Một Số Giải Pháp Trong Quản Lý Và Sử Dụng Đất Đô Thị Ở Hà Nội Hiện Nay

1. §Ò ¸n m«n häc
A. Lêi më ®Çu
§« thÞ vµ sù ph¸t triÓn ®« thÞ ®ãng vai trß quan träng trong tiÕn bé x· héi
vµ t¨ng trëng kinh tÕ. Theo thèng kª tõ nhiÒu níc ®ang ph¸t triÓn tæng thu
nhËp quèc d©n tõ c¸c ®« thÞ ë nh÷ng níc ®ang ph¸t triÓn chiÕm kho¶ng 50-
70 % tæng thu nhËp quèc d©n cña mét quèc gia. ë ViÖt Nam, mÆc dï tû lÖ
d©n sè thµnh thÞ chiÕm 20 % tæng sè d©n toµn quèc, song h¬n 60% nguån
thu ng©n s¸ch vµ 40% c¸c kho¶n chi lµ tõ c¸c ®« thÞ.
Cïng víi sù c«ng nghiÖp ho¸ ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn, tèc ®é ®« thÞ ho¸
còng gia t¨ng nhÊt lµ sau chiÕn tranh thÕ giíi lÇn thø hai. Theo thèng kª ë
Trung Quèc, do kinh tÕ t¨ng trëng h¬n 9%/ n¨m liªn tôc trong vßng 15 n¨m,
®« thÞ ho¸ t¨ng tíi møc nhiÒu lóc, nhiÒu n¬i kh«ng kiÓm so¸t ®îc.
Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ t¨ng nhanh ë c¸c níc ®ang ph¸t triÓn nãi chung vµ ë
ViÖt Nam nãi riªng hiÖn nay bªn c¹nh nhng mÆt tÝch cùc cña nã th× vÉn cßn
nh÷ng vÊn ®Ò ph¸t sinh cÇn ph¶i gi¶i quyÕt, trong ®ã cã vÊn ®Ò vÒ ®Êt ®« thÞ
Ta thêng nghe mäi ngêi nãi, c¸c thµnh phè lín “ ®Êt chËt ngêi ®«ng”. Hµ
Néi lµ mét ®iÓn h×nh. Bªn c¹nh mÆt tÝch cùc cña viÖc ®«ng d©n víi nguån lao
®éng dåi dµo, møc tiªu dïng nhiÒu th× còng cã rÊt nhiÒu c©u hái ®îc ®Æt ra
cho chÝnh quyÒn thµnh phè. V× sao giao th«ng lu«n bÞ t¾c nghÏn? V× sao gi¸
®Êt l¹i ®¾t ®á? V× sao nhiÒu gia ®×nh sèng trong ng«i nhµ cã 10 m2?... XuÊt
ph¸t tõ thùc tr¹ng trªn, qua ®i s©u t×m hiÓu em ®· chän ®Ò tµi “ Mét sè gi¶i
ph¸p trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ ë Hµ Néi hiÖn nay”.
MÆc dï cè g¾ng rÊt nhiÒu nhng do thiÕu kinh nghiÖm còng nh kiÕn thøc
cßn h¹n chÕ nªn ®Ò tµi cña em kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt. Em rÊt
mong ®îc sù chØ b¶o cña thÇy c« ®Ó ®Ò tµi cña em hoµn thiÖn h¬n.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 1 -

2. §Ò ¸n m«n häc
Môc lôc
A.Lêi më ®Çu...............................................................................1
B Néi dung...................................................................................3
I. Néi dung qu¶n lÝ vµ sö dông ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay .........3
1. Kh¸i niÖm vÒ ®Æc ®iÓm ®Êt ®« thÞ...............................................3
2. Ph©n lo¹i ®Êt ®« thÞ .....................................................................4
2.1. Môc ®Ých sö dông ....................................................................4
2.2 Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ......................................................4
2.3. NghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt ................................5
3. Néi dung qu¶n lÝ vµ sö dông ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay ........5
3.1.§iÒu tra, kh¶o s¸t, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ..................................5
3.2 Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ vµ lËp kÕ ho¹ch sö dông ®Êt
®« thÞ ..............................................................................................5
3.3. Giao ®Êt cho thuª ®Êt................................................................9
3.4. §¨ng kÝ vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ 11
3.5 ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ ..........................................12
3.6. Thu håi ®Êt vµ ®Òn bï khi thu håi ®Êt ®« thÞ........................14
3.7. Thanh tra gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp gi¶i quyÕt khiÕu n¹i tè c¸o vµ
sö lÝ c¸c vi ph¹m vÒ sö lÝ ®Êt ®« thÞ ......................................................16
II. Thùc tr¹ng sö dông ®Êt ®« thÞ ë Hµ néi...................................18
1. HiÖn tr¹ng quü ®Êt vµ d©n sè Hµ néi.......................................18
1.1. HiÖn tr¹ng quü ®Êt..................................................................18
1.2 D©n sè Hµ néi .........................................................................20
2. Nh÷ng tån t¹i vÒ sö dông ®Êt ®« thÞ ë Hµ néi...........................21
2.1. Tèc ®é t¨ng ®Êt ®« thÞ kh«ng theo kÞp tèc ®é t¨ng d©n sè vµ tèc ®é
phÊt triÓn ®« thÞ......................................................................................21
2.2.HiÖu qu¶ sö dông cßn thÊp .....................................................22
2.3 Qu¶n lý sö dông ®Êt cßn nhiÒu bÊt cËp...................................23
2.4. Tån t¹i ®an xen nhiÒu h×nh thøc vµ chñ thÓ sö dông ®Êt.......24
2.5. Thùc tr¹ng sö dông ®Êt kh«ng theo quy c¸ch........................24
III. Mét sè gi¶i ph¸p trong qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ë Hµ Néi..............25
1. Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ...............................25
1.1 Quy ho¹ch ®Êt ®« thÞ...............................................................25
1.2. KÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ..................................................26
2. T¨ng cêng luËt ph¸p trong qu¶n lý sö dông ®Êt ®« thÞ.............27
2.1. VËn dông c¸c c«ng cô luËt ph¸p chñ yÕu trong qu¶n lý sö dông ®Êt
®« thÞ.......................................................................................................28
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 2 -

3. §Ò ¸n m«n häc
2.2. Mét sè vÊn ®Ò cÇn lu ý khi sö dông c«ng cô luËt ph¸p trong qu¶n lý
sö dông ®Êt ®« thÞ...................................................................................28
3. Tæ chøc hîp lý qu¸ tr×nh qu¶n lý..............................................30
C. KÕt luËn.....................................................................................32
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 3 -

4. §Ò ¸n m«n häc
Lý do chän ®Ò tµi
Thñ ®« Hµ Néi ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸ch ®©y gÇn 10 thÕ kû. RÊt
nhiÒu c«ng tr×nh ®ang khÈn tr¬ng hoµn tÊt ®Ó kû niÖm “ 1000 n¨m Th¨ng
Long”. Hµ Néi kh«ng chØ lµ trung t©m v¨n ho¸ x· héi cña c¶ níc mµ cßn ®¹i
diÖn cho ViÖt Nam. Trong thêi gian qua Hµ Néi víi tèc ®é ®« thÞ ho¸ cao,
®¹t ®îc nhiÒu thµnh tùu tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ viÖc x©y
dùng vµ qu¶n lý ®« thÞ xuÊt hiÖn nhiÒu bÊt cËp, qu¶n lý sö dông ®Êt gÆp
nhiÒu khã kh¨n. NhËn thøc ®îc vÊn ®Ò nµy chÝnh quyÒn thµnh phè ®ang nç
lùc b»ng nhiÒu biÖn ph¸p ®Ó ®a quü ®Êt h¹n hÑp cña thµnh phè sö dông hiÖu
qu¶ nhÊt, tr¸nh l·ng phÝ ®ång thêi t¹o vÎ ®Ñp cho Hµ Néi. Nh÷ng nhµ qu¶n
lý ®· ®ang vµ sÏ tiÕp tôc ®a ra nh÷ng biÖn ph¸p c¶ trong ng¾n h¹n vµ dµi h¹n
®Ó Hµ Néi kh«ng chØ víi 36 phè phêng mµ cßn lµ mét thµnh phè hiÖn ®¹i
v¨n minh.
Lµ mét ngêi ®ang sinh sèng vµ häc tËp ë Hµ Néi, h¬n n÷a lµ mét sinh
viªn khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý m«i trêng- ®« thÞ em tù thÊy m×nh cÇn lµm mét
c¸i g× ®ã ®Ó gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thµnh phè còng nh cña toµn
®Êt níc. Bëi v× c¸c ®« thÞ chÝnh lµ c¸c h¹t nh©n quan träng trong chiÕn lîc
ph¸t triÓn kinh tÕ cña mét quèc gia. §ã chÝnh lµ lý do em chän ®Ò tµi nµy.
B. Néi dung.
I. Néi dung qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ ë níc ta
hiÖn nay.
1. Kh¸i niÖm vµ ®Æc ®iÓm ®Êt ®« thÞ.
Kh¸i niÖm: §Êt ®« thÞ lµ ®Êt thuéc c¸c khu vùc néi thµnh, néi thÞ x·, thÞ
trÊn ®îc quy ho¹ch sö dông ®Ó x©y dùng nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan, c¸c tæ
chøc, c¸c c¬ së s¶n xuÊt, kinh doanh, c¸c c¬ së h¹ tÇng phôc vô lîi Ých c«ng
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 4 -

5. §Ò ¸n m«n häc
céng, quèc phßng an ninh vµ c¸c môc ®Ých kh¸c. Ngoµi ra, theo quy ®Þnh c¸c
lo¹i ®Êt ngo¹i thµnh, ngo¹i thÞ x· ®· cã quy ho¹ch cña c¬ quan Nhµ níc cã
thÈm quyÒn phª duyÖt ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ th× còng ®îc tÝnh vµo ®Êt ®« thÞ.
§Æc ®iÓm:
- MÊt c©n ®èi nghiªm träng gi÷a cung vµ cÇu: Trong nh÷ng n¨m trë l¹i
®©y tèc ®é ®« thÞ ho¸ ë ViÖt Nam t¨ng nhanh võa kÐo theo sù gia t¨ng cña
d©n sè ®« thÞ chÝnh thøc vµ nhiÒu h¬n sù gia t¨ng cña ®« thÞ phi chÝnh thøc.
Tuy nhiªn, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ t¨ng chËm, cïng víi sù gia t¨ng
nhanh chãng cña d©n sè ®« thÞ ®· vµ ®ang t¹o ra nh÷ng søc Ðp lín vÒ gi¶i
quyÕt c¸c nhu cÇu sinh ho¹t ®« thÞ. §Ó gia t¨ng ph¸t triÓn hÖ thèng c¬ së h¹
tÇng ®« thÞ, mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn c¬ b¶n lµ kh¶ n¨ng ®¸p øng vÒ diÖn
tÝch ®Êt ®ai t¹o bÒ mÆt cho ph¸t triÓn ®« thÞ. ViÖc më réng thªm diÖn tÝch ®Êt
®ai cho ph¸t triÓn ®« thÞ ®ang gÆp ph¶i nhiÒu giíi h¹n: giíi h¹n vÒ quü ®Êt
hiÖn cã cã thÓ më réng; giíi h¹n vÒ ®Þa h×nh bÒ mÆt vµ nhÊt lµ giíi h¹n cho
phÐp ph¸t triÒn quy m« ®« thÞ. ChÝnh nh÷ng giíi h¹n trªn ®ang lµm t¨ng
thªm m©u thuÉn gi÷a cung vµ cÇu vÒ ®Êt ®ai c¸c ®« thÞ ë níc ta.
- §an xen nhiÒu h×nh thøc vµ chñ thÓ sö dông ®Êt: Do ®iÒu kiÖn ®Æc thï
vÒ lÞch sö, ®Êt ®ai ®« thÞ ë níc ta hiÖn ®ang sö dông ph©n t¸n vÒ môc ®Ých sö
dông vµ chñ thÓ sö dông. Sù ®an xen gi÷a ®Êt ®ai c¸c khu d©n c víi ®Êt ph¸t
triÓn c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô vµ c¸c c¬ quan
hµnh chÝnh sù nghiÖp. Sù ®an xen vÒ môc ®Ých sö dông còng dÉn ®Õn sù ®an
xen vÒ chñ thÓ ®ang sö dông ®Êt ®« thÞ. Sù ®an xen vÒ chñ thÓ vµ môc ®Ých
sö dông ®ang lµm t¨ng thªm tÝnh bÊt hîp lý trong viÖc sö dông ®Êt cña c¸c
®« thÞ ë níc ta hiÖn nay. ViÖc ®an xen trªn còng ®ang lµ lùc c¶n cho viÖc quy
ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ theo híng v¨n minh, hiÖn ®¹i. - T×nh tr¹ng
sö dông ®Êt kh«ng theo quy ho¹ch: ViÖc ph¸t triÓn c¸c ®« thÞ ë níc ta vèn dÜ
®· thiÕu quy ho¹ch thèng nhÊt, thªm vµo ®ã do sù ®an xen vÒ chñ thÓ sö
dông vµ môc ®Ých sö dông, nªn t×nh tr¹ng sö dông ®Êt ®« thÞ hiÖn nay kh«ng
theo quy ho¹ch ®ang lµ vÊn ®Ò næi cém phæ biÕn ë c¸c ®« thÞ. Do thiÕu quy
ho¹ch vµ sö dông kh«ng theo quy ho¹ch nªn viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ hiÖn nay
®ang thÓ hiÖn nhiÒu ®iÒu bÊt hîp lý c¶ vÒ bè trÝ kÕt cÊu kh«ng gian, ®Þa ®iÓm
vµ lîi Ých mang l¹i.
2. Ph©n lo¹i ®Êt ®« thÞ .
2.1. Theo môc ®Ých sö dông.
- §Êt dµnh cho c¸c c«ng tr×nh c«ng céng: ®êng giao th«ng, c¸c c«ng
tr×nh giao th«ng tÜnh, c¸c nhµ ga, bÕn b·i, c¸c c«ng tr×nh cÊp tho¸t níc, c¸c
®êng d©y t¶i ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 5 -

6. §Ò ¸n m«n häc
- §Êt dïng vµo c¸c môc ®Ých an ninh quèc phßng, c¸c c¬ quan ngo¹i
giao vµ c¸c khu vùc hµnh chÝnh ®Æc biÖt.
- §Êt ë d©n c: bao gåm c¶ diÖn tÝch ®Êt dïng ®Ó x©y dùng nhµ ë, c¸c
c«ng tr×nh phôc vô sinh ho¹t vµ kho¶ng kh«ng gian theo quy ®Þnh vÒ x©y
dùng vµ thiÕt kÕ nhµ ë.
- §Êt chuyªn dïng: x©y dùng trêng häc, bÖnh viÖn, c¸c c«ng tr×nh v¨n
ho¸ vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng së vµ khu vùc hµnh chÝnh, c¸c trung t©m th¬ng
m¹i, bu«n b¸n; c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh.
- §Êt n«ng l©m, ng nghiÖp ®« thÞ: gåm diÖn tÝch c¸c hå nu«i trång
thñy s¶n, c¸c khu vùc trång c©y xanh, trång hoa c©y c¶nh, c¸c phè vên …
- §Êt cha sö dông ®Õn: lµ ®Êt ®îc quy ho¹ch ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ nhng
cha sö dông.
2.2. Theo quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ.
- §Êt d©n dông: lµ ®Êt ë, ®Êt phôc vô c«ng céng, ®Êt c©y xanh, ®Êt giao
th«ng vµ ®Êt c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt.
- §Êt ngoµi khu d©n dông: ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt kho b·i, ®Êt c¸c trung
t©m chuyªn ngµnh, ®Êt quèc phßng an ninh, ®Êt c¬ quan ngoµi ®« thÞ, ®Êt
chuyªn dïng kh¸c, ®Êt cha sö dông.
2.3. Theo nghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt.
- §Êt cho thuª: thêng ®îc sö dông ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt
kinh doanh vµ giao ®Êt sö dông cã thêi h¹n.
- Giao ®Êt: gåm cã giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao ®Êt kh«ng
thu tiÒn sö dông ®Êt.
3. Néi dung qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay.
3.1. §iÒu tra, kh¶o s¸t, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh.
§iÒu tra, kh¶o s¸t ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh lµ biÖn ph¸p ®Çu tiªn
ph¶i thùc hiÖn trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®« thÞ. Thùc hiÖn tèt c¸c c«ng viÖc
nµy gióp cho ta n¾m ®îc sæ lîng, ph©n bè, c¬ cÊu chñng lo¹i ®Êt ®ai.
ViÖc ®iÒu tra kh¶o s¸t ®o ®¹c thêng ®îc tiÕn hµnh dùa trªn mét b¶n ®å
hoÆc tµi liÖu gèc s½n cã. Dùa vµo tµi liÖu nµy, c¸c thöa ®Êt ®îc trÝch lôc vµ
tiÕn hµnh x¸c ®Þnh mèc giíi, h×nh d¹ng cña l« ®Êt trªn thùc ®Þa; c¾m mèc
giíi vµ lËp biªn b¶n mèc giíi. TiÕn hµnh ®o ®¹c, kiÓm tra ®é chÝnh x¸c vÒ
h×nh d¸ng vµ kÝch thíc thùc tÕ cña tõng l« ®Êt, lËp hå s¬ kü thuËt l« ®Êt. Trªn
c¬ së c¸c tµi liÖu s½n cã vµ c¸c hå s¬ kü thuËt thu thËp ®îc sau khi ®iÒu tra
®o ®¹c, tiÕn hµnh x©y dùng b¶n ®å ®Þa chÝnh.
3.2. Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ vµ lËp kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
3.2.1. Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 6 -

7. §Ò ¸n m«n häc
Quy ho¹ch vÒ c¬ b¶n lµ mét nç lùc liªn tôc, tØnh t¸o, cã tæ chøc ®Ó lùa
chän ph¬ng ¸n tèi u cã thÕ cã nh»m ®¹t ®îc nh÷ng môc tiªu cô thÓ –
Waterston – 1965. Trong khi ®ã Franklin ®Þnh nghÜa quy ho¹ch víi nghÜa
réng lµ: “ mét qu¸ tr×nh quy ho¹ch linh ho¹t vµ cã thÓ bÞ thay ®æi víi ý ®Þnh
s¾p xÕp tríc nh»m thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ nguån lùc ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña
con ngêi” – 1979.
Quy ho¹ch ®« thÞ lµ mét bé phËn cña quy ho¹ch kh«ng gian cã môc
tiªu träng t©m lµ nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò vÒ ph¸t triÓn vµ quy ho¹ch x©y
dùng ®« thÞ, c¸c ®iÓm d©n c kiÓu ®« thÞ. Quy ho¹ch ®« thÞ liªn quan ®Õn
nhiÒu lÜnh vùc khoa häc chuyªn ngµnh nh»m gi¶i quyÕt tæng hîp nh÷ng vÊn
®Ò vÒ tæ chøc s¶n xuÊt, x· héi, ®êi sèng vËt chÊt, tinh thÇn vµ nghØ ng¬i gi¶i
trÝ cña nh©n d©n, tæ chøc hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, nghÖ thuËt kiÕn tróc vµ
t¹o lËp m«i trêng sèng ®« thÞ.
§« thÞ ho¸ ph¸t triÓn kÐo theo sù gia t¨ng vÒ sè lîng d©n c ®« thÞ, ®ßi
hái sù gia t¨ng vÒ ®Êt ®ai x©y dùng. Chøc n¨ng vµ ho¹t ®éng cña ®« thÞ ngµy
cµng ®a d¹ng vµ phøc t¹p, nhu cÇu cña con ngêi ngµy cµng t¨ng cao vµ liªn
tôc ®æi míi. V× vËy quy ho¹ch ®« thÞ lµ nh÷ng ho¹t ®éng ®Þnh híng cña con
ngêi t¸c ®éng vµo kh«ng gian kinh tÕ vµ x· héi, vµo m«i trêng tù nhiªn vµ
nh©n t¹o, t¹o cuéc sèng céng ®ång x· héi nh»m tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu cña
con ngêi. C«ng t¸c quy ho¹ch ®« thÞ ph¶i ®¹t ®îc ba môc tiªu sau ®©y:
- T¹o lËp tèi u cho viÖc sö dông c¸c ®iÒu kiÖn kh«ng gian cho qu¸
tr×nh s¶n xuÊt më réng cña x· héi.
- Ph¸t triÓn toµn diÖn tæng hîp nh÷ng ®iÒu kiÖn sèng, ®iÒu kiÖn lao
®éng vµ nh÷ng tiÒn ®Ò ph¸t triÓn nh©n c¸ch, quan hÖ céng ®ång cña con ng-
êi.
- T¹o lËp tèi u qu¸ tr×nh trao ®æi gi÷a con ngêi víi thiªn nhiªn khai
th¸c vµ b¶o vÖ tµi nguyªn m«i trêng.
3.2.2. LËp kÕ ho¹ch vµ ph©n phèi ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ.
VÒ nguyªn lý, viÖc x¸c ®Þnh ®Þa ®iÓm ®Ó ph©n chia ®Êt ®ai cho c¸c
ho¹t ®éng trªn thêng x¸c ®Þnh dùa vµo viÖc ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ sö dông ®Êt
cña c¸c d¹ng ho¹t ®éng kh¸c nhau. HiÖu qu¶ sö dông ®Êt ®« thÞ ®îc x¸c ®Þnh
dùa vµo hµm ®Þnh gi¸ thuª ®Êt.
Q *p – C – t * Q* u
G =
D
Trong ®ã:
Q: Khèi lîng s¶n phÈm cña ho¹t ®éng sö dông ®Êt.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 7 -

8. §Ò ¸n m«n häc
p: Gi¸ s¶n phÈm.
C: Chi phÝ kinh tÕ ( bao gåm tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Çu vµo møc sinh lîi
b×nh qu©n, kh«ng kÓ ®Êt ®ai)
t: Cíc phÝ vËn chuyÓn.
u: Kho¶ng c¸ch tíi trung t©m.
D: Quy m« diÖn tÝch ®Êt ®ai sö dông.
ViÖc ph©n chia ®Êt ®ai sö dông vµo x©y dùng ®« thÞ cã thÓ chia ra
thµnh c¸c nhãm chÝnh sau ®©y:
- §Êt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp trung: bao gåm ®Êt ®Ó
x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt, kho tµng, c¸c xÝ nghiÖp dÞch vô s¶n xuÊt,
hµnh chÝnh qu¶n lý, ®µo t¹o, nghiªn cøu vµ giao th«ng phôc vô c¸c ho¹t
®éng s¶n xuÊt vµ ®i l¹i cña ngêi lao ®éng.
Ngoµi ra cßn cã thÓ bè trÝ trong khu ®Êt c«ng nghiÖp c¸c c«ng tr×nh
dÞch vô c«ng céng, thÓ thao vµ nghØ ngh¬i, gi¶i trÝ.
- §Êt c¸c khu ë: bao gåm ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c khu ë míi vµ c¸c khu ë
cò (thêng gäi lµ khu hçn hîp ë, lµm viÖc). Trong c¸c khu ®Êt ë dïng ®Ó x©y
dùng nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh dÞch vô c«ng céng, ®Êt c©y xanh, thÓ dôc thÓ thao
vµ giao th«ng phôc vô cho khu ë.
Ngoµi ra cßn bè trÝ trong khu ë c¸c c¬ së s¶n xuÊt kh«ng ®éc h¹i vµ sö
dông ®Êt Ýt, c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c c¬ së nghiªn cøu khoa
häc, thùc nghiÖm vµ tiÓu thñ c«ng nghiÖp.
- §Êt khu trung t©m ®« thÞ: bao gåm ®Êt trung t©m ®« thÞ, c¸c trung
t©m phô vµ trung t©m chøc n¨ng cña ®« thÞ trong c¸c khu quËn dïng ®Ó x©y
dùng c¸c c«ng tr×nh hµnh chÝnh- chÝnh trÞ, dÞch vô cung cÊp hµng ho¸ vËt
chÊt, v¨n ho¸, gi¸o dôc ®µo t¹o, nghØ dìng du lÞch vµ c¸c c«ng tr×nh giao
th«ng.
Ngoµi ra cßn cã thÓ bè trÝ c¸c khu ®Êt trung t©m cña ®« thÞ c¸c nhµ ë
kh¸ch s¹n, c¸c c«ng tr×nh nghØ ng¬i, gi¶i trÝ, c¸c c¬ së s¶n xuÊt kh«ng ®éc
h¹i, chiÕm Ýt diÖn tÝch, c¸c c¬ së lµm viÖc cao tÇng.
- §Êt c©y xanh, thÓ dôc thÓ thao: bao gåm ®Êt vên hoa, c«ng viªn, c¸c
bê s«ng, bê hå, c¸c m¶ng rõng c©y nhá, c¸c khu vên (trång hoa, ¬m c©y) vµ
®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh vµ s©n b·i thÓ dôc, thÓ thao, cÊp ®« thÞ.
Cã thÓ bè trÝ trong khu ®Êt c©y xanh, thÓ dôc thÓ thao c¸c c«ng tr×nh
dÞch vô c«ng céng, nhµ ë, nhµ nghØ dìng khu c¾m lÒu tr¹i nghØ m¸t, c¸c c¬
së s¶n xuÊt n«ng l©m ng nghiÖp ®« thÞ.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 8 -

9. §Ò ¸n m«n häc
- §Êt giao th«ng: bao gåm ®Êt x©y dùng c¸c tuyÕn ®êng chÝnh, ®êng
khu vùc, ®êng trôc ®i bé lín, tuyÕn ®êng s¾t, bÕn b·i giao th«ng tÜnh, ga ®ç
xe vµ mét sè c«ng tr×nh dÞch vô kü thuËt giao th«ng. Trong quy ho¹ch ®Êt
giao th«ng cÇn ®Æc biÖt lu ý ®Õn ®Êt dµnh cho c¸c c«ng tr×nh ngÇm nh ®êng
cÊp, tho¸t níc, ®êng d©y ®iÖn vµ d©y th«ng tin...
Ngoµi ra, ®Êt ®« thÞ cßn gåm mét sè khu ®Êt ®Æc biÖt kh«ng trùc
thuéc qu¶n lý trùc tiÕp cña ®« thÞ nh khu ngo¹i giao ®oµn, khu doanh tr¹i
qu©n ®éi, c¸c khu nghØ dìng, c¸c c¬ quan ®Æc biÖt cña Nhµ níc.
Khi lËp kÕ ho¹ch thiÕt kÕ ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ ngêi ta ph¶i c¨n cø
vµo dù kiÕn quy m« d©n sè ®« thÞ ®Ó tÝnh quy m« diÖn tÝch mçi lo¹i ®Êt theo
c¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ sau ®©y:
Lo¹i ®Êt DiÖn tÝch b×nh qu©n
( m2/ ngêi)
C¬ cÊu (%)
§Êt c«ng nghiÖp, TT c«ng nghiÖp 10 – 12 10 – 12
§Êt kho tµng 2 – 3 2 – 3
§Êt c¸c khu ë 40 – 50 46 – 50
§Êt trung t©m ®« thÞ – khu ®« thÞ 3 – 5 3 – 5
§Êt c©y xanh, thÓ dôc thÓ thao 15 – 22 15 – 22
§Êt giao th«ng 10 – 13 12 – 14
Tæng céng 80 – 100 100
Sù dao ®éng cña c¸c chØ tiªu phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè nh ®Þa h×nh
cña khu ®Êt x©y dùng, ®Þa chÊt c«ng tr×nh cña khu ®Êt x©y dùng,sè tÇng cao
cña c«ng tr×nh, hiÖn tr¹ng tù nhiªn vµ x©y dùng cña ®« thÞ.
§èi víi chØ tiªu diÖn tÝch ®Êt b×nh qu©n ®Çu ngêi, c¸c ®« thÞ nhá thêng
lÊy chØ tiªu cao, c¸c ®« thÞ lín lÊy chØ tiªu thÊp.
3.3. Giao ®Êt, cho thuª ®Êt.
3.3.1. Giao ®Êt.
C¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n cã nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ vµo c¸c môc tiªu
®· ®îc phª duyÖt cã thÓ lËp hå s¬ xin giao ®Êt ®Ó sö dông vµo c¸c môc ®Ých
®ã. Thñ tôc giao ®Êt bao gåm: (NghÞ ®Þnh 17 CP vÒ thñ tôc chuyÓn nhîng,
cho thuª, cho thuª l¹i, gãp vèn sö dông ®Êt).
- §¬n xin giao ®Êt.
- Dù ¸n ®Çu t x©y dùng ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 9 -

10. §Ò ¸n m«n häc
- B¶n ®å ®Þa chÝnh vÒ hiÖn tr¹ng khu ®Êt.
- Ph¬ng ¸n ®Òn bï
ViÖc tæ chøc thùc hiÖn quyÕt ®Þnh giao ®Êt ®« thÞ ®îc thùc hiÖn nh sau:
ñy ban nh©n d©n thµnh phè trùc thuéc tØnh, thÞ x·, quËn huyÖn cã
tr¸ch nhiÖm tæ chøc triÓn khai viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng vµ híng dÉn viÖc
®Òn bï c¸c thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt trong ph¹m vi ®Þa ph¬ng m×nh qu¶n lý.
C¸c c¬ quan ®Þa chÝnh cÊp tØnh lµm thñ tôc thu håi ®Êt, tæ chøc viÖc
giao ®Êt t¹i hiÖn trêng theo quyÕt ®Þnh giao ®Êt, lËp hå s¬ qu¶n lý vµ theo dâi
sù biÕn ®éng cña quü ®Êt ®« thÞ.
ViÖc giao nhËn ®Êt t¹i hiÖn trêng chØ ®îc thùc hiÖn khi c¸c tæ chøc, c¸
nh©n xin giao ®Êt cã quyÕt ®Þnh giao ®Êt, nép tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa
chÝnh vµ lµm c¸c thñ tôc ®Òn bï thiÖt h¹i theo ®óng c¸c quy ®Þnh cña ph¸p
luËt.
Ngêi ®îc giao ®Êt cã tr¸ch nhiÖm kª khai, ®¨ng ký sö dông ®Êt ®ai t¹i
ñy ban nh©n d©n phêng, x·, thÞ trÊn n¬i ®ang qu¶n lý khu ®Êt ®ã.
Sau khi nhËn ®Êt, ngêi ®îc giao ®Êt ph¶i tiÕn hµnh ngay c¸c thñ tôc
chuÈn bÞ ®a vµo sö dông, trong trêng hîp cã sù thay ®æi vÒ môc ®Ých sö
dông, th× ngêi ®îc giao ®Êt ph¶i tr×nh c¬ quan quyÕt ®Þnh giao ®Êt xem xÐt
gi¶i quyÕt.
ViÖc sö dông ®Êt ®îc giao ph¶i ®¶m b¶o ®óng tiÕn ®é ghi trong dù ¸n
®Çu t x©y dùng ®· ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. NÕu trong
thêi h¹n 12 th¸ng kÓ tõ khi nhËn ®Êt, ngêi ®îc giao ®Êt vÉn kh«ng tiÕn hµnh
sö dông mµ kh«ng ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp th× quyÕt
®Þnh giao ®Êt kh«ng cßn hiÖu lùc.
3.3.2. Thuª ®Êt.
C¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n kh«ng thuéc diÖn ®îc giao ®Êt hoÆc kh«ng
cã quü ®Êt xin giao, hoÆc c¸c c«ng viÖc sö dông kh«ng thuéc diÖn ®îc giao
®Êt th× ph¶i tiÕn hµnh xin thuª ®Êt. Nhµ níc cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ViÖt
Nam thuª ®Êt ®« thÞ ®Ó sö dông vµo c¸c môc ®Ých sau ®©y:
- Tæ chøc mÆt b»ng phôc vô cho viÖc thi c«ng x©y dùng c¸c c«ng
tr×nh trong ®« thÞ.
- Sö dông mÆt b»ng lµm kho b·i.
- Tæ chøc c¸c ho¹t ®éng x· héi nh c¾m tr¹i, héi chî, lÔ héi.
- X©y dùng c¸c c«ng tr×nh cè ®Þnh theo c¸c dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn
s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô, nhµ ë.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 10 -

11. §Ò ¸n m«n häc
C¸c tæ chøc, c¸ nh©n nÕu cã nhu cÇu thuª ®Êt trong ®« thÞ dµnh cho
c¸c môc ®Ých ®· ®îc phª duyÖt th× ph¶i lµm hå s¬ xin thuª ®Êt.
Sau khi cã quyÕt ®Þnh cho thuª ®Êt, c¬ quan nhµ níc ®îc uû quyÒn tiÕn
hµnh ký hîp ®ång víi bªn xin thuª ®Êt.
Ngêi thuª ®Êt cã nghÜa vô:
- Sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých.
- Nép tiÒn thuª ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p
luËt.
- Thùc hiÖn ®óng hîp ®ång thuª ®Êt.
HÕt thêi h¹n thuª ®Êt, ®èi víi trêng hîp sö dông mÆt b»ng, ngêi thuª
®Êt ph¶i thu dän mÆt b»ng trë l¹i nguyªn tr¹ng, kh«ng ®îc lµm h háng c«ng
tr×nh c¬ së h¹ tÇng kü thuËt cã liªn quan vµ bµn giao l¹i cho bªn cho thuª.
§èi víi viÖc cho ngêi níc ngoµi thuª ®Êt ®îc tiÕn hµnh theo quy ®Þnh
riªng cña Nhµ níc.
3.4. §¨ng ký vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ.
3.4.1 NghÜa vô ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c chñ sö dông ®Êt
Mäi tæ chøc, c¸ nh©n khi sö dông ®Êt ®Òu ph¶i tiÕn hµnh kª khai
®¨ng ký viÖc sö dông ®Êt víi Uû ban nh©n d©n phêng, thÞ trÊn ®Ó ®îc cÊp
giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông hîp ph¸p ®Êt ®ang sö dông. ViÖc ®¨ng ký
®Êt ®ai kh«ng chØ ®¶m b¶o quyÒn lîi cña ngêi sö dông ®Êt mµ cßn lµ nghÜa
vô b¾t bô«c ®èi víi ngêi sö dông ®Êt. ViÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai sÏ gióp cho c¬
quan nhµ níc n¾m ch¾c hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, thùc hiÖn c¸c t¸c nghiÖp
qu¶n lý, ®ång thêi thêng xuyªn theo dâi, qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt ®ai theo
®óng môc ®Ých.
3.4.2. XÐt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi ®ang sö
dông ®Êt ®« thÞ.
Thñ tôc xin xÐt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ bao
gåm:
- GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, c¸c giÊy tê vÒ l« ®Êt hoÆc thöa
®Êt ®ang ®îc sö dông.
- S¬ ®å, b¶n ®å, vÞ trÝ cña l« ®Êt.
- Biªn lai ho¸ ®¬n nép tiÒn sö dông ®Êt.
ViÖc xÐt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho nh÷ng ngêi ®ang
sö dông thêng thuéc vµo c¸c trêng hîp sau ®©y:
- C¸ nh©n sö dông ®Êt cã c¸c giÊy tê hîp lÖ do c¬ quan cã thÈm quyÒn
cña Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ, Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt
Nam hoÆc ChÝnh phñ C¸ch m¹ng l©m thêi Céng hoµ miÒn Nam ViÖt Nam
cÊp.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 11 -

12. §Ò ¸n m«n häc
- Nh÷ng ngêi ®ang cã c¸c giÊy tê hîp lÖ chøng nhËn quyÒn sö dông
®Êt do c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn thuéc chÕ ®é cò cÊp, kh«ng cã tranh chÊp
vÒ quyÒn sö dông ®Êt vµ ®ang sö dông ®Êt kh«ng thuéc diÖn ph¶i giao l¹i cho
ngêi kh¸c theo chÝnh s¸ch cña Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ, Céng
hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam hoÆc ChÝnh phñ C¸ch m¹ng l©m thêi miÒn
Nam ViÖt Nam.
- C¸c c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ®· thùc hiÖn hoÆc cam kÕt thùc hiÖn
c¸c nghÜa vô tµi chÝnh ®èi víi nhµ níc vÒ quyÒn sö dông ®Êt.
Nh÷ng ngêi sö dông ®Êt ®« thÞ kh«ng cã nguån gèc hîp ph¸p, nÕu
kh«ng cã ®ñ c¸c giÊy tê hîp lÖ nh quy ®Þnh song cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y
th× còng ®îc xem xÐt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt:
- §Êt ®ang sö dông phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®îc c¬
quan nhµ níc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt.
- Kh«ng cã tranh chÊp hoÆc kh«ng cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña c¬
quan nhµ níc cã thÈm quyÒn.
- Kh«ng vi ph¹m c¸c c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng c«ng céng vµ c¸c hµnh
lang b¶o vÖ c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ®« thÞ.
- Kh«ng lÊn chiÕm ®Êt thuéc c¸c c«ng tr×nh di tÝch lich sö, v¨n ho¸,
t«n gi¸o ®· ®îc Nhµ níc c«ng nhËn
- Nép tiÒn sö dông ®Êt vµ cam kÕt thùc hiÖn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh ®èi
víi Nhµ níc vÒ sö dông ®Êt.
ThÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ do ñy ban
nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng ( gäi t¾t lµ cÊp tØnh ) cÊp. C¬
quan qu¶n lý nhµ ®Êt vµ ®Þa chÝnh gióp ñy ban nh©n d©n tØnh tæ chøc thùc
hiÖn viÖc ®¨ng ký, xÐt cÊp giÊy chøng nhËn, lËp hå s¬ gèc vµ qu¶n lý hå s¬
vÒ së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ.
3.5. ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ
ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®îc hiÓu lµ viÖc ngêi cã quyÒn sö dông ®Êt
hîp ph¸p chuyÓn giao ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c, tu©n theo c¸c
quy ®Þnh cña Bé LuËt D©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai.
Sù thay ®æi chuyÓn dÞch chñ sö dông ®Êt lµ sù vËn ®éng b×nh thêng,
tÊt yÕu, thêng xuyªn cña cuéc sèng x· héi nhÊt lµ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
V× vËy, c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai ph¶i thêng xuyªn n¾m b¾t, cËp nhËt ®îc c¸c
biÕn ®éng vÒ chñ së h÷u ®Ó mét mÆt ®¶m b¶o quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ngêi
chñ sö dông, mÆt kh¸c t¹o ®iÒu kiÖn t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai ®îc
kÞp thêi chÝnh x¸c. H¬n n÷a lµm tèt c«ng t¸c qu¶n lý chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt sÏ ng¨n chÆn ®îc t×nh tr¹ng lîi dông quyÒn tù do chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c hµnh vi ®Çu c¬, bu«n b¸n ®Êt ®ai kiÕm lêi, t¨ng c-
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 12 -

13. §Ò ¸n m«n häc
êng c¸c nguån thu tµi chÝnh thÝch ®¸ng víi c¸c ho¹t ®éng bu«n b¸n kinh
doanh ®Êt ®ai.
Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai vµ Bé LuËt D©n sù th× chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt gåm 5 h×nh thøc: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ
vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt.
- ChuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt: lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt trong ®ã c¸c bªn chuyÓn giao ®Êt vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho nhau
theo c¸c néi dung, h×nh thøc chuyÓn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña c¸c c¬
quan cã thÈm quyÒn ®îc quy ®Þnh trong Bé LuËt D©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt
®ai.
- ChuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt: lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt, trong ®ã ngêi sö dông ®Êt (gäi lµ bªn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt)
chuyÓn giao ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi ®îc chuyÓn nhîng (gäi lµ
bªn nhËn quyÒn sö dông ®Êt), cßn ngêi ®îc chuyÓn nhîng tr¶ tiÒn cho ngêi
chuyÓn nhîng.
- Cho thuª quyÒn sö dông ®Êt: lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
cã thêi h¹n, trong ®ã bªn cho thuª chuyÓn giao ®Êt cho bªn thuª ®Ó sö dông
trong mét thêi h¹n, cßn bªn thuª ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, tr¶ tiÒn
thuª vµ tr¶ l¹i ®Êt khi hÕt thêi h¹n thuª.
- ThÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt: lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
kh«ng ®Çy ®ñ, trong ®ã bªn thÕ chÊp dïng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ®¶m b¶o
viÖc thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù.
Bªn thÕ chÊp ®îc tiÕp tôc sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ
chÊp.Th«ng thêng viÖc thÕ chÊp ®Êt ®« thÞ thêng ®i liÒn víi thÕ chÊp vÒ nhµ ë
hoÆc thÕ chÊp vÒ nhµ ë nhng thùc chÊt lµ thÕ chÊp c¶ vÒ ®Êt ë.
- Thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt: lµ viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña
ngêi chÕt sang ngêi thõa kÕ theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt phï hîp víi
quy ®Þnh cña Bé LuËt D©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai.
3.5.1. ThÈm quyÒn vµ thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt
Theo quy ®Þnh cña Bé LuËt D©n sù th× viÖc chuyÓn quyÒn sö dông
®Êt ph¶i ®îc lµm thñ tôc vµ ®¨ng ký t¹i c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn. §èi
víi viÖc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ ph¶i tiÕn hµnh lµm thñ tôc t¹i
Uû ban nh©n d©n thµnh phè thuéc tØnh, thÞ x·, quËn huyÖn. §èi víi viÖc
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i lµm thñ tôc t¹i Uû ban nh©n d©n
thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng.
ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®îc c¸c bªn tho¶ thuËn thùc
hiÖn th«ng qua hîp ®ång. Hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®îc lËp
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 13 -

14. §Ò ¸n m«n häc
thµnh v¨n b¶n cã chøng thùc cña Uû ban nh©n d©n cã thÈm quyÒn (trõ v¨n
b¶n vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt th× ®îc tiÕn hµnh theo LuËt thõa kÕ).
3.5.2. Nh÷ng ®iÒu kiÖn ®îc ®îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ.
ChØ nh÷ng ngêi sö dông ®Êt hîp ph¸p míi cã quyÒn chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt. Ngêi ®îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i cã ®Çy ®ñ c¸c
®iÒu kiÖn sau ®©y:
- Cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®îc c¬ quan nhµ níc cã
thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai.
- Trong thêi h¹n cßn ®îc quyÒn sö dông ®Êt vµ chØ ®îc chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n ®îc quyÒn sö dông cßn l¹i.
- Ph¶i tu©n thñ c¸c quy ®Þnh cña Bé LuËt D©n sù vµ LuËt §Êt ®ai;
®Êt chuyÓn quyÒn sö dông kh«ng thuéc diÖn thu håi, kh«ng thuéc khu vùc cã
quy ho¹ch, kh«ng cã tranh chÊp ë vµo thêi ®iÓm chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
3.6. Thu håi ®Êt vµ ®Òn bï khi thu håi ®Êt ®« thÞ.
3.6.1. Thu håi ®Êt x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®« thÞ
§Ó phôc vô cho nhu cÇu x©y dùng, ph¸t triÓn ®« thÞ, Nhµ níc cã
quyÒn thu håi phÇn diÖn tÝch ®Êt ®ai ®· giao cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö
dông hiÖn ®ang n»m trong vïng quy ho¹ch x©y dùng ph¸t triÓn ®« thÞ.
Khi thu håi ®Êt ®ang cã ngêi sö dông ®Ó x©y dùng c¬ së h¹ tÇng
c«ng céng, c¸c c«ng tr×nh lîi Ých chung, thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng
®« thÞ theo quy ho¹ch vµ c¸c dù ¸n ®Çu t lín ®· ®îc duyÖt th× ph¶i cã quyÕt
®Þnh thu håi ®Êt cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn.
Tríc khi thu håi ®Êt, c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn ph¶i th«ng
b¸o cho ngêi ®ang sö dông ®Êt biÕt vÒ lý do thu håi, kÕ ho¹ch di chuyÓn vµ
ph¬ng ¸n ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n víi ®Êt.
Ngêi ®ang sö dông ®Êt bÞ thu håi ®Êt ph¶i chÊp hµnh nghiªm chØnh
quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña Nhµ níc. Trong trêng hîp ngêi cã ®Êt cè t×nh
kh«ng chÊp hµnh quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn
th× bÞ cìng chÕ di chuyÓn ra khái khu ®Êt ®ã.
Khi thu håi ®Êt ®Ó x©y dùng ®« thÞ míi, hoÆc ph¸t triÓn c¸c c«ng
tr×nh c«ng céng, Uû ban nh©n d©n c¸c thµnh phè thuéc tØnh, thÞ x·, quËn
huyÖn ph¶i lËp vµ thùc hiÖn c¸c dù ¸n di d©n, gi¶i phãng mÆt b»ng, t¹o ®iÒu
kiÖn sinh ho¹t cÇn thiÕt vµ æn ®Þnh cuéc sèng cho ngêi cã ®Êt bÞ thu håi.
§èi víi c¸c trêng hîp c¸c tæ chøc, c¸ nh©n tù nguyÖn chuyÓn nh-
îng thõa kÕ, biÕu tÆng vµ trêng hîp chuyÓn ®æi quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn
sö dông ®Êt hîp ph¸p kh¸c th× viÖc ®Òn bï, di chuyÓn vµ gi¶i phãng mÆt
b»ng do hai bªn tho¶ thuËn kh«ng thuéc vµo chÕ ®é ®Òn bï thiÖt h¹i cña Nhµ
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 14 -
Tải bản FULL (30 trang): https://bit.ly/3zQfRXw
Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net

15. §Ò ¸n m«n häc
níc. Nhµ níc chØ thùc hiÖn viÖc thu håi vµ giao ®Êt vÒ thñ tôc theo quy ®Þnh
cña ph¸p luËt.
3.6.2. §Òn bï thu håi ®Êt ®« thÞ.
§èi tîng ®îc hëng ®Òn bï thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt bao gåm c¸c hé
gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt hîp ph¸p; c¸c doanh nghiÖp, c¸c tæ chøc
kinh tÕ, x· héi ®ang sö dông ®Êt hîp ph¸p vµ ®· nép tiÒn sö dông ®Êt mµ tiÒn
®ã kh«ng thuéc nguån vèn cña Ng©n s¸ch nhµ níc.
Ngoµi ra, nh÷ng trêng hîp sau ®©y khi bÞ thu håi ®Êt tuy kh«ng ®îc
hëng tiÒn ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt nhng ®îc háng ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ tµi s¶n vµ
trî cÊp vèn hoÆc xem xÐt cÊp ®Êt míi:
+ Hé gia ®×nh hoÆc c¸ nh©n sö dông ®Êt t¹m giao, ®Êt thuª cña Nhµ
níc, hoÆc ®Êt ®Êu thÇu.
+ C¬ quan nhµ níc, tæ chøc chÝnh trÞ- x· héi, c¸c ®¬n vÞ lùc lîng vò
trang nh©n d©n, c¸c tæ chøc kinh tÕ cña Nhµ níc ®îc giao ®Êt mµ ®îc miÔn
kh«ng ph¶i nép tiÒn giao ®Êt hoÆc nép tiÒn giao ®Êt b»ng nguån vèn cña
Ng©n s¸ch nhµ níc.
Nh÷ng ngêi sö dông ®Êt bÊt hîp ph¸p khi bÞ Nhµ níc thu håi ®Êt
th× kh«ng ®îc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt vµ ph¶i tù chÞu mäi chi phÝ th¸o dì, gi¶i
to¶ mÆt b»ng theo yªu cÇu cña Nhµ níc.
VÒ nguyªn t¾c chung, ngêi ®îc Nhµ níc giao ®Êt sö dông vµo môc
®Ých nµo th× khi Nhµ níc thu håi ®Êt ®îc ®Òn bï b»ng c¸ch giao ®Êt cã cïng
môc ®Ých sö dông ®Ó thay thÕ. Trêng hîp Nhµ níc kh«ng thÓ ®Òn bï b»ng ®Êt
hoÆc ngêi bÞ thu håi ®Êt kh«ng yªu cÇu ®Òn bï b»ng ®Êt th× ®Òn bï b»ng tiÒn
theo gi¸ ®Êt bÞ thu håi, do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ban hµnh theo khung
gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh.
§èi víi trêng hîp ®Êt ë ®« thÞ, khi Nhµ níc thu håi th× viÖc ®Òn bï
chñ yÕu b»ng nhµ ë hoÆc b»ng tiÒn.
ViÖc ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ tµi s¶n nh nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c«ng
tr×nh ngÇm g¾n liÒn víi ®Êt bÞ thu håi b»ng gi¸ trÞ thùc tÕ cßn l¹i cña c¸c
c«ng tr×nh ®ã. Trong trêng hîp møc gi¸ ®Òn bï kh«ng ®ñ ®Ó x©y dùng ng«i
nhµ míi cã tiªu chuÈn kü thuËt tong ®¬ng ng«i nhµ ®· ph¸ dì th× hé gia ®×nh
®îc ®Òn bï thªm, nhng møc ®Òn bï thªm kh«ng ®îc vît qu¸ gi¸ x©y dùng
míi.
3.7. Thanh tra, gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp, gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o
vµ xö lý c¸c vi ph¹m vÒ ®Êt ®« thÞ
3.7.1.Nh÷ng néi dung tranh chÊp vÒ ®Êt ®ai ®« thÞ.
Bïi Thanh Tïng - §« thÞ 44 - 15 -
3505269