Analisis pasaran harta tanah perlu dilakukan untuk mengenal pasti keperluan kediaman, perdagangan dan industri, mengurangkan risiko dan merancang agihan stok yang lebih berkesan. Analisis ini menggunakan prinsip ekonomi asas untuk menilai stok sedia ada dan permintaan masa depan berdasarkan faktor demografi dan ekonomi.

1. Sr. EZWAN BUSTAMIN
PUSAT PENGAJIAN PERUMAHAN
INSTITUT KESEJAHTERAAN BANDAR,
PERUMAHAN DAN KERAJAANTEMPATAN
ASAS ANALISIS PASARAN DAN KOS
PEMBANGUNAN

2. Tidak elastik
Kawalan perundangan yang
tinggi
SIFAT
PASARAN
HARTA
TANAH
Unik dan bukan homogenus
Tidak sempurna
1
2
3
4

3. Harta tanah baru yang dibina dan dijual oleh
pemaju. Pembeli adalah pemilik pertama
PASARAN SEKUNDER
Harta tanah yang sedia ada dalam pasaran. Pembelian
bona fide dari pemilik atau melalui lelongan
KATEGORI PASARAN
HARTA TANAH
PASARAN PRIMER

4. #1
#2
#3
#4
Memberi gambaran mengenai stok harta tanah
Mengenal pasti prospek dan cabaran
Mengurangkan risiko
Merancang agihan stok harta tanah yang lebih BERKESAN, CEKAP
DAN ADIL
MENGAPA PERLU
LAKUKAN ANALISIS
PASARAN?

5. TINJAUAN HARTA TANAH
KEDIAMAN, PERDAGANGAN DAN
INDUSTRI
Q4 TAHUN 2015

6. ADAKAH STOK
KEDIAMAN
SUDAH
MENCUKUPI?
STOKSEDIA ADA
ADALAH
4,928,883UNIT
DALAM
PEMBINAAN
892,099UNIT
BELUMMULA
642,405UNIT

7. KIRAAN MUDAH BERDASARKAN
DEMOGRAFIK PENDUDUK
JUMLAH PENDUDUK 21 JUTA ORANG
SAIZ ISI RUMAH 5.5 ORANG
BILANGAN ISI RUMAH 3,818,818 KELUARGA
BILANGAN RUMAH DIPERLUKAN
JIKA 1 KELUARGA 1 RUMAH
3,818,818 UNIT
STOK RUMAH SEDIA ADA 4,928,883 UNIT
LEBIHAN/KURANGAN 1,110,065 UNIT (LEBIHAN)

8. KIRAAN MUDAH BERDASARKAN
DEMOGRAFIK PENDUDUK
JUMLAH PENDUDUK 21 JUTA ORANG
SAIZ ISI RUMAH 5.5 ORANG
BILANGAN ISI RUMAH 3,818,818 KELUARGA
BILANGAN RUMAH DIPERLUKAN
JIKA 1 KELUARGA 1 RUMAH
3,818,818 UNIT
STOK RUMAH SEDIA ADA 4,928,883 UNIT
LEBIHAN/KURANGAN 1,110,065 UNIT (LEBIHAN)
Mengapa masih ramai antara
kita yang belum memiliki
rumah?

9. FAKTOR-FAKTOR LEBIHAN STOK HARTA TANAH
 Tidak meletakkan
demografik penduduk
sebagai asas analisis pasaran
 Analisis pasaran bergantung
semata-mata kepada
indikator jualan
 Strategi keuntungan dalam
jangka masa pendek
 Permintaan tinggi dari
pelabur yang bersifatkan
spekulasi

10. ECONOMIC BASE ANALYSIS : FUNDAMENTALS
1. Bilangan tenaga kerja dalam sesuatu wilayah
2. Bilangan populasi dalam sesuatu wilayah
3. Kadar kerja asas:kerja sokongan
4. Pekali pekerjaan menggunakan kadar kerja asas:kerja
sokongan
5. Pekali populasi menggunakan kadar tanggungan:tenaga kerja
6. Bilangan baharu kerja asas
7. Bilangan baharu kerja sokongan
8. Gabungan kesan pekali populasi terhadap populasi

11. CONTOH ECONOMIC BASE ANALYSIS
Mukim Sungai Udang mempunyai populasi penduduk seramai
40,000 orang termasuk 2,000 orang yang bekerja di Loji Penapisan
Petroleum dan 8,000 orang yang bekerja dalam industri dan
perkhidmatan sokongan kepada industri utama di situ. Loji sedia ada
telah mengumumkan perluasan operasinya yang akan memerlukan
pertambahan pekerja seramai 250 orang. Justeru, dijangkakan
pekerja baru ini bersama tanggungannya akan memerlukan rumah
yang semestinya didatangi dengan infrastruktur asas bersama
dengannya. Pakej pembangunan perumahan termasuk keperluan yang
ditetapkan oleh PBT adalah berkeluasan 1,500 m.p. seunit.
Manakala, kos tanah dan rumah adalah sebanyak RM300,000 seunit
dan kos infrastruktur awam adalah dianggarkan RM60,000 seunit.
Kadar kepenghunian isi rumah di Mukim ini dijangka stabil pada
kadar 5.5 orang untuk setiap isi rumah.

12. CONTOH ECONOMIC BASE ANALYSIS
Berdasarkan butiran yang diberi, hitungkan perkara-perkara
berikut dengan menunjukkan jalan kerjanya sekali:-
a. Jumlah tenaga kerja di Mukim Sungai Udang setelah
perluasan loji telah siap dibina dan diisi peluang pekerjaan-
pekerjaan yang ada.
b. Saiz populasi setelah perubahan-perubahan yang berlaku
c. Jumlah rumah yang perlu dibina dan keluasan
pembangunan yang terlibat
d. Perbelanjaan pembangunan untuk pembangunan kediaman
e. Perbelanjaan awam untuk infrastruktur kediaman.

13. #1 Bilangan tenaga kerja dalam
sesuatu wilayah
Sebagaimana yang
dinyatakan,
10,000 orang

14. #2 Bilangan populasi dalam sesuatu
wilayah
Sebagaimana yang
dinyatakan,
40,000 orang

15. #3 Kadar kerja asas:kerja sokongan
Kerja Asas = Kerja Loji
= 2,000 orang
Kerja Sokongan = 8,000 orang
Kadar Asas:Sokongan = 2,000:8,000
ataupun, 1:4

16. #4 Pekali pekerjaan menggunakan
kadar kerja asas:kerja sokongan
Kadar Asas:Sokongan = 1:4
Oleh itu,
250 orang 1,000 orang
pekerja loji pekerja sokongan

17. #5 Pekali populasi menggunakan
kadar tanggungan:tenaga kerja
Populasi = 40,000 orang
Tenaga kerja = 10,000 orang
Tanggungan = 30,000 orang
KadarTanggungan:Tenaga kerja
=10,000:30,000
ataupun, 1:3

18. #6 Bilangan baharu kerja asas
Bilangan asal = 2,000 orang
Bilangan tambahan = 250 orang
Bilangan baharu = 2,250 orang

19. #7 Bilangan baharu kerja sokongan
Bilangan asal = 8,000 orang
Bilangan tambahan = 1,000 orang
Bilangan baharu = 9,000 orang

20. #8 Gabungan kesan pekali
populasi terhadap populasi
 TENAGA KERJA
 Tenaga asal = 10,000 orang
 Asas:Sokongan = 1:4
 Jumlah tenaga kerja baharu = 250 + 1,000 =1,250
 Jumlah akhir tenaga kerja = 10,000 + 1,250 = 11,250
 KESAN POPULASI
 Populasi padaT0 = 40,000 orang
 T0 = 10,000 tenaga kerja : 30,000 tanggungan = 1:3
 1,250 tenaga kerja 3,750 tanggungan
 1,250 + 3,750 = 5,000 populasi baharu
 Populasi padaT1 = 40,000 + 5,000 = 45,000 penduduk

21. #8 Gabungan kesan pekali
populasi terhadap populasi
 KEPERLUAN KEDIAMAN
 5,000 orang @ 5.5 orang seisi rumah = 909 unit
 909 unit X 1,500 m.p. = 1,363,500 m.p. = 136.35 hektar
 909 unit X RM300,000 = RM272.7 juta kos pembangunan
 909 unit X RM40,000 = RM36.36 juta kos infra awam