Sema kerjasama jo-jv - gambaran umum dalam real estate

1. www.futurumcorfinan.com
Page 1
Skema Kerjasama Joint Operation/Joint Venture:
Gambaran Umum dalam Industri Real Estate
Pendahuluan
Kerjasama melalui Joint Operation ataupun Joint Venture sudah lumrah dilakukan dalam
kegiatan bisnis. Jika dilihat lebih teliti banyak detail yang bisa divariasikan dalam kerjasama ini.
Dalam artikel ini penulis akan mencoba melihat variasi skema apa saja yang dimungkinkan dari
kerjasama seperti ini. Variasi skema ini akan difokuskan pada dua hal yaitu bentuk
kendaraan/badan yang dipakai dan cara melakukan pembagian hasil yang diperoleh.
Muhammad Putrawal
DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,
ATAU MENDISTRIBUSIKAN
SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN
INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS
DARI PENULIS
Untuk pertanyaan atau komentar bisa
diposting melalui website
www.futurumcorfinan.com

2. www.futurumcorfinan.com
Page 2
Jika dilihat dari bentuk kendaraan, kerjasama seperti ini bisa dibentuk dengan kendaraan
terpisah atau tidak. Pengertian kendaraan terpisah menurut PSAK 66 (2013) adalah struktur
keuangan yang dapat diidentifikasikan secara terpisah, mencakup entitas hukum terpisah atau
entitas yang diakui oleh undang-undang, terlepas dari apakah entitas tersebut memiliki subjek
hukum.
Untuk pembagian hasil yang diperoleh umumnya dilakukan dengan konsep revenue sharing
atau profit sharing. Sesuai dengan arti katanya revenue sharing dilakukan dengan cara
membagi hasil penjualan yang diterima, sedangkan profit sharing dilakukan dengan cara
membagi laba bersih yang diterima. Dalam perjanjian kerjasama akan diatur lebih jauh
mengenai apa yang dimaksud dengan komponen penjualan, laba, ataupun cara atau
mekanisme pembagian hasil bersih usaha kerjasama.
Jika semua komponen di atas digabungkan maka akan muncul beberapa variasi yang
memungkinkan untuk diterapkan untuk skema kerjasama. Tulisan ini akan membahas tiga
skema kerjasama yang dapat terjadi dari kombinasi di atas.
1. Revenue sharing tanpa kendaraan terpisah

3. www.futurumcorfinan.com
Page 3
Bentuk kendaraan: Tanpa Kendaraan Terpisah
Dalam skema ini, terlibat dua pihak atau lebih, dimana ada pihak yang memiliki aset (dalam
contoh ini tanah) dan ada pihak yang memiliki pengalaman, manajemen proyek dan sumber
daya manusia (atau kita sebut saja pengembang). Kerjasama ini tidak dibentuk dengan
kendaraan terpisah sehingga kegiatan pengembangan dilakukan langsung oleh entitas
pengembang.
Pihak pemilik tanah akan menyediakan tanah dan pengembang akan melakukan keseluruhan
kegiatan pengembangan (pemasaran, penjualan, pengembangan dan pembangunan proyek).
Seluruh biaya yang timbul dalam pelaksanaan pengembangan proyek komersial pada
umumnya akan ditanggung oleh pihak pengembang.
Pembagian hasil: Revenue sharing
Skema bagi hasil dilakukan dengan konsep revenue sharing. Penjualan dari konsumen akan
ditampung dalam rekening bersama. Sesuai periode waktu tertentu yang disepakati, hasil
penjualan ini akan dibagikan kepada pihak investor. Pembagian hasil penjualan bisa dibagi
menjadi dua yaitu pembagian hasil untuk kaveling dan bangunan:
 Untuk pembagian hasil penjualan kaveling, pihak pemilik aset tanah akan mendapat
bagian yang lebih besar dibandingkan pihak pengembang.

4. www.futurumcorfinan.com
Page 4
 Sedangkan untuk pembagian hasil penjualan bangunan biasanya pihak pengembang
akan mendapat bagian yang lebih besar, hal ini juga akan berkaitan dengan pembagian
tanggung jawab terhadap biaya pengembangan.
 Di samping itu, dimungkinkan penentuan besaran pembagian penjualan biasanya
dipakai dengan perhitungan % tertentu.
2. Profit sharing dengan membentuk kendaraan terpisah tidak berbentuk Perseroan
Terbatas (disingkat PT)
Bentuk Kendaraan: Kendaraan Terpisah tidak Berbentuk PT
Seperti halnya contoh pertama, dalam kerjasama ini terdapat pihak yang memiliki tanah dan
pihak pengembang. Dalam kerjasama ini dibentuk kendaraan terpisah yang tidak berbentuk PT
yang umumnya dikenal sebagai badan pengelola. Badan pengelola ini akan bertanggung jawab
menjalankan keseluruhan proses pengembangan proyek komersial. Keseluruhan biaya
pengembangan akan ditanggung oleh badan pengelola. Pemenuhan atas biaya ini bisa
dipenuhi melalui pembiayaan dari pihak bank dan melalui suntikan modal baik dari pihak pemilik
tanah atau pengembang.

5. www.futurumcorfinan.com
Page 5
Pembagian Hasil: Profit sharing
 Pembagian hasil dilakukan dengan skema profit sharing dan dibayarkan kepada pihak
investor setelah badan pengelola membukukan laba bersih.
 Penentuan besaran pembagian laba bersih biasanya dipakai dengan perhitungan %
tertentu.
Umumnya selain dilakukan profit sharing dalam kerjasama ini, juga dilakukan pengaturan akan
perihal harga pokok tanah dan modal kerja dari pihak-pihak yang bekerjasama.
3. Profit sharing dengan kendaraan terpisah berbentuk PT
Bentuk kendaraan: Kendaraan terpisah berbentuk PT
Pihak yang terlibat dalam kerjasama ini membentuk kendaraan terpisah yang berbentuk badan
hukum (PT). Masing-masing pihak memberikan setoran modal yang besarannya disepakati
bersama. Setoran modal ini selain berbentuk kas, juga bisa berbentuk aset lain, misalnya tanah,
bangunan atau peralatan. Seluruh kegiatan operasional akan dilakukan oleh PT baru ini.
Kas/Aset xx% Equity Kas/Asetxx% Equity xx% EquityKas/Aset
Pembiayaan

6. www.futurumcorfinan.com
Page 6
Pembagian hasil: Profit sharing
Pembagian hasil dilakukan dengan profit sharing. Pembagian profit sharing dilakukan melalui
dividen dan dibayarkan kepada investor setelah PT membukukan laba bersih. Pembagian
dividen akan diberikan sesuai dengan proporsi kepemilikan saham masing-masing investor.
Variasi Tambahan:
Gabungan antara contoh 1 dan contoh 3. Dalam kerjasama ini yang pertama dilakukan adalah
membentuk PT Gabungan sebagai pengembang, masing-masing investor menyetorkan modal
berupa uang kas. Setoran modal ini akan dipakai oleh PT Gabungan untuk membiayai
keseluruhan biaya pengembangan proyek komersial. Setelah PT ini terbentuk selanjutnya akan
diadakan kerjasama antara PT gabungan dengan pemilik tanah yang bisa lebih dari satu orang.
Dari contoh-contoh diatas terlihat bahwa ada banyak variasi yang bisa dilakukan dalam
kerjasama joint operation/joint venture. Ketiga contoh diatas juga dalam praktiknya memiliki
variasi yang lebih detail dalam kerjasamanya, khususnya dalam masalah penjualan, pembagian
hasil, ataupun pembagian biaya. Hal-hal seperti ini nantinya akan mendapatkan perhatian yang
lebih detail pada saat pembuatan perjanjian kerjasama.
~~~~~~ ####### ~~~~~~

7. www.futurumcorfinan.com
Page 7
Disclaimer
This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the date of
writing and are subject to change. The information and analysis contained in this publication have been
compiled or arrived at from sources believed to be reliable but FUTURUM does not make any
representation as to their accuracy or completeness and does not accept liability for any loss arising from
the use hereof. This material has been prepared for general informational purposes only and is not
intended to be relied upon as accounting, tax, or other professional advice. Please refer to your advisors
for specific advice.
This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission of the
authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at www.futurumcorfinan.com
© FUTURUM. All Rights Reserved