Mangunharjo Mangrove Resort

MANGUNHARJO MANGROVE RESORT
Disusun Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota
(TKP 430P)
Oleh :
Kelompok 3A
Ariani Suwandi
Lidia Simanjuntak
Anggi Aran Putra T.
Yosephine Purba
Dwitantri Rezkiandini
Prima Dea Arijani
Januarta Dwi K.
Agung Adji
21040112120005
21040112130023
21040112130029
21040112140041
21040112130071
21040112140115
21040112140135
21040112140137
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2015

ii
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, puji syukur kami ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan
kelancaran, kemudahan, serta kesabaran kepada penulis dalam penyusunan laporan akhir
mata kuliah Studio Perancangan dan Pembangunan Kota ini. Dalam terselesaikannya
laporan akhir ini tidak lepas dari pihak-pihak yang telah mendukung dan membantu baik
secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima
kasih kasih kepada:
1. Dr. Mussadun, ST, MT, Ir. Nurini, MT, Diah Intan Kusumo Dewi, ST, M.Eng, dan Novia
Sari Ristianti, ST, MT selaku tim dosen pengampu yang telah memberikan
bimbingan dan arahan dalam penyusunan laporan akhir ini;
2. Orang tua yang selalu memberikan dukungan, semangat dan doa untuk
menyelesaikan penyusunan laporan akhir ini;
3. Serta masih banyak lagi pihak yang telah membantu dalam penyusunan laporan
akhir ini yang tidak dapat disebutkan satu per satu.
Penulis juga menyadari bahwa laporan akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca demi perbaikan laporan akhir ini.
Semarang, Juli 2015
Penulis
Kelompok 3A Studi Perancangan
dan Pembangunan Kota

iii
DAFTAR ISI
Kata Pengantar ................................................................................................................................ ii
Daftar Isi ..................................................................................................................................... iii
Daftar Gambar ............................................................................................................................... vii
Daftar Tabel .................................................................................................................................... ix
BAB I PENDAHULUAN....................................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang...................................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................................2
1.3 Tujuan dan Sasaran...............................................................................................................4
1.3.1 Tujuan.......................................................................................................................4
1.3.2 Sasaran.....................................................................................................................4
1.4 Ruang Lingkup......................................................................................................................4
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah ...........................................................................................4
1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi.................................................................4
1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi....................................................................................9
1.4.2 Ruang Lingkup Materi ........................................................................................... 13
1.5 Kerangka Pikir Penelitian ................................................................................................... 14
1.6 Sistematika Penulisan......................................................................................................... 15
BAB II KAJIAN TEORI ...................................................................................................................... 16
2.1 Pengertian Wilayah Pesisir.................................................................................................16
2.2 Teori Sustainable Coastal Development............................................................................16
2.3 Teori Ecotourism ................................................................................................................ 17
2.4 Teori Perancangan Kota..................................................................................................... 19
BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN...................................................................................23
3.1 Deliniasi Wilayah Studi........................................................................................................23
3.2 Kondisi Fisik Alamiah..........................................................................................................24
3.2.1 Topografi................................................................................................................24
3.2.2 Litologi ...................................................................................................................24
3.2.3 Klimatologi.............................................................................................................25
3.2.4 Kesesuaian Lahan ..................................................................................................26
3.3 Kondisi Non Fisik.................................................................................................................27
3.3.1 Kependudukan.......................................................................................................27
3.3.2 Perekonomian........................................................................................................28
3.4 Kondisi Jaringan Prasarana................................................................................................29
3.4.1 Aksesibilitas............................................................................................................29
3.4.2 Persampahan .........................................................................................................30
3.4.3 Listrik......................................................................................................................30
3.4.4 Air Bersih................................................................................................................ 31
3.4.5 Sanitasi................................................................................................................... 31
3.4.6 Drainase .................................................................................................................32
3.5 Kondisi Sarana ....................................................................................................................33

iv
3.6 Kondisi Penggunaan Lahan................................................................................................35
3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka ..........................................................................................36
3.7.1 Ruang Terbuka Hijau..............................................................................................36
3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau......................................................................................36
3.8 Review Kebijakan ...............................................................................................................37
3.9 Potensi ..............................................................................................................................37
3.10 Permasalahan .....................................................................................................................39
BAB IV KONSEP PERANCANGAN KAWASAN................................................................................. 41
4.1 Konsep Pengembangan Kawasan Bahari yang Berkelanjutan ......................................... 41
4.2 Konsep Sustainable Coastal Development....................................................................... 44
4.3 Konsep Sustainable Coastal Development..........................................................................45
4.4 Justifikasi Konsep Wilayah Studi....................................................................................... 46
4.5 Indikator Konsep Wilayah Studi........................................................................................ 46
4.6 Best Practice Wilayah Studi................................................................................................47
4.7 Penerapan Konsep Wilayah Studi......................................................................................50
BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN ................................................................................55
5.1 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ...........................................................................55
5.1.1 Analisis Karakteristik Aktivitas dan Pengguna......................................................55
5.1.2 Analisis Kebutuhan Ruang.....................................................................................58
5.1.3 Analisis Hubungan Antar Kelompok Aktivitas ......................................................63
5.1.4 Analisis Organisasi Ruang......................................................................................63
5.2 Analisis Tapak .....................................................................................................................65
5.2.1 Analisis Konstelasi Wilayah....................................................................................65
5.2.2 Analisis Lingkungan .............................................................................................. 66
5.2.3 Analisis Topografi ................................................................................................. 68
5.2.4 Analisis Aksesibilitas ............................................................................................. 69
5.2.5 Analisis Kebisingan ................................................................................................70
5.2.6 Analisis Drainase ....................................................................................................72
5.2.7 Analisis Vegetasi ....................................................................................................73
5.2.8 Analisis View...........................................................................................................75
5.2.9 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari...........................................................76
5.2.10 Zoning Kawasan.....................................................................................................77
5.3 Analisis Penyediaan Infrastruktur......................................................................................78
5.3.1 Analisis Jaringan Air Bersih....................................................................................78
5.3.2 Analisis Pengelolaan Sampah................................................................................79
5.3.3 Analisis Sanitasi......................................................................................................79
5.3.4 Analisis Jaringan Listrik......................................................................................... 80
5.4 Analisis Kriteria Terukur ..................................................................................................... 81
5.4.1 Koefisien Dasar Bangunan..................................................................................... 81
5.4.2 Ketinggian Bangunan ............................................................................................82
5.4.3 Garis Sempadan Bangunan....................................................................................82
5.4.4 Jarak Antar Bangunan .......................................................................................... 86
5.5 Amplop Bangunan..............................................................................................................87

v
5.6 Analisis Kriteria Tak Terukur.............................................................................................. 89
5.6.1 Access.................................................................................................................... 89
5.6.2 Compatibility......................................................................................................... 90
5.6.3 View........................................................................................................................ 91
5.6.4 Identity...................................................................................................................93
5.6.5 Sense..................................................................................................................... 94
5.6.6 Liveability ...............................................................................................................95
5.7 Analisis Elemen Citra Kota................................................................................................. 96
5.7.1 Path ....................................................................................................................... 96
5.7.2 Edge........................................................................................................................97
5.7.3 Landmark .............................................................................................................. 98
5.7.4 District................................................................................................................... 99
5.7.5 Nodes ...................................................................................................................100
5.8 Analisis Elemen Rancang Kota..........................................................................................101
5.8.1 Tata Guna Lahan ...................................................................................................101
5.8.2 Bentuk dan Massa Bangunan.............................................................................. 102
5.8.3 Ruang Terbuka.....................................................................................................106
5.8.4 Sirkulasi dan Parkir............................................................................................... 107
5.8.5 Penanda (Signage)...............................................................................................108
5.8.6 Jalur Pejalan Kaki .................................................................................................109
5.8.7 Aktivitas Pendukung.............................................................................................110
5.9 Analisis Elemen Estetika.....................................................................................................111
5.9.1 Porsi........................................................................................................................111
5.9.2 Hirarki....................................................................................................................113
5.9.3 Balance..................................................................................................................114
5.9.4 Irama .....................................................................................................................115
BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES............................................................................................116
6.1 Peruntukan Kawasan ........................................................................................................116
6.2 Pola dan Tata Massa Bangunan ....................................................................................... 126
6.3 Fasilitas Skala Lingkungan................................................................................................ 130
6.4 Pengaturan Street Furniture............................................................................................140
6.5 Isometri............................................................................................................................. 142
BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN.................................................................... 144
7.1 Logical Framework...........................................................................................................144
7.2 Konsep Manajeman..........................................................................................................148
7.2.1 Konsep Pengelolaan............................................................................................148
7.2.2 Linier Responsibility.............................................................................................. 155
7.3 Project Network Planning.................................................................................................. 158
7.4 Analisis Menejemen Pembiayaan Pembangunan............................................................160
7.4.1 Economic-Sosial Analysis.....................................................................................160
7.4.2 Analisis Kelayakan Sosial Ekonomi...................................................................... 165
7.4.3 Financial Analysis ................................................................................................. 170
7.4.4 Analisis Kelayakan Finansial.................................................................................200

vi
BAB VIII PENUTUP ........................................................................................................................207
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................................208

vii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Struktur Masalah ........................................................................................................... 3
Gambar 1.2 Peta Administrasi Wilayah Studi................................................................................. 10
Gambar 1.3 Peta Administrasi Kawasan Perancangan................................................................... 12
Gambar 1.4 Kerangka Penelitian.................................................................................................... 14
Gambar 2.1 Konsep Eco-Tourism ................................................................................................... 18
Gambar 2.2 Kerangka Kerja Eco-Tourism ...................................................................................... 19
Gambar 2.3 Concept Plan 1971 ....................................................................................................... 20
Gambar 2.4 Concept Plan 1991 ....................................................................................................... 20
Gambar 2.5 Concept Plan 2001 ........................................................................................................ 21
Gambar 2.6 Kunci Fokus Concept Plan ........................................................................................... 21
Gambar 2.7 Marina Bay ................................................................................................................. 22
Gambar 2.8 Pulau Semakau .......................................................................................................... 22
Gambar 3.1 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo.............................................. 23
Gambar 3.2 Peta Topografi Wilayah Studi..................................................................................... 24
Gambar 3.3 Peta Jenis Tanah Wilayah Studi.................................................................................. 25
Gambar 3.4 Peta Klimatologi Wilayah Studi.................................................................................. 26
Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi ....................................................................... 27
Gambar 3.6 Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo ........................................................... 28
Gambar 3.7 Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan
Mangunharjo.............................................................................................................. 29
Gambar 3.8 Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo ....................................................................... 30
Gambar 3.9 Persampahan di Sekitar Wilayah Studi ...................................................................... 30
Gambar 3.10 Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi ................................................................... 31
Gambar 3.11 Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan........................... 31
Gambar 3.12 Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan ........................ 32
Gambar 3.13 Drainase di Permukiman Sekitar Kawasn Perancangan .......................................... 32
Gambar 3.14 Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi................................................................ 33
Gambar 3.15 Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi ............................................................. 34
Gambar 3.16 Masjid di Sekitar Wilayah Studi................................................................................. 34
Gambar 3.17 Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo............................................ 35
Gambar 3.18 Area Tambak di Wilayah Studi.................................................................................. 35
Gambar 3.19 Tanaman Mangrove di Wilayah Studi....................................................................... 36
Gambar 3.20 Lapangan di Wilayah Studi ....................................................................................... 37
Gambar 3.21 Peta Potensi Wilayah Studi ....................................................................................... 39
Gambar 3.22 Peta Masalah Wilayah Studi ..................................................................................... 40
Gambar 4.1 Bagan Konsep Makro.................................................................................................. 41
Gambar 4.2 Bagan Konsep Meso................................................................................................... 42
Gambar 4.3 Bagan Konsep Mikro.................................................................................................. 43
Gambar 4.4 Avani Sepang Goldcoast Resort.................................................................................. 47
Gambar 4.5 Sepeda untuk Mobilisasi Pengunjung di Avani Sepang Goldcoast Resort ................ 48
Gambar 4.6 Papua Paradise Eco Resort, Raja Ampat..................................................................... 48

viii
Gambar 4.7 Penginapan di Atas Air, Taman Wisata Alam Angle Kapuk....................................... 49
Gambar 4.8 Jalan Setapak, Taman Wisata Alam Angke Kapuk .................................................... 50
Gambar 4.9 Contoh Konsep Floating Cottage di Thailand dan Fiji................................................ 52
Gambar 4.10 Penerapan Konsep Walkable dan Non-Motorize pada Kawasan Terapung ............ 53
Gambar 4.11 Penerapan Konsep Mangunharjo Mangrove Resort pada Kawasan Terapung ........ 54
Gambar 5.1 Hubungan Antar Kelompok Aktivitas......................................................................... 63
Gambar 5.2 Organisasi ruang......................................................................................................... 64
Gambar 5.3 Zoning Kawasan ......................................................................................................... 77
Gambar 5.4 Amplop Bangunan...................................................................................................... 88
Gambar 7.1 Network Planning Analysis Mangunharjo Mangrove Resort.................................... 160

ix
DAFTAR TABEL
Tabel I.1 Skoring Pemilihan wilayah................................................................................................. 6
Tabel V.2 Carrying Capacity............................................................................................................. 54
Tabel V.3 Kebutuhan Ruang........................................................................................................... 55
Tabel V.4 Konstelasi Kawasan Perancangan................................................................................. 62
Tabel V.5 Analisis Lingkungan....................................................................................................... 66
Tabel V.6 Analisis Topografi.......................................................................................................... 68
Tabel V.7 Analisis Aksesibilitas....................................................................................................... 69
Tabel V.8 Analisis Kebisingan......................................................................................................... 70
Tabel V.9 Analisis Drainase ............................................................................................................ 72
Tabel V.10 Analisis Vegetasi ........................................................................................................... 73
Tabel V.11 Analisis View .................................................................................................................. 75
Tabel V.12 Analisis Arah Angin dan Lintasan Matahari................................................................. 76
Tabel V.13 Kebutuhan air bersih..................................................................................................... 78
Tabel V.14 Jumlah Septic Tank yang dibutuhkan kawasan perancangan..................................... 80
Tabel V.15 Kebutuhan daya listrik.................................................................................................. 81
Tabel V.16 Perhitungan KDB Kawasan Perancangan.................................................................... 81
Tabel V.17 Perhitungan Ketinggian bangunan kawasan perancangan......................................... 82
Tabel V.18 Lebar pada jalan lingkungan dan lingkungan .............................................................. 82
Tabel V.19 Analisis Jarak Sempadan Pada Jalan Lokal dan Lingkungan....................................... 83
Tabel V.20 Lebar Jalan Lingkungan dan Setapak.......................................................................... 83
Tabel V.21 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan Lingkungan dan Setapak................................... 84
Tabel V.22 Lebar Jalan setapak dan Setapak................................................................................. 85
Tabel V.23 Analisis Jarak Sempadan pada Jalan setapak dan Setapak......................................... 85
Tabel V.24 Jarak antar bangunan kawasan perancangan........................................................... 86
Tabel V.25 Ringkasan perhitungan analisis kriteria terukur.......................................................... 87
Tabel V.26 Access............................................................................................................................ 89
Tabel V.27 Compatibility ................................................................................................................. 90
Tabel V.28 View .............................................................................................................................. 91
Tabel V.29 Identity.......................................................................................................................... 93
Tabel V.30 Sense............................................................................................................................. 94
Tabel V.31 Liveability....................................................................................................................... 95
Tabel V.32 Path............................................................................................................................... 96
Tabel V.33 Edge............................................................................................................................... 97
Tabel V.34 Landmark...................................................................................................................... 98
Tabel V.35 District........................................................................................................................... 99
Tabel V.36 Nodes .......................................................................................................................... 100
Tabel V.37 Tata Guna Lahan.......................................................................................................... 101
Tabel V.38 Bentuk dan Masa Bangunan...................................................................................... 102
Tabel V.39 Ruang Terbuka ........................................................................................................... 106
Tabel V.40 Sirkulasi dan Parkir..................................................................................................... 107
Tabel V.41 Penanda (Signage) ...................................................................................................... 108

x
Tabel V.42 Jalur Pejalan Kaki........................................................................................................ 109
Tabel V.43 Aktivitas Pendukung ................................................................................................... 110
Tabel V.44 Porsi.............................................................................................................................. 111
Tabel V.45 Hirarki .......................................................................................................................... 113
Tabel V.46 Balance......................................................................................................................... 114
Tabel V.47 Irama.............................................................................................................................115
Tabel VI.1 Karakteristik aktivitas dan pengguna.......................................................................... 116
Tabel VI.2 Pola dan tata massa bangunan.................................................................................. 126
Tabel VI.3 Fasilitas skala lingkungan........................................................................................... 130
Tabel VI.4 Pengaturan street furniture ....................................................................................... 140
Tabel VII.1 Logical Framework Kawasan Pariwisata Mangunharjo Mangrove Resort.................144
Tabel VII. 2 Konsep Pengelolaan BOT............................................................................................152
Tabel VII. 3 Linier Responsibility dengan Konsep BOT................................................................. 155
Tabel VII.4 Project Network dengan Konsep BOT ........................................................................ 158
Tabel VII.5 Social-Economic Cost.....................................................................................................161
Tabel VII. 6 Social-Economic Benefit.............................................................................................. 162
Tabel VII. 7 Cash Flow Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ..................... 165
Tabel VII.8 Cash Flow Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................................................168
Tabel VII.9 NPV dan BCR Social Economic Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort ................168
Tabel VII.10 Asumsi Cost Pra Kontruksi ........................................................................................ 170
Tabel VII.11 Asumsi penyediaan resort besar.................................................................................171
Tabel VII.12 Asumsi penyediaan resort sedang .............................................................................173
Tabel VII.13 Asumsi penyediaan resort kecil..................................................................................175
Tabel VII.14 Asumsi penyediaan musholla.................................................................................... 176
Tabel VII.15 Asumsi penyediaan toilet umum............................................................................... 178
Tabel VII.16 Asumsi penyediaan bakery, coffee shop, ice cream, kedai mie................................. 179
Tabel VII.17 Asumsi penyediaan spa center ..................................................................................180
Tabel VII.18 Asumsi penyediaan bakery, ice cream shop (dalam) .................................................181
Tabel VII.19 Asumsi penyediaan pos keamanan........................................................................... 182
Tabel VII.20 Asumsi penyediaan gedung sewa sepeda ............................................................... 183
Tabel VII.22 Asumsi penyediaan front office dan information centre ..........................................184
Tabel VII.22 Asumsi penyediaan klinik .......................................................................................... 185
Tabel VII.23 Asumsi penyediaan dermaga dalam.........................................................................186
Tabel VII.24 Asumsi penyediaan dermaga luar.............................................................................186
Tabel VII.25 Asumsi penyediaan IPAL........................................................................................... 187
Tabel VII.26 Asumsi penyediaan persampahan............................................................................ 187
Tabel VII.27 Asumsi penyediaan topelebaran jalan...................................................................... 187
Tabel VII.28 Asumsi penyediaan parkir.........................................................................................188
Tabel VII.29 Asumsi penyediaan jalan kayu..................................................................................189
Tabel VII.30 Asumsi penyediaan taman dalam penginapan ........................................................190
Tabel VII.31 Asumsi penyediaan pipa air bersih............................................................................190
Tabel VII.32 Asumsi penyediaan kabel listrik.................................................................................191
Tabel VII.33 Asumsi penyediaan landmark....................................................................................191

xi
Tabel VII.34 Asumsi penyediaan mangrove ..................................................................................191
Tabel VII.35 Asumsi penyediaan pemadam api.............................................................................191
Tabel VII.36 Asumsi penyediaan alat kebersihan......................................................................... 192
Tabel VII.37 Asumsi pengadaan tukang........................................................................................ 192
Tabel VII.38 Asumsi pasca kontruksi ............................................................................................ 192
Tabel VII.39 Analisis finansial cost................................................................................................. 195
Tabel VII.40 Analisi finansial benefit .............................................................................................196
Tabel VII.41 Benefit Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort............................200
Tabel VII.42 Cost Flow Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort................................202
Tabel VII.43 NPV dan BCR Financial Kawasan Mangunharjo Mangrove Resort .........................205

1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Sumber daya pesisir dan lautan memiliki arti penting bagi pembangunan nasional, baik
dilihat dari aspek ekonomi, aspek ekologis, aspek pertahanan dan keamanan, serta aspek
pendidikan dan pelatihan. Berbagai potensi dan kekayaan sumber daya alam dapat
dimanfaatkan oleh manusia dan makhluk hidup lainnya. Di sisi lain, terdapat beberapa
permasalahan yang ditemukan di kawasan pesisir antara lain kemiskinan kawasan pesisir,
eksploitasi sumber daya alam tanpa memperhatikan kelestarian lingkungan, dan rendahnya
kesadaran mengenai arti penting pengelolaan sumber daya di kawasan pesisir.
Kondisi tersebut juga terjadi di kawasan pesisir Kota Semarang, khususnya di Kelurahan
Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu, Kota Semarang
memiliki berbagai permasalahan akibat pembangunan dan pencemaran. Kondisi tersebut
memberikan dampak terhadap budidaya tambak di kawasan pesisir Kelurahan Mangunharjo.
Pendapatan masyarakat pembudidaya tambak semakin menurun akibat adanya pencemaran
(Dinas Kelautan dan Perikanan Jawa Tengah, 2009). Untuk mengembangkan ekonomi lokal
Kecamatan Tugu seharusnya dilakukan pengembangan kawasan bahari tepadu dengan tetap
memperhatikan peruntukan kawasan dalam RTRW Kota Semarang yaitu sebagai kawasan
pariwisata.
Dalam mengembangkan potensi dan mengatasi permasalahan kawasan pesisir
Kelurahan Mangunharjo, maka diperlukan penerapan konsep Sustainable Coastal
Development yang berbasis pada teori Neighbourhood Unit. Konsep Sustainable Coastal
Development mengandung beberapa aspek yang menjadi indikator ketercapaian konsep
tersebut anara lain, aspek housing, recreation, transportation, community, dan economy.
Pada kawasan perancangan pesisir Kelurahan Mangunharjo, akan dikembangkan konsep
Mangunharjo Mangroves Resort yang menekankan pada aspek ekonomi dan transportasi.
Aspek ekonomi terkait dengan penyediaan resort bagi pengunjung kawasan pesisir
Kecamatan Tugu yang nantinya akan dikembangkan sebagai kawasan wisata mangrove.
Penyediaan resort direncanakan pada bagian belakang pada kawasan perancangan dan
terbagi menjadi 3 resort dengan kelas yang berbeda. Aspek transportasi terkait dengan
penyediaan lahan parkir, kawasan walkable dan penyediaan dermaga. Lahan parkir akan
diletakkan pada bagian depan dari kawasan pariwisata Kecamatan Tugu. Lahan parkir
komunal akan dihubungkan dengan dermaga, kawasan perdagangan dan jasa, information
center serta front office dari mangrove resort. Penyediaan parkir komunal ini akan
mendukung konsep walkable dan non-motorize di kawasan perancangan. Dengan konsep
Mangunharjo Mangrove Resort, diharapkan kawasan pesisir Kecamatan Tugu dapat
berkembang sebagai kawasan bahari terpadu yang dapat meningkatkan ekonomi lokal
kawasan tersebut maupun Kota Semarang melalui aktivitas pariwisata.

2
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan struktur masalah wilayah studi, wilayah studi memiliki isu permasalahan
utama yaitu terhambatnya pereknomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Hal ini
dilihat dari belum adanya prioritas dari pemerintah dalam pengembangan kawasan pesisir
sehingga berdampak pada tidak adanya tempat pengumpulan sampah, pengelolaan
drainase yang buruk, dan kurangnya kontrol dari pemerintah terhadap alih fungsi lahan.
Tidak adanya tempat pengumpulan sampah menyebabkan masyarakat membuang sampah
ke sungai, sehingga mengakibatkan terjadinya pendangkalan sungai. Pengelolaan drainase
yang buruk dilihat dari lebar drainase yang sebesar kurang dari 1 meter dan drainase yang
tertimbun sampah, sehingga pada musim hujan drainase tidak dapat menampung air.
Dengan adanya drainase yang tidak dapat menampung air pada saat musim hujan dan sungai
yang mengalami pendangkalan menyebabkan banjir yang kemudian dapat menghambat
aktivitas ekonomi masyarakat sehingga produktifitas masyarakat menurun.
Sedangkan kurangnya kontrol terhadap alih fungsi lahan menyebabkan terjadinya
peningkatan alih fungsi hutan mangrove menjadi area tambak sehingga komposisi antara
hutan mangrove dan tambak tidak seimbang dapat mengakibatkan meningkatnya tingkat
abrasi yang pada akhirnya akan menyebabkan hasil produk tambak menurun. Sehingga
dengan hasil produk tambak menurun dan produktifitas masyarakat menurun menyebabkan
terhambatnya perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo. Terhambatnya
perekonomian masyarakat di Kelurahan Mangunharjo dapat mengakibatkan rendahnya
pendapatan masyarakat dan terbatasnya masyarakat dalam memperoleh kualitas hidup yang
baik, sehingga jika hal tersebut dibiarkan akan mengakibatkan dampak yang lebih luas yaitu
rendahnya kesejahteraan hidup masyarakat pesisir.
Berdasarkan masalah-masalah tersebut maka diangkatlah konsep Mangunharjo Mangrove
Resort yang menekankan pada indikator economy dan transportation dimana dengan
indikator economy berupa pengembangan resort, perdagangan dan jasa, serta parkir
diharapkan dapat memberikan lapangan kerja baru bagi masyarakat sekitar sehingga dapat
meningkatkan tingkat perekonomian dan daya beli masyarakat disekitar kawasan
perancangan. Indikator transportation berupa parkir, dermaga perahu antar kawasan dan
jalur sepeda antar kawasan diharapakan dapat memberikan aksesibilitas dan mobilitas yang
baik bagi kawasan perancangan maupun kawasan disekitarnya. Dengan pemikiran tersebut,
maka konsep Mangunharjo Mangrove Resort dirasa cocok untuk diterapkan di kawasan
perancangan karena mampu menjawab isu-isu permasalahan yang terdapat di kawasan
perancangan. Berikut struktur masalah pada kawasan perancangan.

3
Sumber : Hasil Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 1.1
Struktur Masalah
Belum Adanya Prioritas Pengembangan Kawasan Pesisir
Tidak Adanya Tempat
Pengumpulan Sampah
Sampah Dibuang ke
Sungai
Drainase Tidak Mampu
Menampung Air Hujan
Rendahnya Tingkat Perekonomian Masyarakat di Kawasan Perancangan
Kurangnya Kontrol
Terhadap Alih Fungsi
Lahan
Terhambatnya Aktivitas
Masyarakat
Rendahnya Kesejahteraan Hidup Masyarakat Pesisir
Pengelolaan Drainase
yang Buruk
Terjadi Pendangkalan
Sungai
Banjir
Produktivitas
Masyarakat Menurun
Pendapatan Masyarakat
Rendah
Keterbatasan Masyarakat dalam
Memperoleh Kualitas Hidup Yang Baik
Alih Fungsi Hutan
Mangrove Menjadi
Tambak
Tingginya Tingkat Abrasi
Tidak Seimbangnya
Lahan Mangrove dan
Tambak
Produksi Tambak
Menurun

4
1.3 Tujuan dan Sasaran
1.3.1 Tujuan
Tujuan dari studio perancangan ini adalah untuk mendesain dan menyusun
manajemen pembangunan kawasan pariwisata pesisir Kecamatan Tugu khususnya di
Kelurahan Mangunharjo dengan konsep Mangunharjo Mangrove Resort berdasarkan 2
aspek, yaitu transportation dan economy
1.3.2 Sasaran
Dalam mencapai tujuan dari studio perancangan dan manajemen pembangunan ini,
maka sasaran-sasaran yang akan dicapai antara lain :
 Melakukan justifikasi dan deliniasi kawasan perancangan.
 Mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan perancangan sehingga
dapat melakukan problem solving di kawasan perancangan.
 Menentukan dan menyusun konsep perancangan.
 Melakukan analisis aktivitas dan analisis perhitungan kebutuhan ruang, analisis
tapak, analis kriteria terukur, analisis kriteria tak terukur, analisis elemen
perancangan kota, analisis elemen citra kota, analisis elemen estetika, analisis
tapak meliputi analisis konstelasi wilayah dan analisis fisik dan non fisik ruang
pada wilayah studi.
 Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk site plan.
 Melakukan desain kawasan perancangan dalam bentuk Urban Design Guidelines
(UDGL).
 Menyusun analisis manajemen pembangunan yang terdiri dari analisis manajemen
pengelolaan pembangunan dan analisis manajemen pembiayaan.
1.4 Ruang Lingkup
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
1.4.1.1 Justifikasi Pemilihan Wilayah Studi
a. Makro
Kota Semarang merupakan ibukota Provinsi Jawa Tengah sekaligus kota
metropolitan terbesar kelima di Indonesia. Kota Semarang memiliki posisi
geografi yang sangat strategis karena berada pada jalur lalu lintas ekonomi
Pulau Jawa dan merupakan koridor pembangunan Jawa Tengah yang terdiri
dari empat simpul pintu gerbang yakni koridor pantai utara, koridor selatan
ke arah kota-kota dinamis seperti Kabupaten Magelang, Surakarta yang
dikenal dengan koridor Merapi-Merbabu, koridor timur ke arah Kabupaten
Demak/Grobogan dan barat menuju Kabupaten Kendal. Dalam
perkembangan dan pertumbuhan Jawa Tengah, Semarang sangat berperan
terutama dengan adanya pelabuhan, jaringan transportasi darat (jalur kereta
api dan jalan) serta transportasi udara yang merupakan potensi bagi simpul
transportasi regional Jawa Tengah dan kota transit regional Jawa Tengah.
Sebagai ibu kota provinsi, Kota Semarang juga berperan sebagai pusat
pertumbuhan ekonomi di Jawa Tengah. Kota Semarang merupakan bagian
dari Kawasan Kedungsepur yang direncanakan sebagai pusat pertumbuhan
nasional. Kota Semarang memiliki pelabuhan besar yaitu Pelabuhan Tanjung

5
Emas yang yang menjadi gerbang untuk sektor ekonomi. Akan tetapi dari
berbagai potensi yang ada tersebut Kota Semarang juga memiliki beberapa
permasalahan sektor ekonomi, sosial dan lingkungan yang saling berkaitan.
Salah satu permasalahan yang terjadi di Kota Semarang adalah masalah
lingkungan yang diakibatkan masalah infrastruktur. Permasalahan
infrastruktur tersebut misalnya terbatasnya penyediaan air bersih oleh
pemerintah sehingga dalam pemenuhan kebutuhan air bersih, warga
melakukan pengambilan air dalam tanah yang dapat mendorong terjadinya
penurunan tanah di pesisir. Selain itu sistem pengelolaan sampah yang tidak
dilakukan dengan optimal menyebabkan tumpukan sampah dan
menyebabkan saluran drainase tersumbat sehingga tidak dapat berfungsi
maksimal. Adanya penurunan tanah dan permasalahan drainase yang
diakibatkan permasalahan infrastruktur tersebut menyebabkan masalah
lingkungan lain seperti rob dan banjir yang mengganggu kualitas hidup dan
lingkungan masyarakat Kota Semarang.
Selain masalah infrastruktur juga terdapat permasalahan sosial berasal
dari kualitas sumber daya manusia masyarakat yang diakibatkan oleh
rendahnya tingkat pendidikan masyarakat, yang memberikan pengaruh
terhadap sektor ekonomi yaitu rendahnya pendapatan masyarakat.
Rendahnya pendapatan masyarakat ini juga dipengaruhi karena produksi
ikan di pesisir Kota Semarang yang menurun karena berbagai faktor, salah
satunya berkurangnya lahan tambak karena abrasi pantai dan berkurangnya
tanaman pelindung pantai. Perancangan kawasan pesisir yang tepat akan
dapat menyelasaikan berbagai permasalahan di pesisir Kota Semarang.
Permasalahan ekonomi, sosial dan lingkungan tersebut salah satunya dapat
diselesaikan dengan penataan kawasan pesisir Kota Semarang yang
berkelanjutan.
b. Meso
Lokasi studi terletak pada kawasan pesisir Kota Semarang. Kawasan
pesisir Kota Semarang sendiri terbagi menjadi empat bagian kecamatan yaitu
Kecamatan Tugu, Kecamatan Semarang Barat, Kecamatan Semarang Utara
dan Kecamatan Genuk. Kawasan pesisir Kota Semarang ini memiliki cukup
banyak permasalahan yang perlu diatasi. Menurut Perda Kota Semarang No
14 tahun 2011, kawasan pesisir Kota Semarang yang termasuk dalam BWK III
(Kecamatan Semarang Barat dan Semarang Utara), BWK IV (Kecamatan
Genuk), dan BWK X (Kecamatan Tugu). Menurut Perda, keempat Kecamatan
tersebut diperuntukan sebagai kawasan garis pantai yang berpotensi untuk
pengembangan rekreasi, ekonomi perikanan, dan kehidupan nelayan. Tidak
hanya itu, khusus untuk Kecamatan Tugu dan Genuk diperuntukan sebagai
kawasan peruntukan industri yang didukung oleh sarana prasarana yang
memadai dan dilalui oleh jalur Pantura.

6
Tabel I.1
Skoring Pemilihan Wilayah
INDIKATOR
SUB-
INDIKATOR
TUGU
SEMARANG
BARAT
SEMARANG
UTARA
GENUK SKOR
SKOR
SKOR
TUGU
SKOR
SEMARANG
BARAT
SKOR
SEMARANG
UTARA
SKOR
GENUK
Economy
Angka
Pengangguran
3 5 4 2 0,012 0,036 0,060 0,048 0,024
Penduduk Pra
Sejahtera
5 3 4 2 0,038 0,190 0,114 0,152 0,076
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Koperasi
5 1 3 4 0,017 0,085 0,017 0,051 0,068
Adanya
Pengolahan
Perikanan
5 1 2 1 0,102 0,510 0,102 0,204 0,102
Adanya
Pelayanan
Fasilitas
Pemasaran
Hasil Tangkap
3 1 5 2 0,087 0,261 0,087 0,435 0,174
Adanya
Masyarakat
Bertambak
5 2 1 1 0,048 0,240 0,096 0,048 0,048
Adanya
Masyarakat
Nelayan
5 1 4 1 0,065 0,325 0,065 0,260 0,065
Memiliki Areal
Pertambakan
5 1 1 1 0,054 0,270 0,054 0,054 0,054
Housing
Kepadatan
Penduduk
1 1 2 1 0,078 0,078 0,078 0,156 0,078
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas SD
5 4 4 4 0,018 0,090 0,072 0,072 0,072
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Kesehatan
Puskesmas
1 1 1 1 0,013 0,013 0,013 0,013 0,013
Pelayanan
Fasilitas MCK
Masih Belum
Memenuhi
Sebagian Besar
Masyarakat
5 3 5 2 0,088 0,440 0,264 0,440 0,176
Ada Abrasi 5 3 5 5 0,082 0,410 0,246 0,410 0,410
Rob 2 4 5 4 0,100 0,200 0,400 0,500 0,400
Lahan Kosong 5 5 3 2 0,039 0,195 0,195 0,117 0,078
Transportation
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Pendaratan
Ikan
5 5 1 5 0,009 0,045 0,045 0,009 0,045
Kemudahan
Akses ke Pusat
Perekonomian
4 5 5 4 0,015 0,060 0,075 0,075 0,060
Jalan Sebagian 5 3 2 1 0,024 0,120 0,072 0,048 0,024

7
INDIKATOR
SUB-
INDIKATOR
TUGU
SEMARANG
BARAT
SEMARANG
UTARA
GENUK SKOR
SKOR
SKOR
TUGU
SKOR
SEMARANG
BARAT
SKOR
SEMARANG
UTARA
SKOR
GENUK
Besar Rusak
Recreation
Terdapat
Pantai
Berhutan
Mangrove
5 3 1 3 0,034 0,170 0,102 0,034 0,102
Community
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Kelembagaan
Masyarakat
2 2 2 2 0,019 0,038 0,038 0,038 0,038
Terbatasnya
Pelayanan
Fasilitas
Pelatihan
Keterampilan
4 4 4 4 0,058 0,232 0,232 0,232 0,232
JUMLAH 4,008 2,427 3,396 2,339
Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Salah satu permasalahan yang ada pada kawasan pesisir Kota Semarang
ialah pada bagian infrastrukturnya seperti pengelolaan sampah yang buruk
serta kurangnya infrastruktur persampahan, sehingga banyak ditemukan
sampah yang menumpuk dan dibuang pada saluran drainase maupun di
lahan kosong secara sembarangan. Tidak hanya masalah persampahan, air
juga menjadi salah satu permasalahan yang ada di kawasan pesisir Kota
Semarang karena banyak masyarakat pada kawasan pesisir Kota Semarang
tidak membatasi pengambilan air tanah yang dapat menyebabkan
penurunan tanah. Banyak kawasan pesisir Kota Semarang juga sering
menebang tanaman mangrove yang dapat menyebabkan abrasi pantai yang
pada akhirnya dapat menyebabkan rob dan banjir. Tidak hanya masalah
infrastruktur, masyarakat yang memiliki tingkat pendidikan rendah
berdampak pada banyaknya penduduk yang miskin dan berpenghasilan
rendah. Kedua masalah yang telah disebutkan seperti rob dan banjir serta
penduduk miskin menyebabkan kawasan yang kumuh. Kawasan pesisir Kota
Semarang yang tergolong kumuh juga menyebabkan kawasan dengan
kualitas hidup yang rendah.
Berdasarkan rencana tata ruang Kota Semarang, mayoritas wilayah pesisir
diarahakan pengembangannya sebagai lahan tambak dan industri. Dari segi
kependudukan, mayoritas penduduk juga bergantung pada banyaknya lahan
tambak yang ada. Hal ini dapat diketahui dari banyaknya penduduk yang
bermatapencaharian sebagai nelayan dan petani tambak. Selain itu, terdapat
industri pendukung kegiatan pesisir yang dilakukan penduduk seperti adanya
pengolahan ikan berupa kegiatan pengasapan ikan dan pelelangan ikan.
Terlepas dari potensi yang dapat menjadi dasar pengembangan wilayah,
untuk kawasan pesisir juga terdapat permasalahan yang dapat mengganggu
kegiatan masyarakat. Masalah yang biasa timbul adalah adanya potensi

8
terbentuknya permukiman kumuh. Hal ini biasanya terjadi akibat kurangnya
penanganan terhadap sarana dan prasarana yang ada, seperti sarana
persampahan dan jaringan drainase yang tidak terkelola dengan baik.
Permasalahan sampah dan drainase yang buruk dapat berpotensi
menyebabkan banjir. Masalah rob juga menjadi masalah tersendiri bagi
wilayah pesisir Kota Semarang. Pada umumnya, masalah rob terjadi akibat
tingginya sedimentasi laut, penurunan permukaan tanah dan abrasi pantai
yang terjadi akibat kurangnya penanangan terhadap pohon mangrove.
Aksesibilitas peduduk juga terganggu akibat persentase jalan rusak yang
cukup tinggi, contohnya di Kecamatan Tugu yang mempunyai persentase
jalan rusak mencapai 34,6%. Dari segi non fisik, masalah kemiskinan sering
terjadi dengan rata-rata penduduk miskin sebesar 9,7%. Masalah kemiskinan
terjadi akibat rendahnya tingkat pendidikan penduduk yang rendah yang
berlanjut pada rendahnya tingkat pendapatan. Dengan demikian, diperlukan
penataan kawasan pesisir yang berkelanjutan untuk mengatasi masalah –
masalah tersebut.
c. Mikro
Bahari merupakan suatu kawasan pantai yang memiliki sektor perikanan
dan kelautan, sektor pariwisata, sektor perhubungan laut sebagai sektor
unggulan dan sektor cipta karya melalui penataan lingkungan dan
perumahan dengan wujud bantuan dari masyarakat, pengusaha serta peran
pemerintah. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Purworejo Nomor 11
Tahun 2004 tentang Kawasan Bahari Terpadu, kawasan bahari terpadu (KBT)
adalah wilayah peralihan interaksi antara ekosistem darat dan laut melupti
sumber daya pantai yangg terdiri dari sumber daya hayati dan non hayati.
Dalam perspektif keruangan, kawasan bahari yang berkaitan dengan
infrastruktur menjadi faktor penting yang berpengaruh besar dalam
perkembangan suatu kawasan. Permasalahan persampahan dan sanitasi di
kawasan bahari Kota Semarang berbanding lurus dengan peningkatan
jumlah penduduk yang terkena penyakit dan peningkatan frekuensi banjir di
kawasan bahari Kota Semarang atau pada titik-titik kawasan bahari tertentu
yang memiliki sungai yang sempit dan banyak ditumpuki sampah.
Kawasan bahari Kota Semarang memiliki peran penting dalam penggerak
perekonomian dengan adanya Pelabuahan Kota Semarang yaitu Pelabuhan
Tanjung Emas. Selain itu, kawasan bahari Kota Semarang juga memiliki
potensi pariwisata yang besar seperti wisata mangrove dan pemancingan.
Namun, hal ini tidak didukung dengan infrastruktur serta sarana dan
prasarana yang menunjang potensi pariwisata di kawasan bahari Kota
Semarang. Hal inilah yang menyebabkan terhambatnya pengembangaan
pariwisata di kawasan bahari Kelurahan Mangunharjo.
Acuan utama dalam proses mendesain Mangunharjo Mangrove Resort
adalah isu utama di Kelurahan Mangunharjo yaitu terhambatnya
perekonomian masyarakat di Mangunharjo. Berdasarkan RTRW dan RDTR

9
Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, wilayah studi termasuk kedalam BWK X
yang difungsikan sebagai pengembangan industri (Wijayakusuma),
permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40% dari
keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap,
pengembangan budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan
pengembangan wisata bahari. Berdasarkan rencana pola ruang Kota
Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai kawasan
pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan
kawasan sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
Dengan adanya fungsi tersebut dalam RTRW dan RDTR Kota Semarang
Tahun 2011 – 2031 maka diperlukan infrasturktur yang dapat menunjang
aktivitas kawasan bahari sehingga dapat meningkatkan perekonomian
masyarakat di Kelurahan Mangunharjo melalui pengembangan pariwisata.
Jadi diperlukan data-data mendukung yang mencerminkan kondisi dan
karakteristik pariwisata di wilayah studi agar dapat mengahasilkan output
perancangan dan manajemen pambangunan yang mampu
mengembangakan wilayah bahari.
1.4.1.2 Deliniasi Wilayah Studi
a. Makro
Kota Semarang merupakan salah satu kota yang berada di kawasan
pesisir utara Jawa. Dengan luasan wilayah 373 km2
. Kota Semarang terbagi
atas 16 kecamatan.

10
Sumber : Bappeda Kota Semarang, 2011
Gambar 1.2
Peta Administrasi Kota Semarang
Batas-batas administrasi Kota Semarang adalah sebagai berikut:
 Sebelah Utara : Laut Jawa
 Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang
 Sebelah Timur : Kendal
 Sebelah Barat : Kabupaten Demak
b. Meso
Ruang lingkup wilayah studi yang akan dikaji dalam penataan kawasan
bahari terpadu melalui konsep Sustainable Coastal Development ini adalah
Kecamatan Tugu dengan luas 31,29 km2
dan Semarang Utara dengan luas
10,46 km2
. Batas-batas administrasi kecamatan Tugu adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Kecamatan Ngaliyan
Sebelah Timur : Kecamatan Semarang Barat
Sebelah Barat : Kabupaten Kendal

11
Sedangkan batas-batas administrasi untuk Semarang Utara adalah
sebagai beikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Semarang Tengah
Sebelah Timur : Kecamatan Genuk dan Semarang Timur
Sebelah Barat : Kecamatan Semarang Barat
Sumber : Bappeda Jawa Tengah, 2010
Peta 1.3
Peta Administrasi Kecamatan Tugu dan Kecamatan Semarang Utara

12
c. Mikro
Ruang lingkup wilayah studi adalah 10,45 ha dan merupakan bagian
wilayah dari Kelurahan Mangunharjo. Sebagian besar wilayah studi mikro
(kawasan perancangan) merupakan lahan tambak dan mangrove. Kawasan
perancangan ini berada pada RW I Kelurahan Mangunharjo.
Sumber: Google Earth, 2015
Gambar 1.3
Peta Administrasi Kawasan Perancangan
Berikut ini adalah batas administrasi kawasan perancangan:
Sebelah Utara : Area Tambak
Sebelah Selatan : Jl. Laut Mangunharjo
Sebelah Barat : Area Tambak
Sebelah Timur : Jl. Laut Mangunharjo

13
1.4.2 Ruang Lingkup Materi
Ruang lingkup materi yang akan dibahas dalam laporan ini adalah sebagai berikut:
 Analisis Aktivitas dan Kebutuhan Ruang
Analisis ini meliputi analisis aktivitas dan pengguna, analisis kebutuhan ruang,
analisis hubungan antar kelompok aktivitas dan analisis organisasi ruang.
 Analisis Tapak
Hal-hal yang harus dianalisis dalam melakukan analisis tapak anatara lain analisis
konstelasi wilayah (analisis ini dilakukan untuk mengetahui keterkaitan antara
kawasan perancangan dengan lokasi disekitarnya), analisis lingkungan, analisis
topografi, analisis aksesibilitas, analisis view, analisis vegetasi, anlisis arah angin
dan lintasan matahari, analisis drainase, analisis kebisingan yang akan
menghasilkan rencana zoning suatu kawasan.
 Analisis Penyediaan Infrastruktur
Analisis penyediaan infrastruktur terdiri dari analisis jaringan air bersih, jaringan
persampahan, jaringan sanitasi, dan jaringan listrik.
 Analisis Kriteria Terukur
Analisis kriteria terukur digunakan untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar
Bangunan), ketinggian bangunan, GSB (Garis Sempadan Bangunan), dan jarak
antar bangunan.
 Analisis Amplop Bangunan
Untuk menganalisis KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Ketinggian Bangunan)
dan GSB (Garis Sempadan Bangunan) yang merupakan standarisasi bangunan
didalam kawasan perancangan.
 Analisis Kriteria Tak Terukur
Analisis kriteria tak terukur digunakan untuk menganalisis access, compability,
view, identity, sense, dan liveability yang terdapat pada kawasan perancangan.
 Analisis Elemen-elemen Citra Kota
Analisis elemen-elemen citra kota digunakan untuk menganalisis elemen-elemen
citra kota seperti path, edge, landmark, district, dan node.
 Analisis Elemen-elemen Perancangan Kota
Analisis elemen-elemen perancangan kota digunakan untuk menganlisis elemen-
elemen rancang kota seperti tata guna lahan, bentuk dan massa bangunan, ruang
terbuka, sirkulasi dan parkir, signage, jalur pejalan kaki, dan aktivitas penunjang.
 Analisis Elemen-elemen Estetika
Analisis elemen estetika digunakan untuk menganalisis elemen-elemen estetika
seperti proporsi dan skala, hirarki, balance, dan irama.
 Urban Design Guidelines (Panduan Rancang Kota)
Disusun dengan tujuan menjembatani hasil rancangan ke dalam suatu panduan
rancang yang spesifik yang berisi peruntukan kawasan, pola dan tata massa
bangunan, pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan
isonometri. Sifat UDGL ada 2 yakni prescriptive merupakan panduan untuk
memberikan ketentuan-ketentuan dan mencoba untuk membuat suatu
batasan/kerangka yang harus dipatuhi perancang sebagai limitasi dan

14
performance merupakan panduan yang menyediakan berbagai ukuran dan kriteria
untuk perancang dan bersifat tidak mengikat.
 Manajemen Pengelolaan dan Pembiayaan Rancangan Desain
Untuk menstrukturkan tata kelola pengembangan kawasan perancangan serta
menyusun pembiayaan yang akan dikeluarkan selama proses pembangunan
maupun biaya operasional dan maintenance kawasan setelah selesai dibangun.
1.5 Kerangka Pikir Penelitian
Sumber: Analisis Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 1.4
Kerangka Pikir Penelitian
Literatur Review
Site Plan
3D Perancangan Kawasan
Urban Design Guidelines
Logical Framework
(Guidance Perancangan dan
Pembangunan Kawasan)
PEMBANGUNAN KAWASANManajemen Pengelolaan
Kawasan
Manajemen Pembiayaan
Kawasan
Analisis Aktivitas dan Kebutuhan
Ruang
Analisis Penyediaan Infrastruktur
Analisis Elemen Perancangan Kota
Analisis Elemen Estetika
Analisis Elemen Citra Kota
Analisis Kriteria Tidak TerukurZoning
Analisis Tapak
Analisis Kriteria Terukur
Amplop Bangunan
Analisis Perancangan Wilayah
Studi
Tema KelasLiteratur Review Best Practice
Isu Masalah
Deliniasi Wilayah Studi
Identifikasi Potensi dan
Permasalahan Wilayah Studi
Konsep Perancangan Best Practice

15
1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika dari penulisan laporan studio perancangan dan pembangunan kota adalah
sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini berisi latar belakang, rumusan masalah yang ada di wilayah studi, tujuan dan
sasaran dari penyusunan laporan studio perancangan dan pembangunan kota, ruang lingkup
wilayah dan ruang lingkup materi, kerangka pikir penelitian, dan sistematika penulisan.
BAB II KAJIAN TEORI
Bab ini membahas kajian teori mengenai pengertian wilayah pesisir, teori sustainable coastal
development, teori ecotourism, dan best practice.
BAB III PROFIL KAWASAN PERANCANGAN
Bab ini membahas mengenai deliniasi wilayah studi, kondisi fisik alamiah yang terdiri dari
topografi, litologi, klimatologi, dan kesesuaian lahan, kondisi non fisik yang terdiri dari
kependudukan dan perekonomian, kondisi jaringan prasarana dan sarana, kondisi
penggunaan lahan, kondisi sistem ruang terbuka, review tentang kebijakan dan potensi serta
masalah wilayah studi.
BAB IV KONSEP PERANCANGAN
Bab ini membahas mengenai konsep perancangan yang meliputi justifikasi konsep, indikator
konsep, best practice, dan penerapan konsep di wilayah studi.
BAB V ANALISIS PERANCANGAN KAWASAN
Bab ini membahas mengenai analisis aktivitas dan kebutuhan ruang, analisis tapak, analisis
penyediaan infrastruktur, analisis kriteria terukur, analisis amplop bangunan, analisis kriteria
tak terukur, analisis elemen-elemen citra kota, analisis elemen-elemen perancangan kota dan
analisis elemen estetika.
BAB VI URBAN DESIGN GUIDE LINES
Bab ini membahas mengenai peruntukan kawasan, pola dan tata massa bangunan,
pengaturan fasilitas pendukung, pengaturan street furniture, dan isonometri.
BAB VII MANAJEMEN PEMBANGUNAN KAWASAN
Bab ini membahas mengenai proses perencanaan, pengelolaan serta fisibilitas pembangunan
Mangunharjo Mangrove Resort.
BAB VIII PENUTUP
Bab ini berisikan kesimpulan dari analisis yang telah dilakukan.

16
BAB II
KAJIAN TEORI
2.1 Pengertian Wilayah Pesisir
Menurut Undang-Undang No 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No
27 Tahun 2007 Tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil, Wilayah Pesisir
adalah daerah peralihan antara ekosistem darat dan laut yang dipengaruhi oleh perubahan di
darat dan laut. Karakteristik dari ekosistem pesisir adalah mempunyai beberapa jumlah
ekosistem yang berada di daerah pesisir. Contoh ekosistem lain yang ikut kedalam wilayah
ekosistem pesisir adalah ekosistem mangrove, ekosistem lamun (seagrass), dan ekosistem
terumbu karang.
Menurut Sain dan Krecth, Pengelolaan Pesisir Terpadu (P2T) adalah proses yang dinamis
yang berjalan secara terus menerus, dalam membuat keputusan-keputusan tentang
pemanfaatan, pembangunan dan perlindungan wilayah dan sumberdaya pesisir dan lautan.
Bagian penting dalam pengelolaan terpadu adalah perancangan proses kelembagaan untuk
mencapai harmonisasi dalam cara yang dapat diterima secara politis.
Pengelolaan Pesisir Secara Berkelanjutan adalah suatu kegiatan dikatakan keberlanjutan,
apabila kegiatan pembangunan secara ekonomis, ekologis dan sosial politik bersifat
berkelanjutan. Berkelanjutan secara ekonomi berarti bahwa suatu kegiatan pembangunan
harus dapat membuahkan pertumbuhan ekonomi, pemeliharaan capital (capital
maintenance), dan penggunaan sumberdaya serta investasi secara efisien. Berkelanjutan
secara ekologis mengandung arti, bahwa kegiatan dimaksud harus dapat mempertahankan
integritas ekosistem, memelihara daya dukung lingkungan, dan konservasi sumber daya
alam termasuk keanekaragaman hayati (biodiversity), sehingga diharapkan pemanfaatan
sumberdaya dapat berkelanjutan. Sementara itu, berkelanjutan secara sosial politik
mensyaratkan bahwa suatu kegiatan pembangunan hendaknya dapat menciptakan
pemerataan hasil pembangunan, mobilitas sosial, kohesi sosial, partisipasi masyarakat,
pemberdayaan masyarakat (dekratisasi), identitas sosial, dan pengembangan kelembagaan
(Wiyana, 2004).
2.2 Teori Sustainable Coastal Development
Pembangunan berkelanjutan (Salim, 1990) bertujuan untuk meningkatkan kesejahteraan
masyarakat, untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi manusia. Pembangunan yang
berkelanjutan pada hekekatnya ditujukan untuk mencari pemerataan pembangunan antar
generasi pada masa kini maupun masa mendatang. Menurut Kementerian Lingkungan Hidup
(1990) pembangunan (yang pada dasarnya lebih berorientasi ekonomi) dapat diukur
keberlanjutannya berdasarkan tiga kriteria yaitu : (1) Tidak ada pemborosan penggunaan
sumber daya alam atau depletion of natural resources; (2) Tidak ada polusi dan dampak
lingkungan lainnya; (3) Kegiatannya harus dapat meningkatkan useable resources ataupun
replaceable resource.
Konsep keberlanjutan merupakan konsep yang sederhana namun cukup kompleks untuk
diwujudkan, sehingga pengertian keberlajutan pun sangat multidimensi dan multi-
interpretasi. Menurut Heal (1998), konsep keberlanjutan ini paling tidak mengandung dua
dimensi: Pertama adalah dimensi waktu karena keberlanjutan tidak lain menyangkut apa

17
yang akan terjadi dimasa yang akan datang. Kedua adalah dimensi interaksi antara sistem
ekonomi dan sistem sumber daya alam dan lingkungan. Pezzey (1992) melihat aspek
keberlajutan dari sisi yang berbeda. Dia melihat bahwa keberlanjutan memiliki pengertian
statik dan dinamik. Keberlanjutan dari sisi statik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya
alam terbarukan dengan laju teknologi yang konstan, sementara keberlanjutan dari sisi
dinamik diartikan sebagai pemanfaatan sumber daya alam yang tidak terbarukan dengan
tingkat teknologi yang terus berubah. Karena adanya multidimensi dan multi-interpretasi ini,
maka para ahli sepakat untuk sementara mengadopsi pengertian yang telah disepakati oleh
komisi Brundtland yang menyatakan bahwa “Pembangunan berkelanjutan adalah
pembangunan yang memenuhi kebutuhan generasi saat ini tanpa mengurangi kemampuan
generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka.”
Haris (2000) melihat bahwa konsep keberlajutan dapat diperinci menjadi tiga aspek
pemahaman yaitu:
1) Keberlajutan ekonomi yang diartikan sebagai pembangunan yang mampu
menghasilkan barang dan jasa secara kontinu untuk memelihara keberlajutan
pemerintahan dan menghindari terjadinya ketidakseimbangan sektoral yang dapat
merusak produksi pertanian dan industri.
2) Keberlajutan lingkungan: Sistem keberlanjutan secara lingkungan harus mampu
memelihara sumber daya yang stabil, menghindari eksploitasi sumber daya alam dan
fungsi penyerapan lingkungan. Konsep ini juga menyangkut pemeliharaan
keanekaragaman hayati, stabilitas ruang udara, dan fungsi ekosistem lainnya yang
tidak termasuk kategori sumber-sumber ekonomi.
3) Keberlajutan sosial, keberlanjutan secara sosial diartikan sebagai sistem yang
mampu mencapai kesetaraan, penyediaan layanan sosial termasuk kesehatan,
pendidikan, gender, dan akuntabilitas politik.
Apabila dikaitkan dengan kawasan pesisir yaitu ‘Sustainable Coastal Development’,
memiliki pengertian yaitu konsep yang menyelaraskan antara pemusatan kegiatan pesisir
sebagai pusat pertumbuhan perekonomian dan sosial dengan tetap memperhatikan
kelestarian lingkungan bahari. UU No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (UU PR),
mengharuskan penyelenggara negara memasukan laut sebagai bagian yang sangat penting
dan terintegrasi, bahkan di subordinatkan dalam manajemen pemanfaatan ruang. Sehingga
tujuan menjamin kelangsungan hidup manusia dan mahluk hidup lainnya.
2.3 Teori Ecotourim
Berdasarkan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1990 tentang
Kepariwisataan, wisata adalah kegiatan perjalanan atau sebagian dari kegiatan tersebut yang
dilakukan secara sukarela serta bersifat sementara untuk menikmati obyek dan daya tarik
wisata. Pariwisata adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan wisata, termasuk
pengusahaan obyek dan daya tarik wisata serta usaha-usaha terkait di bidang tersebut.
Kepariwisataan adalah segala sesuatu yang berhubungan dengan penyelenggaraan
pariwisata.
Ekowisata disebut sebagai bentuk perjalanan wisata bertanggung jawab. Ekowisata juga
merupakan suatu perpaduan dari berbagai minat yang tumbuh dari keprihatinan terhadap
lingkungan, ekonomi dan sosial. Dengan kata lain, ekowisata tidak dapat dipisahkan dengan
konservasi. Dengan demikian ekowisata sangat tepat dan berdaya guna dalam

18
mempertahankan keutuhan dan keaslian ekosistem di areal yang masih alami. Bahkan
dengan ekowisata pelestarian alam dapat ditingkatkan kualitasnya karena desakan dan
tuntutan dari para eco-traveler.
Gambar 2.1
Konsep Eco-Tourism
Ekowisata pertama kali diperkenalkan oleh organisasi The Ecotourism Society (1990),
ekowisata adalah suatu bentuk perjalanan wisata ke area alami yang dilakukan dengan
tujuan mengkonservasi lingkungan dan melestarikan kehidupan dan kesejahteraan
penduduk setempat. Semula ekowisata dilakukan oleh wisatawan pecinta alam yang
menginginkan di daerah tujuan wisata tetap utuh dan lestari, disamping budaya dan
kesejahteraan masyarakatnya tetap terjaga. Namun dalam perkembangannya ternyata
bentuk ekowisata ini berkembang karena banyak digemari oleh wisatawan. Wisatawan ingin
berkunjung ke area alami, yang dapat menciptakan kegiatan bisnis. Ekowisata juga
didefinisikan sebagai bentuk baru dari perjalanan bertanggung jawab ke area alami dan
berpetualang yang dapat menciptakan industri pariwisata (Eplerwood, 1999). Dari kedua
definisi ini dapat dimengerti bahwa ekowisata dunia telah berkembang sangat pesat. Hal ini
dilihat dari beberapa destinasi dari taman nasional berhasil dalam mengembangkan
ekowisata.
Pemanfaatan areal alam untuk ekowisata menggunakan pendekatan pelestarian dan
pemanfaatan. Kedua pendekatan ini dilaksanakan dengan menitikberatkan pelestarian
berbanding lurus dengan pemanfaatan. Kemudian pendekatan lainnya adalah pendekatan
pada keberpihakan kepada masyarakat setempat agar mampu mempertahankan budaya
lokal dan sekaligus meningkatkan kesejahteraannya.
Mengembangkan ekowisata dilaksanakan dengan cara pengembangan pariwisata pada
umumnya. Ada dua aspek yang perlu dipikirkan. Pertama, aspek destinasi, kemudian kedua
adalah aspek market. Untuk pengembangan ekowisata dilaksanakan dengan konsep product
driven. Meskipun aspek market perlu dipertimbangkan namun macam, sifat dan perilaku
obyek dan daya tarik wisata alam dan budaya diusahakan untuk menjaga kelestarian dan
keberadaannya.

19
Gambar 2.2
Kerangka Kerja Eco-Tourism
Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap alam dan
budaya, pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan sifat dan karakter alam dan
budaya setempat salah satunya dengan pendidikan konservasi lingkungan. Proses
pendidikan ini dapat dilakukan langsung di alam sehingga dapat memberikan pendapatan
langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang digunakan untuk ekowisata dan
manajemen pengelola kawasan pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau
pendapatan. Retribusi dan conservation tax dapat dipergunakan secara langsung untuk
membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas kawasan pelestarian alam. Selain itu, juga
harud terdapat partisipasi masyarakat dalam perencanaan yaitu masyarakat diajak dalam
merencanakan pengembangan ekowisata.
2.4 Best Practice
Singapura merupakan kota atau negara yang sangat kecil, jauh lebih kecil dari kota
Jakarta, tetapi mempunyai manajemen kota yang sangat baik, sehingga sekarang ini
Singapura termasuk kota atau negara yang maju dalam segala bidang. Singapura mempunyai
dasar visi yang jauh ke depan sebagai dasar konsep bagi seluruh sepak terjangnya. Keinginan
sangat besar dalam menyenangkan seluruh warganya, walau kendala lahan yang terbatas
sangat mengganggu aktifitas kota atau negara itu.
‘The Concept Plan’ merupakan strategi pemerintah untuk membangun Singapura sejak
tahun 1971, dilanjutkan pada tahun 1991, tahun 2001 dan yang terakhir pada tahun 2011.

20
Gambar 2.3
Concept Plan 1971
Concept Plan 1971 (CP 1971) mengadopsi struktur 'Ring Plan'. Rencana tersebut
divisualisasikan dengan pengembangan cincin kota-kota satelit kepadatan tinggi baru di
sekitar daerah pusat, dengan masing-masing kota dipisahkan oleh ruang hijau, sistem taman
dan ruang terbuka. Perumahan dengan kepadatan rendah sampai sedang akan dibangun di
samping kota-kota ini dan akan ada ketentuan untuk kawasan industri.
Gambar 2.4
Concept Plan 1991

21
Concept plan 1991 (CP 1991) membentuk kota yang balance antara work, play, culture dan
commerce sebagai strategi mengembangkan kota.
Gambar 2.5
Concept Plan 2001
Concept plan 2001 (CP 2001) bertujuan untuk memberikan kualitas lingkungan hidup yang
tinggi, dengan berbagai pilihan-pilihan perumahan dan jenis perumahan untuk memenuhi
kebutuhan gaya hidup yang berbeda dan aspirasi rakyat. Fokus concept plan menekankan
pada 6 kunci diantaranya housing, community, transport, economy dan recreation.
Gambar 2.6
Kunci Fokus Concept Plan
Salah satu proyek yang dikembangkan menggunakan konsep dasar ‘Living the Next Lap’,
mempunyai visi bahwa satu pusat pelayanan masyarakat (meliputi perkantoran,
perdagangan, transportasi, pendidikan dan sebagainya) harus dapat melayani 800.000
orang dan kompleks hunian harus dekat dengan pusat kegiatan tersebut. Untuk fasilitas

22
perkantoran, lifestyle dan kehidupan malam, telah terbentuk di Marina Bay. Desainnya yang
‘futuristik’ dan konsep lifestyle megopolitan, membuat Singapura menjadi salah satu kota
atau negara terkemuka di Asia bahkan dunia.
Gambar 2.7
Marina Bay
Sedangkan rekreasi dan budaya meliputi taman dan pemeliharaan alam, berada dalam
daerah Pulau Semakau. Pulau Semakau menjadi prioritas pemerintah Singapura untuk taman dan
pemeliharaan alam. Walau Singapura melakukan reklamasi besar-besaran untuk memenuhi
kebutuhan lahannya, Singapura tetap memelihara dan membuat hutan ‘mangroves’. Daerah
terumbu karang di Pulau Semakau mulai untuk di lestarikan. Konsep ini bisa mendapatkan
kehidupan yang layak bagi ikan-ikan di laut sekitar ini, karena terumbu karang merupakan ‘rumah
ikan’ yang berguna bagi kehidupan manusia.
Gambar 2.8
Pulau Semakau

23
BAB III
PROFIL KAWASAN PERANCANGAN
3.1 Deliniasi Wilayah Studi
Wilayah perancangan terletak di Kelurahan Mangunharjo merupakan wilayah
pertambakan yang memiliki luas sebesar 10,45 Ha. Deliniasi wilayah studi berdasarkan
potensi dan permasalahan kawasan cocok dikembangkan sebagai pariwisata. Berdasarkan
peta deliniasi wilayah perancangan Kelurahan Mangunharjo, diperoleh batas – batas wilayah
studi sebagai berikut :
Utara : Area tambak;
Barat : Area Tambak;
Timur : Jalan Laut Mangunharjo dan permukiman penduduk;
Selatan : Jalan Laut Mangunharjo, permukiman penduduk dan area pertambakan.
Gambar 3.1
Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo

24
3.2 Kondisi Fisik Alamiah
3.2.1 Topografi
Kelurahan Mangunharjo merupakan salah satu kelurahan yang ada dalam
Kecamatan Tugu yang secara umum memiliki bentuk permukaan datar di seluruh
daerahnya. Kawasan perancangan yang luasnya 10,45 Ha dari Kelurahan Mangunharjo
juga mempunyai topografi yang datar dengan kemiringan 0-2% . Hal ini dipengaruhi oleh
letak daerahnya yang berbatasan langsung dengan Laut Jawa. Ketinggian Kecamatan
Tugu berkisar antara 0-15 di atas permukaan laut. Daerah yang memiliki ketinggian paling
terjal biasanya terdapat pada selatan Kecamatan Tugu, yaitu pada daerah yang
berbatasan dengan Kecamatan Ngaliyan.
Gambar 3.2
Peta Topografi Wilayah Studi
3.2.2 Litologi
Pada Kelurahan Mangunharjo terdapat dua jenis tanah yakni aluvial dan aluvial
kelabu. Namun, kawasan perancangan hanya memiliki satu jenis tanah yakni jenis tanah
aluvial. Tanah aluvial adalah tanah yang terbentuk dari endapan lumpur sungai yang
mengendap di dataran rendah. Tanah aluvial memiliki struktur tanah yang pejal dan
tergolong liat atau liat berpasir dengan kandungan pasir kurang dari 50%. Jenis tanah yang
seperti ini bagus untuk tanaman karena banyak mengandung mineral-mineral. Tanah
aluvial sangat cocok untuk tanaman padi, holtikultura, dan tanaman tahunan.

25
Gambar 3.3
Peta Jenis Tanah Wilayah Studi
3.2.3 Klimatologi
Kawasan perancangan mempunyai intensitas curah hujan sebesar 22,7-34,8
mm/tahun. Intensitas curah hujan yang seperti ini tergolong tinggi karena kawasan
perancangan merupakan dataran rendah. Suhu di kawasan perancangan juga banyak
dipengaruhi oleh angin pantai sehingga membuat suhu di kawasan ini sedikit lebih
hangat. Suhu maksimum adalah 32O
C, suhu minimum adalah 21O
C, dan suhu rata-ratanya
adalah 26,5O
C.

26
Gambar 3.4
Peta Klimatologi Wilayah Studi
3.2.4 Kesesuaian Lahan
Berdasarkan hasil skoring kawasan perancangan termasuk dalam kawasan
budidaya. Dengan topografi yang tergolong datar serta jenis tanah aluvial membuat
kawasan ini dapat dikembangkan dalam berbagai arah pembangunan. Namun, karena
keseluruhan kawasan perancangan merupakan lahan tambak, maka pembangunan yang
akan dilakukan pada kawasan ini adalah dengan konsep terapung (floating).

27
Gambar 3.5
Peta Kesesuaian Lahan Wilayah Studi
3.3 Kondisi Non Fisik
3.3.1 Kependudukan
Kelurahan Mangunharjo memiliki jumlah penduduk sebesar 5.590 jiwa yang terdiri
dari 2.814 penduduk laki-laki dan 2.776 penduduk perempuan dengan kepadatan
penduduk 883 jiwa/km2
. Berdasarkan ketentuan dalam data Departement Kimpraswil
2001 untuk kepadatan penduduk <1000 termasuk ke dalam wilayah dengan kepadatan
rendah. Berikut piramida penduduk Kelurahan Mangunharjo :

28
Gambar 3.6
Piramida Penduduk Kelurahan Mangunharjo
Komposisi terbesar penduduk Kelurahan Mangunharjo adalah penduduk dengan
usia 15 sampai 19 tahun. Hal tersebut menunjukkan bahwa tingginya penduduk usia
sekolah di Kelurahan Mangunharjo.
Berdasarkan hasil wawancara dengan Raqib selaku petani tambak, “Jumlah petani
tambak pada Kelurahan Mangunhrjo hanya sebesar 25% dari jumlah penduduk yang bekerja
selebihnya bekerja sebagai nelayan dan buruh industri. Selain itu, penduduk perempuan
(ibu-ibu) di Kelurahan Mangunharjo bekerja di industri pengolahan rumahan berupa
makanan ringan maupun hasil kerajinan tangan seperti batik mangrove, kerupuk mangrove,
puding mangrove, kue mangrove, kerupuk udang, otak-otak dan bandeng presto”.
3.3.2 Perekonomian
Perekonomian di Kelurahan Mangunharjo terdapat beberapa sarana pendukung
seperi pasar, toko/kios dan rumah makan/warung makan. Hal ini dapat menjadi dasar
untuk menentukan tingkat ekonomi masyarakatnya. Selain sarana pendukungnya,
perekonomian juga dikaitkan dengan mata pencaharian penduduk. Penduduk di
Kelurahan Mangunharjo sebagian besar bekerja di bidang jasa dengan jumlah 3.431 jiwa.
Berikut disajikan persentase jumlah penduduk menurut mata pencaharian :
400 200 0 200 400
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75+
Penduduk Perempuan
Penduduk laki-laki

29
Gambar 3.7
Persentase Jumlah Penduduk Menurut Mata Pencaharian Kelurahan Mangunharjo
Berdasarkan hasil wawancara dengan Hambali selaku ketua kelompok tani
tambak di Kelurahan Mangunharjo, “Kondisi perekonomian pada wilayah studi yang
merupakan lahan tambak yang digunakan untuk budidaya ikan bandeng dapat melakukan
penen sebanyak 2 kali dalam setahun dengan hasil 3 ton ikan bandeng untuk luas lahan 2 Ha.
Ikan bandeng tersebut dijual ke Pasar Kobong dengan harga Rp. 20.000 - 22.500/bandeng,
sehingga penghasilan yang didapat petani tambak pada saat panen sekitar 6 – 8 juta per
panen. Sedangkan untuk tambak udang membutuhkan waktu selama 4 bulan untuk siap
panen. Selain mendapatkan penghasilan dari tambak, petani tambak juga mendapatkan
penghasilan dari industri pengolahan hasil tambak yang dilakukan oleh ibu-ibu untuk
dijadikan makanan ringan maupun kerajinan tangan. Harga jual lahan tambak pada wilayah
studi sebesar 70.000 – 80.000/m2
. Namun, lahan tambak yang terdapat di wilayah studi 60%
sudah dimiliki oleh pihak investor yaitu PT. IPU”.
3.4 Kondisi Jaringan Prasarana
3.4.1 Aksesibilitas
Kawasan perancangan ini memiliki aksesbilitas yang baik. Aksesbilitas yang baik ini
ditunjukkan dengan kemudahan masyarakat mencapai tempat-tempat penting melalui
Jalan Laut Mangunharjo (menghubungkan antara jalan arteri dengan Kelurahan
Mangunharjo) dengan kondisi yang baik tanpa mengurangi produktivitas ekonominya.
Adapun lokasi penting di sekitar kawasan perancangan seperti kantor kelurahan (berjarak
± 250 meter) , masjid (berjarak ± 100 meter), tempat usaha kerajinan Batik Mangrove
(berjarak ± 185 meter), tempat usaha kerupuk udang (berjarak ± 15 meter), pertambakan
dan lain-lain.
4%
3%
4% 1%
4%
3%
1%
1%
0%
79%
Nelayan
Petani Buruh
Petani Sendiri
Pengusaha
Buruh Industri
Buruh Bangunan
Usaha Pengangkutan
PNS/ABRI
Pensiunan
Jasa/Lainnya

30
Sumber: Dokumentasi Kelompok 3A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 3.8
Aksesibilitas Jalan Laut Mangunharjo
3.4.2 Persampahan
Kondisi sistem persampahan wilayah studi buruk karena sebagian besar
masyarakat membuang sampah di lahan kosong kemudian dibakar, selain itu masyarakat
kerap membuang sampah sembarangan di bibir/sempadan sungai dan drainase. Sampah
yang dibuang di sempadan sungai maupun di drainase kerap menyebabkan banjir jika
hujan datang.
(a) Sampah yang dibakar di Lahan Kosong (b) Sampah yang dibuang di Sempadan
Sungai
Gambar 3.9
Persampahan di Sekitar Wilayah Studi
3.4.3 Listrik
Kondisi jaringan listrik di kawasan perancangan telah teraliri listrik semuanya.
Daya listrik rata-rata yang digunakan oleh masyarakat sebesar 450 watt. Masalah

31
kelistrikan seperti pemadaman listrik secara bergilir jarang terjadi di sekitar kawasan
perancangan.
Gambar 3.10
Jaringan Listrik di Sekitar Wilayah Studi
3.4.4 Air Bersih
Berdasarkan hasil dokumentasi, rumah-rumah yang terletak di sekitar kawasan
perancangan menggunakan air bersih yang bersumber dari air tanah. Terdapat sumur dan
tandon air yang digunakan untuk menampung air bersih.
Gambar 3.11
Sumber Air Bersih di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan
Namun, kualitas air bersih di rumah-rumah di sekitar kawasan perancangan
terbilang kurang baik. Hal tersebut dikarenakan air tanah yang sudah bercampur dengan
air laut sehingga air memiliki rasa asin.
3.4.5 Sanitasi
Sistem sanitasi di permukiman di sekitar kawasan perancangan belum dikelola
secara optimal. Limbah rumah tangga yang memiliki jenis grey water (air limbah non
kakus) dibuang ke saluran drainase sehingga saluran drainase menimbulkan bau yang

32
tidak sedap. Sedangkan limbah yang berjenis black water (air limbah kakus) dibuang atau
ditampung ke tangki septik (septic tank).
Gambar 3.12
Kamar Mandi di Salah Satu Rumah Sekitar Kawasan Perancangan
3.4.6 Drainase
Kondisi drainase di permukiman sekitar kawasan perancangan memiliki kondisi
yang buruk. Selain untuk menampung air hujan, drainase juga digunakan sebagai tempat
pembuangan air limbah berjenis grey water dari rumah-rumah penduduk. Di sisi lain,
drainase memiliki dimensi yang kecil. Hal tersebut menyebabkan drainase tidak mampu
menampung air pada saat terjadi hujan. Kondisi tersebut menyebabkan banjir di
permukiman di sekitar kawasan perancangan.
Gambar 3.13
Drainase di Permukiman Sekitar Kawasan Perancangan

33
3.5 Kondisi Sarana
Pada kondisi eksisting, di kawasan perancangan tidaklah terdapat sarana perekonomian.
Namun dalam sudut pandang pelayanan atas sarana tersebut, kawasan perancangan dilayani
oleh beberapa sarana yang berada di sekitarnya. Salah satu sarana perekonomian yang
sangat menunjang kegiatan sehari-hari masyarakat adalah pasar mangkang yang ada di
sekitar jalan arteri. Pasar yang ini merupakan satu-satunya sarana perdagangan yang
terdekat yang dapat dijangkau oleh masyarakat. Untuk menyiasati hal tersebut, di sekitar
kawasan perancangan terdapat beberapa warung yang dapat memenuhi sedikit kebutuhan
masyarakat. Sementara sarana perekonomian lain yang tergolong dengan sarana umumnya
berada di sekitar jalan arteri, dan merupakan satu-satunya pelengkap kebutuhan masyarakat,
seperti bank, ATM, dan swalayan. Berikut sarana perekonomian berupa pasar di sekitar
wilayah studi.
Gambar 3.14
Pasar Mangkang di Sekitar Wilayah Studi
Sarana lainnya seperti sarana kesehatan, pendidikan dan peribadatan tidak ditemukan di
kawasan perancangan. namun untuk memenuhi kebutuhan tersebut, terdapat beberapa
sarana sosial seperti kebutuhan kesehatan, pendidikan dan peribadatan masyarakat
memenuhi kebutuhan tersebut di daerah sekitarnya yang masih menjadi jangkauan sarana
tersebut. Untuk sarana kesehatan dan pendidikan umumnya masyarakat hanya
mendapatkan fasilitas sarana dengan hierarki yang rendah, seperti posyandu, puskesmas
dan SD. Jarak terdekat menuju lokasi sarana-sarana tersebut adalah yang berada di sekitar
Kelurahan Mangkang Wetan, dengan kondisi bangunan yang baik (berlantai keramik, dan
beratap genteng). Berikut sarana pendidikan berupa sekolah dan paud di sekitar wilayah
studi.

34
(a) Pos Paud di Sekitar Wilayah Studi (b) Perpustakaan dan SD di Sekitar Wilayah Studi
Gambar 3.15
Sarana Pendidikan di Sekitar Wilayah Studi
Sementara sarana lain yang umum ditemukan di sekitar kawasan perancangan adalah
mushala dan masjid. Di sekitar kawasan perancangan terdapat beberapa masjid yang
memenuhi kebutuhan peribadatan masyarakat muslim yang ada di sekitar kawasan
perancangan. sementara untuk sarana peribadatan lain seperti gereja hanya terdapat di
Kelurahan lain dari kawasan perancangan. Berikut sarana peribadatan burupa masjid di
sekitar wilayah studi.
Gambar 3.16
Masjid di Sekitar Wilayah Studi

35
3.6 Kondisi Penggunaan Lahan
Gambar 3.17
Peta Deliniasi Wilayah Studi, Kelurahan Mangunharjo
Penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu didominasi oleh lahan
tambak. Selain lahan tambak, penggunaan lahan di Kelurahan Mangunharjo untuk lahan
permukiman dan sawah. Di kawasan perancangan, penggunaan lahan secara keseluruhan
digunakan untuk lahan tambak. Lahan untuk tambak di kawasan perancangan seluas
103.290,14 m2
. Dominansi lahan tambak ini berpengaruh pada aktivitas dan mata pencaharian
penduduk Kelurahan Mangunharjo maupun penduduk Kecamatan Tugu sendiri.
Gambar 3.18
Area Tambak di Wilayah Studi

36
Area tambak ini dimanfaatkan warga untuk budidaya ikan bandeng, udang dan kepiting.
Hasil dari aktivitas pertanian tambak ini akan diolah di industri rumahan oleh penduduk
setempat dan kemudian dipasarkan.
3.7 Kondisi Sistem Ruang Terbuka
3.7.1 Ruang Terbuka Hijau
Kawasan perancangan merupakan kawasan pesisir Kota Semarang yang berada di
Kelurahan Mangunharjo, Kecamatan Tugu. Kawasan perancangan didominasi untuk lahan
tambak, disekitar area tambak, ditanami tanaman mangrove yang berfungsi sebagai
ruang terbuka hijau. Selain sebagai ruang terbuka hijau, tanaman mangrove ini berfungsi
untuk mengurangi dampak abrasi oleh air laut. Namun pada area permukiman, ruang
terbuka hijau masih minim karena yang tersedia hanya berupa taman-taman kecil yang
berada di halaman rumah dan tidak semua rumah memiliki ruang terbuka hijau privat.
Gambar 3.19
Tanaman Mangrove di Wilayah Studi
3.7.2 Ruang Terbuka Non Hijau
Ruang terbuka non hijau dikawasan perancangan berupa lapangan yang berada di
tengah permukiman penduduk. Kondisi lapangan ini kurang terawat, dapat dilihat dari
kondisinya yang kotor dan terdapat tumpukan sampah disekitar lapangan sehingga
lapangan kurang berfungsi dengan maksimal.

37
Gambar 3.20
Lapangan di Wilayah Studi
3.8 Review Kebijakan
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031, Kota Semarang memiliki tujuan penataan
ruang yaitu terwujudnya Kota Semarang sebagai pusat perdagangan dan jasa berkala
internasional yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan. Hal ini didukung dengan
pengembangan pelayanan pelabuhan laut dan bandar udara sebagai pintu gerbang nasional
dan pengembangan pusat perdagangan modern dan tradisional berskala international.
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang Rencana
Tata Ruang Kota Semarang Tahun 2011 – 2031 dan RDTR Kota Semarang tahun 2011-2031,
wilayah studi termasuk kedalam BWK X yang difungsikan sebagai pengembangan industri
(Wijayakusuma), permukiman berkepadatan sedang yakni memiliki sarana prasarana 40%
dari keseluruhan luas lahan, pendidikan, pertanian, perikanan tangkap, pengembangan
budidaya perikanan, pengolahan perikanan dan pengembangan wisata bahari. Berdasarkan
rencana pola ruang Kota Semarang tahun 2011-2031, wilayah studi deperuntukan sebagai
kawasan pariwisata dan permukiman. Selain itu, wilayah studi juga merupakan kawasan
sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
3.9 Potensi
Pada kawasan perancangan terdapat potensi – potensi wilayah yang dibagi berdasarkan
aspek fisik, aspek kependudukan, sarana dan prasarana, serta kebijakannya.
a. Aspek Fisik
Kawasan perancangan memiliki tingkat kelerengan datar (0-2 %) yang berpotensi
untuk dikembangkan sebagai lahan permukiman, perkantoran, dan perdagangan.
Jenis tanah yang dimiliki berupa tanah aluvial dan asosiasi aluvial kelabu yang cocok
digunakan untuk lahan pertanian, pertambakan, dan permukiman. Selain itu,
kawasan perancangan tidak berpotensi untuk terjadi bencana seperti amblesan
tanah yang ekstrim, maupun terjadinya gerakan tanah dan merupakan kawasan
sempadan pantai dan berhutan bakau/mangrove.
b. Aspek Kependudukan

38
Mayoritas masyarakat yang berada di sekitar kawasan perancangan bermata
pencaharian sebagai nelayan, namun ada pula yang bekerja sebagai buruh tani
tambak. Hal ini dapat mendorong pemanfaatan dan pengelolaan tambak secara
optimal. Selain itu terdapat juga beberapa kelompok kegiatan warga seperti
kelompok petani tambak, perkumpulan nelayan, maupun perkumpulan ibu – ibu
seperti PKK dan pengrajin olahan mangrove serta tambak.
c. Aspek Sarana dan Prasarana
Dari aspek saran dan prasarana kawasan perancangan memiliki sungai yaitu Sungai
Beringin yang dapat dimanfaatkan sebagai jalur transportasi air menggunakan
perahu yang memuat ± 10 orang.
d. Aspek Kelembagaan
Terdapat kelompok masyarakat khususnya ibu – ibu yang mengolah bahan
makanan dari hasil tambak, seperti keripik mangrove, keripik udang, dan olahan
bandeng. Tidak hanya olahan makanan saja, tetapi terdapat pula batik mangrove
yang dapat menjadi ciri khas kawasan pesisir Kota Semarang khususnya di
Kecamatan Tugu, bahkan dari hasil – hasil olahan tambak ini telah terbentuk sentra
batik mangrove, sentra keripik udang dan keripik mangrove, dan sentra olahan
bandeng.
e. Kebijakan
Berdasarkan pola ruang, kawasan perancangan diperuntukkan sebagai kawasan
pariwisata dan permukiman. Hal ini sangat mendukung konsep yang akan
diterapkan pada kawasan perancangan yaitu sebagai tempat penginapan berupa
cotage dan pemanfaatan tambak sebagai salah satu upaya pengembangan kawasan
pariwisata. Selain itu kawasan perancangan termasuk ke dalam BWK X yang
difungsikan sebagai pengembangan industri (Industri Wijayakusuma), perumahan
berkepadatan sedang (sarpras 40% dari keseluruhan luas lahan), pendidikan,
perikanan tangkap dan pertanian, pengembangan budidaya perikanan, pengolahan
perikanan dan pengembangan wisata bahari.

39
Gambar 3.21
Peta Potensi Wilayah Studi
3.10Permasalahan
Permasalahan yang sering terjadi di kawasan perancangan adalah banjir. Banjir yang
terjadi di kawasan ini disebabkan beberapa hal. Yang pertama, tingginya tingkat abrasi air
laut yang terjadi. Abrasi terjadi karena adanya erosi yang dipengaruhi oleh tenaga air laut
sehingga mengakibatkan pengikisan pantai oleh tenaga gelombang laut dan arus laut yang
bersifat merusak. Hal ini alasan mengapa banyak ditemukan tanaman mangrove di kawasan
perancangan karena salah satu cara untuk mengatasi masalah abrasi. Kemudian penyebab
banjir yang kedua adalah buruknya kondisi saluran drainase di sekitar kawasan perancangan.
Untuk lebar dari saluran drainase yang berada di kawasan perancangan sudah sesuai dengan
SPM dengan lebar 30-40 cm dengan kedalaman 1 meter. Namun, yang membuat saluran
drainase di kawasan ini dalam kondisi buruk adalah sampah yang belum terkelola dengan
baik dan benar karena masih banyak sampah yang dibuang sembarangan di pinggir jalan
ataupun di tanah kosong dan di buang ke dalam saluran drainase sehingga membuat
Aspek Fisik:
Kelerengan datar (0-2 %) berpotensi untuk
lahan permukiman, perkantoran, dan
perdagangan
Jenis tanah: Aluvial dan Asosiasi aluvial
kelabu cocok untuk lahan pertanian,
pertambakan, dan permukiman.
Kawasan sempadan pantai dan berhutan
mangrove
Aspek Kependudukan:
Mayoritas masyarakat
bermata pencaharian
sebagai nelayan dan
sebagian buruh tani
tambak.
Aspek Sarana dan
Prasarana:
Memiliki sungai yang dapat
dimanfaatkan untuk jalur
transportasi air dengan
perahun max ± 10 orang.
(DAS Kali Beringin)
Aspek Kelembagaan:
Kelompok ibu – ibu pengolah
hasil tambak, seperti sentra
olahan bandeng, sentra
keripik mangrove, sentra
keripik udang, dan sentra
batik mangrove.
Aspek Kebijakan:
Berdasaarkan pola ruang
sebagai kawasan
pariwisata.
Termasuk BWK X yang
difungsikan sebagai
pengembangan industri,
perumahan berkepadatan
sedang (sarpras 40% dari
keseluruhan luas lahan),
pendidikan, perikanan
tangkap dan pertanian,
pengembangan budidaya
perikanan, pengolahan
perikanan dan
pengembangan wisata
bahari.

40
salurannya tergenang sampah. Ketika intensitas curah hujan tinggi diikuti dengan abrasi dari
laut serta meluapnya kali beringin yang ada di sekitar kawasan maka terjadilah banjir.
Seringnya terjadi banjir di sekitar kawasan perancangan menyebabkan jalan rusak dan
berlubang pada beberapa titik. Selain itu, banjir juga membuat permukiman warga yang ada
di sekitar kawasan perancangan terkesan kumuh. Berdasarkan hasil wawancara dengan
salah satu pemilik tambak di kawasan peracangan mengatakan bahwa abrasi air laut yang
terjadi juga ternyata mempengaruhi produktivitas tambak miliknya yakni produktivitas
kepiting dan udang.
“Sedangkan air tambak sudah banyak yang tercemar oleh limbah industri yang ada di
sekitar lahan tambak dan juga terkontaminasi dengan abrasi air laut yang mengakibatkan
udang dan kepiting jarang dijumpai karena udang dan keptiting sangat peka terhadap
air”(Hambali, 2015).
Gambar 3.22
Peta Masalah Wilayah Studi
Sampah yang belum terkelola dengan
baik dan benar karena masih banyak
sampah yang dibuang sembarangan di
pinggir jalan ataupun di tanah kosong dan
di buang ke dalam saluran drainase
sehingga membuat salurannya tergenang
sampah.
Seringnya terjadi banjir
menyebabkan lingkungan
tempat tinggal masyarakat
menjadi kumuh dan kotor serta
terkesan berantakan.

41
BAB IV
KONSEP PERANCANGAN
4.1 Justifikasi Konsep Perancangan
Sumber: Hasil Analisis Kelas A Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 4.1
Bagan Konsep Makro
Secara makro, permasalahan utama yang terjadi pada wilayah perancangan yaitu
penurunan kualitas lingkungan hidup masyarakat pesisir. Untuk itu konsep sustainable coastal
development ditawarkan guna menyelesaikan permasalahan serta memaksimalkan
pengelolaan wilayah pesisir di Kota Semarang. Dengan prinsip utama konsep sustainable
coastal development yang berlandaskan pada 3 pilar utama pembangunan berkelanjutan yakni
ekonomi, sosial dan lingkungan yang kemudian terdapat 5 turunan indikator yaitu housing,
economy, community, transportation dan recreation diharapkan mampu menyelesaikan
permasalahan makro.
Konsep makro kemudian dibagi kedalam 2 konsep meso guna memudahkan penerapan
perencanaannya, yaitu Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dan Coastal Based Economic
di Semarang Utara. Masing-masing konsep tersebut dibagi kedalam 4 konsep mikro yang
saling terintegrasi dilihat dari segi indikator. Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural
Court, Mangunharjo Mangrove Resort, dan Mangunharjo Mangrove Park yang merupakan
bagian dari konsep Bringin Riverside Area. Sedangkan Liveable Industrial Port Housing, E-
Fishery District of Tambak Lorok, Eco-Industrial Riverfront Village, dan Permadani Tambak
Lorok yang masuk dalam konsep Coastal Based Economic.

42
Sumber: Hasil Analisis Kelompok Beringin Riverside Area Studio Perancangan dan Pembangunan Kota, 2015
Gambar 4.2
Bagan Konsep Meso
Bringin Riverside Area di Kecamatan Tugu dibagi kedalam 4 konsep mikro yang saling
terintegrasi dilihat dari segi indikator yaitu, Sentra Apung Mangkang Wetan, Bringin Natural
Court, Mangunharjo Mangrove View Ressort, dan Mangunharjo Mangrove Park. Kemudian
pada masing-masing konsep mikro memiliki penerapan yang berbeda-beda namun saling
terkait dengan konsep mikro lainnya di Kecamatan Tugu guna menciptakan kawasan
pariwisata Tugu yang sustainable seperti pada bagan dapat terlihat bahwa terdapat
keterkaitan yang menonjol khususnya di bidang transportasi, rekreasi, serta ekonomi untuk
mempercepat perkembangan Kawasan Pariwisata Tugu.

Mangunharjo Mangrove Resort

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Mangunharjo Mangrove Resort

Similar to Mangunharjo Mangrove Resort (20)

More from Dwitantri Rezkiandini

More from Dwitantri Rezkiandini (20)

Mangunharjo Mangrove Resort