Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Download luận án tiến sĩ ngành luật kinh tế với đề tài: Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay, cho các bạn làm luận án tham khảo

1. 1
VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
--------------
NGUYỄN THỊ HƯỜNG
QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
Ngành : Luật Kinh tế
Mã số: 9 38 01 07
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên
HÀ NỘI – 2019

2. 2
LỜI Đ N
Tôi xin cam đoan L n n côn n n i n c oa c c a i n ôi
c n on L n n c a đ c côn on côn n oa
c n o c c i c n on L n n đ m o n c n
x c n i m c in c n c
TÁC GIẢ LUẬN ÁN
Nguyễn Thị Hường

3. 3
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ lu t Dân s
BĐS: B động s n
XHCN: Xã hội ch n ĩa
TAND: Tòa án nhân dân
KHXH: Khoa h c xã hội
QCXD: Quy chuẩn xây d ng

4. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................1
HƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU...............................8
1.1. Tình hình nghiên c đề tài Lu n án ................................................................8
1.2. Nh n xét tình hình nghiên c đề tài Lu n án............................................... 24
1.3. Những v n đề đặt ra cần ti p t c nghiên c u trong Lu n án......................... 26
1.4 ơ ở lý thuy t, câu hỏi nghiên c u và gi thuy t nghiên c u...................... 27
K t lu n c ơn 1................................................................................................. 28
HƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP
LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ........................... 30
2.1. Khái ni m đặc điểm Quyền đ i với b động s n liền kề............................. 30
2.2. Lý lu n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ............................. 46
HƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.......................................... 84
3.1. Th c trạng pháp lu t về căn c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b động
s n liền kề.............................................................................................................. 84
3.2. Th c trạng pháp lu t về c c ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b t
động s n liền kề..................................................................................................... 91
3.3. Th c trạng pháp lu t về giới hạn Quyền đ i với b động s n liền kề........ 104
3.4. Th c trạng pháp lu t về b o v Quyền đ i với b động s n liền kề........... 115
K t lu n c ơn 3............................................................................................... 120
HƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN
NAY .................................................................................................................... 121
4.1. Địn ớng hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở
Vi t Nam hi n nay .............................................................................................. 121
4.2. Gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t
Nam hi n nay ...................................................................................................... 130
K t lu n c ơn 4............................................................................................... 148
KẾT LUẬN........................................................................................................ 150
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................... 152

5. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quyền đ i với b động s n liền kề là một ch định pháp lu đ c ghi nh n từ
r t sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại đã có n ững ớc ti n dài về vi c áp d ng
trong th c tiễn. Quyền đ i với b động s n liền kề là một loại quyền theo v t bắt
nguồn từ th c t nhằm đ p ng nhu cầu sử d n ùn đ t c a n ời có ùn đ t
liền kề với ùn đ t c a m n để khai thác hi u qu m n đ t c a mình, chẳng hạn
n có i đi c o n ời ia c a o n ớc. Hơn nữa, Quyền đ i với b động
s n liền kề xu t phát từ quy tắc coi quyền sở hữu là một quyền tuy đ i on đó
ch sở hữ đ c t do khai thác và có toàn quyền chi m hữu, sử d ng, định đoạt tài
s n c a mình, t t c các ch thể c ôn đ c làm b t c điều gì n ởn đ n
vi c ch sở hữu th c hi n các quyền năn c a mình. Tuy nhiên, quy tắc này chỉ
đ c áp d ng tr n vẹn đ i với một s động s n còn on ĩn c b động s n
chính vi c áp d ng quy tắc này lại d n đ n vi c hạn ch vi c áp d ng nó bởi mỗi
n ời đ c t do khai thác b động s n c a m n cũn có n ĩa ằng mỗi n ời
ph i tôn tr ng vi c t do khai thác b động s n c a n ời khác, ch sở hữu khi
th c hi n các quyền năng c a mình ôn đ c xâm phạm đ n quyền và l i ích c a
N n ớc, l i ích công cộng và c a các ch thể khác. Ngoài ra, ch sở hữu còn ph i
tạo điều ki n cho các ch sở hữu khác th c hi n quyền sở hữ đ i với tài s n c a h
kể c ph i chịu những hạn ch nh định trong khi th c hi n quyền sở hữ đ i với
tài s n c a chính mình. Vì v y, quyền tuy đ i c a ch sở hữu luôn bị những hạn
ch , giới hạn nh định nhằm m c đ c ph c v l i ích chung c a cộn đồng, c a xã
hội hay c a các ch sở hữu tài s n khác, và n , quyền t do sở hữu cần đ c
hiểu thông qua vi c x c định các quyền n ĩa c a ch sở hữu trong quan h
với các ch sở hữu khác a nói c đi on an láng giềng[23, tr.369].
T c c o ôn p i ai cũn có i n c a i n m n để đ p n
ỏa mãn c c n cầ c a m n V c ỉ có ể ỏa mãn c c n cầ đó
ôn a i c ử n i n c a n ời c N c ại n ời có i n
ôn p i ao iờ cũn có n cầ c i p ử n ai c i n c a m n
Do đó x i n "gặp nhau" ề mặ n n n cũn n ề mặ i c iữa
n ời có i n n ời ôn có i n on i c ai c côn n c a i

6. 2
n[32] V c ở ữ i n có ể c o n ời c mộ i ền n i n
c a m n n ời n đ c p ép c i n c c ền n i n đ c iao
theo địn c a p p eo ý c c a c ở ữ Hơn nữa n ữn n đề
đời ờn on i c c i n ền ai c độn n ôn đ c đặ a cho
n ữn n ời n iền n : Vi c o n ớc in oạ n ớc m a; i đi a; mở
cửa ổ ôn an n n; đ c ờn n c n để đặ c xâ n ; mở m
an m ới âm n i đa o mỗi i…Và c c x n độ an c p
n iền đã p in ừ đó Đâ cũn cơ ở th c t cho s hình thành và ghi
nh n ch định về Quyền đ i với b t động s n liền kề trong pháp lu t c a các qu c
gia trên th giới và c a Vi t Nam.
Ở Vi t Nam, Quyền đ i với b động s n liền kề đ c ghi nh n trong BLDS
năm 1995, BLDS năm 2005 BLDS 2015. N n on BLDS 2005 Q ền đ i
ới độn n iền ề mới c ỉ ừn ại ở mộ i điề ( ồm 7 điề : Từ Điề
273 đ n Điề 279) nằm cùn ới địn ề n ữn n ĩa c a c ở ữ on
c ơn XVI “N ữn địn c ề ền ở ữ ” đ n BLDS năm 2015 đã
đ c nân n n mộ m c độc p on ơn XIV “Q ền c đ i ới i
n” ( ồm 12 điề : Từ Điề 245 đ n Điề 256) Điề n c o mộ i n ộ
ề mặ ỹ p p p cũn n n n c õ n ơn ề ầm an n c a
n óm ền n on c c ền năn ân Nhữn định c a pháp lu t về
Quyền đ i với b động s n liền kề có ý n ĩa an ng nhằm thể ch hoá các
Nghị quy t c a Đ ng và nội dung, tinh thần c a Hi n pháp về sở hữu toàn dân, sở
hữ n ân; ề xây d ng, hoàn thi n thể ch kinh t điều ti t nền kinh t n cơ ở
tôn tr ng các quy lu t thị ờng... Đồng thời, c c địn ề Q ền đ i ới
độn n iền ề on p p Vi Nam i n n i p n ữn n
on p p c a n iề n ớc n iới p p Vi Nam on c c iai
đoạn ớc ới n ữn a đổi c o p ù p ơn ới điề i n i n ại n iề nội
n on đó đã p n n c iễn n độn c a đời n ân
Tuy nhiên ớc s a đời c a nhiề c c ăn n pháp lu t mới trong thời gian
gần đâ i n an c ti p tới b động s n n : Lu Đ đai, Lu t Nhà ở, Lu t
Kinh doanh b động s n, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị, Lu t Tài nguyên
n ớc...Thì các quan ni m về tạo l p và sở hữu b động s n, các quyền c a ch sở

7. 3
hữ đ i với b động s n, Quyền đ i với b động s n liền kề đã có n ững s thay
đổi lớn T eo đó c c an điểm khoa h c, các k t qu nghiên c ớc đâ ở một
chừng m c n o đó đã c s không còn phù h p hoặc đan i u nhữn
mới, nhữn x ớng mở rộn ơn on i c nh n di n Quyền đ i với b động
s n liền kề cho phù h p với định c a pháp lu t th c địn Đặc bi t, nghiên c u
Quyền đ i với b động s n liền kề đặt trong m i quan h giữa những v n đề mang
tính ch t nguyên tắc chung trong Bộ lu t Dân s với những ch định c thể điều
chỉn đ i với từng loại b động s n riêng lẻ trong các lu c n n n n : Lu t
Đ đai, Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị, Lu t Tài nguyên
n ớc... Nhằm tìm ra những nguyên lý chung nh t, phù h p nh t, chính xác nh t về
Quyền đ i với b động s n liền kề là v n đề không hề đơn i n, nh on điều
ki n các lu t chuyên ngành nêu trên về vi c xác l p quyền sở hữ đ i với từng loại
b động s n đan ô cùn c n a ồn tại ở nhiều dạng khác nhau và với hình
th c pháp lý công nh n quyền sở hữu và sử d ng b động s n r t khác nhau, s đan
xen c a nhiều ch thể cùng sở hữu và sử d n đ i với b động s n... Là những rào
c n ó để nh n a đ i với vi c xác l p Quyền đ i với b động s n liền kề. Với
th c trạn n y, một s công trình nghiên c u khoa h c đã côn có liên quan
đ n Quyền đ i với b động s n liền kề sẽ là khiêm t n và trở nên ch t hẹp, không
thể nh n di n h đ c những v n đề i n an c động, n ởng tới vi c xác
l p Quyền đ i với b động s n liền kề một cách toàn di n đầ đ và th đ o Do
v y, một công trình nghiên c u ở c p độ ti n ĩ ề “Quyền đối với bất động sản
liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là th c s cần thi t và t t y u khách
quan ở c khía cạnh lý lu n, pháp lu t th c định và th c tiễn th c thi về Quyền đ i
với b động s n liền kề.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
M c đ c nghiên c u c a Lu n án là làm sáng tỏ những v n đề lý lu n và th c
tiễn về Quyền đ i với b động s n liền kề. Từ đó đề xu c c địn ớng và gi i pháp
hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để th c hi n m c tiêu nghiên c u nêu trên, Lu n án có những nhi m v c thể sau:

8. 4
- Nghiên c u làm sáng tỏ khái ni m đặc điểm c a Quyền đ i với b động s n liền kề;
- Nghiên c u một s v n đề lý lu n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề;
- Phân tích, đ n i c trạng các định pháp lu t và th c tiễn th c hi n pháp
lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay;
- Nghiên c đề xu t địn ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i
với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đ i ng nghiên c u c a Lu n án gồm:
- c an điểm khoa h c đã đ c các tác gi , cá nhân và các tổ ch c công b
trong các nghiên c u có liên quan đ n Quyền đ i với b động s n liền kề c trong và
n o i n ớc.
- H th n c c an điểm đ ờng l i, chính sách c a Đ ng và N n ớc về Quyền
sở hữu nói chung và Quyền đ i với b động s n liền kề nói riêng;
- c định c a pháp lu t Vi t Nam, các v vi c gi i quy t th c t về Quyền đ i
với b động s n liền kề;
- Th c tiễn thi hành pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Với tính ch t là một Lu n án ti n sĩ lu t h c, Lu n án nghiên c u về Quyền
đ i với b động s n liền kề ới óc độ khoa h c pháp lý. Lu n án đi â n i n
c u b n nhóm định pháp lu cơ n nh t có i n an đ n Quyền đ i với b t
động s n liền kề trong m i quan h giữa Pháp lu t dân s c c ăn n pháp lu t
c n n n c n : Lu Đ đai, Lu t Xây d ng, Lu t Nhà ở… Đó : N óm
định pháp lu t về căn c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b động s n liền
kề; n óm định pháp lu t về c c ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b t
động s n liền kề; n óm định pháp lu t về giới hạn Quyền đ i với b động s n
liền kề n óm định pháp lu t về b o v Quyền đ i với b động s n liền kề.
Về không gian nghiên c u: Lu n án chỉ t p trung nghiên c u ở Vi t Nam. T t
n i n để ph c v cho vi c o n đ i chi cơ ở pháp lý và th c tiễn thi hành
pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam, Lu n án sẽ tìm hiểu
c c định c a pháp lu t qu c t và c c ăn n pháp lu ớc đâ c a Vi t

9. 5
Nam có liên quan đ n ch định Quyền đ i với b động s n liền kề để đ n i ịch
sử để so sánh.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
L n n đ c n i n c a n cơ ở p ơn p p n c a c n ĩa
Mác-L nin p ơn p p i n c n ề m i an iữa c c i n n
iữa con n ời ới xã ội đồn ời a n an điểm c a Đ n Nhà
n ớc a ề xâ n xã ội o ân c côn ằn o đ m ền con n ời
B n cạn đó L n n đã ử n c c c p ơn p p n i n c oa c cơ
n c a đâ :
- Phương pháp tổng hợp: P ơn p p ổng h p đ c sử d ng ch y u trong
Lu n án từ c ơn 2 đ n c ơn 4 Q a i c thu th p các tài li u, tổng h p các ý
ki n c n a để gi i quy t các v n đề về mặt lý lu n nhằm nh n di n b n ch t c a
Quyền đ i với b động s n liền kề đ a a c u trúc pháp lu t về Quyền đ i với
b động s n liền kề ơn 3 c a Lu n án sử d n p ơn p p ổng h p để cung
c p b c tranh toàn di n đa c iều về th c trạng pháp lu t về Quyền đ i với b động
s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay.
- Phương pháp phân tích: P ơn p p n ùn để phân tích, gi i thích và
h th n óa c c định c thể c a các h th ng pháp lu đ c nghiên c u. M c
đ c c a vi c sử d n p ơn p p n c n c p một cái nhìn toàn di n, đầ đ
về c c địn i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Phương pháp so sánh: P ơn p p n đ c ùn để x c định những
điểm gi ng nhau và khác nhau c a c c định trong các h th ng pháp lu đ c
nghiên c i n an đ n ch định Quyền đ i với b động s n liền kề giữa pháp
lu t Vi t Nam và pháp lu t qu c t và giữa c c định pháp lu t Vi t Nam với
nhau. Q a đó, th đ c s ơn đồng, khác bi t c a Vi t Nam và qu c t làm
lu n c xác th c cho vi c đ a a c c i i pháp khắc ph c những b t c p c a pháp
lu t hi n nay về Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Phương pháp nghiên cứu phân tích tình huống thực tiễn: Một s các tình
hu ng, v vi c th c tiễn i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề sẽ đ c
l a ch n để phân tích. Vi c phân tích các tình hu ng nhằm tìm hiể đ n i
vi c áp d n c c định liên quan trên th c tiễn, tìm ra nhữn điểm c a đầ đ ,

10. 6
nhữn điểm còn b t h p ý on c c định c a pháp lu t. Ðồng thời vi c sử
d n p ơn p p n i n c u tình hu ng th c tiễn sẽ bổ tr cho những lý lẽ, lu n
gi i và ki n nghị mà nghiên c đ a a
- Phương pháp diễn giải, quy nạp: P ơn p p n đ c sử d ng ch y u
on c ơn 4 c a Lu n án để đ a a định ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t
về Quyền đ i với b động s n liền kề ở n ớc ta hi n nay.
- Phương pháp biện chứng lịch sử: P ơn p p n đ c ử n n ằm
nghiên c ổn p c c n đề c a L n n m đã đ c đề c p n i n c n
n on ịc ử ừ ớc đ n na
5. Đóng góp mới về khoa học của Luận án
Ngoài vi c k thừa một s v n đề i n an đ n Lu n án c a các công trình
khoa h c đã côn , Lu n án có nhữn đón óp mới về các nội dung sau:
- Thứ nhất, về cách ti p c n: Lu n án ti p c n ch định Quyền đ i đ i với b t
động s n liền kề không chỉ ới góc nhìn c a pháp lu t dân s , mà còn nghiên c u
on c c định c a pháp lu t kinh t . Pháp lu t về Quyền đ i với b động s n
liền kề sẽ đ c nhìn nh n một cách toàn di n eo c c định c a BLDS, Lu t
Đ đai, Lu t Xây d ng, Lu t B o v môi ờng …V n đề n đ c tác gi nghiên
c đ n i ại hầu h c c c ơn c a Lu n án n n c thể nh t là ở c ơn 3
c a Lu n án.
- Thứ hai, Lu n án là công trình nghiên c u chuyên sâu về các v n đề lý lu n
i n an đ n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề, Lu n án đã p ân c
làm sáng tỏ khái ni m b động s n liền kề, Quyền đ i với b động s n liền kề,
pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề; nguyên tắc điều chỉnh; nội dung
cũn n hình th c điều chỉnh c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Thứ ba, Lu n án là công trình nghiên c u công phu th c trạng pháp lu t về
Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n na Đặc bi t, Lu n án đã p
hi n và chỉ ra: Những khi m khuy t, hạn ch c a pháp lu t dân s , pháp Lu t Xây
d ng, pháp Lu Đ đai… c c ăn n i n an đồng thời đã c ỉ ra những
khi m khuy t, b t c p trong quá trình áp d ng pháp lu để gi i quy t các tranh
ch p về Quyền đ i với b động s n liền kề trên th c t hi n nay.

11. 7
- Thứ tư, Lu n án là công trình nghiên c u một cách h th ng các địn ớng
và gi i pháp c thể nhằm hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền
kề ở Vi t Nam hi n nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận án
- Về mặt lý luận, Lu n án đ a a óc n n đa c iều, toàn di n về ch định
Quyền đ i với b động s n liền kề; xây d ng khung lý thuy cơ n về Quyền đ i
với b động s n liền kề và pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề; cung
c p những lu n c khoa h c cơ n cho vi c nghiên c u và hoàn thi n pháp lu t về
Quyền đ i với b động s n liền kề.
- Về mặt thực tiễn, Lu n án là tài li u tham kh o cho các nhà nghiên c u và
gi ng dạy trong khoa h c Lu t Dân s , Lu t Kinh t cũn n c c cơ an p ng
pháp lu để gi i quy t các tranh ch p i n an đ n Quyền đ i với b động s n
liền kề.
7. Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, k t lu n và danh m c tài li u tham kh o, Lu n án đ c
chia thành 4 c ơn :
- ơn 1: Tổng quan tình hình nghiên c u
- ơn 2: N ững v n đề lý lu n i n an đ n pháp lu t về Quyền đ i với
b động s n liền kề
- ơn 3: T c trạng pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở
Vi t Nam hi n nay
- ơn 4: Địn ớng và gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với
b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay

12. 8
HƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài Luận án
1.1.1. Tình hình nghiên cứu những vấn đề lý luận về Quyền đối với bất
động sản liền kề
Quyền đ i với b động s n liền kề là v n đề đ c s quan tâm c a
nhiều nhà khoa h c thuộc c c ĩn c c n a Đã có n iều bài báo, Tạp chí,
tham lu n, sách và một s Lu n án thạc sỹ, ti n ĩ có ch đề i n an đ n b động
s n và Quyền đ i với b động s n liền kề Sa đâ c i sẽ tổng quan tình hình
nghiên c đ i với những nội dung ch y u, c thể n a :
- Thứ nhất, về khái niệm bất động sản liền kề
Tác gi Barlow, John R., II, và Donald M. Von Cannon trong bài vi “Về các
yếu tố pháp lý của ranh giới và thuộc tính liền kề” cho rằng: Thuộc tính liền kề có
n ĩa t k tài s n hoặc b động s n nào mà biên giới đ c chia sẻ một phần
hoặc toàn bộ với tài s n, hoặc đ c chia sẻ một phần hoặc toàn bộ với tài s n n n
đ i với đ ờng ph đ ờng, hoặc đ ờng công cộng khác tách bi t các tài s n[76,
tr.234]. Và b động s n liền kề có n ĩa t k đ đai /hoặc tài s n nào liền kề
địa điểm và mỗi bộ ph n bao gồm t t c c c đ ờng n đ ờng, l i đi ộ ờng,
hàng rào, tòa nhà, t t c c c p ơn i n dịch v và các thi t bị khác trên hoặc ới
đ đó[94]. Tuy nhiên, tác gi c a đ a a c thể khái ni m b động s n liền kề mà
mới dừng lại ở vi c đ a a “thuộc tính liền kề”
Trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, tác gi Phạm
Công Lạc đã đề c p đ n khái ni m về b động s n liền kề n a : “Một bất động
sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về
quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản về bản
chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới
về địa lý cũng như về pháp lý”[36, tr.57-58]. Tác gi Trần Thị Hu trong cu n
“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn
đã đồng tình với tác gi Phạm Công Lạc về c c x c địn : “Một bất động sản được
coi là liền kề với một bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản
về bản chất do tính chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một ranh giới về
địa lý cũng như về pháp lý”[31, tr.19] đâ cũn an điểm c a tác gi Nguyễn

13. 9
Văn H on i i : “Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” đăn
trên Tạp chí Dân ch và Pháp lu t, s c n đề về triển khai thi hành BLDS năm
2015. Nhóm tác gi n đã đ a a đ c khái ni m b động s n liền kề, tuy nhiên,
khái ni m này mới chỉ dừng lại ở n ĩa ẹp, t c là các b động s n liền kề là sát
cạnh nhau và có ranh giới chung.
Tác gi L Đăn K oa on i i “Hoàn thiện quy định về Quyền địa
dịch trong BLDS 2015” iểu về b động s n liền kề eo 2 n ĩa đó : T eo n ĩa
hẹp, các b động s n có vị trí liền kề sát nhau, ti p giáp nhau và vi c phiền l y c a
b động s n ởng quyền có n c động tr c ti p lên b động s n chịu quyền.
Còn eo n ĩa ộng, là các b động s n ti p giáp nhau bởi ranh giới ( ờng, bờ
rào, cột m c…) i c ti p giáp là s ti p giáp k ti p nhau, vị trí c a các b động
s n đ c x c định bởi s ti p giáp với các b động s n khác [33, tr.24]. Còn tác gi
Nguyễn T an T N ễn T n Hoàng H i trong bài vi : “Quyền lối đi qua bất
động sản liền kề trong BLDS năm 2015” c o ằng: T ôn a c iễn xé xử Tòa
án đã “mở ộn ” m c c iể ề “ iền ề” đó n o i độn n iền
ề on n ử n độn n ị â c còn c độn n n ữn
độn n c c n n ữn độn n x n an [113]. N eo an
điểm c a c c c i n độn n iền ề cần đ c iể eo n ĩa ộn
mới i i đ c c c ờn p p in n c
- Thứ hai, về khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề
ũn n p p t c a nhiều qu c gia khác, pháp lu t dân s c a Vi t Nam
cũn định Quyền địa dịch n n ới tên g i là quyền sử d ng hạn ch b động
s n liền kề (BLDS 2005), Quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề (Lu Đ đai
năm 2013) Quyền đ i với b động s n liền kề (BLDS 2015). T n cơ ở phân
tích khái ni m địa dịch theo lu t La Mã, BLDS Pháp, Bộ dân lu t Bắc k , tác gi
Nguyễn Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong
pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn n Tạp chí Tòa án s
24 năm 2012 đã đ a a một khái ni m chung về địa dịc n a : Địa dịch là một
s phiền l p đặt cho một BĐS eo đó một ngôi nhà hay thửa đ t chị địa dịch
sẽ ph i chịu s khai thác, sử d ng hạn ch nhằm ph c v cho vi c sử d ng, v n
hành c a một BĐS liền kề.
Cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” c a tác gi Phạm Công
Lạc là công trình khá công phu về quyền c a ch sở hữ x c địn đ i với vi c sử

14. 10
d ng b động s n liền kề nhằm thỏa mãn một s nhu cầu nh định. Trong cu n
sách, tác gi đã đ a a t lu n về địa dịc n a : Địa dịch là một dịch quyền trên
b động s n (đ đai) y, nó là một dạng b động s n và chỉ có thể đ c thi t
l p trên b động s n do b n ch t không di, dời đ c. Các dạng b động s n khác
không thể chịu địa dịch và ngay c các b động s n về b n ch cũn ôn p i t t
c đều ph i chị địa dịc (câ â năm đ c coi là b động s n n n ôn ể áp
d ng ch địn địa dịch trên cây c i)[36, tr.102].
n c “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” c a c i
N ễn N c Đi n i p c n Q ền địa ịc ừ a cạn ổn T c i i p
c n ền n ới óc độ c c ạn c đ i ới i c c i n ền ở ữ T c
i đã xâ n i p c n n iề n đề i n an m nền n c o ền ử n
ạn c BĐS iền ề n i ni m ề c c m c n o o ãn n m ơn
ờ ao c ờn n ăn c c c c BĐS T n cơ ở đó c i i p c n ền
n ĩa c a n iền N c i đã i p c n ề Q ền địa ịc ở mộ a
cạn ộn ớn ơn đi ừ c i ổn để đi đ n c i c ể ơn Với óc n n đó, tác
i cũn đã i p c n i c ử n BĐS iền ề ới óc độ o địn oặc o c
độn c a con n ời T n i n c i c a n õ đ c i ni m n o
Q ền địa ịc m c ỉ n c ể ề ền n ĩa n iền Với ai óc độ
n c i đề an âm đi â p ân c ề: Điề i n x c p ền ử n
BĐS iền ề c i n ền ử n BĐS iền ề c m ền ử n ạn
c BĐS iền ề Còn trong bài vi “Hoàn thiện chế động pháp lý về sở hữu bất
động sản trong khung cảnh hội nhập”, tác gi Nguyễn Ng c Đi n cho rằn : Địa
địch đ c địn n ĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động
sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với c c địn n ĩa đó động
s n đ c coi là một “ch thể” đặc bi nó cũn có n cầu giao ti p với xã hội bên
ngoài và để m đ c vi c đó on điều ki n b động s n tồn tại c định trong
cộn đồng láng giềng, nó có thể cần ph i “đi a” động s n khác, trong quá
trình xây d n con đ ờn ôn ơn ới xã hội. Còn trong lu t th c định Vi t
Nam địa dịch mang một tên g i i ơn ễ hiể ơn n n ại không bao trùm
đ c toàn bộ nội dung c a ch định“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”.
Có nhữn địa dịch không bao hàm quyền sử d n đ i với b động s n liền kề mà
chỉ kh ng ch quyền sử d ng c a ch sở hữu b động s n đó i ích c a ch b t
động s n lân c n. Chẳng hạn địa dịch không xây d ng hoặc xây d ng theo những

15. 11
điều ki n nh định không hề có tác d ng thừa nh n cho ch sở hữu lân c n một
quyền sử d n n o đ i với b động s n đó[87].
Tác gi Trần Thị Hu trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cho rằng: Quyền sử d ng hạn ch b động s n
liền kề (địa dịch) là vi c một b động s n chịu s khai thác c a một b động s n
khác thuộc quyền sở hữu c a n ời khác[31, tr.20]. Trong bài vi “Đề xuất mô
hình chế định tài sản cho BLDS Việt Nam tương lai” c gi Bùi Thị Thanh Hằng
đã i ề Quyền địa dịch n a : Quyền địa dịch là quyền chỉ cho phép
n ời có quyền đ c khai thác tài s n ở một khía cạnh nh định[28, tr.24]. Và
trong trong buổi t a đ m “Giới thiệu Bộ luật Dân sự 2015” n 17/6/2016 c a Bộ
T p p a i c p ân c đặc điểm, b n ch t c a Quyền đ i với b động s n liền
kề, tác gi đã c o ằng: “Quyền đối với bất động sản liền kề” một dịch quyền theo
v có n ĩa t quyền này sẽ truyền cho những ch sở hữu ti p theo c a b t
động s n chị địa dịch chừng nào giữa hai b động s n còn tồn tại m i liên h nói
trên[11, tr.50].
Bài vi “Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS
2015” c i Chu Thị T in Đặng Thị P ơn Lin đã p ân ch thu t ngữ
Quyền đ i với b động s n liền kề thông qua khái ni m Quyền địa dịch. T eo đó
Quyền địa dịch (Quyền đ i với b động s n liền kề) là các quyền c a một ch thể,
không ph i là ch sở hữ đ i với b động s n n n đ c phép th c hi n một,
một s các quyền ( eo địa th t n i n eo định c a pháp lu t, theo tho
thu n, hoặc theo di chúc) trên các b động s n liền kề, thuộc quyền sở hữu c a
n ời khác[60].
Tác gi Lê Nguyễn Gia Thi n và tác gi Nguyễn Thị Thùy Linh trong bài vi t
“Praediales servitudes hay là quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề theo
pháp luật La Mã” đã đ a a i ni m Praediales servitudes là quyền ởng d ng
c a mộ n ời trên b động s n c a n ời khác nằm liền kề với b động s n c a
mình. Praediales servitudes là một loại tài s n, một quyền đ i v đặc bi t (jus in
rem), vì th nó đ i kháng với t t c các ch thể khác. Quyền này thuộc về ch c a
một b động s n nh định (b động s n ởng quyền – praedium dominans), tuy
nhiên ch b động s n không th c hi n quyền này trên chính b động s n c a
mình, mà lại th c hi n quyền trên b động s n liền kề với nó (b động s n chịu
quyền – praedium serviens)[99].

16. 12
Trong báo cáo tổn an “Real Property law and Procedure in the European
Union” c a tác gi Christian Hertel, LL.M. Director DNotI (Geman Notary
Institute), Wurzburg, tác gi vi n a : Q ền sử d n đ c phân loại thành 2
loại: Quyền sử d n có đi èm ới chi m hữu tài s n bao gồm: Quyền bề mặt,
quyền ởng d ng, quyền sử d ng, quyền ng c ền thuê dài hạn; quyền sử
d ng bị hạn ch vi c sử d ng tài s n là Quyền địa dịch hay dịch quyền[77, tr.14].
Tác gi cũn p ân c : Quan tr ng nh t là quyền sử d ng hạn ch là Quyền địa
dịch mà ở h th ng lu t lu địa g i là dịch quyền. Với Quyền địa dịch, ch sở hữu
b động s n có thể hoàn toàn sử d n đ t c a ch sở hữu liền kề theo nhiều cách
khác nhau bao gồm: Quyền về l i đi ại, quyền xây d ng, quyền o n ớc, quyền
về ánh sáng tầm nhìn và quyền về kho ng tr ng giữa các ngôi nhà[77, tr.15].
T c i R D Me i e A manual of the principles of Roman Law relating to
persons, property, and obligations with a historical introduction for the use of
students, W. Green & Son Limited Law Publishe E in 1915 c o ằn : Địa
ịc đ c địn n ĩa mộ n nặn n mộ BĐS để ạo n i c o c ở
ữ c a BĐS c n ời c ở ữ n o ồn ại o ời điểm c ị ịc
ền Mộ ịc ền n ằm nói đ n ồn ại c a ai độn n (đ đai) mộ
độn n đ c c o có ền ởn ịc on i đó mộ độn n
c đ c coi độn n c ị ịc .
L n ăn ạc ĩ c “Quyền đối vật trong tư pháp La Mã và ảnh hưởng đối
với pháp luật Việt Nam hiện hành” (2010) c a c i L T ị Li n H ơn (Đại c
Q c ia H Nội) cũn có đề c p đ n Q ền địa ịc T eo c i Q ền địa ịc là
mộ ạn ền đ i ới i n ( độn n) c a n ời c x p ừ ền ữ
đ i ới đ đai T ôn a đó c i đ a a n ữn ền c ể c a Q ền địa ịc n
ền c p o n ớc ền ề i đi ền mắc đ ờn â i đi n
N y, qua vi c đề c p và phân tích một s côn n có i n an đ n
Quyền đ i với b động s n liền kề (Quyền địa dịch) nói trên, có thể th y mặc dù
mỗi địn n ĩa có c c i p c n khác nhau về Quyền đ i với b động s n liền kề.
Tuy nhiên, không thể ph nh n đ c mộ điều, Quyền đ i với b động s n liền kề
là một quyền trên b động s n c a n ời khác và trong quan h về Quyền đ i với
b động s n liền kề luôn tồn tại b động s n ởng quyền và b động s n chịu
ởng quyền.

17. 13
- Thứ ba, về đặc điểm của Quyền đối với bất động sản liền kề
Tác gi F.H. Lawson và B. Rudden trong bài vi “The law of Property” c o
rằn : Địa dịch là một quyền đ i với v t và là quan h giữa hai b động s n[72,
tr.153]. Trong buổi t a đ m “Giới thiệu Bộ luật Dân sự 2015” n 17/6/2016 c a
Bộ T p p c i Bùi Thị Thanh Hằn đã có i am n về “Một số vấn đề
đáng lưu ý về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản của Bộ luật Dân sự năm
2015” T c i cho rằng vi c sử d ng thu t ngữ “Quyền đối với bất động sản liền
kề” thay cho thu t ngữ “Quyền địa dịch” không th c n x c n n ề cơ n
nội hàm c a các qu định từ Điề 245 đ n Điều 256 về “Quyền đối với bất động
sản liền kề” đã ể hi n đ c b n ch đặc tính c a Quyền địa dịch n : Là
quyền mang tính ph thuộc, là quyền man n ĩn iễn, là quyền mang tính tuy t
đ i. Quyền đ i với b động s n liền kề là v t quyền bởi nó c o n ời ởng quyền
có đ c những quyền năn n định trên b động s n chị ởng quyền d a trên
m i liên h giữa hai b động s n eo đó một b động s n ph i chịu gánh nặng
nhằm ph c v cho vi c khai thác b động s n còn lại thuộc quyền sở hữu c a n ời
khác. Đồng thời, tác gi đã c ỉ ra đặc tính ph thuộc c a Quyền đ i với b động
s n liền kề đ c thể hi n qua vi c quyền này tồn tại ph thuộc vào s tồn tại c a
m i liên h m t thi t giữa hai b động s n thuộc hai ch sở hữu khác nhau.
Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn c o ằng: Quyền địa dịch mang tính ch đ i
v t, tồn tại không ph thuộc vào ch sở hữu b động s n bị vây b c hay ch sở hữu
b t động s n liền kề. Ch sở hữu b động s n liền kề v n đ c sử d ng b động
s n c a mình mộ c c n ờn eo đ n côn ng c a tài s n với giá trị mà
tài s n mang lại n ờng[31, tr.24]. Tuy nhiên, với nội dung này tác gi Phạm
Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” lại có quan
điểm khác, theo tác gi địa dịch không thể là quan h giữa b động s n này với
b động s n c m đó an giữa các ch sở hữu b động s n với nhau.
T ôn a đó c sở hữu một b động s n đ c sử d ng một b động s n thuộc
sở hữu c a n ời c để ph c v cho vi c khai thác b động s n thuộc quyền sở
hữu c a mình. Bởi lẽ, quan h pháp lu t là quan h giữa n ời với n ời về một
v n đề n o ( on ờng h p này là về quyền trên b động s n thuộc sở hữu c a
n ời khác) quan h giữa n ời với v t (tài s n) lại càng không ph i là quan h
giữa tài s n với tài s n[36, tr.82-83].

18. 14
Tác gi L Đăn K oa on i i t trong bài vi “Hoàn thiện quy định về
Quyền địa dịch trong BLDS 2015” đã đ a a một s đặc điểm c a Quyền đ i với b t
động s n liền kề n a : rong quan h địa dịch ph i có 2 b động s n: B động
s n ởng quyền và b động s n chịu quyền; gánh nặng dịch quyền sẽ đặt ra cho
b động s n chịu quyền trong thời ian i để ph c v cho b động s n ởng
quyền; hai b động s n nằm liền kề nhau hay nói cách khác là 2 b động s n ph i
nằm ở vị trí mà b động s n này có thể khai thác, sử d n đ c b động s n kia;
Quyền đ i với b động s n liền kề là b t kh phân, không thể tách rời khỏi b t
động s n; vi c ởng d ng c a ch b động s n ởng quyền ph i th c hi n một
cách thi n chí, h p lý và b o đ m không gây n ởng, thi t hại l i ích c a ch b t
động s n chịu quyền[33, tr.23-24]. Ngoài ra, trong cu n “Vật quyền trong pháp luật
dân sự Việt Nam hiện đại” c i Nguyễn Min Oan đã đ a a c c đặc điểm c a
Quyền đ i với b động s n liền kề n a : Quyền đ i với b động s n liền kề là
quyền trên b động s n c a n ời khác và quan h về Quyền địa dịch luôn tồn tại 2
b động s n c a 2 ch sở hữ c n a … T c i Nguyễn Thị Min P ng
trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận
và kiến nghị hoàn thiện” c o ằn địa dịc có c c đặc n a : địa dịch là quyền
trên b động s n, nó chỉ có thể đ c thi t l p trên b động s n do b n ch t không
di dời đ c; địa dịch là quyền đ i với tài s n (một quyền đối vật) c a n ời khác,
on đó c sở hữu một b động s n đ c sử d ng b động s n c a n ời khác
trong phạm vi nh địn để ph c v cho vi c khai thác, ch không ph i là một
quyền c a ch sở hữu; địa dịch mang tính tổng quát và không thể phân chia, cho dù
b động s n ởn địa dịch có thể chia nhỏ thành nhiều phần; địa dịch là quan h
giữa các ch sở hữu b động s n với nhau, ch không thể là quan h giữa b động
s n[14, tr.8]. Trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a T ờng Đại
h c Lu t Hà Nội về “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS
năm 2015” c i Phạm Văn T đã đ a a đặc điểm c a v t quyền nói chung
on đó có Quyền đ i với b động s n liền kề nói i n đó uyền c a ch thể
gắn liền với tài s n, có tài s n mới có quyền. Tuy nhiên, tác gi chỉ t p trung phân
tích các v n đề i n an đ n v t quyền.
N y, các công trình nghiên c u nói trên mặc dù có một vài cách hiểu khác
nhau về b n ch t cũng n đặc điểm c a Quyền đ i với b động s n liền kề, tuy
nhiên các tác gi đều công nh n nhữn đặc điểm cơ n c a loại quyền n n :

19. 15
Quyền đ i với b động s n liền kề là v t quyền; là m i quan h giữa hai b động
s n c a hai ch sở hữu khác nhau; là quyền không thể p ân c ia…
- Thứ tư, về các trường hợp phổ biến của Quyền đối với bất động sản liền kề
+ Quyền về lối đi qua
Tác gi Phạm Công Lạc Trong đã đề c p đ n quyền về l i đi a khá chi ti t
n cơ ở p ân c c c định c a BLDS 1995 và c a pháp lu t một s n ớc trên
th giới. Theo tác gi “lối đi” với n ĩa "khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi
nào đó" l i đi a đ ờng công cộng từ một b động s n bị vây b c có thể chỉ đi a
b động s n thuộc một hay nhiều ch sở hữ n n cũn có ể qua liên ti p nhiều
b động s n thuộc các ch sở hữu khác nhau. Vi c "dành một lối đi thuận tiện và
hợp lý" n ĩa c a ch sở hữu b động s n liền kề đ i với ch sở hữu b động
s n bị vây b c. Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” cũn p ân c ền về l i đi a n
cơ ở định c a Điều 275 BLDS 2005. Tác gi cho rằng: Vi c mở l i đi p i
xem xé đ n những y u t : Địa điểm, l i ích c a b động s n bị vây b c, thi t hại
gây ra cho ch sở hữu c a b động s n có l i đi đ c mở sao cho những thi t hại
x y ra là nhỏ nh t và thu n ti n, h p lý cho c hai phía ch thể này[31, tr.63].
Bài vi “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp
luật và hướng hoàn thiện” đăn n Tạp chí Dân ch và Pháp lu t – s c n đề
pháp lu t về đ đai c a tác gi Nguyễn Thị M n đã có c i n n o n c ỉnh về
quyền về l i đi a động s n liền kề thông qua vi c p ân c c c định hi n
hành và th c trạng áp d ng pháp lu cũn n ớng hoàn thi n c a loại quyền
này trên th c t T eo đó ền về l i đi a động s n liền kề là một dạng
quyền c a ch sở hữu b động s n bị vây b c đ i với ch sở hữu b động s n liền
kề khi yêu cầu dành cho mình một l i đi p lý trên phần đ t c a ch sở hữu b t
động s n liền kề và ch sở hữu b động s n đ c yêu cầu không có quyền từ ch i
mà ph i đ p ng yêu cầ đó B i i “Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề
theo quy định của BLDS 2015” c i Chu Thị T in Đặn P ơn Lin c o
rằng: B động s n bị vây b c bởi b động s n khác cần ph i có một l i đi để ra
đ ờng công cộng. L i đi p i đ m b o nguyên tắc h p lý và thu n ti n, ít gây phiền
hà cho các bên. Do v y, yêu cầu về l i đi c a ch sở hữu b động s n liền kề bị vây
b c bởi các b động s n c đ c coi c n đ n i đ p n i òa đ c
với quy tắc kể n N ời đ c yêu cầu ph i có và chỉ có n ĩa đ p ng khi yêu

20. 16
cầ đó p ù p với những nguyên tắc nêu trên. Tác gi Nguyễn T an T
Nguyễn T n Hoàng H i trong bài vi : “Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong
BLDS năm 2015” đăn n Tạp chí Tòa án đi n tử năm 2019
(https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quyen-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-
tron g-blds-2015) đã p ân c o n c thể c c định quyền về l i đi a
on BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 y rằng s a đổi về loại quyền
n on BLDS năm 2015 p ù p với th c t .
Tác gi Nguyễn Đăn Li m on i i “Vấn đề địa dịch trong dân luật”
đăn n an we : Http://www.hcmcbar.org /NewsDetail.aspx?
CatPK=4&NewsPK =115 đã đề c p định về l i đi a c a các ch sở hữu có
b động s n bị vây b c. T eo đó c sở hữu b động s n bị vây b c bởi các b t
động s n c a các ch sở hữu khác mà không có l i đi a có ền yêu cầu một
trong những ch sở hữu b động s n liền kề dành cho mình một l i đi a đ ờng
công cộn ; n ời đ c yêu cầ có n ĩa đ p ng yêu cầ đó N ời đ c dành
l i đi p i đền bù cho ch sở hữu b động s n liền kề, n u không có thỏa thu n
khác. Tác gi Nguyễn Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa
dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đã ẳn định:
Quyền về l i đi một dạng quyền đ i với BĐS c a n ời c đ c áp d ng cho
c c BĐS iền kề với b n ch t không di dời đ c K i đã có i đi ền về l i đi
n đã i n thành một dạng v t quyền và ch thể quyền có thể th c hi n quyền đó
theo ý chí c a mình trong khuôn khổ c a quyền năn đó[14, tr.8]. Trong cu n kỷ
y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a T ờn Đại h c Lu t Hà Nội về “Quyền sở
hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS năm 2015” c i Lê Thị Giang
đã p ân c đ n i c c định quyền về l i đi a on BLDS năm 2015
qua vi c nh n xét v án c thể, tác gi cho rằng: Trong s các Quyền đ i với b t
động s n liền kề, quyền về l i đi a ền phát sinh nhiều tranh ch p nh t trên
th c t và tại Tòa án. Lu n án ti n ĩ lu t h c năm 2018 c i L Đăn K oa đã
p ân c đ n i c c định pháp lu t về l i đi a c thể từ vi c xác l p,
tính thu n l i và h p lý c a l i đi a đó c i đ a a ý i n c a mình về vi c đền
bù khi i c mở i đi i c đi mộ p ần i n c đ c a m n đ iền
ề…[34, tr.125]
+ Quyền về cấp, thoát nước

21. 17
Tác gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề” đã p ân định quyền này thành 3 loại đó : C p n ớc do vị trí t nhiên; thoát
n ớc do vị trí t n i n; o n ớc t nhiên do vị trí t n i n Hai ờng h p đầu
tiên vị trí t n i n đ c hiểu là vị trí do bị vây b c t nhiên mà không có thể thoát
n ớc, c p n ớc để b o đ m cho các hoạ động s n xu t, kinh doanh hoặc nhu cầu
sinh hoạt c a ch sở hữu b động s n on đó n ớc đ c tạo bởi con n ời hoặc
ới c động c a con n ời; ờng h p th a đ c áp d ng do vị trí t n i n để
o n ớc t nhiên theo tích ch t c a n ớc ch y từ vị trí cao xu ng vị trí th p
ôn o c động c a con n ời [36, tr.117]…
Tác gi Trần Thị Hu trong cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
và vấn đề tranh chấp ranh giới” đã đề c p đ n quyền n n cơ ở p ân c Điều
277 BLDS 2005. Gi n n c i Phạm Công Lạc, tác gi Chu Thị Trinh và
Đặng Thị P ơn Lin on i i “Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề
theo quy định của BLDS 2015” cũn đã p ân định quyền về c p o n ớc thành 3
loại: Quyền đ c c p n ớc do vị trí t nhiên; Quyền đ c o n ớc do vị trí t
nhiên và t o n ớc th i sinh hoạt [60, tr.32]. Tác gi Nguyễn Thị Min P ng
trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận
và kiến nghị hoàn thiện” c o ằng: quyền đ c c p o n ớc do vị trí t nhiên
đ c hiểu là vị trí do bị vây b c t nhiên mà động s n không thể o n ớc, c p
n ớc để b o đ m cho các hoạ động s n xu t, kinh doanh hoặc nhu cầu sinh hoạt
c a ch sở hữu b động s n và vi c c p o n ớc không chỉ là một nhu cầu c p
thi t t n i n m còn man ý n ĩa in , chính trị, xã hội sâu sắc. Quyền thoát
n ớc do vị trí t nhiên là quyền tuy đ i c a ch sở hữu b t động s n bị vây b c.
Các ch sở hữu b t động s n liền kề ph i tôn tr ng quyền n ới dạng không th c
hi n b t c hành vi nào c n trở dòng ch i n ớc ch y qua b t động s n c a
m n N ời có quyền o n ớc ôn đ c có b t c hành vi nào làm thi t hại
đ n ch sở hữu b t động s n có n ớc ch y qua, n u buộc ph i gây thi t hại thì ph i
bồi ờng[14, tr.11]. Tác gi Lê Thị Giang trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c
tháng 4/2019 c a T ờn Đại h c lu t Hà Nội về “Quyền sở hữu và các quyền khác
đối với tài sản trong BLDS năm 2015” đã p ân c đ n i c c định quyền
về c p o n ớc on BLDS năm 2015 tác gi cho rằng: Vi c c p n ớc qua b t
động s n liền kề đặt ra khi do vị trí t nhiên mà một b động s n không ti p giáp
với nguồn n ớc thì ch sở hữu b động s n có thể sử d n đ n quyền đ i với b t

22. 18
động s n c để yêu cầu các ch thể này cho mình sử d ng b động s n liền kề
c a h để làm l i c p n ớc... Lu n án ti n ĩ năm 2018 c i L Đăn K oa trên
cơ ở p ân c đ n i c c định c a BLDS năm 2015 đã đ a a i ni m
quyền đ c c p o n ớc n a : Q ền đ c c p o n ớc ền c a
mộ c ở ữ BĐS ị â c m ôn c i p i p x c ới n c p o
n ớc n i n a côn cộn [35, tr.129].
+ Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Tác gi Nguyễn Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa
dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn n Tạp chí
Tòa án s 24/2012 đã ẳn địn : Đâ một trong các loại quyền sử d ng hạn ch
BĐS iền kề đ c định sớm nh t và đ c coi là 01 dịch quyền p p địn o địa
th t nhiên và nhu cầ ới i n ớc là c c k quan tr n đặc bi đ i với n ớc
ta, kinh t nông nghi p chi m tỷ tr n ơn 80% Mặc dù c c p ơn i n canh tác
hi n na đã có n ững ti n bộ n n n ìn chung, v n d a o ao động th công,
ph thuộc nhiề o i n n i n đặc bi t là vi c canh tác ở các vùng sâu, vùng xa
còn đan ạc h u, thì vi c định quyền về ới n ớc i n ớc a BĐS x n
quanh là cần thi t và phù h p với t p quán canh tác c a nông thôn Vi t Nam. Tác
gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” nh n
định: Về p ơn i n lý lu n cần có cách hiểu về l i d n n ớc thích h p, thu n ti n
cho vi c ới n ớc i n ớc. Vi c x c định l i d n n ớc thích h p trên th c t ph
thuộc vào nhiều y u t n : Kh i n n ớc cần cung c p cho vi c ới n ớc, tiêu
n ớc, vị trí c a m n đ t canh tác so với nơi có n ồn n ớc p ơn i n l n ớc
c a n ời sử d n đ t canh tác. Theo nguyên tắc chung, l i d n n ớc thích h p,
thu n ti n là l i ngắn nh t tính từ nguồn n ớc đ n nơi cần có n ớc, không loại trừ
kh năn đ ờng d n n ớc có thể theo mộ ớng khác. Tác gi Nguyễn Minh Oanh
trong cu n “Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại” Nhà xu t b n T
p p năm 2018 cũn đã p ân c c c định c a loại quyền n n cơ ở các
định c a BLDS 2015… Trong cu n kỷ y u hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a
T ờn Đại h c lu t Hà Nội về: “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
trong BLDS năm 2015” c i Lê Thị Giang cũn đã p ân c đ n i c c
định trong BLDS 2015 về loại quyền này và nh n định: Cùng với s thu hẹp c a
nền kinh t nông nghi p, nhu cầu về ới i n ớc trong canh tác gi m xu ng nên
các tranh ch p i n an đ n v n đề này không phát sinh nhiều trên th c t .

23. 19
+ Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
Tác gi Chu Thị T in Đặng Thị P ơn Lin on i i “Bàn về
Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2015” đăn n Tạp
chí nhân l c KHXH s tháng 8/2016 và tác gi Tác gi Trần Thị Hu trong
cu n“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”
Nhà xu t b n p p năm 2010 đều phân tích loại quyền n n cơ ở định
c a BLDS. Theo các tác gi thì: Đâ cũn ền sử d ng b động s n liền kề,
tuy nhiên, m c độ sử d ng b động s n liền kề không nhiều so với quyền về l i đi
qua b động s n liền kề. Ở đâ i c sử d ng ch y ôn ian ờng ít
n ởng nhiề đ n vi c khai thác, sử d ng b động s n liền kề. Do v y, nguyên
tắc đền ù ơn đ ơn on ờng h p n ôn đ c đặt ra. Tác gi Nguyễn
Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật
Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn n Tạp chí Tòa án s 24/2012
đã đ a a i ni m về quyền n đó : Quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin
liên lạc đ c hiểu là, b t c vi c sử d ng hạn ch BĐS c a n ời c để đ p ng
nhu cầu về mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc không chỉ hạn ch trong phạm
i BĐS iền kề m còn đ c áp d n đ i với BĐS x n an Tác gi Phạm Công
Lạc Trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Nhà xu t b n
p p năm 2006 cho rằng: Suy rộng ra có thể hiểu rằng b t c một ch thể n o cũn
có quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc qua b động s n c a các ch sở
hữu b động s n khác mà không ph thuộc vào vị trí c a các b động s n đó có
ph i là b động s n liền kề và xung quanh hay không. Vi c sử d ng hạn ch b t
động s n c a n ời c để đ p ng nhu cầu về mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin
liên lạc không chỉ hạn ch trong phạm vi b động s n liền kề m còn đ c áp d ng
đ i với b động s n xung quanh. Lu n án ti n ĩ năm 2018 c i L Đăn K oa
n cơ ở p ân c đ n i c c định c a BLDS năm 2015 cho rằng cần ph i
ý n đề về bồi ờng o mắc đ ờn â i đi n ôn in i n ạc cần
p i ý c c ờn p a : N i ại o c c i ị n n â a c o
n ời đ c c n c p ịc n ời c n c p ịc p i ồi ờn i ại
c n i m ồi ờn i ại n đ c x c địn c n i m ồi ờn
i ại eo p đồn ; n i ại o c c i ị đó â a c o c ở ữ BĐS
có i ị đi a oặc n ời a p n eo c địn ồi ờn i ại
ngoài p đồn …

24. 20
Ngoài ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b động s n liền kề nêu trên,
tác gi Phạm Công Lạc và Nguyễn Thị Min P n đã đề c p đ n các loại Quyền
đ i với b động s n liền kề c đó “Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để bảo
đảm nhu cầu cần thiết khác”. "Các nhu cầu cần thiết khác" đ c hiểu là những nhu
cầu c a ch sở hữ BĐS ộc ph i cần đ n s tr giúp c a ch sở hữ BĐS iền kề
mới có thể khai thác t t nh BĐS ộc sở hữu c a mình, nhằm thỏa mãn nhu cầu
c a ch sở hữ n n ời có quyền sử d n đ n n ôn n ởn đ n l i
ích c a xã hội, quyền và l i ích h p pháp c a n ời khác. Th c t , các nhu cầu cần
thi t khác có thể là: Mở cửa sổ l y thông khí, l y ánh sáng từ BĐS c a n ời khác...
Hay vi c hạn ch chỉ xây d n đ n mộ độ cao nh định, hạn ch không cho ánh
sáng ph n chi u từ mộ BĐS c an BĐS c a mình; quyền b o đ m tầm nhìn
trong một kho ng giới hạn nh định...
1.1.2. Tình hình nghiên cứu thực trạng pháp luật về Quyền đối với bất động
sản liền kề
Tác gi Nguyễn Minh Oanh trong cu n “Vật quyền trong pháp luật dân sự
Việt Nam hiện đại” N x t b n T p p năm 2018 n cơ ở lu n gi i khái
ni m cũn n n ch t c a v t quyền nói chung và Quyền đ i với b động s n
liền kề nói riêng, tác gi đã c o ằng: Vi c dùng thu t ngữ “Quyền đối với bất động
sản liền kề” on BLDS năm 2015 a cho thu t ngữ “Quyền địa dịch”
không phù h p. Tác gi Trần Thị Hu trong bài vi t “Những điểm mới nổi bật về
quyền sở hữu và những quyền khác trong BLDS năm 2015” cũn c o rằng: BLDS
năm 2005 ử n n ữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” còn
BLDS năm 2015 c ển an ử n n ữ “Quyền đối với bất động sản liền
kề” S a đổi n ôn p ý ởi ẽ ền ử n ạn c độn n
iền ề c ỉ có ể đ c c i n on điề i n cần i p n độn
n iền ề ộc ền ở ữ c a n ời c ( i độn n c ị ởn
ền) Q ền ử n ạn c độn n iền ề ồn ại ôn p ộc o
i c a đổi c ở ữ độn n ị â c c ở ữ độn n iền
ề ở ữ độn n iền ề n ử n độn n c a m n mộ c c
n ờn eo đ n côn n c a i n ai i nó mộ c c c
độn [32]…
Tác gi Nguyễn Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối với địa
dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn n Tạp chí

25. 21
Tòa án s 24/2012 cho rằng: Pháp lu t Vi t Nam c a li u các bi n pháp hạn
ch phát sinh tranh ch p trong vi c khai thác, sử d n BĐS i ng chung trong
không gian không thể n đ c nhữn “phiền toái” (ví dụ việc gây tiếng ồn và xả
nước thải…). Th c tiễn đã đan x y ra nhiều v n đề b c xúc n n n u lạm d ng
vi c ch p nh n đó p i bị coi là hành vi vi phạm và bị ch tài bằng cách quy trách
nhi m dân s on ờng h p gây thi t hại c o n ời c Đồng thời, tác gi cũn
nh n mạnh lu t hi n n c a m õ c c i c c a tình trạng BĐS phải bị vây
bọc; ch a li đ n s phát triển c a nền kinh t . Tác gi Nguyễn Thị M n Bài
vi “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp luật và
hướng hoàn thiện” đăn n Tạp chí Dân ch Pháp lu t s c n đề về Lu Đ t
đai đã n n xét: Pháp lu định vi c xác l p l i đi c ỉ i n o BĐS ị vây b c
không có l i đi a đ ờng công cộn T on ờng h p đã có i đi n n i đi n
nhỏ hoặc ôn đ a đ ờng công cộng thì li u ch sở hữ BĐS n có ền yêu
cầu các ch sở hữ BĐS iền kề khác dành cho mình l i đi n p ần đ t c a h
đ c không? Tác gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề” cho rằng: Quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc a BĐS
liền kề là quyền c a ch sở hữ BĐS ị vây b c. Tuy nhiên trong các h p đồng sử
d n đi n ch y u ph thuộc vào bên cung n đi n. Vì v y, n u chỉ địn n
BLDS c a c ặt chẽ đồng thời tác gi cũn đã p ân c đ n i một s tình
hu ng th c t gi i quy t tranh ch p về Quyền đ i với b động s n liền kề thông
qua th t c gi i quy t tại cơ an n c n ại Tòa án ôn a đó c i đã
có nhữn đ n i n định về vi c gi i quy t các tranh ch p i n an đ n Quyền
đ i với b động s n liền kề tại các cơ an n.
Tác gi Nguyễn T an T – Nguyễn T n Hoàng H i (2017) trong bài vi t
“Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của BLDS
2015 và Luật Đất đai năm 2013” đăn n Tạp chí Khoa h c pháp lý, s
05108/2017 đã p ân c c thể th c trạng pháp lu t về l i đi a động s n liền
kề n cơ ở m i quan h với các ch địn c n c định về thừa k , ch định
h p đồng, ch định sở hữu, ch địn đ đai…T c i đã đ a a một s b t c p
on c c định pháp lu t về l i đi a n : a định thể nào là l i đi
thu n ti n c a x c địn đ c tính ch t c a b động s n bị vây b c, v n đề đăn
ký quyền về l i đi a c a đ c ớng d n c thể… Ngoài ra, trong bài vi t
“Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015” đăn trên Tạp chí

26. 22
Tòa án đi n tử năm 2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quyen-loi-di-
qua-bat-dong-san-lien-ke-trong-blds-2015) nhóm tác i n cũn đ a a mộ
c p on địn ền ề i đi c ẳn ạn n n đề ề đền ù: Mặc ù p p
địn n ời đ c c p n n cầ p i đền ù n n ôn địn
đền ù n n o? m c đền ù ao n i ? n ôn đền ù có đ c a
không? ũn i n an đ n ền ề i đi c i D ơn T n T an on i i
“Bàn về xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo bản án, quyết định của
Tòa án” đăn n Tạp c Tòa án đi n ử năm 2019 (https://tapchi toaan .vn/bai-
viet/nghien-cuu/ban-ve-xac-lap-quyen-su-dung-han-che-thua-dat-lien-ke-theo-ban-
an-quyet-dinh-cua-toa-an) đã n n mộ n đề còn ớn mắc ề mặ n n
c oặc c c c i i c n a iữa c c Tòa án n a : T an c p ề
i đi a có ắ ộc p i òa i i ại Ủ an n ân ân c p xã ớc i Tòa án
ý n ôn ? a ờn p Tòa án c p n n c o c đ p a on đ c đi
a độn n iền ề p a n o i đ c c p i c n n n ền ử n
đ đ i ới p ần đ m i đi a ôn ?…
Trong cu n kỷ y u Hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a T ờn Đại h c Lu t
Hà Nội về: “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản trong BLDS năm
2015” c i Lê Thị Giang đã có nh n định về th c trạng quyền n n a : Mặc
ù cơ ở p p ý i n an đ n quyền c p o n ớc qua b động s n liền kề đã
đ c ghi nh n đầ đ và h p lý trong BLDS năm 2015 T n i n n c t
áp d n định pháp lu t về v n đề này v n còn gặp ph i một s v n đề b t c p...
Để lý gi i cho s b t c p này, tác gi đã n n n xét một s v vi c c thể trên
th c t .
1.1.3. Tình hình nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật về Quyền đối
với bất động sản liền kề
Li n an đ n gi i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n
liền kề, có các công trình nghiên c u sau:
Tác gi Nguyễn Ng c Đi n trong bài vi “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở
hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập” đăn n an web: Http: //www.
nclp. Org vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-thien-che-111o-phap-ly-ve-
so-huu-bat-do ng-san-trongkhung-canh-hoi-nhap đã đ a a an điểm: Nên cân
nhắc về vi c sử d ng lại thu t ngữ “địa dịc ” “ ền sử d ng hạn ch b động
s n liền kề” N n ử d ng th t ngữ đã en (địa dịc ) ơn là c giữ l y một cách

27. 23
diễn đạt dài, rắc r i, mà r t cuộc lại ôn đầ đ (quyền sử d ng hạn ch b động
s n liền kề). Tác gi Nguyễn Thị Min P ng trong bài vi t “Chế độ pháp lý đối
với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và kiến nghị hoàn thiện” đăn n
Tạp chí Tòa án s 24/2012 đã đề xu t: Pháp lu t cần có c c định về ch i đ i
với n ời láng giềng khi sử d ng quyền hạn ch BĐS iền kề mà gây thi t hại cho
ch BĐS iền kề đồng thời cũn cần có lộ trình pháp lý c thể để vi c đăn ý
quyền sử d ng hạn ch BĐS iền kề xác l p theo tho thu n eo định tại kho n
5 Điề 173 BLDS 2005 đi o c ộc s n địa dịch ph i đ c đăn ý mới đ i
n đ c với n ời th a đ c n ời th ba tôn tr n ới s b o đ m c a
cơ an có ẩm quyền. Tác gi Nguyễn Thị M n trong bài vi “Quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề - Thực trạng áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện”
đăn n Tạp chí Dân ch và Pháp lu t s c n đề về Lu Đ đai đã đ a a i n
nghị sau: Pháp lu t cần ph i có quy định rõ ràng về l i đi ôn đ ( on ờng
h p đã có i đi n n i này nhỏ ôn đ cho vi c sử d n ai c BĐS ị
vây b c). Tác gi Phạm Công Lạc trong cu n “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề” Nhà xu t b n p p năm 2006 đã đề xu t: Ch sở hữ BĐS c c ổ ch c
cung n đi n, thông tin liên lạc có quyền mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc
a BĐS c a các ch sở hữu một cách h p ý n n p i b o đ m an toàn và thu n
ti n cho các ch sở hữ đó; n u gây thi t hại thì ph i bồi ờng. Tác gi L Đăn
khoa trong bài vi “Hoàn thiện quy định pháp luật về Quyền địa dịch trong BLDS
2015” đăn n Tạp chí Dân ch và Pháp lu t s 6/2017 đã đề xu t một s định
nhằm hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề n : X c định
nguyên tắc b động s n chị địa dịch; bổ sung phạm vi chị địa dịc ; định rõ
m c đề bù cho ch thể chịu quyền; bổ sung các loại địa dịc … Đồng thời, trong
Lu n án ti n ĩ năm 2018 c i L Đăn K oa cũn đã đề xu t một s gi i pháp
hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề n : Q ền địa ịc
p i đ c côn côn ai ạo điề i n n i n c o n ời ân i p c n
ôn in ề Q ền địa ịc ; cần p i ạo n mộ o ữ i đ i ới i c
đăn ý ền ử n đ i n n đầ đ ề Q ền địa ịc c a n ời đ c
ởn ền… T c i D ơn T n T an on i i “Bàn về xác lập quyền sử
dụng hạn chế thửa đất liền kề theo bản án, quyết định của Tòa án” đăn n Tạp
chí Tòa án đi n ử năm 2019 (https://tapchi toaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/ban-ve-
xac-lap-quyen-su-dung-han-che-thua-dat-lien-ke-theo-ban-an-quyet-dinh-cua-toa-

28. 24
an) đề x : T an c p ề i đi a ắ ộc p i òa i i ại Ủ an n ân ân
c p xã ớc i Tòa án ý n… Tác gi Nguyễn T an T – Nguyễn T n
Hoàng trong bài vi “Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015”
đăn n Tạp chí Tòa án đi n tử năm 2019 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-
cuu/quyen-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-trong-blds-2015) n óm c i n đã có
mộ i n n ị a : N n địn õ n o “ độn n ị â c” “ i đi
n i n p ý” “ i đi ôn đ ” “ a đổi i n ạn i đi; cần p i nân
cao ơn nữa năn c xé xử c a T ẩm p n… Vi c đăn ý cần p i ân eo mộ
trìn c n địn ó ể ể i n Q ền địa ịc on i c n n n
ền ử n đ ền ở ữ n để i m ớ c c i ờ c c Lu n án
ti n ĩ t h c năm 2018 c i L Đăn K oa đã i n nghị i c đăn ý Q ền
đ i ới độn n iền ề cần p i ân eo mộ n c n địn ó ể
ể i n Q ền địa ịc on i c n n n ền ử n đ ền ở ữ
n để i m ớ c c i ờ c c cần p i ạo n mộ o ữ i đ i
ới i c đăn ý ền ử n đ i n n đầ đ ề Q ền địa ịc c a n ời
đ c ởn ền…Trong cu n kỷ y u Hội th o khoa h c tháng 4/2019 c a
T ờn Đại h c lu t Hà Nội về: “Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản
trong BLDS năm 2015” c i Lê Thị H i Y n đã đ a ra ki n nghị a đổi thu t
ngữ “Quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề” on Lu Đ đai năm 2013 n
“Quyền đ i với thửa đ t liền kề” – để có s th ng nh t với BLDS năm 2015…
1.2. Nhận xét tình hình nghiên cứu đề tài Luận án
1.2.1. Những kết quả nghiên cứu mà Luận án sẽ kế thừa, tiếp tục phát triển
Qua vi c điểm lại các công trình nổi b t nêu trên, có thể th đ c những k t
qu đã đạ đ c c a hoạ động nghiên c u, c thể n a :
Thứ nhất, hầu h t các nghiên c đều cho rằng: Quyền đ i với b động s n
liền kề là quyền đ c th c hi n trên một b động nhằm ph c v cho vi c khai thác
một b động s n khác thuộc quyền sở hữu c a n ời khác. Do v y, nhữn định
về Quyền đ i với b động s n liền kề có ý n ĩa an ng trong nghiên c u khoa
h c cũn n ở óc độ th c tiễn.
Thứ hai, các công trình khoa h c đã có đồng tình trong vi c khẳn định tầm
quan tr ng c a ch định Quyền đ i với b động s n liền kề đã coi ền này là
một loại v t quyền phái sinh từ ch định quyền sở hữ đặc điểm cơ b n c a

29. 25
Quyền đ i với b động s n liền kề là gắn liền với b động s n và là loại quyền
không thể phân chia cho dù các b động s n có thể phân chia thành nhiều phần…
Thứ ba, hầu h t c c côn n đã côn đều cho rằng, th c trạn định
pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở n ớc ta trên th c t còn nhiều b t
c p, hạn ch c a đ p n đ c yêu cầu c a hội nh p qu c t và c i c c p p
Đồng thời c a đ p n đ c các nhu cầu cần thi t trong vi c sử d n BĐS iền kề
là những nhu cầu c a ch sở hữ BĐS đ c ởn địa dịch nhằm b o đ m t t nh t
cho vi c ai c BĐS ộc sở hữu c a mình mà cần ph i sử d n BĐS iền kề.
Thứ tư, hầu h t các nghiên c đều cho rằng trong gi i pháp hoàn thi n các
định pháp lu t về quyền đ i với BĐS iền kề ở Vi t Nam hi n nay là: Cần ph i
xem xét lại cách sử d ng thu t ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề” cần bổ
sung, hoàn thi n ơn c c định về phạm vi c a Quyền đ i với b động s n liền
kề; nguyên tắc x c địn đề bù và m c bồi ờng thi t hại x a; ớng d n c thể
v n đề đăn ý Quyền đ i với b động s n liền kề; bổ n c c định pháp lu t
quyền về l i đi a ền c p o n ớc, quyền ới i n ớc, quyền mắc đ ờng
dây t i đi n, thông tin liên lạc…
1.2.2. Những vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo
Thứ nhất, về vi c sử d ng thu t ngữ “địa dịc ” a “Quyền đối với bất động
sản liền kề” V : Có nghiên c đồng ý với vi c sử d ng thu t ngữ “Quyền đối
với bất động sản liền kề” eo định c a pháp lu t Vi t Nam[19, tr.250] n n
có nghiên c u lại cho rằng nên sử thu t ngữ “địa dịch” a c o “Quyền đối với bất
động sản liền kề” [42, tr.218]. Hay có ý ki n cho rằng: BLDS năm 2005, L Đ
đai năm 2013 ử n n ữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” còn
BLDS năm 2015 c ển an ử n n ữ “Quyền đối với bất động sản liền
kề”, a đổi n ôn p ý [32]…
Thứ hai, về b n ch t c a địa dịch (hay quyền đ i với BĐS iền kề). Mặc dù
hầu h t các công trình nghiên c đều khẳn định Quyền đ i với b động s n liền
kề là quyền đ c th c hi n trên một b động nhằm ph c v cho vi c khai thác một
b động s n khác thuộc quyền sở hữu c a n ời c n n ề b n ch t c a quyền
này thì có một s an điển i n c nhau. Ví d : Có nghiên c u cho rằng: Địa
dịch là quan h giữa hai b động s n với nhau và nó tồn tại không ph thuộc vào
vi c a đổi ch sở hữu b động s n[31, tr.24], có nghiêu c u lại cho rằng: Địa

30. 26
dịch là quan h giữa các ch sở hữu b động s n với nhau ch không ph i là quan
h giữa các b động s n với nhau[36, tr.82]…
Thứ ba, th c trạng pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t
Nam còn nhiề đ n i c a c s th ng nh c c đ n i cũn có n ững m c
độ khác nhau tùy thuộc vào cách ti p c n c a từng tác gi . Ví d : Có nghiên c u cho
rằng: H th ng pháp lu t về b động s n ở Vi t Nam hi n na “ n iề ” hính
điều này đã ạo nên một th c t “ ộn xộn” nhiề ăn n trùng lắp, mâu thu n. Có
nghiên c u thì cho rằng: H th ng pháp lu t về b động s n ở Vi Nam định
không c thể c n c n … Nên khi phát sinh tranh ch p thì vi c áp d ng các quy
định về b động s n để xử lý còn nhiề “ n cãi”[112]…
Thứ tư, các nghiên c cũn đề xu t nhiều gi i p p c n a để hoàn thi n
c c định về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam. Ví d : Có ý ki n
đề xu t: Cần định về l i đi a ôn n ững chỉ đ p ng nhu cầu sinh hoạt mà
còn đ p ng c nhu cầu về s n xu t, kinh doanh [38, tr.32]. Có ý ki n lại đề xu t:
Địa dịc đ c th c hi n theo nguyên tắc b o đ m nhu cầu h p lý c a vi c khai thác
b động s n ởn địa dịch phù h p với m c đ c ử d ng b động s n, vi c đề ra
nguyên tắc ph i đ p ng nhu cầu “phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản” có
thể là quá nhiều. B n ch t ở đâ phiền l y ch sở hữu chị địa dịch, là ngoại l
c a nguyên tắc b o v ch sở hữu, nên chỉ cần đ p ng nhu cầu t i thiểu c a ch sở
hữ ởn địa dịc đ c[117]…
1.3. Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu trong Luận án
Thứ nhất, hầu h t các công trình nghiên c đều t p trung, lu n bàn các v n đề
xoay quoanh Quyền đ i với b động s n liền kề n : K i ni m đặc điểm căn c
xác l p căn c ch m d t Quyền đ i với b động s n liền kề trong BLDS m c a
có công trình nào nghiên c u một cách tổng thể các v n đề i n an đ n pháp lu t
về Quyền đ i với b động s n liền kề, nội dung, hình th c cũn n n n ắc
điều chỉnh các quan h pháp lu t về Quyền đ i với b t động s n liền kề trong m i
quan h giữa BLDS và các lu c có i n an n Lu Đ đai Lu t Xây d ng,
Lu t B o v môi ờn …
Thứ hai, các nghiên c u mới chỉ ti p c n mộ c c đơn ẻ một vài giới hạn c a
Quyền đ i với b động s n liền kề m c a có s nghiên c u một cách toàn di n
cũn n đ n th c trạng các giới hạn c a Quyền đ i với b động s n liền kề trên

31. 27
th c t hi n nay, đặc bi t là các giới hạn i n an đ n xây d ng, ti ng ồn, thoát
mùi, x th i…
Thứ ba, v n đề b o v v t quyền nói chung và Quyền đ i với b động s n liền
kề nói riêng là r t quan tr ng trong các giao dịch về b động s n hi n nay. Tuy
nhiên, các công trình nghiên c u mới chỉ t p trung vào vi c b o v các quan h v t
quyền m c a có côn n nghiên c u n o đề c p tr c ti p tới vi c b o v Quyền
đ i với b động s n liền kề cũn n đ n c trạng pháp lu t về n óm định
này trên th c t .
Thứ tư, có nhiều công trình ki n nghị các gi i pháp hoàn thi n c c định
về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi Nam n n mới chỉ ở vi c g i mở các
v n đề đặt ra về mặt pháp lý mà c a xem xé , lu n gi i một cách tổng thể, toàn
di n c c địn ớn cũn n i i pháp hoàn thi n pháp lu t về Quyền đ i với b t
động s n liền kề d a trên yêu cầu c a th c t đời s ng ở n ớc ta hi n nay.
1.4. ơ sở lý thuyết, câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
- ơ ở lý thuy t c a Lu n án là lý thuy t về tài s n và quyền sở hữu, lý thuy t
về v t quyền, lý thuy t về Quyền địa dịch, lý thuy t về b o v quyền sở hữ …
- Để gi i quy t những v n đề đặt ra cần ti p t c nghiên c u trong Lu n án, tác
gi đã đ a ra những câu hỏi nghiên c u và gi thuy t nghiên c n a :
+ Câu hỏi: Quyền đ i với b động s n liền kề đ c hiể n nào?
Giả thuyết: Có nhiều cách ti p c n khác nhau về Quyền đ i với b động s n
liền kề, song t u chung lại, cách ti p c n cơ n nh căn c vào m i quan h giữa
các b động s n c a các ch sở hữu có b động s n liền kề. Quyền đ i với b t
động s n liền kề là quyền c a ch sở hữu b động s n (bị vây b c) trong những
điều ki n do pháp lu địn đ c sử d ng b động s n (vây b c) c a n ời
khác trong những phạm i x c địn để thỏa mãn vi c khai thác, sử d ng một cách
h p lý b động s n thuộc sở hữu c a mình.
+ Câu hỏi: Nguyên tắc n o điều chỉnh các quan h pháp lu t về Quyền đ i với
b động s n liền kề?
Giả thuyết: Theo nguyên tắc chung, Quyền đ i với b động s n liền kề thuộc
các quan h c a pháp lu t dân s . Do đó, nguyên tắc điều chỉnh pháp lu t dân s
chính là nguyên tắc điều chỉnh các quan h pháp lu t về Quyền đ i với b động
s n. Ngoài ra, pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề còn đ c điểu chỉnh
bởi một s nguyên tắc đặc thù n : N n ắc tuy đ i, nguyên tắc c địn …

32. 28
+ Câu hỏi: Nội dung c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề bao
gồm nhữn n óm định pháp lu t cơ n nào?
Giả thuyết: Nội dung c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề bao
gồm nhữn n óm định pháp lu cơ n n : N óm định pháp lu t về căn
c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b động s n liền kề; n óm định pháp
lu t về c c ờng h p phổ bi n c a Quyền đ i với b động s n liền kề; nhóm quy
định pháp lu t về giới hạn Quyền đ i với b động s n liền kề n óm định
pháp lu t về b o v Quyền đ i với b động s n liền kề.
+ Câu hỏi: Th c trạng áp d n c c định pháp lu t về Quyền đ i với b t
động s n liền kề ở Vi t Nam hi n na n nào?
Giả thuyết: Th c trạng áp d n c c định pháp lu t về Quyền đ i với b t
động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay còn c a đầ đ ; một s đã có định
n n ại không phù h p với yêu cầu c a th c t cuộc s ng, một s định trong
lu t dân s không th ng nh t với c c ăn n khác, tình trạng gi i quy t các v vi c
dân s về Quyền đ i với b động s n liền kề còn kéo dài, các ch tài áp d n c a
mang t n ăn đe cao…
+ Câu hỏi: c địn ớng nào cần ph i có để góp phần hoàn thi n pháp lu t
về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay?
Giả thuyết: c địn ớng cần ph i có để góp phần hoàn thi n pháp lu t về
Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay có thể kể đ n n a : Cân
bằng l i ích c a ch sở hữu b động s n với n ời có Quyền đ i với b động s n
liền kề; khắc ph c hạn ch , thi u sót c a pháp lu t; b o đ m quyền con n ời,
quyền sở hữ côn ân…
Kết luận chương 1
Tổng quan tình hình nghiên c i n an đ n đề tài Lu n án “Quyền đối với
bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, có thể rút ra một s k t
lu n sau:
1. Nghiên c đề tài thể hi n tính cần thi t và c p bách nhằm đ p ng những
đòi ỏi về cơ ở lý lu n cơ ở p p ý cơ ở th c tiễn và nhu cầu c a quá trình hội
nh p. Với c c một trong những nội dung quan tr ng c a quyền dân s , Quyền
đ i với b động s n liền kề đã đan ẽ n c n đ c coi tr ng.
2. Hầu h t các nghiên c đều th ng nh t cách hiểu về khái ni m cũn n
b n ch t c a Quyền đ i với b động s n liền kề (địa dịch). Quyền đ i với b động

33. 29
s n liền kề về b n ch t là một loại v t quyền hạn ch , là m i quan h giữa các b t
động s n với n a địa dịch còn tồn tại chừng nào các b động s n liên quan còn
tồn tại và không ph thuộc vào vi c a đổi ch sở hữu b động s n bị vây b c và
ch sở hữu b động s n liền kề.
3. Mặc dù các công trình nghiên c đã ng nh t với nhau về một s v n đề
cơ n về Quyền đ i với b động s n liền kề. Tuy nhiên, v n còn những v n đề còn
tranh lu n c a ng nh n : ách sử d ng thu t ngữ “Quyền đ i với b động
s n liền kề” a “Quyền địa dịch”; n ch t c a Quyền đ i với b động s n liền kề
là quan h giữa hai b động s n hay là quan h giữa hai ch sở hữu b động s n…
4. T n cơ ở nhữn an điểm c a ng nh t, còn tranh lu n. Tác gi đã đặt ra
một s nội dung cần ti p t c nghiên c u trong Lu n án n đ a a i ni m b động
s n liền kề; Quyền đ i với b động s n liền kề; pháp lu t về Quyền đ i với b động
s n liền kề; x c định nội dung, hình th c điều chỉnh và các nguyên tắc điều chỉnh pháp
lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề Đồng thời, tác gi đ a a một s câu hỏi và
gi thuy t nghiên c u c thể đ i với từng v n đề đặt ra cần nghiên c u.
5. Thông qua đ n i ổng quan tình hình nghiên c u, phân tích cở sở lý
thuy p ơn p p n i n c u c a Lu n án, có thể khẳn định rằn đ n nay
c a có côn n n i n c u nào nghiên c u về Quyền đ i với b động s n liền
kề n c c i p c n c a đề tài. Vi c nghiên c đề i “Quyền đối với bất động sản
liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là r có ý n ĩa c về mặt lý lu n và
th c tiễn. Tuy v y, các công trình nghiên c u nói trên là tài li u r t quý giá cho tác
gi tham kh o, ph c v vi c nghiên c u c a mình.

34. 30
HƯƠNG 2
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QU N ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
2.1. Khái niệm, đặc điểm Quyền đối với bất động sản liền kề
2.1.1. Khái niệm về bất động sản liền kề
Hầu h c c n ớc đề coi BĐS đ đai n ững tài s n có i n an đ n
đ đai ôn c ời với đ đai và đó b động s n do b n ch t t nhiên, có
tính ch t c định hay không thể di dời đ c[23, tr.234] Dó đó n c t , sẽ x y
a ờng h p một b động s n luôn bị vây b c bởi các b động s n c đặc bi t
đ đai “bất động sản vây bọc chính là bất động sản liền kề với bất động sản
bị vây bọc”[114]. B động s n đ c coi là bị vây b c một khi nó không thể tr c
ti p ôn ơn ới đ ờng công cộng hoặc có n n i ôn ơn n ỏ,
ôn đ để b o đ m vi c khai thác công d ng c a b động s n một cách bình
ờng[85]. C m từ “thông thương với đường công cộng” còn đ c ùn để chỉ
vi c ôn ơn ới các thi t bị công cộn n đ ờng dây t i đi n đ ờng d n
n ớc công cộn … h không chỉ đ ờng giao thông[23, tr.348]. Một b động s n
bị vây b c ôn ờn đ c thể hi n theo bề mặt c a b động s n n n cũn
đ c coi là có s vây b c theo chiều thẳn đ n ( n ới) n i n tích ở trong
nhà có nhiều tầng (c c căn ộ c n c ). Một b động s n có thể bị vây b c toàn
di n mà không có s ti p c n tr c ti p nào đ i với t t c các h th ng thuộc cơ ở
hạ tầng (c p o n ớc đ ờn đi i đi n, thông tin liên lạc...) cần thi t cho vi c
khai thác b động s n đó M n khai thác b động s n, ch sở hữu ph i cần đ n s
tr giúp c a các ch sở hữu b động s n khác với đầ đ các nội dung c a Quyền
đ i với b động s n liền kề đ c pháp lu địn T on ờng h p này, b t
động s n đó ị vây b c một cách tuy đ i. N u b động s n chỉ bị vây b c theo
một s những nội dung nh định c a Quyền đ i với b động s n liền kề đ c pháp
lu định (ti p giáp với đ ờng công cộn n n ôn i p giáp với h th ng
c p o n ớc ) T on ờng h p này, b động s n bị vây b c mộ c c ơn
đ i[36, tr.142-143].
Cách hiểu khác thì cho rằng: Chỉ có các b động s n có có b n ch t không di
dời đ c mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới xu t hi n các b động
s n liền kề[98] “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề chính là đường phân giới
hạn giữa các bất động sản nằm liền nhau và ranh giới giữa các bất động sản có tác

35. 31
dụng phân lập các bất động sản với các bất động sản khác nhằm xác định quyền
của một chủ sở hữu đối với bất động sản đó”[21, tr.102]. Ranh giới này có thể là
m c giới hay một d i đ t, một hàng rào, n m ơn o ãn ờ ruộn ờng
n ăn… ó ể nói, trong các b động s n có tồn tại ranh giới đ đai c i m vị trí
lớn nh t và không thể có một m n đ t tồn tại độc l p mà không có s ti p i p đ i
với m n đ c đâ một s tồn tại khách quan.
Pháp lu t Vi Nam ôn có định c thể khái ni m b động s n liền kề.
T n n eo Từ điển i n Vi p ổ ôn : “Liền là ở kề ngay nhau, sát ngay
nhau không cách”[68, tr.548]; “kề là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi
như không còn khoảng cách”[68, tr.467] T eo c c địn n ĩa c a thu t ngữ pháp
lý phổ ôn đ t liền kề : “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được
xác định”[24, tr.219] N y, “Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có
sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản” [36, tr.56] và p i x c địn
đ c độn n iền ề mới i đ c độn n p i ạn c ền để p c
c o mộ độn n c Hai b động s n đ c coi là liền kề với n ĩa p p
ý để có thể thi t l p Quyền đ i với b động s n liền kề chỉ khi chúng thuộc các
ch sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung; các b động s n có
vị trí liền kề sát nhau, ti p giáp nhau và vi c phiền l y c a b động s n ởng
quyền có n c động tr c ti p lên b động s n chịu quyền n ền mở l i đi
qua b động s n liền kề hoặc có thể các b động s n không tr c ti p ti p giáp nhau
n n để đ m b o vi c sử d ng b động s n ởng quyền thì ph i có phiền l y
tr c ti p lên b động s n c (n mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin li c lạc qua
b động s n c a n ời khác)[33, tr.24]. Tuy nhiên, thu t ngữ “liền kề” eo n
cách hiể ôn ờn c a ao t nội dung c a Quyền đ i với b động
s n liền kề và y u t liền kề ôn n n đ c hiểu theo một cách máy móc, r p
ôn “liền kề” đ c hiểu là b động s n có chung ranh giới n c c iểu nêu
trên. Bởi lẽ, trong quá trình khai thác, sử d ng b động s n bị vây b c không chỉ
cần đ n s n ng quyền c a b động s n có chung ranh giới mà còn có c những
b động s n c Đó n ững b động s n ti p n i với b động s n liền kề.
Chúng ta nh n th y rằn để một b động s n bị vây b c có thể ôn ơn ới
đ ờng công cộng cần ph i có một l i đi L i đi n có ể không chỉ đi x n a
một mà còn có thể qua nhiều b động s n c a nhiều ch sở hữu khác nhau. Trong
i đó động s n bị vây b c chỉ giáp ranh với một b động s n N ĩa ẽ có

36. 32
những b động s n không liền kề n n n ph i hạn ch quyền để tạo l p l i đi
Bởi vì, từ b động s n bị vây b c để có thể đi a đ n đ ờng công cộng nh t thi t
ph i đi a n ững b động s n này. N ền ề i đi c ỉ đ c p n n
độn n iền ề ẽ â a ó ăn c p n đ n i c p n p p
ôn n n on c iễn[113]. Hơn nữa, có những quyền không chỉ xác l p
trên b động s n liền kề m còn đ c xác l p đ i với b động s n x n an n
quyền về c p o n ớc, quyền về ới i n ớc… Đ i với hai quyền này thì
n ời có quyền không chỉ thi t l p quyền c a h đ i với b động s n liền kề (b t
động s n có chung ranh giới) mà còn thi t l p quyền trên các b động s n xung
quanh (không có chung ranh giới). B động s n xung quanh là những b động s n
có i n an đ n b động s n bị vây b c trong một hay nhiều m i quan h nh t
định khi khai thác, sử d ng b động s n đó T eo n ĩa ẹp, thì b động s n liền
kề cũn động s n x n an n n động s n xung quanh là s ti p n i
c a b động s n liền kề, không cần tồn tại ranh giới chung giữa chúng, không cần
phân bi t b n ch t c a b động s n. Các b động s n x n an đ i với một b t
động s n là khái ni m mở, vi c x c định một b động s n đ c coi là xung quanh
đ i với một b động s n c ôn ờng chỉ đ c đề c p khi có s n ởng
hay cần thi t cho vi c khai thác một b động s n x c định[36, tr.57].
N y, b động s n liền kề cần đ c hiểu eo n ĩa ộng, t c là hai b t
động s n ph i nằm ở những vị trí mà b động s n này có thể khai thác, sử d ng th t
s đ i với b động s n kia[74, tr.257] có n y mới gi i quy đ c một s tình
hu ng phát sinh trong th c tiễn nhằm x c định có hay không có Quyền đ i với b t
động s n liền kề. Chẳng hạn, trong một s ờng h p địn để đ m b o an toàn
cho vi c c t cánh, hạ cánh máy bay thì trong phạm vi nh định (ví d là 2km kể từ
ân a ) c c n ôi n ôn đ c xây d ng quá cao (ví d n xâ ới 5 tầng).
Với định này thì nhữn n ôi n đ c xây d n c c xa ân a có đ c coi là
b động s n chị ởng quyền hay không? Và n đ c coi là b động s n chịu
ởng quyền thì có thể có quyền yêu cầu bồi ờng ở m c độ nh định. Về v n đề
này, nên hiểu là do các b động s n đ c phân cách bởi các ranh giới và b động
s n này ti p n i b động s n kia, nên về nguyên tắc c n ân a cũn đ c coi
là liền kề với b động s n cách xa nó. Do v y, khi yêu cầu xây d ng nhà không quá
cao để đ m b o an o n a coi n ờng h p đã c hi n Quyền đ i với
b động s n liền kề, d n đ n ch sở hữu b động s n chịu quyền có quyền yêu cầu

37. 33
bồi ờng. Hoặc ờng h p c đó ôn đ c xây nhà quá cao trên m n đ t
A làm m t tầm nhìn c a ngôi bi t th thuộc m n đ t B, khi mà hai m n đ t A, B
không nằm ngay sát nhau mà có thể bị đan xen ởi các m n đ t khác. Hơn nữa,
trong xã hội hi n đại ngày nay, nh t là ở khu v c thành thị, dân s đôn m i n tích
đ t hạn ch , thì l a ch n t i c a n ời dân là vi c sinh s ng trên nhữn căn ộ cao
tần (c n c ) có n ữn c n c c đầ c o ầng th p làm nhà hàng, quán
ăn n a đã x y ra th c trạng là mùi th c ăn ói i cũn n n ững ti ng hò
hét ầm ĩ… p a ừ n n n ăn n a đó a n n ữn căn ộ c a n ời
dân sinh s ng trên những tầng trên không hẳn là nhữn căn ộ ti p giáp, liền kề mà còn
lên nhữn căn ộ cao ơn nữa… N y, n u khái ni m “liền kề” đ c hiểu theo
n ĩa ộng, t c là, m i m n đ đều có ranh giới và k ti p liền kề nhau và “liền kề”
theo vị trí có thể là giữa c c BĐS n n ới BĐS n ới th m chí c với c c BĐS
ới òn đ t, có n v y mới gi i quy đ c đầ đ ơn n ữn ờng h p phát sinh
trên th c t . Từ vi c x c định các b động s n liền kề thì mới có thể x c địn đ c s
phiền l y mà một b động s n ph i gánh chị đ i với một b động s n khác. Bởi, s
"hạn chế" trên một b t động s n là một dạng quyền c a n ời khác trên một b động
s n không thuộc sở hữu c a mình. Vì v y, khi có một s phiền l y trên một b động
s n, có thể d n đ n giá trị tài s n đó ị gi m n n có ờng h p n c lại t c là
giá trị b động s n đ c ăn m đ n ể, chẳng hạn: N u qua b động s n đó mở
mộ con đ ờn iao ôn n ới i n ớc… Đâ iới hạn c a quyền sở hữu
a nói c đi một s hạn ch quyền c a ch sở hữu b động s n, vi c hạn ch này
cơ ở để tạo l p nên quyền c a các ch sở hữu b động s n khác theo một ch định
pháp lý nh định.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu khái ni m b động s n liền kề n a :
Bất động sản liền kề là các bất động sản có sự tiếp giáp với nhau, việc tiếp giáp đó
là sự tiếp giáp kế tiếp nhau và vị trí của các bất động sản được xác định bởi sự tiếp
giáp với các bất động sản khác.
2.1.2. Khái niệm về Quyền đối với bất động sản liền kề
ơ ở lý thuy t quan tr ng c a ch định quyền sở hữu nói chung và ch định
về địa dịch hay còn g i là Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay
nói riêng là lý thuy t về v t quyền đó ền c a ch thể có thể chi ph i và th c
hi n tr c ti p hay t c khắc trên một v t mà không l thuộc vào ch thể khác và m i
ch thể c đều ph i tôn tr ng ch thể mang quyền. V t quyền hàm ch a s

38. 34
tiên dành cho ch thể mang quyền đ i với t t c các ch thể khác trong vi c chi
ph i, khai thác l i ích từ đ i ng c a v t quyền. V t quyền bao gồm: quyền sở
hữu và quyền liên quan với nó là quyền chi m hữu th c t và quyền đ i với tài s n
c a n ời khác[62, tr.62] T on đó ền sở hữ đ c coi là v t quyền chính,
quyền quan tr ng nh t thi t l p trên tài s n, thể hi n ch quyền đ i với tài s n và là
cơ ở cho t t c v t quyền khác[42, tr.160]. Có thể nói, v t quyền là một trong các
quyền cơ n trong h th ng quyền tài s n. D a n đó xâ ng nên toàn bộ h
th ng quy tắc pháp lu t dân s c a La Mã cổ đại và về a n đ c hầu h t các
qu c ia n : P p Đ c, Nh t B n, Hàn Qu c, Trung Qu c, Anh, Mỹ, Canada áp
d ng [12, tr.3]. Và pháp lu t dân s hi n đại, nh t là pháp lu t về sở hữu nói chung
và pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề nói riêng là t p h p các quy
phạm pháp lu điều chỉnh quan h v t quyền Hơn nữa, vi c v n d ng lý thuy t v t
quyền mang lại những l i ích to lớn cho h th ng pháp lu t dân s ở nhiề n ớc, từ
p ơn i n b o đ m tính trong sáng, logic trong c u trúc l p p p đ n vi c thi t
k nội n c c định và b o đ m hi u qu th c thi. Th c tiễn cho th y, nền
kinh t thị ờng hi n đại chỉ có thể v n hành hi u qu n u d a n đó th ng
các quy tắc nh t quán, có hi u l c cao ghi nh n và b o hộ quyền sở hữu tài s n và
các quyền tài s n c on đó có Quyền đ i với b động s n liền kề. Vi c v n
d ng lý thuy t v t quyền góp phần cho vi c ghi nh n không chỉ quyền c a ch sở
hữu, mà còn bao gồm c s công nh n nhiều quyền năn c a ch thể không ph i là
ch sở hữu, b o đ m n ơn c c a pháp lu t với tính ph c tạp ngày càng cao
c a nền kinh t thị ờng pháp lý minh bạc đ m b o th c hi n quyền n ĩa
c a từng ch thể. Mặc dù, ch sở hữu có toàn quyền t mình th c hi n m i hành vi
trong vi c chi m hữu, sử d n địn đoạt tài s n n n p i th c hi n các
quyền đó on một cộn đồng và xã hội nên ch sở hữu không thể th c hi n các
quyền c a mình một cách tùy ti n, vô giới hạn làm xâm hại đ n l i ích c a Nhà
n ớc, l i ích công cộng, quyền và l i ích c a các ch thể khác. Vì th , quyền sở
hữ cũn có một s giới hạn nh định. Lúc này, quyền sở hữu có thêm ch c năn
xã hội, làm hạn ch tính ch t tuy đ i c a quyền sở hữu. T on n ữn ờn p
n địn c ở ữ có ể c o p ép n ời c ai c ử n i n c a
m n để có n ữn i c n o đó K i đó ới óc độ p p ý c ở ữ đã
c ển iao c o n ời c n ữn p ần ền nằm on ền ở ữ c ỉ iữ
ại ền địn đoạ đ i ới i n Vi c c ển iao n có ể đ c c i n

39. 35
ôn a iao ịc ân ở ữ có ể c ển iao c o n ời c ền
ùn i n c a m n ền ởn oa i i c ừ ai c i n ền
c i m ữ i n
Ch định quyền sở hữu không chỉ t p n địn địa vị pháp lý và các
quyền ch thể c a ch sở hữ n y quyền sở hữu chỉ đ c nhìn nh n ở một
phạm vi hẹp. Sở hữu cần đ c hiểu là y u t cơ n tr i lên toàn bộ quan h s n
xu t, bao gồm không chỉ quan h giữa n ời với n ời về v t mà c quan h giữa
h về mặt tổ ch c, kinh doanh, về mặt chi ph i đ i với l i ích kinh t do s chi m
hữu về mặt tài s n tạo ra[67, tr.84]. Trong ch định về quyền sở hữu có c các quy
định về quyền c a n ời không ph i là ch sở hữ đ i với tài s n trong vi c chi m
hữu, sử d n địn đoạ N y, có thể nói Quyền đ i với b động s n liền kề là
một ch định d n xu t, phái sinh từ ch định quyền sở hữu có nội n ẹp ơn
ền ở ữ vì về b n ch đó n ữn định hạn ch quyền sở hữu trong vi c
th c hi n quyền đ i với tài s n c a mình và nội n c a Q ền đ i ới độn
n iền ề luôn man n ôn đầ đ ôn n ẹn c n n ời a còn
i đó ền ạn c [35, tr.86].
Trên th giới Quyền đ i với b động s n liền kề đ c g i với một tên g i
c đó Quyền địa dịch hay dịch quyền Địa địc đ c hiểu là một s ràng buộc
man ý n ĩa ạn ch đ i với quyền c a ch sở hữu một b động s n nhằm ph c
v cho vi c khai thác h p lý một b động s n khác[23, tr.336]. Với cách hiểu đó địa
dịc đ c n n n an giữa hai b động s n ch không ph i giữa hai ch
thể và b động s n đ c coi là một “chủ thể đặc biệt” nó cũn có n cầu giao ti p
với xã hội n n o i để m đ c vi c đó on điều ki n b động s n tồn tại c
định trong cộn đồng láng giềng, nó có thể cần ph i “đi qua” động s n khác, trong
quá trình xây d n con đ ờn ôn ơn ới xã hội[22, tr.33]. Hay cách hiểu khác:
Địa dịch là một s phiền l p đặt cho một b động s n eo đó một ngôi nhà hay
thửa đ t chị địa dịch sẽ ph i chịu s khai thác, sử d ng hạn ch nhằm ph c v cho
vi c sử d ng, v n hành c a một b động s n liền kề[14, tr.8]. V điển n ề an
địa ịc địa ịc ân a : c độn n a ạc on p ạm i mộ đ ờn bán
n n o đó n ừ âm ân a ôn ể đ c ai c mộ độ cao n o đó để
o đ m c o n x n an o n c a m a
Pháp lu La Mã ng tôn và b o v tuy đ i quyền c a ch sở hữ đ i
với tài s n c a mình[75, tr.173] T eo đó c sở hữu có quyền th c hi n t t c các