Хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний орлогын хандлага

1. ЛЕКЦ №9
ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭ
 Хөдлөх хөрөнгийг орлогын хандлагаар үнэлэх
арга зүй
 Хөдлөх хөрөнгийг өртгийн хандлагаар үнэлэх
арга зүй

2. ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙГ ОРЛОГЫН
ХАНДЛАГААР ҮНЭЛЭХ АРГА ЗҮЙ
ОРЛОГЫН ХАНДЛАГА НЬ
1. ОРЛОГЫГ КАПИТАЛЖУУЛАХ,
2. МӨНГӨН УРСГАЛЫН ХОРОГДУУЛГА ТООЦОХ,
3. ТЭНЦҮҮ ҮР АШИГ БҮХИЙ ОБЪЕКТООР ҮНЭЛЭХ ГЭСЭН
ГУРВАН АРГААР ХЭРЭГЖИНЭ

3. ОРЛОГЫГ КАПИТАЛЖУУЛАХ
ЭНЭ АРГА НЬ БИЗНЕСИЙН ҮНЭЛГЭЭНД НИЛЭЭД ӨРГӨН ХЭРЭГЛЭГДДЭГ.
ИРЭЭДҮЙН ОРЛОГЫН ТООЦООГ ХИЙЖ, ЖИЛ ТУТМЫН ЦЭВЭР ОРЛОГЫГ
ТОДОРХОЙ ХУВИАР КАПИТАЛЖУУЛАН ҮНЭЛГЭЭГ ХИЙНЭ.
ЖИЛ БҮРИЙН КАПИТАЛЖУУЛАХ ОРЛОГЫГ ДАРААХ АРГУУДААР ТООЦНО.
1. АРФИМЕТИК ДУНДЖААР ТООЦОХ
2. ЖИНЭЛСЭН ДУНДЖААР ТООЦОХ
3. ШУГАМАН ТЭГШИТГЭЛИЙН АРГААР ТООЦОХ

4. АРФИМЕТИК ДУНДЖААР ТООЦОХ
КАПИТАЛЖУУЛАХ ОРЛОГЫГ ТООН ЖИШЭЭГЭЭР ҮЗҮҮЛЬЕ. КОМПАНИЙН
СҮҮЛИЙН 5 ЖИЛД ДАРААХ АШГИЙГ ОЛСОН ГЭЖ БОДЪЁ.
1. 20000.0
2. 24000.0
3. 26000.0
4. 30000.0
5. 35000.0
КАПИТАЛЖУУЛАХ ОРЛОГЫН АРФИМЕТИК ДУНДАЖ НЬ
20000,0+24000,0+26000,0+30000,0+35000,0
5
= 27000,0

5. ЖИНЭЛСЭН ДУНДЖААР ТООЦОХ
Ашиг, мян. төг Жингийн итгэлцүүр Жинлэгдсэн ашиг
20000.0 1 20000.0
24000.0 2 48000.0
26000.0 3 78000.0
30000.0 4 120000.0
35000.0 5 175000.0
Дүн 15 441000.0
ЖИНЭЛСЭН ДУНДАЖ АШИГ=
441000.0
15
= 29400,0

6. ШУГАМАН ТЭГШИТГЭЛИЙН АРГААР ТООЦОХ
ТЭГШИТГЭЛ НЬ 𝑌𝑖 = 𝑎 + 𝑏𝑋𝑖 ХЭЛБЭРТЭЙ БАЙНА.
𝑌𝑖 - 𝑖 ОНЫ ЦЭВЭР АШИГ
𝑋𝑖 - 𝑖 ОНЫ ЖИНГИЙН ҮЗҮҮЛЭЛТ
𝑎, 𝑏 – ШУГАМАН ТЭГШИТГЭЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮРҮҮД. ДАРААХ ТОМЪЁОГООР
ТООЦНО. 𝑎 =
𝑌−𝑏( 𝑋)
𝑛
,
𝑏 =
𝑛 𝑋𝑌 −( 𝑋)( 𝑌)
𝑛 𝑋2 − 𝑋2 ,
𝑛 – АЖИГЛАЛТЫН ҮЕҮДИЙН ТОО

7. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
Үеүд n Х Ү Х2
ХҮ
1 1 20000.0 1 20000.0
2 2 24000.0 4 48000.0
3 3 26000.0 9 78000.0
4 4 30000.0 16 120000.0
5 5 35000.0 25 175000.0
Дүн 15 135000.0 55 441000.0
𝑏 =
5∗441000,0−15∗135000,0
5∗55−55
= 818 БУЮУ 0,818
𝑎 =
135000,0−0,818∗15
5
= 26998
ОРЛОГО БУЮУ 𝑌𝑖 =26998+818=27816
ОРЛОГЫН ТООЦООЛЛЫН АРГУУДААС АЛИЙГ СОНГОХ НЬ ҮНЭЛГЭЭЧНИЙ
ШИЙДЭХ АСУУДАЛ БОЛОВЧ ХАРЬЦУУЛАХ ЗОРИЛГООР ХЭРЭГЛЭЖ БОЛНО.

8. КАПИТАЛЖУУЛАХ ОРЛОГЫГ ТОДОРХОЙЛОХ
ҮНЭЛЭГДЭХ ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН АШИГЛАЛТААС ОЛОХ ОРЛОГЫГ ДАРААХ
БАЙДЛААР ТООЦНО.
1. ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ НИЙТ ХӨРӨНГИЙН АШИГЛАЛТААС ОЛОХ ОРЛОГЫГ А-Г
ТООЦНО.
2. ГАЗАРТ НООГДОХ ЦЭВЭР ОРЛОГЫГ ОЛНО.
АГАЗАР = ӨГАЗАР ∗ 𝑟ГАЗАР
ӨГАЗАР- СУУРЬ ОНЫ ГАЗРЫН ӨРТӨГ
𝑟ГАЗАР - ГАЗРЫН ӨРТГИЙГ КАПИТАЛЖУУЛАХ ИТГЭЛЦҮҮР

9. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
3. БАЙШИН БАРИЛГАД НООДОХ ЦЭВЭР ОРЛОГЫГ ОЛНО.
АБАР = ӨБАР ∗ 𝑟БАР
ӨБАР- СУУРЬ ОНЫ БАРИЛГЫН ӨРТӨГ
𝑟БАР- БАРИЛГЫН ӨРТГИЙГ КАПИТАЛЖУУЛАХ ИТГЭЛЦҮҮР
𝑟БАР = 𝑟ГАЗАР ∗ 𝑟КНТК
𝑟КНТК - КАПИТАЛ НӨХӨН ТӨЛӨЛТИЙН ИТГЭЛЦҮҮР НЬ ХОЁР ЗАМААР
ТОДОРХОЙЛОГДОНО. НЭГ БОЛ АШИГЛАГДАХ НОРМАТИВТ ХУГАЦААНЫ УРВУУ
ҮЗҮҮЛЭЛТЭЭР ЭСВЭЛ ТОГТМОЛ МӨНГӨНИЙ ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙН ХҮҮНИЙ
ХҮЧИН ЗҮЙЛЭЭР P/𝐴𝑖,𝑛 =
(1+𝑖) 𝑛−1
(1+𝑖) 𝑛∗𝑖

10. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
4. ҮЛДЭГДЛИЙН АРГААР МАШИН ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИД НОГДОХ ЦЭВЭР
ОРЛОГЫГ ТОДОРХОЙЛНО.
АТТ = А − АГАЗАР − АБАР
5. ОРЛОГЫГ ШУУД КАПИТАЛЖУУЛАН МАШИН ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ӨРТГИЙГ
ТОДОРХОЙЛНО.
ӨТТ =
АТТ
КА + 𝑟
𝑟- ХОРОГДУУЛГЫН ХУВЬ, КА- ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН ШИМТГЭЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮР

11. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ
ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН ШИМТГЭЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮРИЙГ ДАРААХ БАЙДЛААР
ТОДОРХОЙЛНО.
КА =
𝑟
(1+𝑟) 𝑡−1
𝑡 – АШИГЛАЛТЫН НОРМАТИВТ ХУГАЦАА
БҮХ ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ДОТРООС АЛЬ НЭГИЙГ НЬ ҮНЭЛЭХ БОЛ ТҮҮНИЙГ
ХУВИЙН ЖИНГИЙН ИТГЭЛЦҮҮРЭЭР ТООЦНО.
ӨЭД АНГИ = ӨТТ ∗ КХЖ
КХЖ- ҮНЭЛЭХ ГЭЖ БУЙ ХЭСГИЙН ХУВИЙН ЖИНГИЙН КОЭФФИЦИЕНТ

12. ЖИШЭЭ
ОРЛОГЫГ ШУУД КАПИТАЛЖУУЛАХ АРГААР ПРЕССИЙН МАШИНЫГ ҮНЭЛЭХ?
ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ЦОГЦОЛБОРЫГ АШИГЛАН ЖИЛИЙН ОЛОХ ЦЭВЭР
ОРЛОГО 26000.0 МЯНГАН ТӨГРӨГ.
ХОРОГДУУЛГА ТООЦОХ ЖИЛИЙН ДУНДАЖ ХУВЬ, 𝑟 = 0,25
ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН ШИМТГЭЛИЙН ХУВЬ, КА= 0,26
ПРЕСИЙН МАШИН НЬ ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ЦОГЦОЛБОРЫН 10%-ИЙГ
ЭЗЭЛНЭ.
ӨТТ =
26000,0
0,26+0,25
= 50980,392 МЯНГАН ТӨГРӨГ ЭНДЭЭС ПРЕСИЙН МАШИНЫ
ҮНЭЛГЭЭ ӨПМ = 50980,392 ∗ 0,1 = 5098,039 МЯНГАН ТӨГРӨГ

13. МӨНГӨН УРСГАЛЫН ХОРОГДУУЛГА ТООЦОХ
ИРЭЭДҮЙН ХҮЛЭЭГДЭЖ БУЙ ЦЭВЭР ОРЛОГЫГ ХОРОГДУУЛАН ӨНӨӨДРИЙН
ҮНЭЛЭМЖИЙГ ТООЦДОГ БӨГӨӨД ЭНЭ АРГА НЬ ҮНЭЛГЭЭЧНЭЭС ОРЛОГЫН
ПРОГРНОЗЫГ ҮНЭН БОДИТОЙ ХИЙХИЙГ ШААРДАЖ БАЙДАГ БА ИЙМ БОЛОМЖ
ХЯЗГААРЛАГДМАЛ БАЙДГААС ӨРГӨН ДЭЛГЭР ХЭРЭГЛЭГДДЭГГҮЙ.
ОРЛОГОД ХОРОГДЛУУЛГА ХИЙХ ҮЙЛ АЖИЛЛАГАА НЬ ДАРААХ ҮЕ ШАТААР
ХЭРЭГЖИНЭ.
1. ҮНЭЛЭХ ГЭЖ БУЙ ОБЪЕКТ ХАРЬЯАЛАГДАХ ҮЙЛДВЭР, ЦЕХ ТАСГИЙН ЦЭВЭР
ОРЛОГЫГ ТОДОРХОЙЛОХ. ҮҮНИЙГ ДАРААХ ХУВИЛБАРУУДААР ТООЦОЖ
БОЛНО.
 ЦО=НО-НЗ, НО-НИЙТ ОРЛОГО, НЗ-НИЙТ ЗАРДАЛ
НИЙТ ЗАРДАЛД ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН ШИМТГЭЛИЙГ ОРУУЛАХГҮЙ

14. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
 ЦО=ЦА+АТ+ЭХШ, ЦА-ЦЭВЭР АШИГ, АТ-АШГИЙН ТАТВАР, ЭХШ-ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН
ШИМТГЭЛ
 ЦО =
ЦОСАЙН+4∗ЦОХЭВИЙН+ЦОМУУ
6
ЦОСАЙН - ХАМГИЙН ТААЛАМЖТАЙ НӨХЦӨЛД ОЛОХ ОРЛОГЫН ХЭМЖЭЭ
/ОРЛОГЫН ӨӨДРӨГ ҮНЭЛГЭЭ/
ЦОХЭВИЙН- БАЙЖ БОЛОХ МАГАДЛАЛ САЙТАЙ ОЛОХ ОРЛОГЫН ХЭМЖЭЭ
ЦОМУУ - ХАМГИЙН ТААЛАМЖГҮЙ НӨХЦӨЛД ОЛОХ ОРЛОГЫН ХЭМЖЭЭ
/ОРЛОГЫН ГУТРАНГИ ҮНЭЛГЭЭ/

15. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
2. ХОРОГДУУЛГЫН ХУВИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ. ҮҮНИЙГ КАПИТАЛ ХӨРӨНГИЙН
ҮНЭЛГЭЭНИЙ (САРМ) ЗАГВАРААР ТОДОРХОЙЛНО.
𝑟 = 𝑅𝑓 + 𝛽(𝑅 𝑚 − 𝑅𝑓)
3. ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ ОБЪЕКТЫН ҮНЭ ЦЭНИЙГ ТООЦОХ
𝑉 =
ЦО
𝑟
1 −
1
1 + 𝑟 𝑡
+
ҮӨ
1 + 𝑟 𝑡
ҮӨ- ҮЛДЭХ ӨРТӨГ
1
𝑟
1 −
1
1+𝑟 𝑡 = 𝑃/𝐴 𝑟,𝑡 ,
ҮӨ
1+𝑟 𝑡 = 𝑃/𝐹𝑟,𝑡 БОЛЖ БАЙГАА ТУЛ ОРЛУУЛБАЛ ДЭЭРХ
ТОМЪЁО 𝑉 = ЦО ∗ 𝑃/𝐴 𝑟,𝑡+ҮӨ ∗ 𝑃/𝐹𝑟,𝑡 БОЛНО.

16. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
4. МАШИН ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙГ ТООЦООЛНО.
𝑉ТТ = 𝑉 − 𝑉ГАЗАР − 𝑉БАР
5. НИЙТ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨНӨӨС НЭГ ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙГ НЬ САЛГАЖ
ҮНЭЛЭХ БОЛ ТУС ХӨРӨНГИЙН ХУВИЙН ЖИНГИЙН ИТГЭЛЦҮҮРИЙГ АШИГЛАНА.
𝑉ТТ1 = 𝑉ТТ ∗ КХЖ
𝑉ТТ1- САЛГАН ҮНЭЛЭЖ БУЙ ТОНОГ ТӨХӨӨРӨМЖИЙН ҮНЭЛГЭЭ
КХЖ- ХУВИЙН ЖИНГИЙН ИТГЭЛЦҮҮР

17. ЖИШЭЭ
ОРЛОГОД ХОРОГДУУЛГА ТООЦОХ АРГААР ХҮН ТЭЭВРИЙН DAEWOO МАРКИЙН
АВТОБУСНЫ ҮНЭЛГЭЭГ ХИЙЕ.
ЭНЭ ТӨРЛИЙН БИЗНЕСИЙН ХОРОГДУУЛГЫН ХУВЬ 0,24
ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ ОБЪЕКТЫН ТАЛААРХ МЭДЭЭЛЭЛ ДАРААХ БАЙДАЛТАЙ БАЙВ
Жилийн гүйлт, мян. Км 146.0
Тээвэрлэлтийн ажлын жилийн дундаж хэмжээ, мян. хүн км 5840.0
Нэг удаагийн рейсийн дундаж зай 400 км үеийн тээвэрлэлийн тариф төг/хүн.
км
37.5
Тээвэрлэлийн ажлын өртөг /ЭХШ ороогүй/ төг/ хүн. км 30
Автобусны ашиглагдах нормативт хугацаа, жил 7
Барилга (граж, засварын аж ахуй)-ын үнэ,мян. төгрөг 50000.0
АВТОБУСНЫ ҮЛДЭХ ӨРТӨГ 10000,0 МЯНГАН ТӨГРӨГ, БАРИЛГА ЖИЛИЙН 1,25%-
ИЙН ЭЛЭГДЛИЙН НОРМТОЙ

18. БОДОЛТ
1. ЖИЛИЙН ОРЛОГО: 5840000*37,5=219000000 ₮
2. ЖИЛИЙН ЗАРДАЛ: 5840000*30=175200000 ₮
3. ЖИЛИЙН ЦЭВЭР ОРЛОГО: 219000000-175200000=43800000 ₮
4. ҮЛДЭХ ӨРТӨГ: БАРИЛГА 50000000*(1-0.0125*7)=45625000 ₮
АВТОБУС 10000000 ₮
НИЙТ 55625000 ₮
5. 𝑉 =
43800,0
0,24
1 −
1
1+0,24 7 +
55625,0
1+0,24 7 БУЮУ 43800,0 ∗
1+0.24 7−1
1+0.24 7∗0.24
+
55625,0
1+0,24 7 = 154353509 ₮
6. 𝑉АВТОБУС = 154353509 − 50000000 = 104353509 ₮

19. ТЭНЦҮҮ ҮР АШИГ БҮХИЙ ОБЪЕКТООР
ҮНЭЛЭХ
ЭНЭ АРГААР ҮНЭЛЭГЭЭ ХИЙХИЙН ТУЛД
ИЖИЛ ҮҮРЭГ ГҮЙЦЭТГЭХ ОРЛУУЛАХ ОБЪЕКТЫГ СОНГОНО.
ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ ОБЪЕКТЫН ҮНИЙГ ОРЛУУЛАХ ОБЪЕКТИЙН МЭДЭЭЛЭЛД
ҮНДЭСЛЭН ТОДОРХОЙЛНО.
ЭНЭ АРГА НЬ ТЕХНИКИЙН ҮР АШГИЙН ОНОЛД ҮНДЭСЛЭГДДЭГ БА
ХАРЬЦУУЛАГДАЖ БАЙГАА ОБЪЕКТУУДЫН ҮР АШГИЙН ЯЛГААГ 0 ГЭЖ ҮЗДЭГ,
ӨӨРӨӨР ХЭЛБЭЛ ИЖИЛ ҮР АШИГТАЙ БАЙНА.

20. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ
𝑉 = 𝑉ОР +
ЗОР
КА,ОР + 𝑟
∗
𝑄 КА,ОР + 𝑟
𝑄ОР КА + 𝑟
−
З
КА + 𝑟
𝑉ОР- ОРЛУУЛАХ ОБЪЕКТЫН ҮНЭ
ЗОР- ОРЛУУЛАХ ОБЪЕКТЫН ЖИЛИЙН АШИГЛАЛТЫН ЗАРДАЛ
З- ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТЫН ЖИЛИЙН АШИГЛАЛТЫН ЗАРДАЛ
КА,ОР , КА ОРЛУУЛАХ БОЛОН ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТЫН ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН
ШИМТГЭЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮР
𝑄ОР , 𝑄 - ОРЛУУЛАХ БОЛОН ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТООР ЖИЛД ҮЙЛДВЭРЛЭХ
БҮТЭЭГДЭХҮҮНИЙ ТОО

21. ЖИШЭЭ
ИЖИЛ ҮР АШИГ БҮХИЙ ОБЪЕКТООР ҮНЭЛЭХ АРГААР ҮЙЛДВЭРИЙН ENERGY
TECH ЦОГЦОЛБОРЫН ҮНЭЛГЭЭГ ТОДОРХОЙЛЪЁ. ДАРААХ МЭДЭЭЛЭЛ ӨГӨГДӨВ.
ОРЛУУЛАХ EURO TECH ЦОГЦОЛБОРЫГ БҮРДҮҮЛЭГЧ ЭЛЕМЕНТҮҮДИЙН ҮНЭ
МЕТАЛЛ ОГТЛОГЧ МАШИН 50000,0 МЯНГАН ₮
РОБОТ МАШИН 16000,0 МЯНГАН ₮
АЧИХ ТӨХӨӨРӨМЖ 8000,0 МЯНГАН ₮
ХУРААХ МАШИН 6000,0 МЯНГАН ₮
НИЙТ 80000,0 МЯНГАН ₮

22. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ ...
ҮЙЛДВЭРЛЭХ БҮТЭЭГДЭХҮҮНИЙ ТОО ХЭМЖЭЭ, БИЕТ НЭГЖЭЭР Q
ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 200,0 МЯНГАН ₮
ОРЛУУЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 190,0 МЯНГАН ₮
ОБЪЕКТУУДЫН ЖИЛИЙН АШИГЛАЛТЫН ЗАРДАЛ /ЭХШ-ГҮЙ/
ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 1800,0 МЯНГАН ₮
ОРЛУУЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 1750,0 МЯНГАН ₮
ХОРОГДУУЛГЫН ХУВЬ=0,18
ЭЛЭГДЭЛ ХОРОГДЛЫН ШИМТГЭЛИЙН ХУВЬ АШИГЛАЛТЫН 5 ЖИЛД
ҮНЭЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 0,2
ОРЛУУЛЖ БУЙ ОБЪЕКТ 0,2

23. ... ҮРГЭЛЖЛЭЛ
БОДОЛТ:
𝑉 = 80000000 +
1750000
0,2+0,18
∗
200000 0,2+0,18
190000 0,2+0,18
−
1800000
0,2+0,18
= 84321330 ₮

24. АНХААРАЛ ТАВЬСАНД
БАЯРЛАЛАА !