Inleiding financieel. Basis financiële begrippen voor de business case van de verduurzaming van bestaand vastgoed. Netto contante waarde berekening.

1. Verduurzaming
vastgoed Financieel
Les 5
Jan Verdonk
Bijeenkomst 5
Investeringsvoorstel + NCW

2. GEBIEDSONTWIKKELING OPSTALONTWIKKELING VASTGOEDMANAGEMENT (BEHEER) GEBRUIKER
GRONDEXPLOITATIE OPSTALEXPLOITATIE VASTGOEDEXPLOITATIE
‘GREX’ CAPEX CAPITAL EXPENDITURES OPEX OPERATIONAL EXPENDITURES
Onderwijs
Het vastgoed ontwikkelproces
Waardevermeerdering
GRONDEIGENAAR GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER HUURDER

3. GEBIEDSONTWIKKELING OPSTALONTWIKKELING VASTGOEDMANAGEMENT (BEHEER) GEBRUIKER
GRONDEXPLOITATIE OPSTALEXPLOITATIE VASTGOEDEXPLOITATIE
‘GREX’ CAPEX CAPITAL EXPENDITURES OPEX OPERATIONAL EXPENDITURES
Onderwijs
Het vastgoed rekenproces
Waardevermeerdering
€
GRONDEIGENAAR GRONDEXPLOITANT PROJECTONTWIKKELAAR VASTGOEDBELEGGER HUURDER

4. Contante waarde van een
kasstroom

5. Investeringswaarde
• ‘Wat is een investering
waard?
• Simpel. “Je koopt een kip voor
haar eieren en een koe voor
haar melk en dus een aandeel
voor haar kasstroom.”
• John Burr Williams, 1938
• Wat is dan de waarde van een
verduurzamingsinvestering?
Foto: Thinkstock

6. Investeringswaarde
Ofwel bedrijfswaarde, beleggingswaarde, …
• ‘De waarde, waarin
verdisconteerde toekomstige
opbrengsten en kosten de
waarde van vandaag
bepalen’ (Van den Berg, 2014)
• De CW van de kasstroom
Baten
Lasten
Bron: Bas Bordewijk, 2021

7. Netto Contante waarde van een kasstroom
Netto Present Value
• Video uitleg NCW
• Economie Academy | uitleg
bedrijfseconomie | (Netto)
contante waarde
• 5:35
• https://youtu.be/Rvi2x1zl3Hc

8. Netto Contante waarde van een kasstroom
Netto Present Value
• Netto contante waarde
• de contante waarde van een
kasstroom van toekomstige
inkomsten en uitgaven
• verminderd met de
aanvangsinvestering
• over een bepaalde periode
• van t=0 tot t=n
• i = interest = rente =
diconteringsvoet

9. Netto Contante waarde van een kasstroom
Netto Present Value
• Wanneer investeren?
a. NCW = CW (kasstroom) – aanvangsinvestering < 0
b. NCW = CW (kasstroom) – aanvangsinvestering = 0
c. NCW = CW (kasstroom) – aanvangsinvestering > 0
Let op met + en -

10. Verdisconteren (contant maken) tegen een gewenst
rente percentage
1.Rente (interest)
• Vergoeding voor het uitlenen van geld
2.Opslag als risico-vergoeding
3.Opslag tegen koopkrachtverlies
(inflatie)
4.Opslag voor gewenst
rendement
Nominale
rente:
De reële
rente
r =
Disconterings
-voet

11. Eindwaarde berekening
• 100 euro, rente 3%
• Wat is de waarde na twee jaar?

12. Contante waarde berekening
• 106,09 euro over twee jaar,
rente 3%
• Wat is de waarde dan nu?
EW 106,09
CW = ------------ = -----------
(1 + r)^n (1+0,03)^2

13. Tijdsfactor
n = aantal jaren
i = rente
Huidige waarde
• Beginwaarde, contante waarde,
aanvangswaarde, Present Value
Toekomstige waarde
• Eindwaarde, slotwaarde, Future
Value

14. Business Case
• We kijken naar de kasstroom!
• Welke kosten neem je niet mee?
• Afschrijving
• Financieringsuitgaven
• je maakt de business case mede om
een financiering te krijgen!
• Deze kosten vermeld je
eventueel apart
• Opportunity cost
• De niet gerealiseerde opbrengsten
van de alternatieve
investeringsmogelijkheden
• Sunk cost
• In het verleden gemaakte kosten
• Meer weten?
• Zeeuw, B. de. (2021). Businesscase
Financial Basics. Noordhof

15. Business case Hevo
Kantoorgebouw verduurzamen
• Businesscase CO2
1. Lees p.1 t/m p.9
• https://healthybuildingnetwork.com/wp-
content/uploads/2019/12/De-businesscase-voor-
circulaire-en-gezonde-kantoorgebouwen-en-duurzame-
toepassingen-ref-1643801-0060-defintief-dd-11-6-
2019.pdf
2. Bekijk bijlage 3 CO2-gestuurde
ventilatie
• Pagina 58
3. Beantwoord de vraag:
• Zou je instemmen met dit
investeringsvoorstel?
• Waarom wel?
• Waarom niet?
• Bron
• Hevo
• https://healthybuildingnetwork.com/bus
iness-case-tool-nederlands/
• Gebruik evt. de Excel tools

16. Rekenen aan vastgoed
BAR en DCF

17. Rekenen aan vastgoed
twee methoden om de beleggingswaarde te bepalen, twee verschillende culturen
1. Op basis van het Bruto
aanvangsrendement
(BAR)
• BAR = huuropbrengst eerste jaar
gedeeld door de totale investering (x
100%)
• Dus: Maximale investering is
huuropbrengst eerste jaar / gewenste
BAR in %
• ‘ Op het (markt-)gevoel’
• Het gewenste rendement ligt iets boven
de rentestand
• Rekening houdend met leegstand,
locatie, uitstraling e.d., deze zijn
verwerkt in de kapitalisatie factor
2. Op basis van de Discounted
Cash Flow (DCF)
• Een berekening van de verwachte
inkomsten en uitgaven gedurende een
bepaalde periode
• ‘Met het verstand (de ratio)’
• Leegstand, kostenstijgingen, rente,
inflatie, e.d. worden meegenomen
• Gebruik van Excel
• Berekening van de netto contante waarde
• Dus in euro’s van nu

18. BAR hulpmiddel
Kapitalisatiefactor = vermenigvuldigingsfactor = K = 1 / BAR (%).
De BAR en de K zijn dus elkaars omgekeerde: BAR (%) = 1 / K.
Delen door een breuk is
hetzelfde als
vermenigvuldigen met het
omgekeerde
• Stel BAR is 8% = 8/100.
Delen door 8% is dus
vermenigvuldigen met
100/8 = 12,5.
• Dit noemen we de
kapitalisatiefacto
• K = 1 / BAR%
BAR = 5%
K = 20
Dat wil zeggen: 20 keer
de jaarhuur.
Veelal bij huurwoningen.
BAR = 8%
K = 12,5
Dat wil zeggen: de
waarde is 12,5 keer de
jaarhuur.
Veelal bij kantoren.

19. Investeringswaarde voor een belegger
• De vanuit het perspectief van de belegger berekende waarde
van een te verwerven vermogensobject [Vlek 2015]
• Prijs die een belegger wil betalen voor een verhuurobject gezien
de huuropbrengsten en gewenste rendement
• P.J. Vlek e.a., Investeren in vastgoed en gebieden, 2015