Проблемы формирования объекта оценки при определении его стоимости в рамках производства судебной экспертизы Докладчик: Петровская Е.В. Генеральный директор саморегулируемой организации оценщиков НП "АРМО"

1. Проблемы формирования объекта оценки
при определении его стоимости в рамках
производства судебной экспертизы
Докладчик: Петровская Елена Владимировна
к.э.н., председатель отраслевого отделения по оценочной деятельности
Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», генеральный директор
Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ
РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», член Совета по оценочной деятельности
Минэкономразвития России.
23 ноября 2016
Москва

2. СООТНОШЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СУДЕБНОЙ
ЭКСПЕРТИЗЫ ЧЕРЕЗ ПРИЗМУ ЗАКОНОВ
Закон об оценке Закон о судебной экспертизе
Ст.3: под оценочной деятельностью
понимается профессиональная деятельность
субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной, кадастровой,
ликвидационной, инвестиционной или иной
предусмотренной федеральными стандартами
оценки стоимости.
Ст.9: судебная экспертиза - процессуальное
действие, состоящее из проведения
исследований и дачи заключения экспертом по
вопросам, разрешение которых требует
специальных знаний и которые поставлены
перед экспертом судом в целях
установления обстоятельств, подлежащих
доказыванию по конкретному делу.
Ст.10: Итоговым документом, составленным по
результатам определения стоимости объекта
оценки независимо от вида определенной
стоимости, является отчет об оценке объекта
оценки. Основанием для проведения оценки
является договор на проведение оценки.
Ст.9: заключение эксперта - письменный
документ, отражающий ход и результаты
исследований, проведенных экспертом.
(требования к заключения установлены
Законом о ГСЭД и АПК/ГПК/УПК).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с
требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного
федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности.

3. СООТНОШЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СУДЕБНОЙ
ЭКСПЕРТИЗЫ ЧЕРЕЗ ПРИЗМУ ЗАКОНОВ
В ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В СУДЕБНО-
ЭКСПЕРТНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ОБЩЕЕ
НАЧАЛО
СУЖДЕНИЕ О СТОИМОСТИ

4. СООТНОШЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СУДЕБНОЙ
ЭКСПЕРТИЗЫ ЧЕРЕЗ ПРИЗМУ ЗАКОНОВ
В ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В СУДЕБНО-
ЭКСПЕРТНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ГЛАВНОЕ
ОТЛИЧИЕ
СУЖДЕНИЕ О СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ
ПРАВ
СУЖДЕНИЕ О СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

5. СООТНОШЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СУДЕБНОЙ
ЭКСПЕРТИЗЫ ЧЕРЕЗ ПРИЗМУ ЗАКОНОВ
Закон об оценке Закон о судебной экспертизе
Ст.5: К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество
лица, в том числе имущество определенного
вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
• право собственности и иные вещные права на
имущество или отдельные вещи из состава
имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении
которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия
в гражданском обороте.
Ст.10: Объектами исследований являются:
вещественные доказательства, документы,
предметы;
• животные, трупы и их части;
• образцы для сравнительного исследования;
• материалы дела, по которому производится
судебная экспертиза.
Оценщику, чтобы сформировать объект оценки нужно получить от заказчика задание на оценку и данные о
количественных и качественных характеристиках объекта. В судах при рассмотрении вопроса об
экспертизе основное внимание уделяется формулированию вопросов.

6. КАК ПОНЯТЬ, ЧТО У ОБЪЕКТА МОЖЕТ БЫТЬ РЫНОЧНАЯ ИЛИ ИНАЯ
СТОИМОСТЬ И КАК СФОРМИРОВАТЬ ОБЪЕКТ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ?
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке (ст.5 Закона об оценке).
Оборотоспособность объектов гражданских прав – главное
условие наличия у таких объектов рыночной стоимости (ст. 129 ГК
РФ).
ВОЗМОЖНОСТЬ ЕГО
ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ
ОБЪЕКТ
ИССЛЕДОВАНИЯ
РЫНОЧНАЯ
СТОИМОСТЬ

7. КАК ПОНЯТЬ, ЧТО У ОБЪЕКТА МОЖЕТ БЫТЬ РЫНОЧНАЯ ИЛИ ИНАЯ
СТОИМОСТЬ И КАК СФОРМИРОВАТЬ ОБЪЕКТ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ?
Пример из судебной практики, где вопросы сформулированы некорректно с
точки зрения практики оценочной деятельности:
Определение Арбитражного суда Челябинской области от 07.10.2016 г. по делу №А76-
11976/2014: Какова рыночная стоимость арендной платы в период с 03.12.2013 по
31.12.2013 и в период с 01.01.2014 по 31.12.2014 имущества?
Определение Арбитражного суда Томской области от 20.02.2016 г. по делу № А67-
5903/2015: Какова рыночная стоимость одного квадратного метра помещений со
строительными номерами 1-7, 1-9, 1-3/1, 2-1, 2-2/1, 2-2/2, 2-3, 2-4, 2-5, 2-5/1, 2-7,
общей площадью 310,4 кв.м., находящихся на первом и втором этажах объекта с
проектным названием «Административно-гостиничный комплекс с подземной
автостоянкой по ул. Деповская в Железнодорожном районе г. Красноярска», по
состоянию на дату заключения договора долевого участия от 26 декабря 2008 года №
27-и?
Определение Арбитражного суда Калужской области от 24.06.2016 г. по делу №А23-
1183/2016: Какова средняя рыночная стоимость автомобиля MERCEDES-BENZ S500L
государственный регистрационный знак А 682 ЕМ 777 на дату наступления страхового
случая, произошедшего 24.11.2015 г.?

8. НА ЧТО НУЖНО В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ
ПРОВЕРКЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТА?
Для того чтобы первоначально понять правильно ли определена стоимость в
заключении эксперта надо:
1. Прочитать в заключении, что является объектом исследования при определения
рыночной стоимости и какие права присущи этому объекту.
2. Прочитать в заключении о выбранных экспертом аналогах для сравнения и
расчетов. Обладают ли эти аналоги аналогичной совокупностью прав?
Типичные ошибки:
Эксперт определяет рыночную стоимость 100% доли в обществе, основным бизнес-
образующим активом которого является здание, а в качестве объектов аналогов -
используются просто отдельное здание.
Эксперт определяет рыночную стоимость единого недвижимого комплекса, а в
качестве объектов аналогов – единичные объекты недвижимости.

9. КАКОЙ ОБЪЕКТ СТОИТ ДОРОЖЕ?
Единый объект в виде
функционирующей газовой
станции на участке земли
Внешние и внутренние трубы, провода и
коммуникации, каркасная конструкция будки,
земельный участок с загрязнением верхних
слоев почвы
ИЛИ

10. КАКОЙ ОБЪЕКТ БУДЕТ ОЦЕНИВАТЬСЯ ПРИ
РАССМОТРЕНИИ СПОРА О КАДАСТРОВОЙ
СТОИМОСТИ?
ИЛИ
В соответствии с ГК РФ И ЖК РФ право собственности на
квартиру включает в себя право общей долевой
собственности на общие помещения дома, несущие
конструкции дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование за
пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры, земельный участок.
В соответствии с НК РФ объектом
налогообложения на имущество физических лиц
является жилое помещение (квартира, комната).
Не признается объектом налогообложения
имущество, входящее в состав общего имущества
многоквартирного дома.

11. Спасибо за внимание!
Петровская Е.В.
pev@sroarmo.ru
+7 (495) 269-27-29