Inleiding financieel. Basis financiële begrippen voor de business case van de verduurzaming van bestaand vastgoed. Netto contante waarde berekening.

1. Verduurzaming
Vastgoed Financieel
Les 3
Jan Verdonk
Bijeenkomst 3
Kosten en MJOB

2. Investeringskosten NEN 2699
‘Stichtingskosten’
• Grondkosten
• Bouwkosten
• Inrichtingskosten
• Bijkomende kosten
• Onvoorzien
• Belastingen
• Financiering

3. NEN 2699 Bouwkosten
• (ge-)Bouwkosten
• Onderdeel van de
investeringskosten
Bron: BouwendNederland, brochure ABK model 2018

4. 3 Soorten bouwkostenramingen
Onderdeel van de investeringskosten
1. Budgetraming. 2. Elementenraming. 3. Besteksraming

5. Bouwkostenraming
Initiatieffase
• Bijv. gemiddelde rijtjeswoning
• Circa 145.000,- excl. Btw
• 1200,- per m2 bvo
1. Budgetraming
• Globale raming
• Op basis van kengetallen:
• M2
• M3
• Referentieprojecten en vormfactoren

6. Bouwkostenraming
Ontwerpfase
2. Elementenbegroting
 Bouwdelen
• bijv.: buitenwanden, daken, plafonds
• Nauwkeurige raming op
elementenniveau
Bijvoorbeeld:
 Per m2 gevelmetselwerk
 Per m2 kozijn
 Per m1 dakrand
 Per stuk (CV-ketel, MV, …)
• NL-SfB codering
• Zie: Bimloket.nl onder
standaarden
• Bijv. m2 kozijn
• 20 m2 x 800,- = 1.600,- excl. btw

7. Nl-Sfb
$5 Noordpijl
$6 Schaalbalk
$7 Stramien
$8 Hulplijnen
$9 Renvooi
1_ ONDERBOUW
10 Onderbouw
11 Bodemvoorzieningen
13 Vloeren op grondslag
16 Funderingsconstructie
17 Paalfundering
19 Onderbouw algemeen
2_ BOVENBOUW
20 Bovenbouw
21 Buitenwanden
22 Binnenwanden
23 Vloeren, galerijen
24 Trappen, hellingen
27 Daken
28 Hoofddraagconstructies
3_ AFBOUW
30 Afbouw
31 Wandopeningen, buiten
32 Wandopeningen, binnen
33 Vloeropeningen
34 Balustrades e.d.
35 Plafonds
37 Dakopeningen
38 Inbouwpakketten anders dan 31 t/m 37
39 Afbouw
4_ AFWERKINGEN
40 Afwerkingen
41 Buitenwandafwerkingen
42 Binnenwandafwerkingen

8. Bouwkostenraming
Contractfase
3. Inschrijfbegroting
• ‘Aannemersbegroting’
• Calculatie op basis van het bestek
• werksoorten
• bijv. betonwerk, schilderwerk
• Nauwkeurige raming op detail
niveau
• Eenheidsprijzen (MAMO)
• Materiaal
• Arbeid
• Materieel
• Onderaanneming
• Stabu codering
• werksoorten

9. Stabu, Standaard bestek burger- en utiliteitsbouw
Bron: Stabu.nl
In vele bestekposten worden de materialen genoemd die moeten worden
besteksystematiek zijn dat ‘bouwstoffen’. In de bestekpost wordt ook he
beschreven van de verwerking door de aannemer.
00 Algemeen 42 Dekvloeren en vloersystemen
01 Voor het werk geldende voorwaarden 43 Metaal- en kunststofwerk
05 Bouwplaatsvoorzieningen 44 Plafond- en wandsystemen
10 Stut- en sloopwerk 45 Afbouwtimmerwerk
12 Grondwerk 46 Schilderwerk
14 Buitenriolering en drainage 47 Binneninrichting
15 Terreinverhardingen 48 Behangwerk, vloerbedekking en stoff
16 Beplanting 50 Dakgoten en hemelwaterafvoeren
17 Terreininrichting 51 Binnenriolering
20 Funderingspalen en damwanden 52 Waterinstallaties
21 Betonwerk 53 Sanitair
22 Metselwerk 54 Brandbestrijdingsinstallaties
23 Vooraf vervaardigde steenachtige elementen 55 Gasinstallaties
24 Ruwbouwtimmerwerk 56 Perslucht- en vacuüminstallaties
25 Metaalconstructiewerk 60 Verwarmingsinstallaties
26 Bouwkundige Kanaalelementen 61 Ventilatie- en luchtbehandelingsinstal
30 Kozijnen, ramen en deuren 62 Koelinstallaties
31 Systeembekledingen 68 Regelinstallaties
32 Trappen en balustraden 70 Elektrotechnische installaties
33 Dakbedekkingen 75 Communicatie- en beveiligingsinstalla
34 Beglazing 78 Gebouwenbeheersystemen
35 Natuur- en kunststeen 80 Liftinstallaties
36 Voegvulling 81 Roltrappen en rolpaden
37 Na-isolatie 82 Hef- en hijsinstallaties
38 Gevelschermen 83 Goederentransport en distributiesyste
40 Stukadoorwerk 84 Gevelonderhoud- installaties
41 Tegelwerk
In vele bestekposten worden de materialen genoemd die moeten worden verwerkt. In de
besteksystematiek zijn dat ‘bouwstoffen’. In de bestekpost wordt ook het verlangde res
beschreven van de verwerking door de aannemer.
00 Algemeen 42 Dekvloeren en vloersystemen
01 Voor het werk geldende voorwaarden 43 Metaal- en kunststofwerk
05 Bouwplaatsvoorzieningen 44 Plafond- en wandsystemen
10 Stut- en sloopwerk 45 Afbouwtimmerwerk
12 Grondwerk 46 Schilderwerk
14 Buitenriolering en drainage 47 Binneninrichting
15 Terreinverhardingen 48 Behangwerk, vloerbedekking en stoffering
16 Beplanting 50 Dakgoten en hemelwaterafvoeren
17 Terreininrichting 51 Binnenriolering
20 Funderingspalen en damwanden 52 Waterinstallaties
21 Betonwerk 53 Sanitair
22 Metselwerk 54 Brandbestrijdingsinstallaties
23 Vooraf vervaardigde steenachtige elementen 55 Gasinstallaties
24 Ruwbouwtimmerwerk 56 Perslucht- en vacuüminstallaties
25 Metaalconstructiewerk 60 Verwarmingsinstallaties
26 Bouwkundige Kanaalelementen 61 Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallaties
30 Kozijnen, ramen en deuren 62 Koelinstallaties
31 Systeembekledingen 68 Regelinstallaties
32 Trappen en balustraden 70 Elektrotechnische installaties
33 Dakbedekkingen 75 Communicatie- en beveiligingsinstallaties
34 Beglazing 78 Gebouwenbeheersystemen
35 Natuur- en kunststeen 80 Liftinstallaties
36 Voegvulling 81 Roltrappen en rolpaden
37 Na-isolatie 82 Hef- en hijsinstallaties
38 Gevelschermen 83 Goederentransport en distributiesystemen
40 Stukadoorwerk 84 Gevelonderhoud- installaties

11. Directe bouwkosten
• Fundering
• Ruwbouw
• Gevel en dak
• Afbouw
• Installaties
Indirecte bouwkosten
• ‘staartkosten’

12. Mogelijke staartkosten:
Nadere planuitwerking
(of onvoorzien) %
Afkoop prijsstijgingen
(of risicoregeling) %
Verzekeringen
(CAR, WA) %
Algemene bouwplaatskosten (ABK)
Algemene bedrijfskosten (AK) %
Winst & Risico (W&R) %

13. Investeringskosten en exploitatiekosten

14. Exploitatiekosten gebouw
• Financiering
• Belastingen
• Verzekeringen
Vaste kosten
Energiekosten
• Meerjarenonderhoud
• Vervangingskosten
• Glasbewassing en schoonmaak
• Facility management
Beheer en onderhoud
Leegstand
• Beroepsproducten
• MJOB
• Meerjaren onderhoudsbegroting
• MJOP
• Conditiemeting
• Gebouw NEN 2767
• ‘BOEI’-meting Brandveiligheid, Onderhoud,
Energie en Inzicht in W&R
• Exploitatiebegroting
• Offertes
• opvragen en vergelijken (offerte spiegel)
• Kostenkengetallen

15. Exploitatiekosten gebouw
• Welke situatie
• Eigenaar?
• Huurder / Gebruiker?
• Single tenant of multi tenant?

16. Voorbeeld exploitatiekosten schooleigenaar
Bron: Louw, K. de, 2007, Benchmarkonderzoek exploitatiekosten schoolgebouwen voortgezet onderwijs 2007
Microsoft Word -
00595529.doc
(bouwstenen.nl)

17. Meerjarenonderhoud
Hoe breng je onderhoud in beeld?
1. Inspectie
2. Bouwkundig rapport
3. Meerjarenonderhoudspla
n (MJOP)
4. Meerjarenonderhouds-
begroting (MJOB)
5. Elk jaar actualiseren
(jaarplan)

18. Opdracht MJOB in Excel
bedrag per eenheid x onderhoudsfrequentie
Casus
 De houten kozijnen, ramen en deuren van een gebouw uit 2008.
Deze zijn van hout; dekkend gebeitst. Er zijn 12 houten deuren.
 Volledig schilderwerk van de deuren kost nu 91,16€ per deur (22€
per m2). Het bijwerken kost 34,17€/st.
 Elke 3 jaar moeten de deuren behandeld worden, waarbij als
uitgangspunt wordt gekozen dat de deuren minimaal elke 6 jaar
volledig worden overgeschilderd.
Vraag: Wanneer is de eerstvolgende schilderbeurt?
Buitendeuren, dekkend sw, volledig 2022 6 12 st 91,16
Buitendeuren, dekkend sw, bijwerken 2027 3 12 st 34,17

19. 1. Inspectie
1. Visueel
◦ Een inspectie is visueel en kan meestal door de eigenaren ook zelf gedaan
worden, bij voorkeur samen met een bouwkundige
2. Herkennen
◦ Het zien en kunnen herkennen van de gevolgen van schade en achterstallig
onderhoud, is daarbij van belang
 Zoals vochtplekken, stankoverlast, scheurtjes in schilderwerk,
verzakkingen, etc.
3. Oorzaak
◦ Het achterhalen van de oorzaken vraagt om diepgaander, specialistisch
onderzoek
 dit geldt voor de installaties, maar ook voor gebreken als betonschade,
voegwerkschade, houtrot, lekkages, verzakkingen enz.

20.  Conditiemeting
gebouwen
◦ Inspectie
◦ NEN 2767: Klasse 1 tot 6

21. Reservefonds
 Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is verplicht om
jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud
en herstel van het gebouw
◦ Het reservefonds
 De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een
meerjaren onderhoudsplan
 of 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex
 Circa 1,5% bij Utiliteitsbouw
◦ Per 1-1-2017
◦ Per 1-1-2016 verplichte controle op betonsterkte galerijvloeren

22. 2. Bouwkundig rapport
Bouwkundige rapport
◦ De resultaten van de bouwkundige opname worden vastgelegd in een
bouwkundig rapport
◦ Hierin wordt de bestaande bouwkundige situatie uitvoerig omschreven (=
bouwkundige staat)
◦ De geconstateerde onderhoudsgebreken worden in het bouwkundig rapport
systematisch behandeld
 Voorzien van:
Foto’s, tekeningen
de vermelding van de ruimte of het bouwdeel waar het gebrek zich bevindt
een omschrijving van het gebrek
een omschrijving van de oorzaak
een omschrijving van de benodigde aanpak
een raming van de renovatiekosten
in volgorde van de Nl-sfb codering

23. MJOB
 Verslaglegging aan de hand
van de NL-Sfb codering
 Dit is een standaard codering
van de belangrijkste bouwdelen
(elementen)

24. MJOB
 Verslaglegging aan de hand
van de Stabu codering
 Dit is een standaard codering
van de belangrijkste
werksoorten

25. 3. MJOP
Meerjarenonderhoudsplan
Een inschatting gemaakt van het terugkerende onderhoud
 Met een eenmalige reparatie of renovatie ben je er nog niet
 Veel materialen en bouw- of installatieonderdelen vragen om regelmatig onderhoud, met
een vast, terugkerend patroon
 Zoals:
 jaarlijks een inspectie van de gasinstallaties
 elke paar jaar een schilderbeurt, enz.
 Daarom wordt een bouwkundig rapport veelal gecombineerd met een meerjaren-
onderhoudsplan (MJOP)
 Een MJOP geeft het gewenste periodieke en planmatige onderhoud weer van een gebouw
Begroting
◦ In de bijbehorende begroting worden de onderhoudskosten opgenomen
◦ De kosten voor onderhoud en vervanging van bouwdelen en installaties
◦ We noemen dit de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB)
◦ Niet-planmatig onderhoud ligt zeker 30% hoger dan wanneer er planmatig wordt gewerkt

26. Service contracten
◦ Voor planmatig onderhoud dat zeer regelmatig plaatsvindt wordt vaak een
service of onderhoudscontracten afgesloten.
◦ Zoals:
Liften
Installaties
dakbedekking.
◦ Het onderhoudsbedrijf komt dan met een afgesproken regelmaat langs voor
inspectie en onderhoud, maar ook bij storingen.
◦ Reparaties en de vervanging van verbruiksmiddelen zoals filters,
smeermiddelen e.d., worden dan direct uitgevoerd.
◦ Alleen voor uitzonderlijke en dure reparaties is dan nog een aanvullende
opdracht nodig van de VVE

27. MJOB: Begroting
Waar wordt een MJOB uit opgebouwd?
1. Het onderhoudsconcept
(bijv. buitenschilderwerk, hout)
2. De hoeveelheden
(uittrekken van de hoeveelheden: stuks, m1, m2, m3, …)
3. De cyclustijd en startdatum ingreep
Onderhoudscyclus (frequentie) of vervangingscyclus (Levensduur)
4. De kosten per eenheid
(materiaal, materieel, arbeid)
 Zie kengetallen voor onderhoud en vervanging …

28. Voorbeeld dakbedekking
bedrag per eenheid x onderhoudsfrequentie
Casus
 De dakbedekking van een gebouw uit 2008. Tweelaagse bitumineuze dakbedekking
met grind. Het dakoppervlak bedraagt 235,05 m2.
 Eén nieuwe laag aanbrengen na 18 jaar. Het aanbrengen van een nieuwe laag kost
59,89 €/m2. Volledig vervangen van de, na 36 jaar. De prijs voor volledige
vervanging is nu: 89,86 €/m2 excl. BTW.
 Vervangen van grind kost 12,28. De kosten voor een jaarlijkse onderhoudscontract
bedragen nu: 3,5 €/m2
Vraag: Wanneer is de eerstvolgende vervanging?
Dakbed. nieuwe laag APP 2008 18 235 m2 59,89
Dakbed. vervanging dakbed. 2008 36 jaar 235 m2 89,86
Dakbed. onderhoudscontract 2010 jaar 235 m2 3,50

29. Voorbeeld van een MJOB

30. Totalen van een MJOB

31. Actualiseren MJOP
en budgetteren per jaar!!
Jaarplan
 In de jaarlijkse Algemene
Ledenvergadering (ALV) wordt
een besluit genomen over het
onderhoud voor het volgende
jaar (jaarplan)
 Een begroting wordt vastgesteld
(budget) waarbinnen het bestuur
onderhoudsopdrachten mag
opdragen
◦ Let op: jaarlijks actualiseren van het
onderhoudsplan

32. Voorbeeld van een jaarplan