Penerangan mengenai kadar (cukai taksiran) dan penilaian semula pegangan di PBT

1. TUJUAN &
KEPENTINGAN
PENILAIAN
SEMULA :
TEORI&AMALAN
Sr. Ezwan bin Bustamin
University of Malaya
‫والعمل‬ ‫العلم‬
SCIENTIA ET OPUS
THEORY & PRACTICE

2. “
”
Sesuatu Senarai Nilaian baru … hendaklah
disediakan dan disiapkan sekali tiap-tiap
lima tahun atau dalam tempoh yang
dilanjutkan sebagaimana ditentukan oleh
Pihak Berkuasa Negeri.
SUBSEKSYEN 137(3) AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976
ADAKAH INI TUJUAN DAN KEPENTINGAN
PENILAIAN SEMULA?

3. PERATURAN
PASUKAN
MENGENAKAN
JERSI YANG
SERAGAM DAN
BERLAINAN DGN
PASUKAN LAWAN
ADAKAH TUJUAN DAN KEPENTINGAN PEMAKAIAN JERSI KERANA
PERATURAN MENYATAKAN SEBEGITU?

4. PERMULAAN BAGI PERMASALAHAN
 APAKAH ITU YANG
DINAMAKAN SEBAGAI
KADARAN?
 APAKAH BEZANYA KADARAN
DAN CUKAI?
 MENGAPA KADARAN DIPILIH
SELAKU HASIL PBT?

5. HUKUM FISKAL KERAJAAN TEMPATAN
 Mana-mana kerajaan yang mengamalkan
Federalisme mengadaptasikan
‘Federalisme Fiskal’ yang mana setiap
lapisan kerajaan ada tanggung jawab dan
batasan fiskal (Musgrave, 1959)
 Lapisan kerajaan terbawah iaitu Kerajaan
Tempatan (Oates, 1972):-
 Kutipan hasil HANYA adalah bersifat manfaat
(benefit tax) dan caj perkhidmatan
 Kutipan hasil tidak boleh sama sekali bersifat
pengagihan semula (distributional)
 Secara teori kutipan hasil yang terbaik
berdasarkan hukum ini adalah cukai
kepala (head tax) namun pelaksanaannya
tidak praktikal (Tiebout, 1956).

6. APA BEZA KADARAN DAN CUKAI?
 CUKAI : tugasan hasil
didahulukan sebelum
membuat tugasan
perbelanjaan
 KADARAN : tugasan
perbelanjaan didahulukan
sebelum membuat tugasan
hasil

7. APA BEZA KADARAN DAN CUKAI?
CUKAI RM JUTA
HASIL 20.0
CUKAI 10.0
BUKAN CUKAI 8.0
PINJAMAN 2.0
PERBELANJAAN 20.0
OPERASI 6.0
PEMBANGUNAN 12.0
KADARAN RM JUTA
PERBELANJAAN 20.0
OPERASI 8.0
PEMBANGUNAN 12.0
HASIL 20.0
CAJ
PERKHIDMATAN
4.0
GERAN 6.0
KADARAN 10.0

8. PERBELANJAAN 1,000
MINYAK 800
TOL 200
HASIL 1,000
SUMBANGAN 200
KADARAN 800
TRIP KE PHUKET RM
JUMLAH PESERTA = 4 ORANG
LEVI BAGI SEORANG = RM800/4 ORANG
= RM200 SEORANG

9. “
”
In the case of a rate, the taxing authority
decides how much money it wants in the
aggregate, and this amount is raised by
apportioning the payment of it between the
various ratepayers in accordance with some
definite standard made for the occasion or
already in existence
Cannan (1927, P4)
Amaun berkadaran yang diterbitkan terhadap
pembayar kadar melalui satu instrumen yang
seragam bagi menampung perbelanjaan yang
telah dipersetujui oleh pihak yang berkuasa

10. PERMULAAN BAGI PERMASALAHAN
 APAKAH ITU YANG
DINAMAKAN SEBAGAI
KADARAN?
 APAKAH BEZANYA KADARAN
DAN CUKAI?
 MENGAPA KADARAN DIPILIH
SELAKU HASIL PBT?
EUREKA !!!

11. MENGAPA HARTANAH JADI ASAS
KADARAN?
 Berbanding dengan individu (head
tax) hartanah lebih mudah
dikadarkan kerana tidak mudah
alih (immobile)
 Hartanah menerima kesan
manfaat yang lebih besar
berbanding individu (peningkatan
nilai) dan mudah diukur.
 Hartanah lebih berkesan dalam
melaksana prinsip keadilan,
kesaksamaan dan kemampuan.
(Almy, Dornfest, & Kenyon, 2008;
Oates, 1969; Hamilton, 1975)

12. PERBELANJAAN 1,000
MINYAK 800
TOL 200
HASIL 1,000
SUMBANGAN 200
KADARAN 800
TRIP KE PHUKET RM
JUMLAH PESERTA = 4 ORANG
LEVI BAGI SEORANG = RM800/4 ORANG
= RM200 SEORANG
RM2,000
RM4,000 RM6,000
RM4,000

13. Prinsip Keadilan, Kesaksamaan dan
Kemampuan (Fair, Equity & Affrodability)
INDIVIDU
Parameter Mr X Mr Y
Pendapatan
Tahunan
RM100,000 RM20,000
Cukai
kepala
RM500 RM500
Peratus
bebanan
cukai
0.5% 2.5%
HARTANAH
Parameter Hartanah A Hartanah B
Nilai
tahunan
RM20,000 RM6,000
Kadar 4% 4%
Levi
kadaran
RM800 RM240
Kadaran pada pendapatan sukar dilaksana kerana individu cenderung
berpindah randah dan tidak jujur isytihar pendapatan sebenar

14. PERBELANJAAN
UNTUK
DITAMPUNG
800
PENDAPATAN
TERKUMPUL DARI
AHLI
16,000
% PERBELANJAAN
DARI PENDAPATAN
TERKUMPUL
5.00%
MR. A 100
MS. B 200
MS. C 300
MS. D 200
JUMLAH
TERKUMPUL
800
TRIP KE PHUKET RM
RM2,000
RM4,000 RM6,000
RM4,000

15. KAEDAH KADARAN PADA SENARAI NILAIAN
KADARAN RM JUTA
PERBELANJAAN 20.0
OPERASI 8.0
PEMBANGUNAN 12.0
HASIL 20.0
CAJ
PERKHIDMATAN
4.0
GERAN 6.0
KADARAN 10.0
NILAI TAHUNAN
SENARAI NILAIAN
KEDIAMAN 150.0
PERDAGANGAN 58.3
INDUSTRI 18.8
KESELURUHAN 227.1
KADARAN
DIPERLUKAN
10.0
KADARAN YANG
PERLU DITAKSIR:-
KEDIAMAN 6.5 (4%)
PERDAGANGAN 3.5 (6%)
INDUSTRI 1.5 (8%)
KESELURUHAN 10.0
RM JUTA RM JUTA

16. PRESTASI TAKSIRAN PADA SENARAI
NILAIAN
 KPI bagi tanda aras kualiti taksiran
sesuatu senarai nilaian
 Atas faktor-faktor yang dinyatakan
pada slaid sebelum ini, kualiti
taksiran merosot mengikut
peredaran masa
 Kualiti taksiran yang rendah
memberi kesan yang besar
terhadap KEADILAN, KESAKSAMAAN
& KEMAMPUAN pada sistem
kadaran

17. SIMULASI KEMEROSOTAN KUALITI
TAKSIRAN Bilangan
tahun
1 3 5 7 10 15 20
Kadar
pertumbuhan
nilai
-5% 1.051 1.162 1.284 1.419 1.649 2.117 2.718
-3% 1.031 1.094 1.162 1.234 1.350 1.568 1.822
-1% 1.010 1.031 1.051 1.073 1.105 1.162 1.221
1% 0.990 0.970 0.951 0.932 0.905 0.861 0.819
3% 0.970 0.914 0.861 0.811 0.741 0.638 0.549
5% 0.951 0.861 0.779 0.705 0.607 0.472 0.368
7% 0.932 0.811 0.705 0.613 0.497 0.350 0.247
9% 0.914 0.763 0.638 0.533 0.407 0.259 0.165
Source : adopted from Heavey (1978)
𝑇𝑅𝑀𝑡
𝑇𝑅
=
1
𝑒 𝑎𝑡
TRMt = kadaran pada nilai pasaran
TR = kadaran pada nilai tahun asas
(tone of the list)
e = natural logarithm
a = pertumbuhan nilai hartanah
t = bilangan tahun
Heavey (1978) berpandangan semakin lewat penilaian semula dilanjutkan SEMAKIN
REGRESIF(PROGRESIF) taksiran kadaran yang dikenakan.

18. TAHUN PARAMETER
JENIS HARTANAH
JURANG
BEBANAN
MEWAH
(6% pertumbuhan nilai)
MAMPU MILIK
(3% pertumbuhan nilai)
0 (Tahun Asas)
Nilai Tahunan RM 30,000.00 RM 2,400.00
0.00%Kadar Taksiran 4.00% 4.00%
Amaun Ditaksirkan RM 1,200.00 RM 96.00
5
Nilai Tahunan RM 40,146.77 RM 2,782.26
0.46%Amaun Ditaksirkan RM 1,200.00 RM 96.00
Beban taksiran 2.99% 3.45%
10
Nilai Tahunan RM 53,725.43 RM 3,225.40
0.75%Amaun Ditaksirkan RM 1,200.00 RM 96.00
Beban taksiran 2.23% 2.98%
15
Nilai Tahunan RM 71,896.75 RM 3,739.12
0.90%Amaun Ditaksirkan RM 1,200.00 RM 96.00
Beban taksiran 1.67% 2.57%
20
Nilai Tahunan RM 96,214.06 RM 4,334.67
0.96%Amaun Ditaksirkan RM 1,200.00 RM 96.00
Beban taksiran 1.25% 2.21%
SIMULASI KETIDAK SAKSAMA TAKSIRAN AKIBAT
LANJUTAN PENILAIAN SEMULA
!!! Lanjutan penilaian semula menguntungkan hartanah !!!
mewah berbanding hartanah mampu milik dan
melebarkan jurang ketidak saksama taksiran

19. 19
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
0 20 40 60 80 100
Assessment /
Sale Price
Ratios (1.0 =
Market
Value)
Sale prices
($’000)
No Bias

20. 20
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
0 20 40 60 80 100
Assessment /
Sale Price
Ratios (1.0 =
Market
Value)
Sale prices
($’000)
KELEBIHAN KEPADA
HARTANAH MEWAH
Hartanah nilai rendah ditaksir lebih tinggi
berbanding hartatanah yang lebih rendah nilainya
REGRESSIVE

21. 21
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
0 20 40 60 80 100
Assessment /
Sale Price
Ratios (1.0 =
Market
Value)
Sale prices
($’000)
KELEBIHAN KEPADA
HARTANAH NILAIAN
RENDAH
Hartanah nilai tinggi ditaksir lebih tinggi berbanding
hartatanah yang lebih rendah nilainya
PROGRESSIVE
!!!Kadaran PBT tidak boleh bersifat agihan semula!!!
Lazimnya berlaku pada hartanah bukan kediaman

22. KPI TANDA ARAS KUALITI TAKSIRAN
 NISBAH AM (OVERALL RATIO)
 Nilai Taksiran/Nilai Pasaran
 e.g RM9,600/RM10,000 = 0.96
 Tanda aras terbaik adalah 0.90 – 1.10
 Bacaan di luar lingkungan 0.85 – 1.15 mengalami kualiti yg amat kritikal
 KESERAGAMAN (UNIFORMITY)
 Diukur menggunakan coefficient of dispersion (COD)
 Bacaan yang boleh diterima adalah antara 5.0 – 15.0 (lebih rendah, lebih
baik)
 KESETARAAN (EQUITY)
 Diukur menggunakan coefficient of price related bias (PRB)
 Bacaan terbaik adalah -0.05 ke 0.05
 Bacaan di luar lingkungan -0.10 – 0.10 mengalami kualiti yg amat kritikal

23. 23
SALE NUMBER APPRAISED
VALUE ($)
SALE PRICE
($)
RATIO
1 89,100 90,000 0.99
2 84,150 85,000 0.99
3 91,200 95,000 0.96
4 86,700 85,000 1.02
5 102,900 98,000 1.05
6 109,200 104,000 1.05
7 95,000 100,000 0.95
8 111,550 115,000 0.97
RATIO = APPRAISED VALUE ÷ SALE PRICE

24. 24
SALE NUMBER
(arrayed)
APPRAISED
VALUE ($)
SALE PRICE
($)
RATIO
7 95,000 100,000 0.95
3 91,200 95,000 0.96
8 111,550 115,000 0.97
1 89,100 90,000 0.99
2 84,150 85,000 0.99
4 86,700 85,000 1.02
5 102,900 98,000 1.05
6 109,200 104,000 1.05
median

25. 25
SALE NUMBER
(arrayed)
APPRAISED
VALUE ($)
SALE PRICE
($)
RATIO
7 95,000 100,000 0.95
3 91,200 95,000 0.96
8 111,550 115,000 0.97
1 89,100 90,000 0.99
2 84,150 85,000 0.99
4 86,700 85,000 1.02
5 102,900 98,000 1.05
6 109,200 104,000 1.05
$769,800 $772,000 7.98
MEAN RATIO = 7.98 ÷ 8 = 1.00
MEDIAN RATIO = (0.99 + 0.99) ÷ 2 = 0.99
WEIGHTED MEAN RATIO = $769,800 ÷ $772,000 = 1.00
media
n

26. 26
 Minimum, maximum and range
 Useful for identifying extremes
 Coefficient of Dispersion (COD)
 Most common measure of appraisal uniformity
100 X ∑ | (Ai / Si) - (A / S) | ÷ (A / S)
n
~ ~
A = APPRAISED VALUE
S = SALE/RENTAL PRICE
(A / S) = MEDIAN RATIO~
AVERAGE
ABSOLUTE
DEVIATION

27. 27
SALE NUMBER
(arrayed)
RATIO
(Ai / Si)
MEDIAN RATIO
(A / S)
ABSOLUTE
DEVIATION
1 0.75 0.95 0.20
2 0.85 0.95 0.10
3 0.90 0.95 0.05
4 0.95 0.95 0.00
5 1.05 0.95 0.10
6 1.15 0.95 0.20
7 1.20 0.95 0.25
Accumulated =
Absolute
Deviation
0.90
~

28. 28
Average Absolute Deviation = Accumulated Absolute Deviation ÷ n
= 0.90 ÷ 7
= 0.129
Coefficient of Dispersion = 100 X Average Absolute Deviation ÷ Median
Ratio
= 100 X 0.129 ÷ 0.95
= 13.6%

29. TUJUAN PENILAIAN SEMULA TIDAK LAIN DAN
TIDAK BUKAN ADALAH UNTUK MEMASTIKAN
KUALITI TAKSIRAN SENTIASA PADA TAHAP
YANG WAJAR
 “A major difficulty in the administration of the existing property tax is keeping the tax base
up to date. Any lag in assessment is likely to produce differential tax rates within the taxing
jurisdiction.” (Heavey, 1978, p436)
 “Evidence suggests that assessment by specific cycle has desirable impacts on assessment
uniformity, … reassessment apparently improves the uniformity of the tax and has mixed
impact on effective tax rates. Reassessment without levy control clearly does not always
produce higher effective property tax rates, but apparently does reduce the horizontal equity
problem of the tax.” (Mikesell, 1980, p33)
 “…tax collection rate declines with the number of years since last reevaluation because of
the lengthier assessment lag.” (Bates & Santerre, 1993, p29)
 “… a greater aggregate assessment to sales ratio is expected to lead to greater assessment
uniformity. Obviously, a greater number of years since last revaluation makes it more difficult
for the tax assessor to properly assess properties.” (Santerre & Bates, 1996, p488)

30. KEPENTINGAN PENILAIAN SEMULA
 Penilaian semula mengekalkan prinsip KEADILAN, KESAKSAMAAN
DAN KEMAMPUAN dalam sistem kadaran kerajaan tempatan.
(IAAO, 2010; IVSC, 2005)
 Penilaian semula mempunyai hubungkait yang signifikan
terhadap prestasi pungutan hasil kadaran. (Bates & Santerre,
1993)
 Penilaian semula mampu mengurangkan bantahan taksiran dan
mengelakkan insiden spekulasi hartanah (Mikesell, 1980)

31. MITOS PENILAIAN SEMULA
 Penilaian semula meningkatkan kenaan
kadaran pada pembayar kadar
 Tidak tepat kerana amaun yg dilevi
boleh dikekalkan melalui pelarasan
kadar
 Penilaian semula meningkatkan hasil
PBT
 Tidak signifikan. Penambahan pegangan
dalam senarai nilaian sebenarnya yang
signifikan meningkatkan hasil
 Penilaian semula melibatkan kos yang
tidak berbaloi dengan keberhasilannya
 Tidak tepat. Kerana secara holistik
manfaat dari outcome penilaian semula
mengatasi kos yang terlibat.

32. STRATEGI BERKESAN UNTUK PENILAIAN
SEMULA
 Memperkenalkan satu piawaian yang seragam dalam sistem penilaian kadaran
PBT mengikut amalan terbaik antarabangsa
 Terutamanya pada prosedur/kaedah penilaian dan penyediaan laporan penilaian
yang seragam
 Sentiasa melaksana ukuran kualiti taksiran senarai nilaian setiap akhir tahun.
 Secara amnya, penilaian semula disyorkan setiap 3 – 5 tahun. Namun bagi PBT yang
mengalami perkembangan yang amat pesat, terdapat kes kualiti taksiran merosot
secara mendadak selepas 2 tahun.
 Memecahkan zon pegangan mengikut geografi yang hampir homogenous
 Pengwujudan kluster kadaran memudahkan pemantauan kualiti taksiran dan penilaian semula
boleh dibuat mengikut kluster (tidak semestinya serentak seluruh kawasan PBT)
 Kaedah penilaian yang fleksibel
 Kaedah penilaian lebih mudah jika terdapat bukti jualan/sewa yang banyak.
 Adalah disyorkan bagi pegangan kediaman menggunakan asas nilai tambah manakala pegangan
bukan kediaman menggunakan asas nilai tahunan.

33. PIAWAIAN PENILAIAN SEMULA
MENGIKUT AMALAN ANTARABANGSA

34. CABARAN DALAM MELAKSANAKAN
PENILAIAN SEMULA
 Tentangan dari ‘political master’ dan orang awam
 Persepsi kurang tepat mengenai tujuan dan kepentingan penilaian semula.
 Penerangan yang perlu disampaikan secara berkesan secara berterusan.
 Pendekatan “BUKAN MENGAPA PERLU LAKUKAN TETAPI MENGAPA JIKA TIDAK MELAKUKAN”.
 Kepakaran yang terhad di kalangan ‘in-house’ ataupun ‘outsource’.
 Berlaku kerana kekerapan yang rendah melakukannya
 Majoriti kakitangan PBT tiada pengalaman melaksanakannya
 Firma penilaian pula hanya segelintir yang berpengalaman
 Teknologi usang dalam pentadbiran taksiran harta
 Majoriti PBT belum beralih menggunakan sistem CAMA yang mampu mengesan kemerosotan kualiti
dan melaksanakan kerja-kerja penilaian semula dengan pantas
 Ketiadaan sokongan kajian akademik dan profesional
 Kajian mengenai kepentingan penilaian semula dalam konteks Malaysia adalah TIADA
 Kajian ini adalah amat penting sebagai sokongan merasionalisasikan pelaksanaan penilaian semula
berdasarkan bukit-bukit empirikal yang ditemukan.
 Setakat hari ini, kajian yang ada hanyalah kajian deskriptif mengenai senario permasalahan
penilaian semula yang telah tertunda sekian lama.

35. #1
#2
#3
Tujuan utama penilaian semula adalah untuk mengekalkan kualiti taksiran pegangan pada
senarai nilaian selaras dengan prinsip KEADILAN, KESAKSAMAAN DAN KEMAMPUAN
Kemahiran, teknologi dan piawaian dalam sistem penilaian kadaran PBT perlu diperkemas dan
dipertingkatkan dalam usaha mengurangkan kos dan meningkatkan kecekapan.
Tujuan dan kepentingan penilaian semula perlu diserantakan dengan berkesan bagi memudahkan
pelaksanaannya mengikut kitaran yang ditetapkan dan tiada bantahan/halangan
RUMUSAN

37. RUJUKAN
1. Almy, R., Dornfest, A., & Kenyon, D. (2008). Fundamentals of tax policy
2. Bates, L. J., & Santerre, R. E. (1993). PROPERTY TAX COLLECTOR PERFORMANCE AND PAY. National Tax
Journal, 46(1), 23-31.
3. Hamilton, B. W. (1975). Zoning and Property Taxation in a System of Local Governments. Urban Studies, 12(2),
205-211
4. Heavey, J. F. (1978). Assessment Lags and Property Tax Impacts. American Journal of Economics and
Sociology, 37(4), 431-436.
5. IAAO. (2010). Standard on property tax policy. Kansas City: IAAO.
6. IAAO. (2013). Standard on ratio studies. Kansas City: IAAO.
7. IVSC. (2005). International valuation standard (7 ed.). London: IVSC.
8. Mikesell, J. L. (1980). PROPERTY-TAX REASSESSMENT CYCLES - SIGNIFICANCE FOR UNIFORMITY AND EFFECTIVE
RATES. Public Finance Quarterly, 8(1), 23-37.
9. Musgrave, R. A. (1959). The theory of public finance: McGraw-Hill Book Company.
10. Oates, W. E. (1969). The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical
Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis. Journal of Political Economy, 77(6), 957-971.
11. Oates, W. E. (1972). Fiscal Federalism: Harcourt Brace Jovanovich, Inc.
12. Santerre, R. E., & Bates, L. J. (1996). Performance and Pay in the Public Sector: the Case of the Local Tax
Assessor. Public Finance Quarterly, 24(4), 481-493.
13. Tiebout, C. M. (1956). A pure theory of local expenditures. The Journal of Political Economy, 64(5), 416-424.