1. Ключевые налоговые вопросы
арендных отношений
Екатерина Кошелева, юрист, налоговая практика
DLA Piper в России
1 ноября 2011 года

2. Ключевые вопросы
 Компенсация коммунальных расходов
 Выполнение арендатором отделочных работ
 Дело "ИКЕА МОС"
 Классификация отделочных работ для целей
налогообложения
 Прочие аспекты
2

3. Компенсация коммунальных
расходов
 Арендатор имеет право принять к вычету НДС при
компенсации арендодателю расходов на коммунальные
услуги
Президиум ВАС РФ от 25.02.2009 г. N 12664/08
 НО: компенсация (на основании отдельного договора
или отдельно от арендной платы) создает риск отказа в
вычете НДС как арендатору, так и арендодателю
 Решение - включать возмещение коммунальных услуг в
"переменную" часть арендной платы.
Письмо ФНС от 4.02.2010 N ШС-22-3?86@
Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N
6219/08
3

4. Отделочные работы в рамках договора
аренды
 За чей счет? Производятся арендатором за свой счет
или возмещаются арендодателем?
 Когда выполнены работы? До заключения договора
аренды (в рамках предварительного договора, до
регистрации права собственности арендодателя на
здание) (дело ИКЕА МОС!) или после заключения
договора аренды?
 Как классифицированы работы? Ремонт (текущий,
капитальный) или отделимые улучшения или
неотделимые улучшения?
4

5. Стоимость работ возмещается
арендодателем
Арендодатель возмещает стоимость работ в денежном
эквиваленте:
 Ключевой риск: невозмещение строительного НДС (т.к.
счета-фактуры выставлены арендатору)
Арендодатель и арендатор заключают договор подряда /
агентирования на осуществление отделочных работ
 Ключевой риск: признание "притворности" договорных
отношений
Компенсация путем уменьшения арендной платы:
 Внимание к формулировкам договора - в случае прямого
указания возникает риск принятия расходов на отделку к
вычету (амортизации) арендатором
5

6. Стоимость работ не возмещается
арендодателем
Ключевые риски:
 Порядок учета расходов арендатором зависит от
классификации ремонтных расходов (неотделимые
улучшения, отделимые улучшения, ремонт)
 Доначисление НДС после окончания договора аренды /
регистрации права собственности на здание
 Принятие расходов к вычету арендатором после окончания
договора аренды
 Арендатор не применяет "амортизационную премию"
=> снижение рисков с помощью адресных разъяснений
Минфина РФ, формулировок договора аренды,
"разделения" налоговых рисков между сторонами,
получения экспертных заключений
6

7. Классификация работ
по отделке арендуемых помещений
 Ремонт:
 поддержание помещений / здания в рабочем состоянии,
устранение неисправностей / повреждений, замена
элементов и т.д.
 не изменяет основные тех.-эк. показатели, функциональное
назначение помещений / здания
 Реконструкция, модернизация и техническое
перевооружение помещений / здания:
 приводят к изменению тех.-эк. показателей, качественных и
количественных характеристик, назначения помещений /
здания
 Отделимые улучшения: могут быть отделены без вреда для
арендуемого имущества
 Неотделимые улучшения
7

8. Дело "ИКЕА МОС" (1)
 Суть дела:
 Налоговая инспекция доначислила арендодателю налог на
прибыль и на имущество со стоимости отделочных работ,
произведенных арендаторами до регистрации права
собственности на здание
 Позиция инспекции: льгота по налогу на прибыль по пп. 32
п. 1 ст. 251 НК РФ применяется только к основным
средствам. Здание, не введенное в эксплуатацию
основным средством не является!
 Позиция налогоплательщика: улучшения - отделимые,
инспекция не рассчитала базу для исчисления налога на
прибыль (= рыночная стоимость улучшений)
 Кассация (Постановление ФАС МО от 9.08.11 N А40-
75971/10-112-388) - дело отправлено на новое
рассмотрение
8

9. Дело "ИКЕА МОС" (2)
 Последствия негативного решения:
 Арендодатель: доначисление налога на прибыль
 Арендатор: отказ в принятие расходов к вычету,
доначисление НДС (= "безвозмездная реализация")
 Возможные варианты структурирования отделочных
работ по предварительному договору
 Указание в договоре на "отделимость" улучшений,
подтвержденная экспертизой строительной
организации
 Включение в договор гражданнско-правовой обязанности
возместить доначисленные налоговые платежи
 Выполнение отделочных работ арендатором по
договору подряда с арендодателем (с увеличением
арендной платы)
9

10. Прочие аспекты
 Учет расходов арендатором в рамках предварительного
договора аренды
 Учет "депозита" по договору аренды
 Штрафы по договору аренды
 Образование постоянного представительства
иностранной организации в результате сдачи
недвижимости в России в аренду
 Применение правил трансфертного ценообразования к
договору аренды
10

11. КОШЕЛЕВА ЕКАТЕРИНА
Юрист, налоговая практика
E: ekaterina.kosheleva@dlapiper.com
DLA Piper в Москве DLA Piper в Санкт-Петербурге
Т: +7 (495) 221 4400 Т: +7 (812) 448 7200
Ф: +7 (495) 221 4401 Ф: +7 (812) 448 7201
www.dlapiper.com