1. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
www.ahe c - tax. co. i l
הפטור ממס במכירת
דירות מגורים
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד ורו"ח
ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן - פתרונות מיסוי בע"מ
18.11.2014
1

2. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
www.ahe c - tax. co. i l
תוכן עניינים
. הגדרת דירת מגורים בסעיף 1
. עקרונות פרק חמישי 1
49 ג, 49 ד. ,) סעיפים 49 ב) 2
.) סעיף 49 ב) 5( + סעיף 49 ב) 6
סעיף 49 ה.
סעיף 49 ו + סעיף 49 ז.
הוראות המעבר.
2

3. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיף 1 לחוק - הגדרת "דירת מגורים"
"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא
בבעלותו או חכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים
לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;
www.ahe c - tax. co. i l
1. דירה או חלק מדירה.
2. שבנייתה נסתיימה - המבחן הינו מבחן החיבור בפועל למים וחשמל.
3. בבעלות / בחכירה של יחיד - דירה בבעלות של חברה לא תבוא בגדר ההגדרה. ו"ע
6431-80 תל-און אחזקות ופיתוח -חברה משפחתית(.
4. משמשת למגורים - המדובר במבחן חלופי וכאשר היא משמשת בפועל למגורים באופן
קבוע )סובייקטיבי( היא יכולה להיכנס להגדרה.
5. מיועדת למגורים לפי טיבה - ע"א 1046/12 חכים: אין די בקיומם של מבחנים פיזיים
הדרושים לדירה אלא יש לבחון קיומו של פוטנציאל למגורי קבע )בחינת התב"ע,
היתרי בניה(.
6. איננה מלאי עסקי - דירות שמוחזקות כ"מלאי עסקי", אינן יכולות לבוא בהגדרת
"דירת מגורים".
3

4. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
www.ahe c - tax. co. i l
מזכה
מבחני הזכאות לפטור
1. דירת מגורים מזכה
2. עקרון התא המשפחתי
3. מכירת כל הזכויות - למעט בעסקת קומבינציה החל
מ 01/08/2013
4. בקשה
5. עמידה בתנאי הסעיפים
4

5. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
www.ahe c - tax. co. i l
"דירת מגורים מזכה"
מזכה
"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות
באחת משתי התקופות שלהלן:
1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; )החל מ -
.)01/01/98
2. ארבע השנים שקדמו למכירתה; )לפי בקשת המוכר - החל מ -
.)01/01/98
שימוש למגורים ייחשב גם:
תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו.
תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת
כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת.
5

6. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
עקרון התא המשפחתי
לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד,
וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.
ע"ש 2979/97 - דינה מור )מכירת דירת בן הזוג בטרם הנישואין(.
ע"א 3489/99 - אן מרי עברי )מכירת דירות נפרדות בתוך הנישואין(.
הו"ב 5/2011 - היקף תחולת חזקת התא המשפחתי
)התייחסות מיוחדת לנכסים חיצוניים(.
ע"א 3178/12 - יגאל שלמי - שינוי הלכת אן מרי עברי:
כאשר קיים הסכם ממון ובני הזוג מוכיחים שעמדו בו, אזי מכירת
דירה בפטור ע"י מי מבני הזוג שהדירה שייכת לו - גם בתוך
הנישואים - לא תפגע בפטור המגיע לבן הזוג האחר!
www.ahe c - tax. co. i l
מזכה
6

7. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
מכירת כל הזכויות
סעיף 49 א)א(: "תושב ישראל...המוכר את כל הזכויות
במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה..."
מדובר על כל הזכויות שיש למוכר ולא הזכויות בדירה.
זכויות בעלות מול זכויות חכירה.
חריג: סעיף 49 א)ב( - פטור חלקי בעסקת קומבינציה החל מ
www.ahe c - tax. co. i l
.01/08/2013
מזכה
7

8. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פרק חמישי 1 - פטור לדירת מגורים
בקשה
49 א)א(:"תושב ישראל....יהיה זכאי, על פי בקשתו
שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 , לפטור
ממס במכירתה."
ההצהרה על בקשת הפטור הינה אישית וחובה שתיחתם על
ידי המוכר בלבד.
הצהרת המוכר בחלק ה' )בקשה לפטור( חייבת באימות
חתימה על ידי עו"ד בלבד.
www.ahe c - tax. co. i l
מזכה
8

9. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
www.ahe c - tax. co. i l
תנאי סף לקבלת הפטור
סעיף 49 א)א(: הפטור הוגבל לתושב ישראל או לתושב חוץ
שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב )נדרש אישור
רשויות המס במדינתו(.
סעיף 49 א)א 1(: הפטור המלא הוגבל בכל מקרה עד לסכום
שווי מכירה של 4.5 מיליון ₪ - התמורה העודפת תחויב במס
באופן יחסי ולפי חישוב ליניארי בסעיף 48 א)ב 2(, אך בכפוף
להוראות המעבר.
9

10. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
1. בוטל סעיף 49 ב) 1( – החל מ 01/01/2014- בוטל הפטור אחת ל 4- שנים.
www.ahe c - tax. co. i l
:) 2. תוקן סעיף 49 ב) 2
"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16 א, והמוכר הוא
בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה
עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו,
הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה
למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז ) 1 בינואר 1997 (; אם בשל החלק או הדירה
האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49 ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו."
בוטל התנאי הדורש שבמשך 4 השנים אחרונות לא הייתה למוכר יותר מדירה אחת בעת ובעונה
אחת!
ניתן למכור "רסיסי דירות" בהתאם לסעיף – ובלבד שלא נוצלה חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף
.) 49 ג בשל רסיס הדירה, במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49 ב) 2
במקרה שהדירה מהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי – יש לכלול
בתקופה גם את התקופה שבה הוחזקה על ידו הדירה הישנה.
כנ"ל לגבי דירה שהתקבלה בירושה.
החלטת מיסוי 3591/14 – ציון דרך חשוב!
10

11. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
דירה בפרויקט פינוי בינוי ובפרויקט תמ"א 38 , שטרם הגיע יום המכירה – תיחשב
כדירה. אולם לאחר יום המכירה, תיחשב כדירה על הנייר שלא פוגעת במניין הדירות.
סעיף 49 ג –חזקת דירת מגורים יחידה:
לעניין סעיף 49 ב) 2(, יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות
המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד
מאלה:
1. היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב 18- החודשים שקדמו למכירה.
. 2. היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997
www.ahe c - tax. co. i l
3. חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש.
אין לצרף חלקי זכויות שאינן באותו בניין.
4. היא דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49 ב) 5()א( ו-)ב(.
דירה שהתקבלה אגב גירושין – ללא שינוי.
החל מ 01/01/2014 -אין רלוונטיות לפס"ד "לודמילה" ו-"מסטי".
לבדוק כדאיות המרת פטור- חיוב, חיוב-פטור.
11

12. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
תיקון סעיף 49 ד – דירה בבעלות חברה:
"לעניין סעיף 49 ב) 2( יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה
המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו
של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, אך
למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק
העולה על שליש...".
כניסה ליום המעבר עם דירה בבעלות חברה - לא פוסל סעיף
www.ahe c - tax. co. i l
.) 49 ב) 2
השלכות על סעיף 49 ב) 5( למוריש.
12

13. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
) סעיף 49 ב) 5
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של
www.ahe c - tax. co. i l
המוריש;
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל
המכירה.
תנאי 2: דירת בת הזוג - "מוריש" ולא "מוכר", חלק מדירה, דירה בבעלות חברה
ייתכן מצב בו אדם קיבל בירושה 2 דירות משני מורשים, בהתאם להוראות הסעיף
יכול למכור את שתיהן בפטור.
הזכאות של היורש לקבל פטור ממס נבחנת בזמן המכירה ולא בעת הפטירה.
יורש תושב חוץ בעת המכירה – לא יהא זכאי לפטור.
מוריש תושב חוץ בעת פטירתו ומכירה לאחר 2014 – היורש לא יהא זכאי לפטור.
13

14. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
www.ahe c - tax. co. i l
סעיף 49 ב) 6( – פטור למוסד ציבורי
לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
תנאי לקבלת הפטור הינו כי הוראת הצוואה עצמה קובעת שימוש מוגדר בכל כספי
תמורת המכירה למטרות הציבוריות של המוסד הציבורי. תנאי זה משמעותו כי המוריש
קבע בצוואתו מטרה ספציפית לכספים כגון: רכישת אמבולנס, כשיר רפואי וכו'.
במידה והמוריש לא קבע מפורשות ובאורח דווקני את השימוש בכספי התמורה או
שהותיר שק"ד בידי מנהל עיזבון, נאמן או המוסד הציבורי עצמו, במקרה זה לא יינתן
הפטור.
לא יינתן הפטור ללא קבלת העתק נאמן למקור של הצוואה ובחינת ההוראות.
הסעיף קובע כי על המוסד הציבורי לעשות שימוש בפועל בכל כספי תמורת המכירה
למטרותיו הציבוריות וזאת בהתאם לשימוש מוגדר בצוואת המוריש.
על רו"ח של המוסד הציבורי לאשר את השימוש בדו"ח השנתי.
14

15. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
סעיף 49 ה - פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה
שלישית
הפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה )הפוך מהמצב לפני התיקון(.
במועד המכירה של הדירה הראשונה, יש בבעלותו דירה אחת נוספת
בלבד.
פטור מלא יינתן כאשר סכום השווי של 2 הדירות יחד, לא עלה
www.ahe c - tax. co. i l
.₪ על 3,367,000
2,024,000 ₪ יינתן פטור - ₪ )כאשר סכום השווי בין 3,367,000
חלקי בגובה ההפרש בין 2,024,000 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת(.
נדרשת רכישת דירה בסכום של לפחות 75% מסכום שווי 2 הדירות,
בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה.
15

16. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
www.ahe c - tax. co. i l
סעיף 49 ה – דוגמא
בבעלות הנישום 2 דירות מגורים בלבד.
בתאריך 01/01/18 נמכרה דירת מגורים מזכה בסכום של 500,000 ₪ )הדירה הראשונה(.
בתאריך 01/07/18 )בתוך 12 החודשים( נמכרה דירת מגורים מזכה נוספת בסכום של
.) 1,000,000 ₪ )הדירה הנוספת( לפי סעיף 49 ב) 2
המוכר מעוניין לרכוש דירה חלופית עד לתאריך 01/07/19 ומבקש להפעיל את סעיף 49 ה לחוק.
מה הפטור בכל אחד מהמצבים הבאים?
? ₪ שווי הדירה החלופית יהיה 1,000,000
מאחר ושווי הדירה החלופית נמוך מ 75%- משווי 2 הדירות שנמכרו, הרי שאין עמידה בתנאי סעיף 49 ה) 4( ולא יינתן
הפטור:
? ₪ שווי הדירה הנוספת יהיה 1,300,000
מאחר ושווי 2 הדירות שנמכרו יחד לא עלה על שווי של 2,024,000 ₪ הרי שינתן פטור מלא במכירת הדירה הראשונה
ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות:
? ₪ שווי הדירה הנוספת יהיה 1,800,000
מאחר ושווי 2 הדירות שנמכרו יחד הינו בין 2,024,000 ₪ ל- 3,367,000 ₪ הרי שיינתן פטור במכירת הדירה הראשונה
בגובה ההפרש הבא:
את יתרת השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין ושווי רכישתה, הניכויים והתוספות
.₪ יחושבו באופן יחסי – ובלבד שעלות הדירה החלופית הינה לפחות 1,725,000
שווי הדירה הנוספת יהיה 3,000,000 ₪ ? – אין עמידה בתנאי הסעיף.
16

17. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
סעיף 49 ה - פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית
בוטל התנאי הספציפי בסעיף שהעניק את הפטור לתושב ישראל בלבד
ומעתה תחולת הסעיף זהה לתחולת כל פרק חמישי 1 לחוק, דהיינו על
תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא
תושב.
תוקן במקביל סעיף 9)ג 1ג() 2()ג( לחוק אשר תיקן עיוות היסטורי בחבות
מס הרכישה, כאשר נרכשת דירה קודם למכירת הדירות.
הפטור יינתן אך ורק למי שאלו 2 דירותיו היחידות!
את יתרת סכום השווי יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין -
בניגוד למכירת דירת יוקרה...
לאור הוראות המעבר, לא ניתן להשתמש בפטור בסעיף 49 ה בתקופת
המעבר - תקלה חקיקתית.
www.ahe c - tax. co. i l
17

18. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
www.ahe c - tax. co. i l
דוגמא
דירת מגורים יחידה שנרכשה בתאריך 01/01/1980 בסכום של 1,000,000 לירות ) 100
)₪
.) תימכר בתאריך 01/01/2015 בסכום של 6,000,000 ₪ )לפי מדד ספטמבר 2013
המוכר יבקש פטור ממס לפי סעיף 49 ב) 2( לחוק.
.₪ חלק השווי הזכאי לפטור )סכום התקרה(: 4,500,000
.₪ דמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה: 1,500,000
שבח: 1,499,975 ₪ = יתרת שווי הרכישה
₪ סכום אינפלציוני: 93,562
₪ 43,382 : סכום אינפלציוני חייב 10%
₪ שבח ריאלי: 1,406,413
₪ 1,366,258 : שבח ריאלי עד יום המעבר 0%
₪ 40,155 : שבח ריאלי לאחר יום המעבר 25%
₪ סה"כ מס שבח לשלם: 14,377
18

19. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
www.ahe c - tax. co. i l
סעיף 49 ו
תקופת הצינון בסעיף 49 ו נקבעה ל 3- או 4 שנים בלבד כתלות
בשימוש בדירה כדרך קבע בלבד ולא בזהות נותן המתנה או
הסטאטוס המשפחתי של המקבל.
לגבי פטור מלא בפרק חמישי 1 – תקופת הצינון תקבע לפי יום
המכירה בשונה מהאמור בהוראת המעבר לגבי פטור חלקי ממס
.) בסעיף 48 א)ב 2
מי שקיבל ב- 01/01/2013 דירה במתנה מהוריו, וגר בה בדרך קבע
מיום שנעשה בעלה – ימתין שנה בלבד כדי למכרה לפי סעיף
.) 48 א)ב 2
. אם מעוניין למכור בפטור מלא ממס, יאלץ לחכות עד 01/01/2016
19

20. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
סעיפי הפטור לאחר תיקון 76 לחוק
סעיף 49 ז – כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
כאשר נמכרת דירה עם זכויות לבניה נוספת – מעניק הסעיף כפל פטור בגובה שווי
2014 ( )התקרה מתעדכנת כל ( ₪ הדירה ללא זכויות בניה עד לתקרה של 1,996,700
תחילת שנה(.
בתיקון 76 נוספה הבהרה למושג "זכויות לבניה נוספת": "אפשרויות קיימות או
צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר"
לדוגמא:
www.ahe c - tax. co. i l
₪ תמורת המכירה: 1,600,000
₪ שווי הדירה ללא זכויות בניה: 500,000
₪ הסכום הפטור: 1,000,000
.₪ הסכום החייב: 600,000
אם שווי הדירה ללא זכויות בניה היה: 1,000,000 ₪ - מלוא התמורה הייתה פטורה.
3,300 ₪ היו חייבים במס. - ₪ אם בנוסף תמורת המכירה הייתה 2,000,000
.)2014( ₪ רצפת הפטור במכירת דירה כאמור )בתנאים מסוימים( 500,100
20

21. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
הוראות המעבר
1. תקופת המעבר הינה 01/01/2014-31/12/2017
2. תחולת כל השינויים בתאריך 01/08/2013 למעט הסעיפים העוסקים
. בחישוב הלנארי החדש או בפטור ממס, שתחולתם החל מ 01/01/2014
. 3. סעיף 49 ז ופטור חלקי בעסקת קומבינציה - מיום 01/08/2013
4. ניתן למכור בתקופת המעבר, 2 דירות מגורים לפי החישוב הליניארי
www.ahe c - tax. co. i l
החדש, בתנאים הבאים:
,) 1) במכירה של לפחות אחת מ 2- הדירות היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49 ב) 1
כנוסחו ערב יום המעבר, אילו היה בתוקף במועד המכירה.
2) במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר, מתקיימים
התנאים הקבועים בסעיף 49 ו, כנוסחו ערב יום המעבר.
3) המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק – בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
תחולת 49 י 1 חלה גם כאן ולא תתאפשר מכירת אופציה לגבי דירה
שאיננה זכאית כיום לחישוב מס מוטב.
21

22. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
הוראות המעבר
5. מכירת דירת מגורים מזכה ע"י מי שקיבלה במתנה פטורה
ממס בין התאריכים 01/08/2013-31/12/2017 , תיחשב
כמכירה בידי נותן המתנה.
6. לא ניתן להשתמש בפטור 49 ב) 2( החדש למי שנכנס לתקופת
www.ahe c - tax. co. i l
המעבר עם יותר מדירה אחת.
תחול החזקה בסעיף 49 ג
לא חל סעיף 49 ד
22

23. Artzi, Hiba, Elmekiesse, Cohen
www.ahe c - tax. co. i l
תודה על ההקשבה!
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד ורו"ח
aharon@ahec-tax.co.il
ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן - פתרונות מיסוי בע"מ
23