Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ
NGÀNH ĐÀO TẠO :
Giảng viên hướng dẫn: ................................
Sinh viên thực hiện : ................................
Mã sinh viên: …………. Lớp:....................
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô trường Đại học Công
Nghệ TP.HCM đã truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn
Cô …………………là người hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập
này.
Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ
công nhân viên của công ty đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn
thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn các anh chị ở phòng
nhân sự đã tận tình chỉ giúp em tìm hiểu thực tế về công tác nhân sự tại công ty cũng
như hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại công ty
em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh nghiệm cho bản thân để làm việc
vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau này.
Cuối cùng, với lòng quý trọng và biết ơn sâu sắc em xin kính chúc Cô dồi dào
sức khỏe và thành đạt hơn nữa trong sự nghiệp, chúc quý công ty ngày càng phát triển
lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh.
Tp.HCM, ngày tháng năm 2021
Sinh viên thực hiện

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên....................................................., MSSV: ...................................
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Báo cáo thực tập tốt
nghiệp này được thu thập từ nguồn thực tế tại Đơn vị thực tập, trên các sách báo khoa
học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;
Nội dung trong báo cáo này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ quá
trình nghiên cứu và thực tế tại................................................................ KHÔNG SAO
CHÉP từ các nguồn tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà Trường
và Pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

PHẦN I: NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VÀ TỔNG QUAN
VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1. Nhật ký thực tập tốt nghiệp
1.1. Nhật ký thực tập
1.2. Nhận xét của đơn vị thực tập
1.3. Nhận xét của giảng viên hướng dẫn thực tập tốt nghiệp
2. Tổng quan về đơn vị thực tập
2.1. Lịch sử hình thành của Công ty TNHH TMDV Sao Nam Việt
2.2. Cơ cấu tổ chức
2.3. Tổng quan về vị trí, công việc thực tập

KHOA LUẬT
NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
1. Tên đề tài: ...............................................................................................................
.................................................................................................................................
2. Giảng viên hướng dẫn: ...........................................................................................
3. Sinh viên thực hiện.................................................................................................
MSSV: ………………… Lớp: ..............................................................................
TUẦN THỨ NHẤT
(Từ ngày 18 đến ngày 22 tháng 1 năm 2021)
NỘI DUNG CÔNG VIỆC
Thứ 2
(18/1)
Nghỉ lễ 10/3
Thứ 3
(19/1)
Sinh hoạt, nghe phổ biến nội quy văn phòng và được giới thiệu
về lịch sử của công ty.
Giới thiệu và làm quen với các nhân viên của công ty.
Thứ 4
(20/2)
Gặp gỡ người hướng dẫn thực tập để trao đổi về những công
việc trong quá trình thực tập.
Trực văn phòng.
Thứ 5
(21/2)
Đọc các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản liên quan
đến quy chế hoạt động, quản lý của công ty.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp.
Thứ 6
(22/2)
Tìm hiểu về những dự án hiện tại của công ty và những dự án
lân cận khác.
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp

TUẦN THỨ HAI
Thứ 2 (25/2) Tìm hiểu thế nào là một dự án bất động sản. Đi khảo sát thực địa.
Thứ 3 (26/2)
Tìm hiểu về những loại giấy tờ cần thiết khi thực hiện một dự án bất động
sản.
Đi khảo sát thực địa.
Thứ 4 (27/2)
Trực văn phòng
Thực hiện báo cáo tốt nghiệp
Thứ 5 (28/2)
Tìm hiểu các giai đoạn trong việc chuyển nhượng bất động sản, nêu
những thắc mắc phát sinh.
Nghe phổ biến về cách ứng xử khi có khách hàng đến công ty.
Thứ 6 (29/2)
Nêu ra thắc mắc với người hướng dẫn thực tập để được giải đáp. Thực
hiện báo cáo tốt nghiệp.
TUẦN THỨ BA
Thứ 4 (4/3)
Đi khảo sát thực địa.
Nghiên cứu một số văn bản pháp luật về vấn đề chuyển nhượng, sang tên,
tách sổ trong mua bán bất động sản.
Thứ 5 (5/3)
Đọc và nghiên cứu hợp đồng trong giao dịch bất động sản như hợp đồng
chuyển nhượng, các vấn đề như đặt cọc, sang tên, tách sổ.
Thứ 6 (6/3)
Trực văn phòng.

TUẦN THỨ TƯ
Thứ 2 (9/3)
Nghiên cứu hợp đồng mua bán.
Đưa ra thắc mắc về những vấn đề chưa hiểu trong hợp đồng để được giải
đáp.
Thứ 3 (10/3) Học cách soạn thảo hợp đồng. Trực văn phòng.
Thứ 4 (11/3)
Nghe luật sư tư vấn cho khách hàng những nội dung trong hợp đồng.
Thứ 5 (12/3) Cùng người hướng dẫn thực tập đi công chứng hợp đồng mua bán.
Thứ 6 (13/3)
Trực văn phòng.
TUẦN THỨ NĂM
Thứ 2 (16/4)
Tìm hiểu về hồ sơ pháp lý khi làm thủ tục vay vốn tại công ty.
Thứ 3 (17/4)
Trực văn phòng
Thứ 4 (18/4) Được hướng dẫn cách soạn thảo và chỉnh sửa hợp đồng đặt cọc.
Thứ 5 (19/4) Hỗ trợ nhân viên công ty trong soạn thảo hợp đồng đặt cọc cho khách
hàng.

Thứ 6 (20/4) Nêu những vấn đề thắc mắc trong quá trình thực tập. Thực hiện tiểu luận.
TUẦN THỨ SÁU
Thứ 2 (23/4)
Trực văn phòng.
Tìm hiểu về các giai đoạn thanh toán trong chuyển nhượng bất động sản.
Thứ 3 (24/4)
Tìm hiểu về các công ty mà công ty liên kết để hỗ trợ việc thanh toán.
Thứ 4 (25/4)
Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến thanh toán trong mua bán bất động sản
như kì hạn vay, lãi suất, tiến độ thanh toán...
Thực hiện tiểu luận.
Thứ 5 (26/4) Trực văn phòng. Thực hiện tiểu luận.
Thứ 6 (27/4) Nêu những thắc mắc trong quá trình thực tập để được giải đáp.
TUẦN THỨ BẢY
Thứ 2 (30/4)
Hòan thiện một số kĩ năng ứng xử khi có khách hàng đến công ty.
Trực văn phòng.
Thứ 3 (31/4) Cùng nhân viên trong công ty đi bàn giao đất cho khách hàng.
Cán bộ hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
TP. HCM, ngày … tháng … năm ……….
Sinh viên

Xác nhận của đơn vị thực tập
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : .........................................................Năm sinh : / / 19.....
Thời gian thực tập : ............................................Từ / /20....... đến / /.......
1. Đơn vị thực tập - Bộ phận thực tập
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
2.Ý thức chấp hành nội quy, quy chế
Tốt  khá  bình thường  chưa tốt 
3.Tinh thần trách nhiệm với công việc và hiệu quả công việc được giao
Tốt  khá  bình thường  chưa tốt 
4. Kết quả thực tập :
.....................................................................................................................................
......................................................................................................................................
5. Nhận xét chung :
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Cán bộ hướng dẫn của cơ quan đến thực tập
Ngày ....... tháng ........ năm .........
Thủ trưởng cơ quan

(Ký và ghi rõ họ tên) (Ký tên và đóng dấu)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------
NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên sinh viên : ..............................................................................................................
.................................................................................................................................................
MSSV : ...........................................................................................................
Khoá : ...........................................................................................................
1. Thời gian thực tập
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
2. Bộ phận thực tập
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
3. Nhận xét chung
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Giảng viên hướng dẫn

2. Tổng quan về đơn vị thực tập
Công ty TNHH TMDV Sao Nam Việt
Địa chỉ: 183 Bãi Sậy, P4, Q6
Website: http://viethoangoanh.com.vn/
2.1. Lịch sử hình thành của Công ty TNHH TMDV Sao Nam Việt
Công ty TNHH TMDV Sao Nam Việt thành lập vào năm 2009 do Bà Trần Ngọc
Yến Phượng thành lập và hoạt động kinh doanh đến bây giờ.
2.2. Cơ cấu tổ chức
BAN GIÁM ĐỐC
Hành chính – nhân sự Pháp chế
Sản xuất Kế toán
Điều hành giám sát Kiểm sát chất lượng
2.3. Tổng quan về vị trí, công việc thực tập
Chức năng, nhiệm vụ của phòng pháp chế
Kiểm tra xử lý văn bản quy phạm pháp luật;
Phổ biến, giáo dục pháp luật;
Theo dõi tình hình thi hành pháp luật;
Soạn thảo hợp đồng , văn bản pháp luật …..
Tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định thu hồi, hủy bỏ những giấy tờ
hộ tịch do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp trái với quy định của pháp luật (trừ trường
hợp kết hôn trái pháp luật);
Giải quyết hồ sơ xin nhập, xin thôi, xin trở lại quốc tịch Việt Nam; xác nhận có
quốc tịch Việt Nam; xin cấp giấy xác nhận là người có quốc tịch Việt Nam.
Cơ cấu tổ chức:
Trưởng phòng: Võ Quốc Việt
Phó trưởng phòng: - Bà : Huỳnh Thị Phi Yến

PHẦN II: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................1
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................2
NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ......................................................................4
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP .....................................................................8
NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ................................................................9
MỤC LỤC ....................................................................................................................13
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................1
--- & ---............................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài...........................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu.................................................................................1
3. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................1
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở
Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện
và nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm
hiểu sâu các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người
viết giới hạn đề tài trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong
phạm vi bài viết, người viết chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung
cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; một số bất cập của quy định
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và giải pháp hoàn thiện.............1
4. Phương pháp nghiên cứu...........................................................................2
Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của
mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau: .................2
Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ
của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng;
phân tích về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;…..2

Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữa
căn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
có những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so
sánh về chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà
ở năm 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, 2020 với Luật Nhà ở
năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua
ngày 15 tháng 7 năm 2020,…........................................................................................2
Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn
hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân
tích các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái
niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;….........................................................2
5. Kết cấu đề tài.............................................................................................2
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm có 2 chương:...........................................................................................................2
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam....2
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và một
số kiến nghị.....................................................................................................................2
CHƯƠNG 1....................................................................................................................3
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN......................................................3
CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM.....................................................................3
1.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư..........................................................3
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................3
Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì
vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở
nói chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển.
Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên
khi tham gia giao dịch là hợp đồng..............................................................................3
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:................3
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể................................................3
Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau hoặc
với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
trong hoạt đông thương mại ..........................................................................................3

Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự ...................................................3
Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có
nghĩa vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận
tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư3
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...........................................3
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua
bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng ....3
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
tài sản ..............................................................................................................................4
Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản: ...................................4
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó,
bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa
vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ.
Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ
đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa
thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực
hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn
thanh toán tiền nhưng không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua
thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên
bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán
phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua..............................................4
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức là khi
một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên
kia một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên
mua thì bên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ
chung cư đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng..............................................4
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là
một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và
cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời

điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của
hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập.......................................................4
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này,
bên bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu hợp pháp tài sản của
mình cho bên mua .........................................................................................................4
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết
hợp đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng
không lừa dối, giả tạo ....................................................................................................4
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán
nhà ở................................................................................................................................5
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở: .....................................................................5
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực
pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan.
Những quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ
được cụ thể hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư5
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành
văn bản. Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,
thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị
mất đi như đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể ......5
Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ
các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian
giao nhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày –
tháng – năm ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác..............................5
Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình
thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên. Các bên ràng buộc với nhau
bởi những thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng ................................................5
Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn
hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư. Bên bán có nghĩa vụ bàn
giao căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng

đất ở và các giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ
chung cư, mặt cắt của căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư................5
 Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng
của hợp đồng...................................................................................................................5
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối
tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn
hộ chung cư… ................................................................................................................6
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật.6
dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản ...................6
Thứ hai, căn hộ chung cư được giao dịch mua bán có thể là căn hộ chung cư hình6
thành trong tương lai, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung chung
cư đã có sẵn ....................................................................................................................6
Thứ ba, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư là chủ thể duy nhất được quyền bán
căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở ..................................................................6
Thứ tư, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những
chủ thể được pháp luật Việt Nam cho phép được mua căn hộ chung cư tại Việt
Nam với mục đích để ở nếu thỏa điều kiện pháp lý kèm theo (được phép lưu trú
tại Việt Nam, đầu tư tại Việt Nam, thuộc những đối tượng được pháp luật có quy
định) bên cạnh những chủ thể trong nước được mua và sở hữu căn hộ chung cư .6
Thứ năm, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại giữa chủ
đầu tư và khách hàng bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất
động sản (khoản 2, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) ..................6
1.1.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư....................................6
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàng
được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Sự
khác biệt cơ bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối
tượng được mua căn hộ chung cư................................................................................6
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội.....................................6

Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được
Nhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được
vay vốn ưu đãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa
phương…. để đầu tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện:
người có công; cán bộ, công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người
có thu nhập thấp; các đối tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa bố trí được nhà ở......................................6
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại............................7
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,
chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của
người cần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán”. Bên mua chỉ
cần được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều
được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua...............7
1.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư ...........7
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khá
sôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua
bán ngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không
ngừng tăng cao. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh
khỏi những tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề
như: chủ đầu tư đã nhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn
giao căn hộ thì căn hộ chung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được
bàn giao cho người mua nhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho bên mua không được chủ đầu tư thực hiện, chủ đầu tư tính phần diện tích
căn hộ chung cư mà người mua không sử dụng vào giá bán căn hộ chung cư gây
thiệt hại cho người mua, người mua chậm thanh toán tiền cho chủ đầu tư…Vì
vậy, quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động mua bán căn hộ chung cư là rất
cần thiết ..........................................................................................................................7
1.2.1. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước...............................................................7
Để đảm bảo các giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người
mua được thực hiện thuận lợi, hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên
khi thực hiện hợp đồng thì cần phải có sự tham gia quản lý của nhà nước thông
qua công cụ pháp luật và để sự vào cuộc của nhà nước mang lại hiệu quả thì các
quy pháp luật được ban hành cần phải rõ ràng, cụ thể về các vấn đề như: điều

kiện để các bên được xác lập, thực hiện hợp đồng; tiến độ thanh toán nếu mua
bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; phần thuộc sở hữu chung, sở
hữu riêng nhà chung cư của các chủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng; trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở….7
1.2.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư đối với chủ đầu tư và bên mua..................................................................8
Thứ nhất, chủ đầu tư được hỗ trợ chính sách về thuế, đất để đầu tư dự án căn hộ
chung cư, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho
bên mua được đơn giản hóa, tiết kiệm chi phí, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ
chung cư hình thành trong tương lai để huy động vốn cho dự án. Bên cạnh đó
phải có biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ
chung cư để đầu tư cho dự án nhưng chủ đầu tư lại sử dụng vốn không đúng mục
đích 8
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội cần được hỗ trợ tiền vay
với lãi suất thấp, các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư được bán phải
được chính xác không mập mờ, công khai những khoản chi phí đã được chủ đầu
tư đưa vào để hình thành nên giá bán căn hộ, giao dịch mua bán căn hộ chung cư
dạng nhà ở thương mại không bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản...
Ngoài ra, cần có biện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai khi chủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn
giao căn hộ chung cư cho người mua...........................................................................8
CHƯƠNG 2....................................................................................................................9
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG
CƯ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP .....................................................................................9
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................9
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư................................9
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .........................16
2.1.3. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..........................19
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư ................................................................................................................31
2.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư trong
việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.....31
2.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn
hộ chung cư hình thành trong tương lai..................................................................33

KẾT LUẬN ..................................................................................................................35
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................37

1
LỜI MỞ ĐẦU
--- & ---
1. Lý do chọn đề tài
Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán này
nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến việc vận
dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Trong đó, Hợp đồng mua bán là nền
tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì đây căn cứ quan trọng
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Tuy nhiên, với đặc thù, đa số các
Hợp đồng sẽ do 1 bên Chủ đầu tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn sẽ cho ra
những Hợp đồng có lợi cho họ và bên yếu thế là những người mua. Thực tế, bên bán
luôn quy định sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua không được phép thay đổi hợp đồng đó;
và bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung khác của Hợp đồng ngoài
phần giá cả. Bên cạnh đó, việc công khai các thông tin về Dự án vẫn còn chưa được
minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi
tiết. Chính những điều này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
diễn ra ngày càng nhiều và gay gắt, điển hình xoay quanh các loại biến thái của Hợp
đồng này như Hợp đồng góp vốn và Hợp đồng ủy quyền; các nội dung của Hợp đồng
liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà
chung cư.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của Báo cáo là nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận, pháp luật
thực định cũng như các biến thái và tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn
hộ chưng cư. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời, đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vấn đề khá mới ở
Việt Nam, các quy định pháp luật về vấn đề nghiên cứu còn chưa được hoàn thiện và
nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật. Để có thể tập trung tìm hiểu sâu các
quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người viết giới hạn đề tài
trong phạm vi khuôn khổ của pháp luật Việt Nam. Trong phạm vi bài viết, người viết
chỉ xoay quanh tìm hiểu vấn đề quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung

2
cư; chủ thể, đối tượng của hợp đồng; nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư; một số bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và giải pháp hoàn thiện
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong suốt quá trình tìm hiểu đề tài, để hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của
mình, người viết sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để phân tích về quyền và nghĩa vụ
của bên bán và bên mua căn hộ chung cư trong phần nội dung của hợp đồng; phân tích
về các quy định pháp luật nhằm làm rõ thêm cho vấn đề trình bày;…
Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh những đặc điểm tương đồng giữa
căn hộ chung cư với nhà ở và bất động sản; hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có
những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở; so sánh về
chủ thể, đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở năm 2020
và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, 2020 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm
2020,…
Phương pháp phân tích và tổng hợp được sử dụng để phân tích khái niệm về căn
hộ, khái niệm về chung cư, từ đó tổng hợp được khái niệm căn hộ chung cư; phân tích
các khái niệm hợp đồng trên các lĩnh vực, từ đó tổng hợp để đưa ra khái niệm về hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;…
5. Kết cấu đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài
gồm có 2 chương:
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và một số kiến
nghị

3
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
1.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì
vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng đối tượng là nhà ở nói
chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển. Theo đó
một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia
giao dịch là hợp đồng
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các chủ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ xã hội cụ thể1
Trong lĩnh vực thương mại: là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ
trong hoạt đông thương mại2
Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự3
Từ các khái niệm về hợp đồng có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa
vụ chuyển giao căn hộ chung cư của mình cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên
mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận căn hộ chung cư
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua
bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
còn mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối tượng của hợp đồng
1
Phạm Hữu Nghị, Sửa đổi Bộ Luật Dân sự năm 2005 - Vấn đề cải cách hợp đồng, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật – Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, 2010, trang 2
2
Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3
3
Theo khoản 1, Điều 338, Bộ luật Dân sự năm 2015

4
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua
bán tài sản
Căn hộ chung cư là bất động sản một loại tài sản. Vì vậy, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Theo đó,
bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ
nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ
của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực
hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có
quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã
thỏa thuận. Ví dụ: bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực
hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện; ngược lại bên mua đã thanh toán
tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên
mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức là khi
một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia
một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên bán chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua thì
bên mua chuyển trả phần tiền cho bên bán tương ứng với giá trị căn hộ chung cư đã
được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là
một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là
đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên
đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp
đồng đó được coi là đã xác lập
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía bên bán cho bên mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, bên
bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho
bên mua
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợp

5
đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thẳng không lừa dối,
giả tạo4
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm của hợp đồng mua
bán nhà ở
Căn hộ chung cư là loại hình nhà ở nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các lĩnh vực
pháp luật gồm pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở và các văn bản có liên quan. Những
quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể
hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư về mặt hình thức phải được lập thành
văn bản5
. Văn bản được thể hiện dưới vật liệu hữu hình là giấy, những thỏa thuận,
thống nhất ý chí của các bên trong hợp đồng được ghi lại và lưu giữ, không bị mất đi
như đối với hợp đồng thực hiện bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể
Ba là, nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thể hiện: tên địa chỉ
các bên, mô tả đặc điểm căn hộ chung cư, giá phương thức thanh toán, thời gian giao
nhận căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên, ngày – tháng – năm
ký kết hợp đồng, chữ ký các bên, thỏa thuận khác6
Bốn là, việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung là cơ sở pháp lý để hình
thành mối quan hệ pháp lý về mua bán giữa các bên. Các bên ràng buộc với nhau bởi
những thỏa thuận được giao kết trong hợp đồng
Năm là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự chuyển giao quyền sở hữu căn
hộ chung cư từ bên bán sang bên mua căn hộ chung cư. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao
căn hộ chung cư và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các
giấy tờ có liên quan khác như bảng vẽ thiết kế nhà chung cư, căn hộ chung cư, mặt cắt
của căn hộ chung cư…cho bên mua căn hộ chung cư
 Hợp đồng mua bán căn hộ mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối
tượng của hợp đồng
4
Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015vNxb Chính trị Quốc gia, 2017, trang 278
5
Theo khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2014
6
Theo khoản 2, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2014

6
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng về chủ thể, đối
tượng của hợp đồng, điều kiện để chủ thể được thực hiện giao dịch mua bán căn hộ
chung cư…
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật
dân sự, luật về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà ở mà hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn chịu sự điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản
Thứ hai, căn hộ chung cư được giao dịch mua bán có thể là căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung chung cư đã
có sẵn
Thứ ba, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư là chủ thể duy nhất được quyền bán
căn hộ chung cư ngay cả khi căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Thứ tư, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những chủ
thể được pháp luật Việt Nam cho phép được mua căn hộ chung cư tại Việt Nam với
mục đích để ở nếu thỏa điều kiện pháp lý kèm theo (được phép lưu trú tại Việt Nam,
đầu tư tại Việt Nam, thuộc những đối tượng được pháp luật có quy định) bên cạnh
những chủ thể trong nước được mua và sở hữu căn hộ chung cư
Thứ năm, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại giữa chủ
đầu tư và khách hàng bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động
sản (khoản 2, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
1.1.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết bởi chủ đầu tư với khách hàng
được phân thành hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
xã hội và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại. Sự khác biệt cơ
bản giữa hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là ở đối tượng được mua căn
hộ chung cư
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được
Nhà nước hỗ trợ các chính sách về đất xây dựng, được miễn giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu
đãi từ các tổ chức, tính dụng, ngân hàng hoặc nguồn ngân sách địa phương…. để đầu
tư xây dựng căn hộ chung cư bán cho bên mua thuộc diện: người có công; cán bộ,

7
công viên chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người có thu nhập thấp; các đối
tượng đã hết tiêu chuẩn nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư
nhưng chưa bố trí được nhà ở
 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Hợp đồng được ký kết giữa bên bán cũng là chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư,
chủ đầu tư tự bỏ vốn để đầu tư, tạo lập căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu của người
cần nhà ở và theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán”. Bên mua chỉ cần được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có đủ khả năng về tài chính thì đều được mua căn
hộ chung cư dạng nhà ở thương mại nếu có nhu cầu mua
1.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về mua bán căn hộ chung cư
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra khá
sôi động trong khoảng thời gian gần đây, số lượng căn hộ chung cư được mua bán
ngày càng nhiều bởi nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở của người dân không ngừng
tăng cao. Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán căn hộ cũng không tránh khỏi những
tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về các vấn đề như: chủ đầu tư đã
nhận đủ tiền mua căn hộ chung cư nhưng đến thời điểm bàn giao căn hộ thì căn hộ
chung cư vẫn chưa hoàn thành, căn hộ chung cư đã được bàn giao cho người mua
nhưng thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua không được chủ
đầu tư thực hiện, chủ đầu tư tính phần diện tích căn hộ chung cư mà người mua không
sử dụng vào giá bán căn hộ chung cư gây thiệt hại cho người mua, người mua chậm
thanh toán tiền cho chủ đầu tư…Vì vậy, quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động
mua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết
1.2.1. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nhìn từ góc độ quản lý nhà nước
Để đảm bảo các giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người
mua được thực hiện thuận lợi, hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa các bên khi
thực hiện hợp đồng thì cần phải có sự tham gia quản lý của nhà nước thông qua công
cụ pháp luật và để sự vào cuộc của nhà nước mang lại hiệu quả thì các quy pháp luật
được ban hành cần phải rõ ràng, cụ thể về các vấn đề như: điều kiện để các bên được
xác lập, thực hiện hợp đồng; tiến độ thanh toán nếu mua bán căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai; phần thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư của các

8
chủ sở hữu; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; trách nhiệm làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…
1.2.2. Sự cần thiết của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư đối với chủ đầu tư và bên mua
Thứ nhất, chủ đầu tư được hỗ trợ chính sách về thuế, đất để đầu tư dự án căn hộ
chung cư, việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên
mua được đơn giản hóa, tiết kiệm chi phí, chủ đầu tư được quyền bán căn hộ chung cư
hình thành trong tương lai để huy động vốn cho dự án. Bên cạnh đó phải có biện pháp
chế tài đối với chủ đầu tư huy động vốn từ người mua căn hộ chung cư để đầu tư cho
dự án nhưng chủ đầu tư lại sử dụng vốn không đúng mục đích
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội cần được hỗ trợ tiền vay
với lãi suất thấp, các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư được bán phải được
chính xác không mập mờ, công khai những khoản chi phí đã được chủ đầu tư đưa vào
để hình thành nên giá bán căn hộ, giao dịch mua bán căn hộ chung cư dạng nhà ở
thương mại không bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản... Ngoài ra, cần có
biện pháp bảo vệ lợi ích của người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai khi
chủ đầu tư không không thể hoàn thành dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho người
mua

9
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
2.1. Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là những người tham gia xác
lập, thực hiện hợp đồng; có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng bán căn hộ chung
cư và chủ thể phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp
đồng
 Bên bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư cũng đồng thời là bên bán căn hộ chung cư. Để
trở thành chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thì nhà đầu tư phải được công nhận là chủ
đầu tư và dự án căn hộ chung cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:7
Nhà đầu tư là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản (vốn pháp
định 6 tỷ đồng) và có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp
hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp
hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên (trong đó
vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có của nhà đầu tư tính đến năm trước liền
kề với năm nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án căn hộ chung cư được thể hiện trong
báo cáo tài chính của nhà đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp
nhà đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận vốn
chủ sở hữu của nhà đầu tư bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nhà đầu tư có trách
nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập
danh mục các dự án căn hộ chung cư đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn
đầu tư của từng dự án)8
Nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư dự án căn hộ chung cư sẽ nộp hồ sơ đăng ký với Sở
Xây dựng nơi có quy hoạch dự án phát triển nhà ở. Nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu
tư thông qua hình thức chỉ định hoặc hình thức đấu thầu. Hình thức chỉ định chủ đầu
7
Điều 429 “Bộ luật dân sự 2015”:

10
tư được thực hiện khi chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện đăng ký dự án phát triển nhà
ở hoặc nhà đầu tư đó có quỹ đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở. Đối với hình thức đấu thầu được thực hiện khi có nhiều nhà
đầu tư cùng đăng ký thực hiện dự án và cơ sở để nhà đầu tư được thắng thầu và được
công nhận là chủ đầu tư được căn cứ trên năng lực chuyên môn, kinh nghiệm, khả
năng tài chính (tỷ lệ vốn chủ sở hữu cao hơn), bảo đảm về chất lượng và tiến độ thực
hiện dự án của nhà đầu tư nào vượt trội hơn... Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án
được quy hoạch có thẩm quyền quyết định công nhận chủ đầu tư. Khi đã trở thành chủ
đầu tư, nhà đầu tư tiến hành thực hiện các thủ tục hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận đầu tư và phê duyệt dự án căn hộ chung cư
Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được
thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt
động kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thực
hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáo
trộn, bất ổn cho thị trường. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều
lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn
pháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề
nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ
trương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực
tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản. Nguyên nhân do: i) Quy
định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng
kinh doanh bất động sản (6 tỷ đồng Việt Nam) là quá thấp. ii) Quy định vốn chủ sở
hữu (“vốn thực có” của chủ đầu tư ) khi triển khai dự án (15-20% tổng mức đầu tư của
dự án) là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bởi trong thực
tế, nhiều chủ đầu tư cùng lúc có thể triển khai nhiều dự án, nhất là những dự án lớn.
Việc quy định vốn sở hữu của chủ đầu tư không thấp hơn 15-20% tổng mức đầu tư của
dự án đã được phê duyệt chưa quy định cụ thể là cho từng dự án hay là cộng gộp
8
Theo Điều 12, Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành Luật Nhà ở và Điều 3,
Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

11
chung cho các dự án do Chủ đầu tư đang thực hiện9
. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã quy định đối
với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định do Chính
phủ quy định nhưng không thấp hơn 20 tỷ đồng (khoản 1, Điều 7, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014) nhằm giảm bớt những tổ chức, cá nhân không đủ năng lực về tài
chính, năng lực về vốn nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản dễ dẫn đến
những xáo trộn, bất ổn cho thị trường. Bên cạnh đó quy định về vốn chủ sở hữu, định
nghĩa vốn thực có của chủ đầu tư trong văn bản hướng dẫn hiện hành (Nghị định
153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành) cần được sửa đổi, bổ sung kịp thời theo hướng quy định cụ thể
vốn thực có của chủ sở hữu trong từng dự án được chủ đầu tư thực hiện không thấp
hơn 15- 20% để phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế, xã hội, tạo sự ổn định
cho phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
 Bên mua căn hộ chung cư
Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
Chủ thể tham gia với tư cách bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại có
thể là cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoặc cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài (Điều 35, Luật Nhà ở năm 2014). Các
chủ thể này được quyền mua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại tại
Việt Nam
Cá nhân trong nước
Cá nhân trong nước là chủ thể thường xuất hiện nhất của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên không phải mọi cá
nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào giao dịch
mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân trong nước cần
có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (điểm b, khoản 1, Điều 92 Luật Nhà ở năm 2014)
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư là khả năng của người đó bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý
chí, xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư nên cá nhân đó phải đủ mười tám tuổi trở lên, không mắc bệnh tâm
9
Theo mục 6, phần II, Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 của Ủy ban nhân

12
thần hoặc các bệnh khác dẫn đến không làm chủ được hành vi của mình hoặc nghiện
ma túy, chất kích thích dẫn đến phá tán tài sản tài sản gia đình (Điều 19, Điều 22, Điều
23 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do căn hộ chung cư là một đối tượng đặc biệt phải đăng
ký quyền sở hữu và nó có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền lợi các bên khi giao kết
hợp đồng, pháp luật về nhà ở đòi hỏi cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
để có quyết định đúng đắn nhất khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư
Tổ chức trong nước
Tổ chức trong nước phải có tư cách pháp nhân: Thứ nhất, tổ chức đó phải được
thành lập hợp pháp. Thứ hai, phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ. Thứ ba, có tài sản độc
lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm về tài sản đó. Thứ tư, tổ chức đó
nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ
luật Dân sự năm 2015). Khi tổ chức đã có tư cách pháp nhân, tổ chức đó có năng lực
pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư với tư cách là bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại.10
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước
ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài11
.
Người đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong nước và để được
mua và sở hữu căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho bản thân và gia đình sinh
sống thì người đó phải thỏa điều kiện:
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,
người đó vẫn được xem là công dân Việt Nam nên chỉ cần được tạm trú tại Việt Nam
thì người đó được quyền mua và sở hữu không hạn chế số lượng căn hộ chung cư dạng
nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
Thứ hai, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, do họ không còn giữ quốc
tịch Việt Nam nên họ không được xem là công dân Việt Nam. Vì vậy, người gốc Việt
Nam đó muốn mua căn hộ chung cư thì phải thỏa điều kiện được tạm trú tại Việt Nam
từ ba tháng trở lên và thuộc một trong những diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt
dân thành phố Hồ Chí Minh ngày 16/5/2015
10
Điều 84, Bộ luật Dân sự năm 2015
11
Theo khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014

13
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; là nhà khoa học,
nhà văn hoá hoặc người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu
cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam
sinh sống ở trong nước. Người gốc Việt Nam đó có thể mua và sở hữu không hạn chế
số lượng căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở.
Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc một trong những diện trên thì chỉ được
mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại12
Luật Nhà ở năm 2020 Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 7 năm 2020 đã quy định
người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào Việt Nam thì được
quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng
đất ở mà không bị hạn chế về số lượng và loại nhà ở riêng lẻ nói chung, căn hộ chung
cư nói riêng được sở hữu13
. Đây là hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, đáp ứng
được những mong mỏi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam
Cá nhân nước ngoài
Cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam để
ở thì cá nhân nước ngoài đó phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự như cá nhân trong
nước, được phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên, đồng thời thỏa điều kiện đang
sinh sống làm việc tại Việt Nam: người đầu tư trực tiếp tại Việt Nam còn thời hạn từ
một năm trở lên hoặc là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý hoặc đang
được thuê giữ chức vụ quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; người
có công đóng góp cho đất nước Việt Nam; người có trình độ kỹ sư, cử nhân trong lĩnh
vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục-đào tạo có giấy phép lao động
hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam; người có kỹ năng, chuyên môn
đặc biệt được phép hành nghề tại Việt Nam; người nước ngoài kết hôn với công dân
Việt Nam. Người đó được mua và sở hữu một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại
(Điều 23 Luật Cư trú 2020)
Chính sách cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu căn hộ chung cư tại
Việt Nam là một hướng mở của nhà làm luật, tạo điều kiện để khuyến khích cá nhân
12
Theo Điều 66, Điều 67 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở

14
nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát
triển đi lên. Tuy nhiên mức độ mở của chính sách vẫn còn nhiều hạn chế đối với cá
nhân nước ngoài. Bởi cá nhân nước ngoài đến Việt Nam với mục đích làm việc và đầu
tư là chủ yếu nên không phải tất cả mọi người đều có gia đình đi cùng, trong khi đó
quy định của pháp luật là họ bắt buộc phải thỏa điều kiện đang sinh sống làm việc tại
Việt Nam và được cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên. Đây chính là
vướng mắc. Bởi đối tượng đủ điều kiện đang sinh sống và làm việc thì thường không
cư trú liên tục một năm tại Việt Nam vì đa số họ đến Việt Nam làm việc theo hợp
đồng ngắn hạn và họ thường xuyên về nước để thăm gia đình trong các kỳ nghỉ lễ của
cả Việt Nam và nước họ dẫn đến thị thực vào Việt Nam của họ đa số là vài tháng nên
rất ít trường hợp được cấp thẻ thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên. Cùng với đó
là quyền sở hữu căn hộ chung cư của cá nhân nước ngoài cũng bị hạn chế khi họ
không được quyền cho thuê căn hộ chung cư đã mua (Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-
CP), trong khi việc sử dụng căn hộ chung cư không thường xuyên, liên tục do phải đi
công tác nhiều nơi ở trong nước hoặc ở nước ngoài, nhưng vì không được cho thuê
trong thời gian không sử dụng nhà ở nên họ cũng không muốn mua nhà ở. Vì vậy, quy
định pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc cần được xem xét, khắc phục
Luật Nhà ở năm 2014 vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm
2014 đã quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (khoản 3, Điều 157, Luật Nhà ở năm 2014). Đây là
một hướng sửa đổi phù hợp của nhà làm luật, giúp khắc phục điểm hạn chế về điều
kiện lưu trú từ một năm trở lên tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài của Nghị
quyết 19/2008/QH12 như đã trình bày ở trên. Đồng thời cá nhân nước ngoài không bị
hạn chế việc chỉ được phép mua một căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại mà cá
nhân nước ngoài được mua tối đa đến 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa
nhà chung cư thương mại (điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014), cũng
như việc cá nhân nước ngoài mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại được quyền
cho thuê căn hộ chung cư của mình khi cá nhân nước ngoài đó không có nhu cầu sử
dụng nhưng phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê
13
Điều 23 Luật Cư trú 2020.

15
nhà ở này theo hướng dẫn của Chính phủ (điểm a, khoản 2, Điều 160 Luật Nhà ở năm
2014)
Tổ chức nước ngoài
Tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam từ một năm trở lên theo pháp luật về đầu tư và không có chức
năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại
doanh nghiệp đó ở. Doanh nghiệp được mua và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung
cư dạng nhà ở thương mại để làm nhà ở cho người lao động của doanh nghiệp (khoản
5, Điều 2, Nghị quyết 19/2008/QH12 thí điểm cho tổ chức, cá nhân mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam – hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 đã hết hiệu lực)
Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã
quy định không chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chi nhánh, văn phòng
đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng
kinh doanh bất động sản và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt
Nam đều được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương mại cho người lao
động của tổ chức nước ngoài đó ở nhưng không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn
phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác (khoản 2, Điều 157 và điểm b, khoản 2 Điều
160 Luật Nhà ở năm 2014). Quy định theo hướng mở của nhà làm luật đã tạo điều kiện
để không chỉ chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà còn có những chủ
thể khác như đã trình bày ở trên được quyền mua căn hộ chung cư dạng nhà ở thương
mại. Bên cạnh đó, luật sửa đổi còn cho phép tổ chức nước ngoài được quyền mua tối
đa 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư thương mại (điểm b,
khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014). Những quy định mới của luật Nhà ở năm
2014 đã tạo điều kiện để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói
chung, thị trường mua bán căn hộ chung cư nói riêng, đồng thời thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
 Bên mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội
Người được mua căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội là những người thuộc diện:
người có công cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan, đoàn thể Nhà
nước; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người làm công tác cơ yếu (công tác cơ mật
đặc biệt, thuộc lĩnh vực an ninh quốc gia, sử dụng nghiệp vụ mật mã, kỹ thuật mật mã

16
và các giải pháp có liên quan để bảo vệ thông tin bí mật nhà nước14
) được hưởng chế
độ chính sách như quân nhân; công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế
làm việc trong các khu công nghiệp; người thu nhập thấp, người theo chuẩn nghèo, hộ
nghèo; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư nhưng chưa được bố trí chỗ ở. Đồng
thời các đối tượng này còn phải đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, người chưa có
nhà ở thuộc sở hữu của mình (người đó đang ở thuê) hoặc có sở hữu nhà nhưng diện
tích nhà ở nhỏ hơn 8m2
sàn/người hoặc nhà ở tạm bợ hư hỏng, dột nát, chưa nhận được
bất kỳ hỗ trợ từ Nhà nước. Thứ hai, người mua căn hộ chung cư của dự án phát triển
nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án và có đóng
bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên. Thứ ba, trường hợp người đó thuộc diện có thu
nhập thấp thì phải không nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Đối với người mua
căn hộ chung cư mà người đó thuộc diện tái định cư thì thực hiện theo quy định,
hướng dẫn cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án căn hộ chung cư dạng
nhà ở xã hội (Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)
Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy
định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội vẫ giữ quy định tương tự như
với Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản hướng dẫn đã
được ban hành (Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính
phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ). Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy
định thêm về chính sách để hỗ trợ đối với những đối tượng được mua nhà ở xã hội nói
chung, căn hộ chung cư dạng nhà ở xã hội nói riêng và chính sách hỗ trợ cụ thể sẽ
được Chính phủ quy định, điều này đã giúp khắc phục được sự hạn chế của quy định
pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ cho đối tượng được mua nhà ở xã hội
2.1.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư được phép bán căn hộ chung cư đối với căn hộ
chung cư xây dựng có sẵn, căn hộ đang xây dựng và căn hộ chung cư hình thành trong
tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt15
. Đây là sự khác biệt giữa chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư so với các chủ thể
14
Theo khoản 1, Điều 3 Luật Cơ yếu năm 2011
15
Theo khoản 1, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

17
khác khi các chủ thể này chỉ được quyền bán căn hộ chung cư khi đã có Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở
 Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Quy định pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa về căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29 tháng 12 năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2012 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “tài sản hình thành trong tương lai gồm…tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm”. Từ khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai, có thể đưa ra nhận
định về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư đang trong giai
đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng. Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006 cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
nhằm mục đích để huy động vốn phục vụ cho dự án. Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư
tiếp tục thực hiện dự án theo đúng thiết kế kỹ thuật và tiến độ xây căn hộ chung cư đã
thỏa thuận với khách hàng
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25
tháng 11 năm 2014 có đưa ra định nghĩa về “nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng”(khoản 10, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Từ khái niệm trên,
đưa ra được khái niệm căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư
đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng
theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, với việc Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 ra đời đã đưa ra được định nghĩa thống nhất về nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai nói chung, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nói
riêng là đối tượng của giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng
 Căn hộ chung cư đang xây dựng
Căn hộ chung cư đang xây dựng được chủ đầu tư bán thường là căn hộ chung cư
được xây thô và chưa hoàn thiện các hạng mục như: điện, nước chưa lắp đặt và đấu
nối ra bên ngoài; phần tô, trát vách của căn hộ, các nhà vệ sinh chưa được hoàn thiện;
trần nhà chưa được tô, trát và đóng trần; các phòng ngủ chưa được xây để ngăn vách;

18
sàn nhà chưa được lát gạch, hoặc lát ván sàn; nhà vệ sinh chưa chống thấm, lát gạch;
thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn chưa lắp đặt…16
. Khách hàng mua căn hộ chung cư được
xây thô sẽ bỏ ra một khoản chi phí để sửa sang, nâng cấp theo nhu cầu của mình. Việc
hoàn thiện các hạng mục này của căn hộ chung cư không làm ảnh hưởng đến kết cấu,
cấu trúc của nhà chung cư, cũng như không làm ảnh hưởng kết cấu các căn hộ chung
cư khác xung quanh
Hiện nay, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư thường bán căn hộ chung cư
được xây thô. Bởi bắt nguồn từ tâm lý của một lượng khách hàng không nhỏ muốn
mua căn hộ chung cư dạng này, sau đó họ tự bỏ tiền để đầu tư thêm một khoản nhằm
sửa sang căn hộ chung cư theo ý thích và phù hợp mục đích sử dụng của bản thân và
gia đình cũng như giảm bớt áp lực về giá mua và tiết kiệm được một khoản chi phí sửa
sang lại căn hộ chung cư theo đúng ý nếu phải mua căn hộ chung cư đã có sẵn; về phía
chủ đầu cư việc bán căn hộ chung cư xây thô cũng giúp chủ đầu tư giảm đi một phần
sức ép từ vốn vay để đầu tư dự án, chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng, cân đối
được tài chính của dự án đồng thời tránh được nguy cơ tồn kho căn hộ chung cư
 Căn hộ chung cư có sẵn
Căn hộ chung cư đã có sẵn là dạng căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây
dựng hoàn thành đúng theo thiết kế kỹ thuật, hoàn thiện những hạng mục xây dựng
bên trong, bên ngoài căn hộ chung cư như hệ thống điện, nước, vách, trần, sàn nhà, các
phòng, nhà vệ sinh đều được tô, trát…hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã
được xây dựng hoàn chỉnh, khách hàng chỉ việc mua căn hộ chung cư và sử dụng. Vì
căn hộ chung cư đã được xây dựng hoàn thành nên giá bán căn hộ cao hơn so với giá
bán căn hộ chung cư được xây thô cùng loại nên khách hàng cần có đủ nguồn tài chính
để mua căn hộ chung cư dạng này. Ưu điểm của căn hộ chung cư đã có sẵn là khách
hàng không cần phải bỏ chi phí để xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư như đối với
căn hộ chung cư được xây thô hoặc mất khoảng thời gian chờ đợi để được nhận căn hộ
chung cư nếu mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng
7 năm 2020 có đưa ra định nghĩa về nhà, công trình xây dựng có sẵn tại khoản 9, Điều
17
Thanh Hà, Nhà xây thô, thô thế nào?, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số tháng 3/2013, Viện Kiến trúc quốc gia –
Bộ Xây dựng, trang 10

19
3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà,
công trình xây dựng đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử
dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Từ đó có thể đưa ra khái niệm căn hộ
chung cư có sẵn là căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây
dựng và được chủ đầu tư nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về
xây dựng. Như vậy, với việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 ra đời đã đưa ra
được định nghĩa thống nhất về nhà, công trình xây dựng có sẵn nói chung, căn hộ
chung cư có sẵn nói riêng là đối tượng của giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và
khách hàng
Tóm lại, tùy vào nhu cầu mua căn hộ chung cư có cấp thiết hay không và khả
năng tài chính cho phép, khách hàng có thể chọn lựa mua căn hộ chung cư xây dựng
có sẵn, căn hộ chung cư đang xây dựng hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương
lai. Bên cạnh đó thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định khác so với
luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi chỉ quy định có hai loại hình nhà, công
trình xây dựng được đầu tư xây dựng để kinh doanh là nhà, công trình xây dựng đã có
sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trừ các loại nhà, công
trình xây dựng thuộc sở hữu toàn dân, các loại nhà, công trình xây dựng phục vụ quốc
phòng, an ninh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh)
được quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020. Do đó, theo luật
mới thì căn hộ chung cư được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh chỉ còn hai loại hình là
căn hộ chung cư hình thành trong tương lai và căn hộ chung cư có sẵn, không còn loại
hình căn hộ chung cư đang xây dựng như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
2.1.3. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Nội dung cơ bản của một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm: tên, địa chỉ
bên bán và bên mua; các thông tin về căn hộ chung cư; giá mua bán căn hộ chung cư,
phương thức và thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên được quy định tại
khoản 1, Điều 70, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Riêng đối với Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2020 được Quốc hội thông qua ngày 15 tháng 7 năm 2020
vẫn quy định nội dung cơ bản của hợp đồng tương tự như quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014:
 Tên và địa chỉ của bên bán, bên mua

20
Tên chủ thể để xác định tư cách, địa vị pháp lý của chủ thể trong hợp đồng mua
bán căn hộ hộ chung cư, đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng được thực hiện. Tên
và địa chỉ của bên bán căn hộ chung cư gồm: tên của chủ đầu tư dự án căn hộ chung
cư (tên doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản), địa chỉ trụ sở; tên
người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư, chức vụ. Tên và địa chỉ của bên mua căn hộ
chung cư: tên khách hàng hoặc người đại diện ủy quyền, địa chỉ…; trường hợp là tổ
chức thì là tên của tổ chức, tên người đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy
quyền của tổ chức, địa chỉ của tổ chức đó….
 Thông tin căn hộ chung cư được bán
Thông tin căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong việc thực hiện hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây là cơ sở để chủ đầu tư phải bàn giao đúng căn hộ
với những thông tin đã được mô tả trong hợp đồng cho khách hàng. Thông tin căn hộ
chung cư gồm thông tin về vị trí của căn hộ chung cư (số của căn hộ chung cư, số tầng
nhà chung cư, tên nhà chung cư, địa chỉ nhà chung cư); thông tin về đất xây dựng nhà
chung cư có căn hộ chung cư được bán (địa điểm tọa lạc của thửa đất, diện tích đất sử
dụng xây dựng nhà chung cư); diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ
(diện tích thông thủy – được dùng để tính giá bán căn hộ chung cư). Trong trường hợp,
diện tích sử dụng căn hộ ghi trong hợp đồng tăng lên hoặc giảm đi so với diện tích sử
dụng căn hộ thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư (thường xảy ra đối
với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai) thì phụ thuộc vào % diện tích tăng lên
hoặc giảm xuống so với diện tích ghi trong hợp đồng mà các bên có thể thỏa thuận
điều chỉnh giá bán hoặc không điều chỉnh giá bán trên diện tích sử dụng căn hộ chung
cư thực đo
Giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng cần thiết phải
có thỏa thuận về việc chủ đầu tư phải bảo đảm chất lượng công trình gồm việc xây
dựng căn hộ chung cư đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương
đương) các vật liệu để xây dựng căn hộ chung cư. Bởi xuất phát từ quyền được yêu
cầu chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại nếu giao căn hộ chung cư không đúng chất
lượng, không đúng cam kết (khoản 4, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014) và nghĩa vụ giao căn hộ chung cư đúng chất lượng, đúng cam kết đã thỏa thuận
cho bên mua của chủ đầu tư (khoản 2, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014). Vì vậy, cơ sở để bên mua có thể thực hiện được quyền yêu cầu bồi thường của

Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx

Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx

Similar to Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Báo cáo thực tập Pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.docx