dan jasa terbuat dari kayu - Bentuk penginapan dan sarana yang akan dibangun di kawasan perancangan adalah model panggung
- 145. 127 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guidelines Keterangan Prescriptive Performance KoefisienDasar Bangunan - Berdasarkan perhitungan KDB untuk kawasan perancangan adalah 72%. - Pada kawasan perancangan, sisa dari luas persil lahan digunakan untuk ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau - Ruang terbuka hijau terdiri dari taman besar dan taman kecil - Ruang terbuka non hijau terdiri dari parkir komunal
- 146. 128 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guidelines Keterangan Prescriptive Performance KetinggianBangunan Berdasarkan perhitungan, ketinggian bangunan untuk resort dan perdagangan dan jasa maksimal yaitu 6 lantai (24 meter) Bangunan dengan ketinggian maksimal 24 meter diletakkan di kawasan resort serta kawasan perdagangan dan jasa Jarak Antar Bangunan Berdasarkan perhitungan, jarak antar bangunan untuk resort dan perdagangan dan jasa maksimal yaitu 6-8 meter. - Bangunan dengan jarak antar bangunan maksimal 6- 8 meter diletakkan di kawasan resort serta kawasan perdagangan dan jasa - Kawasan resort berada pada bagian belakang kawasan perancangan - Kawasan perdagangan dan jasa berada pada bagian depan kawasan
- 147. 129 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Design Guidelines Keterangan Prescriptive Performance perancangan GarisSempadan Bangunan GSB (Garis Sempadan Bangunan) pada kawasan perancangan terbagi menjadi 3 yaitu - Garis Sempadan Pada Jalan Lingkungan 6,57 m - Garis Sempadan Pada Jalan Setapak 5,53 m - Garis sempadan pada jalan lingkungan yaitu jalan yang terletak di kawasan perdagangan dan jasa. - Garis sempadan pada jalan setapak yaitu jalan yang terletak di dalam kawasan resort. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 148. 130 6.3 Fasilitas SkalaLingkungan Tabel VI.3 Fasilitas Skala Lingkungan Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan Prescriptive Performance Kawasan Perdagangan dan Jasa: - Coffee Shop - Spa Center - Ice Cream Shop - Bakery Bangunan coffee shop berjumlah 2 unit diletakkan di kawasan komersial yang berdekatan dengan area parkir dan di taman yang ada di kawasan resort. Luas masing – masing bangunan adalah 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Coffee shop dirancang dengan bangunan terpung yang terbuat dari kayu Coffee shop di kawasan komersial berfungsi untuk melayani pengunjung yang datang maupun yang meninggalkan kawasan pariwisata. Bentuk bangunan coffee shop tradisional modern, warna yang digunakan untuk bangunan coffee shop yaitu warna yang bersahabat dengan alam seperti coklat.
- 149. 131 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Coffee shop di kawasan resort berfungsi untuk melayani penghuni resort saja. Bentuk bangunan coffee shop tradisional modern dan terbuka. Spa center terletak di kawasan komersial dengan luas 200 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Spa center digunakan untuk pengunjung kawasan, baik penghuni resort maupun pengunjung lain. Bentuk bangunan modern, dan menggunakan warna bangunan yang cerah seperti putih.
- 150. 132 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Ice cream shop terletak di kawasan komersial dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Pada kawasan perancangan dibuat ice cream shop sebagai sarana penunjang penjualan makanan dan minuman ringan dengan skala pelayanan seluruh kawasan, yaitu untuk penghuni resort maupun pengunjung lainnya. Bentuk bangunan ice cream modern, warna yang digunakan untuk bangunan ice cream yaitu warna cerah dan atap bangunan berupa bentuk ice cream. Satu unit bakery diletakkan di kawasan komersial dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Penyediaan bakery pada kawasan perancangan dengan skala pelayanan seluruh kawasan, yaitu untuk penghuni resort maupun pengunjung lainnya. Bentuk bangunan bakrey tradisional modern, warna yang digunakan untuk bangunan bakrey
- 151. 133 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance yaitu warna yang bersahabat dengan alam seperti coklat. Parkir komunal Parkir komunal dibangun pada kawasan perancangan, yaitu terletak di bagian depan kawasan setelah main entrance dengan luas 1300 m2 . Lapangan parkir dibagi menjadi 3, yaitu parkir mobil seluas 500 m2 untuk menampung 90 mobil, parkir motor seluas 400 m2 untuk menampung 350 motor, dan parkir bus seluas 250 m2 untuk menampung 5 bus. Parkir komunal disediakan dengan jangkauan pelayanan seluruh kawasan. Pada area parkir akan ditanami tanaman peneduh yaitu pohon ketapang kencana.
- 152. 134 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Gedung sewa sepeda Gedung sewa sepeda terletak di kawasan area parkir dengan luas bangunan 200 m2 untuk menampung 150 sepeda. Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Gedung sewa sepeda menyediakan sepeda bagi pengunjung yang ingin mengelilingi kawasan dan didalamnya dilengkapi dengan tempat ticketing. Bentuk bangunan gedung sewa bangunan modern, warna yang digunakan untuk bangunan gedung sewa bangunan yaitu warna yang bersahabat dengan alam seperti coklat. Information center Information center berada di antara kawasan parkir komunal dengan area menuju kawasan resort. Luas bangunan information center adalah 60 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar Bentuk bangunan information center modern - minimalis, warna yang digunakan untuk information center bangunan yaitu warna yang cerah seperti putih.
- 153. 135 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance 6-8 meter. Information center berfungsi untuk menyediakan informasi bagi pengunjung mengenai kawasan pariwisata yang terdiri dari resort, resto olahan tambak, sentra pengasapan ikan, dan adventure park yang dilengkapi dengan ticketing untuk seluruh kawasan pariwisata di Kecamatan Tugu. Front office Front office terletak di depan, yaitu di pintu masuk ke kawasan resort dengan luas bangunan 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Front office merupakan tempat pelayanan bagi Bentuk bangunan front office modern - minimalis, warna yang digunakan untuk front office bangunan yaitu warna yang cerah seperti putih.
- 154. 136 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance pengunjung yang akan menginap di resort. Pada front office terdapat lobby berupa ruang check in dan ruang tunggu. Mushola Mushola diletakkan dekat dengan spa center yang berada di bagian depan kawasan dengan luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Mushola berfungsi sebagai tempat beribadah bagi pengunjung yang beragama muslim yang dapat digunakan oleh pengunjung resort maupun pengunjung lainnya. Bentuk bangunan mushola minimalis, terbuat dari kayu dengan warna bangunan yaitu warna coklat yang bersahabat dengan alam.
- 155. 137 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Klinik Klinik terletak di dekat information center diantara kawasan area parkir komunal dengan area resort yang memiliki luas 100 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Klinik diletakkan tidak jauh dari area resort dengan tujuan untuk memudahkan pengunjung terutama yang menginap mengakses sarana tersebut. Bentuk bangunan klinik minimalis, warna yang digunakan untuk klinik bangunan yaitu warna putih. Pos Satpam Pos satpam diletakkan setelah pintu masuk resort dengan luas bangunannya 12 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Pos satpam sebagai sarana pelayanan berfungsi untuk menjaga keamanan kawasan resort. Pos satpam diletakkan di pintu masuk tempat penginapan. Bentuk bangunan pos satpam minimalis yang terbuat dari kayu dengan warna coklat yang memberikan kesan alamiah di kawasan perancangan.
- 156. 138 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Tempat Pembuangan Sampah Sementara Tempat pembuangan sampah sementara diletakkan di belakang kawasan perdagangan dan jasa yang memiliki luas 30 m2 . Ketinggian bangunan maksimal 24 meter atau 6 lantai. Jarak antar bangunan sebesar 6-8 meter. Bentuk tempat pembuangan sampah sementara berupa dump truck yang dapat menampung sampah di kawasan perancangan. Tempat pembuanagan sampah sementara berwarna orange. IPAL IPAL diletakan di ujung lokasi perancangan yang memiliki titik terendah pada kawasan perancangan dengan luas 300 m2 . Sistem IPAL yang digunakan yaitu sistem IPAL menggunakan fiber glass.IPAL dibagi menjadi dua, yaitu IPAL untuk kotoran cair dan IPAL untuk tinja yang masing- masing memiliki 20 tandon. IPAL berbentuk tabung- tabung tertutup untuk menghindari bau yang dihasilkan dari proses pengelolaan IPAL tersebut.
- 157. 139 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guide Line Keterangan PrescriptivePerformance Dermaga Dermaga terdapat dua tipe yang didalam kawasan resort digunakan untuk pengunjung resort seluas 200 meter, menampung 10 perahu dan terdapat 3 dermaga di masing-masing kelas resort. Sedangkan dermaga diluar resort dipergunakan untuk wisatawan yang berkunjung ke kawasa wisata Tugu maupun pengunjung yang terdapat di dalam resort memiliki luas 300 meter. Dermaga berbetuk memanjang dengan bahan dasar yang digunakan terbuat dari kayu. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 158. 140 6.4 Pengaturan StreetFurniture Tabel VI.4 Pengaturan Street Furniture Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guideline Keterangan Prescriptive Performance Lampu jalan Diletakkan disepanjang jalan yang ada di kawasan wisata Mangunharjo Mangrove Resort. Lampu jalan berfungsi sebagai penerang jalan ketika malam hari dan berfungsi menambah estetika kawasan. Lampu jalan pada kawasan perancangan memiliki bentuk yang alami dan terbuat dari kayu sehingga menambah kesan alamiah pada kawasan perancangan. Memiliki ketinggian 3 m dan jarak antar lampu 20 m pada jalan lokal. Memiliki ketinggian 1.5 m pada jalan apung resort. Signage Papan petunjuk jalan dan petunjuk bagi pengunjung berupa papan lokasi coffee shop, ice cream, spa center dan berbagai fasilitas lain yang terdapat dalam kawasan perancangan. Papan petunjuk jalan terbuat dari kayu memiliki lagam modern dengan warna coklat dan tulisan disesuaikan dengan fasilitas atau sarana yang akan dituju. Memiliki tinggi 2.5 m dan diletakkan di beberapa persimpangan jalan.
- 159. 141 Peruntukan Kawasan/Fungsi Aktivitas Desain Guideline Keterangan Prescriptive Performance TempatSampah Tempat sampah diletakkan di tempat yang sering dilewati dan banyak orang berkumpul. Jarak antar tempat sampah pada kawasan perancangan sebesar 30 m. Terdapat 2 tipe tempat sampah, yaitu tempat sampah organik dan anorganik. Tempat sampah organik berwarna hijau dan anorganik berwarna kuning. Gerbang Resort Berada tepat pada jalan masuk resort sebagai tanda ketadatangan pada kawasan perancangan. Gerbang resort memiliki bentuk yang elegan dan menarik sehingga mudah di lihat dan menarik perhatian pengunjung atau masyarakat yang akan berkunjung. Memiliki tinggi sekitar 5 m dan panjang 9 m. Gerbang resort bertuliskan branding kawasan perancangan yaitu Mangunharjo Mangrove Resort. Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancanngan dan Pembangunan Kota, 2015
- 160.
- 161.
- 163. 144 BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNANKAWASAN 7.1 Logical Framework Logical framework adalah suatu sistem manajemen perencanaan yang disusun secara logis dengan kategori-kategori yang sangat eksplisit dan sistematis, seperti penggunaan goal, purpose, output, dan input serta menggunakan indikator yang jelas. Selain itu, logical framework juga dapat digunakan sebagai pendekatan untuk perencanaan, penilaian, monitoring, dan evaluasi. Penyusunan logical framework membutuhkan alat analisis sebagai tools sehingga matriks logical framework dapat dibentuk. Analisis yang digunakan berupa analisis data dan permasalahan, analisis strategi (cara-cara praktis untuk mencapai goal), analisis stakeholder, serta analisis risk dan asumsi. Berikut adalah logical framework kawasan pariwisata Mangungharjo Mangrove Resort : Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort Narrative Summary Assumption Indicators Measure of Verification Goals Mewujudkan Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort dengan konsep Eco Tourism Pelestarian potensi mangrove sebagai ciri khas kawasan Adanya tindakan pencegahan abrasi dengan penanaman mangrove yang ditanam dipinggir kawasan Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Kawasan sudah menerapkan resort dan infrastruktur berwawasan lingkungan Adanya pembangunan sempadan sungai beserta beton untuk mencegah banjir dan rob Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer
- 164. 145 Narrative Summary AssumptionIndicators Measure of Verification Terdapatnya sistem transportasi berupa dermaga, jalur sepeda, dan lahan parkir Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Adaptif terhadap bencana alam yakni membuat sistem apung dengan adanya tiang-tiang pancang disetiap bangunan Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Purpose Mewujudkan kawasan pariwisata dengan mangrove plantation, beroperasinya lahan parkir, terbangunnya zona perdagangan dan jasa, serta penginapan type kecil Kesadaran masyarakat untuk menjaga kelestarian lingkungan Terwujudnya resort type kecil yang sesuai dengan analisis arah mata angin dan lintasan matahari dengan area mangrove sebagai viewresort Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Pelaksanaan reklamasi lahan disetujui oleh dinas terkait Terwujudnya lahan parkir yang dapat menampung kebutuhan parkir pada kawasan pariwisata Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Developer yang mengedepankan pembangunan berkelanjutan, tidak hanya berorientasi Terwujudnya zona perdagangan dan jasa sebagai indikator pendukung stabilitas ekonomi kawasan Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer
- 165. 146 Narrative Summary AssumptionIndicators Measure of Verification keuntungan Tidak terjadi bencana alam dalam skala besar Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Output Mangrove plantation Masyarakat yang kooperatif terhadap pembangunan kawasan pariwisata Penanaman hutan mangrove dan area tambak di sekeliling resort Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Reklamasi Pembangunan dilakukan dengan mengedepankan kualitas lingkungan Penyediaan lahan parkir yang dapat menampung 5 buah bis, 90 buah mobil, 35 buah motor, dan sebanyak 1 buah gedung penyewaan sepeda yang menampung sebesar 200 buah sepeda Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Integrated Transportation Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer
- 166. 147 Narrative Summary AssumptionIndicators Measure of Verification Walkable Neighbourhood Pengawasan yang dilakukan oleh pemerintah secara intensif terkait proses pembangunan Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Floating Shop Pembangunan yang dilakukan secara transparan dan akuntable Terdapat 1 unit spa center, 1 unit bakery, 1 unit coffee shop, dan 1 unit ice cream Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Floating Resort Konsistensi pembangunan resort type kecil sejumlah 75 unit Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Green Infrastucture Penyediaan 1 unit IPAL serta 1 unit taman besar dan 1 unit taman kecil Data sekunder terkait laporan pembangunan kawasan pariwisata tahun 2015-2034 dari developer Input Lokasi kawasan yang strategis (memiliki jarak kurang dari 2,5 km dengan jalan nasional) Pembebasan lahan berjalan dengan lancar Pembebasan lahan berlangsung tidak lebih dari 1 tahun Data sekunder berupa sertifikat kepemilikan tanah oleh pemerintah tahun 2016 yang dikeluarkan oleh BPN
- 167. 148 Narrative Summary AssumptionIndicators Measure of Verification Lahan yang cocok untuk dikembangkan mangrove Kerjasama pemerintah, swasta, dan developer yang terjalan dengan baik Adanya developer yang menangani proyek pembangunan kawasan Data sekunder berupa perjanjian kerjasama tahun 2014 yang didapatkan dari notaris Investasi dari pihak swasta berupa bantuan dana, tenaga ahli, serta peralatan pendukung proses konstruksi Lancarnya investasi yang ditanamkan investor di kawasan pariwisata Terjalinnya kerjasama dengan dinas terkait selama proses pembangunan dan pengoperasian yang berjalan selama 20 tahun Data sekunder berupa perjanjian kerjasama tahun 2014 yang didapatkan dari notarisDinas terkait Pemanfaatan sumber daya secara optimal Peraturan yang mendukung pengembangan kawasan pariwisata Sumber Daya Manusia yang terampil Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 7.2 Konsep Manajemen 7.2.1 Konsep Pengelolaan Public Private Partnership merupakan konsep pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort. Dengan konsep PPP ini maka akan memungkinkan adanya kerja sama antara pemerintah dan pihak swasta. Jenis pengelolaan dari PPP yang digunakan adalah jenis pengelolaan Built Operate Transfer. Jenis pengelolaan yang biasa disingkat BOT ini disebut di dalam Surat Edaran Kementerian
- 168. 149 Dalam Negeri tentangkerjasama antar daerah, menyebutkan pengertian BOT ialah bangun, kelola dan alih milik yang dicirikan dengan adanya investasi swasta, pembangunan sarana, biaya rendah, kualitas tinggi, menguntungkan, efisiensi tinggi, cocok dilakukan pada kondisi ekonomi yang baik. Tujuan utama dari BOT ini adalah guna mengurangi beban anggaran dalam proses pembangunan dan pengelolaan suatu aset. Selain itu alasan yang lain yaitu kurangnya sumber daya manusia sehingga proses pembangunan sebuah usaha/fasilitas yang layak operasi dan profitable yang hanya bisa dilaksanakan oleh pihak swasta yang kompeten di bidangnya. Ini dinamakan sebagai proyek yang profitable dengan risiko yang nyaris nol. Dengan BOT, sektor swasta berperan dalam hal mendesain, menyediakan keuangan, membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya, setelah masa konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer kepada pemerintah. Pada Mangunharjo Mangrove Resort, penerapan BOT ini dimulai dari tahapan pembebasan lahan yang harus dilakukan oleh pemerintah. Pemerintah harus membebaskan lahan yang dikuasai oleh masyarakat dan perusahaan swasta. Hal ini perlu dilakukan karena besarnya kemungkinan perusahaan swasta yang memiliki hak legal atas tanah akan memanfaatkan lahannya sebagai kegiatan lain di luar kegiatan pariwisata. Setelah pemerintah memiliki hak legal atas lahan maka selanjutnya pemerintah dapat menerapkan sistem BOT ini. Pada tahapan awal, pemerintah harus melakukan lelang proyek terkait pengelola Manghunharjo Mangrove Resrot yang akan dibangun. Setelah didapatkan perusahaan yang akan menjalankan proyek ini, maka pemerintah akan menyetujui kontrak konsesi dengan perusahaan swasta yang akan mengelola Mangunharjo Mangrove Resort. Kontrak ini mencakup keseluruhan proses BOT, mulai dari tahap desain awal Mangunharjo Mangrove Resort hingga transfer terakhir kembali ke pemerintah. Konsep BOT yang akan diterapkan dalam pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort memiliki keuntungan bagi pemilik proyek, pelaksana proyek serta masyarakat. Dimana keuntungan secara umum yaitu untuk menarik modal swasta dalam pembangunan proses pembangunannya. Dalam konsep ini dapat mengurangi pasar dan resikonya kecil bagi pihak swasta karena
- 169. 150 pemerintah adalah penggunatunggal, pengurangan resiko disini berhubungan dengan apabila ada permasalahan tidak cukupnya permintaan dan permasalahan kemampuan membayar. Sementara bagi pemilik proyek (pemerintah), keuntungan yang didapatkan diantaranaya adalah pemerintah tidak harus menanggung resiko dalam perubahan nilai kurs. Kemudian keuntungan bagi pelaksana proyek (swasta) dapat melakukan ekpansi usaha yang mempunyai prospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategis yang dimilki pemilik proyek(pemerintah) disisi lain saat proses pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort ini untuk beberapa fasilitas dapat melakukan kerja sama dengan beberapa pemerintah, sehingga pada saat pembiyayan bisa meminimkan pengeluaran dari pihak pelaksana proyek (swasta). Keuntungan dalam konsep BOT untuk pelaksana proyek juga dapat meningkatkan profesionalisme dan meningkatkan daya saing perbangkan. Sedangkan untuk masyarakat dengan adanya peran swasta dalam pengelolaan makan masyarakat lebih terjamin dengan kualitas pelayananya. Penerapan model BOT ini kelak dapat memberikan kemudahan bagi kedua belah pihak. Pemerintah dapat mereduksi resik yang mungkin terjadi sementara swasta dapat mendapatkan keuntungan yang lebih besar. Berikut adalah bagan konsep pengelolaan di Mangunharjo Mangrove Resort:
- 170. 151 Konsep Managemen PengelolaanKawasan Mangunharjo Mangrove Resort BOT Pemerintah • Bappeda Kota Semarang dan Provinsi Jawa Tengah • Dinas Pekerjaan Umum • Dinas Perikanan dan Kelautan • Badan Lingkungan Hidup • Dinas Pendidikan dan Pariwisata • BPMD Kota Semarang dan Provinsi Jawa Tengah Swasta • Investor • Developer/Kontraktor Mangunharjo Mangrove Resort Konstruksi • Penanaman Pra- Konstruksi • AMDAL Pasca-Kontruksi • Promosi
- 171. 152 Tabel VII.2 Konsep PengelolaanBOT Konsep Pengelolaan Zona (aktivitas) Aset Pemilik Aset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu BOT Penginapan Resort Besar Secara keseluruhan lahan yang ada merupakan aset yang dimiliki oleh pemerintah yang sebelumnya telah dibebaskan dari pemiliknya Dalam pengelolaan, pemerintah yang berhak ikut dalam perencenaan pembangunannya karena pemerintah memiliki hak eksklusif dalam BOT Pemerintah menginvstasikan lahan untuk pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort Pemerintah masih harus bertanggung jawab terhadap pembebasan lahan di awal pembangunan. Selain itu resiko lainnya adalah pemerintah kehilangan monopoli atas aset yang ada di atas tanah miliki pemerintah. setelah masa kontrak berakhir seluruh tanggung jawab atas aset menjadi tanggungan pemerintah Kontrak kerjasama dengan perusahaan swasta adalah selama 20 tahun. Setelah itu seluruh aset yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort dapat diambil alih kembali oleh pemerintah Resort Sedang
- 172. 153 Konsep Pengelolaan Zona (aktivitas) Aset PemilikAset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu Resort Kecil Perusahaan swasta yang bertindak sebagai developer, investor dan pengelola Mangunharjo Mangrove Resort, pihak swasta menanggung setiap resiko terkait pembangunan dan pengoperasian ditanggung hingga masa kontrak berakhir. Seperti aadanya kenaikan bahan baku di pasaran Front Ofice Information Center IPAL Tambak Kawasan Mangrove Keseluruhan bangunan yang ada di atas lahan miliki pemerintah, serta seluruh fasilitas yang ada merupakan milik
- 173. 154 Konsep Pengelolaan Zona (aktivitas) Aset PemilikAset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu perusahaan swasta selama masa kontrak perjanjian dengan pemerintah Perdagangan dan Jasa Spa Center Coffee Shop Bakery Ice Cream Shop Perusahaan swasta yang ditunjuk oleh pemerintah memiliki hak dan bertanggungjawab dalam pengoperasian dan pengelolaan seluruh bangunan dan fasilitas yang ada di Mangunharjo Mangrove Resort Klinik Toilet Umum Parkir Lapangan Parkir Selama proses pembangunan, pengoperasian dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort swasta memiliki tanggung jawab untuk membiayai seluruh prosesnya. Perusahaan swasta
- 174. 155 Konsep Pengelolaan Zona (aktivitas) Aset PemilikAset Pengelolaan Investasi Modal Resiko Jangka Waktu adalah pemilik modal terbesar selama pembangunan dan pengelolaan Mangunharjo Mangrove Resort Dermaga Perahu Tempat Penyawaan Sepeda Sepeda Persamapahan TPS Gerobak Sampah 7.2.2 Linier Responsibillity Linear responsibility adalah pembentukan susunan yang berfungsi untuk menjelaskan tugas dari masing-masing stakeholder dalam proyek perancangan ini nantinya. Tabel VII.3 Linier Resposibillity dengan Konsep BOT Developer Dinas Pariwisata BAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor Pengajuan izin pengembangan kawasan wisata N E S - - - C - - AMDAL E - - - S/N - C - - Sosialisasi E S/N C - - - - - -
- 175. 156 Developer Dinas PariwisataBAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor Penanaman mangrove E S - - S/C - - N - Penyediaan lahan parkir melalui reklamasi E C - S/N - - - - - Penyediaan jalur transportasi antar kawasan pariwisata Kecamatan Tugu E N/C - S - - - - - Penyediaan jaringan jalan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort E C - S - - - S/N - Penyediaan jaringan listrik S - C - - E/N - - - Penyediaan jaringan air bersih E - C S/N - - - - - Penyediaan jaringan sanitasi E - C S/N - - - - - Penyediaan IPAL E - - - S/C - - - - Penyediaan penyewaan gedung sepeda E - - C - - - - S Penyediaan jaringan drainase E - - C - - - - S Penyediaan zona perdagangan dan jasa E - S C - - - - S Penyediaan Landmark E - - C - - - - S Penyediaan information center E - S C - - - - S Penyediaan front office E - S C - - - - S
- 176. 157 Developer Dinas PariwisataBAPPEDA Dinas PU BLH PLN Pemilik Lahan Petani Tambak Investor Penyediaan penginapan tipe kecil E C/N S C - - - - S Penyediaan penginapan tipe sedang E C/N S C - - - - S Penyediaan penginapan tipe besar E C/N S C - - - - S Penyediaan toilet umum E - S C - - - - S Penyediaan mushola di zona perdagangan dan jasa E - S C - - - - S Penyediaan mushola di zona penginapan E - S C - - - - S Penyediaan taman E - S C - - - - S Penyewaan gedung di zona perdagangan dan jasa E - S - - - - - S Pengeloaan parkir S - - - - - - - S Penyewaan sepeda S - - - - - - - S Penyewaan penginapan E - S - - - - - S Pemeliharaan kawasan S C/N S - - - - - N Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Keterangan : E = Executive Responsibility S = Supervising Responsibility C = To Be Consulted (Before Action) N = To Be Notified (After Action)
- 177. 158 7.3 Project NetworkPlanning Project Network atau Jaringan Proyek merupakan sebuah alat yang digunakan untuk perencanaan, penjadwalan, dan pengawasan perkembangan suatu proyek. Jaringan ini dikembangkan dari informasi yang dikumpulkan untuk WBS dan merupakan grafik diagram alir untuk rencana pekerjaan proyek. Jaringan proyek menampilkan aktivitas proyek yang harus diselesaikan, urutan logisnya, ketergantungan satu aktivitas dengan aktivitas lain, juga waktu penyelesaian suatu aktivitas dengan waktu start hingga finish, serta jalur yang terpanjang di dalam suatu network. Dengan demikian, jaringan proyek adalah kerangka sistem informasi proyek yang akan digunakan untuk membuat keputusan menyangkut waktu, biaya, dan kinerja. Tabel VII.4 Project Network Planning dengan Konsep BOT No. Sebelum Aktivitas Kode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas 1 Pra Konstruksi None A AMDAL 4 B 2 A B Sosialisasi 12 C 3 B C Pembebasan lahan 12 D 4 C D Izin mendirikan bangunan 4 E,F,G 5 Kontruksi D E Penanaman mangrove 1 H 6 D F Pelebaran jalan + drainase 5 H 7 D G Reklamasi 7 H 8 E,F,G H Penyediaan parkir + drainase 2 I 9 H I Penyediaan jalan kayu kawasan Mangunharjo Mangrove Resort 1 J,K,L,M,N 10 I J Penyediaan street furniture (pohon) 1 O,P,Q 11 I K Penyediaan taman 1 O 12 I L Penyediaan landmark 1 O,P,Q 13 I M Penyediaan gedung sewa sepeda 1 O,P,Q 14 I N Penyediaan information centre 1 O,P,Q,R 15 J,K,L,M,N O Penyediaan jaringan listrik (parkir, lampu jalan) 3 R,S
- 178. 159 No. Sebelum AktivitasKode Aktivitas Durasi (bulan) Setelah Aktivitas 16 J,K,L,M,N P Penyediaan jaringan air bersih (pipa) 3 R,S 17 J,K,L,M,N Q Penyediaan jaringan sanitasi (pipa+IPAL) 3 R,S 18 O,P,Q R Penyediaan front office 1 T,U,V,W,X 19 O,P,Q S Penyediaan zona perdagangan dan jasa (spa centre, ice cream shop, bakery, coffee shop, musholla, dan toilet) 2 T,U,V,W,X,JJ 20 R,S T Penyediaan transportasi antar kawasan (dermaga dan perahu) 1 U 21 T U Penyediaan penginapan tipe sedang (10 unit) 2 Y,HH,JJ 22 R,S V Penyediaan penginapan tipe kecil (12 unit) 3 Y,HH,JJ 23 R,S W Penyediaan jaringan persampahan 1 Y,HH 24 R,S X Penyediaan penginapan tipe besar (5 unit) 3 Y,HH,JJ 25 U,V,W,X Y Penyediaan jaringan transportasi internal 1 Z,AA.BB 26 V Z Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 2 (22 unit) 3 CC,HH,JJ 27 U AA Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 2(10 unit) 2 DD,HH,JJ 28 X BB Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 2 (5 unit) 3 EE,HH,JJ 29 Z CC Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 3 (22 unit) 3 FF 30 AA DD Penyediaan penginapan tipe sedang Tahap 3 (10 unit) 2 GG,HH,JJ 31 BB EE Penyediaan penginapan tipe besar Tahap 3 (5 unit) 3 GG,HH,JJ 32 CC FF Penyediaan penginapan tipe kecil Tahap 4 (19 unit) 2 GG,HH,JJ 33 FF GG Penyediaan sarana perdagangan dan hiburan di internal penginapan 2 HH,II,JJ 34 FF HH Penyediaan pemadam api ringan 1 II,JJ 35 Pasca Kontruksi A-GG II Promosi 6 JJ 36 U,V,X,Z,AA,BB,CC,DD,EE,FF,GG,HH,II JJ Operasional & Maintenance kawasan 172 None Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 179. 160 Sumber : HasilAnalisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Gambar 7.1 Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort 7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan 7.4.1 Economic Social Analysis Analisis ekonomi sosial adalah analisis yang berupa dampak pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort terhadap masyarakat, swasta ataupun pemerintah. Analisis tersebut terbagi menjadi benefit dan cost dalam lingkup sosial ekonomi. Benefit terkait dengan keuntungan yang diterima masyarakat, swasta dan pemerintah dalam pembangunan kawasan industri. Sedangkan cost tekait dengan kerugian yang diterima masyarakat karena pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Pra konstruksi terkait dengan tahap sebelum pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort yakni berupa dampak pada proses sosialisasi ataupun pembebasan lahan. Konstruksi terkait dengan tahap pembangunan kawasan baik zona
- 180. 161 perdagangan ataupun zonapenginapan. Sedangkan tahap pasca konstruksi terkait dengan tahap setelah pembangunan yakni berupa pengoperasian kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Tabel VII.5 Social Economic Cost Tahapan Price/ Unprice Aktivitas Asumsi Jangka Waktu Sumber Asumsi Rincian Dana Total Pra Konstruksi Price Konflik yang ditimbulkan akibat dari pembebasan lahan Masyarakat dan PT IPU selaku pemilik lahan di daerah tambak dan sebagian pinggir jalan mengalami kekecewaan akibat dari adanya pembebasan lahan untuk reklamasi. Biaya kekecewaan mereka, diasumsikan 1 orang = Rp200.000. Terdapat 20 Rumah yang diperkirakan terkena dampak dari adanya reklamasi. 4 bulan RumahDijual.com (http://rumahdijual.com/semarang/821976- tanah-strategis-di-mangkang-buruan- sebelum-kehabisan.html) 4x 20 x Rp200.000 =Rp16.000.000 Rp16.000.000 Konstruksi Price Biaya gangguan kebisingan, polusi udara, lingkungan sekitar yang diakibatkan dari pengerjaan proyek Pengerjaan proyek pasti menimbulkan banyak gangguan diantaranya: polusi udara, penurunan kualitas sekitar kebisingan suara mesin proyek, polusi udara hal ini dapat berujung pada ketidak produktifan warga dalam bekerja. Biaya yang dihitung: - biaya gangguan pernapasan = 100 bulan = 9 tahun http://www.tribunnews.com/bisnis/2013/07/31 148 orang x 9 tahun x 400.000 = Rp532.800.000, sehingga untuk 1 tahun total biaya gangguannya adalah Rp59.200.000
- 181. 162 Rp300.000 per orang -biaya gangguan kebisingan penyakit THT di Kota Semarang = Rp100.000 per orang biaya diasumsikan total dari dampak tersebut yaitu: 1 rumah = Rp400.000/tahun, dengan total rumah yang berada pada radius 50 meter dari jalan utama kawasan perancangan sebanyak 37 rumah. Diasumsikan lagi 1 kk = 4 orang maka 37 x 4 = 148 orang Rp59.200.000 Tabel VII.6 Social Economic Benefit Tahapan Price/ Unprice Aktivitas Asumsi Jangka Waktu Sumber Asumsi Durasi Rincian Dana/Bulan Total Kontruksi Price Munculnya warung makan untuk para pekerja Menambah pendapatan masyarakat sekitar kawasan perancangan dengan membuka warung untuk 80 pekerja. Akan berdiri sekitar 5 warung dengan perkiraan 1 warung untuk 20 orang. Dalam 1 hari pekerja 2 kali makan dengan rata-rata Rp 15.000 untuk 1 kali makan 100 bulan Economy. okezone.com Tahun ke 2-10 Keuntungan bagi penjual warung, Rp 5.000 x 5 warung x 2 kali dalam sehari x 80 pekerja x 12 bulan= Rp48.000.000 Rp48.000.000
- 182. 163 Price Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai penanam pohon mangrove untukkawasan Mangunharjo Mangrove Resort mangove yang akan di tanam sebanyak 30.000 mangrove. Penanaman mangrove akan melibatkan 3 orang pekerja untuk menanam mangrove selama 1 bulan. Dalam 1 hari 1 orang diperkirakan akan menaman 12 mangrove. 1 orang pekerja mendapatkan Rp50.000/bulan. Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan. 1 bulan http://www. Gajimu.com/ Tahun ke 2 Rp50.000 x 3 orang pekerja x 26 hari = Rp3.900.000 Rp3.900.000 Price Membuka lapangan pekerjaan baru sebagai perawat pohon mangrove untuk kawasan Mangunharjo Mangrove Resort Mangrove yang telah ditanam membutuhkan perawatan hingga umur mangrove 10 tahun. Perawatan ini melibatkan 3 orang pekerja. Dalam 1 bulan masing - masing pekerja akan diberi upah Rp1.300.000 Keuntungannya bersih karena pekerjanya adalah masyarakat yang tidak jauh dari kawasan perancangan. 228 bulan http://www. Gajimu.com/ Tahun ke 2-20 3 orang pekerja x Rp500.000/bulan x 12 bulan= Rp18.000.000/bulan Rp18.000.000
- 183. 164 Pasca Kontruksi Price Peningkatan harga lahan setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort Dengan adanya pembangunankawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan ketertarikan investor untuk menanamkan modal dengan potensi pariwisata di Kelurahan Mangunharjo. Harga lahan akan mengalami peningkatan sebesar 15 % pada setiap tahunnya. Harga lahan pada tahun sebelumnya adalah 80.000/m² 108 bulan Hasil wawancara dengan pak Roqib, salah satu petani tambak di kawasan perancangan Tahun ke 11-20 15% x 80.000 = 12.000, sehingga rata-rata kenaikan harga lahan di sekitar kawasan Mangunharjo Mangrove Resort adalah sebesar 12.000/tahun 80.000 Unprice Peningkatan rasa nyaman terhadap masyarakat lokal setelah pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort Setelah proses pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort dapat meningkatkan aksesibilitas masyarakat lokal sekitar kawasan karena diadakannya pelebaran jalan menuju Kelurahan Mangunharjo. 108 bulan Tahun ke 11-20 _ _ Meningkatkan Pendapatan Asli Daerah Kota Semarang Terjadi peningkatan PDRB Kota Semarang pada sektor pariwisata 108 bulan Tahun ke 11-20 _ _
- 184. 165 7.4.2 Analisis KelayakanSosial Ekonomi Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 12 % sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia. Untuk cash in dan cash out yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak swasta/developer saja, tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan payback period dilengkapi dengan cash in flow dan cash out flow: Tabel VII.7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort N o Rencana Program Tahun ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 CASH IN Konstruk si 1 Munculn ya warung makan untuk para pekerja Rp0 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp 48.00 0.000, 00 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 2 Membuk a lapangan pekerjaa n baru sebagai penana m pohon mangrov e untuk kawasan Mangun harjo Mangrov e Resort Rp0 Rp 3.900. 000,0 0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 3 Membuk a lapangan Rp0 Rp 18.00 0.000, Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000 Rp 18.00 0.000
- 185. 166 N o Rencana Program Tahun ke- 1 23 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 pekerjaa n baru sebagai perawat pohon mangrov e untuk kawasan Mangun harjo Mangrov e Resort 00 Pasca Kontruks i 1 4 Peningka tan harga lahan setelah pemban gunan kawasan Mangun harjo Mangrov e Resort Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp 80.00 0 Rp 92.00 0 Rp 104.0 00 Rp 116.0 00 Rp 128.0 00 Rp 140.0 00 Rp 152.0 00 Rp 164.0 00 Rp 176.0 00 Rp 188.0 00 TOTAL Rp0 Rp 69.90 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 66.00 0.000, 00 Rp 18.08 0.000, 00 Rp 18.09 2.000, 00 Rp 18.10 4.000, 00 Rp 18.11 6.000, 00 Rp 18.12 8.000, 00 Rp 18.14 0.000, 00 Rp 18.15 2.000, 00 Rp 18.16 4.000, 00 Rp 18.17 6.000, 00 Rp 18.18 8.000, 00 CASH OUT 1 Pra- Konstruk si Konflik yang ditimbul kan akibat dari pembeb asan Rp16.0 00.000 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0
- 186. 167 N o Rencana Program Tahun ke- 1 23 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 lahan 2 Konstruk si Biaya ganggua n kebising an, polusi udara, lingkung an sekitar yang diakibatk an dari pengerja an proyek Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 TOTAL Rp16.0 00.000 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp59. 200.0 00 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 Rp0 NET CASH FLOW (Rp16. 000.00 0) Rp10. 700.0 00 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp6.8 00.00 0 Rp18. 080.0 00 Rp18. 092.0 00 Rp18. 104.0 00 Rp18. 116.0 00 Rp18. 128.0 00 Rp18. 140.0 00 Rp18. 152.0 00 Rp18. 164.0 00 Rp18. 176.0 00 Rp18. 188.0 00
- 187. 168 Tabel VII.8 Net CashFlow Social Economic dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove resort TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12 %) NET CASH FLOW IRR 1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp (16.000.000) 52% 2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 10.700.000 3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 6.800.000 4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 6.800.000 5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 6.800.000 6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 6.800.000 7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 6.800.000 8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 6.800.000 9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 6.800.000 10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 6.800.000 11 Rp 18.080.000 0,2875 Rp 18.080.000 12 Rp 18.092.000 0,2567 Rp 18.092.000 13 Rp 18.104.000 0,2292 Rp 18.104.000 14 Rp 18.116.000 0,2046 Rp 18.116.000 15 Rp 18.128.000 0,1827 Rp 18.128.000 16 Rp 18.140.000 0,1631 Rp 18.140.000 17 Rp 18.152.000 0,1456 Rp 18.152.000 18 Rp 18.164.000 0,1300 Rp 18.164.000 19 Rp 18.176.000 0,1161 Rp 18.176.000 20 Rp 18.188.000 0,1037 Rp 18.188.000 JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 230.440.000 Tabel VII.9 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove resort TAHUN CASH IN FLOW CASH OUT FLOW DF (12 %) PV benefit Pv cost 1 Rp0 Rp16.000.000 0,8929 Rp0 Rp (6.607.460) 2 Rp 69.900.000 Rp59.200.000 0,7972 Rp 5.198.000 Rp 47.194.240 3 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,7118 Rp 4.644.216 Rp 42.138.560 4 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,6355 Rp 4.149.437 Rp 37.621.600 5 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5674 Rp 3.706.534 Rp 33.590.080 6 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,5066 Rp 3.311.986 Rp 29.990.720 7 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4523 Rp 2.958.634 Rp 26.776.160 8 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,4039 Rp 2.642.931 Rp 23.910.880 9 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3606 Rp 2.361.320 Rp 21.347.520 10 Rp 66.000.000 Rp59.200.000 0,3220 Rp 2.110.234 Rp 19.062.400 11 Rp 18.080.000 Rp0 0,2875 Rp 1.886.096 Rp0 12 Rp 18.092.000 Rp0 0,2567 Rp 55.724.280 Rp0 13 Rp 18.104.000 Rp0 0,2292 Rp 46.978.800 Rp0 14 Rp 18.116.000 Rp0 0,2046 Rp 41.943.000 Rp0 15 Rp 18.128.000 Rp0 0,1827 Rp 37.448.400 Rp0 16 Rp 18.140.000 Rp0 0,1631 Rp 33.435.600 Rp0
- 188. 169 17 Rp 18.152.000Rp0 0,1456 Rp 29.851.800 Rp0 18 Rp 18.164.000 Rp0 0,1300 Rp 26.657.400 Rp0 19 Rp 18.176.000 Rp0 0,1161 Rp 23.799.600 Rp0 20 Rp 18.188.000 Rp0 0,1037 Rp 21.252.000 Rp0 JUMLAH Rp153.831.900.000 Rp54.948.350.000 Rp 350.060.266,80 Rp 275.024.700,00 Berdasarkan tabel-tabel diatas, maka hasil analisis kelayakan sosial ekonomi adalah: a. IRR = 52%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 12% sehingga proyek layak. b. NPV = ∑ (PVB – PVC) = ∑ (Rp 350.060.266,80 – Rp 275.024.700,00) = Rp75.035.566,8, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak. c. B/C Ratio = ∑ PVB ∑ PVC = ∑Rp350.060.266,80 ∑Rp275.024.700,00 =1,27, nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak. Secara keseluruh analisis kelayakan pada sosial ekonomi, proyek pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort layak untuk dilaksanakan.
- 189. 170 7.4.3 Financial Analysis Analisisfinansial berupa benefit dan cost dalam proses pra konstruksi, konstruksi dan pasca konstruksi. Benefit dan cost merupakan keuntungan dan biaya yang diperoleh ataupun dikeluarkan oleh developer yang membangun kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. Berikut adalah cash in (benefit) dan cash out (cost) kawasan Mangunharjo Mangrove Resort. a. Asumsi Cost Pra Konstruksi Tabel VII.10 Asumsi Cost Pra Konstruksi Aktivitas Asumsi Perhitungan Total Sumber AMDAL Tidak ada besaran biaya standar yang diperlukan untuk menyusun suatu dokumen AMDAL. Biaya tersebut umumnya ditentukan oleh konsultan AMDAL dan tergantung dari beberapa faktor seperti lingkup studi, kedalaman studi, lama studi, para ahli pelaksana studi, dsb. Rp200.000.000/amdal Rp200.000.000 www.kalimantan-news.com (Biaya penyusunan AMDAL sekian ribu hektar kebun sawit di Kalimantan) Sosialisasi Sosialisasi dilakukkan 5 kali Rp3.000.000/sosialisasi untuk 100 orang (konsumsi + sound system). Rp3.000.000 x 5 = Rp15.000.000 Rp15.000.000 kabarmedan.com (Sosialisasi KTR (Kawasan Tanpa Rokok) di Medan) Pembebasan lahan Harga lahan tambak Rp75.000/m2, luas yang akan dibebaskan 104500 m2 Rp75.000 x 104500 m2 = 7.837.500.000 Rp7.837.500.000 http://agromaret.com/jual/136036/dijual_t ambak_bandeng_di_semarang Izin mendirikan bangunan Fungsi bangunan sebagai fasilitas usaha dengan klasifikasi B (bagus) untuk gedung tidak bertingkat Rp1.000.000/m2, sedangkan untuk bertingkat Rp1.150.000/m2. Fasilitas ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp700.000/m2. Fasilitas non ibadah tidak bertingkat kualitas B Rp900.000/m2. Prasarana bangunan berupa septic tank Rp1.000.000/unit. Indeks satuan tepi jalan lingkungan 1,0. Indeks bangunan 2 lantai 1,090. Retribusi bangunan 1 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.000.000 x 5482 m2 x 1 = Rp32.892.000. Retribusi bangunan 2 lantai untuk fasilitas usaha (penginapan dan perdagangan): 0,6% x Rp1.150.000 x 1400m2 x 1 x 1,090 = Rp10.529.400. Retribusi untuk fasilitas ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp700.000 x 100 x 1 = Rp420.000. Retribusi untuk fasilitas non ibadah tidak bertingkat 0,6% x Rp 900.000 x 300 x 1 = Rp1.620.000. Prasarana septic tank Rp1.000.000 x 3 = Rp3.000.000. Rp48.461.400 Dinas Tata Kota dan Perumahan Semarang (http://dtkp.semarangkota.go.id/retribusi- imb/) Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 190. 171 b. Asumsi CostKonstruksi Tabel VII.11 Asumsi Penyediaan Resort Besar Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 72 m 2 Rp14.400.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 72 m 2 : 6 m 2 = 12 liter Rp1.200.000 tipsdesainbangunan.com Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 180 m 2 Rp36.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 180 m 2 : 6 m 2 = 30 liter Rp3.000.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu untuk kamar Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 8 m 2 Rp704.000 signalreadymix.co Rangka kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 6,28 m 3 Rp5.526.400 signalreadymix.co Keramik kamar mandi Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 8 m 2 Rp640.000 harga-batualam.com Dinding kamar mandi Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 80 m 2 Rp8.000.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m2) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m 2 80 m 2 Rp1.088.000 bangunrumahkpr.com hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 80 m 2 Rp3.600.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 80 m 2 Rp12.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co
- 191. 172 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 8 buah Rp4.000.000 hargabahanbangunan.co Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 2 buah Rp6.000.000 kamarmandiku.com Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 2 buah Rp9.000.000 kamarmandiku.com Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 kamarmandiku.com Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id Kasur Latex 200 cm x 200 cm - Rp10.000.000/buah 2 buah Rp20.000.000 hargaspringbed.com Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 2 buah Rp800.000 lazada.co.id Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 2 buah Rp200.000 lazada.co.id AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 2 buah Rp5.000.000 lazada.co.id Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 2 buah Rp120.000 lazada.co.id Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 2 buah Rp400.000 lazada.co.id Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 10 buah Rp200.000 lazada.co.id Sofa 3 kursi - Rp5.000.000/buah 1 buah Rp5.000.000 lazada.co.id TV Full HD LED TV 40” - Rp3.200.000/buah 1 buah Rp3.200.000 lazada.co.id Kulkas Kulkas 2 pintu - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id Bak cuci piring 2 bak stainless steel - Rp2.600.000/buah 1 buah Rp2.600.000 kamarmandiku.com Kompor Kompor gas 2 tungku - Rp300.000/buah 1 buah Rp300.000 lazada.co.id Pemanggang Pemanggang bentuk silinder - Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 lazada.co.id Kitchen set Kitchen set kayu - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id Home theatre Home theatre 5.1 - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 8 set Rp1.200.000 lazada.co.id
- 192. 173 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp175.568.400 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.12 Asumsi Penyediaan Resort Sedang Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 60 m 2 Rp12.000.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 60 m 2 : 6 m 2 = 10 liter Rp1.000.000 tipsdesainbangunan.com Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 160 m 2 Rp32.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 160 m 2 : 6 m 2 = 25 liter Rp2.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu untuk kamar Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 4 m 2 Rp352.000 signalreadymix.co Rangka kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 3,14 m 3 Rp2.763.200 signalreadymix.co Keramik kamar mandi Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 4 m 2 Rp320.000 harga-batualam.com Dinding kamar mandi Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 40 m 2 Rp4.000.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m2) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m 2 40 m 2 Rp544.000 bangunrumahkpr.com hargabahanbangunan.co
- 193. 174 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 64 m 2 Rp2.880.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 64 m 2 Rp9.600.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 1 buah Rp3.000.000 kamarmandiku.com Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 1 buah Rp4.500.000 kamarmandiku.com Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 kamarmandiku.com Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id Kasur Latex 120 cm x 200 cm - Rp5.000.000/buah 2 buah Rp10.000.000 hargaspringbed.com Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 1 buah Rp400.000 lazada.co.id Meja+kursi luar Meja dan kursi kayu - Rp800.000/set 1 set Rp800.000 lazada.co.id Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 1 buah Rp100.000 lazada.co.id AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 1 buah Rp60.000 lazada.co.id Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 5 buah Rp100.000 lazada.co.id Sofa 1 kursi - Rp2.000.000/buah 1 buah Rp2.000.000 lazada.co.id TV LED TV 24” - Rp1.500.000/buah 1 buah Rp1.500.000 lazada.co.id Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 4 set Rp600.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp117.609.200 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 194. 175 Tabel VII.13 Asumsi PenyediaanResort Kecil Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 26 m 2 Rp5.200.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 26 m 2 : 6 m 2 = 5 liter Rp500.000 tipsdesainbangunan.com Dinding kamar Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 110 m 2 Rp22.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 110 m 2 : 6 m 2 = 20 liter Rp2.000.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu untuk kamar Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 4 m 2 Rp352.000 signalreadymix.co Rangka kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 3,14 m 3 Rp2.763.200 signalreadymix.co Keramik kamar mandi Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 4 m 2 Rp320.000 harga-batualam.com Dinding kamar mandi Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 40 m 2 Rp4.000.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m2) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m 2 40 m 2 Rp544.000 bangunrumahkpr.com hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 30 m 2 Rp1.350.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 30 m 2 Rp4.500.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co
- 195. 176 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 2 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 1 buah Rp3.000.000 kamarmandiku.com Shower Quarter round shower - Rp4.500.000/buah 1 buah Rp4.500.000 kamarmandiku.com Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 kamarmandiku.com Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id Kasur Kasur busa 200cm x 160cm - Rp1.200.000/buah 1 buah Rp1.200.000 jakartaoutdoor.com Lemari Lemari kayu - Rp400.000/buah 1 buah Rp400.000 lazada.co.id Telepon Telepon kabel - Rp100.000/buah 1 buah Rp100.000 lazada.co.id AC ½ PK - Rp2.500.000/buah 1 buah Rp2.500.000 lazada.co.id Lampu tidur Lampu meja - Rp60.000/buah 1 buah Rp60.000 lazada.co.id Meja kamar Meja kayu - Rp200.000/buah 1 buah Rp200.000 lazada.co.id Lampu biasa LED 9 watt - Rp20.000/buah 3 buah Rp60.000 lazada.co.id Tirai Ukuran 2m x 2m untuk 1 set - Rp150.000/set 2 set Rp300.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp78.739.200 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.14 Asumsi Penyediaan Musholla Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai tempat sholat Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 96 m 2 Rp19.200.000 rajawaliparket.com Cat lantai tempat sholat Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 96 m 2 : 6 m 2 = 16 liter Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com
- 196. 177 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Dinding tempat sholat Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding tempat sholat Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 200 m 2 : 6 m 2 = 35 liter Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu untuk tempat sholat Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai tempat wudhu Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 4 m 2 Rp352.000 signalreadymix.co Rangka tempat wudhu Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 6,28 m 3 Rp5.526.400 signalreadymix.co Keramik tempat wudhu Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 4 m 2 Rp320.000 harga-batualam.com Dinding tempat wudhu Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 60 m 2 Rp6.000.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m2) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m 2 60 m 2 Rp816.000 bangunrumahkpr.com hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 100 m 2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 100 m 2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 12 buah Rp240.000 lazada.co.id Keran Keran besi - Rp200.000/buah 10 buah Rp2.000.000 lazada.co.id
- 197. 178 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 4 buah Rp800.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp123.544.400 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.15 Asumsi Penyediaan Toilet Umum Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 6 m 2 Rp528.000 signalreadymix.co Rangka Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 3,14 m 3 Rp2.763.200 signalreadymix.co Keramik Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 6 m 2 Rp480.000 harga-batualam.com Dinding Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 95 m 2 Rp9.500.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m2) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata merah Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 32 = Rp 13.600/m 2 95 m 2 Rp1.292.000 bangunrumahkpr.com hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 6 m 2 Rp270.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 6 m 2 Rp900.000 rajawaliparket.com Pintu Pintu PVC - Rp250.000/buah 6 buah Rp1.500.000 pusatpintu.com Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 6 buah Rp120.000 lazada.co.id Closet Flush dan shower - Rp3.000.000/buah 6 buah Rp18.000.000 kamarmandiku.com Wastafel Wastafel keramik - Rp1.000.000/buah 6 buah Rp6.000.000 kamarmandiku.com
- 198. 179 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Cermin Cermin bundar diameter 1 m - Rp200.000/buah 6 buah Rp1.200.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp43.403.200 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.16 Asumsi Penyediaan Bakery (Luar), Coffee Shop (Luar dan Dalam), Ice Cream Shop (Luar), Kedai Mie Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 50 m 2 : 6 m 2 = 8 liter Rp800.000 tipsdesainbangunan.com Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 150 m 2 Rp30.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 150 m 2 : 6 m 2 = 25 liter Rp2.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 50 m 2 Rp2.250.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 50 m 2 Rp7.500.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 2 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set Rp2.200.000/set 10 set Rp22.000.000 kjmembran.com
- 199. 180 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber kain, tiang besi kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m) hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp106.900.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.17 Asumsi Penyediaan Spa Centre Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 96 m 2 Rp19.200.000 rajawaliparket.com Cat lantai ruangan Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 96 m 2 : 6 m 2 = 16 liter Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com Dinding ruangan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding ruangan Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 200 m 2 : 6 m 2 = 35 liter Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu untuk ruangan Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp88.000/m 2 4 m 2 Rp352.000 signalreadymix.co Rangka kamar mandi Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp880.000/m 3 6,28 m 3 Rp5.526.400 signalreadymix.co Keramik kamar mandi Batu alam andesit abu-abu polos (p x l x t = 20cm x 20cm x 1 cm) 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp3200/keramik sehingga Rp3200 x 25 = Rp80.000/m 2 4 m 2 Rp320.000 harga-batualam.com Dinding kamar mandi Batu alam andesit basalto hitam finishing bakar 1 m 2 membutuhkan 25 buah keramik Rp4000/keramik sehingga Rp4000 x 25 = Rp100.000/m 2 60 m 2 Rp6.000.000 harga-batualam.com Bata merah (32 bata/m 2 ) 1 m 2 membutuhkan 32 buah bata Rp425/bata merah sehingga Rp425 x 60 m 2 Rp816.000 bangunrumahkpr.com
- 200. 181 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber merah 32 = Rp 13.600/m 2 hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 100 m 2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 100 m 2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp120.664.400 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.18 Asumsi Penyediaan Bakery (dalam), Ice Cream Shop (dalam) Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 50 m 2 Rp10.000.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 25 m 2 : 6 m 2 =4 liter Rp400.000 tipsdesainbangunan.com Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 100 m 2 : 6 m 2 = 16 liter Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 25 m 2 Rp1.125.000 jualgentengmurah.com
- 201. 182 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 25 m 2 Rp3.750.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co Gazebo 1 meja kayu, 2 kursi kayu, kanopi kain, tiang besi Rp400.000/meja, Rp400.000/kursi, Rp600.000/set kanopi, Rp800.000/pipa besi hitam (diameter 10 cm, tinggi 3 m) Rp2.200.000/set 5 set Rp11.000.000 kjmembran.com hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 4 buah Rp80.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp69.145.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.19 Asumsi Penyediaan Pos Kemanan Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 12 m 2 Rp2.400.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 12 m 2 : 6 m 2 = 2 liter Rp200.000 tipsdesainbangunan.com Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 50 m 2 Rp10.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 50 m 2 : 6 m 2 = 8 liter Rp800.000 tipsdesainbangunan.com Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 12 m 2 Rp540.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 12 m 2 Rp1.800.000 rajawaliparket.com
- 202. 183 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 1 buah Rp1.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 2 buah Rp40.000 lazada.co.id Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 1 buah Rp500.000 hargabahanbangunan.co Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp18.130.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.20 Asumsi Penyediaan Gedung Sewa Sepeda Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 300 m 2 Rp60.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 300 m 2 : 6 m 2 = 50 liter Rp5.000.000 tipsdesainbangunan.com Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 200 m 2 Rp9.000.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 200 m 2 Rp30.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 4 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 16 buah Rp320.000 lazada.co.id Sepeda Sepeda untuk dewasa - Rp2.000.000/buah 200 buah Rp400.000.000 lazada.co.id
- 203. 184 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp509.170.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.21 Asumsi Penyediaan Front Office dan Information Centre Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 100 m 2 : 6 m 2 = 16 liter Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 200 m 2 : 6 m 2 = 35 liter Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 100 m 2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 100 m 2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 6 buah Rp3.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp109.450.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 204. 185 Tabel VII.22 Asumsi PenyediaanKlinik Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Cat lantai Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 100 m 2 : 6 m 2 = 16 liter Rp1.600.000 tipsdesainbangunan.com Dinding Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Cat dinding Cat kayu 2 pelapisan membutuhkan 6 m 2 /liter Rp100.000/liter 200 m 2 : 6 m 2 = 35 liter Rp3.500.000 tipsdesainbangunan.com Tiang kayu Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Atap Genteng tanah liat 1 m 2 membutuhkan 18 buah genteng Rp2500/genteng sehingga Rp2500 x 18 = Rp45.000/m 2 100 m 2 Rp4.500.000 jualgentengmurah.com Plafon Kayu lambersering momala - Rp 150.000,-/m 2 100 m 2 Rp15.000.000 rajawaliparket.com Pintu Kayu jati (daun pintu panel kotak) ukuran 2m x 1m untuk 1 buah - Rp1.000.000/buah 2 buah Rp2.000.000 hargabahanbangunan.co Jendela Kayu jati (daun jendela polos + kaca polos) ukuran 2m x 2m untuk 1 jendela - Rp500.000/buah 6 buah Rp3.000.000 hargabahanbangunan.co Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id Obat-obatan P3K Sesuai dengan permenkertrans No. PER.15/MEN/VIII/2008 Lemari p3k untuk 100 orang seharga Rp 2.300.000 sehingga untuk 650 orang dikalikan 6,5 Rp2.300.000/100 orang Untuk 650 jiwa Rp14.950.000 distributor-kursi- roda.com Kasur pasien Examination table knock down - Rp1.800.000/buah 2 buah Rp3.600.000 distributor-kursi- roda.com Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp128.000.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 205. 186 Tabel VII.23 Asumsi PenyediaanDermaga Dalam Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 100 m 2 Rp20.000.000 rajawaliparket.com Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 8 buah Rp160.000 lazada.co.id Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 10 buah Rp9.000.000 lazada.co.id Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 20 buah Rp300.000.000 fishyforum.com Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp368.850.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.24 Asumsi Penyediaan Dermaga Luar Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Atap Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Tiang Kayu jati 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 6,28 m 3 Rp18.840.000 hargabahanbangunan.co Lantai Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 200 m 2 Rp40.000.000 rajawaliparket.com Lampu LED 9 watt - Rp20.000/buah 16 buah Rp320.000 lazada.co.id Tempat duduk Kursi kayu panjang - Rp900.000/buah 20 buah Rp18.000.000 lazada.co.id Perahu Perahu mesin - Rp15.000.000/buah 35 buah Rp525.000.000 fishyforum.com Instalasi listrik untuk 900va - - Rp850.000/pekerjaan 1 pekerjaan Rp850.000 PLN TOTAL Rp643.010.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 206. 187 Tabel VII.25 Asumsi PenyediaanIPAL Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Bak instalasi Tabung IPAL fiber - Rp150.000.000/tabung 3 tabung Rp450.000.000 biofiltertank.com Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m. Rp20.000/meter (1553 m + (127 x 200 m)) x 2 = 53906 m Rp1.078.120.000 pipajaya.com TOTAL Rp1.528.120.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.26 Asumsi Penyediaan Persampahan Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Bak penampungan Daya tampung 660 liter, berbahan fiber 1 hari menghasilkan 2500 liter sampah Rp4.000.000/bak 2500 liter : 660 liter = 4 bak Rp16.000.000 tempatsampah.org Tong sampah Daya tampung 50 liter, berbahan fiber, pemisahan organik dan anorganik Terdapat 150 bangunan sehingga memerukan 150 tong sampah Rp780.000/buah 150 buah Rp117.000.000 tempatsampah.org Reklamasi jalan menuju bak penampungan sementara - Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter Rp600.000/m 2 697,5 m 2 Rp418.500.000 muteknologi.musmuin.com Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu Panjang jalan 155 m, lebar jalan 4,5 meter Rp80.000/ m 2 697,5 m 2 Rp55.800.000 jasa-aspal-murah.com Drainase tertutup Semen, pasir Lebar drainase 1 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m Rp250.000/m 3 Volume yang dibutuhkan = 1 m x 1 m x 155 m x 2 (kiri dan kanan ) = 310 m 3 Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id TOTAL Rp684.800.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.27 Asumsi Pelebaran Jalan Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Reklamasi - Panjang jalan 390 m, lebar 10 Rp600.000/m 2 3900 m 2 Rp2.340.000.000 muteknologi.musmuin.com
- 207. 188 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Drainase tertutup Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 155 m Rp250.000/m 3 Volume yang dibutuhkan (hanya untuk 1 sisi) = 2 m x 1 m x 155 m = 310 m 3 Rp77.500.000 eprints.undip.ac.id Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu Panjang jalan 390 m, lebar jalan 5 meter Rp80.000/ m 2 1950 m 2 Rp156.000.000 jasa-aspal-murah.com Lantai pedestrian way Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m 2 dibutuhkan 1 m 2 : 0,04 m 2 = 25 buah lantai Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m 2 780 m 2 Rp78.000.000 hargabatualam.com Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 39 set Rp25.350.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id Pohon Pohon ketapang kencana Ada di setiap 10 m, ada di 3 baris Rp2.000/bibit (390 : 10) x 3 = 117 bibit Rp234.000 indonetwork.co.id Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m 2 5 m x 390 m = 1950 m 2 Rp29.250.000 gardenmatrial.com Rambu- rambu Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 4 persimpangan Rp220.000/buah 4 buah Rp880.000 jualo.com Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 39 lampu Rp3.900.000 PLN TOTAL Rp2.711.114.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.28 Asumsi Penyediaan Parkir Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Reklamasi - - Rp600.000/m 2 7100 m 2 Rp4.260.000.000 muteknologi.musmuin.com Drainase tertutup Semen, pasir Lebar drainase 2 m, kedalaman drainase 1 m, panjang jalan 405 m Rp250.000/m 3 810 m 3 Rp202.500.000 eprints.undip.ac.id Aspal Batu makdam, batu split, kotingan aspal bakar, abu batu 7100 (luas reklamasi) – (20 x 40) (luas taman) – (405 x 6) (luas pedestrian way dan jalur hijau) = 3870 m 2 Rp80.000/ m 2 3870 m 2 Rp309.600.000 jasa-aspal-murah.com
- 208. 189 Elemen Bahan atauSpesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Lantai pedestrian way Batu alam andesit bintik bakar 20 cm x 20 xm Lebar 2 m, panjang 390 m. Untuk 1 m 2 dibutuhkan 1 m 2 : 0,04 m 2 = 25 buah lantai Rp4.000/buah sehingga Rp4.000 x 25 = Rp100.000/m 2 405 m x 4 m = 1260 m 2 Rp126.000.000 hargabatualam.com Lampu jalan LED 22 watt Ada di setiap 10 m Rp650.000/set 405 m : 10 = 41 buah Rp26.650.000 lampuutamaelektrik.indonetwork.co.id Pohon Pohon ketapang kencana Pada taman setiap 25 m2, pada jalan setiap 10 m2 Rp2.000/bibit Taman Rp146.000 indonetwork.co.id 800 m 2 : 25 m 2 = 32 pohon Jalan 405 m : 10 = 41 pohon Rumput Rumput gajah - Rp15.000/m 2 (20 m x 40 m) + (405 m x 2 m) = 800 m 2 + 810 m 2 = 1610 m 2 Rp24.150.000 gardenmatrial.com Rambu- rambu Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 13 persimpangan Rp220.000/buah 13 buah Rp2.860.000 jualo.com Instalasi PJU - - Rp100.000/lampu 41 lampu Rp4.100.000 PLN TOTAL Rp4.956.006.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.29 Asumsi Penyediaan Jalan Kayu Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Papan Kayu ulin Rp16.000.000/80 m 2 sehingga Rp16.000.000 : 80 = Rp200.000/m 2 Rp200.000/m 2 1553 m x 5 m = 7765 m 2 Rp1.553.000.000 rajawaliparket.com Pancang Kayu jati Tiang pancang setiap 100 meter. 1 tiang (diameter 0,25 m dan tinggi 8 m) memiliki volume 1,57 m 3 Rp3.000.000/m 3 1,57 m 3 x 160 = 251,2 m 3 Rp753.600.000 hargabahanbangunan.co
- 209. 190 Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuanKebutuhan Total Sumber Rambu Alumunium (1 m x 2 m) Rambu-rambu berada di setiap persimpangan jalan, terdapat 30 persimpangan Rp220.000/buah 30 buah Rp6.600.000 jualo.com Lampu Lampu sorot 10 watt Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 1553 m : 10 = 160 x 2 (kiri dan kanan) = 320 buah Rp70.400.000 lazada.co.id Instalasi lampu taman - - Rp50.000/lampu 320 lampu Rp16.000.000 PLN TOTAL Rp2.399.600.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.30 Asumsi Penyediaan Taman di Dalam Penginapan Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Air mancur Stone art Air mancur dengan diameter 1 m seharga Rp 650.000 sehingga diameter 14 m seharga Rp650.000 x 14 = Rp9.100.000 Rp9.100.000/buah 2 Rp18.200.000 airmancurtaman.blogdetik.com Lampu Lampu sorot 10 watt Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 5 x 2 = 10 Rp2.200.000 lazada.co.id Instalasi lampu taman - - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN TOTAL Rp20.900.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.31 Asumsi Penyediaan Pipa Air Bersih Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Pipa PVC wavin standar diameter 10 cm Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 127 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 200 m. Rp20.000/meter 1553 m + (127 x 200) = 26953 m Rp539.060.000 pipajaya.com Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 210. 191 Tabel VII.32 Asumsi PenyediaanKabel Listrik Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Kabel Eterna NYM 4×10 Panjang jalan 1553 m. Jumlah bangunan 146 bangunan. 1 bangunan memerlukan pipa sepanjang 500 m. Rp40.000/m 1553 m + (146 x 500) = 74553 m Rp2.982.120.000 hargabahanbangunan.co Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.33 Asumsi Penyediaan Landmark Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Semen Beton K300 NFA (sesuai SNI pengecoran pada dak lantai beton) - Rp880.000/m 3 112 m 3 Rp98.560.000 signalreadymix.co Lampu Lampu sorot 10 watt Ada di setiap 10 m, kiri dan kanan jalan Rp220.000/buah 10 buah Rp2.200.000 lazada.co.id Instalasi lampu taman - - Rp50.000/lampu 10 lampu Rp500.000 PLN TOTAL Rp101.260.000 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.34 Asumsi Penyediaan Mangrove Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Bibit Bibit mangrove jenis rhizophora mucronata (dalam polybag siap tanam) tinggi 50-70 cm 1 bibit mangrove membuthkan lahan 1 m 2 , sehingga dibutuhkan 30000 batang bibit mangrove Rp1.700/batang 30000 Rp51.000.000 nusa-palapa- group.indonetwork.co.id Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.35 Asumsi Penyediaan Pemadam Api Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber APAR Alat pemadam api ringan kapasitas 6 kg tipe ABC Terdapat 150 bangunan sehingga membutuhkan 150 unit APAR Rp1.500.000 150 unit Rp225.000.000 alat-pemadam-kebakaran.co.id Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 211. 192 Tabel VII.36 Asumsi PenyediaanAlat Kebersihan Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Janitor trolley Berbahan plastik Terdapat 15 petugas kebersihan sehingga membutuhkan 15 trolley Rp1.200.000/buah 15 buah Rp18.000.000 distributor-kursi-roda.com Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.37 Asumsi Pengadaan Tukang Elemen Bahan atau Spesifikasi Asumsi Harga/satuan Kebutuhan Total Sumber Gaji tukang - Terdapat 80 tukang bekerja selama 30 bulan. Rp80.000 x 80 x 900 hari = Rp5.760.000.000 Rp80.000/tukang/hari 80 tukang Rp5.760.000.000 hargabahanbangunan.co Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 c. Asumsi Cost Pasca Konstruksi Tabel VII.38 Asumsi Pasca Konstruksi Aktivitas Asumsi Harga Perhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Tenaga parkir Terdapat 3 orang tenaga parkir untuk parkir motor, parkir mobil, dan parkir bus. Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga parkir untuk satu tahun Rp1.700.000 x 3 x 12 = Rp61.200.000/tahun Rp61.200.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga keamanan Terdapat 12 orang tenaga keamanan (4 di dalam penginapan, 4 di dermaga, 2 di zona perdagangan luar penginapan, 1 di pos, dan 1 di lapangan parkir). Rp1.800.000/orang/bulan Gaji tenaga keamanan untuk satu tahun Rp1.800.000 x 12 x 12 = Rp259.200.000/tahun Rp259.200.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga kebersihan penginapan Terdapat 6 orang tenaga kebersihan penginapan dan 120 penginapan (1 orang membersihkan 20 penginapan). Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 6 x 12 = Rp136.800.000/tahun Rp136.800.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga kebersihan toilet di zona perdagangan Terdapat 2 orang tenaga kebersihan toilet (1 toilet wanita dan 1 toilet pria). Rp1.700.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan toilet untuk satu tahun Rp1.700.000 x 2 x 12 = Rp40.800.000/tahun Rp40.800.000 http://www.gajimu.com/
- 212. 193 Aktivitas Asumsi HargaPerhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Tenaga kebersihan luar penginapan Terdapat 2 orang tenaga kebersihan di luar penginapan (1 di zona perdagangan dan jasa dan 1 lapangan parkir). Rp1.900.000/orang/bulan Gaji tenaga kebersihan di luar penginapan untuk satu tahun Rp1.900.000 x 2 x 12 = Rp45.600.000/tahun Rp45.600.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga front office (resepsionis) Terdapat 2 orang tenaga resepsionis untuk melayani 650 pengunjung. Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga front office untuk satu tahun Rp2.500.000 x 2 x 12 = Rp60.000.000/tahun Rp60.000.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga information centre Terdapat 4 tenaga information centre untuk melayani 1400 pengunjung. Rp2.500.000/orang/bulan Gaji tenaga information centre untuk satu tahun Rp2.500.000 x 4 x 12 = Rp120.000.000/tahun Rp120.000.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga pelayan tamu (bell boy) Terdapat 8 orang tenaga pelayan tamu untuk melayani 650 pengunjung. Rp2.000.000/orang/bulan Gaji tenaga pelayan tamu Rp2.000.000 x 8 x 12 = Rp192.000.000/tahun Rp192.000.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga kesehatan Terdapat 2 tenaga kesehatan. Rp3.000.000/orang/bulan Gaji tenaga kesehatan Rp3.000.000 x 2 x 12 = Rp72.000.000/tahun Rp72.000.000 http://www.gajimu.com/ Tenaga pengendara perahu Terdapat 90 orang pengendara perahu Rp1.700.000/orang/bulan Rp1.700.000 x 90 x 12 = Rp1.836.000.000/tahun Rp1.836.000.000 http://www.gajimu.com/ Petugas perawatan mangrove Terdapat 3 orang tenaga untuk merawat mangrove Rp40.000/orang/hari Rp40.000 x 3 x 365 = Rp43.800.000/tahun Rp43.800.000 http://www.gajimu.com/ Solar 1 liter untuk 3 km untuk 1 hari. Terdapat 200 perahu. Harga solar Rp6.900/liter. Rp1.700.000/orang/bulan 200 unit x Rp6900 x 3 liter x 365 hari = Rp1.511.100.000/tahun Rp1.511.100.000 http://katadata.co.id/berita/2015/01/02/harga- bbm-turun-inflasi-2015-bisa-di-kisaran-3-5-persen Perawatan kebersihan Pembersih lantai (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan) Rp20.000/buah Rp20.000 x 12 x 146 = Rp 35.040.000/tahun Rp35.040.000 http://supermetroemall.com/ Pembersih kloset (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet) Rp18.000/buah Rp18.000 x 12 x 123 = Rp26.568.000/tahun Rp26.568.000 http://supermetroemall.com/ Pembersih lantai kamar mandi (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan bertoilet) Rp20.000/buah Rp20.000 x 12 x 123 = Rp29.520.000/tahun Rp29.520.000 http://supermetroemall.com/ Pembersih kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan) Rp6.000/buah Rp6.000 x 12 x 146 = Rp10.512.000/tahun Rp10.512.000 http://supermetroemall.com/
- 213. 194 Aktivitas Asumsi HargaPerhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Sikat lantai kamar mandi (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet) Rp40.000/buah Rp40.000 x 2 x 123 = Rp9.840.000/tahun Rp9.840.000 http://supermetroemall.com/ Sikat kloset (2 buah untuk 1 tahun untuk gedung bertoilet) Rp20.000/buah Rp20.000 x 2 x 123 = Rp4.920.000/tahun Rp4.920.000 http://supermetroemall.com/ Sapu (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan) Rp30.000/buah Rp30.000 x 146 = Rp4.380.000/tahun Rp4.380.000 http://supermetroemall.com/ Pel (1 buah untuk 1 tahun untuk 1 bangunan) Rp60.000/buah Rp60.000 x 146 = Rp8.760.000/tahun Rp8.760.000 http://supermetroemall.com/ Pengelap kaca (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan) Rp10.000/buah Rp10.000 x 12 x 146 = Rp17.520.000/tahun Rp17.520.000 http://supermetroemall.com/ Lap meja (1 buah untuk 1 bulan untuk 1 bangunan) Rp10.000/buah Rp10.000 x 12 x 146 = Rp17.520.000/tahun Rp17.520.000 http://supermetroemall.com/ Peralatan kesehatan P3K (1 set untuk 1 tahun) Rp300.000/set Rp300.000/tahun Rp300.000 distributor-kursi-roda.com Air bersih 1 hari orang membutuhkan 3 liter air bersih Rp70/liter/hari Rp70 x 3 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp107.310.000/tahun Rp104.664.000 Analisis kelompok 4A Persampahan 1 hari orang memproduksi sampah 0,4 liter Rp200/liter Rp200 x 0,4 liter x 365 hari x 1400 pengunjung = Rp40.880.000/tahun Rp398.720.000 Analisis kelompok 1A Listrik Terdapat 146 bangunan, 340 lampu dengan daya 10 watt, dan 80 lampu dengan daya 22 watt. 3 lampu 10 watt memiliki tarif Rp100.000/bulan sehingga Rp40.000/bulan/lampu. 3 lampu 22 watt memiliki tarif Rp200.000/bulan sehingga R70.000/bulan/lampu Rp200.000/bangunan/bulan, Rp40.000/bulan/lampu untuk lampu 10 watt, Rp70.000/bulan/lampu untuk lampu 22 watt Rp200.000 x 146 bangunan x 12 bulan = Rp350.400.000. Rp40.000 x 340 lampu x 12 = Rp163.200.000. Rp70.000 x 80 x 12 = Rp67.200.000 Rp580.800.000 PLN Grand opening Grand opening menampilkan artis, menyediakan konsumsi, dan mengundang masyarakat untuk melihat langsung kawasan Mangunharjo Mangrove Resort Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rp150.000.000 Rancangan Proposal Pengeluaran Pensi SMAN 15 Surabaya 2011 Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 214. 195 d. Analisis FinansialCost Tabel VII.39 Analisis Finansial Cost Aktivitas Durasi Jangka Waktu Total Penanggung Jawab Keterangan PRA KONSTRUKSI AMDAL 4 bulan Tahun ke-1 Rp 200.000.000 Pemerintah Sosialisasi 12 bulan Tahun ke-1 sd Tahun ke-2 Rp 15.000.000 Pemerintah Pembebasan lahan 12 bulan Tahun ke-2 sd Tahun ke-3 Rp 7.837.500.000 Pemerintah Izin mendirikan bangunan 4 bulan Tahun ke-3 Rp 48.461.400 Pemerintah KONSTRUKSI Tukang bangunan 30 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-6 Rp 5.760.000.000 Swasta Penanaman mangrove 1 bulan Tahun ke-3 Rp 51.000.000 Swasta Pelebaran jalan 5 bulan Tahun ke-3 Rp 2.711.114.000 Swasta Penyediaan parkir 9 bulan Tahun ke-3 sd Tahun ke-4 Rp 4.956.006.000 Swasta Penyediaan jalan kayu 1 bulan Tahun ke-4 Rp 2.399.600.000 Swasta Penyediaan pos keamanan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 18.130.000 Swasta Penyediaan information centre 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta Penyediaan gedung sewa sepeda 1 bulan Tahun ke-4 Rp 509.170.000 Swasta Penyediaan landmark 1 bulan Tahun ke-4 Rp 101.260.000 Swasta Penyediaan sanitasi 3 bulan Tahun ke-4 Rp 1.528.120.000 Swasta Penyediaan air bersih 3 bulan Tahun ke-4 Rp 539.060.000 Swasta Penyediaan listrik 3 bulan Tahun ke-4 Rp 2.982.120.000 Swasta Penyediaan klinik 1 bulan Tahun ke-4 Rp 128.000.000 Swasta Penyediaan front office 1 bulan Tahun ke-4 Rp 109.450.000 Swasta Penyediaan sarana perdagangan luar penginapan 2 bulan Tahun ke-4 Rp 715.212.000 Swasta Penyediaan jaringan persampahan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 684.800.000 Swasta Penyediaan transportasi antar kawasan 1 bulan Tahun ke-4 Rp 643.010.000 Swasta Penyediaan transportasi internal penginapan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 368.850.000 Swasta Penyediaan penginapan tipe kecil 11 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 5.905.440.000 Swasta
- 215. 196 Aktivitas Durasi JangkaWaktu Total Penanggung Jawab Keterangan Penyediaan penginapan tipe sedang 6 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 3.528.276.000 Swasta Penyediaan penginapan tipe besar 9 bulan Tahun ke-4 sd Tahun ke-5 Rp 2.633.526.000 Swasta Penyediaan sarana perdagangan dan taman dalam penginapan 2 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-6 Rp 787.860.000 Swasta Penyediaan APAR dan alat kebersihan 1 bulan Tahun ke-5 Rp 243.000.000 Swasta PASCA KONSTRUKSI Promosi 1 hari Tahun ke-6 Rp 150.000.000 Swasta Maintanance 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp 5.627.564.000 Swasta Naik 3% setiap tahun Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 e. Analisis Finansial Benefit Tabel VII.40 Analisis Finansial Benefit Aktivitas Durasi Jangka Waktu Biaya Asumsi Perhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Keterangan Sewa penginapan kecil 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp600.000/malam Di PIK, rumah di atas air dengan AC memiliki tarif Rp 300.000/malam (kamar mandi luar, maksimum 2 orang). Mangunharjo Mangrove Resort memiliki fasilitas yang lebih baik yaitu maksimum 4 orang, kamar mandi di dalam, konstruksi kayu dan beton (2 kali lipat lebih baik) sehingga harga sewa dua kali lipat. 75 unit x 365hari x Rp. 600.000/malam = 16.425.000.000/tahun Rp16.425.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa penginapan sedang 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp900.000/malam Penginapan sedang memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan kecil, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan kecil. 30 unit x 365 hari x Rp. 800.000/malam = 8.760.000.000/tahun Rp8.760.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun
- 216. 197 Aktivitas Durasi Jangka Waktu Biaya AsumsiPerhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Keterangan Sewa penginapan besar 180 bulan Tahun ke-6 sd Tahun ke-20 Rp1.350.000/malam Penginapan besar memiliki biaya konstruksi 50% lebih mahal dari penginapan sedang, sehingga harga sewa 50% lebih mahal dari penginapan sedang. 15 unit x 365 hari x Rp. 1.200.000 = 6.570.000.000/tahun Rp6.570.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa sepeda 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp75.000/12 jam Kawasan wisata di Jogja memiliki penyewaan sepeda untuk dewasa dengan harga sewa Rp75.000/12 jam, hal ini sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan pariwisata. 200 unit x Rp75.000 x 365 hari = Rp 5.475.000.000/tahun Rp5.475.000.000 sewasepedajogja.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa coffee shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama. Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa bakery luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama. Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa ice cream shop luar penginapan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama. Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa kedai mie 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp75.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan seperti di pinggir jalan sehingga harganya sama. Rp75.000.000/tahun Rp75.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
- 217. 198 Aktivitas Durasi Jangka Waktu Biaya AsumsiPerhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Keterangan Sewa spa centre 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp90.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun. Lokasi resort sangat menjanjikan sama seperti di pinggir jalan dan konstruksi spa centre beberapa ruangan terbuat dari beton sehingga memiliki harga konstruksi lebih tinggi 20% sehingga harga sewa juuga lebih tinggi 20%. Rp90.000.000/tahun Rp90.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa coffee shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20 Rp50.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan Rp50.000.000/tahun x 2 = Rp100.000.000/tahun Rp100.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Sewa bakery dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20 Rp30.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan Rp30.000.000/tahun x 4 = Rp120.000.000/tahun Rp120.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun
- 218. 199 Aktivitas Durasi Jangka Waktu Biaya AsumsiPerhitungan Total (untuk 1 tahun) Sumber Asumsi Keterangan Sewa ice cream shop dalam penginapan 178 bulan Tahun ke-6 bulan ke-3 sd Tahun ke-20 Rp30.000.000/tahun Harga ruko dengan luas bangunan 70 m2, terletak di pinggir jalan Rp75.000.000/tahun dengan peluang pengunjung 1400 jiwa, sedangkan di dalam penginapan peluang jumlah pengunjung 650 (setengah dari zona perdagangan di luar), sehingga harga sewa juga setengah dari harga sewa zona perdagangan di luar, selain itu harga dipengaruhi juga oleh luas bangunan Rp30.000.000/tahun x 4 = Rp120.000.000/tahun Rp120.000.000 rumahdijual.com Kenaikan 3% setiap tahun Naik perahu antar kawasan 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp60.000/perahu Tarif untuk 1 orang adalah Rp10.000 dengan kapasitas perahu untuk 6 orang. 35 unit x Rp60.000 x 24 kali x 365 = Rp18.396.000.000/tahun Rp18.396.000.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Parkir bus 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp50.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp50.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove. 5 unit x Rp50.000 x 365 = Rp91.250.000/tahun Rp91.250.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Parkir mobil 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp10.000/unit Parkir untuk mobil di kawasan wisata PIK sebesar Rp10.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove. 90 unit x Rp10.000 x 365 = Rp328.500.000/tahun Rp328.500.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Parkir motor 192 bulan Tahun ke-5 sd Tahun ke-20 Rp5.000/unit Parkir untuk bus di kawasan wisata PIK sebesar Rp5.000/unit. Hal ini juga sama dengan Mangunharjo Mangrove Resort yang merupakan kawasan wisata mangrove. 350 unit x Rp5.000 x 365 = Rp638.750.000/tahun Rp638.750.000 matriphe.com Kenaikan 3% setiap tahun Sumber: Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 219. 200 7.4.4 Analisis KelayakanFinansial Tingkat suku bunga yang digunakan sebagai perbandingan adalah 7,5% sesuai dengan tingkat suku bunga Bank Indonesia. Untuk benefit dan costt yang digunakan dalam perhitungan adalah biaya yang didapatkan atau dikeluarkan oleh pihak swasta/developer saja, tidak termasuk biaya dan pendapatan pemerintah. Berikut adalah perhitungan IRR, NPV, B/C ratio dan payback period dilengkapi dengan benefit flow dan cost flow: Tabel VII.41 Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort No Rencana Program Tahun Ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Pasca Konstruksi 1 Sewa penginapan kecil Rp16. 425.00 0.000 Rp 16.917 .750.0 00 Rp 17.425 .282.5 00 Rp 17.948 .040.9 75 Rp 18.486 .482.2 04 Rp 19.041 .076.6 70 Rp 19.612 .308.9 70 Rp 20.200 .678.2 40 Rp 20.806 .698.5 87 Rp 21.430 .899.5 44 Rp 22.073 .826.5 31 Rp 22.736 .041.3 27 Rp 23.418 .122.5 66 Rp 24.120 .666.2 43 Rp 24.844 .286.2 31 2 Sewa penginapan sedang Rp8.7 60.000 .000 Rp 9.022. 800.00 0 Rp 9.293. 484.00 0 Rp 9.572. 288.52 0 Rp 9.859. 457.17 6 Rp 10.155 .240.8 91 Rp 10.459 .898.1 18 Rp 10.773 .695.0 61 Rp 11.096 .905.9 13 Rp 11.429 .813.0 90 Rp 11.772 .707.4 83 Rp 12.125 .888.7 08 Rp 12.489 .665.3 69 Rp 12.864 .355.3 30 Rp 13.250 .285.9 90 3 Sewa penginapan besar Rp6.5 70.000 .000 Rp6.57 0.000. 000 Rp6.57 0.000. 000 Rp6.57 0.000. 000 Rp6.57 0.000. 000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 Rp6.5 70.000 .000 4 Sewa sepeda Rp5.47 5.000. 000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.47 5.000. 000 Rp5.47 5.000. 000 Rp5.47 5.000. 000 Rp5.47 5.000. 000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 Rp5.4 75.000 .000 5 Sewa coffee shop luar penginapan Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 6 Sewa bakery luar penginapan Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 7 Sewa ice cream shop luar penginapan Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 8 Sewa kedai mie Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75.0 00.000 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 Rp75. 000.00 0 9 Sewa spa centre Rp90.0 00.000 Rp90. 000.00 Rp90.0 00.000 Rp90.0 00.000 Rp90.0 00.000 Rp90.0 00.000 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00 Rp90. 000.00
- 220. 201 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 10 Sewa coffee shop dalam penginapan Rp100 .000.0 00 Rp100. 000.00 0 Rp100. 000.00 0 Rp100. 000.00 0 Rp100. 000.00 0 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 Rp100 .000.0 00 11 Sewa bakery dalam penginapan Rp120 .000.0 00 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 12 Sewa ice cream shop dalam penginapan Rp120 .000.0 00 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120. 000.00 0 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 Rp120 .000.0 00 13 Naik perahu antar kawasan Rp18.3 96.000 .000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18.3 96.000 .000 Rp18.3 96.000 .000 Rp18.3 96.000 .000 Rp18.3 96.000 .000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 Rp18. 396.00 0.000 14 Parkir bus Rp91.2 50.000 Rp91. 250.00 0 Rp91.2 50.000 Rp91.2 50.000 Rp91.2 50.000 Rp91.2 50.000 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 Rp91. 250.00 0 15 Parkir mobil Rp328. 500.00 0 Rp328 .500.0 00 Rp328. 500.00 0 Rp328. 500.00 0 Rp328. 500.00 0 Rp328. 500.00 0 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 Rp328 .500.0 00 16 Parkir motor Rp638. 750.00 0 Rp638 .750.0 00 Rp638. 750.00 0 Rp638. 750.00 0 Rp638. 750.00 0 Rp638. 750.00 0 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Rp638 .750.0 00 Total Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 25.319 .500.0 00 Rp 57.414 .500.0 00 Rp 58.170 .050.0 00 Rp 58.948 .266.5 00 Rp 59.749 .829.4 95 Rp 60.575 .439.3 80 Rp 61.425 .817.5 61 Rp 62.301 .707.0 88 Rp 63.203 .873.3 01 Rp 64.133 .104.5 00 Rp 65.090 .212.6 35 Rp 66.076 .034.0 14 Rp 67.091 .430.0 34 Rp 68.137 .287.9 35 Rp 69.214 .521.5 73 Rp 70.324 .072.2 20 Bagi Hasil ke Pemerinta h (20%) Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 5.063. 900.00 0 Rp 11.482 .900.0 00 Rp 11.634 .010.0 00 Rp 11.789 .653.3 00 Rp 11.949 .965.8 99 Rp 12.115 .087.8 76 Rp 12.285 .163.5 12 Rp 12.460 .341.4 18 Rp 12.640 .774.6 60 Rp 12.826 .620.9 00 Rp 13.018 .042.5 27 Rp 13.215 .206.8 03 Rp 13.418 .286.0 07 Rp 13.627 .457.5 87 Rp 13.842 .904.3 15 Rp 14.064 .814.4 44 Akumulasi Total Cash Flow Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 20.255 .600.0 00 Rp 45.931 .600.0 00 Rp 46.536 .040.0 00 Rp 47.158 .613.2 00 Rp 47.799 .863.5 96 Rp 48.460 .351.5 04 Rp 49.140 .654.0 49 Rp 49.841 .365.6 70 Rp 50.563 .098.6 41 Rp 51.306 .483.6 00 Rp 52.072 .170.1 08 Rp 52.860 .827.2 11 Rp 53.673 .144.0 27 Rp 54.509 .830.3 48 Rp 55.371 .617.2 59 Rp 56.259 .257.7 76 Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 221. 202 Tabel VII.42 Cost FlowFinancial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort No Rencana Program Tahun Ke- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Pra Konstuksi 1 AMDAL Rp 200.0 00.00 0 2 Sosialisas i Rp 7.500. 000 Rp 7.500. 000 3 Pembeba san lahan Rp 3.918. 750.00 0 Rp 3.918.7 50.000 4 Izin mendirik an banguna n Rp 48.461. 400 Konstruksi 5 Tukang banguna n Rp 1.440.0 00.000 Rp 1.440.0 00.000 Rp 1.440. 000.00 0 Rp 1.440. 000.00 0 6 Penanam an mangrov e Rp 51.000. 000 7 Pelebara n jalan Rp 2.711.1 14.000 8 Penyedia an parkir Rp 2.478.0 03.000 Rp 2.478.0 03.000 9 Penyedia an jalan kayu Rp 2.399.6 00.000 10 Penyedia an pos keamana Rp 18.130. 000
- 222. 203 n 11 Penyedia an informati on centre Rp 109.45 0.000 12 Penyedia an gedung sewa sepeda Rp 509.17 0.000 13 Penyedia an landmark Rp 101.26 0.000 14 Penyedia an sanitasi Rp 1.528.1 20.000 15 Penyedia an air bersih Rp 539.06 0.000 16 Penyedia anlistrik Rp 2.982.1 20.000 17 Penyedia an klinik Rp 128.00 0.000 18 Front office Rp 109.45 0.000 19 Penyedia an sarana perdagan gan luar penginap an Rp 715.21 2.000 20 Penyedia an jaringan persamp ahan Rp 684.80 0.000 21 Penyedia an transport asi antar kawasan Rp 643.01 0.000
- 223. 204 22 Penyedia an transport asi internal penginap an Rp 368.85 0.000 23 Penyedia an penginap an tipe kecil Rp 2.952.7 20.000 Rp 2.952. 720.00 0 24 Penyedia an penginap an tipe sedang Rp 1.764.1 38.000 Rp 1.764. 138.00 0 25 Penyedia an penginap antipe besar Rp 1.316.7 63.000 Rp 1.316. 763.00 0 26 Penyedia an sarana perdagan gan dan taman dalam penginap an Rp 393.93 0.000 Rp 393.93 0.000 27 Penyedia an APAR dan alat kebersiha n Rp 243.00 0.000 Pasca Konstruksi 28 Promosi Rp 150.00 0.000 29 Maintana nce Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Rp 5.627. 564.00 0 Total Rp 207.5 Rp 3.926. Rp 10.647. Rp 20.419. Rp 8.479. Rp 7.611. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627. Rp 5.627.
- 224. 205 00.00 0 250.00 0 328.40 0 006.00 0 401.00 0 494.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 564.00 0 Sumber : HasilAnalisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015 Tabel VII.43 Perhitungan NPV BCR dan IRR Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort TAHUN COST BENEFIT NET CASH FLOW DISC. FAKTOR 7,5% NET CASH FLOW (DF) 7,5% PV COST PV BENEFIT IRR 1 Rp 207.500.000 Rp - Rp (207.500.000) 0,93023 Rp (193.023.256) Rp 193.023.256 Rp - 61% 2 Rp 3.926.250.000 Rp - Rp (3.926.250.000) 0,86533 Rp (3.397.512.169) Rp 3.397.512.169 Rp - 3 Rp 10.647.328.400 Rp - Rp (10.647.328.400) 0,80496 Rp (8.570.679.533) Rp 8.570.679.533 Rp - 4 Rp 20.419.006.000 Rp - Rp (20.419.006.000) 0,74880 Rp (15.289.762.510) Rp 15.289.762.510 Rp - 5 Rp 8.479.401.000 Rp 20.255.600.000 Rp 11.776.199.000 0,69656 Rp 8.202.813.070 Rp 5.906.399.964 Rp 14.109.213.033 6 Rp 7.611.494.000 Rp 45.931.600.000 Rp 38.320.106.000 0,64796 Rp 24.829.954.072 Rp 4.931.955.210 Rp 29.761.909.282 7 Rp 5.627.564.000 Rp 46.536.040.000 Rp 40.908.476.000 0,60275 Rp 24.657.784.397 Rp 3.392.041.781 Rp 28.049.826.178 8 Rp 5.627.564.000 Rp 47.158.613.200 Rp 41.531.049.200 0,56070 Rp 23.286.552.042 Rp 3.155.387.703 Rp 26.441.939.745 9 Rp 5.627.564.000 Rp 47.799.863.596 Rp 42.172.299.596 0,52158 Rp 21.996.374.484 Rp 2.935.244.375 Rp 24.931.618.860 10 Rp 5.627.564.000 Rp 48.460.351.504 Rp 42.832.787.504 0,48519 Rp 20.782.208.429 Rp 2.730.459.884 Rp 23.512.668.313 11 Rp 5.627.564.000 Rp 49.140.654.049 Rp 43.513.090.049 0,45134 Rp 19.639.336.831 Rp 2.539.962.683 Rp 22.179.299.514 12 Rp 5.627.564.000 Rp 49.841.365.670 Rp 44.213.801.670 0,41985 Rp 18.563.347.208 Rp 2.362.755.984 Rp 20.926.103.192 13 Rp 5.627.564.000 Rp 50.563.098.641 Rp 44.935.534.641 0,39056 Rp 17.550.111.420 Rp 2.197.912.543 Rp 19.748.023.963 14 Rp 5.627.564.000 Rp 51.306.483.600 Rp 45.678.919.600 0,36331 Rp 16.595.766.811 Rp 2.044.569.808 Rp 18.640.336.619 15 Rp 5.627.564.000 Rp 52.072.170.108 Rp 46.444.606.108 0,33797 Rp 15.696.698.636 Rp 1.901.925.402 Rp 17.598.624.038 16 Rp 5.627.564.000 Rp 52.860.827.211 Rp 47.233.263.211 0,31439 Rp 14.849.523.663 Rp 1.769.232.932 Rp 16.618.756.595 17 Rp 5.627.564.000 Rp 53.673.144.027 Rp 48.045.580.027 0,29245 Rp 14.051.074.889 Rp 1.645.798.077 Rp 15.696.872.965 18 Rp 5.627.564.000 Rp 54.509.830.348 Rp 48.882.266.348 0,27205 Rp 13.298.387.282 Rp 1.530.974.955 Rp 14.829.362.237 19 Rp 5.627.564.000 Rp 55.371.617.259 Rp 49.744.053.259 0,25307 Rp 12.588.684.488 Rp 1.424.162.749 Rp 14.012.847.237 20 Rp 5.627.564.000 Rp 56.259.257.776 Rp 50.631.693.776 0,23541 Rp 11.919.366.424 Rp 1.324.802.557 Rp 13.244.168.981 Total Rp 130.076.875.400 Rp 781.740.516.989 Rp 69.244.564.075 Rp 320.301.570.753 Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
- 225. 206 Berdasarkan tabel-tabel diatas,maka hasil analisis kelayakan finansial adalah: a. IRR = 61%, Nilai tersebut lebih dari tingkat bunga yakni 7,5% sehingga proyek layak. b. NPV = ∑ (PVB – PVC) = ∑ (Rp 69.244.564.075 – Rp 320.301.570.753) = Rp251.057.006.667,80, nilai tersebut bernilai positif sehingga proyek layak. c. B/C Ratio = ∑ PVB ∑ PVC = ∑Rp69.244.564.075 ∑Rp320.301.570.753 =4,63 , nilai tersebut lebih dari 1 sehingga proyek layak. Secara keseluruh analisis kelayakan pada finansial, proyek pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort layak untuk dilaksanakan.
- 227. 207 BAB VIII PENUTUP 8.1 Kesimpulan Kawasanpesisir di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang memiliki isu utama yaitu rendahnya tingkat perekonomian masyarakat yang akan menyebabkan permasalahan yang lebih luas yaitu rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir. Untuk mengatasi isu utama yang terjadi di kawasan perancangan maka kawasan ini akan dikembangkan menjadi kawasan bahari terpadu dengan konsep Sustainable Coastal Development, yang menitikberatkan pada 3 aspek yaitu transportation dan economy. Pada kawasan perancangan akan dibangun kawasan resort dengan nama “Mangunharjo Mangrove Resort”, yang diharapkan mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan perancangan. Pembangunan Mangunharjo Mangrove Resort akan dibangun dengan menggunakan sistem pengelolaan BOT (Built Operate Transfer), Dengan konsep BOT ini pemrintah, swasta dan masyarakat mendapatkan keuntungan yang berbeda. Pemerintah tidak harus menanggung resiko dalam perubahan nilai kurs dan dapat meminimalisir penggunaan dana APBD, swasta dapat melakukan ekpansi usaha yang mempunyai prospek menguntungkan. Sedangkan untuk masyarakat di sekitar Mangunharjo Mangrove Resort, masyarakat akan mendapatkan dampak positif seperti adanya peluang kerja dan peluang membuka usaha yang dapat meningkatkan kemampuan ekonomi masyarakat sekitar. 8.2 Rekomendasi Rekomendasi yang dapat diberikan antara lain pihak pengelola kawasan resort dapat menciptakan peluang lapangan usaha kepada masyarakat sekitar kawasan Mangunharjo Mangrove Resort agar masyarakat yang tadinya berprofesi sebagai petani tambak tidak kehilangan pekerjaan atau menganggur serta pihak swasta selaku pelaksana proyek diharapkan tetap melakukan kerjasama dengan pemerintah dalam pembangunan kawasan Mangunharjo Mangrove Resort agar pembangunan yang dilakukan tetap terkontrol dan sesuai dengan rencana pengembangan Kelurahan Mangunharjo sebagai kawasan wisata bahari sebagaimana tercantum dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang Tahun 2011 – 2031.
- 228. 208 DAFTAR PUSTAKA Harris, JonathanM. 2000. Global Development and Environment Institute, Working Paper No. 00- 04: “Basic Principles of Sustainable Development”. Tufts University, USA. Heal,G. 1998. Valuing the Future: Economic Theory and Sustainability. Columbia University Press. New York. Pegipegi.com. 2014. “Ini Dia 6 Penginapan Eco Friendly di Indonesia” dalam pegipegi.com. http://www.pegipegi.com/travel/ini-dia-6-penginapan-eco-friendly-di-indonesia/. Diunduh Senin, 6 April 2015. Pezzey, John. 1992. “Sustainability: An Interdisciplinary Guide” Enviromental Values 1, No. 4: 321- 362. Price of Travel. 2014. “24 Cheapest Overwater Bungalow Resorts in TheWworld in 2015” dalam Price of Travel. http://www.priceoftravel.com/992/the-11-cheapest-overwater-bungalow- resorts-in-the-world/. Diunduh Senin, 6 April 2015. Salim, Emil. 1990, Konsep Pembangunan Berkelanjutan. Jakarta.