Проблемы соблюдения ФСО №7при составления отчетов об оценке

1. «Проблемы соблюдения ФСО №7
при составления отчетов об оценке»
Шихранова Лидия Владимировна
Председатель экспертного совета НП СРО «СВОД»
НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
8-800-333-87-38
(звонок по России бесплатный)
www.srosvod.ru

2. Задание на оценку
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
состав объекта оценки с указанием
сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей
(при наличии)
характеристики объекта оценки и его
оцениваемых частей или ссылки на
доступные для оценщика документы,
содержащие такие характеристики
права, учитываемые при оценке
объекта оценки, ограничения
(обременения) этих прав, в том числе
в отношении каждой из частей
объекта оценки
объект оценки
имущественные права на объект оценки
цель оценки
предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с этим
ограничения
вид стоимости
дата оценки
срок проведения оценки
допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка
данные не
исключительны
дополняют
обязательные
требования п.17
ФСО №1

3. Анализ рынка
п. 11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей
последовательности:
анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в
стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого
объекта…
определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект…
анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами
недвижимости из сегментов рынка ...
анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости ...
основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых
для оценки объекта…
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru

4. 8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
ФСО №7, п.11 ФСО №1, п.18
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей
последовательности:
Оценщик собирает информацию, существенную для
определения стоимости объекта оценки теми
подходами и методами, которые на основании суждения
оценщика должны быть применены при проведении
оценки, в том числе:
а) анализ влияния общей политической и социально-
экономической обстановки в стране и регионе
расположения объекта оценки на рынок оцениваемого
объекта, в том числе тенденций, наметившихся на
рынке, в период, предшествующий дате оценки
а) информацию о политических, экономических,
социальных и экологических и прочих факторах,
оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых объектов
недвижимости, например ставки доходности, периоды
окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с
приведением интервалов значений этих факторов
г) информацию о спросе и предложении на рынке, к
которому относится объект оценки, включая
информацию о факторах, влияющих на спрос и
предложение, количественных и качественных
характеристиках данных факторов
Федеральный стандарт оценки лишь РАЗВИВАЕТ, ДОПОЛНЯЕТ И
КОНКРЕТИЗИРУЕТ требования и процедуры, установленные ФСО N 1 - 3,
но НЕ ИСКЛЮЧАЕТ соблюдение других требований.

5. Но есть еще
принципы существенности и
обоснованности
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
в отчете должна быть изложена вся информация,
существенная с точки зрения стоимости объекта оценки
(принцип существенности)
информация, приведенная в отчете об оценке,
использованная или полученная в результате расчетов при
проведении оценки, существенная с точки зрения
стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена
(принцип обоснованности)
Объем исследований определяется оценщиком
исходя из принципа достаточности!

6. Рекомендательный характер индикаторов
рынка
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости,
НАПРИМЕР ставки доходности, периоды окупаемости
инвестиций на рынке недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в
сегментах, необходимых для оценки объекта, НАПРИМЕР
динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость
рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность,
колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие
выводы.
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей
последовательности:

7. Анализ наиболее эффективного
использования
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
п. 20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного
объектами капитального строительства, или объектов
капитального строительства для внесения этой стоимости в
государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из
вида фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок оценивается как
незастроенный, предназначенный для использования в
соответствии с видом его фактического использования.
1. ФАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ
РАЗРЕШЕННОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК СВОБОДЕН ОТ ЗАСТРОЙКИ

8. Согласование результатов
8-800-333-87-38
www.srosvod.ru
п. 30. После проведения процедуры согласования
оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового
результата оценки стоимости недвижимости, приводит
свое суждение о возможных границах интервала, в
котором, по его мнению, может находиться эта
стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
п. 28. В процессе согласования промежуточных
результатов оценки недвижимости, полученных с
применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих
подходов, объяснить расхождение промежуточных
результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.

9. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО
САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
8-800-333-87-38
(звонок по России бесплатный)
www.srosvod.ru