Downloaded 293 times
Uploaded bySr Ezwan Bustamin
Pengenalan prinsip pengurusan strata
Dokumen ini membahas prinsip-prinsip pengurusan strata di Malaysia, termasuk evolusi undang-undang dan konsep hakmilik strata. Fokus utama meliputi tanggung jawab pemilik terhadap pengurusan dan penyelenggaraan harta bersama serta struktur perundangan yang mengatur hakmilik dan pengurusan strata. Selain itu, konsep self-governance dalam pengurusan strata lebih menekankan kolaborasi antara pemilik dalam membuat keputusan dan mengelola harta bersama.
![Utm slide kategori tanah, syarat & sekatan kepentingan [compatibility mode]](https://cdn.slidesharecdn.com/ss_thumbnails/utmslidekategoritanahsyaratsekatankepentingancompatibilitymode-110425005551-phpapp01-thumbnail.jpg?width=640&height=640&fit=bounds)
Pengenalan prinsip pengurusan strata
- 1. Pengenalan Prinsip Pengurusan Strata EZ W A N B I N B U S T A M I N P U S A T P E N G A J I A N P E N G U R U S A N P E R U M A H A N I N S I T U T K E S E J A H T E R A A N B A N D A R , P E R U M A H A N D A N K E R A J A A N T E M P A T A N B E R J A Y A H I L L S , P A H A N G
- 2. LATAR BELAKANG FUNDAMENTALS OF STRATATITLE EVOLUSI PERUNDANGAN STRATA DI MALAYSIA PRINSIP PENGURUSAN STRATA MENGIKUT PERUNDANGAN MALAYSIA RUMUSAN SKOP SYARAHAN
- 3. Di akhir ceramahini, anda akan berupaya untuk:- I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif, semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif; II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan; III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata OBJEKTIF CERAMAH
- 4. LATAR BELAKANG 6 JutaPenduduk Strata (30% Penduduk Malaysia) 1.5 juta petak (Kondo, Apartment, Pangsapuri, Flat) Purata 15,000 Aduan setiap tahun
- 5. LIFE CYCLE PEMBANGUNANHARTA TANAH Pembangunan Penyerahan PENGURUSAN • Penyenggaraan • Pembaikan • Pengubah suaian Perancangan Pemusnahan/ perobohan • Pembinaan • Pemasaran • Reka bentuk • kajian pasaran • Due diligence • Jualan • Pajakan/sewaan • Janaan pendapatan • Keusangan • Tidak selamat • Tidak ekonomik
- 6. APA ITU PEMBANGUNANSTRATA? • Pemajuan melibatkan pecah bahagi bangunan/tanah di bawah Akta Hakmilik Strata 1985. • Pemilik-pemilik petak bertanggung jawab terhadap pengurusan dan penyenggaraan Harta Bersama. • Aktiviti dan tingkah laku sesuatu penghuni mempunyai kesan signifikan terhadap keselesaan dan keharmonian penghuni-penghuni lain.
- 7. Individual title Individual title Individualtitle Akta Hakmilik Strata 1985 - Membolehkan pecah Bahagi Bangunan. PECAH BAHAGI BANGUNAN / PETAK BANGUNAN PECAH BAHAGI BANGUNAN
- 8. POLL SESSION Berapa ramaidi kalangan anda yang menduduki skim strata ?
- 9. FUNDAMENTALS IN STRATATITLE EXCLUSIVE APPURTENANCE SEMI-EXCLUSIVE COMMON PROPERTY
- 10.
- 11.
- 12.
- 13.
- 14. EVOLUSI PERUNDANGAN STRATA •Perundanganhak milik strata mengikut sistem torren bermula di negeri Victoria, Autralia •Undang-undang pertama yang mewujudkan dokumen hakmilik strata Transfer of Land (Stratum Estate) Act 1960 •Strata adalah perkataan majmuk bagi stratum •Undang-undang pertama yang menggunakan perkataan strata adalah Conveyancing (Strata Title) Act 1961 yang diguna pakai oleh negeri New South Wales, Australia •Kedua-dua perundangan ini telah menjadi prinsip asas bagi perundangan strata di negara-negara komanwel
- 15. Evolusi Perundangan Pengurusan Strata Akta Pengurusan Strata2013 (Akta 757) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) • Hakmilik strata adalah merupakan satu urusniaga hartanah dan diperuntukkan didalam Kanun Tanah Negara 1965 sebagai hakmilik subsidiari (Seksyen 151 - 137 KTN). • Pada 1 Jun, 1985, peruntukkan Hakmilik Subsidiari didalam Kanun Tanah Negara telah dimansuhkan dan Akta Hakmilik Strata, 1985 berkuatkuasa bagi semua pengurusan Hakmilik Subsidiari dan istilah tersebut diganti dengan istilah Hakmilik Strata.
- 16. Evolusi Perundangan Pengurusan Strata Akta Pengurusan Strata2013 (Akta 757) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) • Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Jadual G, H, I dan J juga memperuntukan klausa spesifik berkaitan dengan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama.
- 17. Evolusi Perundangan Pengurusan Strata Akta Pengurusan Strata2013 (Akta 757) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) • Akta Hakmilik Strata (AHS) 1985 (Akta 318) menjelaskan pecah bahagi bangunan berbilang tingkat kepada petak-petak strata dalam satu (1) lot tanah. • Pecah bahagi ini bermaksud pengeluaran hakmilik berasingan yang dipanggil hakmilik strata bagi tiap-tiap petak (unit) dalam bangunan yang mempunyai dua (2) tingkat atau lebih.
- 18. Evolusi Perundangan Pengurusan Strata Akta Pengurusan Strata2013 (Akta 757) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) • Akta 663 merupakan undang- undang untuk mengadakan peruntukan bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama yang bertujuan menjaga kepentingan pembeli pembangunan berstrata sebelum hakmilik strata didaftarkan
- 19. Evolusi Perundangan Pengurusan Strata Akta Pengurusan Strata2013 (Akta 757) Hakmilik Subsidiari (KTN 1965) Akta Pemajuan Perumahan 1966 (Akta 118) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) Akta Bangunan Dan Harta Bersama 2007 (Akta 663) Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) • Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) adalah undang-undang yang diperuntukan untuk mengawal selia penyenggaraan dan pengurusan bangunan bertingkat atau tanah yang dipecah bahagi dan dikeluarkan hakmilik strata, bermula dari peringkat penyerahan milikan kosong sehingga ke peringkat selepas perbadanan pengurusan diwujudkan
- 20. PETAK 1. Adalah suatudimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif selagi: • ia berada dalam sempadannya; dan, • tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan dan peraturan yang berkuatkuasa. 2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen hakmilik strata 3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata 4. Terdapat 2 jenis petak : • Petak lantai keseluruhan; atau • Bukan petak lantai keseluruhan 5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil yang dikuat kuasakan
- 22. PETAK 1. Adalah suatudimensi yang mana pemiliknya mempunyai hak penggunaan eksklusif selagi: • ia berada dalam sempadannya; dan, • tidak melakukan apa-apa aktiviti yang melanggar perundangan yang berkuatkuasa. 2. Boleh diurus niagakan dan didaftarkan urus niaga berkenaan dalam dokumen hakmilik strata 3. Sempadan petak ditandakan dengan tandaan warna MERAH dalam pelan strata 4. Terdapat 2 jenis petak : • Petak lantai keseluruhan; atau • Bukan petak lantai keseluruhan 5. Pengubahsuaian dan aktiviti di dalamnya tertakluk kepada Undang-Undang Kecil yang dikuat kuasakan
- 23. PETAK LANTAI KESELURUHAN (WHOLEFLOOR PARCEL) 1. Hanya SATU PETAK SAHAJA pada satu aras bangunan. 2. Terdapat 2 jenis petak lantai keseluruhan yang telah ditetapkan dalam Jadual 2, Jadual Pertama, Akta 757 iaitu:- • Petak lantai keseluruhan tidak termasuk kawasan teras pengangkutan menegak • Petak lantai keseluruhan termasuk kawasan teras pengangkutan menegak
- 24. ILUSTRASI PETAK LANTAIKESELURUHAN KORIDOR M1/2/1 M1/2/3 M1/2/2 M1/2/4 KORIDOR M1/2/1 LIF LIF BUKAN PETAK LANTAI KESELURUHAN PETAK LANTAI KESELURUHAN
- 25.
- 26. PETAK AKSESORI 1. Petakyang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup. 2. Sempadan ditandakan dengan warna BIRU dalam pelan strata 3. TIDAK boleh diurus niagakan secara berasingan. 4. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaan lebih rendah daripada petak induk. 5. Terdapat 2 jenis petak aksesori iaitu:- • Diluar bangunan • Dalam bangunan
- 29. PETAK AKSESORI 1. Petakyang didatangi bersama dengan petak induk sama ada terbuka atau tertutup. 2. Sempadan ditandakan dengan warna BIRU dalam pelan strata 3. TIDAK boleh diurus niagakan secara berasingan. 4. Sifatnya tidak boleh didiami dan secara amnya kos pembinaan lebih rendah daripada petak induk. 5. Terdapat 2 jenis petak aksesori iaitu:- • Diluar bangunan • Dalam bangunan
- 30. PETAK AKSESORI ACCESSORY PARCEL PARKIRTERBUKA PARKIR TERTUTUP BAY WINDOWS STOR PENYIMPANAN TANDAS AIR CON LEDGE
- 31. HARTA BERSAMA 1. Apa-apayang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang dipecah bahagi 2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata 3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik berdaftar 4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:- • Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan • Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan 5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan menyenggara. 6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang diumpukkan (allocated share unit)
- 34. HARTA BERSAMA 1. Apa-apayang bukan dikandungkan sebagai petak atau petak aksesori dalam satu lot tanah yang dipecah bahagi 2. DILOREKKAN dengan warna KUNING dalam pelan strata 3. PERBADANAN PENGURUSAN didaftarkan sebagai pemilik 4. Terdapat 2 jenis senario hak penggunaan iaitu:- • Eksklusif – terhad bagi penghuni yang menghuni di skim strata berkenaan • Inklusif – hak bersama bagi penghuni di skim strata berkenaan 5. Tanggung jawab pemilik-pemilik petak melalui perbadanan pengurusan untuk mengurus dan menyenggara. 6. Obligasi pemilik petak terhadap harta bersama diwakilkan dalam bentuk unit syer yang diumpukkan (allocated share unit)
- 35. HARTA BERSAMA COMMON PROPERTY BUMBUNG PEJABATPENGURUSAN LAMPU KORIDOR SALURAN KUMBAHAN UTAMA PARKIR PELAWAT HALAMAN TANAH
- 36. FUNGSI UNIT SYER HAKMENGUNDI PEMILIK PETAK JUMLAH CARUMAN YANG PERLU DIBAYAR KEPADA PERBADANAN PENGURUSAN
- 37. KAEDAH PENGIRAAN CARUMANCAJ AGM telah meluluskan bajet perbelanjaan pengurusan dan penyenggaran sejumlah RM1,036,800 untuk tahun kewangan 2016. Unit syer diumpukkan = 120 Unit syer agregat = 51,840 SENARIO PENGIRAAN = Unit syer diumpukkan X Bajet diluluskan Unit syer agregat = 120 X RM1,036,800 51,840 = RM2,400 setahun = RM200 sebulan
- 38. FUNGSI UNIT SYER Penentuankepada jumlah bayaran sekiranya perbadanan pengurusan secara sah di sisi undang- undang mempunyai HUTANG dan ia tidak mampu untuk menjelaskan hutang tersebut. Penentuan kepada pengagihan pembayaran atau penerimaan sekiranya berlaku KEPUTUSAN ATAU PERINTAH MAHKAMAH yang mengkehendaki pemilik-pemilik petak untuk membayar atau menerima sesuatu.
- 39. 1. Keluasan dinyatakandalam meter persegi; 2. FP1 ialah faktor pemberat bagi jenis petak yang dinyatakan dalam Jadual 1; 3. Ialah faktor pemberat bagi petak lantai keseluruhan yang dinyatakan dalam Jadual 2; 4. Ialah faktor pemberat bagi petak aksesori yang dinyatakan dalam Jadual 3; 5. Jika terdapat terdapat lebih daripada satu petak aksesori, komponen formula petak aksesori hendaklah terpakai bagi setiap petak aksesori dan kemudiannya hendaklah ditambahkan kepada formula itu; dan 6. Unit syer hendaklah dinyatakan sebagai satu nombor bulat. Unit syer yang diumpukkan bagi suatu petak (keluasan petak X FP1 X FP2) (keluasan petak aksesori X FP3)= +
- 40. PERBADANAN PENGURUSAN 1. Entitiyang bertanggung jawab mentadbir uruskan pengurusan dan penyelenggaraan harta bersama 2. Keahlian terdiri dari pemilik petak sahaja. 3. Wujud dalam tiga (3) keadaan :- • Sebelum ada hakmilik strata Perbadanan Pengurusan Bersama (JMB) • Selepas ada hakmilik strata Perbadanan Pengurusan (MC) Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub MC) 4. Hanya terbubar apabila berlakunya penamatan pecah bahagi bangunan/tanah 5. BUKAN satu badan bersifat keuntungan “No risk, no reward”
- 41. Konsep SELF- GOVERNANCE dalam pengurusan strata • Ditadbirdan diurus sendiri oleh komuniti strata itu sendiri • Secara bersama:- • membuat keputusan • menanggung liabiliti • menanggung kos-kos terbitan dari penyelenggaraan harta bersama
- 42. Konsep SELF- GOVERNANCE dalam pengurusan strata • Persekitaranyang terkandung peraturan kejiranan yang sistematik • Undang-undang Kecil Pengurusan Strata:- • Peraturan day-to-day operation • Pemudah cara penggunaan harta bersama • Kawalan mutu keselesaan dan kesejahteraan • Digubal undang-undang kecil tambahan oleh komuniti strata itu sendiri.
- 43. Konsep SELF- GOVERNANCE dalam pengurusan strata • Penyelesaianpertikaian sendiri • Rundingan • Mediasi • Menguat kuasakan undang- undang kecilnya sendiri • Halangan menggunakan harta bersama • denda
- 44. Ceramah dengan initelah pun:- I. Menerangkan konsep asas pecah bahagi bangunan/tanah iaitu eksklusif, semi-ekslusif, appurtenance dan inklusif; II. Menerangkan prinsip utama hakmilik strata mengikut perundangan Malaysia iaitu petak, petak aksesori, syer unit dan perbadanan pengurusan; III. Menerangkan prinsip SELF-GOVERNANCE dalam pengurusan strata RUMUSAN
- 45. APAKAH PERBEZAAN HARTA TANAHSTRATA DENGAN HARTA TANAH KONVENSIONAL? RUMUSAN