СЛУЧАИ ПРИМЕНЕНИЯ И ВИДЫ ОЦЕНКИ

1. СЛУЧАИ ПРИМЕНЕНИЯ И ВИДЫ
ОЦЕНКИ
Привлечение заемного финансирования
Принятие управленческих решений
Переоценка основных фондов
Для целей взноса в уставной капитал
Для целей МСФО
Оформление наследства
Имущественные споры
Страхование
Купля-продажа
Прочее
Случаи оценки, перечисленные выше, конечно, являются не полным перечнем
ситуаций, когда привлечение независимого оценщика может быть полезным.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды
стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость,
инвестиционная стоимость,
ликвидационная стоимость,
кадастровая стоимость.
1

2. ОЦЕНКА АКТИВОВ ДЛЯ КРЕДИТОВАНИЯ ПОД
ЗАЛОГ (ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЗАЕМНОГО
ФИНАНСИРОВАНИЯ)
Оценка различных активов для целей кредитования в банках под залог оцениваемого
имущества является одним из актуальных направлений деятельности АО МКД
Партнер.
Залог является наиболее распространенной практикой обеспечения ссудной
задолженности при кредитовании. При такой форме получение кредита одним
из важных и ответственных этапов процесса кредитования является определение
реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым экспертом —
оценщиком.
Компетентный, справедливый и независимый подход к оценке имущества является
залогом успеха положительного кредитного решения и обеспечивает продуктивное
взаимодействие Кредитора и Заемщика на всех этапах процесса кредитования.
Технология оценки, используемая оценщиками, приспособлена под требования
Ассоциации российских банков и индивидуальные требования конкретных кредитно-
финансовых институтов (например, Сбербанка, ВТБ).
Таким образом, доверяя нам проведение оценки активов для залога, Вы
гарантированно получаете:
качественное и независимое суждение о стоимости объекта залога, а также
о прочих существенных параметрах, связанных со стоимостью
оцениваемого актива,
письменный Отчёт об оценке соответствующий обязательным стандартам
и рекомендациям,
готовность взаимодействовать с Банком — кредитором на любом этапе
работ,
сопровождение при согласовании результатов оценки с Банком-
кредитором.
2

3. ОЦЕНКА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ
ТОВАРОВ, РАБОТ, УСЛУГ В СООТВЕТСТВИИ СО СТ. 40
НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РФ
В соответствии со ст. 40 «Принципы определения цены товаров, работ или услуг
для целей налогообложения» Налогового кодекса РФ, налоговые органы
при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять
правильность применения цен по сделкам в следующих случаях:
между взаимозависимыми лицами,
по товарообменным (бартерным) операциям,
при совершении внешнеторговых сделок,
при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения
или в сторону понижения от уровня цен, применяемых
налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам,
услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
В случаях, когда цены товаров, работ или услуг, применённые сторонами сделки,
отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем
на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ
или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение
о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы
результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных
цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Зачастую, компаниям сложно обосновать перед налоговыми органами, что сделка
осуществлена по рыночной цене.
В этом случае отчёт независимого оценщика является дополнительным аргументом
и доказательной базой при спорах с налоговыми органами.
3

4. ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОГО УЧЁТА
Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость
участка не должна превышать рыночную. Первым шагом к восстановлению
справедливости является независимая оценка для оспаривания кадастровой
стоимости. Обычно по ее итогам оказывается, что рыночная цена земли значительно
меньше определенной государством. Значит, можно переходить к следующему шагу,
оспариванию кадастровой стоимости земельного участка, которое может
осуществляться:
через комиссию, занимающуюся рассмотрением соответствующих споров,
через суд.
Оспорив кадастровую стоимость, вы сможете:
уменьшить налоговую базу,
уменьшить арендный платеж,
уменьшить стоимость выкупа недвижимости.
Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости:
привлечь независимого оценщика для выполнения работ по оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости,
заказать экспертизу СРО отчета об оценке. Привлеченный оценщик это
может организовать сам,
обратиться с заявлением об изменении кадастровой стоимости в Комиссию
по рассмотрению споров, а в случае отказа в суд общей юрисдикции.
Аналогичный механизм применяется в случае оспаривания кадастровой стоимости
квартиры, дома или здания.
4

5. ОЦЕНКА ДЛЯ ВКЛАДА В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ
ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОГО ОБЩЕСТВА
Корпоративное законодательство РФ содержит требования по привлечению
оценщиков при неденежном вкладе в уставный капитал вновь создаваемого общества
с ограниченной ответственностью или при оплате акций акционерного общества:
«При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости
такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное
не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества,
произведённой учредителями общества и советом директоров (наблюдательным
советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведённой
независимым оценщиком».(Источник: ст.34, п.3Федеральный закон№208-
ФЗ от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах»).
«Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника
общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом,
составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных
федеральным законом на дату представления документов для государственной
регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой
вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость
(увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким
неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада,
определённую независимым оценщиком». (Источник: ст. 15, п.2Федеральный
закон №14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
5

6. ОЦЕНКА В СООТВЕТСТВИИ СО СТ. 77 «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ
ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА» ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ»
В случаях, когда в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах» цена (денежная
оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных
бумаг общества определяются решением совета директоров(наблюдательного
совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости.
Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечён
независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика для определения
рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа
обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76
«Порядок осуществления акционерами права требовать выкупа обществом
принадлежащих им акций» ФЗ «Об акционерных обществах», а также в иных случаях,
если это прямо предусмотрено данным Законом.
Наша компания будет рада оказать Вам услуги по оценке акций в соответствии
с требованиями ФЗ«Об акционерных обществах», а также дать любые
дополнительные консультации, основываясь на нашем опыте и знаниях.
6

7. ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ВЫКУПА АКЦИЙ
в соответствии с главой XI.1 «Приобретение более 30%
акций открытого общества» Федерального закона
«Об акционерных обществах»
В соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах»:
при осуществлении процедур подготовки обязательного предложения
о выкупе акций лицом, которое приобрело более 30% акций открытого
общества,
при выкупе акций лицом, которое приобрело более 95% акций отрытого
общества.
В случае если акции не имеют котировки на фондовых площадках, обязательной
является определение рыночной стоимости акции независимым оценщиком.
7

8. ЭКСПЕРТИЗА
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Многие предприятия сталкиваются со строительством тех или иных объектов
для своих нужд. Строительство здания, сооружения или производственного
комплекса является сложной и трудоемкой процедурой, требующей значительных
финансовых ресурсов.
За расходованием таких крупных сумм необходим строгий, качественный
и оперативный контроль. При этом функции контроля за расходованием денежных
средств, выделенных на строительство, обычно возлагаются на службы
капитального строительства или внутреннего аудита.
Но необходимые специалисты есть в штате не у каждого предприятия. Для контроля
расходов в таких случаях обычно привлекаются проектные или инжиниринговые
организации, занимающиеся проектированием и техническим надзором.
Но стоимость услуг таких организаций весьма существенна и измеряется обычно
процентами от суммы самого строительства.
Аналогичные задачи можно решить с применением оценочных технологий.
Сравнительный анализ рыночных цен на материалы и ресурсы, применение
технологии выборочных исследований, анализ затрат на реализацию аналогичных
проектов — эти и другие процедуры позволяют существенно сократить затраты
на проведения анализа.
Специалисты АО «МКД Партнер» имеют опыт проведения работ по анализу
соответствия фактически понесенных затрат на строительство объекта рыночным
ценам.
8

9. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПЕРЕДОВАЕМОГО
В АРЕНДУ
Законодательство не требует обязательного проведения оценки при передаче
имущества в аренду. Но учитывая разнообразие объектов аренды, частые
изменения на рынке аренды, оценка для целей передачи имущества в аренду
становится всё более распространённой услугой.
Причины привлечения оценщика к операции по передаче имущества в аренду могут
быть самыми различными: требование акционеров, руководства или вышестоящих
организаций; снижение рисков возникновения претензий со стороны налоговых
органов или других проверяющих организаций и т.п.
Специалисты компании АО «МКД Партнер» занимаются постоянным мониторингом
рынка аренды объектов недвижимости и некоторых типов движимого имущества
и готовы предложить услуги в области оценки для целей обоснования арендных
ставок.
9