Bouwkunde voor vastgoed en makelaardij. Bouwmaterialen, bouwdelen, bouwproces, installaties HBO opleiding 1e en 2e jaar.

1. Bouwkunde 2 voor vastgoed en makelaardij
Les 8
Proces:
•Fasering en planning
•Aanbesteding
Les 9
Prijsvorming
• Docent: JFM Verdonk

2. Betrokkenen
 Gemeente:
 Dienst RO/stedenbouw
 Bouw- en woning toezicht
 vergunningsaanvraag, handhaving en
toezicht
 Brandweer
 gebruiksvergunning, brandvoorschriften
 Welstand
 Grondbedrijf (grondverwerving)
 Overige gemeentelijke
diensten
 milieu, verkeer, groen, civiel, etc
 Wie ontbreken er nog?
 Opdrachtgever
 Grondeigenaar
 Architect
 Constructeur
 Adviseurs
 Projectmanager of –
ontwikkelaar
 Aannemer
 Uitvoerder
 Onderaannemers
 Leveranciers
 Kopersbegeleider
 Bouwmaterialenhandel /
Showroom
 Directie
 Opzichter
 ‘Belanghebbenden’
 Makelaar, etc.

3. • Opzichter
– De opzichter is de
vertegenwoordiger van de
architect op de bouwplaats.
– De opzichter houdt toezicht
op de naleving van het
contract tussen de
principaal en de aannemer
• Uitvoerder
– Uitvoerder is de
vertegenwoordiger van de
aannemer die primair
verantwoordelijk is voor de
uitvoering van het
bouwwerk.
• Onderaannemer
– Onderaannemer is een
gespecialiseerde
aannemer dat in opdracht
van de (hoofd)aannemer
bepaalde werkzaamheden
uitvoert.

4. Overkoepelende
branche organisaties
– BNA
• Bond van Nederlandse
Architecten
– DNR De Nieuwe Regeling
– CR Consumentenregeling
– NEPROM
• Nederlandse vereniging van
ontwikkelingsmaatschappijen
– Aedes
• Koepelorganisatie van
woningcorporaties
– IVBN Vastgoed beleggers
organisatie
– VNG
• Vereniging der Nederlandse
gemeenten
– Bouwend Nederland
Belangrijke koepels

5. Tekeningen
Een communicatiemiddel. Situatie, plattegronden, gevelaanzichten, doorsneden,
details.

6. Initiatief Definitie Ontwerp Bestek Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Initiatief Ontwerp en prijsvorming Uitvoering
Het ontwerp-, ontwikkel- en bouwtraject
Van initiatief tot oplevering
bouwtrajectOntwerp- en ontwikkeltraject

7. Fasering & soorten
tekeningen
NEN 2574 & DNR
• Programma
1. Initiatief:
2. Haalbaarheidsstudie
– PvEW, omgevingsrecht, financiering, etc.
1. Projectdefinitie
– vastleggen
• Ontwerpfase
4. SO - Structuur ontwerp (of ‘schets’)
5. VO – Voorontwerp (‘Voorlopig ontwerp’)
6. DO - Definitief ontwerp
• Uitwerkingsfase
7. TO - Technisch ontwerp
(bestekstekening)
8. Prijsvorming (contracttekeningen,
verkooptekeningen)
• Uitvoeringsfase (bouw)
9. UO – Uitvoeringsgereed ontwerp
(werkvoorbereiding: werktekeningen)
10.Oplevering (Revisie tekeningen, as
built)
• Bouwkundige tekeningen door
de architect
• DNR = ‘De Nieuwe Regeling’
van de BNA (Bond van
Nederlands Architecten),
honorariumafspraken
• Constructie tekeningen door de
constructeur
• Installatietekeningen door de
installatie adviseur of
installateur
Op welk moment vraag je een
omgevingsvergunning bouwen
aan?

8. Opdracht 1
Stel, je wilt een uitbouw realiseren aan een bestaande
woning
1. Hoe kom je tot een
haalbaar plan?
– 10 stappen in de
programma fase
 Bijv.: maken PVE, planning
2. Hoe laat je het
uitvoeren?
 Aanbesteding, regie of
bouwteam,
Design&build, Turnkey? http://www.bouwbedrijfkuiper.nl/pics/Uitbouw.JPG

9. Planning

10. Planning
• Balkenplanning
met kalender- en
prognoseschaal

11. Opdracht 2. balkenplanning.
Stel, je wilt een uitbouw realiseren aan een bestaande
woning
a. Aanbesteding
(prijsvorming)
b. Projectdefinitie
– PvEW incl. budget
a. Start bouw
b. Uitvoering (bouw)
c. Bestek & tekeningen
d. Bouwrijp maken
e. Woonrijp maken
f. Ontwerp
g. Oplevering
h. Vergunningaanvraag
3. Maak een
balkenplanning
– Vanaf de projectdefinitie
tot oplevering
http://www.bouwbedrijfkuiper.nl/pics/Uitbouw.JPG

12. Planning
Balkenplanning met kalender- en prognoseschaal

13. Lean planning
• De activiteiten
worden in
tijdsvolgorde gezet
door de betrokkenen
zelf
• Bijv. de
onderaannemers

14. Belangrijke begrippen bij de planning
 Startdatum bouw
 Bouwtijd
• Lengte bouwtijd in kalenderdagen
• Onwerkbaar weer (verlet)
• Lengte bouwtijd in werkbare werkdagen
 Oplevering
 Onderhoudstermijn
• Meestal 3 maanden
• Bij installaties heet dit: service termijn
• bijv. 1 jaar voor de CV, na het eerste stookseizoen
 Garantietermijn
• Aflopende garantie (tenzij verzekerd)
• bijv. 10 jaar voor de dakbedekking

15. Organisatie opdrachtgever in de
ontwerpfase
 Ontwerpteam
• Opdrachtgever
• Architect
• Constructeur
• Installatie
adviseur
 Bouwteam
• Ontwerpteam
+ aannemer

16. AAnbesteden
en Prijsvorming

17. Aanbesteding
 Regelgeving bij aanbestedingen
1. ARW 2005 (aanbestedingsreglement werken)
2. Aanbestedingswet 2012
3. Europese aanbesteding
 Verplicht bij openbare werken
 Bijv. bij de Rijksgebouwendienst, Rijkswaterstaat
 TenderNed.nl
• Bron:
http://www.pianoo.nl/metrokaart/wat-zijn-belangrijkste-procedures

18. Aanbesteding
Procedure
1. De regels staan in de ARW
• de UAR is vervallen
1. Uitnodiging
• Oproep aan aannemers tot het maken van een prijsopgave/offerte
(inschrijfbegroting) www.Tenderned.nl
• Op basis van bestek en tekeningen
• Proces verbaal van aanwijzing en Nota van inlichtingen
1. Inschrijving
• Indiening van een prijs voor het uit te voeren werk
• Sluitingsdatum en tijdstip
1. Gunning
• aan de ‘Economisch Meest voordelige Inschrijving (EMVI)’

19. Aanbesteding
Soorten aanbesteding ARW
1. Openbare aanbesteding
– Volledig openbaar
• Publicatie; procedure in één ronde; 8 weken
• Bijv. Europese aanbesteding (drempelbedrag >5 mio)
1. Niet openbare aanbesteding
– Met selectieronde
• Procedure in twee ronden; 16 weken
• Selectie van 5 aannemers
– Onderhandse aanbesteding
• Selectie van enkele aannemers (éen ronde)
• Regie

20. Opdracht termijnen 1
Stel de aanneemsom is
150.000,- ex btw.
De volgende termijnregeling is
afgesproken:
 15% Aanvang werk
 20% ruwe BG-vloer
gereed
 20% ruwe 1e
verdiepingsvloer gereed
 20% Glas- en
waterdicht
 20% binnenafwerking
gereed
 5% Oplevering
1. Hoeveel heeft de
opdrachtgever
betaald als het
hoogste punt is
bereikt?
2. Hoeveel bedraagt
de oplevertermijn?

21. Opdracht Termijnen 1 uitwerking
Stel de aanneemsom is
150.000,- ex btw.
De volgende termijnregeling is
afgesproken:
 15% Aanvang werk
 20% ruwe BG-vloer
gereed
 20% ruwe 1e
verdiepingsvloer gereed
 20% Glas- en
waterdicht
 20% binnenafwerking
gereed
 5% Oplevering
1. Hoeveel heeft de
opdrachtgever betaald
als het hoogste punt is
bereikt?
0,55 * 150.000,- = 82.500,-
2. Hoeveel bedraagt de
oplevertermijn?
7.500,-

22. Bouwtermijnen
Betalingen aan de aannemer
1. Opneming van het werk
2. Betaling in termijnen
– Naar rato van de bouw. Bijv.:
• Funderingswerk is 100% gereed
• Betonwerk is 45% gereed
• Staalwerk is 10% gereed
Of
– na het gereedkomen van een onderdeel
• Bijv.: 10% bij begane grond vloer gereed

23. Oplevering
Oplevering van het werk
1. Gereedmelding
2. Oplevering
o 1e
oplevering (= vooroplevering)
o Proces verbaal van oplevering
o 2e
oplevering (eindoplevering, nadat de restpunten zijn
afgehandeld)
o De aannemer blijft 5 jaar aansprakelijk voor verborgen
gebreken
1. Betaling laatste betalingstermijn
o 5% (wettelijk)
• Kan ook middels een bankgarantie of een geblokkeerde
derdenrekening (notaris)
• Soms wordt een onderhoudstermijn afgesproken van bijv. 2%
• Vereniging Eigen Huis 1:36
• https://youtu.be/J_s4vKHHnVQ

24. Artikel uit een AANNEEMOVEREENKOMST, betalingstermijnen:
Stel de aanneemsom is € 300.000,--
Wat is het bedrag van de 7e
betalingstermijn?
Opdracht termijnen 2
build & design opdracht, met onderhoudstermijn

25. Artikel uit een AANNEEMOVEREENKOMST, betalingstermijnen:
Stel de aanneemsom is € 300.000,--
Wat is het bedrag van de 7e
betalingstermijn?
Opdracht termijnen 2
build & design opdracht, met onderhoudstermijn
• Totaal aan termijnen is 100%
• Termijn 7+8 samen bedragen
dus 100% – 1% – 4%- 10%-
20% – 40% – 15% = 10%
• 7e
termijn = 0,75 x 30.000,- =
22.500,-

26. Opdracht oplevertermijn
• Stel, een
particuliere
opdrachtgever laat
een woning bouwen
• de aanneemsom is
200.000,- excl. btw
• Hoeveel bedraagt de
oplevertermijn in
euro’s?
• 5% van 200.000 is
10.000,- excl. btw
• Te vermeerderen
met btw
• Nu 21% bij
nieuwbouw

27. Zekerheden
Risicoregeling aannemer
• Is een betalingsregeling die de risico's van
prijsstijgingen tijdens de bouw, verdeelt
tussen de opdrachtnemer en opdrachtgever
• Bijvoorbeeld:
• Schommelingen staalprijzen / houtprijzen
• Langdurig werk: uurloon / inkoop van materiaal etc.
• De prijsstijgingen kunnen ook worden
afgekocht

28. Zekerheden
Garantie- en waarborgregeling voor de koper
 Waarborgregeling
• Een waarborg voor nieuwbouw-koopwoningen
dat de woning wordt afgebouwd, ook na
eventueel faillissement van de aannemer
 Waarborg instanties geven een
garantiecertificaat
1. Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SKW)
2. Woningborg
3. GIW (opgeheven)
4. Bouwgarant

29. Zekerheden
Overige
 Geblokkeerde derdenrekeningen:
 Notaris derdengelden
 Bij aankoop van een woning of grond
 Zekerheid voor koper en verkoper
 G-rekening
 de opdrachtgever stort geld op deze rekening, waarvan
de sociale premies voor het personeel van de aannemer
worden betaald
 Zekerheid voor de opdrachtgever

30. Zekerheden
Overige
 Co-Pay
 De opdrachtgever
betaalt aan notaris
 de notaris keert uit na
oplevering van het werk
 Geeft tevens een soort
afbouwzekerheid omdat
pas wordt uitbetaald ná
oplevering van het
onderdeel
 Voordeel (onder-)
aannemer: snel betaald
• http://youtu.be/ulur8VlozHY

31. Na de pauze:
- Prijsvorming
• Chic Le Feak
• https://youtu.be/h1qQ1SKNlgY

32. Investeringskosten NEN 2631
‘Stichtingskosten’
1. Grondkosten
2. Bouwkosten
3. Bijkomende kosten
• Ontwerpkosten
• Ontwikkelkosten
1. (Belastingen)
NB: ‘all in bouwkosten’ uit Rekenen met spreadsheets (W. Rust, Fakton)
is een verwarrend begrip. Bedoeld wordt: stichtingskosten

33. Investeringskosten NEN 2631
‘Stichtingskosten’
1. Grondkosten
2. Bouwkosten
3. Bijkomende
kosten
 Ontwerpkosten
 Ontwikkelkosten
3. Omzetbelasting
– Verwervingskosten
– Overdrachtsbelasting
– Bouwrijp maken + infra
 Bouwkundige kosten B + I + i
 Woonrijp maken
 Aansluitkosten
 etc.
• Architect, constructeur
• Overige adviseurs
• Ak, W&R
• Rente (financiering)
• Verkoopkosten, verhuurkosten
• Promotie
• leges
• Onvoorzien, etc.

34. Invloed op de kosten
tijdens de ontwikkel- en bouwperiode
Veel
Weinig
> Tijd
PvE

35. Initiatief Definitie Ontwerp Bestek Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Raming van de bouwkosten in elke fase!
Van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd
Budgetraming

36. Bouwkostenraming
Initiatieffase
Budgetraming
–Globale raming op basis van kengetallen:
– M2
– M3
– Referentieprojecten en vormfactoren

37. Voorbeeld
budgetraming bouwkosten woning

38. Budgetraming opdracht 1
1.Stel je wilt een uitbouw maken
• Wat zou je budget zijn voor een goedkope
uitbouw van 15 m2 (40m3)
1.Een tussenwoning van 100m2 BVO,
300m3 BI, met een dakkapel.
• Wat voor budget kies je?

39. Budgetraming opdracht 1
uitwerking opdracht 1
1.Stel je wilt een uitbouw maken
Wat kost een goedkope uitbouw van 15 m2 (40m3)
•15 m2 x 900 euro = 13.500 euro of 40m3 x 285 = 11.400.
2.Een tussenwoning van 100m2 BVO, 300m3 BI, met een
dakkapel.
• Wat voor budget kies je?
1.Gemiddelde van m2 raming: 100m2 x 1.000,- = 100.000
2.Gemiddelde van m3 raming 300m3 x 325 – 97.500
3.Stel (eigen keuze) ik neem het gemiddelde van de m2- en de m3-
raming: 98.750
4.Meerkosten voor dakkapel 15.000,-
5.Totaal dus 98.750 + 15.000 = 113.750

40. Budgetraming opdracht 2
Stel, je wilt een uitbouw laten realiseren. Wat
wordt ongeveer je budget?
• Uitbouw bruto 2,4 x 5,7 meter
• Bruto hoogte 3000 mm
• Bijzonderheden: kunststof dakbedekking meerprijs 25 euro
per m2

41. Budgetraming opdracht 2
uitwerking
Budget gebaseerd op:
1. BVO
a. Min. 2,4 x 5,7 x 900,- = 12.312,-
b. Max. 2,4 x 5,7 x 1.100,- = 15.048
2. BI
c. Min. 2,4 x 5,7 x 3 x 285,- = 11.696,-
d. Max. 2,4 x 5,7 x 3 x 365,- =14.979,60
1. Stel, gemiddelde van bovengenoemde bedragen: (a + b + c + d)
/ 4 = 13.508,90
2. Meerprijs kunststof dakbedekking: 2,4 x 5, 7 x 25,- = 342,-
3. Totaal 3) + 4) = 13.508,90 + 342 = 13.850,90
4. Stel, eigen keuze, budget wordt afgerond 14.000,-

42. Initiatief Definitie Ontwerp Bestek Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Raming van de bouwkosten in elke fase!
Van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd
Budgetraming
Elementenramingen

43. Bouwkostenraming
Ontwerpfase
 Elementenbegroting
 bouwelementen = bouwdelen
 bijv.: buitenwanden, daken, plafonds
 Nauwkeurige raming op elementenniveau
Bijvoorbeeld:
 Per m2 gevelmetselwerk
 Per m2 kozijn
 Per m1 dakrand
 Per stuk (CV-ketel, MV, …)

44. Bouwkosten informatie
 Bouwkostenkengetallen voor het budgeteren
 Bouwkostenkompas
• Via de mediatheek
• https://connect.fontys.nl/fontysbreed/mediatheekR3/Paginas/ho

46. Rekenvoorbeeld elementenbegroting
• Bijvoorbeeld:
• 40 m2 gevelmetselwerk á 300 euro
• 12 m2 kozijnen á 500 euro
• HWA 100,-
• Dak 10 m2 á 200 euro
• Vloer en fundering 10 m2 a 250 euro
----------------------------------
 Totaal directe kosten:

47. Rekenvoorbeeld elementenbegroting
• Bijvoorbeeld:
1. 40 m2 gevelmetselwerk á 300 euro = 40X300=
12.000,-
2. 12 m2 kozijnen á 500 euro = 12X500=6.000,-
3. HWA 100,-
4. Dak 10 m2 á 200 euro = 10 X 200 = 2.000,-
5. Vloer en fundering 10 m2 a 250 euro = 10X250=
12.500,-
----------------------------------
 Totaal directe kosten: (1) + (2) + (3) + (4) + (5) =
32.600,-

48. Mogelijke staartkosten:
 Nadere planuitwerking (of onvoorzien) %
 Afkoop prijsstijgingen (of risicoregeling) %
 Verzekeringen (CAR, WA) %
 Algemene bouwplaatskosten (ABK) %
 Algemene kosten (AK) %
 Winst & Risico (W&R) %

49. Bereken de
bouwplaatskosten
Stel:
 Bouwkeet 100 €/wk + 400 € opbouwen of afbreken
 Uitvoerder 60.000 € per jaar
 Kraan: 5 werkdagen à 250 €/dag
 Fundering (of rijplaten) voor de kraan 500,- eenmalig
 Bouwtijd 60 werkdagen
 Per kalenderjaar 180 werkbare dagen

50. Bereken de
bouwplaatskosten
Stel:
 Bouwkeet 100 €/wk + 400 € opbouwen of afbreken
 Uitvoerder 60.000 € per jaar
 Kraan: 5 werkdagen à 250 €/dag
 Fundering (of rijplaten) voor de kraan 500,- eenmalig
 Bouwtijd 60 werkdagen
 Per kalenderjaar 180 werkbare dagen
Uitvoerder 1/3 (een jaarloon) x 60.000 = 20.000,- euro
Fundering 500
Kraan 5 x 250 = 1.250,-
Bouwkeet huur je per kalenderweek, dus 1/3 van een jaar = 1/3 * 52 *
100 = 1.716 + (2 x 400) = 2.516
= totaal 24.266 excl. btw

51. Initiatief Definitie Ontwerp Bestek Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Raming van de bouwkosten in elke fase!
Van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd
Budgetraming
Elementenramingen
Directiebegroting / Inschrijfbegroting

52. Bouwkostenraming
Contractfase
Inschrijfbegroting
– Calculatie op basis van het bestek
– In Stabu volgorde (werksoorten)
• bijv. betonwerk, schilderwerk
– Nauwkeurige raming op detail niveau
– Materiaal
– Arbeid
– Materieel
– Onderaanneming

53. Inschrijfbegroting op detailniveau
hoeveelheid x prijs per eenheid [eenheid]
 Materiaal: # x € [m1, m2, m3, stuk]
 Materieel: # x € [uur, dag, week]
 Arbeid : # x € [manuur]
 Onderaanneming: # x € [post, stuk]
= Subtotaal x.xxx.xxx,-
+ Staartkosten
= Totaal ex btw x.xxx.xxx,--

54. Bijv.: Schilderwerk 3 deuren:
•3 deuren, 0,5 liter per deur met kozijn, á 10,- euro per liter =
•3 deuren, 1,5 manuur per zijde , á 30,- per uur = ___
•Ladder kosten 25 euro per dag = ___
•Aftapen e.d. 0,25 uur per deur, á 30,- per uur = ___
•Verbruik kwasten 1 per project 5,- = ___
Subtotaal: ______
= _____

55. Uitwerking
Aantal deuren 3
Schilderwerk per deur Hoeveelheid Eenheid Prijs / eenheid prijs
materiaal verf 0,5 liter 10 5
kwasten 1 post 5 5
materieel ladder dag 25 0
arbeid schilderwerk 3 uur 30 90
onderaanneming aftapen 1 post 5 5
Totaal schilderwerk per deur 105
Subtotaal 31
Bouwplaatskosten 8% 25,20 340,20
Onvoorzien 4% 13,61 353,81
Afkoop 2,20% 7,78 361,59
CAR 0,50% 1,81 363,40
AK 4% 14,54 377,94
W&R 10% 37,79 415,73
Bijv.: Schilderwerk 3 deuren:
•3 deuren, 0,5 liter per deur met kozijn, á 10,- euro per liter =
•3 deuren, 1,5 manuur per zijde , á 30,- per uur = ___
•Ladder kosten 25 euro per dag = ___
•Aftapen e.d. 0,25 uur per deur, á 30,- per uur = ___
•Verbruik kwasten 1 per project 5,- = __
Subtotaal: ______

56. Mogelijke staartkosten:
 Nadere planuitwerking (of onvoorzien) %
 Afkoop prijsstijgingen (of risicoregeling) %
 Verzekeringen (CAR, WA) %
 Algemene bouwplaatskosten (ABK)
 Algemene kosten (AK) %
 Winst & Risico (W&R) %

57. Stel, je hebt een inschrijfbegroting ontvangen van de
aannemer
Wat zijn de totale bouwkosten (directe en indirecte kosten) ?
Huiswerk opdracht inschrijvingsbegroting
Materiaal 4.500
Arbeid 60 uur 50€ per uur
Materieel 500
Onderaanneming 2.500
1. Directe kosten
Bouwplaatskosten BPK 0,08%
onvoorzien 4,00%
Afkoop prijsstijgingen Afkoop 2,20%
CAR 0,50%
Algemene bedrijfskosten AK 4,00%
Winst & risico W&R 10,00%
2. Totaal indirecte kosten
Totaal inschrijfbegroting, excl, btw: 1+ 2

58. Stel, je hebt een inschrijfbegroting ontvangen van de aannemer
Wat zijn de totale bouwkosten (directe en indirecte kosten) ?
Uitwerking
Totalen inschrijvingsbegroting
Materiaal 4.500
Arbeid 60 uur 50€ per uur 3.000
Materieel 500
Onderaanneming 2.500
1. Directe kosten 10.500
Bouwplaatskosten BPK 0,08% 8,40 10.508,40 % of een vast bedrag
onvoorzien 4,00% 420,34 10.928,74 Over de som van de vorige bedragen
Afkoop prijsstijgingen Afkoop 2,20% 240,43 11.169,17 Over de som van de vorige bedragen
CAR 0,50% 55,85 11.225,01 Over de som van de vorige bedragen
Algemene bedrijfskosten AK 4,00% 449,00 11.674,01 Over de som van de vorige bedragen
Winst & risico W&R 10,00% 1.167,40 12.841,42 Over de som van de vorige bedragen
2. Totaal indirecte kosten 2.341,42
Totaalinschrijfbegroting, excl, btw: 1+ 2 12.841,42
Totaal, incl. Btw 21% 15.538,11 BTW over het totaal
Inschrijving Keuze van de directie, bijv. 15.999,-

59. Bereken de bouwplaatskosten
in absolute bedragen
Stel:
 Bouwkeet 100 €/wk + 400 € opbouwen of afbreken
 Uitvoerder 80.000 € per jaar
 Kraan: 10 werkdagen à 250 €/dag
 Bouwtijd 90 werkdagen
 Per kalenderjaar 180 werkbare dagen

60. Bouwkostenraming
Contractfase
Opdrachtgever
 Directiebegroting
Aannemer
 Inschrijfbegroting
Prijsvorming (onderhandeling)

61. Initiatief Definitie Ontwerp Bestek Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Raming van de bouwkosten in elke fase!
Van grof naar fijn, van globaal naar gedetailleerd
Budgetraming
Elementenramingen (meer- en minderwerk)
Directiebegroting / Inschrijfbegroting
Go/no Go: Definitie Start bouw
Initiatief Ontwerp en prijsvorming Uitvoering
bouwtrajectOntwerp- en ontwikkeltraject

62. Opdracht UAV2012
Verrekening meer- en minderwerk en stelposten vindt plaats vòòr de
oplevering
Opdracht 1 Meer en minderwerk Opdracht 2 Meer en minderwerk
Stel:
• Stelpost is 5.000,- duurder
uitgevallen.
• Minderwerk bedraagt
7.500,-
• Meerwerk opdracht
bedraagt 5.000,-
•Wat is de eindafrekening?
Stel:
• Meerwerk 10.000,-
• Minderwerk bedraagt
7.500,-
•Wat is de eindafrekening?

63. Opdracht UAV2012 Uitwerking
Verrekening meer- en minderwerk en stelposten
Opdracht 1 Meer en minderwerk Opdracht 2 Meer en minderwerk
Stel:
• Stelpost is 5.000,- duurder
uitgevallen.
• Minderwerk bedraagt
7.500,-
• Meerwerk opdracht
bedraagt 5.000,-
•Wat is de eindafrekening?
• Resultaat mmw = + 5.000
-/- 7.500 + 5.000 = + 2.500
• UAV: vergoeding 10%
• Eindafrekening = 2.500 x
1,10 = 2.750,-
Stel:
• Meerwerk 10.000,-
• Minderwerk bedraagt
7.500,-
•Wat is de eindafrekening?
• Resultaat mmw = +10.000
-/- 7.500 = - 2.500
• UAV: vergoeding 10%
• Eindafrekening = 2.500 –
10% = 2.750 -/- 250 =
2.250,-

64. Eisen aan een offerte of opdracht
(Zelfstudie)
Een offerte of opdracht moet bevatten:
1. Opdrachtomschrijving
2. NAW gegevens etc.
3. Datum
4. Uniek volgnummer
5. Planning
6. Bedrag excl. omzetbelasting (BTW)
7. BTW
– Facturen aan particulieren en andere BTW-
plichtigen: altijd incl. BTW!
• Dit geldt ook voor de makelaar!

65. Minor Makelaardij, Bouwkunde A 65
Opdracht Go/no go–momenten in de
planning
1. Opdracht tot ontwerp
• Wat is minimaal
benodigd voordat
je opdracht geeft?
– (wat moet gereed zijn?)
2. Opdracht tot start
bouw
• Wat is minimaal
benodigd, voordat je
opdracht geeft?
– (wat moet gereed zijn?)

66. Makelaar
1. Voor welke woning loop
je het hardst?
2. In welke woning zit de
winst van de
ontwikkelaar?
Stel, je verkoopt een project van 100 woningen in
opdracht van een projectontwikkelaar? Start
bouw bij een voorverkoop van 70%.

67. Initiatief, definitie, ontwerp
en het vervolg
1.Initiatief 2. Definitie 3.Ontwerp 4 .Bestek 5. Contract Start bouw Uitvoering Oplevering
Initiatieffase
Haalbaarheids-onderzoek:
•Onderzoek
– markt, doelgroepen, locatie- en
omgeving
•Conceptueel plan / SO
structuurontwerp
•Financiële haalbaarheid
Resultaat:
– Projectdefinitie
– Ontwerpopdracht
Ontwerpfase:
• De architect ontwerpt
• Projectmanager stuurt op
gewenst eindresultaat +
bijsturen per fase
• Goed vastleggen en bewaken:
 PVE + budget
 beeldkwaliteit

68. Projectdefinitie
• Investeringsvoorstel
– Budget
– PvE
1. ‘Het (woon-) programma’
– Hoeveel van wat
1. Ruimtelijk-functioneel gedeelte
– Welke processen en welk
ruimtebeslag
1. Bouwtechnische gedeelte
– De gewenste materialen en
kwaliteiten daarvan
Wat is het belang
van een pve?
•Spiegel voor de
opdrachtgever
•Uitgangspunt voor de
raming en het ontwerp

69. PvE onderdelen
1. Het ‘programma’
• Doelstellingen en uitgangspunten
• Beschrijving van de organisatie
• De aantallen, woningtypen,
kwaliteitsniveau, verkaveling
• De (bouw-)locatie
• Gewenste beeldkwaliteit
• Budget (bouwkosten), planning
2a. Functioneel
– Processen, (wat, hoe en
wanneer)
– Relatie tussen de processen,
gebruikers (relatieschema’s)
– Ontsluiting en toegankelijkheid
– Logistiek, flexibiliteit, veiligheid,
binnenmilieu
2b. Ruimtelijk PvE
– Stedenbouwkundig,
bereikbaarheid, parkeren
– Ruimtebeslag van de activiteiten
– Ruimte voor constructie en
installatie
– Nuttig VO en BVO
– Vereiste afmetingen en hoogten
– Bouwbesluit eisen
3. Technisch PvE
– Materiaal gebruik (kwaliteit en
afwerking)
– Installaties, nutsvoorzieningen en
ICT/data
– Overige richtlijnen zoals
Woonkeur, Politie Keurmerk,
Bouwbesluit

70. Voorbeeldproject ‘de toren’
Het woonprogramma
Omschrij-
ving
Aan-
tal
Type Opp.
GBO
Huurprijzen
per maand
(peildatum
1/1/2007)
Verkoop-
prijs
Budget
max. netto
bouw-
kosten
1 starters
apparte-
ment
30 Huur Ca.
60 m2
444,- 65.000,-
2 starters
apparte-
ment
60 Koop
(mge)
Ca.
60 m2
125.000,- 65.000,-
3 Parkeer-
plaats
33 Huur 35,66 BAR 7,5% 3.500,-
4 Parkeer-
plaats
66 Koop 5.552,- 3.500,-

71. Voorbeeld project ‘de toren’

73. Project 19 appartementen Dalenoord, te
Odijk. RPHS architecten, Marc Verkade.
Woningcorporatie Portaal.

74. Project 19 appartementen Dalenoord, te
Odijk. RPHS architecten, Marc Verkade.
Woningcorporatie Portaal.

75. Project 19 appartementen Dalenoord, te
Odijk. RPHS architecten, Marc Verkade.
Woningcorporatie Portaal.

77. SO plattegrond
slapen
wonen
Woningentree op galerij
buitenruimte
vide
gang
Keuken badk.

78. VO plattegrond