Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Download luận án tiến sĩ ngành luật học với đề tài: Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
LÊ THỊ THÚY BÌNH
THùC HIÖN PH¸P LUËT
THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë VIÖT NAM
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LÝ LUẬN VÀ LỊCH SỬ NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT
Mã số: 62 38 01 01
Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. ĐINH TRUNG TỤNG
2. TS. LÊ VĂN TRUNG
HÀ NỘI - 2016

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có
nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
Tác giả
Lê Thị Thúy Bình

3. MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN
TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN 8
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 8
1.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án 23
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 26
2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò thực hiện pháp luật thế chấp quyền
sử dụng đất 26
2.2. Nội dung thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 50
2.3. Các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất 66
2.4. Pháp luật và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số
nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng trong xây dựng,
thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 71
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 81
3.1. Thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 81
3.2. Thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt
Nam (từ 2011 đến 2015) 99
Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 122
4.1. Quan điểm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam 122
4.2. Các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất ở Việt Nam 128
KẾT LUẬN 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 153
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 154
PHỤ LỤC

4. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS : Bộ luật Dân sự
BLHS : Bộ luật Hình sự
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
LĐĐ : Luật Đất đai
NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TAND : Tòa án nhân dân
TCQSDĐ : Thế chấp quyền sử dụng đất
TTLT : Thông tư liên tịch
UBND : Ủy ban nhân dân
VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

5. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu
rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự
nói riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý
nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp
năm 1992 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới, quy định:
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử
dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) được
Nhà nước giao theo quy định của pháp luật [61].
Để cụ thể hóa hiến pháp, các bộ luật được ban hành và sửa đổi bổ sung
hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn. Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS
2005; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở
2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản
2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 và hiện nay các luật nêu
trên đang trong quá trình bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện theo Hiến pháp năm
2013. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
163/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP là những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy
định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bảo
đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng. Hiến
pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định QSDĐ là
quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển

6. 2
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị
QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền ấy, quyền
TCQSDĐ được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm
cho các giao dịch có TCQSDĐ được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được
quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.
Như vậy, về mặt lý luận, có các quy định về TCQSDĐ tạo điều kiện
thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích
thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng,
hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp
bách ở nước ta hiện nay.
Về thực tiễn, nhờ những quy định kịp thời, tương đối cụ thể về TCQSDĐ,
trong 30 năm qua việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở nước ta đã đạt được
những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung và TCQSDĐ nói riêng
là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại trong nền kinh
tế thị trường. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và TCQSDĐ nói riêng,
mục đích mà các bên hướng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên
nhận thế chấp là QSDĐ (thường là các tổ chức tín dụng) hợp đồng TCQSDĐ
đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách
nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình. Khi bên thế chấp không thực hiện
một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ được
xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi
ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật TCQSDĐ đã đạt được
mục đích hướng cho các giao dịch khi được xác lập, thực hiện luôn luôn bảo
đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong các giao
dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm

7. 3
khuyết, hạn chế. Hình thức văn bản giao dịch và các yêu cầu về công
chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản TCQSDĐ chưa
bảo đảm; do việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
chưa chặt chẽ bên thế chấp dùng tài sản là QSDĐ để thế chấp ở nhiều giao
dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo không còn là việc đơn
lẻ. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp không kịp thời và khi có nhiều bên nhận
thế chấp đã không phát mại, bán đấu giá được tài sản thế chấp là QSDĐ để
thu hồi nợ... đang là vấn đề được xã hội quan tâm. Do việc thực hiện pháp
luật TCQSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng
các vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ tại Tòa
án không ngừng gia tăng. Hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết tại
Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố
tụng phức tạp. Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật
TCQSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Các quy định của pháp luật TCQSDĐ (gồm cả các Nghị định, Thông tư
hướng dẫn) vẫn đang bộc lộ những bất cập trong quá trình thực hiện: có quá
nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và TCQSDĐ, nhưng
các văn bản hiện hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định
thống nhất; nhiều phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều
chỉnh. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những
cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà còn
ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thực trạng pháp luật này đang gây lúng túng cho Tòa án và các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết các
tranh chấp xảy ra.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý
luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho các quy định về
TCQSDĐ được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn và có

8. 4
tính thời sự. Từ những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: "Thực hiện
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" làm luận án tiến sỹ luật học
chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mã số: 62 38 01 01.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực
hiện pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu là xác định các quan
điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt
Nam hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận án là:
- Trình bày tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài
nước có liên quan đến đề tài thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đánh
giá những kết quả nghiên cứu trong các công trình nghiên cứu có liên quan,
xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ. Trong đó
phân tích, khái quát khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các
điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam; tham chiếu
kinh nghiệm của một số nước trong lĩnh vực này.
- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở
nước ta trong những năm qua.
- Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm
thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là những vấn đề lý luận, thực tiễn
liên quan đến thực hiện TCQSDĐ, bao gồm chế độ sở hữu đất đai và quyền
sử dụng đất ở Việt Nam, quan niệm về TCQSDĐ, pháp luật TCQSDĐ, từ đó
phân tích, khái quát khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung, các điều kiện bảo

9. 5
đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ, pháp luật thực định về TCQSDĐ và thực
trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ, các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực
hiện pháp luật TCQSDĐ hiện nay ở Việt Nam.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về thực hiện pháp luật
luận án tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật
TCQSDĐ, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ và
đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về
thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật
và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở một số nước trên thế giới.
Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện
pháp luật TCQSDĐ chủ yếu là từ năm 2011 đến năm 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam
về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế. Đặc biệt là quan điểm đường lối, chính sách của
Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh
tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu
đất đai, về QSDĐ của cá nhân và tổ chức trong kinh doanh nói chung và trong
thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v…
Cơ sở lý luận của luận án còn là những vấn đề lý luận chung về pháp
luật, hệ thống pháp luật, lý luận về thực hiện pháp luật, pháp chế XHCN.
4.2. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu luận án tác giả vận dụng phương pháp luận
của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học

10. 6
Mác - Lênin. Đồng thời luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
được sử dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương
pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn
dịch, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp điều tra xã hội học, phương
pháp thống kê, so sánh… cụ thể như sau:
- Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài liệu, công trình nghiên cứu khoa
học đã được công bố để làm rõ các nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan
đến đề tài, xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án.
- Ở chương 2: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp
quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái
niệm, phạm trù có tính lý luận về thực hiện TCQSDĐ. Sử dụng phương pháp
phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu khi nghiên cứu kinh
nghiệm xây dựng và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số
nước và các giá trị tham khảo cho Việt Nam.
- Ở chương 3: Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng
hợp để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam.
- Ở chương 4: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp
quy nạp, diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm
thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
5. Những đóng góp về khoa học của luận án
Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ
thống vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam và có những đóng
góp mới trên những lĩnh vực sau đây:
Thứ nhất, luận án đưa ra được khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật
về TCQSDĐ, chủ thể và hình thức thực hiện pháp luật; đặc biệt luận án đã
nêu được vai trò thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong quá trình phát triển kinh
tế xã hội; phân tích làm rõ nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp

11. 7
luật về TCQSDĐ; phân tích làm rõ kinh nghiệm xây dựng và thực hiện pháp
luật về giao dịch có bảo đảm của một số nước trên thế giới và những giá trị có
thể vận dụng vào thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống
thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, nêu lên những kết quả
đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được
và những yếu kém.
Thứ ba, luận án xác định được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có
tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Về phương diện lý luận: Kết quả nghiên cứu mới của luận án góp
phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên
một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Về phương diện thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà
lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện quy trình thực
hiện pháp luật TCQSDĐ của Việt Nam. Luận án cũng là tài liệu tham khảo
cho việc học tập, nghiên cứu và giảng dạy pháp luật riêng về TCQSDĐ, có ý
nghĩa trong việc tổ chức thực hiện và góp phần giải quyết tranh chấp liên
quan đến TCQSDĐ.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận án được kết cấu thành 4 chương, 10 tiết.

12. 8
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
ĐỀ TÀI
1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở trong nước
1.1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
- Cuốn: Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật của Lê Minh Tâm
[97], tại Chương XX "Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật" đã nêu về
khái niệm thực hiện pháp luật; khái niệm áp dụng pháp luật; đặc điểm các
trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn quá trình áp dụng pháp luật; áp
dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề làm cơ sở lý luận cho việc
nghiên cứu thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Cuốn: Giáo trình cao cấp lý luận chính trị của Học viện Chính trị
quốc gia Hồ Chí Minh [35] đã có nhiều nội dung có tính lý luận chung về nhà
nước và pháp luật; xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN; hệ thống pháp luật
của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam hiện nay; đặc trưng của nền hành chính
nhà nước; cải cách hành chính nhà nước, quản lý nhà nước về dịch vụ công.
Trong đó Bài 4 chứa đựng các nội dung về thực hiện pháp luật, khái niệm về
thực hiện pháp luật - áp dụng pháp luật, các hình thức thực hiện pháp luật.
- Cuốn: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật của
Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [42], nội dung cuốn sách gồm 2 phần:
Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật, các tác giả
đã nêu những điểm hạn chế trong lý luận về thực hiện pháp luật mà các giáo
trình hiện đang sử dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu những
điểm cần bổ sung và phát triển một số vấn đề lý luận để phù hợp với điều kiện
toàn cầu hóa, hội nhập quốc tế của Việt Nam. Đồng thời, các tác giả cũng đã
chỉ ra các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật trong giai đoạn hiện nay.

13. 9
Phần thứ hai, thực trạng thực hiện pháp luật trên một số lĩnh vực, các
tác giả nêu việc thực hiện pháp luật của Quốc hội với việc quyết định các vấn
đề quan trọng của đất nước, việc giám sát tối cao; thực hiện pháp luật của Hội
đồng nhân dân trong việc thực hiện chức năng giám sát, ban hành Nghị quyết.
- Cuốn: Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam của Nguyễn Minh
Đoan [25]. Đây là cuốn sách chuyên khảo về thực hiện pháp luật gồm 5
chương. Trong đó chương 1 bàn về lý luận thực hiện pháp luật. Tác giả bàn
luận về khái niệm, mục đích, ý nghĩa của thực hiện pháp luật… Thực hiện
pháp luật thông qua các hình thức tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử
dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Chương 2. Bàn sâu về áp dụng pháp
luật, các trường hợp áp dụng pháp luật, đặc điểm, nguyên tắc áp dụng pháp
luật. Chương 3. Quy trình thực hiện pháp luật. Chương 4. Tác giả đưa ra và
phân tích các yếu tố bảo đảm pháp luật ở Việt Nam. Chương 5. Bàn về hiệu
quả thực hiện pháp luật; tiêu chí đánh giá hiệu quả của thực hiện pháp luật;
thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Coi đây
là tài liệu chuyên khảo có giá trị khoa học để vận dụng trong thực hiện luận
án về thực hiện pháp luật theo ngành luật và lĩnh vực pháp luật.
- Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong nhà nước pháp quyền
xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Đỗ Xuân Lân [41], chương 2 của luận án tác
giả đã luận chứng khái niệm pháp luật đối với người nghèo; thực hiện pháp
luật đối với người nghèo. Xác định chủ thể, nội dung, hình thức, vai trò, điều
kiện bảo đảm thực hiện pháp luật đối với người nghèo.
- Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong điều kiện xây dựng nhà
nước pháp quyền ở Việt Nam của Nguyễn Huỳnh Huyện [40], luận án bao
gồm 4 chương. Trong đó chương 2 tác giả luận chứng để làm sáng tỏ các vấn
đề về khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Yêu cầu và
vai trò của thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý… Trên cơ sở đánh giá thực
trạng thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Trong chương 4 tác giả xác định
các quan điểm và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý ở
Việt Nam hiện nay.

14. 10
- Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Nguyễn Hồng Chuyên [21],
luận án bao gồm 4 chương. Đáng chú ý là nội dung chương 2 tác giả luận
chứng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam của nhân dân, do nhân dân, vì
nhân dân với yêu cầu thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Làm rõ chủ thể
nội dung, hình thức thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Những điều kiện
bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ cơ sở ở cấp xã. Trên cơ sở kết quả
nghiên cứu ở chương 3, trong chương 4 tác giả xác định hệ quan điểm, các
giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu của xây
dựng nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam.
1.1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự, pháp luật đất
đai và giải quyết tranh chấp đất đai
- Cuốn: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Lê Đình Nghị [53], trong
đó tại Chương IX, phần II với tiêu đề: "Các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ" đã nêu lên khái niệm thế chấp tài sản; đặc điểm pháp lý của biện
pháp thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; xử lý tài sản thế chấp và chấm
dứt quan hệ thế chấp. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho
việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Cuốn: Hỏi - Đáp giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp của
Nguyễn Văn Thông [83], được trình bày dưới dạng hỏi - đáp. Phần thứ nhất:
Hỏi - đáp giao dịch dân sự về nhà ở, đất và giải quyết tranh chấp nhà đất.
Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 và Luật Nhà ở năm 2005.
- Tài liệu Hội thảo nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và một
số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam của Bộ Tư pháp [9], đã
phân tích về chế định bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ dân sự trong BLDS
2005 và một số vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện; những vướng mắc trong
thực tiễn áp dụng các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và một
số kiến nghị - nhìn từ góc độ các tổ chức tín dụng; xu thế phát triển của pháp
luật về giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và một số kiến nghị

15. 11
sửa đổi BLDS Việt Nam; lý thuyết về vật quyền bảo đảm và ảnh hưởng của lý
thuyết đó đối với chế định vật quyền bảo đảm trong BLDS.
- Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của
Nguyễn Quang Tuyến [100], đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện
hành của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ
đó đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý
của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.
Tuy nhiên, trong công trình nghiên cứu này tác giả chỉ đề cập đến địa vị
pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê mà chưa đề cập đến quy định về TCQSDĐ với tính chất là tài sản
bảo đảm trong các giao dịch tín dụng.
- Cuốn: Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống của Trần
Quang Huy [37], đã trình bày dưới dạng hỏi - đáp có sự bình luận sâu sắc về
các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các tình huống tranh chấp về đất
đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các tranh chấp đó. Các tác giả đã
nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật và các tình huống khác liên
quan đến chính sách, pháp luật đất đai.
- Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm
quyền của người sử dụng đất của Trần Quang Huy [38], đã phân tích pháp
luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của người sử dụng đất; pháp
luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp
luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối
cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nước phải chăm lo
cho người sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối
với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.
- Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch của
Nguyễn Quang Tuyến [102], đã đi sâu đề cập một số vấn đề lý luận về những
tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật về
thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định; quy

16. 12
hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai; giá đất do Nhà nước xác định
phù hợp với thị trường; hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn
giản; dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và
đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với bất động sản; thông tin về
bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng
đồng sử dụng.
- Cuốn: Hỏi đáp luật đất đai của Nguyễn Thị Nga [50], nội dung cuốn
sách gồm 3 phần:
Phần thứ nhất, vấn đề sở hữu đất đai, các tác giả đã làm rõ 3 nội dung
mang tính nội hàm của hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân; Nhà nước là chủ đại diện cho toàn dân để thực hiện các
quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai; người sử dụng đất (các tổ
chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất mà chỉ có QSDĐ.
Phần thứ hai, quản lý Nhà nước về đất đai, các tác giả đã nêu các hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai; những cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm
quản lý nhà nước về đất đai.
Phần thứ ba, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã nêu LĐĐ
2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất căn cứ
theo hình thức sử dụng đất của họ, trong đó có quyền TCQSDĐ hoặc thế chấp
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
- Cuốn: Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo,
quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay của Nguyễn Cảnh Quý [81], đã
nghiên cứu cơ sở lý luận về nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ
lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam. Cuốn sách đã làm rõ khái
niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về thực hiện pháp luật đất đai của cán
bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền nước ta; phân tích bốn hình thức thực
hiện pháp luật như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và
áp dụng pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam.

17. 13
- Chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam - Cơ sở lý
luận và thực tiễn của Trần Văn Quang [61], đã nghiên cứu, phân tích, đánh
giá các quy định của pháp luật về hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự; chế
định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự. Tác giả đã nghiên cứu thực trạng
chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn áp dụng chế định
hòa giải. Từ nghiên cứu đó tác giả đã đưa ra phương hướng và các giải pháp
hoàn thiện chế định hòa giải và nâng cao hiệu quả áp dụng chế định hòa giải
trong tố tụng dân sự.
- Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam của
Trần Văn Hà [27], đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Tác giả
nghiên cứu sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Qua đó đã đặt ra yêu
cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân, đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng
được tác giả đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp
dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
1.1.1.3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất
- Cuốn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện của Nguyễn Thị Nga [49]
đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực TCQSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa
cho sự phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản trong bối cảnh hội
nhập quốc tế hiện nay.
- Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử
dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành của Nguyễn
Quang Tuyến [99], đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các
quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như là: Đối tượng nhận thế chấp,

18. 14
mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong TCQSDĐ,
việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các
quy định về TCQSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa ra những kiến
nghị khắc phục.
- Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất của Nguyễn Văn Hoạt [34],
đã phân tích và đưa ra quan điểm về hai vấn đề là: Đối tượng của thế chấp tài sản
là QSDĐ hay giá trị QSDĐ, việc TCQSDĐ khi có bất động sản trên đất.
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở của Vũ Minh Tuấn [98], đã
giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp (hợp đồng)
QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng
TCQSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án về hợp đồng
TCQSDĐ ở. Tác giả cũng đã đề xuất một số kiến nghị và giải pháp hoàn thiện
pháp luật nước ta về hợp đồng TCQSDĐ ở.
- "Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất" của Nguyễn
Quang Tuyến [101], đã xác định những hạn chế của pháp luật TCQSDĐ và đưa
ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nước ta về TCQSDĐ.
- "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995" của Nguyễn Thị Nga [44], đã
phân tích một số điểm bất cập, thiếu thống nhất trong pháp luật và kiến nghị
sửa đổi các quy định về chủ thể thế chấp, chủ thể nhận quyền thế chấp, về đối
tượng trong hợp đồng TCQSDĐ, về xác định và xử lý tài sản thế chấp.
- "Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu
công nghiệp" của Nguyễn Văn Phương [60], đã nêu, phân tích và bình luận về
hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và
bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chưa; hai là, quy định của Luật đất
đai về TCQSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chưa?
- Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị
Nga [45], đã nêu những vấn đề lý luận về TCQSDĐ và pháp luật điều chỉnh
TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp
luật về TCQSDĐ ở Việt Nam.

19. 15
- Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp của Lê Thu
Hiền [31], đã nêu những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn liên quan trong
việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả của việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta
trong đó có việc thực hiện TCQSDĐ.
- "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng" của Doãn Hồng Nhung [59], đã
phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá
trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã
chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai
thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị
QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đồng
thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ
qua Trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng
cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương
mại hiện nay" của Nguyễn Thị Nga [48], đã phân tích làm rõ những bất cập
và đề xuất hướng khắc phục các quy định về phương thức xử lý QSDĐ, về cơ
chế xin phép khi tổ chức tín dụng thực hiện bán đấu giá QSDĐ, về thứ tự
thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ, về thuế chuyển QSDĐ và thuế thu nhập
doanh nghiệp phát sinh từ xử lý QSDĐ.
- "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và
thực tiễn" của Phan Minh Ngọc [52], đã đề cập một số vấn đề liên quan đến
hợp đồng thế chấp và đăng ký TCQSDĐ ở nước ta, đặc biệt là đã chỉ ra những
điểm bất cập trong pháp luật và trong hoạt động thực tiễn cần được nhanh
chóng khắc phục.

20. 16
- "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở nước ta hiện nay" của Bùi Thị Hằng [28], đã đề cập một số vấn
đề về pháp luật và thực trạng TCQSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng
ngân hàng ở nước ta trong thời gian gần đây, từ đó đưa ra những kiến nghị về
biện pháp khắc phục.
- Cuốn: Chỉ dẫn pháp luật khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều
tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai của Nguyễn Văn Hậu [30], đã trình
bày dưới dạng hỏi đáp về khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý
vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Phần II, các văn bản quy phạm pháp luật về
khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực
đất đai. Phần III, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai.
- "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp
quyền sử dụng đất" của Nguyễn Thị Nga [47], đã đi sâu phân tích và chỉ ra
nhiều điểm bất cập và đề xuất hướng khắc phục những bất cập trong pháp luật
hiện hành, như: Sự thiếu rõ ràng và thiếu thống nhất về việc xác định nội hàm
của đăng ký TCQSDĐ, sự mâu thuẫn về đăng ký hợp đồng TCQSDĐ và hợp
đồng thế chấp nhà ở, sự bất hợp lý khi vừa buộc đăng ký hợp đồng TCQSDĐ
vừa buộc công chứng hợp đồng TCQSDĐ.
- "Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất
hoàn thiện" của Nguyễn Như Quỳnh [82], đã phân tích làm rõ một số điểm
bất cập trong pháp luật hiện hành về TCQSDĐ với những nội dung cụ thể: Về
chủ thể có quyền TCQSDĐ, bên nhận thế chấp, về điều kiện bên thế chấp
phải có GCNQSDĐ, xác định giá trị QSDĐ thế chấp và về xử lý QSDĐ được
thế chấp…
- "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc
cần khắc phục" của Lê Thị Thu Thuỷ [85], đã phân tích những vướng mắc trong
thực tiễn về TCQSDĐ vay vốn ngân hàng, như: Khung giá đất thấp hơn giá thị
trường, tổ chức tín dụng không có quyền chủ động phát mại tài sản mà phải phát
mại qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá từ đó đưa ra kiến nghị khắc phục.

21. 17
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
1.1.2.1. Về thực hiện pháp luật
Thực hiện pháp luật là một phạm trù pháp lý cơ bản trong kho tàng lý luận
chung về nhà nước và pháp luật ở các nước XHCN nói chung và ở Liên Xô nói
riêng trước đây cũng như ở Liên bang Nga hiện nay. Thực hiện pháp luật đã
được đúc kết thành một phần của giáo trình lý luận về nhà nước và pháp luật.
- Lý luận về nhà nước và pháp luật của Bộ Đại học và trung học
chuyên nghiệp Liên Xô [4], trong giáo trình này ở chương XIII - Áp dụng
pháp luật XHCN đã trình bày khái niệm nội dung thực hiện pháp luật với các
hình thức tuân thủ, chấp hành, sử dụng và áp dụng pháp luật. Trong đó áp
dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật đặc biệt do các cơ quan nhà
nước và nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện. Nội dung chuyên đề 20 của
cuốn sách này đã lý giải các hành vi pháp lý trong các trường hợp khác nhau
để xác định các dạng thực hiện pháp luật khác nhau như: tuân thủ pháp luật,
chấp hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật.
1.1.2.2. Về pháp luật dân sự, đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất
Ở nước ngoài đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự,
đất đai, thế chấp QSDĐ. Trong phạm vi liên quan đến đề tài có những công
trình tiêu biểu sau đây:
- "Luật Dân thương đương đại" của Giang Bình trong cuốn 5 vấn đề
đương đại [3], chương này bao gồm 5 nội dung: I. Về quan niệm chế độ
doanh nghiệp hiện đại; II. Quan hệ pháp luật của hình thái doanh nghiệp hiện
đại; III. Về quyền lợi dân sự; IV. Về hành vi dân sự và V. Về trách nhiệm dân
sự. Tác giả đã cho thấy cách đây 15 năm khoa học pháp lý ở Trung quốc đã
có sự đánh giá pháp luật dân thương (dân sự, kinh tế) ở phương Tây, so sánh
với pháp luật dân thương của Trung quốc đại lục để hoàn thiện pháp luật
Trung quốc theo đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế thị trường. Tác giả cho rằng
"Luật quyền tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung quốc, quyền tài sản chính
là chế độ sử dụng quyền tài sản cơ bản của một nước. Hiện nay vấn đề làm

22. 18
thế nào chúng ta nhất thể hóa bảo hộ tài sản tư nhân, và tài sản quốc hữu, làm
thế nào bảo đảm quyền bao thầu đất đai của nông dân" (tr.402) bảo vệ tài sản
của doanh nghiệp nhà nước. Bảo vệ quyền lợi nhân thân và quyền lợi tài sản
là vấn đề cốt của luật dân thương. Tác giả cho rằng chế độ pháp luật chung
Giao dịch thị trường có hai mục tiêu cơ bản, một là nhanh chóng, tiện lợi, hai
là an toàn, chắc chắn. Nhanh chóng, tiện lợi là để đẩy nhanh sự lưu chuyển
vốn nhằm đạt được lợi nhuận mong đợi nhiều hơn. Nếu không sẽ mất đi cơ
hội buôn bán. An toàn, chắc chắn là tối thiểu rủi ro thị trường" (tr. 403). Cũng
theo tác giả, cơ chế nhanh chóng tiện lợi trong giao dịch thị trường có nhiều
phương diện, chủ yếu có 3 mặt sau:
Một là, phải có chế độ cam kết (mặt hợp đồng).
Hai là, có chế độ chứng khoán có giá.
Ba là, chế độ thương mại điện tử.
Về chế độ an toàn giao dịch là chế độ đảm bảo. Theo đó phải có chế độ
thông tin công khai minh bạch và cơ chế giao dịch công bằng.
Nhiều nước trên thế giới cũng có các công trình nghiên cứu về tài sản
thế chấp trong các giao dịch bảo đảm, nhìn chung các nghiên cứu này được
thực hiện từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, chẳng hạn trong cuốn A guide
to Business Law (Hướng dẫn Luật Thương mại) của tác giả Jonh Carvan và
Jonh Gooley [108] đã nêu cụ thể và rõ ràng về đối tượng tài sản, quy định trực
tiếp quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp.
- Bài viết "Real Estate Investment In China-Legal Review And Analysis
Of Foreign Investors,
Participation" (Đầu tư bất động sản tại Trung Quốc-
dưới góc độ pháp luật và phân tích của các nhà đầu tư nước ngoài) của
Xiaoyang Zhang [113], đã nghiên cứu việc đầu tư bất động sản tại Trung
Quốc; về quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai; đất đô thị thuộc sở hữu Nhà
nước còn đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể.
- Cuốn Business Law and The Legal regulatory environment (Môi
trường pháp luật cho kinh doanh) của Jane P. Mallor và A. James Barres

23. 19
[107], đã cho rằng thế chấp là sự bảo đảm bằng chính tài sản hoặc bằng
những chứng thư pháp lý về tài sản do người chủ sở hữu đưa ra (người thế
chấp) để đảm bảo cho khoản tiền vay từ người cho vay (người nhận thế
chấp). Với quan điểm này thì điều kiện về tài sản thế chấp có hướng mở
rộng, phù hợp với thực tiễn. Tài sản thế chấp có thể là những vật cụ thể
hoặc tài sản cũng có thể được biểu hiện dưới dạng quyền tài sản được thể
hiện thông qua những chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của
một chủ.
Ngoài ra còn có các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện
pháp luật về đất đai, giao dịch tài sản ở nước ngoài của các tác giả Việt Nam,
trong đó tiêu biểu là các công trình sau đây:
- Bài viết "Nợ khó đòi trong ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số
liên hệ với Việt Nam" của Phan Minh Ngọc [51], đã tìm hiểu về một số trường
hợp điển hình về nợ khó đòi trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng ở
Trung Quốc, từ đó rút ra kết luận để ứng dụng vào thực tiễn nước ta.
- Bài viết "Vật quyền bảo đảm theo quy định của pháp luật Nhật Bản,
Pháp, Đức và kinh nghiệm mà Việt Nam cần tham khảo trong quá trình sửa
đổi Bộ luật dân sự năm 2005" của Hoàng Thị Thúy Hằng [29], đã nghiên cứu
các biện pháp bảo đảm vật đối vật (hay có thể gọi là các loại vật quyền bảo
đảm) được quy định trong BLDS Nhật Bản, Cộng hòa Pháp, Cộng hòa Liên
bang Đức và kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo trong quá trình sửa
đổi BLDS của nước ta.
- Bài viết "Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa
Liên bang Đức" của Trần Quang Huy [39], đã đề cập đến quan hệ sở hữu,
quan hệ đất đai ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nước Đức có nhiều hình thức sử
hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất cả bất động sản đều
phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan địa chính. Hệ thống quyền
đối với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bài viết cũng nêu một số

24. 20
kinh nghiệm cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và pháp luật về
pháp luật kinh doanh bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức.
Do đặc trưng của pháp luật các nước là: đất đai là tài sản thuộc sở hữu
của cá nhân, tổ chức. Vì vậy, việc thế chấp là dùng quyền sở hữu đối với đất
đai đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch cần phải
có tài sản bảo đảm. Nhưng tại Việt Nam, do tính chất XHCN đặc trưng nên
chỉ Nhà nước mới là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai. Điều 17
Hiến pháp 1992, nay là Điều 53 Hiến pháp 2013 đều ghi nhận: "Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, rừng núi, hầm mỏ, sông ngòi…". Vì vậy,
tài sản thế chấp trong các giao dịch bảo đảm chỉ là QSDĐ mà không phải là
quyền sở hữu đất đai. Do vậy, thực hiện pháp luật TCQSDĐ là đặc trưng của
pháp luật Việt Nam.
Việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sở hữu đất đai và bất động
sản cũng được thể hiện qua những hoạt động: cam kết, thỏa thuận khi các chủ
thể xác lập giao dịch và những hậu quả pháp lý mà chủ thể phải gánh chịu khi
không tuân thủ các cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật thực định. Dù
bất kỳ thể chế chính trị nào, thì hoạt động của các chủ thể trong đời sống xã
hội cũng phải tuân thủ những nguyên tắc, những quy định đã được các nhà
làm luật dự liệu.
- Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia Bộ Tư pháp. Chuyên
san: "Pháp luật về đăng ký bất động sản - Thực trạng và một số giải pháp
hoàn thiện" [7], phần IV của chuyên san này tổng hợp kinh nghiệm của
một số quốc gia về đăng ký bất động sản. Mục này nêu đặc điểm trong hệ
thống đăng ký bất động sản của các nước trên thế giới như: Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Liên bang Nga; và
đặc điểm của hệ thống đăng ký bất động sản của một số quốc gia trong khu
vực như: Trung Quốc, Campuchia, Indonesia, Singapore, Malaysia,
Philippines. Tại mục A. Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản
của Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đức và Nga. Tác giả đã tổng hợp so sánh và

25. 21
cho thấy các nước này đều quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản; đối
tượng đăng ký là đất đai, tài sản gắn với đất đai; đăng ký hiện trạng bất động
sản. Về nguyên tắc đăng ký có hai loại: Đăng ký bắt buộc (Nga), đăng ký tự
nguyện (Hàn Quốc, Nhật Bản). Việc đăng ký tài sản thuộc hệ thống đăng ký
bất động sản các nước có một số khác nhau nhưng giá trị pháp lý của đăng ký
bất động sản có hai loại giá trị: 1) Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng đối với
người thứ ba; 2) Việc đăng ký có giá trị pháp lý giữa các bên - là điều kiện làm
phát sinh quyền đối với bất động sản. Nội dung đáng quan tâm còn là mối quan
hệ giữa cơ quan đăng ký bất động sản và cơ quan quản lý bất động sản. Đây là
mối quan hệ hai chiều trong trao đổi thông tin có tính bắt buộc nhằm làm rõ
thông tin về hiện trạng vật lý bất động sản trong các trường hợp cần bảo lưu;
thay đổi, sửa chữa sai sót, chấm dứt hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị
xóa bỏ. Tại Mục B. Một số đặc điểm hệ thống đăng ký bất động sản của một số
quốc gia trong khu vực. Đặc điểm chung về đăng ký bất động sản của các nước
trong khu vực (Trung Quốc, Campuchia, Singapore, Malaysia, Philippines) về
đối tượng đăng ký đều là các quyền đối với bất động sản. Trong đó quyền sở
hữu là nguồn gốc các vật quyền khác như quyền thế chấp, cầm cố, thuê bất
động sản được xác định là quyền phái sinh. Giá trị pháp lý của việc đăng ký là
thủ tục pháp lý theo đó Nhà nước ghi nhận bảo vệ quyền sở hữu đối với bất
động sản của chủ sở hữu. Nhà nước có vai trò thừa nhận và tạo ra các điều kiện
để xác lập hiệu lực pháp lý của các quyền đối với bất động sản. Các nước thông
thường đều có cơ quan quản lý bất động sản thực hiện vai trò của cơ quan đăng
ký bất động sản (ở Campuchia là Bộ quản lý đất đai, quy hoạch và quản lý đô
thị). Các quốc gia trong khu vực đều coi giấy chứng nhận đăng ký là vấn đề
đặc biệt quan trọng [7].
1.1.3. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan đến đề tài
Từ quá trình khảo cứu các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước
có liên quan đến vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ, tác giả nhận thấy các

26. 22
công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã đạt được một số kết quả chủ
yếu sau đây:
1.1.3.1. Các công trình nghiên cứu ở trong nước
- Nhóm công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật: trong các công trình
này các tác giả đã hoàn thiện lý luận về thực hiện pháp luật bao gồm khái niệm,
đặc điểm, vai trò, chủ thể, hình thức, các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật
nói chung. Mặt khác còn có nhiều công trình nghiên cứu thực hiện pháp luật trên
các lĩnh vực cụ thể, đi sâu phân tích đặc điểm, vai trò, nội dung, hình thức, các
điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật trên các lĩnh vực cụ thể.
Kết quả nghiên cứu lý luận chung về thực hiện pháp luật và thực hiện
pháp luật trên từng lĩnh vực cụ thể là cơ sở lý luận, tài liệu tham khảo có giá
trị để nghiên cứu sinh xây dựng lý luận về thực hiện pháp luật thế chấp quyền
sử dụng đất.
Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự, pháp luật đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai: Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu nội dung
của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai.
Những kết quả nghiên cứu này sẽ gợi mở cho nghiên cứu sinh phương hướng,
nội dung hoàn thiện pháp luật dân sự, đất đai và giải quyết tranh chấp dân sự
là những vấn đề liên quan trực tiếp đến hoàn thiện pháp luật và thực hiện
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất.
- Nhóm công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện pháp luật thế
chấp quyền sử dụng đất: đây là những nhóm công trình nghiên cứu có liên
quan trực tiếp nhất đến nội dung nghiên cứu của luận án.
Sau những lần ban hành, sửa đổi BLDS, Luật Đất đai, Việt Nam đã một
số công trình nghiên cứu về đặc điểm, vai trò và nội dung của các quy định
pháp luật Việt Nam về TCQSDĐ; một số công trình đề xuất quan điểm, giải
pháp hoàn thiện pháp luật về TCQSDĐ nhưng chưa bao quát hết các tình
huống phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp về
TCQSDĐ; có nhiều công trình, đề tài nghiên cứu về phương thức áp dụng pháp

27. 23
luật khi giải quyết tranh chấp TCQSDĐ chưa bao quát hết các nội dung, giải
pháp khác nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy
vậy những kết quả nghiên cứu trong các công trình nghiên cứu ở nhóm này có
giá trị tham khảo trực tiếp nhất, gợi mở cho nghiên cứu sinh các nội dung cần
hoàn thiện trong pháp luật TCQSDĐ và các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp
luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay có tính chất hệ thống, toàn diện.
1.1.3.2. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài
Ở nước ngoài do đặc trưng pháp luật về sở hữu đất đai nên hầu như
không có việc TCQSDĐ - với tính chất là một loại quyền đặc biệt. Các công
trình của nước ngoài chủ yếu đề cập đến pháp luật dân sự, đất đai, lý luận về
thực hiện pháp luật, về đăng ký đất đai, bất động sản, giao dịch có bảo đảm và
giải quyết tranh chấp đất đai, bất động sản. Đây là nguồn tài liệu tham khảo
có giá trị khi nghiên cứu các vấn đề có liên quan trong luận án.
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
Trên cơ sở khảo cứu, hệ thống hóa các công trình khoa học đã công bố
có liên quan đến đề tài luận án, tác giả sẽ kế thừa có chọn lọc và phát triển ý
tưởng khoa học, từ đó đưa ra những luận điểm của mình về vấn đề nghiên cứu.
Vấn đề thứ nhất: Là luận chứng cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật
TCQSDĐ. Trong vấn đề thứ nhất này có những nội dung cần tiếp tục nghiên
cứu như sau:
- Khái quát chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam để làm rõ QSDĐ theo
pháp luật Việt Nam.
- Giao dịch dân sự (hợp đồng) và TCQSDĐ bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trong hợp đồng.
- Luận chứng để đưa ra khái niệm pháp luật TCQSDĐ.
- Từ khái niệm về thực hiện pháp luật nói chung, xây dựng khái niệm,
làm rõ đặc điểm, vai trò thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Xác định nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ.

28. 24
Vấn đề thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật TCQSDĐ và
thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam.
Vấn đề này cần tiếp tục nghiên cứu những nội dung sau đây:
- Thực trạng pháp luật về QSDĐ (không có tài sản khác gắn liền với
đất) và quyền TCQSDĐ trong bảo đảm nghĩa vụ. Đồng thời rút ra những
thành tựu và những hạn chế bất cập của pháp luật trên lĩnh vực pháp luật này.
- Đánh giá việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ và nguyên nhân khách
quan, chủ quan của những kết quả và những hạn chế.
Vấn đề thứ ba: Cần tiếp tục nghiên cứu là:
- Xác định quan điểm chỉ đạo, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện
pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
Kết luận chương 1
Trong chương này luận án đã tiến hành tổng quan các công trình nghiên
cứu trên các sách, báo, tạp chí, đề tài khoa học cấp bộ, các luận án tiến sĩ,
luận văn thạc sĩ, giáo trình sách tham khảo, các hội thảo khoa học, bài viết
của các tác giả trong và ngoài nước về những vấn đề lý luận và thực tiễn liên
quan đến đề tài "Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam"
trên các lĩnh vực như:
- Những công trình nghiên cứu có liên quan tới pháp luật về TCQSDĐ.
- Những công trình nghiên cứu về TCQSDĐ.
- Những công trình nghiên cứu có liên quan tới thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Những công trình nghiên cứu về giao dịch có bảo đảm của các nước.
Những công trình trên thể hiện sự quan tâm của tác giả, các nhà khoa
học về các vấn đề liên quan đến thực hiện pháp luật TCQSDĐ nhưng chủ yếu
là nghiên cứu về quyền sử dụng đất, các bất cập trong quy định của pháp luật
TCQSDĐ, rất ít công trình nghiên cứu hệ thống về thực hiện pháp luật
TCQSDĐ, chỉ có một vài công trình đề cập đến những vướng mắc trong thực
hiện TCQSDĐ. Tuy nhiên những kết quả nghiên cứu trên đây là tài liệu tham

29. 25
khảo có giá trị, gợi mở cho nghiên cứu sinh nghiên cứu các nội dung của luận
án, nhất là đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật TCQSDĐ với tư cách là một
giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
Như vậy dựa trên kết quả nghiên cứu của các công trình trên, tác giả
xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án trên các phương
diện lý luận thực hiện pháp luật TCQSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng và
đề xuất các quan điểm, giải pháp thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam.

30. 26
Chương 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái quát chế độ sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Điều 53 Hiến pháp 2013 tiếp tục quy định:
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [76].
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 LĐĐ 2013 quy
định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này" [64]. Các chủ thể QSDĐ được
quy định cụ thể tại Điều 5 LĐĐ 2013. Theo đó, LĐĐ khẳng định: Toàn bộ đất
đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện và
thống nhất quản lý, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt
các quyền năng: quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn
sử dụng; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý Nhà nước ở cả phương
diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối
với người sử dụng đất [58, tr.20].
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành, thì QSDĐ là
một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử

31. 27
dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của BLDS về quyền sở hữu tài
sản và quy định của Luật đất đai. Theo đó, đối với QSDĐ được xác định
thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài
sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến
hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó
mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sử dụng,
nhưng quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ
thể có quyền, không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý
nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền
sở hữu tài sản [36, tr.27]. Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên chúng ta có cách
tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử dụng của những tài sản cụ thể, trong
đó có QSDĐ đai của chủ thể có quyền. Theo đó, người có quyền sở hữu đối
với tài sản là QSDĐ cũng có ba quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất
đai, QSDĐ và quyền định đoạt đối với QSDĐ. Trong các quyền năng cơ bản
nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trò quan trọng và ý
nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên
thuần túy và ở dạng "tiềm năng", "nguyên thủy". Quyền sử dụng đất trở thành
quyền tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của
con người trong quá trình phát triển của kinh tế - xã hội [35, tr.33]. Quyền sử
dụng có vai trò thực hiện hóa ý đồ của chủ thể có QSDĐ hợp pháp, chính là
việc làm cho đất đai có giá trị về mặt kinh tế. Khi tiếp cận QSDĐ trong mối
quan hệ với quyền sở hữu đất đai cho thấy, QSDĐ gắn liền với quyền sở hữu
và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai.
Theo những vấn đề lý luận đã phân tích trên đây, thì QSDĐ được thực
hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có QSDĐ hợp pháp. Các cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất
thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ
những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Tuy

32. 28
nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng
đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Tuy không
đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở
thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất [95, tr.82-83]. Tác giả
Phạm Duy Nghĩa cho rằng:
Phải thừa nhận QSDĐ của các cá nhân và tổ chức là quyền tài sản tư,
cần được Nhà nước tôn trọng và bảo hộ. Điều đó không có nghĩa là
phải thay đổi sở hữu về đất đai. Sáng tạo ra khái niệm QSDĐ của
người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã tạo ra một khái
niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, song QSDĐ lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức [54, tr.18].
Theo quy định của Hiến pháp 2013 và LĐĐ 2013, thì chủ thể thực hiện
QSDĐ nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất. Người sử dụng đất có
những quyền năng nhất định nhưng không phải chủ sở hữu đất đai. Chỉ Nhà
nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất quản lý
đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận. Do vậy, chỉ duy
nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng đầy đủ của chủ sở hữu. Nhà
nước - với tư cách là một chủ thể quyền lực chính trị - không thể trực tiếp
chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai
mà phải giao cho các chủ thể sử dụng. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở
hữu bằng phương thức: giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đai theo những
điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định và tiến hành kiểm tra, giám sát
việc tuân thủ và thực hiện ấy.
2.1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong bối
cảnh đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng. Để nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật

33. 29
TCQSDĐ trước hết cần luận giải khái niệm thế chấp. Thuật ngữ "Thế chấp"
khởi đầu có nguồn gốc từ Hán Việt: "Thế là bỏ đi, thay cho" [1, tr.154], còn
"Chấp là cầm, giữ" [1, tr.394]. Từ điển Tiếng Việt giải thích: "Thế chấp [tài
sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng
trả đúng kỳ hạn" [104]. Xuất phát từ ngữ nghĩa cơ bản của từ thế chấp như
trên, chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên
có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi
phạm. Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi không thực hiện, thực hiện không
đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đó cam kết khi xác lập nghĩa
vụ, thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm để thay thế.
Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái niệm
thế chấp - một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một biện pháp
truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Hình thức đầu tiên của cách
thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn được gọi là bán đợ).
Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình
cho bên có quyền, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có
quyền hoàn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với
chuyển giao quyền sở hữu vật. Hiện nay trong giới luật học có những cách
tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có quan điểm tiếp
cận thế chấp dưới giác độ là một hợp đồng dân sự: "Thỏa thuận" vừa là
nguyên tắc, vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và được thể hiện trong tất
cả các giai đoạn" kể cả thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng [96,
tr.140-141]. Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp
với bên nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế
chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế
chấp để tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu
cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có sự vi phạm. Tuy nhiên, các quyền

34. 30
trên của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp mang tính "gián tiếp"
thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký
kết mà không có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Khi bên thế chấp vi
phạm và không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, thì bên nhận thế chấp chỉ sử
dụng một biện pháp duy nhất là khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên thế chấp
thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ. Theo cách thức thực hiện pháp luật này, tính
chất "bảo đảm" của thế chấp sẽ có nguy cơ trở thành "không có bảo đảm" vì
phải phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc phải thông qua các thủ tục tố
tụng tại Tòa án [105, tr.12]. Trong trường hợp tài sản thế chấp còn là đối tượng
của nhiều quan hệ nghĩa vụ khác nữa như bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác
nhau… thì hợp đồng thế chấp đã ký kết không đủ căn cứ để bên nhận thế chấp
có quyền ưu tiên lấy toàn bộ từ số tiền xử lý tài sản thế chấp trước các chủ thể
khác. Hạn chế này tuy được quy định trong thứ tự về ưu tiên thanh toán trong
các giao dịch bảo đảm có đăng ký nhưng vẫn chỉ là tính chất gián tiếp.
Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thế chấp dưới góc
độ là một loại vật quyền bảo đảm: "Thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang
tính chất đối vật, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện đối với các
bên trong quan hệ thế chấp" [93, tr.17]. Tính chất vật quyền cho phép bên
nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ
thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền
truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và có quyền ưu
tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Cách tiếp
cận này là chưa có đủ căn cứ chắc chắn để bên nhận thế chấp có quyền đối
với tài sản thế chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế
chấp và đối với TCQSDĐ thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng) [99, tr.25].
Về phương diện lý luận cần có phân biệt rõ khi nào thì việc xử lý tài sản thế
chấp hoàn toàn thực hiện theo ý chí của bên nhận thế chấp. Nội dung này
pháp luật hiện hành có cho phép hay không?

35. 31
Cùng với quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, biện pháp
thế chấp tài sản được quy định trong luật La Mã vẫn có ảnh hưởng và chi phối
nhất định đến các quy định pháp luật về thế chấp cho đến ngày nay. Ở các
nước theo hệ thống luật lục địa (thường gọi là hệ thống Civil Law) mà điển
hình là các nước: Cộng hòa Pháp, Liên bang Đức, Nhật Bản, bang Quebec
của Canada đều vận dụng nguyên lý này. Có thể thấy rằng, trong suốt thế kỷ
XIX và gần như cả thế kỷ XX ở Cộng hòa Pháp, thuật ngữ "thế chấp" được
dùng để chỉ biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao tài sản và đối
tượng bảo đảm là bất động sản [29, tr.25-34].
Do ảnh hưởng bởi quy định trong luật La Mã, nên biện pháp bảo đảm
là thế chấp theo pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law
được hiểu là biện pháp bảo đảm với hai đặc điểm sau đây: một là, đối tượng
của thế chấp phải là bất động sản không thể chuyển dịch theo vật lý; hai là,
không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản thế chấp từ người có
nghĩa vụ sang người có quyền [105, tr.14-15]. Chính vì vậy, để đảm bảo lợi
ích cho bên có quyền cũng như sự an toàn, hiệu quả của giao dịch, pháp luật
của các nước trên đều quy định về cơ chế đăng ký công khai quyền của bên
nhận thế chấp đối với bất động sản thế chấp.
Đối với những nước theo hệ thống luật Common Law như Anh, Úc,
Mỹ, Canada thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được
phát triển theo hai lý thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài
sản thế chấp. Ở những nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ được nhận
quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật
và Tòa án ở các nước này đã sửa đổi quyền tài sản của chủ nợ mà theo đó họ
chỉ được phép thực hiện quyền này khi người vay không hoàn thành nghĩa
vụ. Người nhận thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt thời gian
thế chấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời. Nếu người đi vay không thực hiện
nghĩa vụ của mình thì người nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối. Thế

36. 32
chấp là sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản theo cách thức bảo đảm với một
ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ được chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực
hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình. Từ điển giải thích thuật ngữ luật
học của Trường Đại học Luật Hà Nội - phần Luật dân sự, định nghĩa:
Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự,
theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Văn bản thế chấp
phải được công chứng nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân
(UBND) có thẩm quyền chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc
pháp luật có quy định. Việc thế chấp phải đăng ký, nếu bất động sản
có đăng ký quyền sở hữu [94, tr.118].
Việc TCQSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều
kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy
định, theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng
đất [94, tr.59]. Các quy định về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực
pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi
thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Điều chỉnh pháp luật về thế
chấp tài sản là việc Nhà nước thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành
lang pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các
quan hệ xã hội với mục đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên
cạnh đó, tùy thuộc từng tính chất của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm
cân bằng và hài hòa quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm.
Từ những phân tích trên có thể thấy rằng: TCQSDĐ là quyền của một
chủ thể đang có QSDĐ hợp pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh
tế mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

37. 33
2.1.1.3. Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Nhà nước ban hành pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh
trong đời sống xã hội. Vì vậy để hiểu thế nào là pháp luật TCQSDĐ cần phải nắm
vững các loại quan hệ xã hội phát sinh trong quan hệ pháp luật về TCQSDĐ.
Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ pháp luật về
TCQSDĐ bao gồm các loại quan hệ xã hội sau đây:
Thứ nhất, là các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai với người (cá nhân, tổ chức) có QSDĐ nói chung và người có
quyền TCQSDĐ. Đối với người có QSDĐ Nhà nước phải cấp GCNQSDĐ
cho họ. Theo quy định của pháp luật đất đai thì UBND cấp tỉnh cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và
môi trường; UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng, dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
QSDĐ. Bản chất của mối quan hệ pháp luật này là mối quan hệ giữa chủ sở
hữu đất đai (Nhà nước là chủ sở hữu đại diện cho nhân dân) với người có
QSDĐ có căn cứ hợp pháp. QSDĐ của cá nhân, tổ chức là quyền phái sinh từ
các quyền năng: chiếm hữu sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu về đất đai.
Song GCNQSDĐ một mặt bảo đảm sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà
nước mặt khác đây là sự công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt hơn về
đất đai trên phạm vi lãnh thổ quốc gia và trên phạm vi lãnh thổ do chính
quyền địa phương quản lý. Đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc
thực hiện các QSDĐ của người có QSDĐ như: quyền chuyển đổi, cho thuê,
chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị QSDĐ
góp vốn vào sản xuất kinh doanh.
Đối với quyền TCQSDĐ, các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao
dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng QSDĐ phải đăng ký các giao dịch này

38. 34
ở các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể các giao dịch TCQSDĐ phải
đăng ký theo quy định của pháp luật. Mối quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước
với người (các bên) có hợp đồng TCQSDĐ vừa mang tính bắt buộc, vừa
mang tính tự nguyện. Hợp đồng TCQSDĐ giữa bên thế chấp và bên nhận thế
chấp là quan hệ tự nguyện thỏa thuận, quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm
giữa văn phòng đăng ký giao dịch với người TCQSDĐ là quan hệ bắt buộc.
Bản chất của mối quan hệ về đăng ký giao dịch bảo đảm về TCQSDĐ là sự
khuyến khích của Nhà nước đối với các giao dịch bảo đảm này được thực
hiện an toàn, hợp pháp, hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quy trình
ký kết, thực hiện.
Thứ hai, là các quan hệ hợp đồng TCQSDĐ. Đây là mối quan hệ giữa
bên TCQSDĐ và bên nhận TCQSDĐ. Bản chất của quan hệ hợp đồng
TCQSDĐ là loại giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng
và một loại hợp đồng cụ thể hóa trong các hợp đồng về QSDĐ.
"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự" (Điều 116
BLDS 2015). Hợp đồng về QSDĐ được quy định theo Điều 500 BLDS 2015:
Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên theo đúng người sử dụng đất
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia;
bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Quan hệ hợp đồng TCQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và
nghĩa vụ của bên TCQSDĐ và bên nhận TCQSDĐ theo đó thỏa thuận về cách
thức giữa nhận QSDĐ. Quyền, nghĩa vụ của bên giao QSDĐ trong trường
hợp khi đã hoàn thành nghĩa vụ đối với bên có quyền trong một hợp đồng
khác có liên quan. Tài sản bảo đảm này được trả lại cho bên thế chấp, quyền
và nghĩa vụ của bên thế chấp khi nghĩa vụ bảo đảm kia còn nợ một phần hay
toàn bộ thì tài sản đó phải bị xử lý để thay thế nghĩa vụ chưa hoàn thành.

39. 35
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong các trường hợp thực hiện hợp
đồng mà các bên đã thỏa thuận.
Nội dung của hợp đồng TCQSDĐ không được trái với quy định về mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cả quyền
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác
của pháp luật có liên quan.
Hình thức hợp đồng TCQSDĐ phải thể hiện thành văn bản và đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Thực hiện hợp đồng (thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên)
TCQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục theo quy định của Luật đất đai và các quy
định khác của pháp luật.
Thứ ba, là mối quan hệ về giải quyết tranh chấp giữa người TCQSDĐ và
bên nhận TCQSDĐ và các bên có liên quan (người thứ ba nếu có). Cụ thể là:
- Các quan hệ về hòa giải giữa các bên tranh chấp.
- Quan hệ giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại.
- Quan hệ giải quyết tranh chấp bằng Tòa án.
- Quan hệ giải quyết khiếu nại về việc cấp GCNQSDĐ, về các quyết
định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong thực hiện quy hoạch, kế
hoạch và thay đổi về hạn điền và mục đích sử dụng đất của Nhà nước ảnh
hưởng bất lợi đến QSDĐ và quyền TCQSDĐ.
Thứ tư, quan hệ pháp luật trong thực hiện các quyết định, bản án đã có
hiệu lực pháp luật của Tòa án và của Trọng tài thương mại.
Pháp luật điều chỉnh các quan hệ về TCQSDĐ không phải là một ngành
luật độc lập, nhưng để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
TCQSDĐ cần có hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các nhóm quan
hệ xã hội trong lĩnh vực TCQSDĐ. Từ sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp
luật TCQSDĐ là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận và
ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ hợp đồng TCQSDĐ; các quan hệ xã

40. 36
hội phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất
đai với các chủ thể được giao QSDĐ, quan hệ phát sinh trong giải quyết các
tranh chấp TCQSDĐ, thực hiện các quyết định, bản án về TCQSDĐ của tòa
án và trọng tài thương mại nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ.
2.1.1.4. Khái niệm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Thực hiện pháp luật là phương thức tồn tại của pháp luật, để pháp luật có
thể thực hiện chức năng xã hội của mình, tức là pháp luật ở trạng thái động -
pháp luật trong hành động. Có 4 hình thức thực hiện pháp luật là tuân thủ pháp
luật, chấp hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Khi nói đến
thực hiện pháp luật về TCQSDĐ tức là các chủ thể tham gia vào giao dịch dân
sự này buộc phải tuân thủ đầy đủ các hình thức thực hiện pháp luật nêu trên.
Pháp luật TCQSDĐ chỉ có thể phát huy tốt nhất chức năng bảo đảm khi
pháp luật có những quy định phù hợp nhưng điều quan trọng hơn là bảo đảm
cho pháp luật TCQSDĐ được các chủ thể pháp luật tự giác thực hiện. Quá
trình thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật TCQSDĐ nói riêng suy cho
cùng là làm cho những yêu cầu, quy định của pháp luật trở thành hiện thực
trong đời sống thực tiễn khi điều chỉnh hành vi của các chủ thể. Vì vậy, để
bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ, trước hết pháp luật phải thống nhất,
minh bạch và phải được các chủ thể tuân thủ nghiêm chỉnh, tự giác. Việc áp
dụng pháp luật khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ phải nhanh chóng, thuận
lợi, khoa học; thủ tục áp dụng pháp luật cần đơn giản khi các bên có thỏa
thuận cụ thể về phương thức xử lý theo quy định tại Điều 355 BLDS 2005.
Các bên chỉ áp dụng phương thức khởi kiện tại Tòa án khi trong giao dịch
không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp [67, tr.49-50].
Việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ là một quá trình thống nhất từ tuân thủ,
chấp hành, sử dụng và áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp (nếu có)
của những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yêu cầu quan trọng của pháp

41. 37
chế XHCN. Mọi hoạt động của các chủ thể từ thời điểm thỏa thuận để hình
thành các cam kết về nội dung; thực hiện các quy định về công chứng, đăng
ký giao dịch có bảo đảm và vấn đề áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp
phải thực hiện thống nhất theo quy định của pháp luật.
Từ những phân tích nêu trên có thể hiểu thực hiện pháp luật TCQSDĐ
là quá trình hoạt động có ý thức, có mục đích của các chủ thể trong quan hệ
pháp luật TCQSDĐ, bảo đảm cho các quy định của pháp luật TCQSDĐ được
thực hiện, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp
đồng thế chấp QSDĐ.
2.1.2. Đặc điểm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của chủ thể được giao QSDĐ, có
quyền thế chấp tài sản này trong nhiều giao dịch dân sự, thương mại. Nhưng
vì QSDĐ lại gắn với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và trong các giao
dịch dân sự, thương mại lại có nguy cơ có nhiều rủi ro, tranh chấp xảy ra, vì
vậy việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ có những đặc điểm sau đây:
2.1.2.1. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất đòi hỏi thực
hiện đồng bộ với các quy định có liên quan trong Luật Dân sự, Luật Đất
đai, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai
khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay thuộc sở hữu
toàn dân mà cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, chỉ được giao QSDĐ… thì việc
TCQSDĐ làm tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự - kinh doanh,
thương mại vẫn là hoạt động phổ biến [23, tr.81-82]. Thực tiễn thực hiện pháp
luật TCQSDĐ qua các thời kỳ lịch sử cho thấy tuy thực hiện pháp luật
TCQSDĐ nhưng đồng thời phải bảo đảm thực hiện các quy định về quyền
nghĩa vụ trong Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Dân sự. Hiện tại, việc
thực hiện pháp luật TCQSDĐ đang có diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai và gây ra những bất ổn nhất định đối với

42. 38
đời sống kinh tế - xã hội một phần cũng là do không thực hiện đầy đủ các quy
định trong Luật Dân sự, Doanh nghiệp, Kinh tế. Để khắc phục thực trạng này,
Nhà nước đã và đang thường xuyên ban hành, bổ sung nhiều quy định của pháp
luật về kinh doanh, đất đai, doanh nghiệp có liên quan để điều chỉnh kịp thời
các quan hệ về TCQSDĐ. Việc thực hiện việc TCQSDĐ trong đời sống xã hội,
tưởng chừng đơn giản nhưng lại có nhiều phức tạp và không ngừng phát sinh
những vướng mắc, dù rằng pháp luật về đất đai và các đạo luật có liên quan
liên tục được bổ sung, sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
2.1.2.2. Đặc điểm về chủ thể thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất
Chủ thể thực hiện pháp luật thường chỉ là các bên trong quan hệ pháp
luật, nhưng trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ chủ thể thực hiện không chỉ
bao gồm các chủ thể trong quan hệ TCQSDĐ mà còn là chủ thể liên quan đến
quan hệ thế chấp và chủ thể giải quyết tranh chấp về thế chấp đất đai.
* Chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ
Quan hệ bảo đảm bằng TCQSDĐ khi được xác lập sẽ hình thành một
quan hệ pháp luật giữa các bên tham gia. Trong quan hệ pháp luật này, quyền
và nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc việc thế chấp của người
thứ ba (nay gọi là bảo lãnh của người thứ ba) được pháp luật bảo đảm thực
hiện. Hiện nay vẫn còn có nhiều cách hiểu, vận dụng khác nhau về chủ thể
của quan hệ bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng TCQSDĐ nói riêng. Hình
thức TCQSDĐ của hộ gia đình, của tổ chức khác với các chủ thể là cá nhân.
Ngoài ra, đối với mỗi loại QSDĐ khác nhau, pháp luật lại có những quy định
khác nhau. Để thống nhất cách nhìn về chủ thể cần xác định các loại chủ thể sau:
Chủ thể trong quan hệ TCQSDĐ là chủ thể trong quan hệ được bảo
đảm bằng TCQSDĐ, gồm có hai bên, một bên được gọi là bên thế chấp và
bên kia được gọi là bên nhận thế chấp.
+ Bên thế chấp QSDĐ.
Bên TCQSDĐ trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là bên
cam kết trước bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng