רכישת דירה מקבלן הנושאנדרש לוודאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן

1. ‫רכישת דירה מקבלן‬
‫הנושאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן נדרש לוודא‬
‫מאת יומי נחמן, עו"ד - גלזר ושות' משרד עורכי דין‬
‫ע‬
‫סקה לרכישת דירה מקבלן הינה עסקה בעלת מאפיינים ייחודיים ואין להתייחס אליה כעסקה רגילה לרכישת דירה.‬
‫מרבית העסקאות נעשות טרם בניית הדירה (ויש מקרים אף טרם קבלתו של היתר בניה). כמו כן, הפרויקטים לבניית דירות‬
‫חדשות מלווים על ידי מוסד פיננסי (בנק ו/או חברת ביטוח) אשר מעניק אשראי להקמתם וכבטוחה מטיל שיעבוד‬
‫(משכנתא) על המקרקעין עליו הם מוקמים.‬
‫בבואנו לבצע עסקה לרכישת דירה מקבלן עלינו להכיר היטב את מערכת החוקים והפסיקה, הרחבה יש לציין, המטפלת בה.‬
‫מבלי להתייחס לכל הנושאים, אנסה להציג בפניכם את הנושאים המהותיים, מבחינתו של רוכש הדירה, בביצוע העסקה:‬
‫1. זהות המוכר ומצב הזכויות במקרקעין - כמו בכל עסקת מקרקעין, גם בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, יש לוודא, טרם‬
‫ההתקשרות החוזית, מיהו בעל הזכויות במקרקעין ומהו מצב הזכויות. הבדיקה נעשה באמצעות צפייה בנסח רישום‬
‫המקרקעין (אותו ניתן לשלוף מהאינטרנט בדרך פשוטה).‬
‫בבדיקת הזכויות כאמור נרצה לוודא כי זכויות המוכר, קרי היזם, רשומות על שמו, וכי הזכויות נקיות מכל שיעבוד,‬
‫עיקול ו/או הערה לטובת צד שלישי כלשהו (לעניין זה יש לזכור כי אנו צפויים להיתקל בשעבוד אשר נרשם לטובת‬
‫המוסד הפיננסי אשר מלווה את הפרויקט).‬
‫ייתכנו מקרים בהם זכויות המוכר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל. במקרה כאמור‬
‫יש לבקש מהמוכר אישור זכויות עדכני מהרשות (חליף לנסח הרישום).‬
‫2. ביטחונות - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה - 1971 מחייב את המוכר לספק לרוכש‬
‫הדירה את אחת מתוך ארבעת הבטוחות המפורטות להלן (ובלבד שהרוכש שילם למוכר סכום העולה על %9 ממחיר‬
‫הדירה:‬
‫1.2. ערבות בנקאית, או;‬
‫2.2. פוליסת ביטוח, או;‬
‫2.2. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש (ובלבד שהזכויות נקיות מכל שיעבוד, עיקול או הערה לטובת צד שלישי כלשהו),‬
‫או;‬
‫1.2. רישום משכנתא לטובת הרוכש.‬
‫הבטוחות הנפוצות בעסקאות אלו הינן הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח (אשר נקראות בהתאמה ״ערבות חוק מכר״‬
‫ו-״פוליסת חוק מכר״). נוסח הערבות הינו נוסח אחיד אשר נקבע על ידי המפקח על הבנקים ונוסח הפוליסה הינו,‬
‫במרבית המקרים, זהה לנוסח הערבות.‬
‫חשוב לדעת כי בגין כל תשלום ותשלום על חשבון הדירה תישלח לרוכש, על ידי הבנק או חברת הביטוח (לפי העניין),‬
‫בטוחה מעודכנת בגין הסכום הכולל ששולם על ידו עד לאותו שלב.‬
‫2. תשלומים ושוברי התשלום - על מנת להבטיח כי כל תמורה המשולמת בגין הדירה תשמש לצורך הפרויקט הספציפי בו‬
‫היא נמצאת, אזי מנפיק הבנק עבור הרוכש פנקס שוברים עליו כבר מוטבע מספר חשבון הפרויקט (שהינו חשבון ליווי‬
‫סגור לפרוייקט) וכל תשלום המבוצע באמצעות השובר - נכנס ישירות לחשבון הליווי הסגור של הפרוייקט.‬
‫חשוב לזכור - כל סכום אשר ישולם למוכר שלא באמצעות פנקס השוברים - לא יחייב את המוסד הפיננסי בהנפקת‬
‫הבטוחה עבור הרוכש בגין אותו תשלום (!)‬
‫דרך נוספת להקטין את חשיפתכם היא לבקש לבצע את תשלומי התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבניה בפועל. יש‬
‫לזכור כי בדרך זו עלולים לצבור התשלומים הנותרים הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה במקרה של עליית המדד.‬
‫1. מפרט ותכניות - בהתאם להוראות צו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל״ה - 1971 מחויב המוכר בהמצאת מפרט טכני‬
‫ותכניות הדירה (ויתר חלקי הבניין), הכול בהתאם לנוסח הקבוע בצו. חשוב להקפיד כי המוכר אכן מצרף להסכם המכר‬
‫את המפרט הטכני והתכניות כאמור.‬
‫יש לציין כי צו המכר דירות מגדיר באופן ברור את אופן חישוב שטח הדירה (חישוב שטח הדירה על פי הצו כולל את‬
‫שטח מעטפת הדירה, כולל שטח עובי הקירות החיצוניים ומחצית משטח עובי קירות משותפים. שטח הדירה אינו כולל‬
‫שטחי המרפסות, ההצמדות כלשהן וחלקים ברכוש המשותף).‬
‫5. עיכובים במסירת הדירה - בחוק המכר דירות נקבע כי המוכר יהיה רשאי לעכב את מועד מסירת הדירה, מבלי לשלם‬
‫לרוכש כל פיצוי, ב-60 ימים בלבד (למעט מקרים המוגדרים ״כוח עליון״). אם עלה העיכוב על 60 ימים - מחויב המוכר‬
‫בתשלום פיצוי בשיעור של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 5.1 - וזאת למשך 8‬
‫החודשים הראשונים לאיחור. החל מתום התקופה הנ"ל ישולם פיצוי בשיעור של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה‬
‫ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 52.1.‬
‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬
‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬

2. ‫2‬
‫חשוב כי יצוין בהסכם כי קביעת גובה דמי השכירות של דירה דומה תעשה על ידי שמאי מוסכם ולא תיקבע באופן חד‬
‫צדדי על ידי המוכר.‬
‫0. מסירת הדירה ותיקון ליקויים – מסירת הדירה לרוכש חייבת להעשות כשהיא תואמת בדיוק את המפרט הטכני‬
‫והתכניות שצורפו להסכם המכר. כל סטייה מהמפרט ו/או מהתכניות תחשב לאי התאמה מצד המוכר המחייבת אותו‬
‫בתיקון (בכפוף לחריג הקבוע בצו המכר דירות לפיו סטייה בשטח הדירה בשיעור של עד %2 וסטייה בכמויות האביזרים‬
‫על פי המפרט בשיעור של עד %5 לא ייחשב כאי התאמה). חוק המכר דירות מטיל אחריות על המוכר גם לאחר מועד‬
‫מסירת הדירה ומחייב אותו בביצוע תיקון ליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק (טעות נפוצה היא לחשוב כי‬
‫תקופת הבדק הינה לשנה בלבד ממועד המסירה, אולם תקופת הבדק יכולה להיות ארוכה יותר - בהתאם לסוג ומקום‬
‫הליקוי בדירה, כמפורט בתוספת לחוק המכר דירות). יש לזכור כי הוראות החוק לעניין זה מחייבות את המוכר גם אם‬
‫בהסכם המכר הוסכם בין הצדדים אחרת.‬
‫דעו כי בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-0971‬
‫הגדיר המחוקק מתי תחשב דירה חדשה כגמורה.‬
‫במועד מסירת הדירה ידרוש המוכר את השבתן של ערבות או פוליסת חוק המכר - יש לוודא כי כנגד ההשבה (ולעניין זה‬
‫אפשרי שהדבר ייעשה באמצעות העברה מוקדמת של הבטוחה לידי נאמן) נרשמה לטובתכם הערת אזהרה (ובמקרה‬
‫שהייתה הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל - שנחתם חוזה חכירה ישיר בניכם ובין המנהל) וכי נמסר לכם אישור‬
‫סופי מהמוסד הפיננסי כי השעבוד הרובץ על המקרקעין - מוחרג מהדירה (בשמו המקצועי – "מכתב החרגה").‬
‫9. רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונה – אחת מהתחייבויות המוכר הינה רישום הבניין החדש כבית‬
‫משותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף על שם הקונה בלשכת הרישום. בעבר היו יזמים שמשכו את ביצוע‬
‫הרישום תקופה ארוכה ביותר, אולם גם בנושא הרישום טיפל המחוקק וקבע מועדים קצובים לביצועו. עד למועד רישום‬
‫הזכויות על שימכם בטאבו מנוהלות הזכויות בדירה אצל היזם (בד"כ באמצעות ב"כ היזם) וכל העברת זכויות בדירה‬
‫טרם הרישום תבוצע דרכו. לעניין זה הגביל המחוקק (באמצעות צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר‬
‫מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס – 7771) את שכה"ט שרשאי היזם (או ב"כ‬
‫היזם) לגבות ממעביר הזכויות בגין העברת זכויות בדירה טרם רישום הזכויות בטאבו.‬
‫כפי שציינתי רשימת הנושאים שלעיל אינה רשימה ממצה וקיימים נושאים נוספים, חשובים לא פחות, הטעונים בדיקה.‬
‫חשוב להיוועץ בעורך הדין, המומחה בתחום, טרם חתימת החוזה (ואף טרם חתימה על טופס בקשה לרכישת הדירה).‬
‫כותב המאמר, עו"ד יומי נחמן, ממשרד גלזר ושות' המתמחה במקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. המשרד מעניק ליווי משפטי‬
‫צמוד ליזמים/קבלנים ולרוכשי ובעלי דירות.‬
‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬
‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬