Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Philippe van Wesenbeeck

1. Stad Gent
Dienst Stedenbouw
en Ruimtelijke Planning
Project
Tondelier :
van
gasfabriek
naar
stadswijk
Philippe Van
Wesenbeeck

2. 1. De kracht van Gent
2. Van gasfabriek naar Tondelierwijk
3. Wat hebben we geleerd?
Inhoud

3. Gent, stad van kennis en cultuur
Gent =
grootstedelijk in Vlaanderen (ca 5
miljoen inwoners) – deel van de
Vlaamse Ruit
kleine regionale stad op Europees
vlak
ca 250.000 inw. + ca 70.000
studenten en groeiend
ca 500.000 inw. grootstedelijk
gebied
ca 15.000ha waarvan ca 7.500 ha
in kanaalzone
Universiteit Gent en vier
hogescholen

4. Lange traditie in planmatige stadsontwikkeling
• hedendaagse benadering stadsontwikkeling gestart in jaren ‘70
• inhoudelijke visie stadsontwikkeling sterk gestuurd vanuit
bestaande patronen en kwaliteiten
• veel aandacht naar historische en landschappelijke elementen
• strategische stadsplanning aan basis stadsontwikkeling
Graslei 1970… Graslei 2010…

5. Stadsvernieuwing in de 19de eeuwse gordel: wijk per
wijk aanpak
Dampoort – Oud Sint
Amandsberg
Bruggen naar Rabot
Zuurstof voor de
Brugse Poort
Ledeberg Leeft

6. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be
Bruggen Naar Rabot
Treinstation Rabot
Stadsgasfabriek (1883-1945)Conceptstudie J. Van Reeth
gewestplan
Linken en verbinden
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een geïntegreerde aanpak
communicatiestrategie

7. Situering
2003
Rabot-Blaisantvest Gent
8584 inwoners/km2 1465 inwoners/km2
16,6% niet-Belgen 6,8% niet-Belgen
43% van allochtone herkomst
een vierde is jonger dan 20 jaar
gem. leeftijd: 35,9 jaar
gem. leeftijd: 40,2 jaar
werkloosheidsgraad: 24,98% werkloosheidsgraad: 13,93%
OCMW-steungerechtigden: 4,4% OCMW-steungerechtigden: 2,1%
gem. inkomen per jaar: 15.430 euro gem. inkomen per jaar: 22.072 euro
sociale huurders: 39,4%
Aantal appartementen : 49,5 %
Woningen met wagenbezit : 48,7%
Bewonersoppervlakte 29,52 m² (laagste)
sociale huurders: 11,5%
Aantal appartementen : 36,1 %
Woningen met wagenbezit : 69,3 %
Bewonersoppervlakte 35,6 m²
Cijfers : Rabot jong en dichtbevolkt
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een geïntegreerde aanpak
communicatiestrategie

8. 12
3
4
6
7
5
8
9
11
11
14
15
1. Herinrichting Trambrugsite
2. Herontwikkeling Gasmetersite
3. Restauratie De Nieuwe Molens
4. Aanleg Rabotpark
5. Bouw Fiets- en Trambrug
6. Renovatie De kring – Mandala bis
7. Herbruik Tractiestation
8. Blaisantvest-Opgeëistenlaan
9. Site Maria Goretti
10. Herinrichting Site Rabottorens
11. Knooppunt werk en economie
12. Sociale economie Rabot
13 .Wijkgezondheidscentrum
14.Tijdelijke invulling ‘De Site’
15. Jongerenontmoetingscentrum
16. Recreatieve structuur
17. Gerechtsgebouw
4
5
10
8
13
17
Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be

9. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be

10. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be

11. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be

12. 12
PPS-opdracht:
sanering en
herontwikkeling
± 6,22 ha
Herwaardering
gashouders
± 0,78 ha
Renovatie tot
sociale lofts
Projectzone
onderscheid tussen deelprojecten
Tijdelijke invulling
Alcatel-site

13. Tondelier - Overzicht
• Sanering en ontwikkeling Brownfield
• Contractuele PPS met Koramic Real Estate en Oryx
Projects
• Onderdelen:
• Woonproject (alle typologiën, ong. 520 eenheden)
• Private woningen (60%)
• Budgetwoningen (20%)
• Sociale woningen – passiefbouw (20%)
• Economische functies
• Publieke functies
• Creche
• Buurtsporthal
• Jeugd- en polyvalente lokalen
• Openbaar domein
• Wegen en pleinen
• Parken (1,7ha + 1ha uitbreiding Trambrugpark)

14. Procedure tot pps-overeenkomst
Marktverkenning / opmaak bestek
Medio 2008 Oproep aan kandidaten
maart 2009 Selectie van 4 van de 7 kandidaten
April 2009 Goedkeuring bestek
Nov. 2009 Ontvangst offertes
Juli 2010 Keuze van een Preferred Bidder
Sept. 2010 Start onderhandelingen met Preferred Bidder
Nov. 2011 Indienen Best And Final Offer (BAFO)
Dec. 2011 Goedkeuring BAFO + PPS-overeenkomst
Maart 2012 Ondertekening PPS-overeenkomst
2012 Verdere planvorming
2013 – 2023 Realisatie project

15. Tondelier: PPS-overeenkomst
• Gezamenlijke besluitvorming:
• Projectbestuur
• Projectteam
• Kwaliteitskamer
• Afspraken risico’s en kosten/baten
• Inbouwen van de nodige flexibiliteit
• Omgaan met wijzigende maatschappelijke context,
kaderend in omliggende buurten

16. Tondelier: PPS-overeenkomst
• Innovatieve concepten:
• Functioneel saneren vs Lump-sum
• Beeldkwaliteitsplan
• Kwaliteitskamer
• Toepassing Duurzaamheidsmeter
• Vastleggen details woonaanbod
• Opzet fasering
• Commerciele functies: sociale economie
• Verdeling meerwinsten
• Ontwikkelingsaanpak: regie, structuur, participatie, tijdelijke invulling
• Gemeenschappelijkheid (buurtbeheer, …)
• Benadering over de grenzen van het projectgebied

17. Organisatie

18. Inrichtingsplan

19. Gefaseerde uitvoering

20. Gefaseerde uitvoering

21. Gefaseerde uitvoering

22. Gefaseerde uitvoering

23. Gefaseerde uitvoering

24. Gefaseerde uitvoering

32. Gas
meter
Site
Hoofdlijnen bestek gunningscriteria
Rangschikken en gunnen obv ontwikkelingsplan:
• Visie (60%)
– Ruimtelijke kwaliteit en gebruiks- en belevingswaarde (40 ptn)
– Beeld- en toekomstwaarde (20 ptn)
– Milieu (20 ptn)
– Bodemsanering en grondverzet (20 ptn)
• Aanpak (20%)
– Samenwerkingsstructuur waarin iedereen rol kan opnemen
– Garantie op behoud van ambitieniveau
– Garantie op bewaking van financieel belang
– Hoe omgaan met later te concretiseren elementen?
• Prijs (20%)
– Netto Actuele Waarde voor de Stad en Alcatel (->y/100 ptn)
– x correctiefactor ifv financiële omkadering

33. Gas
meter
Site
Hoofdlijnen bestek minimale drempels
Vermijden van aberraties owv 60-20-20 gewicht:
• Visie
– Algemeen: minimum “goed” = 50 ptn
– Bodemsanering en grondverzet: minimum 12/20 ptn
• Aanpak
– Algemeen: minimum “goed” = 50 ptn
• Prijs
Netto actuele waarde voor de stad moet hoger zijn dan
0 EUR min:
– Prijs (sport- en bokszaal + crèche + jeugdlokalen + publiek
sanitair)
– Netto kost restauratie gashouders (= bruto – subsidies)
– Meerkost voor bouw passief woningen tov laag-
energiebouw (ca 10%)

34. Gas
meter
Site
Financiële randvoorwaarden – raming 2008
basis: Marktstudie Connectimmo – juni 2007 mio eur
kosten private partner 103,9
inkomsten private partner 96,2
netto resultaat private partner -7,7
kosten stad Gent (excl. Historische kosten) mio eur
sport/bokszaal; crèche; parkaanleg 5
renovatie gashouders 3,3
aankoop huizen en IVAGO 1,15
kosten procedure 0,7
'vergoeding' ontwikkelaar 7,7
totale kosten 17,85
inkomsten stad Gent (excl. Historische inkomsten)
grondwaarde bij verkoop 19,2
subsidies gashouders 2,8
SVF (aankoop grond IVAGO) 0,56
bijdrage aankoop 2 huizen 0,6
inbreng Alcatel 1,2
totale ontvangsten 24,36
netto resultaat stad Gent + 6,51

35. Financieel kader 2015
• Totale inkomsten stad: 17.1 mio
14.4 mio verkopen grondaandeel
2 mio subsidie restauratie gashouders
0.5 mio opstalvergoeding
• Totale uitgaven stad: 19.8 mio
7.3 mio lump sum sanering
8.5 mio publieke functies (sporthal, crèche, publiek sanitair,
jeugdlokalen)
880.000 € meerkost voor het passief maken sociale woningen
3 mio restauratie gashouders.
= saldo van 2.7 mio als kost voor Stad Gent
Daarvoor krijgen we naast de sanering, de publieke functies, de
meerkost passiefbouw en de restauratie gashouders ook nog 2.7 ha
publiek park en 8700 m² kwalitatief openbaar domein
• De private partij investeert daarnaast zo’n 135 mio €
• Alle bedragen zijn netto actuele waarde

36. Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
• niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als
gebiedsontwikkeling

37. HERONTWIKKELING SITE GASMETERLAAN
VOORGESCHIEDENIS - Bodemverontreiniging
bodemverontreiniging afkomstig van
stadsgasfabriek en Alcatel
hoofdvraag: wat zullen onder een gegeven indeling
in bestemmingen de saneringskosten zijn
-> bodemverontreiniging zal dus mee de
bestemmingen van het terrein bepalen

38. Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
• niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als
gebiedsontwikkeling
• geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk
naar oproep voor kandidatuurstelling private partner

39. 39
Inleiding - Marktconsultatie
• 6 (6) consortia: doorgaans combinatie van projectontwikkelaar –
ontwerper – saneringsdeskundige – aannemer sanering
• 7 (5) projectontwikkelaars (meestal ontstaan uit een bouwaannemer)
• 2 (0) financiële instellingen
• 1 (1) consultant mbt PPS
• 1 (1) risico-fondsenbeheerder
( ): aantal dat voor een mondelinge toelichting gekomen is
Conclusie: het project is ‘rijp’ om op de markt te brengen, liefst
snel en met een contractuele overeenkomst

40. Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer
• niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als
gebiedsontwikkeling
• geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk
naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
• omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter
en gerichter houden
• vier kandidaten in het proces houden tot definitieve
toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie
houden

41. Gas
meter
Site
Tijdslijn
24 juni ‘08 Goedkeuring selectiedossier
26 maart ‘09 Selectie van 4 van de 7 kandidaten
April ‘09 Goedkeuring bestek
12 nov 2009 Ontvangst offertes
15 dec 2009 Toelichting offertes door kandidaten
22 feb 2010 Indienen verbeterde offertes door kandidaten, na
vraagstelling
31 maart ‘10 Toelichting verbeterde offertes door kandidaten
2 juni ‘10 De Jury rangschikt de offertes
25 juni ’10 College weerhoudt 2 kandidaten voor onderzoek
15 juli ‘10 College stelt 1 Preferred Bidder aan
1 sept ‘10 Start onderhandelingen met AB Project
Nov ’11 Indienen BAFO
Maart ‘12 PPS-overeenkomst

42. Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer
• niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als
gebiedsontwikkeling
• geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk
naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
• omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter
en gerichter houden
• vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel
maximaal drie kandidaten na selectie houden
• te veel interne discussies over procesregie: wel snel
krachtige projectstructuur opzetten

43. 43
• Vraag 1: omvang van de opdracht(en)?
– Bundeling sanering-ontwikkeling
– Splitsing sanering-ontwikkeling
• Vraag 2: rolverdeling tussen de stad en het AG
SOB?
– Projectleiding bij de stad
– Projectleiding bij het AG SOB
• Vraag 3: Vorm van PPS?
– Contractuele overeenkomst
– Oprichten van een vennootschap (SPV)
3 cruciale vragen voor het vervolg

44. Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer
• niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als
gebiedsontwikkeling
• geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk
naar oproep voor kandidatuurstelling private partner
• omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter
en gerichter houden
• vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel
maximaal drie kandidaten na selectie houden
• te veel interne discussies over procesregie: wel snel
krachtige projectstructuur opzetten
• selectiecommissie zonder bestuurlijke terugkoppeling:
wel tussentijdse betrokkenheid College organiseren

45. Gas
meter
Site
Taakverdeling stap 3
College van Burgemeester en Schepenen
Jury
EXTERN INTERN
Marcel Smets (voorzitter) Paul Teerlinck
Eddy Pannecoucke Daniël Verbeken
Joke Vermeulen Reginald Claeys
Veerle Van de Voorde
Philippe Van Wesenbeeck
Stap 3
Rangschikking kandidaten +
onderhandelingsmaterie
Technische commissie
AANPAK
 Ilse Verschoore
 Stefaan Vervaet
 Greet Riebbels
 Koen De Borger
 Thierry Maene
Technische commissie
PRIJS
 Dirk Vereecke
 Frank Van Goethem
(extern ondersteund)

Cel voor ad-hoc juridisch advies
 Isabelle Van Rompaey (algemeen)
 Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)
 Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)
Technische commissie
BODEM
 Katleen Straetmans
 Thierry Maene
(extern ondersteund)
Kwaliteitskamer
 Linda Boudry
 Filip Vanhaverbeke
 Hans Bruyninckx
Juridische
Procesbewaking
en fiscaal advies
 Wim
Rasschaert
(Laga)
 Rebecca Boi
Technische commissie
VISIE (excl. Bodem)
 Indra Van Sande (extern
ondersteund)
 Jo Lefebure
 Koen Lepla
 Arnoud De Coen
 Hilde Reynvoet
Adm. ondersteuning
Greet Louw
Algemene
Projectleiding
 Thierry Maene
Inclusief verslag
tenzij verzorgd door
extern bureau
ad-hoc bijgestaan
door:
 Secretariaat
 Axelle Ameel
Organogram voor stap 3 - rangschikking van de voorstellen

46. Gas
meter
Site
Taakverdeling stap 4 en 5
College van Burgemeester en Schepenen
Onderhandelingsteam
Personen aan te duiden ifv de te onderhandelen thema’s
Cel voor ad-hoc juridisch advies
 Isabelle Van Rompaey (algemeen)
 Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)
 Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)
 Dienst vastgoedbeheer (overdrachten)
Juridische
Procesbewaking
en fiscaal advies
 Wim
Rasschaert
(Laga)
 Rebecca Boi
Algemene
Projectleiding
 Thierry Maene
Inclusief verslag tenzij
verzorgd door extern
bureau
ad-hoc bijgestaan door:
 Secretariaat
 Axelle Ameel
Gemeenteraad
Stap 5
Voorstel PPS-overeenkomst
Stap 5
Voorstel PPS-overeenkomst
Stap 4:
Voorstel te weerhouden kandidaat
Organogram voor stap 4 en 5: keuze kandidaat + overeenkomst

47. Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
• bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit
voor uitvoering

48. Gas
Site
Ruimtelijke randvoorwaarden
sturend en tegelijk flexibel ifv sanering

49. Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
• bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit
voor uitvoering
• inzetten op tijdelijke invullingen
• grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf
de start en tijdens de procedure

50. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be
Tijdelijke invulling ‘De Site’
Invulling van braakliggende terreinen van de vroegere Alcatelsite
Opzet :
– negatieve effecten tegengaan (desolaat, sluikstort, langdurig leeg)
– de buurtbewoners op een positieve en tastbare manier met het
Stadsvernieuwingsproject in contact brengen
– Experimenteerruimte die (tijdelijk) kan inspelen op behoeften uit de wijk
– Experimenteerruimte die krachten/initiatieven uit de buurt kan bloot
leggen
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een geïntegreerde aanpak
communicatiestrategie

51. Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking – iris.vandenabbeel@gent.be
Resultaat na anderhalf jaar werking
Tijdelijke invulling ‘De Site’
STADSVERNIEUWING IN GENT
Structuurplanning
Ontwikkeling groenzones
Grote stadsprojecten
Stadsvernieuwingsprojecten in de
19de eeuwse gordel
ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE
POORT
Rode Loper
Luizegevecht
Groene Vallei
BRUGGEN NAAR RABOT
Conceptstudie
Regisserende stad
Kwaliteit op lange termijn
Een geïntegreerde aanpak
communicatiestrategie

54. Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
• bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit
voor uitvoering
• inzetten op tijdelijke invullingen
• grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf
de start en tijdens de procedure
• noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren
(bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde
gashouders, ...

55. 55
Inleiding – (lopende) voorbereidende acties
• studie naar de renovatie- en sloopmogelijkheden en -kosten van huidige
gebouwen
• opstellen van een asbestinventaris voor alle gebouwen
• topografische opmeting van het volledige terrein
• leegpompen en reinigen van de gashouder(s)
• studie naar de technische en functionele mogelijkheden voor herbestemming
van de gashouders
• Onderzoek naar specifieke verzekeringen
• bekomen van een engagement van de OVAM mbt de saneringsdoelstellingen
• overleg met IVAGO mbt de herbestemming van het containerpark
• voorbereiding (door Alcatel) voor het uitvoeren van een pilootproef
• project 'oral history' om kennis over de vroegere gasfabriek te verzamelen
• tijdelijk project 'de site‘
• Aanvraag voor onderhandelingen voor een Brownfieldconvenant

56. Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
• bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit
voor uitvoering
• inzetten op tijdelijke invullingen
• grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf
de start en tijdens de procedure
• noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren
(bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde
gashouders, ...
• werken met externe adviezen per deelaspect voor
beoordeling bestekken
• procesbegeleiding door extern jurist

57. Gas
meter
Site
Organisatiestructuur externe opdrachten
Volgende externe opdrachten zijn voorzien, ter
ondersteuning tijdens de OH-procedure:
Wie? duurtijd
Juridisch - fiscaal Laga cvba
(Wim
Rasschaert)
Minstens tem PPS-
overeenkomst
verzekeringen Marsh NV tem PPS-overeenkomst
bodemsanering VITO tem PPS-overeenkomst
Duurzaamheidsmeter Sum Research
NV
tem PPS-overeenkomst
Prijsbeoordeling Orientes bvba tem PPS-overeenkomst

58. Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast
• bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit
voor uitvoering
• inzetten op tijdelijke invullingen
• grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf
de start en tijdens de procedure
• noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren
(bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde
gashouders, ...
• werken met externe adviezen per deelaspect voor
beoordeling bestekken
• procesbegeleiding door extern jurist
• hoge ambities stellen inzake duurzaamheid, sociale
aspecten, ….

59. Tondelier: Duurzaamheid

60. Tondelier: Stadsvernieuwing
• Tondelier:
• Project midden de buurt = PPS
• Hefboom voor de buurt
 Bijkomende middellen stadsvernieuwingsfonds
• Wijkgerichte invulling gashouder
• Verankering en consolidatie buurtbeheer
• Hefboom voor woonkwaliteit
• Sociale passiefwoningen
• Omliggende buurten

61. Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Stedelijk Administratief Centrum - Zuid
Woordow Wilsonplein 1 – 9000 Gent
09 266 78 20 – ruimtelijkeplanning@gent.be
Meer info
www.tondelier.be
www.complexestadsprojecten.be
www.gent.be/bruggen-naar-rabot