Penerangan mengenai justifikasi migrasi asas nilai tahunan kepada nilai tambah dalam sistem pentaksiran kadar PBT

1. MIGRASI NILAI
TAHUNAN
KEPADA NILAI
TAMBAH :
EKSPEKTASI &
REALITI
Sr. Ezwan bin Bustamin
24 Ogos 2021

2. Sr EZWAN BIN BUSTAMIN
KETUA PENOLONG
PENGARAH (KANAN)
GRED M52
SEKSYEN KESELAMATAN,
PERUMAHAH &
PEMBANGUNAN TANAH,
UNIT KERJASAMA AWAM
SWASTA (UKAS)

3. LATAR BELAKANG AKADEMIK
Sekolah Dato’ Abdul Razak (SDAR)
1992-1996
B.Sc (Hons.) Estate Management
1999 – 2001 ∙ University of Malaya
Diploma of Public Administration
2005 – 2006 ∙ INTAN
Master of Properties Study
2013 – 2014 ∙ The University of Queensland
Calon PhD
2017 - ??? . University of Malaya

4. PENGALAMAN KERJA
FARLIM GROUP (M) BHD
2001 – 2002 ∙ Eksekutif Hartanah
CH WILLIAMS, WONG & TALHAR
2002 – 2003 ∙ Eksekutif Penilaian
PPC INTERNATIONAL
2003 – 2004 ∙ Eksekutif Agensi
2004 – 2005 ∙ Eksekutif Penyelidikan
JABATAN KETUA MENTERI MELAKA
2005 – 2008 ∙ Penolong Setiausaha
(Perumahan & Kerajaan Tempatan)

5. PENGALAMAN KERJA
JABATAN PELAJARAN MELAKA
2008 – 2010 ∙ Penolong Pengarah Kanan
(Aset & Pentadbiran Am)
KEMENTERIAN KEMAJUAN LUAR BANDAR
DAN WILAYAH
2010 – 2013 ∙ Ketua Penolong Setiausaha
(Program Bantuan Rumah)
INSTITUT KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN
DAN KERAJAAN TEMPATAN
2014 – 2017 ∙ Ketua Pusat Pengajian
Pengurusan Perumahan
UKAS
2021 – ??? ∙ Ketua Penolong Pengarah (Kanan)
Sek. Keselamatan, Perumahan & Pembangunan Tanah

6. ASAS PEMAHAMAN
 APAKAH ITU YANG
DINAMAKAN SEBAGAI
KADAR?
 APAKAH BEZANYA KADAR
DAN CUKAI?

7. “
”
In the case of a rate, the taxing authority
decides how much money it wants in the
aggregate, and this amount is raised by
apportioning the payment of it between the
various ratepayers in accordance with some
definite standard made for the occasion or
already in existence
Cannan (1927, P4)
Amaun berkadaran yang diterbitkan terhadap
pembayar kadar melalui satu instrumen yang
seragam bagi menampung perbelanjaan yang
telah dipersetujui oleh pihak yang berkuasa

8. APA BEZA KADAR DAN CUKAI?
 CUKAI : tugasan hasil
didahulukan sebelum
membuat tugasan
perbelanjaan
 KADAR : tugasan
perbelanjaan didahulukan
sebelum membuat tugasan
hasil

9. PERBELANJAAN
UNTUK
DITAMPUNG
800
PENDAPATAN
TERKUMPUL DARI
AHLI
16,000
% PERBELANJAAN
DARI PENDAPATAN
TERKUMPUL
5.00%
MR. A 100
MS. B 200
MS. C 300
MS. D 200
JUMLAH
TERKUMPUL
800
TRIP KE PHUKET RM
RM2,000
RM4,000 RM6,000
RM4,000

10. ASAS TAKSIRAN KADAR
 AKT jelas menyatakan:-
 Nilai Tahunan; atau,
 Nilai Tambah
 Majoriti PBT amalkan Nilai
Tahunan. MENGAPA?
 Warisan?
 Tiada kepakaran?
 IVSC dan IAAO menyarankan guna
Asas Taksiran yang lebih banyak
bukti empirikal dan lebih mudah
difahami oleh pembayar kadar.
IVSC = International Valuation Standard
Council
IAAO = Internatioanl Association of Assessing
Officer

11. Distinctions Annual Value Improved Value
1. Hypothesis base Hypothetical tenancy
(holding is vacant and
ready to let)
Hypothetical sale
(willing buyer and
willing seller within
arm’s length and
prudent deal)
2. Assessed value Gross annual rent Capital value
3. Consideration of in situ use Rebus sic stantibus Encumbrance and
potential are due.
4. Availability of evidence The occurrence of rental
evidence amongst non-
residential holdings is
relatively higher than
residential holdings.
The occurrence of sale
evidence amongst
residential holdings is
relatively higher than
non-residential
holdings.

12. ASAS TAKSIRAN KADAR
 Asas-asas taksiran lain yg diguna
pakai di seluruh dunia
 Unimproved value (Australia, SA)
 Site value (Canada, Eropah)
 Banding (UK)
 Area based assessment (Eropah)
 Frontage (Eropah)
 Self-assessment (USA)

13. MITOS PENILAIAN SEMULA
 Penilaian semula meningkatkan kenaan
kadaran pada pembayar kadar
 Tidak tepat kerana amaun yg dilevi
boleh dikekalkan melalui pelarasan
kadar
 Penilaian semula meningkatkan hasil
PBT
 Tidak signifikan. Penambahan pegangan
dalam senarai nilaian sebenarnya yang
signifikan meningkatkan hasil
 Penilaian semula melibatkan kos yang
tidak berbaloi dengan keberhasilannya
 Tidak tepat. Kerana secara holistik
manfaat dari outcome penilaian semula
mengatasi kos yang terlibat.

14. KEPENTINGAN PENILAIAN SEMULA
 Penilaian semula mengekalkan prinsip KEADILAN, KESAKSAMAAN
DAN KEMAMPUAN dalam sistem kadaran kerajaan tempatan.
(IAAO, 2010; IVSC, 2005)
 Penilaian semula mempunyai hubungkait yang signifikan
terhadap prestasi pungutan hasil kadaran. (Bates & Santerre,
1993)
 Penilaian semula mampu mengurangkan bantahan taksiran dan
mengelakkan insiden spekulasi hartanah (Mikesell, 1980)

15. ADAM SMITH’S CANON OF TAXATION
 1. Adil dan saksama (equality and
equity)
 2. Jelas dan pasti (certainty)
 3. Menjana ekonomi (efficiency)
 4. Mudah dan senang difahami
(convenience)

16. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#1: JELAS DAN MUDAH DIFAHAMI
OLEH PEMBAYAR KADAR
• Konsep sewa andaian (hypothetical
rent) pada Nilai Tahun sukar difahami
• Realiti, pembayar kadar tidak
membantah Nilai Tambah yang
ditaksir
• Sebaliknya, membantah amaun kadar
dikenakan.

17. PELARASAN KADAR SELEPAS MIGRASI
KEPERLUAN
BAJET
(A)
BILANGAN
PEGANGAN
(B)
PURATA
NILAI
TAKSIRAN
(C)
NILAI
KESELURUHAN
(B) X (C) = (D)
KADAR
(A)÷(D)*100
= (E)
AMAUN
BIL
(C) X (E)
= F
RM120,000 100
RM6,000.00
(NILAI
TAHUNAN)
RM600,000.00 20.00% RM120.00
RM80,000.00
(NILAI
TAMBAH)
RM8,000,000.00 1.50% RM120.00

18. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#2: BUKTI JUALAN YANG LEBIH
BANYAK DAN KUKUH
• IVSC dan IAAO sarankan guna asas
nilai yang buktinya lebih banyak
• Bukti jualan hakikatnya lebih tinggi
bilangannya dari bukti sewaan
• Penilaian kurang berpotensi untuk
dibantah
• Jika ada bantahan, potensi untuk
menang lebih tinggi.

19. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#2: BUKTI JUALAN YANG LEBIH
BANYAK DAN KUKUH
PALING IDEAL IALAH:-
 Kediaman → Nilai Tambah
 Bukan Kediaman → Nilai
Tahunan
Perlu pindaan pada Sek.130(1) kerana
jelas hanya satu asas taksiran perlu
dipilih

20. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#3: APLIKASI COMPUTER AIDED MASS
APPRAISAL (CAMA) LEBIH MUDAH
• Di bawah AKT tidak menjelaskan
kaedah penilaian yang terpakai
• MBOVEA juga tidak ada
mengeluarkan satu piawaian untuk
penilaian kadar
• Amalan yang diguna pakai
majoritinya kaedah perbandingan
melalui pendekatan single-property

21. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#3: APLIKASI COMPUTER AIDED MASS
APPRAISAL (CAMA) LEBIH MUDAH
• Kaedah Mass Appraisal masih lagi
asing di Malaysia, walaupun majoriti
di peringkat antarabangsa
mengguna pakai kaedah ini
• Nilai Tambah mengguna pakai
prinsip penilaian yang lebih mudah
• Rekod-rekod transaksi jualan
memberikan BIG DATA – model CAMA
lebih reliable dan tepat

22. MENGAPA MIGRASI KE NILAI TAMBAH
PERLU DISOKONG?
#4: PENENTUAN ARAS NILAI YANG
LEBIH TEPAT
• Tujuan utama aras nilaian ialah supaya taksiran
pegangan-pegangan baharu adalah selaras
dengan pegangan-pegangan sedia ada
• “Apa-apa pindaan yang dibuat di bawah seksyen
ini BOLEH,menurut budi bicara pihak berkuasa
tempatan, memberi perhatian kepada aras
nilai-nilai tahunan atau nilai tambah yang
terdapat seperti pada atau lebih kurang pada
masa Senarai Nilaian semasa telah disediakan.”
Seksyen 144 (4)

23. ARAS NILAI
 Satu prinsip membekukan nilai
pada satu tahun yang dijadikan
asas waktu penilaian.
 ‘Tone-of-the-list’ mula
diperkenalkan di England dalam
English Local Government Act 1966
“the valuation of the new properties
should not exceed the value as if it is
subsisted during the mass valuation
of the effective assessment list so
that the consistency of the rent
(market) value level could be
warranted.” Britton, Davies, and Johnson
(1980)

24. 24
2014
(tahun
asas)
2017
(tahun
semasa)
Color Tone (aras warna)
100%
Color Tone (aras warna)
60%

25. 𝐴𝑅𝐴𝑆 𝑁𝐼𝐿𝐴𝐼 = 𝑁𝐼𝑆𝐵𝐴𝐻 𝑇𝐴𝐾𝑆𝐼𝑅𝐴𝑁 𝑋 100
𝑁𝐼𝑆𝐵𝐴𝐻 𝑇𝐴𝐾𝑆𝐼𝑅𝐴𝑁 =
𝑁𝐼𝐿𝐴𝐼 𝑃𝐴𝐷𝐴 𝑇𝐴𝐻𝑈𝑁 𝐴𝑆𝐴𝑆
𝑁𝐼𝐿𝐴𝐼 𝑃𝐴𝐷𝐴 𝑇𝐴𝐻𝑈𝑁 𝑆𝐸𝑀𝐴𝑆𝐴
CONTOH :
PEGANGAN A
TAHUN ASAS
(2014)
TAHUN 2017 TAHUN 2020
RM50,000 RM75,000 RM80,000
𝐴𝑅𝐴𝑆 𝑁𝐼𝐿𝐴𝐼2017 =
50,000
75,000
𝑋 100
= 66.67%
𝐴𝑅𝐴𝑆 𝑁𝐼𝐿𝐴𝐼2020 =
50,000
85,000
𝑋 100
= 58.82%

26. ARAS NILAI
2014
100% 100%
2017
66.67% 66.67% 66.67%
2020
58.82% 58.82% 58.82%
 Idealnya, taksiran yang
baik pada sesuatu senarai
nilaian adalah apabila
kesemua pegangannya
ditaksir pada aras nilai
yang sama.

27. ARAS NILAI
2014
100% 100%
2017
68.00% 65.50% 66.67%
2020
60.50% 45.00% 58.82%
 REALITINYA, sukar
untuk mengekalkan aras
nilai yg sama untuk
kesemua pegangan
kerana pertumbuhan
nilai yg berbeza-beza.

28. ARAS NILAIAN
2014
100% 100%
2017
68.00% 65.50% 66.67%
2020
60.50% 45.00% 58.82%
 Aras nilai yang berbeza-
beza menyebabkan
taksiran tidak lagi
seragam dan kualiti
senarai nilaian merosot
• Kajian empirikal banyak
mendapati ketidak
seragaman yang ketara
boleh mula berlaku pada
tahun ke-3
• Manakala, selepas 5 tahun
kualiti taksiran pada
senarai nilaian adalah amat
kritikal

29. AMALAN MELARASKAN NILAI PADA PEGANGAN
BAHARU
• Penilaian retrospektif
• Kaedah perbandingan atau kos
dengan menggunakan data-data
sewaan dan jualan pada tahun asas
• Nilai pasaran difaktorkan dengan aras
nilai umum
• Aras nilai umum adalah aras
purata/median bagi aras nilai
pegangan-pegangan dalam senarai
nilai asal.
AMALAN 1 AMALAN 2

30. KAEDAH MELARASKAN NILAI PADA PEGANGAN
BAHARU
PEGANGAN A = RM220,000 (2020)
• BUKTI JUALAN A (2014) = RM150,000
• BUKTI JUALAN B (2014) = RM140,000
• BUKTI JUALAN C (2014) = RM150,000
NILAI TAKSIRAN = RM150,000
PEGANGAN A = RM220,000 (2020)
ARAS NILAIAN UMUM = RM220,000 X
63.64%
NILAI TAKSIRAN = RM220,000 X 63.64%
= RM140,000
KAEDAH 1 KAEDAH 2

31. KAEDAH MELARASKAN NILAI PADA PEGANGAN
BAHARU
PEGANGAN A = RM220,000 (2020)
• BUKTI JUALAN A (2014) = RM150,000
• BUKTI JUALAN B (2014) = RM140,000
• BUKTI JUALAN C (2014) = RM150,000
NILAI TAKSIRAN = RM150,000
PEGANGAN A = RM220,000 (2020)
ARAS NILAIAN UMUM = RM220,000 X
63.64%
NILAI TAKSIRAN = RM220,000 X 63.64%
= RM140,000
KAEDAH 1 KAEDAH 2
KAEDAH 2 adalah kaedah yang diguna pakai di US, Australia, Ireland, Hong
Kong, Indonesia, Thailand, Kanada dan lain-lain lagi

32. PERBANDINGAN LGA DENGAN AMALAN
DAN PIAWAI LUAR NEGARA
Principles of property
rate assessment
Local Government Act 1976 Standards On Property
Tax Policy (IAAO, 2010)
International Valuation
Guidance Note No. 13
(IVSC, 2005)
Hong Kong Rating System
(Brown, 2013)
1. Basis of assessment
value
Annual or improved value Market value Market value Annual value
2. Valuation reference date Fixed at the date of the
valuation list is referred
Freeze at the base year of
the assessment list
Fixed at the designated date
of the mass appraisal for the
valuation list
Fixed on October 1st for the
year of the valuation list is
referred
3. Frequency of revaluation Quinquennial or more if
extended by the relevant
authority
In a cyclical manner or at
any time that the quality
of the assessment list is
intolerable
Periodic but no specific
interval
The current law does not
specify yet annual revaluations
are noted since the year 2000
4. Maintenance of the
valuation list
The necessary amendment at
any time
Annual assessment update Periodic adjustment and
alteration but no specific
interval
Necessary update at any time
5. Performance monitoring Absence Ratio studies Appraisal level and uniformity
level
Ratio studies

33. #1
#2
#3
Aplikasi Nilai Tambah mampu mengekalkan kualiti taksiran pegangan pada senarai nilaian
selaras dengan prinsip-prinsip Kanun Kecukaian
Kemahiran, teknologi dan piawaian dalam sistem penilaian kadaran PBT lebih kemas, jimat dan
cekap melalui aplikasi Nilai Tambah
Aplikasi Nilai Tambah yang berkesan memudahkan pelaksanaan Penilaian Semula mengikut kitaran yang
ditetapkan dan berpotensi mengurangkan bantahan/halangan
RUMU
SAN