Downloaded 15 times
Wonen in Nederland: ongekend stabiel
- 1. Wonen in Nederland:ongekend stabiel EIB Symposium 3 september 2015 prof. mr. Friso de Zeeuw Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft Directeur Nieuwe Markten BPD
- 2. • Wonen inverandering. Over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur • Investeren in Nederland (2015) EIB • De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving • Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam • CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015) • Consumenten en energiebesparing (2015) BPD • Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD • Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD • Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD • Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB Deze inleiding is gebaseerd op:
- 3. • Nieuwe uitdagingenop de woningmarkt. Balans van de leefomgeving 2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving • Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en Rabobank • Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research • WoON (2012) • Smaaktest (2013) BPD • Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012) BPD i.s.m. Bouwfonds REIM • Klassiekers (2010) BPD Deze inleiding is gebaseerd op:
- 4. Kwantitatieve behoefte 7.000.000 7.100.000 7.200.000 7.300.000 7.400.000 7.500.000 7.600.000 7.700.000 7.800.000 7.900.000 2015 20162017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Ontwikkeling Woningbehoefte (laag scenario) • Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar • Met regionale differentiatie
- 5. Kwantitatieve behoefte Schatting kwantitatievebehoefte met grote onzekerheid omgeven
- 6. Kwantitatieve behoefte Vervangingsvraag: circa20.000-25.000 woningen per jaar
- 7. Grote demografische veranderingen •Meer alleenstaanden • Meer ouderen • Meer Nieuwe Nederlanders Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025
- 8. Veranderingen in verstedelijkingspatroon Aantalbanen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd
- 9. Veranderingen in verstedelijkingspatroon •donkergroen: hier worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel verkocht • donkerrood: hier worden relatief weinig woningen tegen een lage prijs traag verkocht
- 10.
- 11. Veranderingen in verstedelijkingspatroon ConcentratieNieuwe Nederlanders in de grotere steden
- 12. Veranderingen in leefpatroon •‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds het wensbeeld • Maar er is steeds meer diversiteit: • Singles • Latrelaties • Patchwork families • Meerhuizigheid • Ook als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen: • Tijdelijke arbeidscontracten • Werkloosheid • (Mantel)zorg • Functies van de woning: • Zorgcentrum • Activiteitencentrum • Onderdeel van een buurt en toegang tot de leefwereld • Uitvalsbasis voor het ondernemen van activiteiten en het onderhouden van contacten, ofwel het deelnemen aan de samenleving • Duurzaam consumptie- en investeringsgoed
- 13. Grote veranderingen…. 1. Grotedemografische veranderingen: • Groei aantal alleenstaanden • Groei aantal ouderen • Groei aantal Nieuwe Nederlanders 2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon • Concentratie in de grote stedelijke regio’s • Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s 3. Veranderingen in leefpatroon • Singles, patchwork families, meerhuizigheid • Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag? NEE!
- 14. Populaire woningtypes De rijwoningblijft onverminderd populair De ideale rijwoning: • Is een doorzonwoning • Met de tuin en de woonkamer aan de achterkant (behalve in het zuiden en oosten van het land) • De keuken aan de voorkant • De trap en het toilet volledig in de hal • 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de eerste verdieping • Een badkamer waarin een raampje open kan Populair: • Trapkast • Stenen berging • Erker Alternatief 1 Alternatief 2
- 15. Populaire woningtypes Net alsde tweekapper De ideale tweekapper: • Is die met een klassieke zij entree. • Of eventueel die met een voor entree. • Heeft een garage die van binnenuit bereikbaar is. • Is eventueel een geschakelde woning met woonkamer over de volle breedte. • Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de verdieping • Heeft een separaat toilet. Alternatief
- 16. Populaire woningtypes Het idealeappartement bestaat (nog) niet • Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters • Maar een volwaardig woningtype • Wordt nog niet zo behandeld • Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo ‘Grote woonkamer’ ‘Veel ramen’ ‘Groot balkon (op het westen)’ ‘Apart toilet’ ‘Grote hal’ ‘Twee of drie slaapkamers’
- 17. Populaire woningtypes Het idealeappartement bestaat (nog) niet Zo niet: Zo zou het kunnen (maar eigenlijk nog te klein):
- 18. Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie Motivatievoor energiebesparende maatregelen Argument Lagere energierekening Extra wooncomfort Zorg voor klimaat & milieu Woning is aan onderhoud toe Goede verhalen over gehoord Kan er subsidie voor krijgen Hogere woningwaarde op termijn Dit denken professionals: 1 3 4 7 11 2 5 Dit vinden mensen: 1 2 3 4 5 7 10
- 19. Dit is populairearchitectuur 1. Retro jaren dertig 2. Cottages 3. Victoriaans De top 3 smaakvoorkeuren
- 20. Dit niet 23. LeCorbusier 24. Modern hoogstedelijk Wat mensen echt niet mooi vinden
- 21. Populair bij professionals(maar niet bij de mensen) 11. Frank Lloyd Wright 16. Postmoderne grachtenpanden 22. Amsterdamse School
- 22. Populaire architectuur • Voorkeurvooral voor traditionele architectuur • Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel wonen in traditionele architectuur • Andersom niet 35% 65% Moderne architectuur Traditionele architectuur
- 23. Populair: gebruik ofbezit?
- 24. Populair: gebruik ofbezit? • Kopen blijft het meest populair • Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe 2010 2020 2040 Sociale huur 36,2% 34,9% 31,8% +25.000 Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000 Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000
- 25. Populair: gebruik ofbezit? Waarom wilt u huren? 23% 20% 16% 15% 14% 9% 1% 1% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Ik kan geen hypotheek krijgen. Daar waar ik wil wonen worden geen koopwoningen aangeboden. Anders Ik ban bang dat koopwoningen in prijs dalen. Mijn prive situatie kan nog veranderen (samenwonen, kinderen krijgen, etc.). Tot die tijd huur ik liever. Ik vind de financiele risico's te groot. Ik wil geen hypotheek, de financiele verplichting is te groot. Huren biedt me meer vrijheid. Ik kan makkelijker weer verhuizen. Ik kan geen geschikte koopwoning vinden.
- 26. Populair: gebruik ofbezit? 48% 40% 34% 26% 24% 23% 13% 13% 6% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Een eigen huis kan naar smaak worden aangepast. Ik wil eigen zeggenschap over en verantwoordelijkheid… Ik bouw op den duur eigen vermogen op. Het gevoel van het hebben van een eigen huis spreekt… Er is geen jaarlijkse huurverhoging, mijn maandlasten… Ik woon liever in buurten waar koopwoningen staan. Ik wil profiteren van een mogelijke waardestijging. Ik kan een deel van de kosten aftrekken van de… Er zijn geen huurwoningen beschikbaar van het type… Er zijn geen huurwoningen beschikbaar in de buurten… Waarom wilt u kopen?
- 27. Particulier opdrachtgeverschap isniet bijzonder populair Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Procentueel aandeel bouwvergunningen naar opdrachtgever Overheid & Woningcorporaties Bouwers voor de markt Andere particuliere opdrachtgevers
- 28. Particulier opdrachtgeverschap isniet bijzonder populair Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in de koopsector iets meer 28,4% 9,9% 39,1% 22,6% op een eigen bouwkavel in een bouwproject dat u samen met andere particulieren ontwikkelt geen van beide weet niet-misschien
- 29. Dit zijn populairebuurten… In de Brabantse steden zien we de trend richting stedelijk (2014) WoON (2012)
- 30. …omdat wonen bijvoorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)…. 25 % Nabijheid van winkels 19 % De grootte van de woning 16 % Natuur in de omgeving 16 % Betaalbare woning 13 % Sociaal veilige buurt
- 31. …zo ziet eenpopulaire buurt eruit... • Een buurt bestaat uit 50-100 woningen • Gezellige buurt, met veel sociaal contact • Maar waar ook veel privacy mogelijk is Suburbaan: gewone straten (liefst met een bochtje), grondgebonden, voortuinen, (half) vrijstaand Stedelijk: kleinschalige appartementen in het groen, wonen aan pleinen
- 32. …en het liefstmet ons soort mensen. 32% 19% 23% 18% 57% 7% 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% van ongeveer dezelfde leeftijd van ongeveer hetzelfde inkomensniveau van ongeveer hetzelfde opleidingsniveau van ongeveer dezelfde etniciteit van ongeveer dezelfde levenswijze die voornamelijk anders zijn dan ik Weet niet/geen mening Voorkeur samenstelling buurt
- 33. Populair is nietalleen de stad, maar de stedelijke regio • Hoe donkerder, hoe hoger de prijs per m2 • Vooral Utrecht Centrum en ten oosten van Utrecht lopen de prijzen hoog op: tot > € 5.000/m2 Utrecht Vechtstreek Woerden Leidsche Rijn Nieuwegein Houten Vianen De Bilt Zeist
- 34. Alleenstaanden Stelling: “Alleenstaanden zijnjongeren of ouderen die graag klein willen wonen”. Dus niet!
- 35. Ouderen Stelling: “De toenamevan het aantal ouderen brengt een massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet! Ouderen zijn veel minder verhuisgeneigd (en verhuizen ook niet of nauwelijks).
- 36. Nieuwe Nederlanders Stelling: “NieuweNederlanders hebben specifieke woonwensen”. • Liefst in een witte of gemengde wijk • In een functioneel ingerichte woning • Geen (retro) jaren dertig woning • Verder geen afwijkingen Dus niet!
- 37. Jongeren Stelling: “Jongeren willenflexibiliteit, klein en moderne architectuur midden in de stad”. Dus niet! 18-24 25-29 0-3 30-39 Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe
- 38. Jongeren Stelling: “Jongeren willenflexibiliteit, klein en moderne architectuur midden in de stad”.
- 39. Populair, maar danalleen bij professionals De technologische revolutie De deel-econom ie De circulaire stad Smart City De gezonde stad De metabolische stad Disruptive city De ongedeelde stad
- 40. Missen wij nieteen Steve Jobs? •Zien wij ontwikkelingen over het hoofd? •Je moet niets uitsluiten, maar… •Het gebruik van de woning verandert; niet de woning en de buurt.
- 41. Missen wij nieteen Steve Jobs? • Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis. • Professionals vinden het prachtig, maar bleek onverkoopbaar • Dus herontwikkeling
- 42. Aanbevelingen Erken de robuustepopulariteit van ’het gewone’ in het wonen • Breng de kennis daarover in de praktijk • Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid: niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren • Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al; van appartementen (nog) niet
- 43. Aanbevelingen Mobiliseer publiek-private organisatiekrachtin de keten, gericht op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid. • Dat is noodzakelijk om: • complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te maken • in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen • het wonen betaalbaar te houden
- 44. Aanbevelingen Dat woningen inde (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de gewijzigde samenstelling van de bevolking. • Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land de animo beperkt.
- 45. Aanbevelingen Transformatie van bestaandvastgoed (kantoren) zet kwantitatief niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol. • Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing
- 46. Aanbevelingen Er is eennieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen. • Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de ‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de vrije sectorhuur getransformeerd worden.
- 47. Aanbevelingen ’Homogene buurten inheterogene wijken’ is een oude, maar nog steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire. • Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie onvermijdelijk (iets) toenemen. • Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen profiteren.