đA ktđt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
----------
ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHU BỊÊT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ
GVHD : NGUYỄN THỊ NHA TRANG
SVTH : PHAN THỊ THUỲ LINH
MSSV : 140661
LỚP : 61KT2
Hà Nội 2018

SVTH: Phan Thị Thuỳ Linh GVHD: Nguyễn Thị Nha Trang
2
CHƯƠNG MỞ ĐẦU
1.VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN:
Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây
dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có khả năng sinh lợi hay
thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong một thời gian nhất định trong
tương lai. Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối
tượng vật chất này là các công trình xây dựng. ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua
các đặc trưng sau:
- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực tiếp
tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân.
Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu
của cộng đồng xã hội.
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.
- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng
kinh tế và phát triển xã hội.
- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền
kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế,
quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng
sâu, vùng xa…
- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạt động
liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta đang trong
giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc
đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra..
- Cụ thể là:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục
tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát

3
triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất,
tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có
tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình
bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG:
- Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để
trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp
giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được
các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó.
- DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm
soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng
như an ninh quốc phòng.
- DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển
hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở
thành hiện thực.
- Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính
khả thi của dự án. Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về
mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?
- Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một
bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng
dự kiến.
- Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ
chức thực hiện và quản lý dự án.
- Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
- DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà
quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.

4
- Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các
công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự
án,…
3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào
để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu. Từ đó đề xuất
các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào. Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai
phần sau:
Phần I: Phần thuyết minh:
Mục tiêu:
- Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư cho dự án và
xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?
Nội dung chính:
1. Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều
kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất
Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới,
DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của DA
3. Đưa ra phương án địa điểm
Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm,
lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án
4. Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )
- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư
- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
(nếu có).
5. Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất
- Giới thiệu công nghệ hiện có.

5
- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô công suất
đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…).
- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật.
- Đề xuất phương án mua sắm.
6. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành.
- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án. Dựa vào đặc điểm
riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản phẩm.Xác
định sản lượng khai thác hàng năm.
- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm.
7. Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động
- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận
hành, khai thác Dự án.
- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án.
- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án.
8. Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường
- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính cho
các công trình và hạng mục công trình.
- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án.
- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng.
- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án. Đề xuất giải pháp bảo về môi trường.
9. Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn
- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay,
phần trăm vốn là bao nhiêu …).
- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án.
- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án.
10. Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
11. Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính để

6
thực hiện Dự án.
Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở:
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu,
bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo,
bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn
giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế:
- Giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số
liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp
dụng.
b) Thuyết minh công nghệ:
- Giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công
nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng.
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ
xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây
dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung
cần thiết khác.
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình,
cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang
bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế
kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường,
văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;
- Phần kỹ thuật:
- Giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu
chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất;
danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

7
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian
xây dựng công trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ
yếu.
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống
kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc
giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ
theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải
bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được
hiệu quả đầu tư của dự án.
5. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI :
4.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong các
nội dung quan trọng nhất của một dự án.
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu
về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay
không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần
thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a. Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng
tiền):

8
+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư.
+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự
án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: Phần thu nhập bất thường của DA.
+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của
dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay
(chi phí động).
+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.
+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng
hiệu quả định trước.
b. Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) và xác
định suất thu lời nội tại (IRR).
c. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được
tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đến giá trị của
tiền theo thời gian.
+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm
max


 sd
d C
P
L .
P: giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

9
sd
C : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
+ Lợi nhuân bình quân năm Max
n
L
T
n
t
t
bq 


1
+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
M =
bq
L
V
Lbq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư.
+ Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
M cd =
bq
cd
L
V
+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án )
2
.
(
1
n
d C
r
V
Q
C 

*Nhóm các chỉ tiêu động:
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái
thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có xét đến gái
trị theo thời gian của tiền.
Hiệu quả tài chính của dự án:
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
 NPV = ∑
𝑩𝒕
(𝟏+𝒓)𝒕
𝒏
𝒕=𝟎 - ∑
𝑪𝒕
(𝟏+𝒓)𝒕
𝒏
𝒕=𝟎
B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm thứ t
r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

10
Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
NFV = ( )(1 )
n
n t
t t
t o
B C r 

 

Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV =
(1 )
(1 ) 1
n
n
r r
NPV
r

 
=
(1 ) 1
n
r
NFV
r
 
Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
0 (1 R )
n
t t
t
t
B C
I R



 = 0
Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR = PB FB
PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
d. Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
 Phân tích an toàn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân
nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của dự án

11
đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự hợp lý về mặt
cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
 Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm
hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất
biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0.
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn
hoặc mức hoạt động hòa vốn.
V - ,
0
hv
T
hv t
t
N

 =0
N ,
hv t : Nguồn hoàn vốn ở năm t
 Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hồi vốn:
1
h
FC
R
VC
R


FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : Doanh thu của dự án
Sản lượng hòa vốn của dự án:
h
FC
Q
P v


P: Giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v: Chi phí khả biến 1đvsp

12
Mức hoạt động hòa vốn:
.100% .100%
h h
h
Q R
M
Q R
 
 Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
.
 Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ,
khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K nt < 1 → Dự án không có khả năng trả nợ
2 ≥ K nt ≥ 1 → Dự án có khả năng trả nợ
2 < K nt ≤ 4 → Dự án có khả năng trả nợ vững chắc
 Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn hoàn
vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:
0
)
1
(
0





Tn
t
t
t
t
r
C
B
L
V
To 
K
L
V
Tk


t
t
Nt
A
B
K 

13
Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình
trên.
Khi Th < Thq và Th -> Min
Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao
Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước.
e. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.
 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực
tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn
đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn= [ (Hbt – Hx) / Hbt ] x 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như
tính toán ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với
điều kiện tính toán ban đầu.
4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội:
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ
lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng. Phân tích kinh tế xã
hội rất cần thiết vì:

14
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái
với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất
nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này
được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn,
thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
và cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng
để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã
hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân
tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước
ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của
dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung
của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên
quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi
ích kinh tế - xã hội. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:
+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.

15
d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY
MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ:
 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở biệt thự cho thuê Microcosmos
Chủ đầu tư : Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Tuấn
Địa điểm xây dựng : Hội An- Quảng Nam
Quy mô của dự án:
+) Gồm 52 hạng mục chính: 13 nhà A, 14 nhà B, 14 nhà C, 11 nhà D.
Diện tích chiếm đất của từng công trình :
 Nhà A : Scđ =264 m2/nhà
 Nhà B : Scđ =289 m2/nhà.
 Nhà C : Scđ =189,75 m2/ nhà.
 Nhà D: Scđ =185 m2/nhà.
 Tổng diện tích chiếm đất là :
Scđ =13A + 14B + 14C + 11D = 13*264+ 14*289 + 14*189,75 + 11*185
= 12169,5 m2
Diện tích khu đất S =36000 m2
=>
Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323-2004
12169,5
36000
*100%= 33,8%
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm.
+ Một số hạng mục phụ khác:
* Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.
* Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào
* Hệ thống điều hành kỹ thuật
* Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
* Nhà bảo vệ.

16
Bảng 1.1.a. Quy mô các hạng mục công trình
STT Các hạng mục Diện tích (m²)
Tỉ lệ chiếm
đất (%)
1 Hạng mục công trình nhà A B C D 12169,5 33,8
2 Đường giao thông 7200 20
3 Nhà bảo vệ+ Nhà điểu hành 360 1
4 Cây xanh, thảm cỏ 7236 20,1
5 Sân bãi đỗ xe 1440 4
7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà 144 0,4
8 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 144 0,4
9 Hạng mục khác 7308 20,3
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 17 năm
 Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng
cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được
thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở)
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích là: 33,8%
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp III- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất
lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * *)
 TÍNH TOÁN DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC XÂY DỰNG
NHÀ A, B, C VÀ D
- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoài
tường/vách bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công, lô gia… cũng được

17
tính là diện tích sàn, khối lượng diện tích sàn từng tầng không bao gồm phần diện tích
rỗng của phòng, sảnh thông tầng có diện tích lớn hơn 20m2 được quy định trong
Quyết định số 451/QĐ-BXD ngày 23/5/2017.
- Trong đó:
 Nếu là diện tích sân phơi hay ban công không có mái che thì tính là một nửa diện
tích đó
 Nếu là lô gia: Tính diện tích như bình thường.
 Nếu là cầu thang: Không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường.
 Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán như trong
bảng sau :
Bảng b: Diện tích hạng mục xây dựng công trình chính
Nhà Tầng Công thức tính
Diện
tích
Tổng diện
tích (m2
)
A
1
2,7*5,3+5,5*5,5+3,5*4,1+3,5*3,5+4,5*5,3+3,4*5,4
+5,4*5,3+2,5*5,3 143,62
414,13
2 3*4+5,4*7,7+3,5*8,4+5,5*8,7+0,75*2,4 132,86
Áp mái 9,4*16-0,75*5,3-1*5,4-0,75*4,5 137,65
B
1 16*7,5-1,79*3,28-2,5*4-2,14*1,52 100,88
288,55
2 14,21*7,5-2,27*1,52 103,12
3 13,89*7,5-4,7*1,52-3,28*3,805 84,55
C
1 12*10,02-6,9*(10,02-6,81)-4*1,3 92,89
407,23
2 12*6,4+3,4*6,82 99,98
3 3,4*(4,02+1,9+0,71)+6,4*12 99,34
Tum 6,12*4,6+8,82*6,62+4*7,12 115,02
D
Trệt 161,5
531,5
1 185

18
2 185
Tổng diện tích 13A + 14B + 14C + 13D 20971,11

~ 19 ~
GVHD: Nguyễn Thị Nha Trang
CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (VTM)
Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng công
trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù
hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở.
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các
thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải
phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
GTMDT = GBT,HT,TĐC+GXD + GTB + GQL +GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
 GXD: Chi phí xây dựng của dự án.
 GBT,HT,TĐC : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
 GTB: Chi phí thiết bị của dự án.
 GQL: Chi phí quản lý dự án.
 GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
 GK: Chi phí khác của dự án.
 GDP: Chi phí dự phòng.
1.1 Xác định chi phí bồi thường đất. (GBT)
Theo quy định tại Thông tư Số: 06/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 10
tháng 3 năm 2016, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
gồm có:
 Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy
định được bồi thường và chi phí bồi thường khác.
 Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư.
 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có).
 Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có).

~ 20 ~
Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có :
- Bồi thường cây trồng trên đất.
- Bồi thường đất.
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm.
- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.
- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng. Các
căn cứ xác định.
- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 36.000 m2
.
- Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa
phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban
hành, cụ thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo Quyết định số
10/2017/QĐ-UBND cấp 8/4/2017 của UBND Thành phố Quảng Nam.
- Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương. Cụ
thể là Quyết định 15/2016/QĐ – UBND ngày 20/04/2016 của UBND Thành phố
Quảng Nam.
- Mức giá bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7756/STC – BG ngày
30/12/2014 của UBND Thành phố Quảng Nam về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các
loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa
bàn Thành phố Quảng Nam năm 2015.
- Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10
/2014 của UBND thành phố Quảng Nam về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa
bàn Thành phố Quảng Nam.
- Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nông
nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ – CP do Chính phủ ban
hành ngày 15/05/2014 và điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBND Thành phố
Quảng Nam ngày 20/6/2014.
 Phương pháp xác định: Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương
pháp lập dự toán chi phí.Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi
phí thuê đất.Ở dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định
cư. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với
chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích. Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời
gian xây dựng là 2 năm và tổng thời gian thuê đất là 17 năm

~ 21 ~
1.1.1 Chi phí bồi thường đất.
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
Gđ : giá bồi thường đất: đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn
thành phố Hội An, dựa vào phụ lục 2 Quyết định 20/2018/QĐ-UBND Sửa đổi, bổ
sung một số điều của Quyết định số 48/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014, Quyết
định số 43/2015/QĐ-UBND ngày 22/12/2015 và Quyết định số 30/2016/QĐ-
UBND ngày 20/12/2016 của UBND tỉnh Quảng Nam.
- : Gđ = 85000 đồng / m2
.
- S : Tổng diện tích đất=36000 (m2)
GBTĐ = 0,085 * 36000 = 3060 (triệu đồng).
1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu.
Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:
GBTL = Gl x S
Trong đó :
+ Gl: giá bồi thường lúa - lấy Gl= 4800 đồng (Theo Quy định đơn giá các loại cây
trồng, hoa màu Số: 39/2015/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam).
+ S : Tổng diện tích đất.
GBTL = 0.0048*36000 = 172,8( triệu đồng).
1.1.3 Chi phí ổn định đời sống:
Theo khoản 3, điều 22, Quyết định Số: 43/2014/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam “ Việc hỗ
trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các điểm a, b, c và d, Khoản 1, Điều
này được tính bằng tiền là 400.000 đồng/tháng (tương đương 30 kg gạo theo giá trung
bình tại địa phương)”, Hỗ trợ 12 tháng. Giả thiết có 300 nhân khẩu.
GĐS = 300*0.4*12=1440 triệu VNĐ
1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề:
Theo điều 20, Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình,cá nhân trực tiếp sản suất
nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được : “ Hộ gia đình ,cá nhân trực tiếp
sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền để chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo việc làm không quá 5 lần giá đất nông nghiệp quy định với diện
tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi ”

~ 22 ~
Theo điều 23 Quyết Quyết định Số: 43/2014/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam quy định hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được
hỗ trợ bằng tiền 3 lần giá đất nông diện tích nông nghiệp bị thu hồi.
GCĐVL = 3*3060=9180 (triệu đồng)
1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
Căn cứ Điều 31 nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành 15/05/2014 “Kinh phí đảm bảo
cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không quá 2% tổng
số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án”
Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau:
GCPTC = 0.02 x (GĐS + GCĐVL + GBTL + GBTĐ)
= 0.02 x (1440 + 9180 + 172,8 + 3060)
= 277,06 triệu đồng
 Tổng chi phí bồi thường:
GCPBT = 14129 triệu đồng
1.1.6 Chi phí thuê đất.
Theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì tiền thuê đất mà người thuê phải
trả được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất phải nộp = F x G1N
Trong đó
G1N : đơn giá thuê đất = 1% x Giá đất. ( tỷ lệ 1% lấy theo phụ lục tỷ lệ tính đơn giá
thuê đất, Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam)
Giá đất: phường Cẩm Phô theo Quyết định 20/2018/QĐ-UBND Sửa đổi tỉnh
Quảng Nam = 5,950,000đ
F : Tổng diện tích mặt bằng = 36000 m2
TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm
G1N: Giá thuê đất 1 năm.G1N = 1,% ×5950000 = 59500 đồng/m2
Tiền thuê khu đất 1 năm là: 36000 x 59500 x 10-6
=214,2 triệu đồng
->Vậy tiền thuê đất đất của dự án trong 2 năm xây dựng là: 214,2 *2=428,4 triệu đồng
- Chi phí thuê đất trong 25 năm là :
G25=214,2*25=5355 (triệu đồng)

~ 23 ~
Chi phí thuê đất trong 25 năm =5355 triệu đồng < Tổng chi phí bồi thường,hỗ trợ,tái
định cư=13852,8 triệu đồng nên doanh nghiệp sẽ được khấu trừ toàn bộ tiền thuê đất
trong 25 năm .
Vậy dự án được không phải trả tiền thuê đất trong 25 năm xây dựng và vận hành.
Ta có bảng sau:
Bảng 1.1: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
1440 + + 172,8 + 3060
STT NỘI DUNG
CHI PHÍ
TRƯỚC
THUẾ (TRIỆU
ĐỒNG)
THUẾ
VAT
CHI PHÍ
SAU THUẾ
(TRIỆU
ĐỒNG)
1 Chi phí bồi thường đất 3060,00 0% 3060,00
2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất 172,80 0% 172,80
3 Chi phí ổn định đời sống 1440,00 0% 1440,00
4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm 9180,00 0% 9180,00
5 Chi phí tổ chức hỗ trợ bồi thường, tái định cư 277,06 0% 277,06
6 Chi phí thuê đất trong 2 năm xây dựng 428,4 0% 428,4
Tổng 14558,26 0% 14558,26
1.2 Xác định chi phí xây dựng (GXD):
 Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
Dự án được lập vào thời điểm quý II – năm 2019 nhưng Bộ Xây dựng (BXD) mới
chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2017 theo Quyết định số
11/QĐ-SXD 19/02/2019 của Sở Xây Dựng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2019 (dự
kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức:
SXD2019
quý II
= SIV
XD2017 x (I bq quý)k
- SXD 2019
quýII
: Suất vốn đầu tư quý II năm 2019
-
SXD 2017 : Suất vốn đầu tư năm 2017
-
Ibqquý : Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng
công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm kề gần
với năm công bố gồm những năm 2016, 2017,2018

~ 24 ~
-
k : số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính
suất vốn đầu tư. Ở đây k = 6 (từ quý IV năm 2017 – quý II năm 2019)
Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %
Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
- Quyết định số 27 /QĐ-SXD ngày 08 tháng 03 năm 2016 của Sở Xây Dựng tỉnh
Quảng Nam
- Quyết định số 97/QĐ-SXD ngày 16 tháng 9 năm 2016 của Sở Xây Dựng tỉnh
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
- Quyết định số 72/QĐ- SXD ngày 7 tháng 9 năm 2017 của Sở Xây Dựng tỉnh
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
Quảng Nam
Bảng 1.2 Chỉ số giá xây dựng bình quân 2016-2018
STT QUÝ CHỈ SỐ GXD
CHỈ SỐ GXD
LIÊN HOÀN
1 I/2016 122,832 1,0000
2 II/2016 123,174 1,0028
3 III/2016 123,003 0,9986

~ 25 ~
CHỈ SỐ GXD
LIÊN HOÀN
4 IV/2016 122,607 0,9968
5 I/2017 125,378 1,0226
6 II/2017 125,428 1,0004
7 III/2017 128,79 1,0268
8 IV/2017 135,397 1,0513
9 I/2018 136,913 1,0112
10 II/2018 137,146 1,0017
11 III/2018 136,227 0,9933
12 IV/2018 135,927 0,9978
Chỉ số giá xây dựng bình quân (Ibq) 1,0086
 Chỉ số giá xây dựng liên hoàn: 𝐼𝑋𝐷𝐿𝐻 =
𝐼𝑖+1
𝐼𝑖
𝑥 100(%).
 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:
I’
bq quý = (Ibq + ∆ ) = 1,0086 + 0 = 1,0086
(∆: hệ số điều chỉnh, lấy ∆ = 0%)
Giả thiếu thị trường nhà nước không thay đổi qua quý II năm 2018 do BXD Quảng Nam
chưa cũng cấp chỉ số giá xây dựng quý II năm 2018 và không có biến động bất ngờ, chọn
Ibqquý = 1,0086
1.2.1 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính:
Theo Quyết định số 1291/QĐ-BXD ngày 12/10/2018 của Bộ Xây Dựng công bố tập
suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2017
1.2.2Suất chi phí xây dựng tính cho các hạng mục phụ:
 Tính toán chi phí xây dựng với đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe:
 Tính suất chi phí xây dựng cho các hạng mục.

~ 26 ~
1.2.3Tính toán chi phí xây dựng cho dự án:
Với các số liệu và suất chi phí tính toán dự kiến ở trên, ta lập bảng tính suất chi phí
xây dựng của dự án. Với thuế suất giá trị gia tăng là 10% (Đơn vị: triệu đồng).
Bảng tính suất chi phí xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê :
STT
TÊN HẠNG MỤC
(MÔ TẢ)
PXD-2017
PXD-
2019=PXD-
2017 x Ibq
quý
6
(sau
thuế)
PXD-2019
(trước
thuế)
Đơn vị
I. CÁC HẠNG MỤC CHÍNH
1
Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu biệt thự từ 2
đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT.
7.61 8,81 8,011
triệu
đồng/m2
II. CÁC HẠNG MỤC PHỤ
1
Nhà quản lí khu biệt thự:Nhà 2 tầng kết
cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây
gạch, sàn và mái BTCT đổ tại chỗ
6,27 7,26 6,601
triệu
đồng/m2
2
Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà 1 tầng,
tường bao xây gạch, mái tôn
1,55 1,79 1,632
triệu
đồng/m2
3
Đường giao thông nội bộ: đường cấp V,
nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng
5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề
gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết
cấu áo đường), mặt đường láng nhựa tiêu
chuẩn 4.5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối
đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn
1,267 1,47 1,334
triệu
đồng/m2
4
Sân bãi đỗ xe: lấy theo dự toán các công
trình tươg tự
- - 1.4
triệu
đồng/m2
5
Vườn hoa, thảm cỏ: dự kiến tính theo
các công trình có quy mô tương tự
- - 0.15
triệu
đồng/m2
6
Hàng rào:cao 1,8m, xây bằng tường
gạch chỉ 220mm có bổ trụ cao 0,6m, rào
sắt cao 1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng
rào dự kiến tính theo các công trình
tương tự
- - 1.5
triệu
đồng/m
7
Vỉa hè:gạch block tự chèn trên nền xử lý
phẳng, lấy theo đơn giá dự kiến tham
khảo
- - 0.8
triệu
đồng/m2
8
Cổng chính: 1 cổng chính, gồm trụ cổng
và cổng, giá lấy theo đơn giá dự kiến
- - 300
triệu
đồng/cái

~ 27 ~
9
Cổng phụ:2 cổng phụ gồm trụ cổng và
cổn, giá lấy theo đơn giá dự kiến
- - 100
triệu
đồng/cái
10
Cây xanh:Cây xanh bao quanh dự án
gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè...
Dự kiến khoảng 10m /1cây, dự kiến
khoảng 200 cây
- - 0.18
triệu
đồng/cây
11
Hệ thống cấp điện ngoài nhà:chi phí dự
kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà
là 2% chi phí xây dựng các hạng mục
chính (chưa bao gồm thuế VAT).
- - 2% Gxdc
triệu
đồng/ht
12
Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi
phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát
nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng
các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế
VAT).
- - 2% Gxdc
triệu
đồng/ht
13
San lấp mặt bằng: San nền bằng lớp cát
đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lấy
theo các công trình tương tự
- - 0.09
triệu
đồng/m2
14
Các hạng mục khác:Trong dự án lấy dự
kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng
mục chính.
- - 1% Gxdc
triệu
đồng
Dựa vào số liệu đã tính ở các mục trên, số % chiếm diện tích của các hạng mục ở Quy mô
các hạng mục công trình, và Tính diện tích sàn ta có bảng tổng hợp chi phí xây dựng
Đơn vị: triệu đồng
STT Tên hạng mục.
Đơn
vị
Si Pi
CP trước
thuế
Thuế
VAT
CP sau
thuế
1 Xây dựng nhà A m2
5383,7 8,011 43.129 4.313 47.442
2 Xây dựng nhà B m2
4039,7 8,011 32.362 3.236 35.598
3 Xây dựng nhà C m2
5701,2 8,011 45.672 4.567 50.240
4 Xây dựng nhà D m2
5846,5 8,011 46.836 4.684 51.520
5 Nhà điều hành m2
300 6,601 1.980 198 2.178
6 Nhà bảo vệ m2
60 1,632 98 10 108
7 Sân bãi đỗ xe m2
1440 1,4 2.016 202 2.218
8 Đường giao thông m2
7200 1,334 9.605 960 10.565
9 HT cấp điện ngoài Ht 2% XD chính 3.360 336 3.696
10 HT cấp nước ngoài Ht 2% XD chính 3.360 336 3.696
11 Hàng rào m 800 1,5 1.200 120 1.320

~ 28 ~
12 Cổng chính cái 1 300 300 30 330
13 Cổng phụ cái 2 60 120 12 132
14 Vườn hoa m2
7236 0,15 1.085 109 1.194
15 Cây xanh cây 200 0,18 36 4 40
16 Cây cảnh cây 260 0,5 130 13 143
17 San lấp mặt bằng m2
36000 0,09 3.240 324 3.564
18 Hạng mục khác Hm 1% XD chính 1.680 168 1.848
Tổng chi phí xây dựng của dự án 196.210 19.621 215.831
CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN: Gxd = 196.210 triệu đồng
1.3 Chi phí thiết bị cho dự án( GTB ):
1.3.1. Chi phí mua sắm thiết bị:
 Các căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong
các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản điều hành dự án,…
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là: 1 USD =
22.533 VNĐ.
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế
giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 71/2015/QH13 và theo Thông tư
số 173/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật
thuế giá trị gia tăng).
- Số lượng các phòng chính trong khu biệt thự.
- Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau:
GMSTB = ∑ 𝑸𝒊
𝒎
𝒊=𝟏 x Mi (1 + 𝑻𝑽𝑨𝑻
𝑻𝑩𝒊
)
Trong đó:
Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Xác định Mi
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi .
mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN.
ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.

~ 29 ~
Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container...
Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường.
hi – Thuế và phí bảo hiểm.
 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong
các hạng mục của dự án như sau.
 Các loại nhà:
 13 nhà A + 14 nhà B + 14 nhà C + 11 nhà D.
 1 Nhà điều hành (NĐH).
 3 Nhà bảo vệ (NBV)
Bảng 1.4: Bảng thống kê số lượng phòng
BẢNG : THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHÒNG
STT Loại phòng
Nhà
A Nhà B Nhà C Nhà D NĐH NBV Tổng
1 Số lượng 13 14 14 11 1 3 55
2 Phòng khách 13 28 14 11 1 0 67
3 Bếp + phòng ăn 13 28 14 11 0 0 66
4 Phòng ngủ 52 84 56 44 0 2 236
5 Phòng SHC 0 0 0 11 0 0 11
6 Phòng vệ sinh nhỏ 65 112 42 22 0 0 241
7 Phòng tắm lớn 0 0 28 0 0 0 28
8 Phòng giặt 0 0 0 11 0 0 11
9 Phòng ngủ giúp việc 0 0 0 11 0 0 11
10 Phòng quần áo 0 0 0 11 0 0 11
11 Phòng thờ 13 0 0 0 0 0 13
12 Gara 13 24 14 11 0 0 62
13 Phòng trực 0 0 0 0 0 2 2
14 Phòng quản lí 0 0 0 0 1 0 1
15 Phòng máy phát điện 0 0 0 11 0 0 11
16 Phòng làm việc 0 24 0 0 0 0 24
17 Phòng đọc 0 24 0 11 0 0 35
18 Kho 13 0 0 0 0 0 13
Trang thiết bị quản lý và phục vụ cho dự án:

~ 30 ~
 Hệ thống máy phát điện.
 Một hệ thống PCCC chung toàn khu.
 Một hệ thống lọc & bơm nước.
 Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 20 chiếc.
 Một bộ video trung tâm & ăng ten trung tâm.
Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch 3
sao, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:
 Phòng khách: 01 điều hòa, 01 salon to, 01 tivi LCD 40 inch, 01 điện thoại.
 Phòng ngủ: 01 điều hòa, 01 điện thoại nội bộ, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường
đệm (1m8), 01 tủ lạnh 100L, 01 bàn trang điểm, 01 tủ đứng.
 Phòng vệ sinh nhỏ: 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp, 01 vòi hoa sen, 01 nóng
lạnh, 1 bộ thiết bị.
 Phòng bếp: 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 335l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi.
 Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch.
 Phòng giúp việc: 01 giường đệm (1m2), 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt
treo tường.
 Quầy bar: 1 tủ bar, 01 tủ lạnh 100L, 01 điện thoại, 01 bộ ghế.
 Phòng giặt: 01 máy giặt.
 Gara + Kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ.
 Phòng bảo vệ: 01 giường đệm (1m2
), 01 điện thoại, 01 bàn ghế, 01 tivi LCD
32 inch, 01 quạt treo tường.
 Phòng làm việc: 04 bộ bàn ghế văn phòng, 01 fax, 01 máy in, 04 điện thoại
nội bộ, 01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 04 computer, dụng cụ khác.
 Phòng tắm lớn: 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp
đậy, 01 vòi sen, 01 bộ thiết bị.
 Phòng quần áo và thay đồ: 01 tủ đứng, 01 gương soi toàn thân.
 Phòng thờ: 01 tủ thờ.
 Phòng tập thể dục: Dụng cụ tập thể dục.
 Phòng thư viện: 01 tủ tài liệu đứng kê sách, 01 bộ bàn ghế đọc, 01 computer.
 Phòng sinh hoạt chung: 01 điều hòa, 01 tivi LCD 40 inch, 01 salon to, 01
điện thoại.

~ 31 ~
 Phòng giám đốc: 01 bộ bàn ghế văn phòng, 01 điều hòa, 01 salon to, 01 điện
thoại, 01 tủ tài liệu, 01 computer.
 Tiếp tân: 01 computer, 01 điện thoại, 01 fax, 01 máy in, 01 quầy lễ tân, 01
điều hòa, 01 bộ salon to.

~ 32 ~
Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau:
Bảng 1.5a Chi phí mua sắm các loại thiết bị
( Đơn vị: đồng)
THIẾT
BỊ
TOÀN
KHU
STT THIẾT BỊ
ĐƠN
VỊ
SL ĐƠN GIÁ CPTT VAT CPST
1 Máy phát điện HONDA EP 6500CX Chiếc 2 7.000.000 14.000.000 10 15.400.000
2 Hệ thống PCCC chung toàn khu Hệ 1 500.000.000 500.000.000 10 550.000.000
3 Hệ thống cấp nước ngoài nhà Hệ 1 320.000.000 320.000.000 10 352.000.000
4 Bộ video trung tâm & Ăng-ten trung tâm Hệ 1 240.000.000 240.000.000 10 264.000.000
5 Camera giám sát VANTECH VP-4903 Chiếc 10 2.800.000 28.000.000 10 30.800.000
6 Hệ thống báo cháy Bộ 56 3.200.000 179.200.000 10 197.120.000
7 Tổng đài điện thoại Bộ 1 30.000.000 30.000.000 10 33.000.000
THIẾT
BỊ
TRONG
HỘ
8 Điều hòa LG INVERTER 9.200BTU Chiếc 405 9.000.000 3.645.000.000 10 4.009.500.000
9
Bộ salon Nội thất Hòa Phát- Sofa DA
252
Bộ 79 13.400.000 1.058.600.000 10 1.164.460.000
10 TV LCD 40 inch- LG Chiếc 79 8.500.000 671.500.000 10 738.650.000
11 TV LCD 32 inch- LG Chiếc 305 6.540.000 1.994.700.000 10 2.194.170.000
12 Tủ đứng 2 ngăn kéo WR-2017 Chiếc 18 5.000.000 90.000.000 10 99.000.000
13 Bàn trang điểm MELAMINE BPCN03 Chiếc 236 1.260.000 297.360.000 10 327.096.000
14 Quạt treo tường VINAWIN-F2017 Chiếc 21 250.000 5.250.000 10 5.775.000
15 Giường to (1m8) gỗ Accacia, sơn PU Chiếc 236 9.000.000 2.124.000.000 10 2.336.400.000
16
Giường bé (1m2) gỗ Melamine, Nội thất
Đức Dương
Chiếc 21 5.200.000 109.200.000 10 120.120.000
17 Bếp ga VNGAS-BG102 Chiếc 66 1.500.000 99.000.000 10 108.900.000
18 Tủ lạnh LG GN-225PS- 335l Chiếc 66 6.600.000 435.600.000 10 479.160.000
19 Tủ lạnh AQUA QQR- 100l Chiếc 236 3.000.000 708.000.000 10 778.800.000
20
Tủ bếp xoan đào GS01- Hãng sản xuất gỗ
Sang
Bộ 66 7.000.000 462.000.000 10 508.200.000
21 Máy hút mùi FABER FB-3GS Chiếc 66 5.000.000 330.000.000 10 363.000.000

~ 33 ~
22 Bộ bàn ăn Gỗ xoan- Hòa Phát Bộ 66 4.500.000 297.000.000 10 326.700.000
23
Máy giặt lồng ngang
LGFC1475N5W2 Chiếc 11 8.000.000 88.000.000 10 96.800.000
7,5kg, Inverter
24
Bàn ghế văn phòng MP/BLCT375- Hòa
Phát
Bộ 97 1.200.000 116.400.000 10 128.040.000
25 Máy Fax Laser Panasonic KX-FL612 Cái 25 5.000.000 125.000.000 10 137.500.000
26 Máy in Laser Đa chức năng CANON MF 236n Cái 25 5.000.000 125.000.000 10 137.500.000
27 Máy tính để bàn HP Pavilion 570 Cái 148 10.000.000 1.480.000.000 10 1.628.000.000
28 Điện thoại để bàn Panasonic KX-TS500 Cái 123 250.000 30.750.000 10 33.825.000
29 Bình nóng lạnh FERROLI- 20lit Cái 279 2.400.000 669.600.000 10 736.560.000
30 Tủ thờ làm từ Gỗ Xoan Cái 13 9.200.000 174.800.000 10 192.280.000
31 Tủ tài liệu 3 tầng Hoàng Nguyên Cái 25 700.000 42.000.000 10 46.200.000
32 Gương Inax KF-600VA Cái 11 1.000.000 52.000.000 10 57.200.000
33 Quầy lễ tân BD18 Bộ 1 3.500.000 3.500.000 10 3.850.000
TỔNG CHI PHÍ
MUA SẮM
THIẾT BỊ
16.545.460.000 (đồng) tính sau thuế VAT 10% = 18.200.006.000 (đồng)

~ 34 ~
1.3.2 Chi phí lắp đặt thiết bị
Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:
 Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt.
 Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
 Thuế VAT cho công tác lắp đặt 10%
Bảng 1.5b Chi phí lắp đặt thiếu bị
STT THIẾT BỊ
ĐƠN
VỊ
SL
ĐƠN GIÁ
THIẾT BỊ
TỶ
LỆ
CP
LẮP
ĐẶT
(%)
CPTT
VAT
CPST
(%)
1 Điều hòa Cái 405 9.000.000 2 72.900.000 10 80.190.000
2 Máy phát điện Bộ 2 7.000.000 2 280.000 10 308.000
3 Máy giặt Cái 11 8.000.000 2 1.760.000 10 1.936.000
4 Hệ thống PCCC Bộ 1 500.000.000 2 10.000.000 10 11.000.000
5
Tổng đài điện
thoại
Bộ 1 30.000.000 2 600.000 10 660.000
6 Điện thoại bàn Cái 123 250.000 2 615.000 10 676.500
7 Máy Fax Cái 25 2.400.000 2 1.200.000 10 1.320.000
8
HT video an
ninh
Bộ 10 2.800.000 2 560.000 10 616.000
TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT 87.915.000 10 96.706.500
Bảng 1.6: Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi hí mua sắm thiết bị và chi phí lắp đặt
( đơn vị: đồng)
STT NỘI DUNG CPTT VAT CPST
1 Chi phí thiết bị 16.545.460.000 10 18.200.006.000
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 87.915.000 10 96.706.500
TỔNG CHI PHI THIẾT BỊ 16.633.375.000 10 18.296.712.500
 GTB= 16.633.375.000 (chưa bao gồm thuế VAT)
 GTB= 18.296.712.500 (đã gao gồm thuế VAT)

~ 35 ~
1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác
(chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng):
Các căn cứ xác định:
Các thông tư, quyết định:
1. Căn cứ Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây Dựng về
hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựng
2. Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư Xây dựng
3. Căn cứ Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây Dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
4. Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở Hội An
5. Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định
a. Các căn cứ xác định:
Theo Thông tư số 06/2016/TT- BXD nội dung chi phí bao gồm:
 Chi phí quản lý dự án
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm:
- Chi phí lập dự án khả thi
- Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án
- Chi phí thiết kế
- Chi phí thẩm tra thiết kế
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình
- Chi phí tư vấn đấu thầu
- Chi phí giám sát thi công
- Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình
 Chi phí khác, bao gồm:
- Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
- Chi phí kiểm toán quyết toán
- Chi phí bảo hiểm công trình
+) Khối lượng và đơn giá.
+) Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy định.
+) Quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn Nhà nước do Bộ Tài chính công bố theo
Thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 05 tháng 03 năm 2016.

~ 36 ~
b, Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi
phí khác:
Ta có:
GQL, TV, K = (GQL, TV, K) ĐMTL
+ (GQL, TV, K) KĐMTL
Trong đó:
- (GQL, TV, K) ĐMTL
: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính theo định
mức tỷ lệ.
- (GQL, TV, K) KĐMTL
: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tính theo
định mức tỷ lệ.
1.4.1 Chi phí quản lý dự án:
GQLDA = MQLDA x (GXD + GTB)
Trong đó:
- (GXD + GTB): Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế GTGT
GXD + GTB = 196.210+ 16.633,375= 212.843,375 (triệu đồng)
 MQLDA: Định mức chi phí quản lý dự án tính theo tỷ lệ
 Định mức chi phí quản lý dự án định mức theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày
15/2/2017 ta có: MQLDA = 1,77 %
 Vậy chi phí quản lý dự án là:
GQLDA= MQLDA x (GXD + GTB) =
1,77 𝑥 212.843,375
100
= 3767,33 ( triệu đồng )
1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
GLDA = MLDA x (GXD + GTB)
Trong đó:
 MLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ %.
 Tra theo bảng số 3 Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017. MLDA = 0.39%
 Vậy chi phí lập dự án trước thuế GTGT là:
GLDA =
0,39 𝑥 212.843,375
100
= 830,09 ( triệu đồng )
1.4.3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án:
GTTHQ = MTTHQ x (GXD + GTB)
Trong đó:

~ 37 ~
 MTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính
theo tỷ lệ %. Tra theo bảng số 16 Quyết định 79/QĐ-BXD ta có: MTTHQ =
0.068%
 Vậy chi phí thẩm định dự án trước thuế GTGT là:
GTTHQ =
0.068 𝑥 212.843,375
100
= 144,73 ( triệu đồng ).
1.4.4 Chi phí thiết kế
 Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình:
 Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính.
Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục IV.5.3 Quyết định 79/QĐ-BXD ngày
15/2/2017).
GTK = GXDi x NTKi x ( 0,9 x k + 0,1)
GTK : chi phí thiết kế xây dựng công trình ( đơn vị tính: giá trị )
GXDi: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức
đầu tư được duyệt (Đơn vị tính: giá trị )
NTKi: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Đơn vị tính: tỷ lệ %)
k: Hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế
0,1 = 10%: Chi phí giám sát tác giả.
Theo mục IV.5.3: Điều chỉnh định mức chi phí thiết kế:
 Công trình thứ nhất không điều chỉnh: k=1.
 Công trình thứ hai: điều chỉnh với hệ số k = 0,36.
 Công trình thứ ba trở đi: điều chỉnh với hệ số k = 0.18.
Các căn cứ:
- Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công.
Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXD= 202.535,40 (triệu đồng).
- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của từng hạng mục.
GXDA = 3317,62 ( triệu đồng)
GXDB = 2311,50 ( triệu đồng )
GXDC = 3262,29 ( triệu đồng )
GXDD = 4257,82 ( triệu đồng )

~ 38 ~
- Tra bảng số 6: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng
có yêu cầu thiết kế 2 bước - Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 (công trình
cấp II).
Tra bảng số 14: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình hạ tầng kỹ
thuật có yêu cầu thiết kế 2 bước - Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 (công trình
cấp IV).
Bảng 1.7: Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính
( đơn vị: triệu đồng)
STT Nội dung
Chi phí
Kđc
Định
CPTT
Thuế
CPST
xây dựng mức VAT
1 Nhà A1 3317,62 1 3,85% 127,728 10% 140,5
2 Nhà B1 2311,5 1 3,85% 88,9928 10% 97,892
3 Nhà C1 3262,29 1 3,85% 125,598 10% 138,16
4 Nhà D1 4257,82 1 3,85% 163,926 10% 180,32
5 Nhà A2 3.317,62 0,36 3,85% 45,9822 10% 50,58
6 Nhà A3 -> A13 36.493,82 0,18 3,15% 206,92 10% 227,61
7 Nhà B2 2.311,50 0,36 3,85% 32,0374 10% 35,241
8 Nhà B3 -> B14 27.738,00 0,18 2,93% 146,29 10% 160,92
9 Nhà C2 3.262,29 0,36 3,85% 45,2153 10% 49,737
10 Nhà C3 -> C14 39.147,48 0,18 3,31% 233,241 10% 256,56
11 Nhà D2 4.257,82 0,36 3,85% 59,0134 10% 64,915
12 Nhà D3 -> D11 38.320,38 0,18 2,93% 202,102 10% 222,31
13 Nhà bảo vệ 98 1 3,41% 3,3418 10% 3,676
14 Nhà điều hành 1.980 1 3,41% 67,518 10% 74,27
Tổng 1.547,91 10% 1702,7
Chi phí thiết các hạng mục phụ:
- Cơ sở hạ tầng như: sân bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện ngoài nhà, cổng, hàng rào,
vườn hoa,hệ thống cấp điện ngoài nhà,..
- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là GXDHTP= 7.559,15 (triệu đồng).
(Tra bảng 14 Quyết định 79/QĐ-BXD)có MTKHTP = 2,36%.
 Hệ thống cấp, thoát nước,:

~ 39 ~
Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là: GHTCN= 3.547,32 (triệu đồng).
(Tra bảng 14 Quyết định 79/QĐ-BXD) có MTKHTCN = 2,36%.
Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp IV; k = 1,44.
 Đường giao thông cấp IV:
Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT):
GCTGT= 9.605 (triệu đồng)
(Tra bảng 14 Quyết định 79/QĐ-BXD) có MTKCTGT= 2,07%.
 Chi phí thiết kế san nền : (Theo mục IV.7 quyết định 79/QĐ-BXD) có :
GTKSLMB = 40% x GTKCTGT
Bảng 1.8: Chi phí thiết kế các hạng mục phụ của công trình
STT Nội dung
Chi phí
Kđc
Định
CPTT VAT CPST
xây dựng mức
1
Cơ sở hạ
tầng
6996 1 2,36% 165,1056 10% 181,62
2
Đường giao
thông
9.605 1 2,07% 198,8235 10% 218,71
3
HT cấp thoát
nước
3360 1,44 2,36% 114,18624 10% 125,6
4 San nền 3240
GTKSLMB =
40% GCTGT
79,5294 10% 87,482
Tổng 557,645 10% 613,41
Bảng 1.9: Tổng chi phí thiết kế các hạng mục
STT Hạng mục CPTT VAT CPST
1 Hạng mục chính 1.547,91 10% 1702,7
2 Hạng mục phụ 557,645 10% 613,41
Tổng 2.105,55 10% 2.316,105
1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:
GKSTK = 30% x GTK = 30% x 2.105,55 = 631,665 (triệu đồng)

~ 40 ~
1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế
GTTTK = MTTTK x GXD x k
Trong đó: MTTTK: định mức chi phí thẩm tra thiết kế (tính theo tỷ lệ %).
GTTTK: Chi phí thẩm tra thiết kế.
- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do
cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0, 36 đối với công trình thứ
hai trở đi.
- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra
thiết kế công trình giao thông cấp IV.
Tra theo Bảng 17 Quyết định 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017
Bảng 1.10: Chi phí thẩm tra thiết kế công trình
STT Nội dung
Chi phí
Kđc Định mức
Chi phí
xây dựng thẩm tra
1 Nhà A1 3317,62 1 0,26% 8,559
2 Nhà B1 2311,5 1 0,26% 5,964
3 Nhà C1 3262,29 1 0,26% 8,417
4 Nhà D1 4257,82 1 0,26% 10,985
5 Nhà A2 3.317,62 0,36 0,26% 3,081
6 Nhà A3 -> A13 36.493,82 0,18 0,21% 13,532
7 Nhà B2 2.311,50 0,36 0,26% 2,147
8 Nhà B3 -> B14 27.738,00 0,18 0,18% 9,187
9 Nhà C2 3.262,29 0,36 0,26% 3,030
10 Nhà C3 -> C14 39.147,48 0,18 0,22% 15,573
11 Nhà D2 4.257,82 0,36 0,26% 3,955
12 Nhà D3 -> D11 38.320,38 0,18 0,19% 12,761
13 Nhà bảo vệ 98 1 0,26% 0,253
14 Nhà điều hành 1.980 1 0,26% 5,108
15 Cơ sở hạ tầng 7.559,15 1 0,26% 19,503
16 Đường giao thông 9.605 1 0,26% 24,781
17 HT cấp thoát nước 3.547,32 1 0,26% 9,152
18 San nền G TTSLMB = 40% G TTCTGT 9,910
Tổng 165,9

~ 41 ~
1.4.7 Chi phí thẩm tra dự toán
GTTDT = MTTDT x GXD x k
Trong đó: MTTDT là định mức chi phí thẩm tra dự toán (tính theo tỷ lệ %).
Tra theo Bảng số 18: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình Quyết định
79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017.
- Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do
cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trình thứ
hai trở đi.
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra
dự toán công trình giao thông cấp IV.
Bảng 1.11: Chi phí thẩm tra dự toán của công trình
( Đơn vị: triệu đồng)
STT Nội dung
Chi phí
Kđc
Định
mức
Chi phí
xây dựng thẩm tra
1 Nhà A1 3317,62 1 0,25% 8,2941
2 Nhà B1 2311,5 1 0,25% 5,7788
3 Nhà C1 3262,29 1 0,25% 8,1557
4 Nhà D1 4257,82 1 0,25% 10,645
5 Nhà A2 3.317,62 0,36 0,25% 2,9859
6 Nhà A3 -> A13 36.493,82 0,18 0,20% 13,138
7 Nhà B2 2.311,50 0,36 0,25% 2,0804
8 Nhà B3 -> B14 27.738,00 0,18 0,18% 8,9871
9 Nhà C2 3.262,29 0,36 0,25% 2,9361
10 Nhà C3 -> C14 39.147,48 0,18 0,22% 15,502
11 Nhà D2 4.257,82 0,36 0,25% 3,832
12 Nhà D3 -> D11 38.320,38 0,18 0,18% 12,416
13 Nhà bảo vệ 98 1 0,25% 0,245
14 Nhà điều hành 1.980 1 0,25% 4,95
15 Cơ sở hạ tầng 7.559,15 1 0,25% 18,898
16 Đường giao thông 9.605 1 0,25% 24,013
17 HT cấp thoát nước 3.547,32 1 0,25% 8,8683
18 San nền G TTSLMB = 40% G TTCTGT 9,605

~ 42 ~
Tổng 161,33
1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu:
 Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo
định mức tỷ lệ phần trăm (GTVXD):
GTVXD = MTVXD x GXD
Trong đó:
MTVXD:Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính
theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):
Tra theo bảng 20 Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 ta có:
MTVXD = 0,0778%
GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT 196.210 (triệu đồng) Chi phí lập hỗ sơ mời
thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:
GTVXD =
0,0778 𝑥 𝟏𝟗𝟔.𝟐𝟏𝟎
100
= 152,65 (triệu đồng)
 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:
GTVTB = MTVTB x GTB
Trong đó:
MTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp, lắp
đặt thiết bị (tính theo tỷ lệ %):
MTVTB = 0,356%
GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 16.633.375 (triệu đồng)
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GTVTB =
0,356 𝑥 16.633,375
100
 Tổng chi phí tư vấn đấu thầu = 152,65 + 59,21 = 211,86 (triệu đồng)
1.4.9 Chi phí giám sát thi công
 Chi phí giám sát xây dựng:
GGSXD = MGSXD x GXD
- MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng (tính theo tỷ lệ %):
- Tra theo bảng 22 Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 ta có:
MGSXD = 1,54%
- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 196.210 (triệu đồng)

~ 43 ~
Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:
GGSXD =
1,54𝑥 𝟏𝟗𝟔.𝟐𝟏𝟎
100
= 3.021,63 (triệu đồng)
 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
GGSTB = MGSTB x GTB
Trong đó:
- MGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %.
MGSTB = 0,775 %
- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 16.633.375 (triệu đồng)
 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GGSTB =
0,775 𝑥 16.633.375
100
 Tổng chi phí giám sát thi công : 3.021,63+128,91=3.150,54 (triệu dồng)
1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
GKĐ = 0, 3 x (GGSXD + GGSTB) = 0,3 x (3.021,63+ 128,91)= 945,16 (triệu đồng)
1.4.11 Chi phí thẩm tra dự toán
Tra bảng theo Thông tư 09/2016/BTC ban hành ngày 18/01/2016
GPDQT = MPDQT x TMĐT
Trong đó:
- MPDQT : Định mức chi phí phê duyệt quyết toán
- GQL,TV,TK = 13% x (GXD + GTB)= 13% x 212.843,375 = 27.669,64 (triệu đồng)
- TMĐT = GXD + GTB + GQL,TV,TK = 212.843,375 +27.669,64 = 240.513,01(triệu
đồng)
Bảng nội suy:
Tổng mức đầu tư dự án
(tỷ đồng)
100 240,513 500
MPDQT (%) 0.375 a 0.225
→ a = 0,32%
GPDQT =MPDQT x TMĐT với TMĐT= 240.513,01 (triệu đồng) và MPDQT = 0.32%
 Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán là:

~ 44 ~
GPDQT =
240.513,01 𝑥 0,32
100
= 769,64 (triệu đồng).
1.4.12 Chi phí kiểm toán quyết toán
Tra bảng theo Thông tư 09/2016/BTC ban hành ngày 18/01/2016
GKT = MKT x TMĐT
Trong đó:
 MPDQT : Định mức chi phí phê duyệt quyết toán
Bảng nội suy:
Tổng mức đầu tư dự án
(tỷ đồng)
100 240,513 500
MPDQT (%) 0.575 a 0.325
𝑎 = 0.487%
GKT = MKT x TMĐT với TMĐT= 240.513,01 (triệu đồng) và MKT= 0.487%
Chi phí kiểm toán quyết toán là:
GKT =
0,487 𝑥 240.513,01
100
= 1171,30(triệu đồng).
1.4.13 Chi phí bảo hiểm công trình
GBH = TBHXD x (GXD + GTB)
GXD + GTB = 212.843,375 (triệu đồng)
TBHXD = 0,2%
 GBH= 0,2% x 212.843,375 = 425,69(triệu đồng)
Bảng 1.12: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
( Đơn vị: triệu đồng)
STT Nội dung tính toán
Phương
pháp tính
CPTT VAT CPST
I Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 3.767,33 0% 3.857,63
II Chi phí tư vấn đầu tư XD 8.346,83
1
Chi phí lập báp cáo nghiên
cứu khả thi
Theo ĐMTL 830,09 10% 913,099
2
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả
& khả thi của dự án
Theo ĐMTL 144,73 10% 159,203
3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo dự toán 631,67 10% 694,837

~ 45 ~
4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 2.105,55 10% 2316,105
5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 165,9 10% 182,49
6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 161,33 10% 177,463
7 Chi phí tư vấn đấu thầu 211,86 10% 233,046
7.1 Lập HSMT thi công XD Theo ĐMTL 152,65 10% 167,915
7.2
Lập HSMT cung cấp vật tư
thiết bị
Theo ĐMTL 59,21 10% 65,131
8 Chi phí giám sát thi công 3.150,54 3465,594
8.1 Chi phí giám sát XD Theo ĐMTL 3.021,63 10% 3323,793
8.2 Chi phí giám sát lắp đặt TB Theo ĐMTL 128,91 10% 141,801
9
Chi phí kiểm định sự phù hợp
về chất lượng công trình
Theo dự toán 945,16 10% 1039,676
III Chi phí khác 11.796,08 12975,688
1 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 769,64 10% 846,604
2 Chi phí kiểm toán, quyết toán Theo ĐMTL 1.171,30 10% 1288,43
3 Chi phí hạng mục chung 8.829,45 9712,395
3.1 Chi phí xây dựng nhà tạm 1% Gxd 1.962,10 10% 2158,31
3.2
Chi phí không xác định được
khối lượng
2,5% Gxd 4.905,25 10% 5395,775
3.3 Chi phí hạng mục chung khác 1% Gxd 1.962,10 10% 2158,31
4
Chi phí khởi công khánh
thành dự án
Theo dự toán 600 10% 660
5 Chi phí bảo hiểm công trình
0,2% (GXD+
GTB)
425,69 10% 468,259
Tổng 23.910,24 26.301,26
1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án:
Căn cứ xác định:
Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông
hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành,
hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm. Trong dự án này sử dụng cách theo
tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện tích.
Doanh thu cho thuê diện tích sàn:
Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn trong 15 năm.
 Đơn giá : 8,0 (triệu đồng/m2
/ năm).
 Diện tích sử dụng sàn là: 20.971,11 m2
 Diện tích cho thuê là: 20.971,11 x 80% = 16.776,89 m2
 Giá thuê dự kiến là : 8,0 (triệu đồng/m2
/1 năm)

~ 46 ~
Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% ).
Bảng 1.13: Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu
(đơn vị: triệu đồng)
Năm Diện tích Đơn giá
Công
suất
Doanh thu Tỷ lệ Nhu cầu
vận hành cho thuê
cho
thuê
hoạt
động
cho thuê
vốn lưu
động
vốn lưu
động
(m2
) (trđ/m2
) diện tích so với
doanh
thu
Năm 1 16.776,89 8 70% 93.950,58 10% 9.395,06
Năm 2 16.776,89 8 75% 100.661,34 10% 10.066,13
Năm 3 16.776,89 8 85% 114.082,85 10% 11.408,29
Năm 4 16.776,89 8 85% 114.082,85 10% 11.408,29
Năm 5 16.776,89 8 90% 120.793,61 10% 12.079,36
Năm 6 16.776,89 8 90% 120.793,61 10% 12.079,36
Năm 7 16.776,89 8 95% 127.504,36 10% 12.750,44
Năm 8 16.776,89 8 95% 127.504,36 10% 12.750,44
Năm 9 16.776,89 8 95% 127.504,36 10% 12.750,44
Năm 10 16.776,89 8 90% 120.793,61 10% 12.079,36
Năm 11 16.776,89 8 90% 120.793,61 10% 12.079,36
Năm 12 16.776,89 8 85% 114.082,85 10% 11.408,29
Năm 13 16.776,89 8 85% 114.082,85 10% 11.408,29
Năm 14 16.776,89 8 80% 107.372,10 10% 10.737,21
Năm 15 16.776,89 8 75% 100.661,34 10% 10.066,13
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng:
Bảng 1.15: Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng
(Đơn vị: triệu đồng)
STT Nôi dung CPTT VAT CPST
1 Chi phí xây dựng 196.210 19621 215.831,00
2 Chi phí thiết bị 16.633,38 1663,3 18.296,71
3
Chi phí bồi thường,
14.558,26 0 14.558,26
hỗ trợ & tái định cư
4 Chi phí QLDA 3.767,33 0 3.767,33

~ 47 ~
5 Chi phí tư vấn ĐTXD 8.346,83 834,68 9.181,51
6 Chi phí khác 11.796,08 1179,6 12.975,69
Vốn lưu động ban đầu 9.395,06 9.395,06
Tổng 260.706,94 284.005,56
1.7 Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng:
a. Nguồn vốn.
 Vốn đầu tư ban đầu của dự án là gồm 2 nguồn là :
- Vốn tự có chiếm : 47,5%
- Vốn vay chiếm : 52,5%
Bảng 1.16: Bảng phân bố vốn
Tỷ lệ Tổng vốn chưa có thuế VAT Tổng vốn có thuế VAT
Vốn tự có 47,5% 123835,80 134.902,64
Vốn vay 52,5% 136.871,14 149.102,92
Tổng 100% 260.706,94 284,005,56
 Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:
- Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT.
- Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ
vốn cho từng quý. Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian,
phân bổ hết vốn tự có rồi mới đến vốn vay.
- Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án
 Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến
độ thực hiện dự án thể hiện theo quý.
- Nguồn vốn của dự án.
Từ đó lập bảng tiến độ đầu tư trong thời gian xây dựng.
Trong đó:
- Chuẩn bị đầu tư thực hiện trong quý 1
- Chuẩn bị thực hiện đầu tư thực hiện trong quý 2 ; 3

~ 48 ~
- Xây dựng hạng mục thực hiện trong 5 quý: 4; 5; 6; 7; 8
(Bảo hiểm được mua trước khi bắt đầu xây dựng)
- Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong: Quý 7 và nửa đầu quý 8
- Quản lý dự án thực hiện trong toàn bộ 8 quý
- Huy động vốn đầu tư thực hiện trong : Quý 8
- Công việc khác : Quý 8

~ 49 ~
Bảng 1.17: Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng
STT
Giai
Nội dung
Chưa có thuế VAT Có thuế VAT TỔNG
đoạn Chi phí DP1=10%CP Chi phí DP1 Chi phí Dự phòng
1
GĐ chuẩn
bị đầu tư
Lập dự án khả thi 830,09 83,01 913,1 91,31
1.072,30 107,23
Thẩm tra tính hiệu quả
& khả thi
144,73 14,47 159,2 15,92
2
Giai đoạn
Bồi thường, hộ trợ & tái
định cư
14.558,26 1.455,83 16014,09 1601,409
2.019,40 2.019,40
thực hiện Khảo sát thiết kế 752,49 75,25 827,74 82,774
đầu tư Thiết kế 2.508,30 250,83 2759,13 275,913
Thẩm tra thiết kế 165,9 16,59 182,49 18,249
Thẩm tra dự toán 161,33 16,13 177,46 17,746
Tư vấn đấu thầu XD 211,86 21,19 233,05 23,305
Bảo hiểm công trình 425,69 42,57 468,26 46,826 468,26 46,826
Xây dựng
công trình
Xây dựng công trình 196.210 19.621 215831 21583,1
219.154,79 21.915,48
Giám sát thi công XD 3.021,63 302,16 3323,79 332,379
Mua sắm
Mua sắm & lắp đặt TB 16.633,38 1.663,34 18296,715 1829,6715
18.438,52 1.843,85
GS thi công lắp đặt TB 128,91 12,89 141,8 14,18
Quản lý dự án 3767,33 376,73 4144,06 414,406 4.144,06 414,41
3 Giai đoạn Chi phí hạng mục chung 8.829,45 882,95 9712,4 971,24 9.712,40 971,24

~ 50 ~
kết thúc Thẩm tra phê duyệt 769,64 76,96 846,6 84,66
2.135,03 213,50
Kiểm toán, quyết toán 1.171,30 117,13 1288,43 128,843
Huy động VLĐ ban đầu 9.395,06 939,51 10334,57 1033,457 10.334,57 1.033,46
Tổng 259.685,35 25.968,54 285.653,89 28.565,39 285.653,89 28.565,39

~ 51 ~
TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
STT NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
Qúy II
Quý
III
Quý IV Quý I
Quý
II
Quý
III
Quý IV
Quý I
I GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN
1 Lập báo cáo nghiên cứu khả thi
2 Thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi
II GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN
1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng
2 Khảo sát thiết kế
3 Thiết kế
4 Chi phí hạng mục chung
5 Thẩm tra thiết kế
6 Thẩm tra dự toán
7 Tư vấn đấu thầu xây dựng
8 Bảo hiểm công trình
9 Xây dựng công trình
10 Giám sát thi công xây dựng
11 Mua sắm và lắp đặt thiết bị
12 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị
13 Quản lý dự án

~ 52 ~
III GIAI ĐOẠN KẾT THÚC DỰ ÁN
1 Thẩm tra phê duyệt quyết toán
2 Kiểm toán quyết toán
3 Huy động vốn lưu động ban đầu

~ 53 ~
c. Chi phí dự phòng
- Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng do yếu
tố công việc phát sinh và do yếu tố trượt giá.
- Tính chi phí dự phòng cho dự án bằng biểu thức sau :
GDP = GDP1 + GDP2
Trong đó: + GDP1: Chi phí dự phòng yếu tố khối lượng công việc phát sinh.
+ GDP2: Dự phòng do yếu tố trượt giá.
 Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1.
GDP1 = 10% X (GMB + GXD + GTB + GBT + GQL + GTV + GK )
( đã tính tại bảng 1.17)
 Chi phí dự phóng 1 (Không có VAT) = 25.968,54 (triệu đồng)
Chi phí dự phòng 1 (Có VAT) = 28.565,39 (triệu đồng)
Bảng 1.18a: Kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng 1 (chưa có
VAT)

~ 54 ~
STT Nội dung công việc
Năm 1 Năm 2
Qúy Qúy Qúy Qúy Qúy Qúy Qúy Qúy
II/2019 III/2019 IV/2019 I/2020 II/2020 III/2020 IV/2020 I/2021
I
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Lập dự án khả thi 830,090
Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi 144,730
II
Giai đoạn thực hiện đầu tư
Bồi thường, hỗ trợ & tái định cư 14558,260
Chi phí hạng mục chung 1103,681 1103,681 1103,681 1103,681 1103,681 1103,681 1103,681 1103,681
Khảo sát thiết kế 752,490
Thiết kế 2508,300
thẩm tra thiết kế 165,900
thẩm tra dự toán 161,330
tư vấn đầu tư xd 211,860
bảo hiểm công trình 425,690
Xây dựng công trình 39242,000 39242,000 39242,000 39242,000 39242,000
Giám sát thi công xây dựng 604,326 604,326 604,326 604,326 604,326
Mua sắm và lắp đặt thiết bị 8316,688 8316,688
Giám sát thi công lắp đặt thiết bị 64,455 64,455
Quản lý dự án 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916
III
Giai đoạn kết thúc đầu tư XD
Thẩm tra phê duyệt 769,64
Kiểm toán quyết toán 1.171,30
Huy động vốn lưu động ban đầu 9.395,06
IV Chi phí dự phòng 1 (DP1) 144,574 2711,942 143,570 4031,724 4031,724 4031,724 4869,838 6003,438
Tổng cộng 1590,310 29831,358 1579,266 44348,966 44348,966 44348,966 53568,223 66037,823

~ 55 ~
Bảng 1.18b: Kế hoạch phân bố vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng 1 (có VAT)
Đơn vị: triệu đồng
Năm 1 Năm 2
I
Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi 159,203
II
Bồi thường, hỗ trợ & tái định cư 16014,086
Chi phí hạng mục chung 1214,049 1214,049 1214,049 1214,049 1214,049 1214,049 1214,049 1214,049
Thiết kế 2759,130
Xây dựng công trình 43.166,2 43.166,2 43.166,2 43.166,2 43.166,2
Giám sát thi công lắp đặt thiết bị 70,901 70,901
Quản lý dự án 482,204 482,204 482,204 482,204 482,204 482,204 482,204 482,204

~ 56 ~
III
Huy động vốn lưu động ban đầu 9.395,06
Tổng cộng 1749,341 32814,494 1737,192 49216,090 48348,966 49216,090 49357,272 72040,376

~ 57 ~
 Chi phí dự phòng 2 :
 GDP2 : chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng
Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.
- Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình
biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây
dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng.
- Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
 𝐆𝐃𝐏𝟐 = ∑ ( 𝐕𝐭
𝐓
𝐭=𝟏 − 𝐋𝐯𝐚𝐲𝐭 ) × [(𝐈𝐗𝐃𝐂𝐓𝐛𝐪 ± ∆𝐈𝐗𝐃𝐂𝐓)
𝐭
− 𝟏]
Trong đó:
– T: Là độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình. T = 2 năm
– t : Số thứ tự quý phân bổ vốn thực hiện dự án ( t = 1 ÷8 )
– Vt: Vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ 4
– Lvayt: Chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t
– IXDCTbq: Chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân
các chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm
gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có
biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng
– ∆IXDCT : Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực
và quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân quý đã tính.

~ 58 ~
Chỉ số giá xây dựng bình quân 2016-2018
CHỈ SỐ GXD
LIÊN HOÀN
1 I/2016 122,832 1,0000
2 II/2016 123,174 1,0028
3 III/2016 123,003 0,9986
4 IV/2016 122,607 0,9968
5 I/2017 125,378 1,0226
6 II/2017 125,428 1,0004
7 III/2017 128,79 1,0268
8 IV/2017 135,397 1,0513
9 I/2018 136,913 1,0112
10 II/2018 137,146 1,0017
11 III/2018 136,227 0,9933
12 IV/2018 135,927 0,9978
Chỉ số giá xây dựng bình quân (Ibq) 1,0086
 Chỉ số giá xây dựng bình quân: Ibq= 1,0086

~ 59 ~
Bảng 1.19a: Chi phí dự phòng 2 trượt giá (chưa có VAT)
STT Nội dung
Năm 1 Năm 2
1
CP đầu tư chưa tính
trượt giá
1590,31 29831,36 1579,266 44348,97 44348,97 44348,966 53568,223 66037,823
2 Hệ số trượt giá 1,0086 1,0173 1,026 1,0348 1,0437 1,0527 1,0618 1,0709
3
CP đầu tư có tính trượt
giá
1.603,99 30.347,44 1.620,33 45.892,31 46.287,02 46.686,16 56.878,74 70.719,90
4 Trượt giá ( DP2) 13,68 516,08 41,06 1.543,34 1.938,05 2.337,19 3.310,52 4.682,08
5 Cộng dồn trượt giá 13,68 529,76 570,82 2.114,16 4.052,21 6.389,40 9.699,92 14.382,00

~ 60 ~
Bảng 1.19b: Bảng chi phí dự phòng 2 trượt giá (có VAT)
STT Nội dung
Năm 1 Năm 2
1
CP đầu tư chưa tính
trượt giá
1749,3 32814,5 1737,19 49216,1 48348,966 49216,09 49357,272 72040,376
2 Hệ số trượt giá 1,0086 1,0173 1,026 1,0348 1,0437 1,0527 1,0618 1,0709
3
CP đầu tư có tính trượt
giá
1764,4 33382,2 1782,36 50928,8 50461,816 51809,78 52407,551 77148,039
4 Trượt giá ( DP2) 15,044 567,691 45,167 1712,720 2112,850 2593,688 3050,279 5107,663
5 Cộng dồn trượt giá 1,470 569,161 614,328 2327,048 4439,897 7033,585 10083,865 15191,527

~ 61 ~
Chi phí dự phòng:
 Dự phòng 1: - Dự phòng 1 trước thuế: 25.968,54 (triệu đồng).
- Dự phòng 1 sau thuế: 28.565,39 (triệu đồng).
 Dự phòng 2: - Dự phòng 2 trước thuế: 14.382,00 (triệu đồng).
- Dự phòng 2 sau thuế: 15191,527 (triệu đồng).
 Chi phí dự phòng trước thuế là:
GDP = GDP1 + GDP2
Chi phí dự phòng sau thuế là:
GDP = GDP1(VAT) + GDP2(VAT)
Vốn đầu tư trước thuế bao gồm:
o Vốn tự có = 47,5 % x ( GCP + GDP) ( không VAT)
o Vốn đi vay = 52,5% x (GCP + GDP) (không VAT)
Vốn đầu tư sau thuế bao gồm:
o Vốn tự có = 47,5% x ( GCP + GDP) ( có VAT)
o Vốn đi vay = 52,5% x ( GCP + GDP) ( có VAT)
Ta có bảng phân bổ vốn của dự án có tính đến dự phòng như sau:
Bảng 1.20 Bảng phân bổ vốn tự có và vốn đi vay có tính dự phòng
STT Nội dung CPTT CPST
1 Dự phòng 40.349,54 45.534,89
2 Chi phí có tính đến dự phòng 295353,798 332316,5
3 Vốn tự có 143.144,33 157.850,34
4 Vốn đi vay 158.212,15 174.466,16

~ 62 ~
Bảng 1.21 a: Bảng phân bổ nguồn vốn có tính đến chi phí dự phòng (trước VAT)
(Theo phương pháp dùng hết nguồn vốn tự có rồi bắt đầu chuyển sang vay)
Năm 1 Năm 2
TC V TC V TC V TC V TC V TC V TC V TC V
I
Thẩm tra tính hiệu quả và khả
thi
144,73
II
Bồi thường, hỗ trợ & tái định
cư
14558,26
Chi phí hạng mục chung 8829,45
Thiết kế 2508,3
Xây dựng công trình 39242 39242 9949,1 29292,9 39242 39242
Giám sát thi công lắp đặt thiết
bị
64,455 64,455

~ 63 ~
Quản lý dự án 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916 470,916
III
Huy động vốn lưu động ban
đầu
9.395,06
Chi phí dự phòng 2 (DP2) 13,68 516,08 41,06 1.543,34 1.938,05 2.337,19 3.310,52 4.682,08
1603,99 0 30347,438 0 1620,326 0 45892,306 0 46287,016 0 17393,25 29292,9 0 56878,743 0 66037,823
Tổng cộng 1603,99 30347,438 1620,326 45892,306 46287,016 46686,156 56878,743 66037,823

đA ktđt

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to đA ktđt

Similar to đA ktđt (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

đA ktđt