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TOD與都市更新
- 2. ◼ 前言 ◼ 台灣為何要都市更新? ◼ 透過TOD導向開發建構永續城市 ◼ 都市更新與TOD發展 ◼ 都會層級車站開發案例 ❖ 日本東京車站 ❖ 日本大阪梅田車站 ❖ 英國倫敦國王十字車站 ❖ 法國巴黎La Defense ◼ 中小層級車站開發案例 ❖ 日本六本木一丁目西地區再開發 ❖ 日本月島站前地區都市更新事業 ❖ 美國達拉思麥金柏車站 ◼ 我們的努力 2
- 3. ◼ 交通運輸與都市發展息息相關，大眾運輸場站開 發更是都市更新最重要最具公共利益的項目。 ◼ 都市更新能重新塑造都市環境，增進公共利益， 引入多元建物使用型態。 ◼ 都市更新及車站站區開發能相輔相成，才能達成 營造永續城市的目標。 3
- 4. ◼ 理由1:人口零成長及高齡化 ❖ 臺灣將於2026年達人口零成長，邁入高齡社會。 ❖ 現有都市土地非量之不足，是求質之提昇 ◼ 理由2: 生態保育 ❖ 過度的都市擴張勢必導致生態浩劫， ◼ 理由3: 節能減碳 ❖ 都市擴張、低密度開發都將使用更多燃油，致使溫室氣 體CO2排放增加。 4 林肯大郡1997：山坡地開發的教訓
- 5. ◼ 回到市中心 ❖ 都市更新 ❖ 歷史保存 ❖ 緊密都市 ❖ 都市防災 ❖ 商店街活化 ❖ 產業轉型 ❖ 複合使用 ❖ TOD開發 ❖ 大眾運輸系統 ◼ 擴張都市 ❖ 山坡地開發 ❖ 農地蓋假農舍真別墅 ❖ 生態敏感溼地開發 ❖ 填海造陸 ❖ 郊區購物中心 ❖ 新市鎮 ❖ 新擬或擴大都市計畫 ❖ 保護區變更使用 ❖ 新闢道路/高速公路 5 永續發展概念 傳統發展概念
- 6. ◼ 環境的永續發展 ❖ 避免都市擴張，緊密都市政策，環境保護 ◼ 都市的永續發展 ❖ 居住品質提昇，都市防災，TOD發展 ◼ 經濟的永續發展 ❖ 創造就業機會，避免財政破產 ◼ 文化歷史的永續發展 ❖ 歷史文化保存 6
- 7. ◼ 緊密都市 ◼ 避免都市擴張 ◼ 生態保護 7 非都市地區 都市 地區
- 9. ◼ 1973年由數學家 George Dantzig 與 Thomas L. Saaty提出 ◼ 1961年Jane Jacob 「 偉大城市的生與死」也 有相似概念 ◼ 反對花園城市 ◼ 反對傳統都市計畫分區 ◼ 大量影響近30年全球 城市規劃 ◼ 強調更有效率使用土 地資源，朝高密度發 展 ◼ 每英畝至少應有100戶 住宅(每公頃273戶) ◼ 混合性使用 ◼ 混合年齡、所得、種 族及各種住宅型態 ◼ 依靠步行與大眾運輸 9
- 10. ◼ 2012年新加坡頒發李光耀世界城 市大獎(Lee Kwan Yew World City Prize 2012) ◼ 紐約每年人均溫室氣體排放7.1公 噸，但全美國的平均值是24.5公 噸 ◼ 人年均用水量90加侖全美國最低 ◼ 82%紐約市民不開車，靠大眾運 輸。自小客車擁有率全美最低的 ◼ 曼哈頓密度27,000人/k㎡ (台北市 9,900人，新北市都計區2984人) ◼ 以集中人口與混合土地使用，創 造環境福祉的典範 10
- 11. ◼ 住在紐約市 ❖ 785k㎡，居民800萬人 ❖ 19坪的公寓 ❖ 不開車 ❖ 每年耗電4000度 ❖ 租還一片DVD只要走路 ◼ 住在康乃迪克州小鎮 ❖ 38k㎡，居民4,000人 ❖ 100坪大的獨棟住宅 ❖ 3部汽車 ❖ 每年耗電30,000度 ❖ 租還一片DVD要開車花 2加侖汽油 11 住在紐約比住在鄉村小鎮更環保，更節能減碳
- 12. 12 ◼ TOD = Transportation-Oriented Development ◼ 即「大眾運輸導向的開發」 ◼ 在便利大眾運輸系統服務的地區給予高密度的開 發，鼓勵民眾使用大眾運具，減少小汽車的使用 ◼ 前往運輸場站具備良好的徒步空間 ◼ 密度高的特定性目的使用（商場、辦公、休閒活動） ◼ 便於轉乘其他大眾運輸工具 ◼ 便於私人運具轉乘
- 16. ◼ 鼓勵市民多使用大眾運輸系統，少使用小汽車， 達到節能減碳的永續發展政策目標 ◼ 避免在公共設施缺乏的郊區進行開發 ◼ 避免都市的擴散而與大自然爭地 ◼ 避免都市財政的惡化
- 17. ◼ TOD不只是高容積發展，還必須解決連結的問題 ◼ 困難的最後一哩路(the last one mile) ❖ 在現有的都市環境中存在著很多的障礙與困難，讓人們 不願意去使用大眾運具 ❖ 走出捷運站之後的都市環境，有完善的人行系統，讓一 般人可以非常方便地步行或以非污染性的運具(例如自 行車、電動代步車或塞格威Segway)舒適地移動到他們 的目的地，將使得更多的市民願意使用捷運系統 ❖ 過去20年來，雙北市為了儘速通車，拼命只做捷運工程 ，而將捷運出口以外的公共空間串連系統被忽略
- 18. ◼ 大眾運輸場站是大多數民眾進出的門戶，都市更新 具有最高的公共利益 ◼ 都市更新不只是改建老舊房屋，引入新的都市機能 (捷運、人行空間、公共停車、轉乘、商業服務)更 是重要 ◼ 日本的都市更新大多集中於大眾運輸場站週邊地區 ◼ 每個都市更新事業都是一個拼圖，可合併為一個整 體的運輸城鎮（Transportation Town） 18
- 20. 20
- 22. 22 ◼ 全部範圍110公頃 建地60公頃 ◼ 包括大手町, 丸之 內, 有樂町三個地 區，是東京最核 心的商業區 ◼ 日本經濟的中樞, 24萬人在此工作, 公司產值佔日本 GDP的20%
- 23. ◼ 1986年東京都再開發方針劃定為都市更新誘導地區 ◼ 1988年成立「都市更新計畫推進協議會」由三菱地所主導 ◼ 1994年簽訂造街基本協定 ◼ 2000年東京車站周邊地區開發管制準則，放寬容積率 ◼ 2002年都市計畫變更完成 ◼ 2002年內閣指定都市再生緊急整備地區 ◼ 2002年第一棟先鋒計畫丸之內大樓完工開幕 ◼ 2004年丸之內My Plaza、 OAZO完工開幕 ◼ 2007年八重州雙塔、新丸之內大樓完工 ◼ 2010年行幸通完工、丸之內Brick Square/三菱一號館復建開幕 ◼ 2012年東京車站丸之內側站房復舊完工 ◼ 2013年JP Tower 完工 23
- 26. ◼ 放寬容積率 ◼ 多元化土地使用 ◼ 保留歷史特色 ◼ 歷史建築容積移轉 ◼ 控制建物高度及立面 ◼ 人行空間及綠帶軸線 26
- 27. ◼ 原法定容積率800% ◼ 改建前建物大多為10層 ，容積亦接近 ◼ 改建後放寬容積率最高 可達1300% 27 丸之內大樓 三菱商事總公司開發 總樓地板面積 160,000平方公尺 2002年8月竣工
- 28. 辦 公 室 ◼ 原都市93%作為辦公 大樓使用，夜晚假日 如同死城一般 ◼ 更新後25%以上的空 間作為餐飲娛樂、文 化展演、零售等多元 化使用 ◼ 所增容積大多為非辦 公使用 28 丸之內大樓各層使用狀況 辦公空間 商業空間 99,960㎡ ⚫40家餐廳 ⚫100家商店 ⚫商業俱樂部 ⚫多功能廳 ⚫6個會議廳 18,580 ㎡ 辦 公 空 間
- 30. 30 2015/4/17攝
- 32. 32 室內廣場及開放空間
- 33. 33 ◼ 東京車站修繕復建 ◼ 東京工業俱樂部復建 ◼ 三菱一號館復建 ◼ My Plaza 明治生命館保存
- 36. 36
- 37. 37
- 38. 38
- 39. 39 ◼ 地上43層地下4層, 接受容積10萬坪 ◼ 投資者為JR東日本、三井、鹿島等公司 ◼ 2004年動工 八重洲口更新事業區位
- 40. ◼ 開發主體 ❖ 由JR東日本公司、三井不動產、國際觀光會館、鹿島 八重洲開發、新日本石油公司等企業體參與共同開發。 ◼ 總事業經費約1,300億圓 ❖ JR東日本公司佔60.2％ ❖ 三井不動產佔18.8％ ❖ 鹿島八重洲開發公司佔10.2％ ❖ 國際觀光會館佔6％ ❖ 新日本石油公司佔4.8％ 40 JR東日本 公司 60% 三井不動產佔 19% 鹿島八重洲開發 公司10% 國際觀光會館 6% 新日本石油公司 5%
- 41. 41 開發特色 ⚫車站站體容積移轉 接受容積10萬坪 ⚫大眾運輸導向高強 度發展(TOD) 多元的混合使用 (辦公室、店鋪、車站) 更新後容積率達1,813% ⚫環保節能 綠化面積擴大 中水的利用 江戶城外護城河石牆保存 風車發電照明裝置 第一期南塔 第一期北塔 2007年11月完工 2007年11月完工 第二期 GranRoof 及北塔低層部（大丸） 2013年9月完工 2012年完工 GranTokyo南塔 42F/B4F 樓地板4萬坪 GranTokyo北塔 43F/B4F 樓地板面積6萬坪 拉開超高大樓間距 中央軸帶貫通 GranRoof
- 42. 42 攝影者 徐培奕 GranTokyo North Tower 2007年10月完工 GranTokyo South Tower 2007年10月完工
- 45. ◼ 面積：1公頃 ◼ 由三菱地所開發 ◼ 東京都千代田區最 高的大樓 ◼ 地上38層地下4層 ◼ 2007年完工 ◼ 容積率達1,760％ 45
- 46. ◼ 面積：1.16公頃 ◼ 日本郵便局、JR東日本、三 菱地所共同合資開發 ◼ 2012年5月完工開幕 ◼ 2013年商業設施KITTE開幕 ◼ 容積率達1,520％ 46
- 47. ◼ 面積: 2.4公頃 ◼ 原國鐵清算團土地2000年 標售，整併丸之內旅館及 中央不動產公司 ◼ 投資者:日本人壽保險與三 菱地所 ◼ 2004年9月完工開幕 47
- 49. ◼ 2009年4月三菱地所完成 Brick Square的更新事業， 並且重建三菱一號館。 ◼ 三菱一號館作為咖啡廳, 美 術館等使用，儘可能復原舊 建物之內外觀，但加強結構 及消防設備。 49
- 50. 50 ◼ 原建於1920年 ◼ 日本邁向工業化的重 要歷史建物 ◼ 三菱地所與工業俱樂 部共同實施 ◼ 部分保存+建新如舊 +新建大樓 2003年完成
- 53. ◼ 大阪車站（梅田站）周邊環境 ❖ 7條鐵路行經，日本第三大車站 ❖ 每天約250萬人行經 ❖ 大阪北部商業發展重鎮 ◼ 土地所有權為地鐵所有（原為 鐵路貨運站使用）。 ◼ 受人口老化與經濟影響，期藉 由土地開發帶來經濟效益並帶 動周邊環境發展。 53
- 54. 54 ◼ 1987年進行國鐵改革，國 鐵接管梅田貨物車站用地 ◼ 2002年指定為「都市更新 緊急規劃地區」 ◼ 2008年變更車站用地為商 業使用 ◼ 2006年先行開發業者決定 ◼ 2012年指定為「特定都市 再生緊急整備地域」 ◼ 2013年先期開發區Grand Front Osaka開幕 ◼ 2013年二期開發區招商 82公頃
- 55. 55
- 58. 58 ◼ A區：商業、辦公（A棟） ◼ B區：商業、辦公、旅館、會 展空間、知識沙龍（B、C棟） ◼ C區：高級住宅(約525戶) A棟B棟C棟住宅棟 大阪車站 商業、辦公 商業、辦公 會展空間 知識沙龍 住宅 38F/B3F38F/B3F33F/B3F48F/BF1 A區B區C區 容積1600％ 樓地板19萬㎡ 容積1150％ 樓地板26萬㎡ 容積1150％ 樓地板7萬㎡
- 59. 59 ◼ 地下層連通車站站體 ◼ 2F以空橋串連車站與建物 ◼ 開放空間廣場設置 北口廣場 大阪車站 人行動線知識廣場 空橋 規劃開放空間與陸橋，提高交通可及性
- 62. 62 B區增設知識沙龍與創新實驗室 提供企業間之意見交流中心，並 有協助媒介會員之專業管理，也 提供展示空間發表研究。 目前進駐情形 1000間企業進駐、2000多名會員 平均進出人數約160人/天 知識沙龍 創新研究室之一
- 64. 64 King‘s Cross國王十字車站開發計畫 ◼ 位於國王十字車站及聖潘可拉斯站北側 ◼ 康登倫敦自治市與伊斯林頓區的交界 ◼ 倫敦重要交通樞紐，六條地鐵行經 ⚫國王十字車站 ⚫國王十字車站聖潘可拉斯站 （歐洲之星） 倫敦大學 攝政 公園 開發範圍
- 65. 65 開發歷程 ◼ 1996年英法海峽隧道連接鐵路催化LCR(London and Continental Railway)決定開發 ◼ 2000年開發商Argent被遴選為開發者 ◼ 2006年通過計畫綱要規劃許可 ◼ 2008年 KCCLP 合資公司成立並取得開發許可 ◼ 2013年第一階段穀倉廣場及攝政運河開發完工 開發主體 ◼ 國王十字中央有限合夥公司（Kings Cross Central Limited Partnership, KCCLP） ❖ 由Argent(50％)、LCR(36.5％)、DHL(13.5％) 合資組成 ❖ 為開發區內唯一地主
- 68. 68 未來願景模擬
- 70. 70 40％開放空間留設 ◼ 攝政運河Regent’s Canal ◼ 穀倉廣場Granary Square ◼ 8號存儲槽公園 Gasholder NO.8 ◼ Skip生態花園Skip Garden ◼ 卡姆利街自然公園 Camley Street Natural Park 穀倉廣場 Skip Garden 8號儲存 槽公園 卡姆利街 自然公園
- 72. 72 Skip Garden - 提供餐飲服務及社區課程
- 73. 73 裝置藝術-KING’S CROSS POND CLUB
- 75. 75 ◼ 1852年首次落成啟用 ◼ 1972增建車站站體 ◼ 2007英國國鐵公司改 造增建部份為露天廣場 ，建設半圓形候車大廳 19世紀中期火車站落成，附近的居民多為鐵 路工人以及其他工業勞工，住在在鐵路和運 河周圍品質低落的房舍中。 與歷史共存-國王十字車站
- 76. 76 半圓形西側候車大廳 建築師John McAslan + Partners設計 保留車站於維多利亞時期的歷史，但採用現代的建材與新穎設計 圖片提供： Hufton+Crow
- 79. 79 計畫歷程 1950年-法國政府決定於拉德芳斯建立商務區 1958年-開始中央政府任命EPAD開始執行任務 1970年-地鐵由拉德芳斯與Etoile(凱旋門區)連結 1972年-新規劃公佈，第二代的大樓開始興建 1982年-巴黎西側新開發區建立新總部的需求大量增加 1983年-擬定開發主要計畫 1989年-為紀念法國大革命200週年，新凱旋門（La Grande Arche）於同年7/14落成 ◼ La Défense Seine Arche (EPAD) ❖ 1958年9月9日中央政府任命成立之公部門開發機構
- 80. 80 ◼ 總開發面積750公頃 ❖ 商務區160公頃 ❖ 公園區90公頃 ❖ 總建築面積約350萬㎡ 開發內容 ❖ 住宅共約1.6萬戶 ❖ 就業超過12萬人 ❖ 68公頃步行及藝術廣場 ❖ 綠化16公頃
- 81. 81 ◼ 容納企業1600家以上 ❖ 5家銀行和17家企業， 170家外國金融機構 ❖ 190家跨國公司總部 ❖ 1000家以上服務型中小 型公司 巴黎的經濟決策中心 歐洲最大商務區 Tour Cœur Défense 2001年完工 建築高161m 40層樓
- 82. 82 Tour First 1974年完工 2011年整修 建築高231 m 50層樓 Hermitage Plaza Tour A&B 預計2016年動工 2019年完工 建築高323m 86層樓 Tour Total (Coupole) 1985年完工 建築高187m 48層樓
- 85. 85立體人車分流動線
- 88. 88 便於交通運輸轉乘 ◼ RER地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵 、18線公車 ◼ 超過八成旅運人次運用 大巴黎計畫規劃快鐵網絡 Grand Paris Express RER地鐵線
- 89. 89 大巴黎計畫
- 91. 91 拉德芳斯未來規劃模型
- 94. 94 泉花園 ◼ 緊鄰六本木一丁目站 ◼ 面積3.2公頃 ◼ 由「六本木一丁目西地 區市街地更新會」推動 ◼ 2002年完工
- 96. 96 ◼ 提供綠地及文化設施 ◼ 廣場串連捷運站出口 ◼ 規劃舒適人行步道系統 住友家族「迎賓館」舊址，更新為花園、美術館、博物館
- 98. 98 透過電扶梯克服15m高低差
- 99. 99 跨越12m道路的人行陸橋
- 100. 100 ◼ 位於東京都港區 ◼ 日比谷線六本木六丁目站 4號出口 ◼ 土地面積：11公頃 ◼ 樓地板面積：728,300㎡ ◼ 容積率：722% ◼ 實施者：六本木六丁目地 區更新會 ◼ 規劃單位：森建築 ◼ 開發內容：辦公大樓、商 場、旅館、廣播中心、住 宅、文化公益設施 ⚫六本木之丘 計畫範圍 ⚫泉花園日比谷線六本木 六丁目站
- 102. 380M 102
- 105. 105
- 106. ◼ 位置：東京站東南約2.5公里處 ◼ 基地面積0.9公頃 ◼ 計畫期程1989-2006 ⚫東京車站 ⚫月島車站 106 ⚫月島車站 計畫範圍
- 107. 107
- 108. 108 與地下鐵連通道 公共設施棟外觀 地下廣場（Sunken garden） 公共設施棟 住宅棟38F/BF2 地下廣場 連通道 ◼ 776％高容積率 建築面積2,899 ㎡ 建築樓地板57,026㎡
- 109. 109 麥金柏車站都市再開發計畫
- 110. 110 ◼ 開發面積約10英畝(約4公頃) ◼ 開發區位 ❖ 位於美國達拉斯市，麥金柏巷及中央快速道路交叉口 達拉斯首見TOD開發模式 麥金柏巷 南美以美大學 麥金柏車站 開發範圍
- 111. 111 複合式的場站機能 ◼ 211戶Loft住宅、500坪商場、 400房旅館 ◼ 5000坪商業空間（電影、飲食、辦公服務） Premier Place Loft住宅 商場 戲院餐飲服務
- 112. 112 公私部門合作 ◼ 由開發商主動進行車站建設 ❖ 由開發商Ken Hughes主動進行，向市政府申請土地 使用變更及德州政府STEP補助款進行基礎設施開闢 ◼ STEP補助計畫(State Transportation Enhancement Program) ❖ 鼓勵大眾運系統使用及有利行人環境的基礎建設，無 論任何私人開發只要有利於公共運輸之建設皆可申請 輕軌捷運系統車站(DART)
- 113. 113 公益性貢獻 ◼ 與捷運車站銜接天橋 ◼ Katy hike-and-bike trail自行車散步道（原為舊 的火車軌道）
- 115. 115
- 116. 116 景安站
- 118. 118 安置住宅 地標辦公大樓 國際觀光飯店 商務住宅 水岸住宅 低樓層百貨公司及商場 海運旅客中心 長途客運轉運中心 特專二地樓層 市公車站
- 119. 119 ◼ 目前台灣的都市計畫界主流論述緊縮容積政策 ，與全球趨勢脫節。人行權利未受重視。 ◼ 基金會曾多次想在新北市實現TOD規劃理念 ，曾規劃板橋浮洲地區、中和捷運沿線、景安 新村等，但都未竟其功 ◼ 基隆車站及西二西三碼頭更新案尚在努力當中 ◼ 期許以TOD導向開發配合都市更新，能帶動 都市再生發展，創造都市魅力