More Related Content
Similar to giaotrinh nguyen tac phuong phap (phan 1) (20)
giaotrinh nguyen tac phuong phap (phan 1)
- 1. Nguyªn t¾c vµ ph-¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸
Nh©n lo¹i ®ang sèng trong ®iÒu kiÖn “nguån lùc cã giíi
h¹n”. Kinh tÕ thÞ tr-êng lu«n h-íng tíi viÖc sö dông hiÖu
qu¶ nhÊt c¸c nguån lùc s½n cã. ChÝnh ®iÒu nµy ®· thóc ®Èy
sù ph©n c«ng lao ®éng trong nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, ®ång
thêi còng lµ t¸c nh©n lín lµm cho ph©n c«ng lao ®éng ngµy
cµng s©u s¾c h¬n, vµ mét trong nh÷ng kÕt qu¶ næi bËt cña
qu¸ tr×nh nµy lµ sù xuÊt hiÖn hµng lo¹t nghÒ nghiÖp míi,
trong ®ã cã nghÒ thÈm ®Þnh gi¸. ë ®©y chóng t«i muèn nãi
®Õn sù xuÊt hiÖn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ chø kh«ng ph¶i lµ c«ng
viÖc thÈm ®Þnh gi¸; bëi, nÕu nãi ®Õn c«ng viÖc thÈm ®Þnh
gi¸ cã lÏ ®· xuÊt hiÖn tõ rÊt l©u, nh-ng nãi ®Õn nghÒ thÈm
®Þnh gi¸ th× l¹i chØ míi b¾t ®Çu.
Chóng ta th-êng quan niÖm r»ng: mét c«ng viÖc trë thµnh
mét nghÒ nghiÖp khi ®¸p øng ®-îc c¸c ®iÒu kiÖn sau: thø
nhÊt, c«ng viÖc ®ã ®-îc mäi ng-êi cÇn, nh-ng mäi ng-êi l¹i
kh«ng thÓ tù lµm ®-îc hoÆc nÕu cã lµm ®-îc th× còng kh«ng
hiÖu qu¶ hoÆc kh«ng cã ®ñ thêi gian ®Ó lµm vµ ng-êi ta s½n
sµng tr¶ tiÒn cho nh÷ng ai cã thÓ lµm tèt c«ng viÖc ®ã; thø
hai, c«ng viÖc ®ã ®ßi hái tÝnh chuyªn m«n cao, kh«ng cã
chuyªn m«n th× kh«ng thÓ lµm tèt ®-îc vµ ng-êi ta chØ tr¶
tiÒn cho nh÷ng ng-êi ®· ®-îc x· héi thõa nhËn lµ cã n¨ng
lùc vÒ mÆt chuyªn m«n (cã ph-¬ng ph¸p, bÝ quyÕt hoµn thµnh
c«ng viÖc mét c¸ch nhanh nhÊt vµ tèt nhÊt)- n¨ng lùc chuyªn
m«n lµ c¬ së cña viÖc h×nh thµnh tÝnh chuyªn nghiÖp; thø
ba, cã sù xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc, trong ®ã tËp hîp nh÷ng
ng-êi lµm c«ng viÖc ®ã, c¸c tæ chøc nµy võa mang tÝnh chÊt
cña mét tæ chøc ngµnh nghÒ, võa mang tÝnh chÊt cña mét tæ
chøc cã nghÜa vô vÒ mÆt ph¸p lý ®¶m b¶o uy tÝn hµnh nghÒ…
Víi nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ còng thÕ, cïng víi sù ph¸t triÓn cña
nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng th× nhu cÇu vÒ thÈm ®Þnh gi¸ (mua
b¸n, cÇm cè, thÕ chÊp, ®Çu t-, b¶o hiÓm, tÝnh thuÕ…) còng
ngµy mét t¨ng theo. Bªn c¹nh ®ã, chÝnh sù phøc t¹p trong
®èi t-îng thÈm ®Þnh gi¸, còng nh- gi¸ trÞ rÊt lín cña c¸c
tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ ®· lµm cho ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸
- 2. trë lªn hÕt søc khã kh¨n, muèn lµm tèt cÇn ph¶i ®-îc ®µo
t¹o bµi b¶n (hiÖn nay ë hÇu hÕt c¸c n-íc vµ ngay c¶ ViÖt
Nam, muèn hµnh nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÎ ThÈm ®Þnh
viªn). Thªm vµo ®ã, ®Ó ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn cña ngµnh
nghÒ, ®¶m b¶o uy tÝn ho¹t ®éng, còng nh- ®¶m b¶o sù thèng
nhÊt t-¬ng ®èi trong ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸… ®· lµm xuÊt
hiÖn c¸c tæ chøc cña c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp:
tÇm cì quèc tÕ (Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ- IVSC- thµnh
lËp n¨m 1981), c¸c tæ chøc thÈm ®Þnh gi¸ khu vùc (Héi nh÷ng
ng-êi ThÈm ®Þnh gi¸ Ch©u ©u- TEGOVA- thµnh lËp n¨m 1977,
HiÖp héi nh÷ng ng-êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n-íc ASEAN- AVA-
thµnh lËp n¨m 1981…).
ë ViÖt Nam, ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ còng ®· cã nh÷ng
b-íc ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh. N¨m 1997, chóng ta gia nhËp HiÖp
héi nh÷ng ng-êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n-íc ASEAN; n¨m 1998 trë
thµnh “thµnh viªn th«ng tÊn” cña Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc
tÕ; ngµy 8/5/2002 Uû ban Th-êng vô Quèc héi th«ng qua Ph¸p
lÖnh gi¸ trong ®ã dµnh Môc 3, gåm 6 ®iÒu quy ®Þnh cô thÓ
®èi víi ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸; ngµy 3/8/2005 ChÝnh phñ
ban hµnh NghÞ ®Þnh 101/2005/N§-CP vÒ ThÈm ®Þnh gi¸; ngoµi
ra Bé Tµi chÝnh còng ®· ban hµnh hµng lo¹t QuyÕt ®Þnh liªn
quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸: QuyÕt ®Þnh sè 21/2004/Q§-BTC, ngµy
24 th¸ng 02 n¨m 2004 vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ cÊp, sö dông
vµ qu¶n lý ThÎ thÈm ®Þnh viªn vÒ gi¸; QuyÕt ®Þnh sè
24/2005/Q§-BTC, ngµy 18 th¸ng 4 n¨m 2005 vÒ viÖc ban hµnh 3
tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam (tiªu chuÈn 01, 03 vµ 04)
vµ QuyÕt ®Þnh sè 77/2005/Q§-BTC, ngµy 01 th¸ng 11 n¨m 2005
vÒ viÖc ban hµnh 3 tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam ®ît 2
(tiªu chuÈn 02, 05 vµ 06). Thªm vµo ®ã, c¸c tæ chøc cã chøc
n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ còng liªn tôc ®-îc thµnh lËp vµ ®i vµo
ho¹t ®éng (c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung -¬ng ®Òu cã
trung t©m thÈm ®Þnh gi¸, ngoµi ra cßn v« sè c¸c doanh
nghiÖp cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ ®-îc thµnh lËp míi)… Tõ
®ã cã thÓ thÊy, thÞ tr-êng thÈm ®Þnh gi¸ b-íc ®Çu cã nh÷ng
chuyÓn biÕn theo h-íng tÝch cùc.
- 3. I. Mét sè kh¸i niÖm c¬ b¶n
1. Tµi s¶n
- Theo chuÈn mùc KÕ to¸n quèc tÕ: tµi s¶n lµ nguån lùc
do doanh nghiÖp kiÓm so¸t, lµ kÕt qu¶ cña nh÷ng ho¹t ®éng
trong qu¸ khø, mµ tõ ®ã mét sè lîi Ých kinh tÕ trong t-¬ng
lai cã thÓ dù kiÕn tr-íc mét c¸ch hîp lý.
- ChuÈn mùc kÕ to¸n ViÖt Nam sè 4 ban hµnh kÌm theo
QuyÕt ®Þnh sè 149 ra ngµy 31/12/2001 cña Bé tr-ëng Bé Tµi
ChÝnh:
"Tµi s¶n: lµ mét nguån lùc:
(a) Doanh nghiÖp kiÓm so¸t ®-îc;
(b) Dù tÝnh ®em l¹i lîi Ých kinh tÕ trong t-¬ng lai
cho doanh nghiÖp".
- Theo nghÜa chung nhÊt: tµi s¶n lµ cña c¶i vËt chÊt
hoÆc tinh thÇn cã gi¸ trÞ ®èi víi chñ së h÷u (ViÖn ng«n ng÷
häc, Tõ ®iÓn TiÕng ViÖt, NXB §µ n½ng, n¨m 2003, tr.884).
Nh»m ®¸p øng c¸c yªu cÇu trong ®êi sèng kinh tÕ - x· héi
nãi chung, trong qu¶n lý nãi riªng, ng-êi ta cã nhiÒu c¸ch
ph©n biÖt c¸c lo¹i tµi s¶n:
- Theo h×nh th¸i biÓu hiÖn: tµi s¶n h÷u h×nh vµ tµi s¶n
v« h×nh.
- Theo tÝnh chÊt së h÷u: tµi s¶n c«ng céng vµ tµi s¶n c¸
nh©n.
- Theo kh¶ n¨ng trao ®æi: hµng hãa vµ phi hµng hãa.
- Theo kh¶ n¨ng di dêi: ®éng s¶n vµ bÊt ®éng s¶n.
- Theo ®Æc ®iÓm lu©n chuyÓn: tµi s¶n cè ®Þnh vµ tµi s¶n
l-u ®éng
2. QuyÒn së h÷u
QuyÒn së h÷u, gåm: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ
quyÒn ®Þnh ®o¹t.
- QuyÒn chiÕm h÷u: lµ quyÒn ®-îc n¾m gi÷, qu¶n lý tµi
s¶n.
- 4. - QuyÒn sö dông: lµ quyÒn khai th¸c nh÷ng c«ng dông h÷u
Ých cña tµi s¶n, quyÒn ®-îc h-ëng nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n
cã thÓ mang l¹i.
- QuyÒn ®Þnh ®o¹t: lµ quyÒn ®-îc chuyÓn giao sù së h÷u,
trao ®æi, biÕu, tÆng, cho, cho vay, ®Ó thõa kÕ... hoÆc
kh«ng thùc hiÖn c¸c quyÒn ®ã.
QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n lµ sù quy ®Þnh vÒ mÆt
ph¸p lý, cho phÐp chñ thÓ khai th¸c nh÷ng lîi Ých mµ tµi
s¶n cã thÓ mang l¹i. QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n mµ
cµng lín th× kh¶ n¨ng khai th¸c ®-îc nhiÒu lîi Ých tõ tµi
s¶n cµng cao. V× vËy, khi thÈm ®Þnh gi¸, cÇn ph¶i xem xÐt
®Õn quyÒn cña chñ thÓ nãi chung, quyÒn së h÷u tµi s¶n nãi
riªng hay nãi c¸ch kh¸c lµ xem xÐt ®Õn t×nh tr¹ng ph¸p lý
cña tµi s¶n.
3. Gi¸ trÞ
Gi¸ trÞ tµi s¶n biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ nh÷ng
lîi Ých mµ tµi s¶n mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i
mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh .
Gi¸ trÞ cña hµng ho¸ dÞch vô ®-îc t¹o vµ duy
tr× bëi mèi quan hÖ cña 4 yÕu tè g¾n liÒn víi nhau:
tÝnh h÷u Ých; tÝnh khan hiÕm; cã nhu cÇu vµ tÝnh cã
thÓ chuyÓn giao. ThiÕu mét trong 4 yÐu tè ®ã th×
gi¸ trÞ thÞ tr-êng cña mét hµng ho¸ ®ã kh«ng tån
t¹i
- TÝnh h÷u Ých cña tµi s¶n thÓ hiÖn ë gi¸ trÞ
sö dông cña tµi s¶n, hµng ho¸ dÞch vô cã kh¶ n¨ng
tho¶ m·n nhu cÇu cña con ng-êi. TÝnh h÷u Ých lµ mét
trong nh÷ng ®Æc tÝnh, mét yÕu tè c¬ b¶n lµm cho tµi
s¶n trë nªn cã gi¸ trÞ. NÕu mét tµi s¶n, hµng ho¸
chØ cã tÝnh h÷u Ých, nh-ng kh«ng cã tÝnh khan hiÕm
vµ cã thÓ chuyÓn giao th× gi¸ trÞ trao ®æi còng
kh«ng tån t¹i.
§èi víi tõng lo¹i tµi s¶n tÝnh h÷u Ých cã sù
kh¸c nhau. VÝ dô ®èi víi cïng mét lo¹i bÊt ®éng s¶n
tÝnh h÷u Ých còng cã thÓ kh¸c nhau, cã thÓ lµm nhµ
- 5. ë, v¨n phßng hoÆc cöa hµng. TÝnh h÷u Ých (gi¸ trÞ
sö dông) cña tµi s¶n nã quyÕt ®Þnh ®Õn gi¸ trÞ cña
tµi s¶n.
- TÝnh khan hiÕm cña tµi s¶n, hµng ho¸ thÓ hiÖn
ë kh¶ n¨ng cung øng kh«ng ®¸p øng ®Çy ®ñ nhu cÇu cã
kh¶ n¨ng thanh to¸n trªn thÞ tr-êng t¹i thêi ®iÓm
hay mét thêi kú nµo ®ã. TÝnh khan hiÕm quyÕt ®Þnh
tíi gi¸ trÞ cña tµi s¶n vµ cã tÝnh t-¬ng ®èi. Trªn
thÞ tr-êng sù khan hiÕm cña tµi s¶n, hµng ho¸ sÏ cã
gi¸ c¹nh tranh cao h¬n .
- TÝnh cã nhu cÇu nghÜa lµ tµi s¶n ®ã cÇn thiÕt
cho ®èi t-îng sö dông. §©y lµ mét kh¸i niÖm kinh tÕ
chØ sù cÇn thiÕt, h÷u Ých nh-ng cã kh¶ n¨ng tho·
m·n nhu cÇu trong nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng, ®ã lµ nhu
cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n, hay cÇu cña thÞ tr-êng
Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr-êng cÇu lu«n tû lÖ
thuËn víi gi¸ trÞ cña tµi s¶n, hµng ho¸ trong ®iÒu
kiÖn nguån cung kh«ng thay ®æi. Nh- vËy gi¸ trÞ cña
tµi s¶n, hµng ho¸ t¨ng khi nhu cÇu t¨ng vµ ng-îc
l¹i
- TÝnh cã thÓ chuyÓn giao lµ mét ®iÒu kiÖn quan
träng trong mét nÒn kinh tÕ cã chñ së h÷u kh¸c nhau
(cã nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ), lµ mét yªu cÇu cã
tÝnh ph¸p lý. §©y lµ mét ®Æc tÝnh rÊt quan träng cña
gi¸ trÞ ®èi víi tµi s¶n, ®Æc biÖt ®èi víi bÊt ®éng
s¶n. Sù chuyÓn giao kh«ng cã nghÜa lµ sù di chuyÓn
vÒ ®Þa ®iÓm, vÒ vËt chÊt mµ lµ sù chuyÓn giao vÒ
quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông cña tµi s¶n.
4. ThÈm ®Þnh gi¸
- Theo tõ ®iÓn Oxford: "ThÈm ®Þnh gi¸ (valuation) lµ sù
-íc tÝnh trÞ gi¸ b»ng tiÒn cña mét vËt, cña mét tµi s¶n",
"lµ sù -íc tÝnh gi¸ trÞ hiÖn hµnh cña tµi s¶n trong kinh
doanh".
- Theo Gi¸o s- W.Seabrooke - ViÖn §¹i häc Portsmouth
V-¬ng quèc Anh: "ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù -íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ
- 6. c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho
mét môc ®Ých ®· ®-îc x¸c ®Þnh râ".
- Theo Fred Peter Marrone - Gi¸m ®èc Maketing cña AVO
(HiÖp héi thÈm ®Þnh gi¸ Austraylia) tr×nh bµy trong líp båi
d-ìng nghiÖp vô thÈm ®Þnh gi¸ t¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh
ngµy 25/05/1999: “ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ
cña bÊt ®éng s¶n t¹i mét thêi ®iÓm, cã tÝnh ®Õn b¶n chÊt
cña bÊt ®éng s¶n vµ môc ®Ých cña thÈm ®Þnh gi¸. Do vËy,
thÈm ®Þnh gi¸ lµ ¸p dông c¸c d÷ kiÖn thÞ tr-êng so s¸nh mµ
b¹n thu thËp ®-îc vµ ph©n tÝch, sau ®ã so s¸nh víi tµi s¶n
®-îc thÈm ®Þnh gi¸ ®Ó h×nh thµnh gi¸ trÞ cña chóng”.
Fred Peter Marrone còng cho r»ng: thÈm ®Þnh gi¸ th-êng
®-îc m« t¶ nh- mét "khoa häc kh«ng chÝnh x¸c". Nã ®-îc x¸c
®Þnh lµ mét khoa häc v× nã dùa vµo c«ng viÖc ph©n tÝch. Nã
"kh«ng chÝnh x¸c" v× nã chØ ®-îc xem nh- mét ý kiÕn cho ®Õn
khi giao dÞch x¶y ra, kh«ng ph¶i lµ mét thùc tÕ ®-îc chøng
minh.
- Theo Gi¸o s- Lim Lan Yuan - Gi¶ng viªn Tr-êng X©y dùng
vµ bÊt ®éng s¶n - §¹i häc Quèc gia Singapore: “ThÈm ®Þnh
gi¸ lµ mét nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ -íc tÝnh gi¸ trÞ cho
mét môc ®Ých cô thÓ, cña mét tµi s¶n cô thÓ, t¹i mét thêi
®iÓm, cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n, còng nh-
xem xÐt tÊt c¶ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ tr-êng,
bao gåm c¸c lo¹i ®Çu t- lùa chän”.
- Ph¸p lÖnh gi¸ cña ViÖt Nam c«ng bè ngµy 08/05/2002
®Þnh nghÜa: "ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸
l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ tr-êng t¹i mét ®Þa
®iÓm, thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc
th«ng lÖ Quèc tÕ".
MÆc dï cã thÓ cßn nhiÒu ®Þnh nghÜa kh¸c, song nh÷ng nÐt
®Æc tr-ng c¬ b¶n cña thÈm ®Þnh gi¸ cÇn ®-îc thõa nhËn, lµ:
- ThÈm ®Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc -íc tÝnh.
- ThÈm ®Þnh gi¸ lµ ho¹t ®éng ®ßi hái tÝnh chuyªn m«n.
- Gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®-îc tÝnh b»ng tiÒn.
- Tµi s¶n ®-îc ®Þnh gi¸ cã thÓ lµ bÊt kú tµi s¶n nµo,
song chñ yÕu lµ B§S.
- 7. - X¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ.
- X¸c ®Þnh cho mét môc ®Ých nhÊt ®Þnh.
- D÷ liÖu sö dông trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp liªn quan ®Õn
thÞ tr-êng.
§Ó kh¸i qu¸t mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ râ rµng nh÷ng ®Æc tr-ng
nªu trªn, cÇn ph¶i cã mét kh¸i niÖm mang t×nh tæng qu¸t
sau:
"ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc -íc tÝnh b»ng tiÒn víi ®é
tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang
l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt
®Þnh".
5. Gi¸ trÞ thÞ tr-êng
Gi¸ trÞ thÞ tr-êng cña mét tµi s¶n lµ møc gi¸ -íc tÝnh
sÏ ®-îc mua b¸n trªn thÞ tr-êng vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh
gi¸, gi÷a mét bªn lµ ng-êi mua s½n sµng mua vµ mét bªn lµ
ng-êi b¸n s½n sµng b¸n, trong mét giao dÞch mua b¸n kh¸ch
quan vµ ®éc lËp, trong ®iÒu kiÖn th¬ng m¹i b×nh thêng”.
Néi dung trªn ®©y ®-îc hiÓu nh- sau:
- “Gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n lµ møc gi¸ íc
tÝnh sÏ ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng... ” lµ sè tiÒn íc
tÝnh ®Ó tµi s¶n cã thÓ ®-îc mua, b¸n trªn thÞ tr-êng trong
®iÒu kiÖn th-¬ng m¹i b×nh th-êng mµ sù mua b¸n ®ã tho¶ m·n
nh÷ng ®iÒu kiÖn cña thÞ tr-êng t¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸.
- " vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸..." lµ ngµy, th¸ng, n¨m
cô thÓ khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸, ®-îc g¾n víi nh÷ng yÕu
tè vÒ cung, cÇu, thÞ hiÕu vµ søc mua trªn thÞ tr-êng khi
thùc hiÖn thÈm ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n.
- "gi÷a mét bªn lµ ng-êi mua s½n sµng mua..." lµ ng-êi
®ang cã kh¶ n¨ng thanh to¸n vµ cã nhu cÇu mua tµi s¶n ®-îc
x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr-êng.
- "vµ mét bªn lµ ng-êi b¸n s½n sµng b¸n..." lµ ng-êi b¸n
®ang cã quyÒn së h÷u tµi s¶n (trõ ®Êt), cã quyÒn sö dông
®Êt cã nhu cÇu muèn b¸n tµi s¶n víi møc gi¸ tèt nhÊt cã thÓ
®-îc trªn thÞ tr-êng.
- 8. - “®iÒu kiÖn th¬ng m¹i b×nh thêng” lµ viÖc mua b¸n ®îc
tiÕn hµnh khi c¸c yÕu tè cung, cÇu, gi¸ c¶, søc mua kh«ng x¶y
ra nh÷ng ®ét biÕn do chÞu t¸c ®éng cña thiªn tai, ®Þch häa;
nÒn kinh tÕ kh«ng bÞ suy tho¸i hoÆc ph¸t triÓn qu¸ nãng…;
th«ng tin vÒ cung, cÇu, gi¸ c¶ tµi s¶n ®-îc thÓ hiÖn c«ng
khai trªn thÞ tr-êng.
Gi¸ trÞ thÞ tr-êng thÓ hiÖn møc gi¸ h×nh thµnh trªn thÞ
tr-êng c«ng khai vµ c¹nh tranh. ThÞ tr-êng nµy cã thÓ lµ
thÞ tr-êng trong n-íc hoÆc thÞ tr-êng quèc tÕ, cã thÓ bao
gåm nhiÒu ng-êi mua, ng-êi b¸n hoÆc bao gåm mét sè l-îng
h¹n chÕ ng-êi mua, ng-êi b¸n.
Gi¸ trÞ thÞ tr-êng thÓ hiÖn møc gi¸ -íc tÝnh mµ trªn c¬
së ®ã, bªn b¸n vµ bªn mua tho¶ thuËn t¹i mét thêi ®iÓm sau
khi c¶ hai bªn ®· kh¶o s¸t, c©n nh¾c ®Çy ®ñ c¸c c¬ héi vµ
lùa chän tèt nhÊt cho m×nh tõ c¸c th«ng tin trªn thÞ tr-êng
tr-íc khi ®-a ra quyÕt ®Þnh mua hoÆc quyÕt ®Þnh b¸n mét
c¸ch hoµn toµn tù nguyÖn, kh«ng nhiÖt t×nh mua hoÆc nhiÖt
t×nh b¸n qu¸ møc.
6. Gi¸ trÞ phi thÞ tr-êng
Gi¸ trÞ phi thÞ tr-êng cña tµi s¶n lµ møc gi¸ -íc tÝnh
®-îc x¸c ®Þnh theo nh÷ng c¨n cø kh¸c víi gi¸ trÞ thÞ tr-êng
hoÆc cã thÓ ®-îc mua b¸n, trao ®æi theo c¸c møc gi¸ kh«ng
ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr-êng nh-: gi¸ trÞ tµi s¶n ®ang trong
qu¸ tr×nh sö dông, gi¸ trÞ ®Çu t-, gi¸ trÞ b¶o hiÓm, gi¸
trÞ ®Æc biÖt, gi¸ trÞ thanh lý, gi¸ trÞ tµi s¶n b¾t buéc
ph¶i b¸n, gi¸ trÞ doanh nghiÖp, gi¸ trÞ tµi s¶n chuyªn
dïng, gi¸ trÞ tµi s¶n cã thÞ tr-êng h¹n chÕ, gi¸ trÞ ®Ó
tÝnh thuÕ...
ViÖc ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n ®-îc c¨n cø chñ yÕu vµo
c«ng dông kinh tÕ, kü thuËt hoÆc c¸c chøc n¨ng cña tµi s¶n
h¬n lµ c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ®-îc mua b¸n trªn thÞ tr-êng cña
tµi s¶n ®ã.