giaotrinh nguyen tac phuong phap (phan 2)

1. II. c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸
1. Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt
ViÖc sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt cña tµi s¶n lµ
®¹t ®-îc møc h÷u dông tèi ®a trong nh÷ng hoµn c¶nh kinh tÕ -
x· héi thùc tÕ phï hîp, cã thÓ cho phÐp vÒ mÆt kü thuËt, vÒ
ph¸p lý, vÒ tµi chÝnh vµ ®em l¹i gi¸ trÞ lín nhÊt cho tµi
s¶n.
Tuy nhiªn, mét tµi s¶n ®ang sö dông thùc tÕ kh«ng nhÊt
thiÕt ®· thÓ hiÖn kh¶ n¨ng sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶
nhÊt cña tµi s¶n ®ã.
2. Nguyªn t¾c thay thÕ
Trong tr-êng hîp hai hay nhiÒu tµi s¶n cã thÓ thay thÕ
lÉn nhau trong qu¸ tr×nh sö dông, th× gi¸ trÞ cña nh÷ng tµi
s¶n ®ã ®-îc x¸c ®Þnh bëi sù t¸c ®éng lÉn nhau cña tµi s¶n nµy
®Õn tµi s¶n kh¸c.
H×nh thµnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®-îc thÈm ®Þnh gi¸ th-êng
cã liªn quan ®Õn gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n kh¸c cã thÓ thay thÕ
.
Khi hai tµi s¶n cã tÝnh h÷u Ých nh- nhau, tµi s¶n nµo
chµo b¸n ë møc gi¸ thÊp nhÊt th× tµi s¶n ®ã sÏ b¸n ®-îc
tr-íc. Giíi h¹n trªn cña gi¸ trÞ tµi s¶n cã xu h-íng ®-îc
thiÕt lËp bëi chi phÝ mua mét tµi s¶n thay thÕ cÇn thiÕt
t-¬ng ®-¬ng, víi ®iÒu kiÖn kh«ng cã sù chËm trÔ qu¸ møc lµm
¶nh h-ëng ®Õn sù thay thÕ. Mét ng-êi thËn träng sÏ kh«ng tr¶
gi¸ cao h¬n chi phÝ mua mét tµi s¶n thay thÕ trong cïng mét
thÞ tr-êng vµ mét thêi ®iÓm.
3. Nguyªn t¾c dù tÝnh lîi Ých t-¬ng lai
Gi¸ trÞ cña tµi s¶n cã thÓ ®-îc x¸c ®Þnh b»ng viÖc dù
tÝnh kh¶ n¨ng sinh lîi trong t-¬ng lai.
Gi¸ trÞ cña tµi s¶n còng chÞu ¶nh h-ëng bëi viÖc dù kiÕn
thÞ phÇn cña nh÷ng ng-êi tham gia thÞ tr-êng vµ nh÷ng thay
®æi cã thÓ dù tÝnh tr-íc trong yÕu tè nµy còng ¶nh h-ëng ®Õn
gi¸ trÞ.

2. ViÖc -íc tÝnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n lu«n lu«n dùa trªn c¸c
triÓn väng t-¬ng lai, lîi Ých dù kiÕn nhËn ®-îc tõ quyÒn sö
dông tµi s¶n cña ng-êi mua.
4. Nguyªn t¾c cung - cÇu
Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n ®-îc x¸c ®Þnh bëi mèi quan hÖ
cung vµ cÇu vÒ tµi s¶n ®ã trªn thÞ tr-êng. Ng-îc l¹i, gi¸ trÞ
cña tµi s¶n ®ã còng t¸c ®éng ®Õn cung vµ cÇu vÒ tµi s¶n. Gi¸
trÞ cña tµi s¶n thay ®æi tû lÖ thuËn víi cÇu vµ tû lÖ nghÞch
víi cung vÒ tµi s¶n.
Gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®-îc x¸c ®Þnh bëi mèi quan hÖ cung vµ
cÇu, trong ®ã cã c¸c yÕu tè vÒ ®Æc ®iÓm vËt lý vµ ®Æc ®iÓm
kinh tÕ - x· héi kh¸c biÖt víi nh÷ng thuéc tÝnh cña c¸c tµi
s¶n kh¸c. Sù ¶nh h-ëng cña nh÷ng ®Æc tÝnh phô thªm nµy ®-îc
ph¶n ¸nh trong cung - cÇu vµ gi¸ trÞ tµi s¶n.
5. Nguyªn t¾c ®ãng gãp
Møc ®é mµ mçi bé phËn cña tµi s¶n ®ãng gãp vµo tæng thu
nhËp tõ toµn bé tµi s¶n cã t¸c ®éng ®Õn tæng gi¸ trÞ cña tµi
s¶n ®ã.
Gi¸ trÞ cña mét t¸c nh©n s¶n xuÊt hay mét bé phËn cÊu
thµnh tµi s¶n phô thuéc vµo sù v¾ng mÆt cña t¸c nh©n ®ã lµm
gi¶m ®i bao nhiªu gi¸ trÞ cña toµn bé tµi s¶n, cã nghÜa lµ
l-îng gi¸ trÞ mµ nã ®ãng gãp vµo gi¸ trÞ toµn bé lµ bao
nhiªu.
Nguyªn t¾c nµy lµ nguyªn t¾c c¬ b¶n trong viÖc xem xÐt
tÝnh kh¶ thi cña viÖc ®Çu t- bæ sung vµo tµi s¶n khi thÈm
®Þnh viªn x¸c ®Þnh møc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt vµ cã hiÖu
qu¶ nhÊt.
6. Nguyªn t¾c thay ®æi
Gi¸ trÞ cña tµi s¶n thay ®æi theo sù thay ®æi cña nh÷ng
yÕu tè h×nh thµnh nªn gi¸ trÞ cña nã.
Gi¸ trÞ cña tµi s¶n còng ®-îc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh
thay ®æi liªn tôc ph¶n ¸nh hµng lo¹t c¸c mèi quan hÖ nh©n qu¶
gi÷a c¸c yÕu tè ¶nh h-ëng ®Õn gi¸ trÞ. B¶n th©n c¸c yÕu tè

3. ¶nh h-ëng ®Õn gi¸ trÞ lu«n lu«n thay ®æi. Do ®ã, trong thÈm
®Þnh gi¸ tµi s¶n, thÈm ®Þnh viªn ph¶i n¾m ®-îc mèi quan hÖ
nh©n qu¶ gi÷a c¸c nh©n tè ë tr¹ng th¸i ®éng, ph¶i ph©n tÝch
qu¸ tr×nh thay ®æi nh»m x¸c ®Þnh møc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt
vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt.
7. Nguyªn t¾c c©n b»ng
C¸c yÕu tè cÊu thµnh cña tµi s¶n cÇn ph¶i c©n b»ng ®Ó tµi
s¶n ®¹t ®-îc kh¶ n¨ng sinh lêi tèi ®a hay møc h÷u dông cao
nhÊt. Do ®ã, ®Ó -íc tÝnh møc sö dông tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶
nhÊt cña tµi s¶n, cÇn ph¶i ph©n tÝch xem liÖu ®· ®¹t tíi sù
c©n b»ng nh- vËy hay kh«ng.
Trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n, gi¸ b¸n ®Êt ë mét vÞ trÝ
kh«ng chØ ra r»ng vÞ trÝ ®Êt kÕ cËn còng ph¶i cã cïng mét møc
gi¸ trÞ nh- vËy.
8. Nguyªn t¾c thu nhËp t¨ng hoÆc gi¶m
Tæng thu nhËp trªn kho¶n ®Çu t- t¨ng lªn sÏ t¨ng liªn tôc
tíi mét ®iÓm nhÊt ®Þnh, sau ®ã mÆc dï ®Çu t- tiÕp tôc t¨ng
nh-ng ®é lín cña thu nhËp t¨ng thªm sÏ gi¶m dÇn.
Nguyªn t¾c nµy còng hoµn toµn ®óng ®èi víi ®Çu t- vµo lÜnh
vùc bÊt ®éng s¶n.
9. Nguyªn t¾c ph©n phèi thu nhËp
Tæng thu nhËp sinh ra tõ sù kÕt hîp c¸c yÕu tè cña qu¸
tr×nh s¶n xuÊt (®Êt ®ai, vèn, lao ®éng, qu¶n lý) vµ cã thÓ
®-îc ph©n phèi cho tõng yÕu tè nµy. NÕu viÖc ph©n phèi ®-îc
thùc hiÖn theo nguyªn t¾c t-¬ng øng th× phÇn tæng thu nhËp
cßn l¹i sau khi ®· ph©n phèi cho vèn, lao ®éng vµ qu¶n lý sÏ
thÓ hiÖn gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai.
10. Nguyªn t¾c tu©n thñ
Tµi s¶n cÇn ph¶i phï hîp víi m«i tr-êng cña nã nh»m ®¹t
®-îc møc sinh lêi tèi ®a hoÆc møc h÷u dông cao nhÊt. Do ®ã,
thÈm ®Þnh viªn ph¶i ph©n tÝch xem liÖu tµi s¶n ®ã cã phï hîp

4. víi m«i tr-êng hay kh«ng khi thÈm ®Þnh viªn x¸c ®Þnh møc sö
dông tµi s¶n tèt nhÊt vµ cã hiÖu qu¶ nhÊt.
11. Nguyªn t¾c c¹nh tranh
Lîi nhuËn cao v-ît tréi sÏ thóc ®Èy c¹nh tranh, ng-îc
l¹i, c¹nh tranh qu¸ møc cã thÓ lµm gi¶m lîi nhuËn vµ cuèi
cïng cã thÓ kh«ng cßn lîi nhuËn. §èi víi tµi s¶n, mèi quan hÖ
c¹nh tranh còng ®-îc quan s¸t gi÷a c¸c tµi s¶n víi nhau vµ
gi÷a tµi s¶n nµy víi tµi s¶n kh¸c. Do ®ã, gi¸ trÞ cña tµi s¶n
®-îc h×nh thµnh lµ kÕt qu¶ cña sù c¹nh tranh trªn thÞ tr-êng.
III. C¸c ph-¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ c¬ b¶n
1. Ph-¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
1.1 C¬ së lý luËn
- Dùa trªn gi¶ ®Þnh gi÷a gi¸ trÞ thÞ tr-êng cña nh÷ng
B§S t-¬ng tù ®· ®-îc giao dÞch víi gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh
gi¸ cã mèi liªn hÖ víi nhau.
- Dùa chñ yÕu trªn trªn nguyªn t¾c thay thÕ vµ nguyªn
t¾c ®ãng gãp.
1.2 C¸c tr-êng hîp ¸p dông
- §Þnh gi¸ c¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh-: c¸c c¨n
hé, c¸c chung c-, c¸c d·y nhµ ®-îc x©y dùng cïng mét kiÓu,
c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt, c¸c ph©n x-ëng
vµ c¸c nhµ kho trªn mét mÆt b»ng, c¸c nhãm v¨n phßng vµ c¸c
nhãm cöa hiÖu, c¸c m¶nh ®Êt trèng...
- Ph-¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ ph-¬ng ph¸p chung
trong ®Þnh gi¸ cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ thÕ chÊp,
®Þnh gi¸ ®Ó ®¸nh thuÕ, ®Þnh gi¸ cho viÖc mua vµ chuyÓn
quyÒn së h÷u (hay sö dông) ®Êt ®ai...
1.3 C¸c b-íc tiÕn hµnh
1.3.1 §èi víi m¸y, thiÕt bÞ:
B-íc 1:- T×m kiÕm th«ng tin vÒ m¸y, thiÕt bÞ cïng lo¹i,
cã thÓ so s¸nh ®-îc víi m¸y, thiÕt bÞ cÇn thÈm ®Þnh gi¸.
Trong b-íc nµy thÈm ®Þnh viªn ph¶i x¸c ®Þnh ®-îc:
- M¸y, thiÕt bÞ ®-îc sö dông ®Ó so s¸nh ph¶i cã cïng
nguyªn lý ho¹t ®éng, ®Æc tÝnh cÊu t¹o.

5. - M¸y, thiÕt bÞ so s¸nh ph¶i cã gi¸ mua, b¸n vµ c¸c chØ
tiªu kinh tÕ- kü thuËt liªn quan c«ng khai trªn thÞ tr-êng.
- C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ- kü thuËt chñ yÕu cña m¸y, thiÕt
bÞ so s¸nh cÇn x¸c ®Þnh: tªn h·ng s¶n xuÊt; kiÓu d¸ng, sª
ri; thêi gian s¶n xuÊt, thêi gian ®-a vµo sö dông; h·ng
quèc gia s¶n xuÊt; c«ng suÊt, tuæi thä kinh tÕ; møc ®é hao
mßn…
B-íc 2- KiÓm tra hiÖn tr¹ng
B-íc 3- X¸c ®Þnh ®Æc tr-ng kinh tÕ kü thuËt c¬ b¶n nhÊt
cña m¸y, thiÕt bÞ.
B-íc 4- TÝnh to¸n t×m ra gi¸ m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸.
1.3.2 §èi víi bÊt ®éng s¶n:
B-íc 1- T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng B§S ®-îc giao
dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc
tiªu cÇn ®Þnh gi¸:
- §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt, c«ng tr×nh x©y dùng…
- §Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt: kÝch th-íc, qui m« l«
®Êt; h×nh d¸ng; vÞ trÝ l« ®Êt; kh¶ n¨ng tiÕp cËn m«i tr-
-êng xung quanh.
- C¸c c«ng tr×nh x©y dùng: lµ ng«i nhµ chÝnh vµ c¸c
h¹ng môc x©y dùng kh¸c (gara, nhµ phô, ® -êng ®i, c¸c bøc
t-êng x©y, hµng rµo, phong c¶nh, c©y xanh...).
- Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy, th¸ng, n¨m giao dÞch.
- C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ tr-
-êng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh, ph-¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu
kiÖn ngêi b¸n tù nguyÖn vµ ng-êi mua tù nguyÖn.
- Qui ho¹ch…
B-íc 2. Lùa chän Ýt nhÊt 3 B§S t-¬ng tù ®Ó so s¸nh.
ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n (bÊt ®éng s¶n so s¸nh
vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸)
B-íc 3. Ph©n tÝch vµ ®iÒu chØnh:
Ph©n tÝch: BÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm
®Þnh gi¸ vÒ c¸c mÆt nh- tÝnh ph¸p lý, kü thuËt, m«i tr--
êng xung quanh, gi¸ b¸n vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr- êng t¹i
thêi ®iÓm b¸n. Ph©n tÝch thÞ tr-êng thêi ®iÓm thÈm ®Þnh

6. gi¸: cung cÇu, ®éng th¸i ng-êi mua - b¸n, lùc l-îng tham
gia thÞ tr-êng
§iÒu chØnh: Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh b»ng c¸ch lÊy B§S
thÈm ®Þnh gi¸ lµm chuÈn. Nh÷ng yÕu tè hiÖn diÖn ë B§S
thÈm ®Þnh gi¸ mµ kh«ng hiÖn diÖn ë B§S so s¸nh th× céng
thªm vµ ng-îc l¹i.
B-íc 4- -íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu
1.4 -u, nh-îc ®iÓm.
- -u ®iÓm:
+ §©y lµ ph-¬ng ph¸p hÇu nh- kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ
mÆt kü thuËt, v× nã kh«ng cÇn thiÕt ph¶i x©y dùng c¸c
c«ng thøc hoÆc m« h×nh tÝnh to¸n, mµ dù vµo sù hiÖn diÖn
cña c¸c giao dÞch thÞ tr-êng ®Ó thõa nhËn c¸c dÊu hiÖu vÒ
gi¸ trÞ;
+ Cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó ®-îc kh¸ch hµng, còng nh- c¸c c¬
quan ph¸p lý c«ng nhËn;
+ Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph-¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c.
- Nh-îc ®iÓm:
+ Kh«ng cã th«ng tin thÞ tr-êng vÒ nh÷ng giao dÞch t-¬ng
tù th× sÏ kh«ng sö dông ®-îc.
+ C¸c th«ng tin th-êng mang tÝnh chÊt lÞch sö
2. Ph-¬ng ph¸p thu nhËp
2.1 C¬ së lý luËn
- Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t-¬ng
lai: cho r»ng gi¸ thÞ tr-êng cña mét tµi s¶n b»ng víi gi¸
trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t-¬ng lai
cã thÓ nhËn ®-îc tõ tµi s¶n ®ã.
- Hoµn toµn cã thÓ x¸c ®Þnh ®-îc dßng lîi Ých t-¬ng lai
mµ tµi s¶n t¹o ra.
2.2 C¸c tr-êng hîp ¸p dông
- ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t- ®Ó lùa chän
ph-¬ng ¸n ®Çu t-.
- §Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n mµ cã thÓ dù tÝnh ®-îc thu nhËp
rßng c¸c n¨m t-¬ng lai.
2.3 C¸c b-íc tiÕn hµnh

7. B-íc 1: -íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña tµi s¶n.
B-íc 2: -íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ
chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®-îc thu nhËp
thuÇn hµng n¨m.
B-íc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n.
B-íc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn
t¹i cña tµi s¶n cÇn ®Þnh gi¸.
2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng ph-¬ng ph¸p thu nhËp
2.4.1 §èi víi nh÷ng tµi s¶n mang l¹i thu nhËp vÜnh viÔn:
¸p dông c«ng thøc (1) hoÆc c«ng thøc (2):
(1)
(2) YPAV 
Trong ®ã:
- V: gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp trong t-¬ng lai
- A: thu nhËp rßng tõ B§S
- i: tû lÖ vèn ho¸ (tû lÖ chiÕt khÊu, hoÆc chi phÝ c¬
héi cña vèn)
- YP: (Year’s Purchase) lµ nghÞch ®¶o cña i vµ ®-îc
gäi lµ sè nh©n, sè nh©n thÓ hiÖn gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña 1
®ång vèn/n¨m.
2.4.1 §èi víi nh÷ng tµi s¶n mang l¹i thu nhËp cã thêi
h¹n:
a. Thu nhËp rßng thu ®-îc ®Òu nhau hµng n¨m:
Trong ®ã:
- V: gi¸ trÞ cña tµi s¶n
- A: thu nhËp rßng hµng n¨m
- T: Gi¸ trÞ thanh lý n¨m n
- n: sè n¨m ho¹t ®éng
- i: tû lÖ l·i ®ßi hái
b. Thu nhËp rßng thu ®-îc kh«ng ®Òu nhau hµng n¨m:
C«ng thøc tæng qu¸t sau:
Trong ®ã:
i
A
V 
 



n
nt
t
i
T
i
A
V
1 )1()1(
n
n
i
T
i
i
AV
)1(
)1(1






8. - V: Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp rßng trong t-¬ng lai
vµ còng b»ng gi¸ trÞ thÞ tr-êng hiÖn hµnh cña tµi s¶n.
- At: Thu nhËp rßng trong t-¬ng lai ë n¨m thø t.
- T: Gi¸ trÞ thanh lý n¨m n
- i: Tû lÖ chiÕt khÊu, (tû lÖ vèn ho¸).
- n: Thêi gian nhËn ®-îc thu nhËp
2.5 -u, nh-îc ®iÓm.
- -u ®iÓm:
+ §¬n gi¶n trong ¸p dông;
+ Cã ®é chÝnh x¸c t-¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ
c¸c th-¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®-îc.
- Nh-îc ®iÓm:
+ Trong ph©n tÝch c¸c th-¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh
nhiÒu mÆt: tuæi thä, chÊt l-îng, thêi h¹n cho thuª, nh÷ng
thay ®æi vÒ tiÒn cho thuª trong t-¬ng lai...
+ Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng
tiÒn trong t-¬ng lai.
+ ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh.
+ Trong khi hiÖu qu¶ cña tµi s¶n trong qu¸ khø cã tÇm
quan träng hµng ®Çu trong kªu gäi vèn ®Çu t-, th× sù quan
t©m cña c¸c nhµ ®Çu t- l¹i tËp trung vµo lîi nhuËn rßng
tiÒm tµng.