1. w w w. a h e - t a x . c o . i l
מיסוי מקרקעין - תכנון דירות התא המשפחתי -
מיסוי דירות מגורים ביום שאחרי הרפורמה
רו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה
ארצי, חיבה את אלמקייס - פתרונות מיסוי בע"מ
3102.11.52
1
Artzi, Hiba & Elmekiesse
היערכות לתום שנת המס 3102
לתאגידים וליחידים
2. שינויים במדרגות מס רכישה
שינויים במס רכישה בהצעת חוק ההסדרים לגבי דירות מגורים - המצב לפני
דירה נוספת
%0
עד 065,074,1
%5
עד 053,980,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%6
040,862,3-053,980,1
%5
מעל 072,447,1
%7
מעל 040,862,3
31/70/13-31/50/60
דוגמאות
רכישת דירה יחידה בסכום של 000,007,1 ₪ - מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה נוספת בסכום של 000,007,1 ₪ - מס רכישה לשלם: 701,19 ₪.
רכישת דירה יחידה בסכום של 000,000,5 ₪ - מס רכישה לשלם: 663,271₪.
רכישת דירה נוספת בסכום של 000,000,5 ₪ - מס רכישה לשלם: 624,603 ₪.
2
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה
יום הרכישה
3. שינויים במדרגות מס רכישה
%0
עד 065,074,1
%5
עד 053,980,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%6
040,862,3-053,980,1
%5
000,005,4-072,447,1
%7
000,005,4-040,862,3
%8
000,000,51-000,005,4
%8
000,000,51-000,005,4
%01
מעל 000,000,51
%01
המצב הנוכחי
מעל 000,000,51
3102/80/104102/21/13
תושב חוזר כמשמעותו בסעיף 41(ג) לפקודה – לא זכאי להקלה במס רכישה!
דוגמאות
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,007,1 ₪ - מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,007,1 ₪ - מס רכישה לשלם: 701,19 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,000,5 ₪ - מס רכישה לשלם: 663,781₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,000,5 ₪ - מס רכישה לשלם: 624,113 ₪.
3
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל, לרבות מי
שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה
לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק
כמשמעותם בסעיף 41(א) לפקודה
דירה נוספת או דירה יחידה בידי
יחיד תושב חוץ
4. שינויים במדרגות מס רכישה
%0
עד 065,074,1
%5.3
עד 539,550,1
%5.3
072,447,1-065,074,1
%5
000,005,4-539,550,1
%5
000,005,4-072,447,1
%8
000,000,51-000,005,4
%8
000,000,51-000,005,4
%01
מעל 000,000,51
%01
מעל 000,000,51
החל מיום
5102/10/10
דוגמאות
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 030,8 ₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,007,1 ₪ -מס רכישה לשלם: 161,96 ₪.
דחיית רכישת דירה כאמור בידי תושב חוץ לשנת 5102 – עשויה לחסוך 649,12 ₪
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"י) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 663,781₪.
רכישת דירה יחידה (בידי יחיד ת"ח) בסכום של 000,000,5 ₪ -מס רכישה לשלם: 161,942 ₪.
4
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל, לרבות מי
שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה
לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק
כמשמעותם בסעיף 41(א) לפקודה
דירה נוספת או דירה יחידה בידי
יחיד תושב חוץ
5. שינויים במדרגות מס רכישה
• רוכש המבקש חישוב מס רכישה ל"דירת מגורים יחידה" של תושב ישראל
Artzi, Hiba & Elmekiesse
יצרף להצהרת הרוכש, טופס מס' 2197.
• במקרים בהם מתעורר חשד לאי נכונות ההצהרה – יש להתייעץ עם המחלקה
למיסוי בינלאומי.
• קביעת התושבות תעשה במשרדי מס הכנסה בלבד ובתיאום עם המחלקה
למיסוי בינלאומי.
5
w w w. a h e - t a x . c o . i l
6. Artzi, Hiba & Elmekiesse
w w w. a h e - t a x . c o . i l
6
7. העלאת שיעור מס הרכישה
1. קיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש
למגורים.
2. תוך 42 חודשים לפחות מיום הרכישה התקבל היתר בנייה לבניית דירת מגורים
אחת לפחות.
3. מס הרכישה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
• בתוקף החל מ 3102/80/10.
7
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
תקנה 2(1) לתקנות מס הרכישה – העלאת שיעור המס במכירת זכות
במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בניין או חלק ממנו
שהוא דירת מגורים ל-%6 (במקום %5).
• אם יתקיימו התנאים הבאים, תוחזר לרוכש 6/1 ממס הרכישה ששילם
בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (סעיף 301א):
8. מס הרכישה - סיכום
• רכישת זכות במקרקעין שהיא מלאי עסקי או שאיננה דירת מגורים – %6.
Artzi, Hiba & Elmekiesse
• רכישת דירת מגורים יחידה או דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 94ה(א), על ידי
יחיד תושב ישראל, לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב
ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק – שיעורי מס מופחתים כדירה יחידה.
• רכישת דירת מגורים על ידי תושב חוץ, תושב חוזר, חברה, או רכישת דירת
מגורים נוספת – שיעורי מס רגילים כדירה נוספת.
8
w w w. a h e - t a x . c o . i l
9. חישוב מס השבח - הגדרות חדשות בחוק
9
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 74
• "יום המעבר" – כ"ט טבת התשע"ד (1 בינואר 4102)
• "שבח ריאלי עד יום המעבר"– לעניין מכירת דירת מגורים מזכה שנעשתה
לאחר יום המעבר , כשהזכות במקרקעין נרכשה לפני יום המעבר – החלק
מהשבח הריאלי שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבין התקופה שמיום
הרכישה ועד ליום המעבר, לבין התקופה שמיום הרכישה ועד ליום המכירה;
• יחס תקופות ולא יחס שווי!
• "יתרת שבח ריאלי לאחר יום המעבר" – ההפרש שבין השבח הריאלי לבין
השבח הריאלי עד יום המעבר".
10. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
הוספת סעיפים 84א(ב2) ו-(ב3) (בכפוף להוראת המעבר בשנים 8102-4102)
(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס.
(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1)
(עד %52).
(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו בשינויים המחויבים, על חיוב במס של
יחיד לפי סעיף קטן זה. (סמכות המנהל להקטנת החיוב במס על השבח הריאלי)
אין שינוי בחישוב השבח האינפלציוני.- לאקונה?
•
(ב3) דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה - החלת סעיף (ב2) רק על מרכיב דירת
מגורים בתוספת הפטור הנוסף לפי סעיף 94ז - ולא על זכויות הבניה.
זכויות הבניה – זכות אחרת במקרקעין.
•
01
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
(ב2) (1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1) במכירת דירת מגורים מזכה שיום
רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות
אלה:
11. חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה – 84א(ב2)
.
דוגמא
.Iשבח: 009,994,1 ₪
.IIסכום אינפלציוני: 742,473 ₪
.IIIסכום אינפלציוני חייב %01: 825,371 ₪
.IVשבח ריאלי: 356,521,1 ₪
.Vשבח ריאלי עד יום המעבר %0: 356,521,1 ₪
.VIשבח ריאלי לאחר יום המעבר %52: 0 ₪
סה"כ מס שבח לשלם: 353,71 ₪ - המס על הסכום האינפלציוני.
• אילו היה מוכר יום לפני בפטור 94ב(1) – לא היה משלם מס!
11
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
דירת מגורים שנרכשה בתאריך 0891/10/10 בסכום של 000,000,1 לירות (001 ₪)
תימכר בתאריך 4102/10/10 בסכום של 000,005,1 ₪ (לפי מדד ספטמבר 3102).
12. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
1. ביטול סעיף 94ב(1) - החל מ-4102/10/10 יבוטל הפטור אחת ל - 4 שנים.
Artzi, Hiba & Elmekiesse
2. תיקון סעיף 94ב(2):
"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 61א, והמוכר הוא בעל הזכות בה
במשך 81 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה
האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו
עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר
7991); אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 94ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס
לפי פסקה זו."
בוטל התנאי הדורש שבמשך 4 השנים אחרונות לא הייתה למוכר יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת!
ניתן למכור "רסיסי דירות" בהתאם לסעיף - ובלבד שלא נוצלה חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 94ג
בשל רסיס הדירה, במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 94ב(2).
21
w w w. a h e - t a x . c o . i l
13. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
סעיף 94ג –חזקת דירת מגורים יחידה:
בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
)1(
היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-81 החודשים שקדמו למכירה
)2(
היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 7991/1/1
(3) חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש.
(4) היא דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 94ב(5)(א) ו-(ב).
דירה שהתקבלה אגב גירושין – ללא שינוי.
•
החל מ 4102/10/10 -אין רלוונטיות לפס"ד "לודמילה" ו-"מסטי".
•
מומלץ לבדוק כדאיות המרת פטור- חיוב, חיוב-פטור !
•
31
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
לעניין סעיף 94ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו,
14. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
תיקון סעיף 94ד – דירה בבעלות חברה:
מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה
מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד,
במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש...".
• השלכות על סעיף 94ב(5).
41
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
"לעניין סעיף 94ב(2) יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או
15. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
51
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 94ה - פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה
שלישית
הפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה (הפוך מהמצב לפני התיקון).
במועד המכירה של הדירה הראשונה, יש בבעלותו דירה אחת נוספת
בלבד. סכום השווי של 2 הדירות יחד, לא עלה על 000,303,3 ₪.
( כאשר סכום השווי בין 000,303,3 ₪ - 000,689,1 ₪ יינתן פטור
חלקי בגובה ההפרש בין 000,689,1 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת).
נדרשת רכישת דירה בסכום של לפחות %57 מסכום שווי 2 הדירות,
בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה.
16. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
61
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 94ה - פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית
בוטל התנאי הספציפי בסעיף שהעניק את הפטור לתושב ישראל בלבד
ומעתה תחולת הסעיף זהה לתחולת כל פרק חמישי 1 לחוק, דהיינו על
תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא
תושב.
תוקן במקביל סעיף 9(ג1ג)(2)(ג) לחוק אשר תיקן עיוות היסטורי בחבות
מס הרכישה, כאשר נרכשת דירה קודם למכירת הדירות.
הפטור יינתן אך ורק למי שאלו 2 דירותיו היחידות!
את יתרת סכום השווי יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין -
בניגוד למכירת דירת יוקרה...
לאור הוראות המעבר, לכאורה לא ניתן להשתמש בפטור בסעיף 94ה
בתקופת המעבר - תקלה חקיקתית.
17. פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה
71
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
הוראות נוספות
פרק הפטור הוגבל לתושב ישראל או לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים
במדינה שבה הוא תושב (נדרש אישור רשויות המס במדינתו).
הפטור המלא הוגבל בכל מקרה עד לסכום שווי מכירה של 5.4 מיליון ₪
התמורה העודפת תחויב במס באופן יחסי ולפי חישוב ליניארי בסעיף84א(ב2).
בעסקת קומבינציה יינתן פטור חלקי וזאת בניגוד למצב הקיים היום
לפיו מגולם שווי הקרקע בחישוב התמורה (לפי הלכת יוניזדה).
תקופת הצינון בסעיף 94ו נקבעה ל-3 או 4 שנים בלבד כתלות בשימוש
בדירה כדרך קבע בלבד ולא בזהות נותן המתנה או הסטאטוס המשפחתי
של המקבל.
18. פטורים נוספים ממס
מתנות לקרובים
תוקן סעיף 26(א) - מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא
תמורה מיחיד לקרובו - יהיו פטורים ממס. לעניין זה "קרוב" - קרוב
כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1 וכן אח או אחות,
לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה, או בירושה."
אח ואחות אינם קרובים יותר אלא רק לעניין זכות שקיבלו מההורים
בירושה או במתנה.
סעיף 26(ב) - מאז פס"ד עליזה לבנון והנחיית היועמ"ש בעניין אדיר
שטיינר הייתה אות מתה... כיום בוטל סופית.
81
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
סעיף 94ז - הבהרת המושג "זכויות לבניה נוספת": "אפשרויות קיימות
או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר"
19. הוראות המעבר
3.
4.
Artzi, Hiba & Elmekiesse
1.
2.
תקופת המעבר הינה 7102/21/13-4102/10/10
תחולת כל השינויים בתאריך 3102/80/10 למעט הסעיפים העוסקים בחישוב
הלינארי החדש או בפטור ממס, שתחולתם החל מ 4102/10/10.
סעיף 94ז ופטור חלקי בעסקת קומבינציה - מיום 3102/80/10.
ניתן יהיה למכור בתקופת המעבר, 2 דירות מגורים לפי החישוב הליניארי
החדש, בתנאים הבאים:
1( במכירה של לפחות אחת מ-2 הדירות היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 94ב(1), כנוסחו ערב
יום המעבר, אילו היה בתוקף במועד המכירה.
2( במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר, מתקיימים התנאים
הקבועים בסעיף 94ו, כנוסחו ערב יום המעבר
3( המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק – בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
91
w w w. a h e - t a x . c o . i l
20. הוראות המעבר
• תחול החזקה בסעיף 94ג !
• מה לגבי סעיף 94ד?
02
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
4. מכירת דירת מגורים מזכה ע"י מי שקיבלה במתנה פטורה ממס בין
התאריכים 7102/21/13-3102/80/10, תיחשב כמכירה בידי נותן המתנה.
5. לא ניתן להשתמש בפטור 94ב(2) החדש למי שנכנס לתקופת המעבר עם
יותר מדירה אחת.
21. דוגמא
1.
2.
3.
4.
5.
את הדירה שמכירתה תביא לחבות המס הגבוהה ביותר - מכירה לפני 4102/10/10 בפטור
ממס לפי סעיף 94ב(1) לחוק.
את הדירה שקיבל בירושה - מכירה בפטור לפי סעיף 94ב(5) לחוק, ללא חשיבות למועד.
את הדירה בעלת חבות המס השלישית בגודלה - מכירה לפי חישוב לינארי חדש בסעיף
84א(ב2) סמוך ככל הניתן לאחר יום 4102/10/10.
את הדירה בעלת חבות המס הרביעית בגודלה - מכירה לפי חישוב לינארי חדש בסעיף
84א(ב2) בתקופת המעבר, כעבור 4 שנים ממועד מכירת הדירה הראשונה לפי 94ב(1).
את הדירה בעלת חבות המס השניה בגודלה (והיחידה), מכירה בפטור מלא לפי סעיף
94ב(2) לחוק לאחר תום תקופת המעבר.
12
w w w. a h e - t a x . c o . i l
Artzi, Hiba & Elmekiesse
בבעלותו של יוסי, תושב ישראל, 5 דירות מגורים מזכות, הכוללות דירה אחת
שקיבל בירושה בתנאי סעיף 94ב(5) לחוק. יוסי לא מכר ב - 4 שנים האחרונות
דירה בפטור ממס. כיצד יוכל למכור את דירותיו בחבות מס מינימלית?
22. w w w. a h e - t a x . c o . i l
רו"ח (משפטן) אהרון צ'יסמדיה
aharon@ahe-tax.co.il
ארצי, חיבה את אלמקייס - פתרונות מיסוי בע"מ
3102.11.52
Artzi, Hiba & Elmekiesse
תודה על ההקשבה!
