Александр Слуцкий, НАОК: «Изменения в федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога», предлагаемые национальной Ассоциацией оценочных компаний финансовых рынков»

1. ИЗМЕНЕНИЯ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА», ПРЕДЛАГАЕМЫЕ
НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИЕЙ ОЦЕНОЧНЫХ
КОМПАНИЙ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ
СЛУЦКИЙ А.А., к.т.н.,
вице – президент, член Совета
Национальной ассоциации оценочных
компаний финансовых рынков (НАОК)
Форуме «Актуальные залоговые практики: кейсы, регуляторный
надзор, регистрационные и IT новации», Москва 17 августа 2017 года

2. 1. РАЗРАБОТАН
На основании обобщения многолетнего
накопленного (позитивного и негативного)
опыта взаимодействия оценочных компаний с
банками – залогодержателями и регулятором –
Банком России, а также с учётом передового
зарубежного опыта, Совет Национальной
Ассоциации Оценочных Компаний Финансовых
Рынков (НАОК) .

3. 2. ПРЕЛАГАЕМЫЕ НОВАЦИИ
Далее речь пойдёт о наиболее существенных
новациях.
В целом, речь шла не о том, чтобы написать
новый ФСО 9, а именно усовершенствовать его
убрать некоторые противоречия, сделать
более приближённым к практике.
Некоторые главы вообще остались
неизменными.

4. 3. ЗАКАЗЧИК ОЦЕНКИ – ЗАЛОГОДАТЕЛЬ ИЛИ
УПОЛНОМОЧЕННОЕ ИМ ЛИЦО
Позволяет решить сразу несколько острых проблем:
исключить из процесса оценки потенциальное давление
на оценщика со стороны залогодателя;
сконцентрировать внимание оценщика именно на тех
вопросах, которые критичны для потенциального или
фактического залогодержателя (а они у разных
залогодержателей могут быть разными); исключить из
процесса оценки для целей залога антимонопольные
ограничения - ограничить круг оценочных компаний
именно теми компаниями, к которым существует
доверие со стороны конкретного залогодержателя и т.д.

5. 4. РАЗДЕЛЕНЫ БАЗЫ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ
СТОИМОСТИ ЗАЛОГА (1)
При этом, справедливая стоимость залога становится полноценным
видом (базой) стоимости в оценочной деятельности, а не чисто
банковским понятием.
1. рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой сделки с
залогом в дату оценки и с завершённым в эту дату сроком
экспозиции.
2. справедливая стоимость – наиболее вероятная цена сделки с
залогом в будущем в течение предельного срока, установленного
Банком России, с начатым в дату оценки сроком маркетинга.
- Таким образом, в общем случае, это разные величины, причём,
вторая может быть получена на основании первой после учёта
ожидаемых изменений на рынке или их отсутствия.

6. 4. РАЗДЕЛЕНЫ БАЗЫ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ
СТОИМОСТИ ЗАЛОГА (2)

7. 4. РАЗДЕЛЕНЫ БАЗЫ РЫНОЧНОЙ И СПРАВЕДЛИВОЙ
СТОИМОСТИ ЗАЛОГА (4)

8. 5. ОПРЕДЕЛЕНА ВОЗМОЖНОСТЬ ИНТЕРВАЛЬНОГО
ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ВСЕХ СТОИМОСТЕЙ И СРОКОВ
По требованию заказчика и рыночная и справедливая
стоимости предмета залога должны представляться с
указанием, как непосредственно значения
соответствующей стоимости, так и нижней и верхней
границ интервала неопределённости, в котором может
находиться это значение.
Границы интервала должны быть обоснованы в отчёте
об оценке, а не представлять собою субъективное
мнение оценщика.

9. 6. ВСЕ ВИДЫ (БАЗЫ) СТОИМОСТИ НЕ ДОЛЖНЫ ВКЛЮЧАТЬ В
СЕБЯ НДС
Это должно быть обосновано в ходе вычислительного процесса
и явно указано в отчёте об оценке.
В настоящий момент это полностью соответствует
официальному мнению Банка России, но не имеет однозначного
определения в оценочной деятельности. Таким образом, мы
разделяем позицию банковского регулятора о том, что и
рыночная, и справедливая стоимости залога представляют
собой ту часть денежного потока, образующегося от продажи
залога, которая полностью свободна от налоговых обязательств
и может быть направлена на погашение существующей
задолженности.

10. 7. ОПРЕДЕЛЕНЫ МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ТИПИЧНОГО СРОКА
ЭКСПОЗИЦИИ И ТИПИЧНОГО СРОКА МАРКЕТИНГА
Срок маркетинга определяется корректировкой
разумного срока экспозиции учётом ожидаемых
изменений в состоянии рынка за срок маркетинга.

11. 8. ОПРЕДЕЛЕНЫ МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ, ПРИЕМЛЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗАЛОГОВ
• земельные участки – сравнительный подход (доходный подход может
использоваться только дополнительно для подтверждения правильности результата
сравнительного подхода);
• недвижимое имущество жилого назначения – сравнительный подход
(дополнительно для подтверждения правильности результата сравнительного
подхода может использоваться затратный подход);
• недвижимое имущество коммерческого назначения – сравнительный и доходный
подход (дополнительно для подтверждения правильности результата сравнительного
и доходного подходов может использоваться затратный подход);
• права требования (дебиторская задолженность), ценные бумаги –
сравнительный и (или) доходный и (или) затратный (имущественный) подход
• иное движимое имущество – сравнительный и (или) затратный подход

12. 9. ДОПУСКАЕТСЯ СОКРАЩЁННАЯ ФОРМА ОТЧЁТА ОБ
ОЦЕНКЕ
Сокращённая форма отчёта об оценке для целей залога может
использоваться:
• при оценке квартир массового спроса, серийных
автомототранспортные средств, крупносерийного оборудования,
расположенных (находящихся) в региональных центрах и крупных
городах регионов;
• при периодической переоценке предметов залога на протяжении
действия обязательств должника при условии, что ранее юридическим
лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, или оценщиком
была осуществлена оценка рыночной стоимости этого предмета залога
с составлением отчёта об оценке, полностью соответствующего
требованиям оценочного законодательства.

13. 10. ДОПУСКАЕТСЯ ОЦЕНКА ПОРФЕЛЕЙ ОДНОРОДНЫХ
ЗАЛОГОВ
Для объекта оценки, представляющего собой множество
однородных предметов залогов - квартир или
автомототранспортных средств, имеющих одного
залогодержателя, и расположенных (находящихся) в одних и
тех же региональных центрах и крупных городах регионов,
могут быть использованы методы как индивидуальной, так и
массовой оценки.
Под массовой оценкой однородных портфелей залогов
понимается оценка стоимости множества квартир или
автомототранспортных средств путем их группировки по
схожим характеристикам и применения в рамках
сформированных групп общих математических моделей.

14. +7 903 726 38 70
a.sloutsky@gmail.com
………………………………………………
Благодарю за внимание.
Всем хорошего настроения!