2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

Herstructureringsplan Bedrijventerrein De Beitel
Masterplan
Parkstad Limburg
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
9V7062.A0

A COMPANY OF
Documenttitel Herstructureringsplan Bedrijventerrein De
Beitel
Masterplan
Verkorte documenttitel Herstructurering De Beitel
Status Eindrapport
Datum 4 juni 2010
Projectnaam Herstructureringsplan De Beitel & Baaks-
Soureth Heerlen
Projectnummer 9V7062.A0
Opdrachtgever Parkstad Limburg
Referentie 9V7062.A0/R002/903090/Nijm
Barbarossastraat 35
Postbus 151
6500 AD Nijmegen
+31 (0)24 328 42 84 Telefoon
info@nijmegen.royalhaskoning.com E-mail
www.royalhaskoning.com Internet
Arnhem 09122561 KvK
HASKONING NEDERLAND B.V.
RUIMTELIJKE ONTWIKKELING
Auteur(s) P.J. (Pepijn) Bos MSc, Ir. A.J. (Daan) van den Berg
Collegiale toets Ir. Drs. B.A.H.V. (Bart) Brorens
Datum/paraaf …………………. ………………….
Vrijgegeven door Ir. M.C.J. (Mariska) Ruiter
Datum/paraaf …………………. ………………….

Herstructurering De Beitel 9V7062.A0/R002/903090/Nijm
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 1
1.1 Aanleiding 1
1.2 Doelstelling en onderzoeksvragen 1
1.3 Plan van aanpak en rapportage 3
1.4 Het plangebied 4
2 MARKTMOGELIJKHEDEN 7
2.1 Regio Parkstad 7
2.2 De Beitel 8
2.3 Conclusies 9
3 DE SITUATIE BEKEKEN 10
3.1 Knelpuntenanalyse 11
3.2 De Knelpunten 11
3.3 Ruimtelijke kwaliteit 12
3.4 Ruimtegebruik 13
3.5 Milieuruimte 16
4 OPLOSSINGSRICHTINGEN 19
4.1 Ruimtelijke structuur en kwaliteit 19
4.2 Ruimtegebruik en beeldkwaliteit Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
4.3 Verkeer en parkeren 20
4.4 Milieuruimte 23
5 VISIE EN ONTWIKKELINGSRICHTINGEN (STREEFBEELDEN) 29
5.1 Uitgangspunten 29
5.2 Visie: naar een vitaal bedrijventerrein 29
5.3 Doelstellingen 32
5.4 Ruimtelijke visie 41

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. - 1 - Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding
Herstructureringsopgave
De herstructurering van bedrijventerreinen staat pas de
laatste tien jaar echt goed op de agenda. Toch blijkt men
bij de uitvoering telkens weer op tal van problemen te stui-
ten. En dat terwijl de nationale opgave voor herstructure-
ring ruim 15.800 hectare is, 20% van het huidige areaal
aan bedrijventerreinen. De opgave is groot en urgent. Het
herstructureren van verouderde bedrijventerreinen voor-
komt de noodzaak tot aanleg van steeds meer hectaren
aan nieuwe bedrijventerreinen. Des te meer reden om de
opgave snel aan te pakken!
Een complexe opgave
De aanpak van de veroudering op bedrijventerreinen gaat
echter niet vanzelf. Er zijn tal van problemen te overwin-
nen zoals versnipperd eigendom, het blijven kunnen func-
tioneren van bedrijven tijdens de realisatiefase, verschil-
lende milieuaspecten en een lage organisatiegraad van
ondernemers. De kosten van een herstructurering voeren
echter de boventoon.
Pilotproject Mooi Nederland
Om verdere ervaringen op te doen met de aanpak van
verouderde bedrijventerreinen en regionale samenwerking
(en deze ervaringen ter beschikking te stellen aan ande-
ren) heeft Parkstad Limburg de pilotstatus gehonoreerd
gekregen in het kader van het programma ‘Herstructure-
ring Bedrijventerreinen’ van Mooi Nederland.
Dit project kent twee sporen. Spoor 1 gaat in op de regio-
nale samenwerking op het vlak van bedrijventerreinher-
ontwikkeling en de financiering daarvan (uitgevoerd door
Buck Consultants). In Spoor 2 worden voor vier bedrijven-
terreinen herstructureringsplannen opgesteld. Eén van die
bedrijventerreinen is De Beitel / Baaks-Soureth1
in de ge-
meente Heerlen. Tussen beide sporen bestaat wisselwer-
king over ideeën en strategieën die op regionale schaal
worden ontwikkeld en maatregelen die op terreinniveau
worden voorgesteld. Voorliggend herstructureringsplan
voor De Beitel zal met name informatie op moeten leveren
over intensivering van de ruimte, geluidsnormen en ruim-
telijke kwaliteit en het daarvoor beschikbare instrumenta-
rium en de toepassing ervan.
1.2 Doelstelling en onderzoeksvragen
In de provincie Limburg wordt gestreefd naar een bunde-
ling van bedrijventerreinen en een concentratie van bedrij-
vigheid op grote terreinen. Bedrijventerrein De Beitel en
het aangrenzende Baaks-Soureth vormt van oudsher een
dergelijke concentratie en is bovendien in infrastructurele
zin goed ontsloten. Dat maakt het de moeite waard om
beide terreinen te revitaliseren (als vorm van herstructure-
ring) zodat ze voldoen aan de eisen van de doelgroep en
1
In het vervolg van deze rapportage wordt omwille van de leesbaarheid
gesproken over De Beitel in plaats van De Beitel / Baaks – Soureth.

9V7062.A0/R002/903090/Nijm Herstructurering De Beitel
aan die eisen ook kunnen blijven voldoen door een duur-
zame inrichting, met ook aandacht voor beheer.
De gemeente Heerlen heeft aangegeven voorkeur te heb-
ben voor een aanpak van de herstructureringsproblema-
tiek op De Beitel2
waarbij gewerkt wordt volgens een
stramien dat in de praktijk goed blijkt te functioneren: het
opstellen van een masterplan voor de lange termijn en
een uitvoeringsplan voor de korte termijn (de eerste fase:
maximaal drie jaar).
De herstructurering van De Beitel betreft in dit geval een
revitalisering. Volgens de Taskforce Herontwikkeling Be-
drijventerreinen en IPO kan een revitalisering als volgt
worden omschreven: “ingrepen op het bedrijventerrein om
de kwaliteiten van de locatie te verbeteren (aanpak van de
infrastructuur, openbare en private ruimte) die nodig is
indien sprake is van (dreigende) structurele leegstand en
ernstige achteruitgang van het terrein”. Er is in dit geval
geen sprake van een herprofilering (gedeeltelijk nieuwe
werkfunctie op het terrein, zoals kantoren of detailhandel)
en transformatie (ontrekken deel van het terrein voor niet-
economische functies).
Doelstelling
Tegen deze achtergrond hanteren we voor dit project de
volgende doelstellingen:
2
Deze aanpak wordt ook toegepast bij de andere drie terreinen waarvoor
binnen het kader Pilotproject Herstructurering Bedrijventerreinen Parkstad
Limburg een herstructureringsplan is opgesteld.
1. Ontwikkel een masterplan voor de revitalisering van
het bedrijventerrein De Beitel in Heerlen.
2. Kom op basis van een inventarisatieonderzoek van de
huidige (fysieke) knelpunten tot een heldere visie op
de beoogde revitalisering, vertaal deze in duidelijke
doelstellingen en vertaal elke doelstelling in concreet
uitvoerbare acties (Uitvoeringsprogramma).
3. Breng, in samenwerking met ondernemers, vastgoed-
eigenaren en gemeente, van deze maatregelen de
prioriteit, de fasering en de financiering in beeld en
houd daarbij rekening met een reëel ambitieniveau.
4. Draag bovendien mede zorg voor afstemming met het
regionale pilotproject Parkstad Limburg (afstemmen
spoor 1 en 2).3
Thematische accenten en onderzoeksvragen
Bij de aanpak worden bepaalde thematische accenten
gelegd. Dat betreft de belangrijkste knelpunten die op het
terrein bestaan. De doelstelling kan dan worden geconcre-
tiseerd in de volgende vragen:
- Wat is de uitgangssituatie en stand van zaken op het
terrein?
- In welke richting zal het terrein zich moeten ontwikke-
len op korte en lange termijn?
- Welke oplossingsrichtingen kunnen worden aangege-
ven voor de overduidelijke problemen op het vlak van
3
De ideeën en ervaringen die worden opgedaan in dit project worden uitge-
wisseld met Buck Consultants dat de regionale component van het pilotpro-
ject uitvoert. Daarnaast zullen omgekeerd elementen uit de op te stellen
regionale aanpak worden aangedragen om deze op masterplanniveau per
terrein in te voegen.

verkeer, ruimtelijke kwaliteit, ruimtegebruik en milieu
(in het bijzonder de geluidsruimte)?
- Wat is, gegeven de beschikbare middelen, een realis-
tisch-ambitieus actieprogramma voor de revitalisering
van De Beitel voor de korte termijn (tot 3 jaar)? Welke
partijen kunnen en willen op welke manier bijdragen
aan de ontwikkeling? Wat zijn de kosten en hoe kan
dit worden gefinancierd? Welke fasering past daarbij?
- Wat kan de voortgang van de revitalisering bedreigen
en hoe kan op die risico’s effectief en proactief worden
ingespeeld? Hoe moet het beheer worden geregeld?
1.3 Plan van aanpak en rapportage
In dit project is een plan van aanpak gevolgd dat bestaat
uit vier fasen:
- Fase 1: de situatie bekeken (inventarisatieonderzoek);
- Fase 2: nadere analyse oplossingsrichtingen;
- Fase 3: ontwikkelingsrichtingen in streefbeelden;
- Fase 4: plan, maatregelen, kosten en risicomanage-
ment.
Alle vier fasen kennen een inhoudelijk spoor waarin rele-
vante elementen die in het masterplan en uitvoeringsplan
worden opgenomen, worden onderzocht en uitgewerkt.
Naast het inhoudelijke spoor loopt het interactieve spoor
waarin afstemming plaatsvindt met stakeholders (gemeen-
te, ondernemers, Bedrijventerreinen Management Park-
stad Limburg (BTM), en de ontwikkelings- en investe-
ringsmaatschappij LIOF). Dit is van belang om tot een ge-
dragen plan te komen dat tot uitvoering gebracht kan wor-
den. Tot slot heeft er gedurende het opstellen van het
Masterplan afstemming plaatsgevonden met Buck Consul-
tants om de koppeling met het regionale project te waar-
borgen.
Figuur 1.1: Plan van aanpak

1.4 Het plangebied
Bedrijventerrein De Beitel (inclusief Baaks-Soureth) is met
een oppervlakte van 145 hectare het grootste bedrijven-
terrein in de regio Parkstad Limburg. Het bedrijventerrein
is gelegen in het zuiden van Heerlen tussen de A76 en de
Keulseweg (N281). Het is een bovenregionaal, logis-
tiek/industrieel terrein, omringd door andere bedrijventer-
reinen zoals De Locht en de nieuwe terreinen Trilandis
(‘Beitel-Zuid’) en Avantis. Ten noorden van het bedrijven-
terrein scheidt het Imstenraderbos het terrein van het ste-
delijk gebied van Heerlen en aan de westzijde bevinden
zich de A76 en het landelijk gebied rond de kern Simpel-
veld. Het gebied tussen de A76 en de Sourethweg wordt
als mogelijke uitbreidingslocatie voor De Beitel be-
schouwd. Een groot deel van dit gebeid (het westelijk
deel) is aangewezen als Provinciale Ontwikkelingszone
Groen.
Verder dient rekening gehouden te worden met de aan-
wezigheid van (bedrijfs-)woningen aan de Sourethweg en
de Beitel.
Doordat het terrein Baaks-Soureth en de mogelijke uit-
breidingslocaties voor De Beitel meegenomen worden in
dit project vormt het gehele gebied tussen de A76, Imsten-
raderweg, N281 en de spoorlijn het studiegebied.
Figuur 1.2: Studiegebied De Beitel

Tabel 1.1 Kenmerken bedrijventerrein De Beitel
Onderwerp Gegevens
Oppervlakte studiegebied 192 ha
Oppervlakte bruto bedrijventerrein
(gehele bedrijventerrein inclusief openbare ruim-
te, inclusief Baaks-Soureth)
145 ha
Oppervlakte netto bedrijventerrein
(gehele bedrijventerrein exclusief openbare
ruimte, inclusief Baaks-Soureth)
128 ha
Restcapaciteit 3,2 ha
Segment BT1
Aantal vestigingen 91
Aantal werkzame personen 4.050
Aanwezige sectoren Industrie, groothandel,
transport en distributie
Bron: gegevens gemeente Heerlen, 2009
1.5 Leeswijzer
Dit masterplan is opgebouwd uit vijf hoofdstukken.
1. Hoofdstuk Inleiding zet de aanleiding en doelstellingen
van het masterplan uiteen.
2. Hoofdstuk Marktmogelijkheden bevat een samenvat-
ting van de belangrijkste conclusies uit een regionale
studie naar de bedrijventerreinmarkt in Parkstad Lim-
burg.
3. Hoofdstuk De situatie bekeken gaat in op de bestaan-
de situatie waarbij de huidige knelpunten op het ter-
rein worden weergegeven.
4. Hoofdstuk Oplossingsrichtingen bespreekt de mogelij-
ke oplossingsrichtingen voor de knelpunten.
5. Hoofdstuk Visie en ontwikkelingsrichtingen werkt de
visie op de herstructurering van De Beitel uit, gepre-
senteerd in ontwikkelingsrichtingen en ruimtelijke
streefbeelden.
Voor lezers die geïnteresseerd zijn in de visie op de toe-
komstige ontwikkeling van De Beitel wordt aangeraden
alleen hoofdstuk 5 te lezen. De lezers van dit masterplan
die ook geïnteresseerd zijn in de analyse van de huidige
situatie en de verschillende oplossingsrichtingen kunnen
daarvoor bij de eerste vier hoofdstukken terecht.

2 MARKTMOGELIJKHEDEN
Een evidente vraag die speelt bij de herstructurering van
De Beitel is of het terrein meer ruimte moet gaan bieden
aan nieuw te vestigen bedrijven door een (beperkte) uit-
breiding van het terrein of door intensiveringsmaatregelen
op het terrein zelf. Het antwoord op deze vraag bepaalt
mede de prioriteitstelling in het revitaliseringstraject van
De Beitel. Om te bepalen of er behoefte is aan bedrijfs-
ruimte en bij welk type bedrijven deze behoefte speelt, is
een quickscan uitgevoerd naar de bedrijventerreinenmarkt
in Parkstad Limburg.
De belangrijkste conclusies uit deze regionale marktscan
worden in dit hoofdstuk gepresenteerd, gevolgd door de
mogelijkheden die dit biedt voor De Beitel.
2.1 Regio Parkstad
Samen met de bureaucombinatie STEC/Arcadis, die voor
de terreinen Bouwberg, Willem Sophia en Abdissenbosch
herstructureringsplannen opstellen, is de regionale be-
hoefte aan bedrijventerreinen in beeld gebracht (zie bijla-
ge 1 voor de volledige marktscan). De belangrijkste con-
clusies uit deze scan luiden als volgt:
Omvang vraag
- Tot 2020 ligt er in Parkstad Limburg een planningsop-
gave van 76 hectare.
- Daarnaast ontstaat er extra vraag van 35 hectare
vanwege het verplaatsen van bedrijven ten gevolge
van de aanleg van de Buitenring Parkstad.
Verdeling vraag naar kwaliteit en type ruimtevrager
1. Uit een kwalitatieve verdeling van vraag en aanbod
blijkt dat er een tekort aan bedrijventerreinen met een
gemiddelde, verzorgde uitstraling dreigt.
2. Er is daarentegen een ruim voldoende aanbod aan
bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling
(Trilandis en Avantis)4
.
3. Uit gesprekken met diverse gemeenten en bedrijfsma-
kelaars in de regio blijkt echter wel dat er in Parkstad
Limburg behoefte is aan een bedrijventerrein waar
bedrijven uit de hoogste milieucategorieën (4 en 5)
gevestigd kunnen worden.
4
Trilandis richt zich met name op Med Tech. Medische technologie en inno-
vatieve zorgconcepten is een van de economische speerpunten van de
gemeente Heerlen. De ontwikkeling van het Med Tech cluster op Trilandis is
in volle gang. Medtronic heeft zijn Europese logistieke centrum en zijn Euro-
pese Shared Service Center op Trilandis gevestigd. Daarnaast heeft Abbott
vrij recent 1,4 ha grond aangekocht voor de vestiging van zijn logistieke
centrum. Met diverse andere partijen in de Med Tech sector worden ge-
sprekken gevoerd over een mogelijke vestiging op Trilandis. Daarnaast richt
Trilandis zich op grootschalige productie en logistieke bedrijven (VAL). Tri-
landis is, gezien de ligging en de sectoren waar het Businesspark zich op
richt, erg in trek bij potentiële kandidaten. European Science and Business
Park Avantis richt zich met name op hoogwaardige technologische bedrijvig-
heid, R&D, de verdere ontwikkeling van het economisch speerpunt Nieuwe
Energie en de vestiging van Europese hoofdkantoren. Aan Duitse zijde van
Avantis is ook de vestiging van bedrijven in de logistieke sector mogelijk.

Aanbevelingen voor het regionale bedrijventerreinbeleid
- Een planningsopgave in de regio Parkstad Limburg tot
2020 zal zich vooral moeten richten op het (her-)
huisvesten van overlast veroorzakende zwaardere mi-
lieucategorie bedrijven.
- De behoefte aan reguliere bedrijvigheid en verplaat-
singen (tot en met categorie 3) als gevolg van de Bui-
tenring zou niet moeten worden opgevangen met de
aanleg van een nieuw terrein in de regio. Herstructure-
ring van bestaande locaties en de bestaande restca-
paciteit bieden daarvoor voldoende mogelijkheden.
2.2 De Beitel
De conclusies uit de regionale marktscan betekenen voor
De Beitel het volgende:
1. Ruimtevraag bedrijven in zwaardere milieucategorie
Ruimte creëren voor deze bedrijven op De Beitel is geen
optie. De volgende vier redenen liggen daaraan ten
grondslag:
1. Het huidige bestemmingsplan zou moeten worden
aangepast om vestiging van milieucategorie 5 bedrij-
ven mogelijk te maken. De Beitel is momenteel een
terrein waarop bedrijven tot en met milieucategorie 4
zich kunnen vestigen.
2. Zwaardere milieucategoriebedrijven zijn in veel geval-
len (dit geldt niet voor alle milieucategorie 4 en 5 be-
drijven) ‘ruimtevreters’. De bestaande restcapaciteit
(3,2 ha) en gemiddelde kavelgrootte, plus de eventue-
le extra ruimte die door intensiveringsmethoden ge-
creëerd kan worden, levert te weinig grotere kavels op
waar deze bedrijven zich kunnen vestigen.
3. De Beitel is een gezoneerd terrein (op het gebied van
geluid) waardoor er een reële kans bestaat dat zwaar-
dere milieucategorie bedrijven de bestaande toege-
stane geluidsnormen overschrijden.
4. De mogelijke uitbreidingslocatie tussen de A76 en de
Sourethweg reserveren voor dit type bedrijven is ook
geen optie omdat deze locatie belangrijk is voor de
uitstraling van het terrein en naar alle waarschijnlijk-
heid de landschappelijke waarde te veel verstoort.
2. Tekort aan bedrijventerreinen met gemiddelde, ver-
zorgde uitstraling
Bedrijven met een gemiddelde, verzorgde uitstraling kun-
nen op De Beitel goed terecht. Momenteel is de ruimtelijke
kwaliteit van De Beitel nog onvoldoende, maar na de revi-
talisering zal sprake zijn van verbeterde ruimtelijke kwali-
teit. Deze komt overeen met de eisen die gesteld worden
aan een BT1-bedrijventerrein zoals vastgelegd in het pro-
vinciale Programma Werklocaties Limburg 2020. Door
intensiveringsmogelijkheden toe te passen op De Beitel
kan (extra) ruimte gecreëerd worden voor bedrijven met
een gemiddelde, verzorgde uitstraling. De uitbreidingsmo-
gelijkheid tussen de A76 en de Sourethweg bij De Beitel
zou ontwikkeld kunnen worden voor deze bedrijven. De
vraag is dan echter of de ambitie, wat betreft kwaliteit en
uitstraling, voor deze mogelijke uitbreiding niet hoger ligt
of zou moeten liggen. Gezien de landschappelijke waarde

van dit gebied is het stellen van hoge eisen aan uitstraling
en kwaliteit van bebouwing op zijn plaats.
3. Ruim aanbod aan bedrijventerreinen met een hoog-
waardige uitstraling
Deze conclusie uit de regionale marktscan heeft gevolgen
voor de invulling van de mogelijke uitbreidingslocatie tus-
sen de A76 en de Sourethweg. Gezien de landschappelij-
ke waarde en de ligging (zichtlocatie) zou een hoogwaar-
dige uitstraling gewenst zijn. De markt laat echter een
ruim aanbod zien aan dit type bedrijventerrein. Op basis
van die marktgegevens is de ontwikkeling van de uitbrei-
dingslocatie voor bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfs-
ruimte met hoogwaardige kwaliteit en uitstraling af te ra-
den.
2.3 Conclusies
Wat betreft de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio
valt de ruimtevraag uiteen in twee delen: ruimte voor
zwaardere milieucategorie bedrijven en bedrijven die op-
zoek zijn naar een gemiddelde, verzorgde uitstraling. Voor
die laatste doelgroep is De Beitel interessant waardoor
intensivering van de ruimte op De Beitel duidelijk moge-
lijkheden biedt. De behoefte aan een eventuele uitbreiding
van De Beitel is daarmee echter nog niet aangetoond. Dit
is afhankelijk van het ambitieniveau qua uitstraling en
kwaliteit dat de gemeente Heerlen voor deze uitbrei-
dingslocatie voor ogen heeft; een en ander binnen de ka-
ders van wat markttechnisch haalbaar is.
Een gemiddelde verzorgde uitstraling heeft marktpotentie
maar is qua ambitieniveau wellicht te laag gezien de uit-
straling van de locatie en de landschappelijke waarde. Met
een hoger ambitieniveau begeeft men zich op de markt
van hoogwaardige terreinen. De marktpotentie daarvoor
is, gezien de ontwikkeling van de terreinen Avantis en Tri-
landis, duidelijk te klein. Uitbreiding van de Beitel is daar-
om op dit moment niet aan de orde.

3 DE SITUATIE BEKEKEN
In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van de huidi-
ge situatie van het bedrijventerrein. De revitalisering van
De Beitel moet (een deel van) de bestaande knelpunten
op het terrein op gaan lossen. Om een masterplan en uit-
voeringsplan op te kunnen stellen dat tot een effectieve
revitalisering leidt is het van belang eerst de huidige knel-
punten en de heerontwikkelingsmogelijkheden op het ter-
rein te inventariseren.
Naast de knelpunten die worden aangedragen wordt op
drie specifieke thema’s uitgebreider ingegaan die van be-
lang zijn bij de revitalisering van De Beitel. Het gaat daar-
bij om:
- ruimtelijke kenmerken terrein;
- zorgvuldig ruimtegebruik en intensivering;
- milieuaspecten.
Figuur 3.1: 3D-visualisatie huidige ruimtelijke structuur
Figuur 3.2: Huidige ruimtelijke structuur

3.1 Knelpuntenanalyse
Doel
De selectie van de in deze paragraaf genoemde knelpun-
ten is gebaseerd op bestaande analyses van de gemeen-
te Heerlen, een werksessie met de ondernemers op het
terrein en adviseurs van Royal Haskoning en een soortge-
lijke werksessie met ondernemers van de gemeente Heer-
len.
De Knelpunten
1. Te weinig structuur
- De onoverzichtelijke ruimtelijke structuur heeft een
negatief effect op de interne bereikbaarheid;
- De wegenstructuur is niet helder en hiërarchisch van
opzet waardoor het niet eenvoudig is als weggebruiker
de structuur te lezen. Ook wordt het terrein gebruikt
als doorgaande route voor niet-bestemmingsverkeer
(‘sluiproute’). De ‘doodlopende’ Eisterweg kent een
probleem met de doorstroming van het bestemmings-
verkeer;
- Groenstructuren zijn slechts fragmentarisch aanwezig
en het aanwezige groen is op meerdere locaties slecht
onderhouden (o.a. kapotte bermen);
- Door de soms chaotische bebouwingsstructuur (grote
kavels en kleine kavels wisselen elkaar af) ontstaat
een onrustig beeld. Dit heeft veel restruimte (braaklig-
gend terrein) en extensief ruimtegebruik tot gevolg.
2. Openbare ruimte en inrichting (stedebouw)
- Er is weinig kwaliteit in de openbare ruimte;
- Het straatmeubilair is van slechte kwaliteit en lijkt ‘ver-
dwaald’ op het terrein;
- Het terrein kent (te) veel entrees en er ontbreekt een
duidelijke, onderscheidende hoofdentree;
- In de beeldkwaliteit ontbreekt eenheid, zowel qua ste-
debouw als qua architectuur (o.a. door veel aanbouw
bij bestaande gebouwen en verschillend kleurgebruik).
3. Parkeeroverlast
- Er is op meerdere plaatsen op het terrein parkeerover-
last, met name op de Eisterweg en de Nijverheidsweg.
Dit geldt zowel voor vrachtwagens als personenwa-
gens;
- Verder is er (incidentele) parkeeroverlast op de Eis-
terweg door een gebrek aan parkeerplaatsen bij het
crematorium aan de Imstenraderweg en bij het recy-
clingbedrijf aan De Beitel (parallelweg) waar tijdelijke
wachtrijen ontstaan op de weg.
4. Verkeersveiligheid en bereikbaarheid
- Voorzieningen voor langzaam verkeer ontbreken
(fietspaden of trottoirs);
- Verder is sprake van verkeersonveiligheid door smalle
wegprofielen, geparkeerde vrachtauto’s en hoge snel-
heden van het autoverkeer;
- Het terrein is matig bereikbaar per openbaar vervoer.

5. Beperkte milieuruimte
- De geluidsruimte van het bedrijventerrein is “vol”.
Aangezien de laatste jaren de geluidsruimte niet goed
is gedocumenteerd, is een aantal locaties “vol” dat wil
zeggen volledig belast. In de huidige beoordeling van
de geluidsruimte is echter geen rekening gehouden
met de “geluiddempende” werking van onder andere
gebouwen. De aanwezigheid van woningen op (de
grens van) het terrein kan een beperkende factor zijn
bij het uitbreiden van de geluidsruimte (zie verder 3.4);
- Er is één bedrijf dat overlast veroorzaakt door milieu-
hinderlijke emissie. De knelpunten bij het aspect bo-
dem hebben betrekking op plaatselijke verontreiniging
(o.a. gestorte asfaltresten langs de N281).
3.2 Ruimtelijke kenmerken
Zoals in de vorige paragraaf aangegeven heeft De Beitel
enkele negatieve ruimtelijke kenmerken, zowel in de ruim-
telijke structuur van het terrein als in de inrichting (open-
bare ruimte en beeldkwaliteit van kavels en gebouwen).
Maar het terrein heeft ook positieve kenmerken die nog
niet sterk benut worden. We onderscheiden drie positieve
kwaliteiten die van invloed zijn op de structuur van het ge-
hele terrein.
1. Bereikbaarheid
Het terrein als geheel is goed ontsloten met de nabijheid
van de A76 en N281. Met de toekomstige aansluiting van
de Imstenraderweg op de A76 wordt dit verder versterkt.
Dit betekent ook dat de Imstenraderweg een opwaarde-
ring krijgt. De infrastructuur van De Beitel die aansluit op
de Imstenraderweg (Oude Roderweg, Eisterweg en Sou-
rethweg) kan daarmee opgewaardeerd worden, door on-
der andere de entrees aan te pakken.
2. Landschappelijke inpassing
landschappelijk is De Beitel bijzonder gelegen tussen het
Imstenraderbos en het ‘POG’-gebied. De landschappelijke
waarde van deze gebieden biedt mogelijkheden om de
inrichting, met name aan zuidkant van De Beitel, daarop
Inbreng ondernemers
Gedurende de totstandkoming van dit masterplan heeft in werkses-
sies (die goed bezocht zijn) afstemming plaatsgevonden met de
ondernemers op het terrein. Daarnaast heeft de voorzitter van de
Industriële Kontaktgroep De Beitel (IKB) plaats genomen in de pro-
jectgroep die de voortgang van het masterplan begeleidde. Verder
heeft het IKB in het kader van dit project in februari 2010 het initia-
tief genomen om de gevestigde ondernemingen op het bedrijven-
terrein te vragen naar hun visie op het functioneren van De Beitel.
Dit is gebeurd door het toezenden van een enquête. Deze enquête
is door zeven ondernemers ingevuld. Er zijn daarbij zaken aan te
wijzen die opvallen:
- De geënquêteerden geven aan dat parkeren, meestal in relatie
tot vrachtwagens, een knelpunt is op het terrein.
- Ook de staat van het wegennet (veiligheid, onderhoud) wordt
meerdere keren negatief beoordeeld.
- Bereikbaarheid wordt door bijna alle geënquêteerden als een
belangrijk pluspunt van De Beitel als vestigingslocatie gezien.

aan te laten sluiten. Daarbij kan de A76 gezien worden als
een soort “parkway” (groene snelweg).
3. Reliëf
Het terrein kent duidelijke hoogteverschillen. Dit reliëf
wordt nu nog nauwelijks benut, maar biedt (stedebouw-
kundige) mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit van het
terrein te versterken.
In het volgende hoofdstuk wordt bij de oplossingsrichtin-
gen verder ingegaan op een betere benutting van de kwa-
liteiten van het gebied.
3.3 Zorgvuldig ruimtegebruik en intensivering
Zorgvuldig ruimtegebruik
De Beitel is over het algemeen ruim opgezet waardoor op
meerdere locaties op het terrein sprake is van extensief
ruimtegebruik. De verhouding bebouwd oppervlak – bruto
oppervlak is op veel kavels laag waardoor er veel rest-
ruimte is. Op De Beitel liggen daardoor wellicht mogelijk-
heden voor inbreiding en intensivering van de ruimte.
In deze paragraaf wordt op kavelniveau uiteengezet waar
op het terrein intensiveringsmogelijkheden liggen. In na-
volgende tabel en figuur is per kavel aangegeven of er:
- ontwikkelingsmogelijkheden zijn (nog uitgeefbare ka-
vels of mogelijke uitbreiding van het terrein);
- restruimte aanwezig is, en
- verandering van de invulling mogelijk is (doordat de
eigenaar van de kavel op korte termijn kan veranderen
of intensivering van het ruimtegebruik mogelijk is).
- Bij deze verschillende ‘categorieën’ kavels is ook een
indicatie gegeven van het totale oppervlak5
. In de bij-
gevoegde tabel is per kavel een indicatie gegeven.
5
Opgemeten met behulp van luchtfoto’s, het gaat om indicatieve getallen.

Tabel 3.1: Ruimtegebruik op kavels
Kavel Kenmerk Opp. (ha)
A Mogelijk andere eigenaar op korte termijn, kavel is
(nog) niet te koop
0,9
B Mogelijk andere eigenaar op korte termijn, kavel is
(nog) niet te koop
0,6
C Mogelijkheid tot uitbreidingsruimte (i.r.t. aanpassing
infrastructuur), grond eigendom gemeente
-
D Extensief ruimtegebruik (ABP-archief, familie van
Riet is eigenaar)
0,6
E Extensief ruimtegebruik (Portakabin eigenaar), kavels
is eveneens te koop
0,7
F Lege kavel, eigendom gemeente 1,0
G Lege kavel, maar niet geschikt voor bebouwing in
verband met aanwezigheid waterbuffer
0,3
H Restruimte (Nippon Carbide eigenaar) 0,6
I Restruimte (Kobelco Welding eigenaar) 0,7
J Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein
(privaat bezit)
Huidige bestemming: Agrarisch gebied Ag(l/n) (land-
schappelijke en/of natuurlijke waarden).
4,3
K Lege kavel (private eigenaar) 1,0
L Mogelijk ander eigenaar op korte termijn, kavel is
(nog) niet te koop (Mintec oude gebruiker)
0,8
M Restruimte (Metrex eigenaar) 1,4
N1 – Restruimte (Liof Vastgoed eigenaar) 3,6 (1,8 +
Kavel Kenmerk Opp. (ha)
N3 1,0 + 0,8)
O1 &
O2
Restruimte ( H&T Beheer eigenaar) 1,3 (0,9 +
0,4)
P Restruimte 0,9
Q Restruimte (RD4 eigenaar, gedeeltelijk parkeer-
plaats)
1,1
R Restruimte, maar concrete plannen bij eigenaar (Soft
Drink Internationaal) voor uitbreiding
0,5
S Mogelijk ander eigenaar op korte termijn, kavel is te
koop
3,1
T Restruimte (Gemeente eigenaar), Voor 0,8 hectare is
een betaalde optie verleend aan Soft Drink Internati-
onal
1,3 (- 0,8)
U Restruimte (Schelde Bouw eigenaar) 1,3
V Restruimte 0,3
W Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein 4,9
X Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein
(privaat bezit). Is gedeeltelijk in voorbereiding als
uitbreidingslocatie voor Baaks-Soureth. Eigenaar van
dit terrein is dhr. Simons van Hesi.
9,2
Y Restruimte 1,0
Z Extensief ruimtegebruik 1,0
AA Nu openbare ruimte, kan eventueel bij kavel Z be-
trokken worden
1,7

Figuur 3.3: Intensiveringsmogelijkheden op De Beitel

Op basis van de resultaten uit tabel 3.1 kan geconclu-
deerd worden dat op dit moment ongeveer 12 hectare
(ongeveer 10% van het totale bruto oppervlak) restruimte
aanwezig is op het terrein. Vanzelfsprekend kan niet deze
totale hoeveelheid ruimte efficiënt omgezet worden, bij-
voorbeeld in nieuwe kavels, maar het geeft wel een duide-
lijke indicatie dat er door intensivering van de ruimte op
De Beitel meer ruimte gecreëerd kan worden voor nieuwe
bedrijvigheid of andere functies op het terrein. Concreet
aan te wijzen locaties waar de grootste mogelijkheden
lijken te liggen om restruimte om te zetten in nieuwe be-
drijfskavels zijn de locaties H (Nippon Carbide), N (Liof
Vastgoed) en T (eigenaar gemeente). Echter, doordat de
restruimte onderdeel uitmaakt van private grond, is het
afhankelijk van de bereidheid van de eigenaren van de
grond of deze herontwikkeld (herverkaveld) kan worden.
(Mogelijke) Uitbreiding
In de marktstudie (hoofdstuk 2) is aangegeven dat uitbrei-
ding van De Beitel tussen de A76 en de Sourethweg af te
raden is. Indien er wel naar een uitbreidingslocatie ge-
zocht wordt dan ligt de locatie X (Baaks – Soureth) het
meest voor de hand. Deze locatie is negen hectare groot
en sluit aan op al bestaande uitbreiding van het terreinge-
deelte Baaks – Soureth (zie toelichting bovenstaande ta-
bel).
Intensivering
Tot slot zijn er de locaties (in rood aangegeven) waarbij
intensivering op de bestaande kavel mogelijk lijkt of waar-
van de gebruiker/eigenaar op korte termijn zou kunnen
veranderen. Indien dit laatste het geval is liggen er moge-
lijkheden om met de nieuwe eigenaar/gebruiker afspraken
te maken over de ruimtelijke kwaliteit van de kavel in rela-
tie tot de uitstraling van het gehele terrein (denk hierbij
aan afspraken over beeldkwaliteit, bebouwing/inrichting
kavel, etc.).
3.4 Milieuaspecten
Geluid
Een van de gesignaleerde knelpunten op De Beitel is de
beschikbare milieuruimte. Dat geldt vooral voor de ge-
luidszone op het terrein. Het bedrijventerrein De Beitel is
een geluidgezoneerd bedrijventerrein conform de Wet ge-
luidhinder. Dit betekent dat vrijwel alle bedrijfsmatige ont-
wikkelingen en veranderingen op het bedrijventerrein al-
leen kunnen plaatsvinden als de geluidsruimte dat toe-
staat. Denk hierbij aan de vestiging van nieuwe bedrijven
op het terrein of uitbreiding van bedrijfsactiviteiten bij be-
staande bedrijven.
De gemeente voert op De Beitel op het aspect geluid
geen actief zonebeheer. Dit resulteert in een aantal aan-
dachts- en actiepunten:
- Zonder (degelijk) zonebeheer is niet te bepalen welke
geluidsruimte beschikbaar is voor ontwikkelende
(groeiende) bedrijven en/of nieuwe bedrijven op het
terrein. De provincie kan een verzoek indienen bij de
gemeente om de beschikbare geluidsruimte op te ge-
ven voor een vergunningsplichtig bedrijf. Als de ge-
meente dat niet afdoende kan, kunnen toekomstige

ontwikkelingen stilvallen en/of zelfs bedrijven vertrek-
ken.
- Zonder zonebeheer is niet te controleren (handhaven)
of bestaande bedrijven voldoen aan de geluidcriteria.
Bij een geluidklacht van een omwonende kan niet
vastgesteld worden of deze gegrond is. Dit brengt de
gemeente Heerlen in een juridisch zeer zwakke posi-
tie.
- Bovenstaande aandachtspunten impliceren dat er
knelpunten gaan ontstaan als men gaat actualiseren.
De geluidsruimte is namelijk altijd beperkt geweest.
Als de niveaus op de geluidszone worden overschre-
den zal in detail moeten worden vastgesteld door wel-
ke bedrijven dit ontstaat en hoe dat opgelost kan wor-
den.
Zonder actueel zonebeheer is het in principe juridisch on-
mogelijk om verdere ontwikkelingen op het bedrijventer-
rein toe te staan.
Geur
Om het huidige knelpunt rond milieuhinderlijke emissie op
het terrein te beperken en toekomstige knelpunten te
voorkomen dient de gemeente blijvend te handhaven op
de uitgegeven milieuvergunningen.
Duurzaamheid en energie
Binnen het provinciale project ‘energieke bedrijventerrei-
nen’ is De Beitel opgenomen als één van terreinen waar
de mogelijkheden voor duurzamer energiegebruik onder-
zocht zijn.
De conclusie uit dit onderzoek luidt dat met de herstructu-
rering van De Beitel een aantal kansen kan worden benut.
Dit betreft mogelijkheden op het gebied van waterhuis-
houding en collectieve voorzieningen (o.a. energie, afval,
ICT, verlichting, veiligheid, zonne-energie).
Daarnaast wordt geconcludeerd dat centrale energieop-
wekking door verbranding of vergisting van biomassa niet
direct voor de hand ligt, en dat grootschalige inzet van
windenergie gezien de omvang van het terrein en de be-
bouwingsgraad momenteel niet mogelijk is.

4 OPLOSSINGSRICHTINGEN
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op mogelijke oplossings-
richtingen voo de in hoofdstuk 3 geanalyseerde aspecten.
De oplossingsrichtingen zijn in vier thema’s onderge-
bracht:
- Ruimtelijke structuur en ruimtegebruik
- Verkeer en parkeren
- Juridisch- en beleidsinstrumentarium
- Milieuruimte
De oplossingsrichtingen bestaan uit verschillende varian-
ten, waardoor niet elke oplossingsrichting door de belang-
hebbenden (gemeente en ondernemers) even sterk ge-
dragen zou kunnen worden. Daarom zijn, in samenspraak
met de projectgroep, keuzes gemaakt over welke oplos-
singsrichtingen wel of niet meegenomen worden in de
verdere uitwerking van het herstructureringsplan. Deze
oplossingsrichtingen vormen vervolgens het kader waarop
de ontwikkelingsrichtingen (in streefbeelden) gebaseerd
kunnen gaan worden.
4.1 Ruimtelijke structuur en ruimtegebruik
De ruimtelijke structuur en het ruimtegebruik van het ter-
rein zijn op meerdere aspecten (o.a. infrastructuur, groen,
openbare ruimte) zwak. Er zijn oplossingsrichtingen aan-
gedragen die de ruimtelijke structuur van het terrein ver-
beteren waarbij de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van
het terrein beter worden benut. Er is daarbij ook een veel-
voud aan schetsbeelden en ruimtelijke visies op de be-
staande knelpunten gemaakt6
Met de ondernemers en de gemeente zijn deze verschil-
lende oplossingsrichtingen besproken. Vier thema’s zijn
daaruit naar voren gekomen die vervolgens centraal staan
in de ruimtelijke visie zoals deze in hoofdstuk 5 (visie en
ontwikkelingsrichtingen) wordt gepresenteerd:
1. Ontsluitingsstructuur en entrees: meer hiërarchie
wordt aangebracht in de ontsluitingsinfrastructuur door
de wegprofielen aan te passen en de entrees promi-
nenter te positioneren op het terrein.
2. Landschappelijke inpassing: de landschappelijk waar-
devolle zuid kant van het terrein, gelegen tussen het
Imstenraderbos, POG en de A76, wordt meer bij het
bedrijventerrein betrokken.
3. Reliëf: het bestaande hoogteverschil op het terrein
gaat meer benut worden.
4. Ruimtelijke structuur gehele terrein: mede op basis
van de voorgaande drie thema’s wordt de structuur
van het gehele terrein zichtbaarder en daardoor over-
zichtelijker.
6
Deze zijn echter in het kader van de leesbaarheid van het rapport niet op-
genomen. Zij hebben als input gediend voor de streefbeelden zoals deze in
het volgende hoofdstuk aan bod komen.

4.2 Verkeer en parkeren
Een van de grotere problemen op De Beitel is de zwakke
verkeersstructuur. In deze paragraaf wordt ingegaan op:
1. Positie van de fietser
2. Parkeren buiten de kavel
3. Kwaliteit bermen
4. Straatmeubilair
5. Parkeeroverlast crematorium
1. Positie van fietsers
Locatie Nijverheidsweg, Sourethweg
Beschrijving De ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein is onderdeel van
doorgaande fietsroutes. De profielen zijn niet ingericht op deze risico-
volle combinatie. Veel fietsers rijden in de molsgoten die bovendien
vaak van slechte kwaliteit zijn.
Oplossing 1 Aanleg van fietsstroken op de belangrijkste doorgaande routes. Fiet-
sers zijn dan nog niet afgeschermd van het (vracht-)verkeer maar er
wordt wel meer zichtbaarheid (bewustwording) gegeven aan de posi-
tie van fietsers op deze weg.
Oplossing 2
Aanleggen van een vrijliggend fietspad door het bedrijventerrein. Deze
oplossing is veiliger dan fietsstroken op de bestaande wegen (al dient
er dan wel rekening mee gehouden te worden dat vrachtwagens dan
moeten afslaan naar de bedrijven). Deze oplossing vraagt wel meer
ruimte dan oplossing 1.

2. Parkeren buiten de kavel
Locatie Eisterweg, Nijverheidsweg
Beschrijving Parkeren vindt in de meeste gevallen op de eigen kavel plaats. Hoe-
wel de kwaliteit sterk verschilt, blijft de ruimte langs de weg dan wel
behouden. Alleen in de omgeving Eisterweg wordt veel langsgepar-
keerd in de berm. Dit bemoeilijkt het manoeuvreren van in- en uit-
draaiend vrachtverkeer.
Oplossing 1 Parkeervakken opnemen in de bermen.
Oplossing 2 Gemeenschappelijke vrachtwagenparkeerplekken realiseren waar
vrachtwagens tijdelijk gestald kunnen worden tot ze opgeroepen wor-
den door het betreffende bedrijf waar ze moeten laden en/of lossen.
Deze vrachtwagenparkeerplaatsen kunnen tevens als overnachtings-
plek voor vrachtwagens dienst doen.
Oplossing 3 Parkeerfaciliteiten van bedrijven die leegstaan tijdelijk inzetten als
bufferparkeerplek voor bedrijven met een tijdelijke behoefte. Deze
bedrijven dienen dan tevens zorg te dragen voor onderhoud van deze
plekken.
Oplossing 4 Een (gedeeltelijk) ondergrondse parkeergarage realiseren in het talud
van de Nijverheidsweg. Personeel van DSM, Lydall, etc zouden dan
daar kunnen parkeren.
3. Kwaliteit bermen
Locatie Nijverheidsweg, Sourethweg, De Beitel, Eisterweg
Beschrijving De bermen bevatten bandensporen en zijn vrijwel overal kapot-
gereden. Dit ondanks het feit dat de wegen voldoende breed zijn
en er eigenlijk geen geparkeerde voertuigen langs de weg staan.
Er wordt in veel gevallen slordig met de open ruimte omgegaan.
De grasbermen geven door hun afmeting en staat van onderhoud
een onduidelijk signaal ten aanzien van hun functie.
Oplossing 1 Huidige profiel beter en vaker onderhouden
Oplossing 2 Het profiel aanpassen en daarin alle gebruikers een duidelijke
plek geven. Door de bermen nadrukkelijk in banden op te sluiten
en te voorzien van een beperkt opgaande begroeiing zullen ge-
bruikers de bermen minder snel als uitwijkmogelijkheid gebrui-
ken.

4. Straatmeubilair
Locatie Gehele terrein
Beschrijving Straatmeubilair ter beveiliging van putten, inritten e.d. is vaak ‘lomp’
aanwezig.
Ander meubilair als brievenbussen en vuilnisbakken lijkt volledig ver-
dwaald.
Oplossing Straatmeubilair groeperen rondom centrale parkeervoorzieningen en
uniformeren in vromgeving.
5. Parkeeroverlast Crematorium
Locatie Imstenraderweg, Eisterweg
Beschrijving Bij grote uitvaarten, wordt het bedrijventerrein als overloopgebied
gebruikt voor de parkeervraag. Auto’s worden her en der in de
berm geparkeerd waardoor de bereikbaarheid wordt beperkt en
een rommelig beeld ontstaat.
Oplossing 1 Vergroten parkeervolume crematorium waardoor de noodzaak
voor overloop vervalt. Gelijktijdig kan een parkeerverbod worden
ingesteld langs de Eisterweg.
Oplossing 2 Afsluiten van de Eisterweg / Imstenraderweg en dit deel ontslui-
ten via de Nijverheidsweg. Bezoekers aan het crematorium ge-
bruiken de huidige structuur omdat deze direct tegenover het
bedrijventerrein ligt. Het crematorium moet vervolgens zorgen
voor een goede locatie om deze pieken op te kunnen vangen.

4.3 Juridisch- en beleidsinstrumentarium
Met de herstructurering wordt onder andere beoogd de
ruimtelijke kwaliteit van De Beitel te verbeteren. Waar de
gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte zelf het
initiatief heeft om veranderingen door te voeren, heeft ze
dit waar het gaat om de inrichting en uitstraling van be-
drijfskavels en bedrijfsgebouwen in veel mindere mate. Er
zijn verschillende instrumenten die de gemeente eventu-
eel in kan zetten om de beeldkwaliteit op het terrein te
verbeteren7
. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat
het juridisch moeilijk is om ruimtelijke kwaliteitsverbeterin-
gen op kavelniveau af te dwingen. Het gevaar van inbreuk
op het eigendomsrecht ligt dan al snel op de loer.
Vanuit economisch oogpunt is het belangrijk dat de ruim-
telijke kwaliteit van het terrein verbeterd wordt. Dit geldt
voor zowel de openbare als de private ruimte. Daar staat
tegenover dat ondernemers niet in hun bedrijfsvoering
(bedrijfsuitbreiding) belemmerd moeten worden.
De volgende instrumenten bieden wellicht mogelijkheden:
1. SER-ladder
2. Beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan
3. Bedrijven Investeringszone
4. Moderniseringsbepaling
7
In het kader van de regionale component van dit pilotproject heeft Buck
Consultants meerdere instrumenten op een rij gezet. De instrumenten die
direct toepasbaar zouden kunnen zijn voor De Beitel worden meegenomen
in deze paragraaf. De instrumenten die een bredere, regionale scoop heb-
ben, zullen in latere fasen van het project aan bod komen.
Bovenstaande instrumenten worden hieronder kort toege-
licht, waarbij op de laatste uitgebreider in gegaan wordt.
1. SER-ladder
Parkstad Limburg heeft de SER-ladder als een van de
leidende (ruimtelijke) principes opgenomen in het Ontwerp
Structuurvisie voor de regio. Meer concreet betekent dit
dat het beheren van nog goed functionerende bestaande
werklocaties absolute prioriteit heeft, en gelijktijdig met het
revitaliseren van werklocaties die niet meer aan de eisen
van deze tijd voldoen.
Het uitgangspunt bij de SER-ladder is dat er binnen een
bestaand bedrijventerrein op zoek gegaan wordt naar mo-
gelijkheden om de ruimte beter te benutten, voordat uit-
breiding van het terrein aan de orde is. Bij de SER-ladder
worden de volgende drie stappen gehanteerd:
- Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld
voor een bepaalde functie of door herstructurering be-
schikbaar gemaakt kan worden.
- Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door
meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te
verhogen.
- Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is
de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de
orde.
De SER-ladder is niet alleen toe te passen op bedrijven-
terreinen als geheel, maar ook op kavelniveau. Door bij
een gewenste uitbreiding van een bedrijf eerst de moge-

lijkheden van efficiënter ruimtegebruik op de bestaande
kavel te analyseren kan uitbreiding van ruimtegebruik el-
ders worden voorkomen.
Het toepassen van de SER-ladder is een belangrijk (loca-
tie-overstijgend) doel. In het geval van De Beitel betekent
dit dat wanneer bedrijven willen uitbreiden er eerst geke-
ken wordt naar mogelijkheden op het terrein zelf, vervol-
gens naar mogelijkheden op andere terreinen in de regio
en eventueel daarna naar nieuwe uitbreidingslocaties
(zijnde nieuw bedrijventerrein). Gezien de hoeveelheid
restruimte en extensief ruimtegebruik op De Beitel kan het
principe van SER-ladder zeker als uitgangspunt dienen.
2. Beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan
Een beeldkwaliteitsplan is, als het gaat om nieuwbouw,
goed toe te passen; bij een bestaand bedrijventerrein gaat
dit echter veel moeilijker. Een reeds gevestigd bedrijf kan
niet gedwongen worden de eisen uit een nieuw beeldkwa-
liteitsplan over te nemen. Het is in dit geval alleen toepas-
baar op mogelijke nieuwbouw op het terrein.
In een beeldkwaliteitsplan voor nieuwe situaties (nieuw-
bouw) kunnen vervolgens verschillende verplichtingen
opgenomen worden over de stedenbouwkundige en archi-
tectonische aspecten van bedrijfsgebouwen. Hierbij kan
gedacht worden aan:
- erfafscheiding (hekwerk of open);
- buitenopslag (al dan niet + locatie, overdekt);
- efficiënt en intensief ruimtegebruik (bebouwingsper-
centage);
- maximale bebouwingshoogte (meters dan wel aantal
verdiepingen);
- helder hoofdvolume;
- dakvorm;
- materialen;
- kleurgebruik;
- reclame op het perceel.
3. Bedrijven Investeringszone (BI-zone)
Bij dit instrument is er geen wettelijke bevoegdheid van de
gemeente en ligt het initiatief tot het uitvoeren ervan bij de
ondernemers. Dit maakt het tot een instrument dat alleen
bij voldoende draagvlak onder de ondernemers gestart
kan worden. De gemeente kan daarbij alleen een stimule-
rende rol spelen.
De Experimenteerwet BI-zone maakt het sinds 2009 mo-
gelijk om BI-zones in te stellen en voor de uitvoering ervan
een subsidie te ontvangen van het Rijk. Een BI-zone is
een afgebakend gebied, waarin bedrijven een private or-
ganisatie oprichten (vereniging of stichting) om hun leef-
baarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit gezamenlijk te
kunnen beheersen en waarborgen8
. Er mag overgegaan
worden tot het instellen van zo’n zone (en daarmee aan-
spraak maken op de subsidie) indien:
- de respons bij een draagvlakmeting minimaal 50% is;
8
Er kan hierbij onder andere gedacht worden aan voorzieningen in het ka-
der van: beveiliging, onderhoud, afvalverzameling en recycling, duurzaam
ondernemen, gezamenlijke energie-inkoop en vastgoedbeheer.

- van de respondenten minimaal tweederde voor invoe-
ring is;
- de voorstemmers meer WOZ-waarde vertegenwoordi-
gen dan de tegenstemmers.
Na het instellen van een BI-zone is er geen sprake meer
van vrijblijvendheid. Alle ondernemers in het betrokken
gebied zijn via een zogenaamde BI-zoneheffing verplicht
bij te dragen aan de extra voorzieningen. Of het instellen
van een BI-zone überhaupt kans van slagen heeft hangt
dus sterk af van het draagvlak bij de ondernemers. Lijkt
dat op voorhand te klein, dan heeft het geen zin hiervoor
verdere inspanning te doen. Tot op heden heeft de expe-
rimenteerwet BI-zone op bedrijventerreinen weinig suc-
cesvolle initiatieven opgeleverd.
IICC
Momenteel loopt er op De Beitel een initiatief van het IICC (stichting
die zich bezighoudt met cameratoezicht op bedrijventerrein De Bei-
tel) om een BI-zone op te zetten diealleen gericht is op cameratoe-
zicht. Het is op dit moment echter de vraag of een BI-zone alleen
voor een afgebakend onderwerp als cameratoezicht opgericht kan
worden. Mocht dit initiatief echter succesvol zijn, dan kan overwo-
gen worden om dit instrument ook voor andere meer specifieke on-
derwerpen op het terrein in te zetten.
4. Moderniseringsbepaling
De Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen noemt in
haar advies Kansen voor kwaliteit aan het Rijk de moder-
niseringsbepaling als een mogelijk middel om private ei-
genaren van grond en bedrijfsgebouwen op bedrijventer-
reinen ertoe te bewegen hun eigendom te moderniseren.
De vraag is echter of de moderniseringsbepaling als effec-
tief middel ter bevordering van herstructurering ingezet
kan worden.
De plicht tot modernisering en vervanging van bouwwer-
ken
Met de inwerkingtreding van Wro op 1 juli 2008 is een
nieuw element in het bestemmingsplan geïntroduceerd:
de plicht tot modernisering en vervanging van bouwwer-
ken.
In artikel 3.5 Wro is het volgende bepaald:
“Bij een bestemmingsplan kunnen gebieden worden aan-
gewezen waarbinnen de daar aanwezige bouwwerken
dienen te worden gemoderniseerd of vervangen door ge-
lijksoortige bebouwing van gelijke of nagenoeg gelijke
bouwmassa. Zolang deze modernisering of vervanging
niet is verwezenlijkt, wordt het gebruik van die bouwwer-
ken aangemerkt als afwijkend van het plan.” 9
9
Een expliciete bepaling is noodzakelijk omdat verbetering of vervanging
van bestaande woningen, gebouwen c.q. bouwwerken niet als een (planolo-
gische) bestemming kan worden aangemerkt.

In dit artikel is in de vereenvoudigde vorm de zogenaamde
moderniseringsbepaling uit artikel 32 van de vervallen Wet
op de stads- en dorpsvernieuwing (Wsdv) opgenomen.10
Deze houdt in dat bij het bestemmingsplan een gebied
kan worden aangewezen waarin de kwaliteit van de be-
staande bebouwing te wensen overlaat en waarvoor een
specifiek regime gaat gelden in de vorm van een moderni-
seringsplicht.
Toepassingmogelijkheden
Met de moderniseringsbepaling krijgt de gemeente een
instrument in handen om verouderde gebieden met hand-
having (in hoofdzaak) van de bestaande structuur te mo-
derniseren, zonder de bestemming te wijzigen. Deze be-
paling geldt niet alleen voor stedelijke gebieden, zoals on-
der de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing het geval
was, maar ook voor andere gebieden zoals bedrijventer-
reinen.
Daarbij moet het gaan om modernisering (verbetering,
verbouwing, samenvoeging of anderszins) van bebouwing
dan wel om vervanging daarvan door gelijksoortige be-
bouwing van (nagenoeg) gelijke bouwmassa. Met deze
laatste vereiste is bedoeld aan te geven, dat noodzakelijke
vervangende nieuwbouw voor wat betreft soort en bouw-
10
Een belangrijk verschil is dat de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing de
vaststelling van een stadsvernieuwingsplan aan de nodige voorwaarden en
beperkingen koppelde. In het bijzonder artikel 33 Wsdv, waarin onder meer
was bepaald dat het stadsvernieuwingsplan vergezeld moest gaan van een
uitgebreid uitvoeringsschema.
massa moet overeenkomen met de vervanging van be-
bouwing en daardoor in de structuur van het gebied moet
blijven.11
Afwijking van het bestemmingsplan
Zolang de modernisering of vervanging niet is voltooid
wordt het gebruik geacht af te wijken van het plan, ook al
is het feitelijke gebruik van de bouwwerken in overeen-
stemming met het plan. Deze fictie is van belang voor de
mogelijkheid om zo nodig ter uitvoering van de in het be-
stemmingsplan opgenomen modernisering of vervanging
de grond en opstallen te kunnen onteigenen of om hierop
een voorkeursrecht te kunnen vestigen.
Voorwaarden
Artikel 3.5 Wro noch het Besluit ruimtelijke ordening bevat
enige voorwaarden of beperkingen. Dit neemt niet weg dat
het opnemen van een moderniserings- of vervangings-
plicht in het bestemmingsplan terdege door de gemeente-
raad moet worden gemotiveerd vanuit het criterium ‘goede
ruimtelijke ordening’ als bedoeld in artikel 3.1 lid 1 van de
Wro.
Bovendien dient de gemeenteraad in het kader van de
financiële uitvoerbaarheid aan te tonen dat de modernise-
ring en/of vervanging uitvoerbaar is binnen de planperio-
de. Blijft de eigenaar in verzuim om aan de verplichting te
voldoen dan moet het gemeentebestuur bereid zijn om tot
onteigening over te gaan.
11
TK 28916, nr. 3 MvT, blz 96.

Conclusie
Onder de Wsdv is het moderniserings- en vervangingsin-
strument zelden toegepast. Niet alleen omdat deze be-
voegdheid gepaard ging met de nodige voorwaarden en
beperkingen, maar ook omdat de bevoegdheid sterk in-
grijpt in de eigendomsverhoudingen.
Bovendien veronderstelt het moderniserings- en vervan-
gingsinstrument financiële middelen, daadkracht en een
lange adem van het gemeentebestuur, waardoor in veel
gevallen werd gekozen voor andere opties zoals het af-
sluiten van convenanten of specifieke financiële construc-
ties.
De bovengenoemde consequenties blijven met de invoe-
ring van artikel 3.5 Wro grotendeels bestaan. Het ge-
meentebestuur van Heerlen zal zich dan ook moeten af-
vragen of de aanwijzing van een gebied waarvoor een
moderniserings- en/of vervangingsplicht geldt de voorkeur
geniet boven andere (financiële) constructies zoals con-
venanten of bedrijvenfondsen.
4.4 Milieuruimte
Geluid
Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, ontbeert het
bedrijventerrein De Beitel goed beheer van de geluidszo-
ne (verder: zonebeheer), wat een negatief effect heeft op
de (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het gehele ter-
rein. Er zal door de gemeente acties ondernomen moeten
worden om het aspect geluid beter inzichtelijk te krijgen. In
het Uitvoeringsprogramma wordt uiteengezet welke acties
de gemeente kan (of moet) ondernemen.
Duurzaamheid
Er zijn verschillende maatregelen of activiteiten (oplos-
singsrichtingen) die genomen kunnen worden om een be-
drijventerrein duurzamer te maken. Het is afhankelijk van
het ambitieniveau of de voorkeur voor bepaalde thema’s
(energie, water, etc) waar op in gezet kan worden. In bij-
lage 2 is een schema opgenomen dat gehanteerd kan
worden bij het maken van deze keuzes (zie onderstaande
kader voor een toelichting). Het gedeelte ‘Energie’ is in het
kader van de herontwikkeling van De Beitel het meest in-
teressant omdat daarmee mogelijk de koppeling gelegd
kan worden naar het project energieke bedrijventerreinen.
Een analyse van de tabel geeft inzicht in welke maatrege-
len voor de gemeente en ondernemers wenselijk kunnen
zijn om in de herontwikkeling van De Beitel mee te ne-
men. In een overleg met de betrokkenen kan vervolgens
worden geïnventariseerd welke van deze punten in de
verdere uitwerking van de ontwikkelingsrichtingen meege-
nomen worden.

Schema ambitieniveau duurzaamheidstoepassingen
Dit schema laat de aspecten zien waarop de duurzaamheidsambitie
betrekking heeft. Aan de hand hiervan kan voor De Beitel de ambi-
tie per aspect worden bepaald. De tabel is een classificatietabel
waarbij milieumaatregelen worden ingedeeld in drie verschillende
niveaus aflopend in milieuvriendelijkheid, te weten:
- Hoog: de beste situatie, waarbij maximale duurzaamheid voor
een bepaald thema wordt bereikt;
- Midden: beperkt de schade tot een minimum of corrigeert nor-
maal verbruik, waarbij het milieu wel de aandacht heeft;
- Laag: de normale situatie, waarbij geen aandacht is voor het
milieu.
Verder zijn in de tabel de volgende aspecten meegenomen:
- Welk effect heeft de maatregel op energieniveau?
Per maatregel wordt aangegeven of:
A. verminderen van de energievraag;
B. reduceren en benutten van reststromen;
C. gebruiken en opwekken van duurzame energie;
D. absorptie / gebruik van CO2 aan de orde is.
Wie is aan zet?
In de tabel wordt naast het ambitieniveau ook de verantwoordelijke
organisatie benoemd welke invulling moet geven aan het desbetref-
fende thema: provincie, gemeente of de ondernemer.
Welke voordeel is er voor de ondernemer?
Ook is aangegeven of de maatregel: een voordeel is voor de on-
dernemer, neutraal is voor de ondernemer of nadelig is voor de
ondernemer. (zie verder bijlage 2)

5 VISIE EN ONTWIKKELINGSRICHTINGEN
(STREEFBEELDEN)
In dit hoofdstuk wordt de (strategische) visie op de ge-
wenste revitalisering teogelicht. Deze visie en doelstellin-
gen worden ruimtelijk vertaald in een streefbeeld van de
toekomstige ontwikkeling van het terrein. Daarbij worden
verschillende ontwikkelingsrichtingen gepresenteerd voor
de ruimtelijke inpassing van de belangrijke aandachtspun-
ten op De Beitel.
5.1 Uitgangspunten
Uitgangspunten voor het masterplan en het Uitvoerings-
programma zullen aan deze uitgangspunten moeten vol-
doen. Deze zijn:
1. Ruimtelijke kwaliteit verhogen van BT0 naar BT1-
niveau
De huidige ruimtelijke kwaliteit van het terrein is onvol-
doende. Volgens de indeling die de provincie hanteert om
terreinen in te delen op basis van ruimtelijke kwaliteit
(Programma Werklocaties Limburg 2020) voldoet De Bei-
tel niet aan de standaard eisen die aan een BT1-terrein
gesteld worden (laagste categorie). De revitalisering van
De Beitel moet er toe leiden dat De Beitel wel aan de deze
kwaliteitseisen gaat voldoen.
2. Voorlopig geen uitbreiding
Gezien de huidige ontwikkeling van de markt voor bedrij-
venterreinen in de regio Parkstad Limburg is uitbreiding
van De Beitel niet aan de orde.
3. Zuidzijde terrein (tussen A76 – Hondsrug/Sourethweg)
ontwikkelen als groene uitloper
De groene zuidwestzijde van het terrein, dat nu gedeelte-
lijk als Provinciale Ontwikkelingszone Groen is aangewe-
zen, wordt geen uitbreiding van het terrein voor nieuwe
bedrijvigheid. De strook tussen de A76 en de Honds-
rug/Sourethweg wordt als groene uitloper van het terrein
beschouwd.
4. Eventuele uitbreiding op langere termijn zoeken bij
Baaks-Soureth
Als er op langere termijn behoefte is aan uitbreiding van
het oppervlak aan bedrijventerrein dan is de zuidzijde van
Baaks-Soureth (tussen de Rolduckerweg en de Kopersla-
gerweg) daarvoor de meest geschikte locatie. Voor een
gedeelte van het terrein (Koperslager) is de uitbreiding
reeds in een vergevorderd stadium.
5.2 Visie: naar een vitaal bedrijventerrein
Zwaarte revitalisering
De (ruimtelijke) kwaliteit van De Beitel is onvoldoende.
Deze voldoet niet aan de gestelde eisen van een BT1-
bedrijventerrein. Maar er kan zeker niet gesproken worden
over een zwaar verouderd terrein waar ondernemingen
niet meer goed kunnen functioneren. Op het terrein zijn

meerdere grote (internationale) bedrijven gevestigd en er
is relatief weinig leegstand. Daarnaast blijkt de gemeente
regelmatig aanvragen te krijgen van bedrijven die geïnte-
resseerd zijn in De Beitel als potentiële vestigingslocatie.
Daarmee is De Beitel voor de gemeente vanuit het oog-
punt van economie en werkgelegenheid een belangrijk
terrein. Een geslaagde revitalisering van De Beitel is dan
bovenal een revitalisering die ervoor zorgt dat bedrijven
optimaal kunnen (blijven) functioneren. De revitalisering
van De Beitel behoeft dan ook geen zware maatregelen
waarbij grote delen van het terrein volledig op de schop
moeten. Er moet gefocust worden op het wegnemen van
de gesignaleerde knelpunten en het versterken van de
kenmerken die door de ondernemers als positief worden
ervaren, zoals de bereikbaarheid.
De revitalisering van de Beitel zal zich richten op de
openbare ruimte en op de private kavels. De ondernemers
kunnen hiertoe zelf het initiatief nemen, maar er is ook
een PPS- (publiek private samenwerking) constructie mo-
gelijk waarbij de ondernemers samen met LHB en de ge-
meente de revitalisering van één of meerdere kavels aan-
pakken. Het LHB heeft hiervoor ook financiële middelen
tot haar beschikking die alleen bij dit soort initiatieven in-
gezet worden.
Economische ontwikkeling
Voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein staat
voorop dat De Beitel bestemd blijft voor bedrijven tot en
met milieucategorie 4. Er is daarbij geen specifieke voor-
keur voor bedrijven uit bepaalde economische sectoren.
Vasthouden van gevestigde internationaal opererende
bedrijven is wel een pré met het oog op de ontwikkeling
van de lokale-/regionale economie.
Schaalniveau
De bestaande knelpunten spelen zich zowel op het gehele
terrein, als op de individuele kavels af. De geluidproble-
matiek, de matige verkeers- en groenstructuur, het exten-
sief ruimtegebruik en de beperkte kwaliteit van de openba-
re en veelal ook private ruimte zijn van toepassing op het
gehele terrein. Oplossingen voor deze knelpunten zullen
een terreinbrede insteek moeten hebben.
De specifiekere knelpunten in deelgebieden betreffen de
parkeeroverlast op de Eisterweg en de Nijverheidsweg, de
ontbrekende entreefunctie aan de Oude Roderweg en de
verkeersveiligheid op de Nijverheidsweg en de Soureth-
weg.
Beeldkwaliteit
Een verbetering van de beeldkwaliteit van het terrein zal
op twee manieren aangepakt moeten worden. Enerzijds is
er de openbare ruimte waar de gemeente Heerlen ver-
antwoordelijk voor is en anderzijds zijn er de kavels en
bedrijfspanden van de ondernemers. Om de beeldkwaliteit
van het gehele terrein een impuls te geven is een aanpak
van zowel de openbare ruimte als de private ruimte nood-
zakelijk. Alleen een opwaardering van de openbare ruimte
heeft geen effect als de aangrenzende bedrijfskavels een
ondermaatse kwaliteit houden. Voorwaarde voor het ne-
men van maatregelen ter verbetering van de beeldkwali-
teit in de openbare ruimte is dan ook dat de ondernemers

met de gemeente afspraken maken over de gelijktijdige
aanpak van de ruimtelijke kwaliteit in de private ruimte.
Een toename van de organisatiegraad van de onderne-
mers kan daarbij zeer behulpzaam zijn om dit punt collec-
tief op te pakken en zo kostenvoordelen te bereiken. Een
sterke organisatie van ondernemers biedt de gemeente
een goed en herkenbaar aanspreekpunt. De Industriële
Kontaktgroep De Beitel (IKB) is een goed functionerende
ondernemersvereniging voor bedrijven op De Beitel. De
IKB werkt nauw samen met BTM en de gemeente Heer-
len. Via de parkmanagementorganisatie van BTM Park-
stad kan bovendien worden bezien hoe gekomen kan
worden tot het delen van elkaars voorzieningen, aanleg
van gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke inkoop
van goederen en diensten.
Ruimtegebruik
Uit de studie naar de regionale bedrijventerreinenmarkt is
gebleken dat uitbreiding van De Beitel hoogstens op lange
termijn aan de orde is. Binnen de huidige terreingrenzen
zijn momenteel nog mogelijkheden om ruimte te bieden
aan nieuwe bedrijvigheid. Het extensieve ruimtegebruik
biedt eventueel mogelijkheden om te gaan intensiveren en
daarmee nieuwe bedrijfkavels te ontwikkelen.
Of dit tot de mogelijkheden behoort hangt echter wel af
van de beschikbare milieuruimte (o.a. geluid) en daar
dient eerst inzicht in verkregen te worden. Zeker gezien
de woningen die op en aan de grens van het terrein gele-
gen zijn. De bouw van nieuwe woningen op of in directe
nabijheid van het terrein is in ieder geval niet gewenst.
Verder zullen bij toekomstige ontwikkelingen van bedrijfs-
kavels eisen gesteld moeten worden aan zorgvuldig ruim-
tegebruik (hoge bruto/netto verhouding bebouwing kavel,
gestapeld bouwen, etc) waardoor het extensieve ruimte-
gebruik blijvend wordt verminderd. Hoewel het nodige be-
reikt kan worden door ondernemers de mogelijkheden van
zorgvuldig ruimtegebruik te laten zien, lijkt het eveneens
wenselijk het bestemmingsplan in die zin aan te passen
en daarin bijvoorbeeld een minimale waarde voor de FSI
(Floor Space index)12
op te nemen.
Voorzieningen en organisatie
Een toename van de organisatiegraad van de onderne-
mers vergroot de mogelijkheid van het toepassen van col-
lectieve voorzieningen op De Beitel. In het kader van het
project ‘energieke bedrijventerreinen’ zijn de mogelijkhe-
den op het gebied van collectieve energievoorzieningen
geïnventariseerd.
Of deze voorzieningen succesvol op De Beitel geïmple-
menteerd kunnen worden is afhankelijk van de bereidheid
van de ondernemers om daaraan bij te dragen. Een sterke
ondernemersorganisatie op het terrein kan daarin een fa-
ciliterende rol spelen. Daarbij kan op langere termijn ook
12
Begrip dat de mate van intensief ruimtegebruik uitdrukt.
De FSI geeft de verhouding weer tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak
en de oppervlakte van een kavel. Een FSI van 1,0 betekent dus dat er op
één hectare grond (100x100 m) 10.000 m
2
bebouwd oppervlak is.

een koppeling gezocht worden met het aangrenzende be-
drijventerrein Trilandis.
5.3 Doelstellingen
Voorgaande uitgangspunten en visie resulteren in vijf
doelstellingen:
1. Bieden van voldoende milieuruimte op het terrein en
(daarmee) de ruimte op het terrein intensiever benut-
ten;
2. Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op het terrein;
3. Opwaarderen beeldkwaliteit;
4. Aanpak van de verkeersstructuur;
5. Optimaliseren organisatiegraad en beheer.
De doelstellingen worden in deze paragraaf verder uitge-
werkt waarbij een voorzet wordt gegeven voor de acties
die genomen dienen te worden om de doelstelling te be-
reiken. De acties zelf worden in een actieprogramma ver-
der uitgewerkt (hoofdstuk 6).
Doelstelling 1: bieden van voldoende milieuruimte op
het terrein en (daarmee) de ruimte op het terrein in-
tensiever benutten
Er wordt gestreefd naar maximale mogelijkheden voor
bedrijven op De Beitel. Op milieutechnisch gebied (vooral
geluid) ligt dit complexer dan op fysiek (ruimtelijk) gebied.
Het streven is naar maximalisering van de milieuruimte
van bedrijven met zo min mogelijk last voor de omgeving
van De Beitel. Gestreefd moet worden naar een optimale
oplossing voor dit milieuvraagstuk. Door slimme clustering
van bedrijven en intensivering van de ruimte kan vooral bij
nieuw-vestigingen mogelijke milieuhinder door bestaande
en nieuwe bedrijven worden beperkt. Maar daarvoor dient
eerst wel goed in beeld gebracht te worden hoe groot de
huidige milieuruimte (nog) is op De Beitel.
De Beitel is een gezoneerd bedrijventerrein in het kader
van de Wet Geluidhinder. Dit betekent dat de totale hoe-
veelheid geluid die op het terrein geproduceerd mag wor-
den wettelijk aan een maximum is gebonden (50 dB(A)).
Zolang niet inzichtelijk is of dit maximum bereikt wordt
kunnen bestaande bedrijven hun geluidsruimte niet uit-
breiden en is er ook geen inzicht in de toegestane geluids-
ruimte voor nieuwe bedrijvigheid.
Op basis van een actualisatie van de milieuruimte op het
terrein kan vervolgens gekeken worden waar op het ter-
rein intensivering van de ruimte mogelijk is en waar niet
(wegens mogelijke overschrijding van geluidsnormen).
Daarnaast dient gekeken te worden of de eventueel te
intensiveren ruimte ook omgezet kan worden naar een
nieuwe bedrijfskavel of gebruikt kan worden voor een an-
dere functie (parkeergarage, vrachtwagenparkeerplaats).
Hierbij moet rekening gehouden worden met de vraag of
de nieuwe kavel goed ontsloten kan worden en of het be-
stemmingsplan geen beperkingen oplegt (bebouwings-
voorschriften). Vervolgens zal met de eigenaren van de
kavels waar nu sprake is van extensief ruimtegebruik (re-

struimte) onderhandeld moeten worden over het mogelijk
afstaan van de ongebruikte grond. Onteigening is daarbij
een laatste middel om dit te bewerkstelligen.
Voorgestelde acties
1. Actualiseer het bestaande geluidszonebeheersplan.
2. Opstellen intensiveringsplan: waar kan op het terrein
intensivering van de ruimte plaatsvinden en welke
procedures dienen daarbij gevolgd te worden.
3. Aanpassing bestemmingsplan om een zorgvuldiger
gebruik van de ruimte mogelijk te maken.
Figuur 5.1: Voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik: stapelen
Doelstelling 2: verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit
op het terrein
Het revitaliseren van De Beitel dient te leiden tot een effi-
ciënt en effectief gebruik van de ruimte zonder dat dit ten
koste gaat van het economisch functioneren van bedrijven
en de ruimtelijke kwaliteit. Sterker nog: de revitalisering
moet zelfs leiden tot vergroting van de ruimtelijke kwaliteit
van het terrein en verbetering van het economisch functi-
oneren van bedrijven.
De ruimtelijke kwaliteit is over het gehele terrein onvol-
doende, en de beouwingsintensiteit verschilt per deelge-
bied. De entree bij de Oude Roderweg ‘scoort’ bijvoor-
beeld duidelijk lager dan het gebied bij de Eisterweg. Om
die reden valt het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit
onder te verdelen in twee type acties: de maatregelen die
gericht zijn op het gehele terrein en de maatregelen die
gericht zijn op deelgebieden.
Convenant ondernemers en gemeente
Zoals in de visie is aangegeven levert de revitalisering van
De Beitel niet het gewenste resultaat op als alleen de ge-
meente investeert in de openbare ruimte. Ook de onder-
nemers zullen bereid moeten zijn te investeren in de kwa-
liteit van de bedrijfskavels. Het vaststellen van een conve-
nant waarin bedrijven en gemeente hun bijdrage aan het
verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit vastleggen is in dit
kader de eerste stap die genomen moet worden.

Daarbij zijn de taken duidelijk: de gemeente pakt de
openbare ruimte en de verkeersstructuur aan; de onder-
nemers nemen (al dan niet collectief georganiseerd) hun
bedrijfskavels onderhanden. Aanpak van de openbare
ruimte en de verkeersstructuur moet afhankelijk worden
gesteld van de bereidheid van de ondernemers om op de
eigen kavel (waar nodig) te investeren. Een beeldkwali-
teitsplan is daarbij een belangrijk kader (zie volgende
doelstelling).
Verkeersinfrastructuur
De hiërarchie op het terrein tussen hoofdwegen en andere
wegen wordt zichtbaar gemaakt, door de hoofdwegen
(Nijverheidsweg en Sourethweg) meer het karakter van
‘lanen’ te geven en duidelijker af te scheiden van de be-
drijfskavels. Bewegwijzering moet ervoor zorgen dat bij
het betreden van het terrein de verkeersstructuur beter te
lezen is. Daarmee samenhangend wordt het parkeerpro-
bleem aangepakt. Uitgangspunt is dat parkeren niet plaats
vindt in de openbare ruimte.13
Parkeren vindt plaats op de
bedrijfskavels en, als het niet anders kan, op de daarvoor
beschikbare parkeervakken/plaatsen langs de wegen,
maar niet meer in de bermen langs de wegen. Het aan-
leggen van een collectieve vrachtwagenparkeerplaats op
het terrein is daarom nodig en daarvoor moet ruimte wor-
den gevonden.
13
Het aanpakken van het parkeerprobleem zal, met het oog op de bedrijfs-
processen op het terrein, gefaseerd aangepakt gaan worden: eerst nieuwe
parkeerplaatsen creëren voordat parkeerplaatsen in de openbare ruimte
verdwijnen.
Het parkeerprobleem op de Eisterweg vraagt om een spe-
cifieke oplossing voor dit deelgebied. Te nemen maatre-
gelen moeten gericht zijn op het gebrek aan parkeerplaat-
sen en het daardoor veelvuldig parkeren in de berm.
Ruimte voor extra parkeerplaatsen is daarom nodig, maar
deze kan bij de meeste bedrijven aan de Eisterweg niet op
de bedrijfskavel zelf gevonden worden. In de directe om-
geving zal daardoor extra parkeergelegenheid gecreëerd
moeten worden, al dan niet in de vorm van een parkeer-
voorziening waar meerdere bedrijven gebruik van kunnen
maken.
Het parkeerprobleem bij het crematorium moet op de loca-
tie van het crematorium zelf opgelost worden. Het afslui-
ten van de Eisterweg, en alleen een nieuwe aansluiting
via de Nijverheidsweg maken is daarbij geen optie met het
oog op calamiteiten en doorstroming van het verkeer op
de Eisterweg. De structurele problemen bij de doodlopen-
de Eisterweg worden daarmee niet opgelost (zie ook
doelstelling 4).

Figuur 5.2: een heldere verkeersinfrastructuur doet wonderen
Openbare ruimte
Samenhangend met de aanpak van de verkeersinfrastruc-
tuur dient de entree bij de Oude Roderweg kwalitatief
sterk verbeterd te worden. Dit zal ten eerste dienen te ge-
beuren door de entree zichtbaarder te maken vanaf de
Imstenraderweg. Daarnaast zal de openbare ruimte langs
de weg (groen, bermen, straatmeubilair) alsmede de uit-
straling van de kavels verbeterd moeten worden. Dit kan
ook in één integrale aanpak (businesscase) meegenomen
worden waarbij de kavels aan de Oude Roderweg en de
openbare ruimte gelijktijdig herontwikkeld worden. Een
PPS-constructie van ondernemers, gemeente en LHB kan
deze herontwikkeling voor zijn rekening nemen.
In het algemeen zal er meer lijn in het openbaar groen
moeten komen. In de groenstroken langs de wegen en
aan de randen van de kavels dient meer uniformiteit / con-
tinuïteit (met name in onderhoud) gebracht te worden. Dit
zelfde geldt voor het straatmeubilair (bewegwijzering, ver-
keersborden, etc.) dat op het terrein aanwezig is. Ook de
verlichting langs de Nijverheidsweg en Sourethweg dient
verbeterd te worden. Van belang hierbij is dat er rekening
gehouden wordt met het zichtveld van de beveiligingsca-
mera’s die op het terrein geplaatst zijn.
De kwaliteit van de openbare ruimte op het terrein kan
verder verbeterd worden door de unieke kenmerken van
het terrein in de openbare ruimte in te passen. Het hoog-
teverschil kan daarbij meer geaccentueerd worden. Ver-
der biedt de groene strook tussen de A76 en de Soureth-
weg mogelijkheden om het groen door te zetten op de
aangrenzende private kavels.
De randen van De Beitel worden verder ontwikkeld als
‘het gezicht’ van het bedrijventerrein naar de omgeving en
kan tegelijkertijd fungeren als een uitloopgebied voor per-
soneel dat op het aangrenzende deel van het bedrijventer-
rein werkzaam is (ook als zodanig deels inrichten). De
hoek bij de A76 en Imstenraderweg (Hondsrug) kan daar-
bij dienen als locatie voor een landmark van het terrein dat
vanaf de snelweg goed zichtbaar is. (Bij de aanpassing
van het bestemmingsplan dient hiermee rekening te wor-
den gehouden. De bestemming is nu agrarisch ag (l/n;
landschappelijke en/of natuurlijke waarden).

Beheer
Door goed beheer moet de kwaliteit die gerealiseerd is na
de revitalisering worden gehandhaafd. Dit kan onder an-
dere door een beheerplan openbare ruimte op te stellen
en aan de hand daarvan het terrein regelmatig te schou-
wen, minimaal één keer per jaar. Dat gebeurt door de ge-
meente samen met vertegenwoordigers van het bedrijfs-
leven14
.
Figuur 5.3: Ook bij een zogenaamd functioneel kwaliteitsniveau
kan het nodige worden bereikt in ruimtelijke kwaliteit
Daarnaast kunnen grotere inspanningen gedaan worden
op het gebied van onderhoud en handhaving. Bijvoorbeeld
14
Op dit moment wordt op De Beitel twee keer per jaar een schouw op het
terrein gehouden. onder leiding van de gemeente Heerlen in samenwerking
met BTM PSL en de IKB.
door frequenter onderhoud te plegen aan wegen en
groenstroken en door handhavend op te treden bij over-
schrijding van de regels voor parkeren.
Voorgestelde acties
1. Convenant sluiten gericht op de samenwerking van
ondernemers en gemeente bij de revitalisering, met
ieder eigen verantwoordelijkheden.
2. Individuele aanpak (per bedrijfskavel) parkeerproble-
matiek.
3. Aanleg collectieve vrachtwagen parkeerplaats.
4. Beheer en onderhoud
5. Accentueren hoofdentrees.
6. Businesscase herontwikkeling entree Oude Roderweg
/ Nijverheidsweg.
7. Uniformiteit in straatmeubilair (bewegwijzering, ver-
keersborden) aanbrengen.
8. Inrichting groengebied en inpassing uitlopers groene
landschappelijke strook op het terrein.
Doelstelling 3: opwaardering beeldkwaliteit
De uitstraling van De Beitel zal met de revitalisering op-
gewaardeerd worden. Door maatregelen te nemen die de
kwaliteit van de openbare ruimte en de inrichting van be-
drijfskavels (kleurgebruik, onderhoud groen) verbeteren
krijgt de beeldkwaliteit van het terrein een positieve im-
puls. Het ambitieniveau voor de beeldkwaliteit van De Bei-
tel wordt vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan.

Daarnaast kan de ontwikkeling van het gebied tussen de
A76 en de Sourethweg als (groene) landschappelijk zone
bijdragen aan het versteken van de uitstraling van het ter-
rein.
De beeldkwaliteit van het terrein hangt sterk samen met
de ruimtelijke kwaliteit van het terrein en de acties die ge-
nomen worden ter verbetering van de openbare ruimte.
Deze zijn in de vorige doelstelling reeds benoemd. Maar
naast de openbare ruimte wordt de beeldkwaliteit ook be-
paald door de bedrijfsruimten en kavelinrichting op het
terrein.
Door samen met de ondernemers een beeldkwaliteitsplan
op te stellen kunnen afspraken gemaakt worden over het
te hanteren kleurgebruik bij bedrijfsruimten of inpassing
van groen op de bedrijfskavels. Door voorwaarden op dit
gebied te hanteren die gelden voor het gehele terrein kan
de uitstraling kwalitatief sterk verbeterd worden.
Voorgestelde acties
1. Opstellen beeldkwaliteitsplan
2. Ontwikkelen gebied tussen A76 en Sourethweg tot
een landschappelijke (groen)zone
Figuur 5.4: Kleine ingrepen kunnen een groot effect hebben
Doelstelling 4: aanpak van de verkeersstructuur
De verkeersveiligheid op het bedrijventerrein moet worden
verbeterd. Het aanbrengen van een duidelijk onderscheid
van gebruikers in de wegprofielen en ongewenst gebruik
van de openbare ruimte (parkeren, laden & lossen) zal
daar aan bijdragen.
Naast het ontbreken van een hiërarchische verkeersstruc-
tuur op het terrein (zie hiervoor) vormt de verkeersveilig-
heid een knelpunt. Vooral op de Nijverheidsweg en de
Oude Roderweg kunnen gevaarlijke situaties ontstaan
door de combinatie van vrachtverkeer en fietsers. Deze
laatste groep gebruikt deze weg als doorgaande route van
Heerlen naar Simpelveld en vice versa. Het parkeren in de
bermen draagt verder bij aan de onveilige situaties. Het
wegprofiel van de doorgaande wegen op het terrein Oude
Roderweg/Nijverheidsweg en Sourethweg dient daarom

aangepast te worden en in ieder geval uitgebreid te wor-
den met een vrijliggend fietspad. Daarnaast kan door het
prominenter positioneren van verkeersborden en/ of mar-
keringen op de weg de weggebruiker attent gemaakt wor-
den op mogelijk onveilige situaties. Om de veiligheid van
voetgangers (bijvoorbeeld werknemers die in de pauze
naar buiten gaan) te vergroten is de aanleg van een een-
zijdig trottoir een mogelijkheid. Echter is het door de be-
perkte breedte van de Nijverheidsweg niet mogelijk zowel
een fietspad als trottoir aan te leggen. Het aanleggen van
een trottoir is alleen mogelijk als dit over een gedeelte van
de aangrenzende private kavels loopt.
De problematiek van de doodlopende Eisterweg vraagt
om een structurele oplossing. Momenteel is er in het geval
van calamiteiten maar één richting waar men heen kan.
Daarnaast moeten vrachtwagens op de Eisterweg draaien
en keren om deze weer te verlaten, met als gevolg kapot
gereden bermen en onveilig geparkeerde vrachtwagens.
Het doortrekken van Eisterweg richting de Nijverheidsweg
biedt daarvoor een goede oplossing.
Tot slot zijn er nog gevaarlijke kruispunten die om een
verkeerskundige ingreep vragen. Het gaat daarbij om het
kruispunt Nijverheidsweg / Sourethweg en Sourethweg /
Beitel bij de Peppermill. In een breder kader dient de aan-
sluiting op het aangrenzende terrein Trilandis, dat slechts
één toegangsweg kent, in ogenschouw genomen te wor-
den. Door de Kleinestraat en de brug over het Miljoenen-
lijntje voor auto- en vrachtverkeer beschikbaar te maken
kan Trilandis verbonden worden met Baaks-Soureth. Dit
biedt tevens mogelijkheden om de uitstraling van de Klei-
nestraat op te waarderen.
Voorgestelde acties
1. Aanpassen wegprofielen.
2. Aanpak kruispunt Sourethweg / Nijverheidsweg
3. Prominenter positioneren verkeersborden en/ of mar-
keringen op de weg.
4. Optimaliseren openbaar en collectief vervoer.
Doelstelling 5: optimaliseren organisatiegraad en be-
heer
Ongeveer 50% van de bedrijven op de Beitel is lid van de
ondernemersvereniging IKB. De organisatiegraad van be-
drijven op het terrein kan worden geoptimaliseerd als
meer bedrijven zich aansluiten bij het IKB.
Een hoge organisatiegraad is een voorwaarde voor een
succesvolle revitalisering. Om de revitalisering zelf, maar
ook de periode daarna (beheer), goed te laten verlopen is
het van belang dat de ondernemers de handen ineen
slaan. Om het door de revitalisering gerealiseerde kwali-
teitsniveau ook vast te kunnen houden op de lange termijn
moet het terrein professioneel worden beheerd. Voor De
Beitel is BTM Parkstad Limburg de organisatie die het be-
heer op zich heeft genomen. Verder is het onderhouden
van openbare en private ruimten een taak waar gemeente
(voor het beheer van zaken waar BTM niet verantwoorde-
lijk voor is) en de ondernemers samen aan moeten wer-

ken. De wijze waarop LIOF Vastgoed afspraken heeft ge-
maakt met de gevestigde bedrijven in het LIOF bedrijven-
complex kan als voorbeeld dienen.
Daarnaast zijn er taken die ondernemers in onderlinge
samenwerking kunnen oppakken, waarbij in veel gevallen
BTM als facilitator op kan treden. Hierbij kan gedacht wor-
den aan het ontwikkelen van collectieve voorzieningen en
inkoopcontracten voor bijvoorbeeld energie, ICT, afval,
etc. Bij voldoende draagvlak onder de ondernemers om
meer collectieve bijdragen aan de verbetering van de kwa-
liteit van het terrein te leveren zou het opzetten van een
BI-zone tot de mogelijkheden kunnen behoren (zie verder
hoofdstuk 4 voor meer informatie over de BI-zone).
Gezien de ambitie (pilot project energieke bedrijventerrei-
nen) om De Beitel een duurzamer bedrijventerrein te ma-
ken kan het opstellen van een nota duurzaamheidsambitie
De Beitel handvatten bieden. Bij het opstellen van deze
nota kan tevens onderzocht worden of er koppelingen met
het terrein Trilandis te maken zijn.
Voorgestelde acties
1. Optimaliseren organisatiegraad ondernemers
2. Opstellen nota duurzaamheidsambitie De Beitel

Figuur 5.1: Ruimtelijke visie 5.4 Ruimtelijke visie en streefbeeld
Figuur 5.2: 3D-visualisatie ruimtelijke visie

5.5 Ruimtelijke visie
Iedere plek is uniek, door zijn eigen kwaliteit en / of speci-
fieke ligging. In deze visie geven we op hoofdlijnen een
beeld van de belangrijkste structuren die moeten worden
behouden dan wel versterkt. Beeldbepalende structuren
voor De Beitel zijn:
1. De randen als gezicht van De Beitel;
2. Drie belangrijke entrees;
3. Herkenbare ontsluitingsstructuur;
4. Aanwezigheid van het reliëf;
5. Beeldbepalende bebouwing.
1. Randen als gezicht van De Beitel
Om de ruimtelijke structuur van De Beitel te versterken is
het allereerst belangrijk dat elke rand van het terrein een
duidelijke eenheid vormt. Aan de zuidwestkant grenst het
terrein aan een landschappelijke zone (parkway) die on-
derdeel uitmaakt van zowel het bedrijventerrein als de
A76. De Sourethweg is het verbindende element tussen
het landschap en de private kavels.
Langs de Imstenraderweg en De Beitel (N300) worden de
deels aanwezige bomenlanen consequent doorgezet. Ter
hoogte van het talud aan de Imstenraderweg wordt deze
eenmalig verplaatst naar de rand van het talud, zodat het
hoogteverschil zichtbaar blijft.
2. Drie belangrijke entrees
Door een duidelijke hiërarchie aan te brengen in de en-
trees ontstaan drie herkenbare entrees. Deze entrees
(langs de Imstenraderweg en Beitel (N300)) worden als
duidelijk herkenbare locaties in de weg opgenomen.
3. Herkenbare ontsluitingsstructuur
Binnen het terrein worden de Nijverheidsweg en de Sou-
rethweg aangewezen als belangrijkste ontsluitingswegen.
De overige wegen worden alleen gebruikt voor bestem-
mingsverkeer. Hierdoor ontstaat een duidelijke hiërarchie
in het wegennet en krijgen de Nijverheidsweg en Sou-
rethweg een andere status. Deze status krijgt de Kleine-
straat, die is gelegen op het deel Baaks-Soureth, niet.
Omdat deze weg voor auto- en vrachtverkeer richting Tri-
landis dood loopt is er slechts sprake van bestemmings-

verkeer. Mocht het in de toekomst mogelijk zijn om De
Beitel met Trilandis te verbinden, dan zou de Kleinestraat
wel gaan functioneren als belangrijke doorgaande route.
De weg wordt wel meegenomen in de visie als een ver-
lenging van de Nijverheidsweg om dit deel van het terrein
meer bij De Beitel te betrekken).
4. Aanwezigheid van het reliëf
Een ander belangrijk structuurbepalend element op het
terrein is het hoogteverschil. Het cirkelvormige plateau ter
hoogte van de Eisterweg heeft een sterke vorm en kan
door het plaatsen van bomen ook binnen het terrein een
herkenbare vorm krijgen. Daarnaast dient het talud te
worden vrijgemaakt van obstakels (hekwerken / bomen /
begroeiing), zodat het hellende vlak duidelijk zichtbaar
wordt en op een andere wijze kan worden geaccentueerd.
5. Beeldbepalende bebouwing
Op het terrein is sprake van inefficiënt ruimtegebruik, hier-
door is het mogelijk om binnen de grenzen verder te
groeien. Dit vergroot de capaciteit van het terrein en
maakt het mogelijk om belangrijke wegen een herkenbare
bebouwingsstructuur te geven. Hierbij worden de moge-
lijkheden langs de Nijverheidsstraat en Imstenraderweg
gebruikt om een gesloten wand te creëren, die past bij het
karakter van de weg. Langs De Beitel (N300) en de Sou-
rethweg wordt juist ingezet op transparante bebouwings-
structuur die meer verweven is met het landschap.
Op basis van de beeldbepalende structuren, die op hoofd-
lijnen al zijn aangehaald, wordt nader gekeken naar de
specifieke oplossingsrichtingen.

Figuur 5.3: Versterken bestaande groenstructuren

Oplossingsrichtingen
1. Randen als gezicht van De Beitel
De groenstructuur langs de randen van het terrein en de
landschappelijke zone (parkway) aan de westkant van De
Beitel vormen het gezicht van De Beitel richting de omge-
ving. Hierbij ligt de nadruk op het gebruikmaken van be-
staande kwaliteiten.
Groenstructuur
De huidige groenstructuur dient als basis voor de nieuwe
groenstructuur. Hierbij worden de al aanwezige thema’s
ingezet om de verschillende randen van het terrein een
eigen karakter te geven. Zo worden de bomenlanen langs
de Imstenraderweg en Beitel (N300) als sterke lijnvormige
elementen doorgezet.
De deels aanwezige clusters van bomen ter hoogte van
de Sourethweg worden aan de overzijde van de weg
doorgezet, waarbij het gebruik van bomen op eigen terrein
wordt gestimuleerd. Langs de Nijverheidsweg is alleen
ruimte voor bomen op eigen terrein. Hierdoor blijft de
cirkelvormige bomenlijn op het plateau ter hoogte van de
Eisterweg de meest aanwezige structuur. De bossage ter
hoogte van de N281 blijft gewoon behouden, omdat deze
consequent over de hele lengte aanwezig is en een
duidelijke eenheid vormt.

Figuur 5.4: Het ritme van de Parkway
Parkway

De snelweg A76 bevindt zich in een fraai landschap. Dit
landschap kenmerkt zich als parkway met als belangrijk-
ste karakteristiek het spel tussen open en gesloten. De
landschappelijke zone aan de westkant van De Beitel is
een herkenbare locatie langs de weg. Het is onderdeel
van een reeks groene “kamers” die zich langs de A76
openbaren.
De Sourethweg kan zich deze parkwaykarakteristiek (spel
tussen open en gesloten) eigen maken door de reeds
aanwezige boomgroepen aan de andere zijde van de weg
door te zetten. Hierdoor wordt het bedrijventerrein langs
deze rand meer verweven met het landschap. De kwalitei-
ten van de aangrenzende landschappelijke zone worden
zo optimaal benut.
Figuur 5.5: het bedrijventerrein verweven met het landschap

Figuur 5.6: nieuwe hoofdontsluitingswegen met drie herkenbare
entrees

Figuur 5.7: opties vormgeving entrees

2. / 3. Herkenbaarheid Ontsluitingsstructuur / entrees
Zoals in de ruimtelijke visie is aangegeven, worden de
Nijverheidsweg en de Sourethweg aangewezen als de
hoofdontsluitingswegen. Door de Nijverheidsweg richting
De Beitel (N300) af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer,
ontstaan hierdoor drie belangrijke (hoofd)entrees. Deze
entrees kunnen op verschillende manieren worden vorm-
gegeven. Zo zouden vlaggenmasten geplaatst kunnen
worden, maar ook accentbebouwing zou een entree dui-
delijk kunnen markeren. Daarnaast zou een combinatie
van deze ruimtelijke maatregelen ook een oplossing kun-
nen bieden.
Kruising Nijverheidsweg / Oude Roderweg
Om ervoor te zorgen dat de Nijverheidsweg ook daadwer-
kelijk gaat functioneren als een belangrijke hoofdontslui-
tingsas is het belangrijk dat de kruising met de Oude Ro-
derweg opnieuw wordt vormgegeven. Hierdoor wordt de
Nijverheidsweg een doorgaande structuur. De Oude Ro-
derweg sluit hier haaks op aan.
Kruising Nijverheidsweg / Sourethweg
Omdat de aansluiting van de Nijverheidsweg op de Sou-
rethweg veel onveilige verkeerssituaties oplevert wordt
ook deze kruising aangepast. Hierbij vormt de Nijver-
heidsweg een vloeiend doorlopende weg, waar de Sou-
rethweg haaks op aansluit.

Afrit Eisterweg
Het plateau ter hoogte van de Eisterweg wordt in de hui-
dige situatie slechts via één toegangsweg ontsloten. Een
tweede calamiteitenontsluiting is daarom gewenst, zeker
waar deze eventueel nieuwe condities voor aanliggende
restruimte zou kunnen creëren. Daarnaast is het draaien
en keren voor vrachtwagens, gezien de beperkte ruimte,
erg lastig. Voor deze tweede toegangsweg tot het plateau
is een drietal mogelijkheden geschetst.
Rotondes
De wegen die aansluiten op de Nijverheidsweg / Soureth-
weg dienen duidelijk ondergeschikt te worden vormgege-
ven. Rotondes zijn dan ook niet gewenst. Hier is vanuit
functioneel oogpunt geen aanleiding toe en daarnaast is
dit ruimtelijk niet inpasbaar / gewenst.
Fietsverkeer
Veel fietsers gebruiken De Beitel als ideale doorsteek van
Simpelveld richting Heerlen en omgekeerd. In de huidige
situatie zijn deze fietsers verplicht zich tussen de vracht-
wagens te begeven, waarbij verkeersonveilige situaties
ontstaan. Een nieuw vrijliggend fietspad dat De Beitel
(N300), via de Nijverheidsweg, met de Imstenraderweg
verbindt, biedt uitkomst. Dit vrijliggende fietspad wordt aan
één zijde van de Nijverheidsweg gesitueerd, namelijk daar
waar het aantal inritten van aanliggende bedrijven beperkt
is. Naast het waarborgen van de veiligheid zorgt deze op-
lossing er ook voor dat het plaatsen van verlichting aan
één zijde van de weg voldoende is. Ook de kruising Nij-
verheidsweg / Sourethweg is, in combinatie met het fiets-
verkeer, goed aan te passen.

Figuur 5.8: versterken reliëf door bomen

Figuur 5.9: versterken reliëf door contrast tussen helling
en het platte vlak

4. Aanwezigheid van het reliëf
Het bedrijventerrein De Beitel heeft veel hoogteverschil-
len. Hieruit is een aantal structuren te herkennen. De cir-
kelvormige structuur ter hoogte van de Eisterweg heeft
hierbij de meest herkenbare vorm. Deze structuur is in de
huidige situatie echter niet als één geheel beleefbaar.
Om dit talud toch zichtbaar te maken zijn twee acties
denkbaar die het aanwezige reliëf versterken:
Plaats bomen op het talud
Door bomen te plaatsen op het talud wordt het hellende
vlak verder doorgetrokken omhoog. Hierdoor is het cirkel-
vormige talud vanuit het gehele terrein zichtbaar en dient
het als belangrijk herkenningspunt vanuit de andere delen
van het terrein. Belangrijk hierbij is dat de overige bomen
zich op enige afstand van het plateau bevinden, waardoor
deze niet gaan concurreren met elkaar.
Markeer het hellende vlak
Het contrast vergroten tussen het platte en het hellende
vlak zorgt ervoor dat de taludhelling beter zichtbaar wordt.
Dit kan enerzijds door het opschonen van het talud (hek-
werken / bomen en begroeiing verwijderen) en anderzijds
door gebruik te maken van een contrast in kleur.

Figuur 5.10: Impressie en maatvoering collectieve parkeerplaats
voor vrachtwagens
Figuur 5.11: Mogelijke locatie collectieve parkeerplaats voor
vrachtwagens

5. Collectief parkeren voor vrachtwagens
Omdat de vrachtwagens die op het terrein moeten zijn niet
altijd gelijk bij het bedrijf van bestemming terecht kunnen,
zijn parkeervoorzieningen voor vrachtwagens nodig. De
huidige mogelijkheden om vrachtwagens te parkeren op
De Beitel zijn beperkt. Langs de Nijverheidsweg is een
aantal parkeervakken voor vrachtwagens aanwezig, deze
worden echter niet gebruikt. Vrachtwagens staan dan ook
veelal op de straat geparkeerd, met alle veiligheidsrisico’s
(belemmering van het zicht, diefstal) van dien. Daarnaast
geven de aanwezige parkeervoorzieningen een slordig en
chaotisch profiel ter hoogte van de Nijverheidsweg.
De beste oplossing hiervoor is het realiseren van een col-
lectieve parkeervoorziening direct gelegen aan de hoofd-
structuur. Dit voorkomt onnodige verkeersbewegingen en
zorgt ervoor dat het aantrekkelijk is om gebruik te maken
van deze collectieve parkeerplaats. Daarnaast worden
hierdoor onveilige en ruimtelijk ongewenste situaties voor-
komen.

2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to 2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

Similar to 2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen (20)

More from Jacques Van Dinteren

More from Jacques Van Dinteren (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (7)

2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen