Presentatie Hans Karssenberg over plintenstrategie tijdens "Stadsgeruchten" sessie 6 juni 2011 Presentation Hans Karssenberg about "strategy for the ground floor " during the session "Stadsgeruchten" (city-romors) june 6th 2011

1. Zuidas op ooghoogte
Stadsgeruchtensessie 6 juni 2011
Titus Berntsen
Profiel Zuidas
• Belangrijkste ontwikkelingslocatie van Amsterdam
• Nieuw stadsmilieu op basis van vier toekomstvaste waarden:
• Complementair aan de binnenstad
• Bereikbaarheid: hoogwaardig stedelijk ovv-knooppunt
• Lange levensduur: duurzaamheid
• Relaxte stad: openbare ruimte en levendigheid
• Uniek qua schaal en maat
• 1 mln m² kantoren/50.000 arbeidsplaatsen
• 10.000 woningen
• 250.000 m² voorzieningen
• 30.000 parkeerplaatsen
• Unieke ligging/locatiekenmerken
• Uniek in complexiteit
1
1

2. Ligging Zuidas
2
3
2

3. Gebiedsambitie Zuidas
• Internationale allure
• Toplocatie voor wonen en werken
• Volwaardig stadscentrum
• Versterking economische structuur
• Dokmodel is voorwaarde
• Organisatie: 3 pijlers
- Gebiedsbeheer (schoon/heel/veilig/mobiliteit) >Zuidas Moves You
- Aantrekkelijk leefgebied/kwaliteit publieke functies/publieke ruimte> Plint BV
- Gebiedspromotie Zuidas breed> Hello Zuidas (ism ZMY)
4
Waardeambitie Zuidas
Borging van de gebiedskwaliteit in Zuidas om daarmee de
waardegroei van het vastgoed te garanderen.
• Sturen op kwaliteit van de publieke
ruimte en plintinvulling
• Positioneren imago van de Zuidas
• ‘Traffic’ genereren
• Waardevolle verblijfsomgeving
• Toplocatie wonen en werken
5
3

4. Waardeontwikkeling
Infra Bereikbaarheid
Gebouwen Gebouweigenschappen
Sociale omgeving
Agglomeratievoordeel
Publieke ruimte Kwaliteit openbare ruimte
Voorzieningen
Imago
Levendigheid
6
Waardeontwikkeling
7
4

5. Huidige plannen Zuidas
Uitgifte kavels  Geen regie
8
Huidige plannen Zuidas
A B C D
Dokmodel, Zuidas Onderneming
Knelpunten
• Geen sturing op integrale ontwikkeling van de publieke ruimte
• Optimalisering per plot
• NIMPI-effect (Not in My PlInt)
• Zeer beperkt aanbod aan publieke voorzieningen
• Beperkte kwaliteit openbare ruimte
• Beperkte levendigheid
9
5

6. Ego optimalisatie
10
Borging beslissingsfactoren
Infra Bereikbaarheid
Gebouwen Gebouweigenschappen
Sociale omgeving
Agglomeratievoordeel
Publieke ruimte Kwaliteit openbare ruimte
Voorzieningen
Imago
Levendigheid
11
6

7. Concept PLINT BV
Plint BV
Doel PLINT BV
• Grip op leefomgeving, branchering, openbare ruimte en
(publieke) voorzieningen
• Sturen op waardeontwikkeling in plinten, gebouw en gebied
• Risicodeling/beheersing door samenwerking
12
Waardeoptimalisatie
13
7

8. Concept PLINT BV
Scope PLINT BV
• PLINT BV wordt opgericht voor een periode van 10 jaar.
Belofte PLINT BV
• Opheffen leegstand/groeimodel in plintruimtes door tijdelijke/definitieve
programmering
• Levendigheid
Werkgebied PLINT BV
• Zuidas
• Focus (voorlopig) op Mahler en Gershwinplein
14
Opzet PLINT BV
• Eigenaren/ontwikkelaars aandeelhouder (samen met gemeente)
• Aandeelverhouding naar rato van inbreng, gemeente gerelateerd aan
hoogte subsidie als % van de grondwaarde
• PLINT BV huurt van eigenaar/belegger en verhuurt aan ondernemers
• Langlopend huurcontract; 5 à 10 jaar
• Aanhuurniveau duidelijk onder markt/stiko-niveau
• Businesscase is winstgevend
• Bij einde huurcontract met eigenaar:
• huurcontracten worden overgedragen aan eigenaar
• afspraak over gerealiseerde waardestijging
15
8

9. Businesscase
• Eigenaarslasten blijven bij eigenaar
• Aanhuurniveau duidelijk onder markt/Stiko-waarde/indexatie
• Voldoende kritische massa (volume) om overhead te kunnen bekostigen
• Verhuurprijs: referentie marktconform
• Hoge kosten voor incentives
• huurkorting
• leegstand
• tijdelijke invulling
• bijdrage inrichtingskosten
• Marktconforme rente
• Gemeente subsidieert
• Afspraak over gerealiseerde waardestijging tgv gerealiseerde huurstijging
16
Borging Zuidas
Infra Bereikbaarheid
Gebouwen Gebouweigenschappen
Sociale omgeving
Agglomeratievoordeel
Publieke ruimte Kwaliteit openbare ruimte
Voorzieningen
Imago
Levendigheid
17
9

10. Conclusie
1. Huidige plannen garanderen een te lage kwaliteit van de publieke
ruimte, dit leidt tot een suboptimale waardeontwikkeling.
2. Integrale gebiedsontwikkeling en beheer kan sturen op de kwaliteit
van de publieke ruimte en daarmee de waardeontwikkeling van het
gebied bevorderen.
18
Einde
Dank voor uw aandacht !
10