Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн хандлага

1. ЛЕКЦ №6
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙГ ӨРТГИЙН
ХАНДЛАГААР ҮНЭЛЭХ АРГА ЗҮЙ
 Өртгийн хандлагын мөн чанар, зориулалт, үе
шат
 Орлуулалтын өртгийн агуулга, түүнийг
тодорхойлох аргууд
 Үнэлгээний зориулалтаар тооцох элэгдлийн
төрөл, тэдгээрийн агуулга, мөн чанар
 Элэгдлийг үнэлгээний зориулалтаар тооцох
арга

2. ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫН МӨН ЧАНАР,
ЗОРИУЛАЛТ, ҮЕ ШАТ
ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫН ҮНДСЭН АГУУЛГА НЬ ТУХАЙН ХӨРӨНГИЙГ
ШИНЭЭР БАРЬЖ БАЙГУУЛАХАД ЗАРАХ ЗАРДАЛ (ОРЛУУЛАЛТЫН ӨРТӨГ)-ЫГ
ХӨРӨНГӨ ҮНЭЛЖ БАЙГАА ӨДРӨӨР ТОДОРХОЙЛСОН ДҮН, ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭ,
ҮЙЛЧДВЭРЛЭГЧИЙН ХҮЛЭЭГДЭЖ БУЙ ОРЛОГО, АШГИЙН НИЙЛБЭРЭЭС
АШИГЛАГДСАН ХУГАЦААНЫ ХУРИМТЛАГДСАН БҮХ ЭЛЭГДЛИЙГ ХАСАЖ
ОБЪЕКТИЙН ҮНЭЛГЭЭГ ТОДОРХОЙЛОХ ЯВДАЛ ЮМ.
ЭНЭ ХАНДЛАГЫГ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНД ӨРГӨН АШИГЛАДАГ БА
ОРЛУУЛАЛТЫН ЗАРЧИМД ҮНДЭСЛЭГДЭНЭ.

3. ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫГ ҮНЭЛГЭЭНД ДАРААХ ЗОРИУЛАЛТААР ХЭРЭГЛЭНЭ
ШИНЭЭР БАРИХ БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖИЙН ТЕХНИК ЭДИЙН ЗАСГИЙН
ҮНДЭСЛЭЛИЙГ ТОГТООХ
ДУУСААГҮЙ БАРИЛГЫГ ҮНЭЛЭХ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ОБЪЕКТИЙГ ШИНЭЧЛЭХ ЭСЭХИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ
ГАЗРЫГ ХАМГИЙН САЙН ҮР АШГИЙН ЗАРЧМААР ҮНЭЛЭХ ХУВИЛБАРЫГ
СОНГОХ ЗОРИЛГООР ШИНЖИЛГЭЭ ХИЙХ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ИДЭВХГҮЙ ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ҮНЭЛГЭЭ ХИЙХ
АРИЛЖААНЫ ҮНИЙН МЭДЭЭЛЭЛГҮЙ ОБЪЕКТИЙГ ҮНЭЛЭХ
ТУСГАЙ ЗОРИУЛАЛТ БҮХИЙ ОБЪЕКТИЙГ ҮНЭЛЭХ
ОРЛОГЫН ХАНДЛАГААР ҮНЭЛЖ БУЙ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ЗАСВАРЛАХ,
ШИНЭЧЛЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ ШААРДЛАГАТАЙ БОЛ ...

4. ... ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫГ ҮНЭЛГЭЭНД ДАРААХ ЗОРИУЛАЛТААР ХЭРЭГЛЭНЭ
ШИНЭЭР ХАМТАРСАН КОМПАНИ БАЙГУУЛАХАД ОРУУЛСАН ҮЛ ХӨДЛӨХ
ХӨРӨНГИЙН ОРОЛЦООГ ТОДОРХОЙЛОХ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ДУУДЛАГА ХУДАЛДААНЫ АНХНЫ ҮНИЙГ ТОГТООХ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ТАТВАРЫН ЗОРИУЛАЛТТАЙ ҮНЭЛГЭЭ
ДААТГАЛЫН ҮНЭЛГЭЭ
БАНК, САНХҮҮГИЙН БАЙГУУЛЛАГАД БАРЬЦАА ХӨРӨНГИЙН ЗОРИУЛАЛТТАЙ
ҮНЭЛГЭЭ
БАЙГАЛИЙН ГАМШИГ, ДАВАГДАШГҮЙ ХҮЧИН ЗҮЛЭЭС УЧИРСАН ЭРСДЛИЙН
ХЭМЖЭЭГ ТОГТООХ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЭЦСИЙН ТОХИРУУЛГА ХИЙХ

5. ОРЛУУЛАЛТЫН ӨРТГИЙН АГУУЛГА,
ТҮҮНИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ АРГУУД
ЭНЭ АРГЫН ҮЕД ҮНЭЛЖ БУЙ ХӨРӨНГИЙГ ШИНЭЭР БАРЬЖ БАЙГУУЛАХ БУЮУ
ОРЛУУЛАЛТЫН ӨРТГИЙГ ТОГТООХ ШААРДЛАГАТАЙ БӨГӨӨД ТҮҮНИЙГ НӨХӨН
ОРЛУУЛАХ БОЛОН НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГӨӨР ТОДОРХОЙЛДОГ.
НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТӨГ: ҮНЭЛЖ БАЙГАА ХӨРӨНГИЙГ ЯГ АДИЛ ХЭВ ЗАГВАРААР,
ЗАРЦУУЛАХ МАТЕРИАЛ, АЖИЛЛАХ ХҮЧНИЙ НӨӨЦ ЧАДВАР, БАРЬЖ БАЙГУУЛАХ
АРГА ЗЭРЭГ НЬ БҮГД ИЖИЛ БАЙХААР ТООЦОЖ, ШИНЭЭР БАРЬЖ БАЙГУУЛАХАД
ГАРАХ ЗАРДЛЫГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ӨДРИЙН ҮНЭЭР ТООЦСОН ӨРТӨГ ЮМ.

6. ОРЛУУЛАЛТЫН ӨРТГИЙН АГУУЛГА,
ТҮҮНИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ АРГУУД
НӨХӨН ОРЛУУЛАХ ӨРТӨГ: ЭНЭ НЬ ОРЧИН ҮЕИЙН ХЭВ ЗАГВАР, МАТЕРИАЛ,
АРГА БАРИЛААР ИЖИЛ АШИГТ БАЙДАЛ БҮХИЙ БАРИЛГА, БАЙГУУЛАМЖИЙГ
ШИНЭЭР БАРЬЖ БАЙГУУЛАХАД ГАРАХ ЗАРДЛЫГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ӨДРИЙН ҮНЭЭР
ТООЦСОН ӨРТӨГ ЮМ.
ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫН ҮНЭЛГЭЭ НЬ ДЭЭРХ 2 ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ
ЗОРИЛГОТОЙ БА НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ИЛҮҮ ТҮГЭЭМЭЛ АШИГЛАДАГ.

7. НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ
НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ ХЭД ХЭДЭН АРГА БАЙДАГ. ҮҮНД:
ЗЭРЭГЦҮҮЛЭХ НЭГЖИЙН АРГА
БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГА
ТООЛЛОГЫН АРГА
БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГЫН ХУВИЛБАРУУД

8. ЗЭРЭГЦҮҮЛЭХ НЭГЖИЙН АРГА
ЭНЭ АРГААР НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХДОО ҮНЭЛЖ БУЙ
ОБЪЕКТТОЙ ИЖИЛ ТӨСТЭЙ ХӨРӨНГИЙН 1М2, ЭСВЭЛ 1М3-ИЙН ӨРТГИЙГ СУУРЬ
БОЛГОН АВЧ ҮНЭЛЖ БУЙ ХӨРӨНГИЙН ТАЛБАЙГААР ҮРЖҮҮЛЭН ҮНЭЛГЭЭГ ХИЙХ
БА ЖИШИГ БОЛОН ҮНЭЛЖ БУЙ ХӨРӨНГИЙН ЯЛГААГ ХАРГАЛЗАН ТОХИРУУЛГА
ХИЙНЭ. ТОХИРУУЛГА НЬ ЯНЗ БҮРИЙН ҮЗҮҮЛЭЛТЭНД ҮНДЭСЛЭНЭ.
С = 𝑉 ∗ 𝐶 𝑏
𝑗=1
𝑚
𝐾𝑗
С- НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТӨГ, 𝑉- ҮНЭЛЖ БУЙ БАРИЛГЫН ХҮЧИН ЧАДАЛ /ТАЛБАЙ/
𝐶 𝑏- НЭГЖ ХҮЧИН ЧАДАЛ /ТАЛБАЙ/-Н ЖИШИГ ӨРТӨГ,
𝐾𝑗- ТОХИРУУЛГА ХИЙХ ХҮЧИН ЗҮЙЛ,
𝑚 – ХҮЧИН ЗҮЙЛИЙН ТОО

9. ЗЭРЭГЦҮҮЛЭХ НЭГЖИЙН АРГА
ЖИШЭЭ НЬ: ЖИШИГ БОЛГОН АВСАН БАРИЛГЫН 1М2-ЫН ҮНЭ 1,500.000 ТӨГРӨГ,
ҮНЭЛЖ БУЙ БАРИЛГЫН ТАЛБАЙ 500М2. ҮНЭЛЖ БУЙ БАРИЛГА, НЭМЭЛТ ТОНОГ
ТӨХӨӨРӨМЖТЭЙ ТУЛ ЖИШИГ ҮНЭЛГЭЭГ 3%-ИАР ӨСГӨХ, ХАРИН БАЙРШЛЫН
ХУВЬД БАРИЛГЫН МАТЕРИАЛД ИЛҮҮ ОЙР ТУЛ ҮНЭЛГЭЭГ 5%-ИАР БУУРУУЛАХ,
БУСАД ҮЗҮҮЛЭЛТҮҮДИЙГ ХАРЬЦУУЛБАЛ 4%-ИАР ӨСГӨЖ ТООЦОХ
ШААРДЛАГАТАЙ ГЭЖ ҮЗВЭЛ НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ДЭЭРХ АРГААР
ТООЦЪЁ.
С = 500 ∗ 1,500,000 ∗ 1.03 ∗ 0.95 ∗ 1.04 = 763,230,000

10. БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГА
ӨМНӨХ АРГААС ЯЛГАГДАХ ОНЦЛОГ НЬ БАРИЛГЫН ҮЕ ШАТНЫ ТОДОРХОЙ АЖЛУУД,
ХИЙЦ ХЭСЭГ (ГАЗАР ШОРОО, СУУРЬ, ХАНА, ХУЧИЛТ, ЦАХИЛГААН, САНТЕХНИК)-ИЙН
ӨРТГИЙН НИЙЛБЭРЭЭР НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛДОГ. АЖЛЫН ТӨРӨЛ
ТУС БҮРИЙН ӨРТӨГ НЬ ШУУД БОЛОН ШУУД БУС ЗАРДЛААС БҮРДЭНЭ. ШУУД ЗАРДАЛ
НЬ БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖИЙГ БАРЬЖ БАЙГУУЛАХТАЙ ШУУД ХОЛБОГДОН ГАРАХ
ЗАРДАЛ ХАМААРАХ БӨГӨӨД ҮҮНД БАРИЛГЫН МАТЕРИАЛЫН БОЛОН ИНЖНЕРИЙН
БАЙГУУЛАМЖИЙН, АЖИЛЧДЫН ЦАЛИН, БАРИЛГЫН МАШИН МЕХАНИЗМЫН
ЗАРДЛУУД, БАРИЛГА ГҮЙЦЭТГЭГЧИЙН НЭМЭГДЭЛ ЗАРДАЛ, АШИГ, ХЯНАЛТЫН
ЗАРДАЛ ЗЭРЭГ ХАМААРНА.

11. БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГА
ШУУД БУС ЗАРДАЛД БАРИЛГЫН ЗУРАГ ТӨСВИЙН ҮНЭ, БАРИЛГЫН ТАЛБАЙН
ИНЖЕНЕР ГЕОЛОГИЙН ЗАРДАЛ, АЖИЛЧДЫН НЭМЭГДЭЛ ЦАЛИН ОЛГОВОР,
ТАТВАР, ДААТГАЛЫН ЗАРДАЛ, ЗЭЭЛИЙН ХҮҮНИЙ ЗАРДАЛ, БАРИЛГА БАРИХ
ХУГАЦААНЫ РЕКЛАМ СУРТАЛЧИЛГААНЫ ЗАРДАЛ, БАРИЛГЫН ГҮЙЦЭТГЭГЧИЙН
УДИРДЛАГЫН ЗАРДАЛ, БУСАД ШУУД БУС ЗАРДЛУУД ГЭХ ЗЭРЭГ ОБЪЕКТИЙН
ХУВЬД НИЙТЛЭГ ХЭМЖЭЭГЭЭР ГАРДАГ ЗАРДЛУУД ЮМ. ҮҮНИЙГ ДАРААХ
ТОМЪЁОГООР ТООЦНО.
𝐶 =
𝑗=1
𝑚
𝑉𝑗 ∗ 𝐶𝑗 + 𝐶𝑐
𝑉𝑗 − 𝑗 ТӨРЛИЙН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АЖЛЫН ХЭМЖЭЭ, 𝐶𝑗 − 𝑗 ТӨРЛИЙН ХИЙЦ
ХЭСГИЙН НЭГЖИЙН ӨРТӨГ, 𝐶𝑐 - ШУУД БУС ЗАРДАЛ, 𝑚 – ХИЙЦ ХЭСГИЙН ТОО

12. БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГА
ЖИШЭЭ НЬ: БАРИЛГЫН АЖЛЫН ТӨСӨВТ ӨРТӨГ НЬ ДАРААХ БАЙДАЛТАЙ БАЙВ.
ХАНЫН ӨРЛӨГИЙН ХЭМЖЭЭ 1000 М3, 1М3-ИЙН ӨРЛӨГИЙН ЗАРДАЛ 200,000,
СУУРИЙН АЖИЛ 50 М3, 1М3-ИЙН ЗАРДАЛ 10,000, АЖИЛЛАХ ЦАГ 4,800, НЭГ
ЦАГИЙН ХӨЛС 20,000, ГҮЙЦЭТГЭГЧИЙН АШИГ 50,000,000, ЗУРАГ ТӨСВИЙН ҮНЭ
5,000,000, АЖИЛЧДЫН НЭМЭГДЭЛ ЦАЛИН 10,000,000 БОЛ ҮНЭЛГЭЭГ ЭНЭ АРГААР
ХИЙЕ.
𝐶 = 1000 ∗ 200,000 + 50 ∗ 10,000 + 4,800 ∗ 20,000 + 50,000,000 + 5,000,000 + 10,000,000
= 𝟑𝟔𝟏, 𝟓𝟎𝟎, 𝟎𝟎𝟎

13. ТООЛЛОГЫН АРГА
ЭНЭ АРГА НЬ БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙГ БҮРДҮҮЛЖ БАЙГАА ХЭСГҮҮДИЙГ
ХЭМЖЭЭГ НЭГ БҮРЧЛЭН ТООЛЖ НЭГЖИЙН ЗАРДЛААР НЬ ҮРЖҮҮЛЖ
ТЭДГЭЭРИЙН НИЙЛБЭРЭЭР НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛДОГ.
ЖИШЭЭЛБЭЛ: 1М3 ӨРЛӨГИЙН АЖИЛД ОРОХ ТООСГОНЫ ТОО, ЗУУРМАГИЙН
ХЭМЖЭЭ, ГҮЙЦЭТГЭСЭН АЖЛЫН ХЭМЖЭЭ ЗЭРГИЙГ ТООЦОЖ НЭГЖИЙН
ЗАРДЛААР ҮРЖҮҮЛБЭЛ 1М3 ӨРЛӨГИЙН АЖЛЫН ЗАРДАЛ ГАРАХ БА ТҮҮНИЙГ
НИЙТ ГҮЙЦЭТГЭСЭН ӨРЛӨГИЙН АЖЛЫН ХЭМЖЭЭГЭЭР ҮРЖҮҮЛБЭЛ ӨРЛӨГИЙН
АЖЛЫН НИЙТ ЗАРДАЛ ГАРНА. БУСАД АЖЛЫН ХУВЬД МӨН ИЙМ АРГААР
ЗАРДЛЫГ ТОДОРХОЙЛЖ ТЭДГЭЭРИЙН НИЙЛБЭРЭЭР БАРИЛГЫН НИЙТ НӨХӨН
СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТООЦНО ГЭСЭН ҮГ ЮМ. ЭНЭ АРГА НЬ ӨРТГИЙГ БОДИТОЙ
ТОДОРХОЙЛОХ БОЛОВЧ АЖИЛЛАГАА ИХТЭЙ НИЛЭЭД ТӨВӨГТЭЙ УЧИР
ХАРЬЦАНГУЙ БАГА ХЭРЭГЛЭГДДЭГ

14. БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГЫН
ХУВИЛБАРУУД
ҮҮНД ДАРААХ ХУВИЛБАРУУД БАЙНА.
ТУСЛАН ГҮЙЦЭТГЭГЧЭЭР ТООЦОХ АРГА: БАРИЛГЫН АЖЛЫГ ҮНДСЭН
ГҮЙЦЭТГЭГЧЭЭС ГАДНА ТУСЛАН ГҮЙЦЭТГЭГЧЭЭР ГҮЙЦЭТГҮҮЛНЭ. ЭНЭ ҮЕД
ГҮЙЦЭТГЭГЧ БҮРЭЭР ЗАРДЛЫГ ТОДОРХОЙЛЖ БОЛОХ БА ҮҮНИЙГ БАРИЛГЫН
НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХОД АШИГЛАНА.
АЖИЛ МЭРГЭЖЛЭЭР ТООЦОХ АРГА: ЭНЭ АРГА НЬ ДЭЭРХ АРГАТАЙ АДИЛ
БОЛОВЧ ГАГЦХҮҮ АЖИЛ МЭРГЭЖЛИЙН ЧИГЛЭЛ БҮРЭЭР ГҮЙЦЭТГЭСЭН
АЖЛЫН ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛДОГ

15. БАРИЛГЫН ХИЙЦ ХЭСГИЙН АРГЫН
ХУВИЛБАРУУД
ЗАРДАЛ ХУВААРИЛАХ АРГА: ӨМНӨХ ЗАРИМ АРГАТАЙ АГУУЛГЫН ХУВЬД
ИЖИЛ. ТУХАЙЛБАЛ БАРИЛГЫН ХЭМЖЭЭГЭЭР ГҮЙЦЭТГЭСЭН АЖЛЫГ ТӨРӨЛ
ТУС БҮРЭЭР ХЭМЖЭЭГ НЬ ГАРГАЖ ТҮҮНИЙГ НЭГЖИЙН ЗАРДЛААР НЬ
ҮРЖҮҮЛЭН ТЭДГЭЭРИЙГ НЭГТГЭЖ БАРИЛГЫН НӨХӨН СЭРГЭЭЛТИЙН
ӨРТГИЙГ ТООЦДОГ.

16. ӨРТГИЙН ХАНДЛАГЫГ МАНАЙ ОРОНД
ХЭРЭГЛЭХ ЭРХ ЗҮЙН ОРЧИН
АНХ ЖИЖШИГ ҮНЭЛГЭЭ, АРГАЧЛАЛ БАТЛАХ ТУХАЙ ДЭД БҮТЦИЙН САЙДЫН 1999
ОНЫ 343-Р ТУШААЛ ГАРЧ, НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХОД
АШИГЛАХ ЖИШИГ ҮНИЙН НОРМАТИВЫГ ТОГТООЖ ӨГСӨН. ҮҮНЭЭС ГАДНА
ҮНЭЛГЭЭНД ХАРГАЛЗАН ҮЗЭХ БАЙГАЛИЙН ЗАРИМ ХҮЧИН ЗҮЙЛИЙН НӨЛӨӨЛӨЛ,
ТЭЭВРИЙН ЗАРДЛЫН ИТГЭЛЦҮҮР, ӨРТГИЙН ХАНДЛАГААР ҮНЭЛГЭЭ ХИЙХ
АРГАЧЛАЛЫГ БАТАЛСАН БАЙДАГ. ЭНЭ АРГАЧЛАЛААР БАРИЛГА
БАЙГУУЛАМЖИЙН НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ ТӨСВИЙН АРГА,
ТОМСГОСОН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГА, ХҮЧИН ЧАДЛЫН НОРМАТИВТ ҮНЭЛГЭЭНИЙ
АРГУУДЫГ АШИГЛАХААР ЗААСАН.

17. ТӨСВИЙН АРГА
ЭНЭ АРГА НЬ ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ ОБЪЕКТИЙГ ШИНЭЭР БАРИХАД ГАРАХ ЗАРДЛЫГ
ЭЛЕМЕНТ НЭГ БҮРЭЭР “БАРИЛГЫН ТӨСӨВ ЗОХИОХ ЗААВАР”-ЫН ДАГУУ ЗАХ
ЗЭЭЛИЙН ӨНӨӨГИЙН ӨРТГӨӨР НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТООЦОХ АРГА ЮМ.
ЭНЭ АРГЫГ ОНЦГОЙ ХИЙЦ, ЗАСАЛ ЧИМЭГЛЭЛ, ТҮҮХ СОЁЛЫН ДУРСГАЛТ ЗҮЙЛ,
ҮЕ ШАТ ХҮЧИН ЧАДАЛ НЬ ТОГТООГДООГҮЙ БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖИНД
ХЭРЭГЛЭНЭ. ТӨСӨВТ ӨРТГИЙН ТООЦООГ МЭРГЭЖЛИЙН ТӨСӨВЧДӨӨР
ГҮЙЦЭТГҮҮЛЭХ ШААРДЛАГАТАЙ.

18. ХҮЧИН ЧАДЛЫН НОРМАТИВТ ҮНЭЛГЭЭНИЙ
АРГА
ЭНЭ АРГААР НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХДОО ТУХАЙН БАРИЛГА
БАЙГУУЛАМЖИЙН ХҮЧИН ЧАДЛЫГ НЭГЖ ХҮЧИН ЧАДЛЫН ТОГТООСОН
ҮНЭЛГЭЭГЭЭР ҮРЖҮҮЛДЭГ. ДЭД БҮТЦИЙН САЙДЫН 1999 ОНЫ 343-Р ТУШААЛААР
БАРИЛГЫГ ХИЙЦ, БҮТЭЭЦ, ЗОРИУЛАЛТААР НЬ 7 АНГИЛЖ, ҮНЭЛГЭЭГ
ТОГТООСОН БОЛ ЗАСГИЙН ГАЗРЫН 2005 ОНЫ 336-Р ТОГТООЛООР БАРИЛГЫН
ЗОРИУЛАЛТЫГ ИЛҮҮ ДЭЛГЭРЭНГҮЙ ХАРУУЛЖ, НЭГЖ ХҮЧИН ЧАДЛЫН ҮНЭЛГЭЭГ
ШИНЭЧЛЭН ТОГТООСНЫ ЗЭРЭГЦЭЭ ҮНИЙН ӨСӨЛТИЙГ ХАРГАЛЗАН ЖИЛ БҮР
ИНДЕКСЖҮҮЛЖ БАЙХЫГ БАРИЛГА ХОТ БАЙГУУЛАЛТЫН ЯАМАНД ҮҮРЭГ
БОЛГОСНЫ ДАГУУ ЖИЛ БҮР ҮНЭЛГЭЭГ ӨСГӨХ ИНДЕКСИЙГ БАТЛАН ГАРГАЖ
БАЙНА.

19. ХҮЧИН ЧАДЛЫН НОРМАТИВТ ҮНЭЛГЭЭНИЙ
АРГА
ЭНЭ АРГЫГ ТОМЪЁОЛБОЛ
НСӨ = ХЧ ∗ ҮХЧ ∗ ИҮӨ ∗ КБХЗ ∗ КТЗ ∗ КХТ ∗ КӨ
НСӨ – НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТӨГ, ХЧ- БАРИЛГЫН ХҮЧИН ЧАДАЛ,
ҮХЧ - НЭГЖ ХҮЧИН ЧАДЛЫН ҮНЭЛГЭЭ, ИҮӨ- ҮНИЙН ӨСӨЛТИЙН ИНДЕКС,
КБХЗ - БАЙГАЛЬ ЦАГ УУРЫН ХҮЧИН ЗҮЙЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮР,
КТЗ - ТЭЭВРИЙН ЗАРДЛЫН ИТГЭЛЦҮҮР, КХТ - ХАЛААЛТЫН ТӨРЛИЙН ИТГЭЛЦҮҮР,
КӨ - БАРИЛГЫН ӨНДРИЙН ИТГЭЛЦҮҮР

20. ТОМСГОСОН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГА
ЭНЭ АРГА НЬ ХЭМЖИЛТ БОЛОН ЗУРАГ ТӨСЛӨӨС ОБЪЕКТИЙН ХЭСЭГЧИЛСЭН
ӨРТГИЙГ ТООЦОЖ ГАРГАДАГ. ТУХАЙЛБАЛ ГАЗАР, ШОРОО, СУУРЬ, ӨРЛӨГ,
ХУЧИЛТ, ДЭЭВЭР, САНТЕХНИК, ЦАХИЛГААН ГЭХ МЭТ АЖЛЫН ТОМСГОСОН
ҮНЭЛГЭЭГ ЗОХИХ ИНДЕКСИЙГ АШИГЛАН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭД ШИЛЖҮҮЛНЭ.
ЗАСГИЙН ГАЗРЫН 336-Р ТООТ ТОГТООЛООР ТОМСГОСОН ҮНЭЛГЭЭГ МӨН
БАТАЛСАН.

21. ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР ТООЦОХ
ЭЛЭГДЛИЙН ТӨРӨЛ, ТЭДГЭЭРИЙН
АГУУЛГА, МӨН ЧАНАР
ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНД АШИГДЛАГДДАГ ЭЛЭГДЛИЙН АГУУЛГА НЬ НЯГТЛАН
БОДОХ БҮРТГЭЛИЙН ЭЛЭГДЛИЙН ОЙЛГОЛТООС ЭРС ЯЛГААТАЙ. ХӨРӨНГИЙН
ҮНЭЛГЭЭНД ЭЛЭГДЛИЙГ БИЕТ БАЙДЛААРАА ХУУЧРАХ ТӨДИЙГҮЙ
ЗОРИУЛАЛТЫН ХУВЬД ХОЦРОГДОХ, ГАДААД ОРЧНЫ ТААТАЙ БУС НӨЛӨӨНӨӨС
ҮҮДЭН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ БУУРАХЫГ ЭЛЭГДЭЛ ГЭСЭН
ОЙЛГОЛТОНД ХАМААРУУЛАН АВЧ ҮЗДЭГ.
ЭЛЭГДЛИЙН ТООЦООНД ХӨРӨНГИЙН АШИГЛАЛТТАЙ ХОЛБООТОЙ
ХУГАЦААНУУД БУЮУ НАС ГЭСЭН ОЙЛГОЛТУУД БИЙ БОЛДОГ ҮҮНИЙ АГУУЛГА,
ЯЛГАА НЬ ДАРААХ БАЙДАЛТАЙ БАЙНА

22. ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР ТООЦОХ
ЭЛЭГДЛИЙН ТӨРӨЛ, ТЭДГЭЭРИЙН
АГУУЛГА, МӨН ЧАНАР
ЭДИЙН ЗАСГИЙН НАС: БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖААС ОРЛОГО ОЛОХ БОЛОМЖИТ
ХУГАЦАА ЮМ.
АШИГЛАГДСАН БОДИТ НАС: БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖ АШИГЛАЛТАНД ОРСНООС
ЭХЛЭЭД ҮНЭЛГЭЭ ХИЙЖ БАЙГАА ҮЕ ХҮРТЭЛХ ХУГАЦАА ЮМ.
ҮР АШИГТ НАС: БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖИЙН АШИГЛАЛТЫН ХУГАЦААГ
АШИГЛАЛТЫН БУСАД ХҮЧИН ЗҮЙЛҮҮДИЙГ ХАРГАЛЗАН ТООЦСОН ХУГАЦАА ЮМ.
АШИГЛАЛТЫН ТОГТООСОН НАС: АШИГЛАЛТЫН ДУНДАЖ ХУГАЦААГ
ХАРГАЛЗАН ЗОХИХ ЭРХИЙН АКТААР БАТАЛГААЖУУЛАЛН ТОГТООСОН ХУГАЦАА
ЮМ.

23. ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР ТООЦОХ
ЭЛЭГДЛИЙН ТӨРӨЛ, ТЭДГЭЭРИЙН
АГУУЛГА, МӨН ЧАНАР
АШИГЛАГДАХ БОЛОМЖИТ НАС: ТУХАЙ.Н БАРИЛГАД ҮЙЛ АЖИЛЛАГАА ЯВУУЛАХ,
ОРШИН СУУХ БОЛОМЖИТ ХУГАЦАА ЮМ.
ҮЛДЭЖ БУЙ ЭДИЙН ЗАСГИЙН НАС: ҮНЭЛГЭЭ ХИЙСЭН ҮЕЭС ЦААШ ЭДИЙН
ЗАСГИЙН НАС ДУУСАХ ХҮРТЭЛ ХУГАЦАА ЮМ.
ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНД ЭЛЭГДЛИЙГ ШУУД БОЛОН ШУУД БУС АРГААР
ТООЦООЛДОГ ЕРӨНХИЙ 2 ХАНДЛАГА БАЙДАГ.
ШУУД БУС АРГА: ХЭ=НСӨ+𝑉Г − 𝑉НХ
𝑉Г - ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭ, 𝑉НХ - НИЙТ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭ /ОРЛОГЫН БОЛОН ЗАХ
ЗЭЭЛИЙН ХАНДЛАГААР ТОДОРХОЙЛСОН/

24. ШУУД АРГА
ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР ЭЛЭГДЛИЙГ ТӨРӨЛ ТУС БҮРЭЭР НЬ
ТООЦООЛОХЫГ ХЭЛНЭ. ЭЛЭГДЛИЙН ДАРААХ ТӨРЛҮҮД БАЙНА. ҮҮНД:
БИЕТ ЭЛЭГДЭЛ
 ЗАСАГДАХ
 ҮЛ ЗАСАГДАХ
ҮҮРЭГ ЗОРИУЛАЛТЫН /ҮЙЛ АЖИЛЛАГААНЫ/ ЭЛЭГДЭЛ
 ЗАСАГДАХ
 ҮЛ ЗАСАГДАХ
ГАДААД ОРЧНООС ХАМААРСАН /ЭДИЙН ЗАСГИЙН/ ЭЛЭГДЭЛ
 ЗӨВХӨН ҮЛ ЗАСАГДАХ

25. ЭЛЭГДЛИЙГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР
ТООЦОХ АРГА
Элэгдлийн төрөл Тооцоолол
I. Эдийн засгийн насаар тооцох
ХЭ=НСӨ*(ҮАН:ЭЗН)
ҮАН-үр ашигт нас, ЭЗН-эдийн засгийн нас
II. Эдийн засгийн насыг өөрчлөх
ХЭ=(НСӨ-ЗБЭ)*ҮАН:ЭЗН
ЗБЭ-засагдах биет элэгдэл
III. Арилжааны харьцуулалтын арга
ХЭ%=((НСӨ-ХҮ):НСӨ)*100, ХЭ=НСӨ*ХЭ%
ХҮ-худалдах үнэ /жишиг барилгын/
Задлахарга
1.Биетэлэгдэл
А. Засагдах
Хойшлогдсон засварын зардал нь барилгын хүлээн зөвшөөрөг-
дөхүйц эвдрэл гэмтлийг засах зардал байна. Үүнийг төсвийн
нормоор бодно. НСӨ-ХЗЗ=НСҮӨ, ХЗЗ-хойшлогдсон засварын
зардал, НСҮӨ-нөхөн сэргээх үлдэх өртөг
Б. Үл
засагдах
Эдэлгээний хугацаа
богинотой хийц хэсгийн
ХЭ=(НСӨ-ЗБЭ)*(АБН:АТН)
АБН-ашиглалтын бодит нас, АТН-ашиглалтын тогтоосон нас
Эдэлгээний хугацаа
урттай хийц хэсгийн
ХЭ=(НСӨ − ЗБЭ − ҮЗхб) *(АБН:АТН)
ҮЗхб-эдэлгээний хугацаа богинотой хийц хэсгийн үл засагдах
элэгдэл

26. ЭЛЭГДЛИЙГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР
ТООЦОХ АРГА
Элэгдлийн төрөл Тооцоолол
Задлахарга
2.Үүрэгзориулалтынэлэгдэл
А.
Засагдах
Барилгын зарим
элементүүдийг нэмж
бий болгох
ХЭ=НСӨш − ББӨ
НСӨш-одоо шинэчлэх ажлын нөхөн сэргээх өртөг,
ББӨ-барилга барих өртөг /шинэчлэх ажлын/
Барилгын зарим
элементүүдийг
шинэчлэн сайжруулах
ХЭ=НСӨтх − БЭ − МЗ + ЗБЗ + ШХА
НСӨтх-тухайн хийц хэсгийн нөхөн сэргээх өртөг, БЭ-биет элэгдэл,
МЗ-эргүүлэн ашиглаж болох зүйлийн үнэ,
ЗБЗ-задалж буулгах зардал, ШХА-шинээр хийх ажлын өртөг
Хэт сайжруулалт ХЭ=ХСӨ-БЭ+ЗБЗ, ХСӨ-хэт сайжруулалтын өртөг
Б. Үл
засагдах
Шинэ барилгын өртөгт
орж тооцогдоогүй
ХЭ=ЦО-СӨ, ЦО-барилгын капиталжуулах хувиар
капиталжуулсан алдаж буй цэвэр орлого,
СӨ-тухайн сайжруулалтын өртөг
Шинэ барилгын өртөгт
орж тооцогдсон
ХЭ=Өш − БЭ − НЗ , Өш-шинэ барилгын өртөг,
НЗ-тухайн ажлыг гүйцэтгэхтэй холбогдсон нэмэгдэл зардал
Хэт сайжруулалтаас
бий болох элэгдэл
ХЭ=НСӨхс − БЭ + НЗ − ХС, НСӨхс-хэт сайжруулалтын НСӨ,
ХС-хэт сайжруулалттай холбоотой зардал, НЗ-нэмэгдэл зардал

27. ЭЛЭГДЛИЙГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЗОРИУЛАЛТААР
ТООЦОХ АРГА
3. ГАДААД ОРЧНООС ХАМААРСАН ЭЛЭГДЭЛ
ХЭ=БНА: КБ, БНА = 1 − ГНЦО: ЦО ∗ ЦОГ
БНА-БАРИЛГАД НООГДОХ ЦЭВЭР ОРЛОГЫН АЛДАГДАЛ
ГНЦО-ГАЗАРТ НООГДОХ ЦЭВЭР ОРЛОГО
ЦО-ЗАСАГДАХ БИЕТ БОЛОН ҮЙЛ АЖИЛЛАГААНЫ ЭЛЭГДЛИЙГ ЗАССАНЫ ДАРААХ
ЦЭВЭР ОРЛОГО
ЦОГ-ГАДААД ОРЧНООС ХАМААРЧ АЛДСАН ЦЭВЭР ОРЛОГО

28. ЭЛЭГДЛИЙН ТОХИРУУЛГА, ЭЛЭГДЛИЙН
НЭГДСЭН ТООЦОО, ҮНЭЛГЭЭ
ХУРИМТЛАГДСАН ЭЛЭГДЛИЙГ ЭЛЭГДЛИЙН НЭР ТӨРӨЛ ТУС БҮР ДЭЭР
ТОДОРХОЙЛЖ ҮЛДЭГДЭЛ ӨРТГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХЫГ ҮНЭЛГЭЭНИЙ ЭЛЭГДЛИЙН
ТОХИРУУЛГА ХИЙХ ГЭЖ НЭРЛЭДЭГ. ЭЛЭГДЛИЙН НЭГДСЭН ТОХИРУУЛГЫН
ҮНДСЭН ЗАГВАР ДАРААХ ХЭЛБЭРТЭЙ БАЙНА.
НӨХӨН СЭРГЭЭХ ӨРТӨГ
ХАСАХ НЬ: ХОЙШЛОГДСОН ЗАСВАРЫН ӨРТӨГ
ТЭНЦҮҮ: ХОЙШЛОГДСОН ЗАСВАРЫН ТОХИРУУЛГА ХИЙСЭН ӨРТӨГ
ХАСАХ НЬ: АШИГЛАЛТЫН ХУГАЦАА БОГИНОТОЙ ЭД АНГИЙН ҮЛ ЗАСАГДАХ ЭЛЭГДЭЛ
ТЭНЦҮҮ: АШИГЛАЛТЫН ХУГАЦАА БОГИНОТОЙ ЭД АНГИЙН ҮЛ ЗАСАГДАХ
ЭЛЭГДЛИЙН ТОХИРУУЛГА ХИЙСЭН ӨРТӨГ
ХАСАХ НЬ: АШИГЛАЛТЫН ХУГАЦАА УРТТАЙ ХИЙЦ ХЭСГИЙН ӨРТӨГ
ТЭНЦҮҮ: БИЕТ ЭЛЭГДЛИЙН ТОХИРУУЛГА ХИЙСЭН ӨРТӨГ
ХАСАХ НЬ: ҮҮРЭГ ЗОРИУЛАЛТЫН ЭЛЭГДЛИЙН ӨРТӨГ
ТЭНЦҮҮ: БИЕТ БОЛОН ҮҮРЭГ ЗОРИУЛАЛТЫН ЭЛЭГДЛИЙН ТОХИРУУЛГА
ХИЙСЭН ӨРТӨГ
ХАСАХ НЬ: ГАДААД ОРЧНООС ХАМААРСАН ЭЛЭГДЛИЙН ӨРТӨГ
ТЭНЦҮҮ: ЗАРДЛЫН ХАНДЛАГААР ТОДОРХОЙЛСОН ӨРТӨГ

29. АНХААРАЛ ТАВЬСАНД
БАЯРЛАЛАА !