Документ охватывает важные аспекты оценки земли в Монголии, включая историческую принадлежность земли, методы оценки и законодательные рамки. Основное внимание уделяется процессу приватизации земли, начавшемуся в 2004 году, и внедрению современных методов оценки, включая рыночные и нормативные подходы. Также обсуждаются принципы и методы оценки, а также факторы, влияющие на стоимость земли, такие как местоположение и использование.

1. ЛЕКЦ №7
ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ
ОНЦЛОГ, АРГУУД

2. ГАЗАР ЗҮЙН ОНЦЛОГ
ГАЗРЫГ БЭЛЧЭЭРИЙН ЗОРИУЛАЛТААР АШИГЛАДАГ
ЭРС ТЭС УУР АМЬСГАЛТАЙ
ТОМООХОН ХОТ СУУРИН НЬ ХАРЬЦАНГУЙ ЗАЛУУ
ГАЗАР ДАХЬ ХУВИЙН ӨМЧ БАЙГААГҮЙ

3. ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭ
ТӨРИЙН ӨМЧИЙН ТҮҮХЭН УЛАМЖЛАЛААР ГАЗРЫГ ҮНЭЛДЭГГҮЙ, ГАЗРЫГ
ХӨРӨНГӨ ГЭЖ ХҮЛЭЭН ЗӨВШӨӨРДӨГГҮЙ БАЙСАН,
2004 ОНООС ГАЗАР ХУВЬЧЛАЖ ЭХЭЛСНЭЭС ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНД АНХААРАЛ
ТАВЬЖ ЭХЭЛСЭН,
ГАЗАР ЭЗЭМШИХ ЭРХИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙГ БАЛАНСАД ТУСГАХ ЭХЛЭЛ БИЙ.

4. МОНГОЛ УЛСЫН ҮНДСЭН ХУУЛЬ
МОНГОЛЫН АРД ТҮМЭН БИД:
• ХҮНИЙ ЭРХ, ЭРХ ЧӨЛӨӨ, ШУДАРГА ЁС, ҮНДЭСНИЙХЭЭ ЭВ НЭГДЛИЙГ
ЭРХЭМЛЭН ДЭЭДЭЛЖ …
• ЭХ ОРОНДОО ХҮМҮҮНЛЭГ, ИРГЭНИЙ АРДЧИЛСАН НИЙГЭМ ЦОГЦЛУУЛАН
ХӨГЖҮҮЛЭХИЙГ ЭРХЭМ ЗОРИЛГО БОЛГОНО …
• ҮҮНИЙ УЧИР МОНГОЛ УЛСЫН ҮНДСЭН ХУУЛИЙГ ДАЯАР ОЛНОО ЗАРЛАН
ТУНХАГЛАЖ БАЙНА.

5. ... МОНГОЛ УЛСЫН ҮНДСЭН ХУУЛИАС
• МОНГОЛ УЛСАД ГАЗАР, ТҮҮНИЙ ХЭВЛИЙ, ОЙ, УС, АМЬТАН, УРГАМАЛ БОЛОН
БАЙГАЛИЙН БУСАД БАЯЛАГ ГАГЦХҮҮ АРД ТҮМНИЙ МЭДЭЛ, ТӨРИЙН
ХАМГААЛАЛТАД БАЙНА.
• МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭДЭД ӨМЧЛҮҮЛСНЭЭС БУСАД ГАЗАР, ТҮҮНЧЛЭН ГАЗРЫН
ХЭВЛИЙ, ТҮҮНИЙ БАЯЛАГ, ОЙ, УСНЫ НӨӨЦ, АН АМЬТАН ТӨРИЙН ӨМЧ МӨН.

6. ГАЗРЫН ХЭВЛИЙН ТУХАЙ МОНГОЛ УЛСЫН
ХУУЛИАС
ГАЗРЫН ХЭВЛИЙН БАЯЛАГ ТӨРИЙН ӨМЧ /БҮХ
АРД ТҮМНИЙ ХӨРӨНГӨ/ МӨН.

7. ГАЗРЫН ТОДОРХОЙЛОЛТ
• МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨД ГАЗАР, ТҮҮНЭЭС
САЛГАЖ ХЭРЭГЛЭЖ ҮЛ БОЛОХ ЗҮЙЛС,
• “ГАЗРЫН ТУХАЙ” МОНГОЛ УЛСЫН ХУУЛЬД: ГАЗРЫН ГАДАРГУУ, ХӨРС, ОЙ, УС,
УРГАМАЛ,
• “МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭНД ГАЗАР ӨМЧЛҮҮЛЭХ ТУХАЙ” МОНГОЛ УЛСЫН ХУУЛЬД:
ГАЗРЫН ГАДАРГУУ, ХӨРС, УРГАМАЛ,
• ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГИЙН БҮРТГЭЛИЙН ХУУЛЬД: ГАЗАР, ТҮҮНЭЭС
САЛГАХАД ЭДИЙН ЗАСГИЙН АЧ ХОЛБОГДОЛОО АЛДАХ ЗҮЙЛС.

8. ГАЗРЫН НЭГДМЭЛ САНГИЙН АНГИЛАЛ
• ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН ГАЗАР, (БЭЛЧЭЭР, ХАДЛАН, ТАРИАЛАН, АТАРШСАН ГАЗАР,
ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖИЙН ДЭВСГЭР, ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН
ҮЙЛДВЭРЛЭЛИЙН ХЭРЭГЦЭЭНИЙ ГАЗАР),
• ХОТ, ТОСГОН, БУСАД СУУРИН ГАЗАР,
• ЗАМ, ШУГАМ СҮЛЖЭЭНИЙ,
• ОЙН САН БҮХИЙ ГАЗАР,
• УСНЫ САН БҮХИЙ ГАЗАР,
• ТУСГАЙ ХЭРЭГЦЭЭНИЙ ГАЗАР

9. ГАЗРЫН НОРМАТИВЫН ҮНЭ
,
1
*)
100
*
1(*
E
TP
Hr by 
𝑟𝑦 - ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН ГАЗРЫН СУУРЬ ҮНЭЛГЭЭ
𝐻 𝑏 - НЭГ ГЕКТАРТ НОГДОХ НИЙТ БҮТЭЭГДЭХҮҮН, МЯНГАН ТӨГРӨГӨӨР,
P - ХӨДӨӨ АЖ АХУЙН БҮТЭЭГДЭХҮҮНИЙ ҮНИЙН ЖИЛИЙН ДУНДАЖ ӨСӨЛТИЙН ХУРД,
ХУВИАР
Т - ҮНЭЛГЭЭГ ТОГТВОРТОЙ МӨРДӨХ ХУГАЦАА, ЖИЛЭЭР,
Е - ГАЗАР АШИГЛАЛТЫН ҮР АШГИЙН ИТГЭЛЦҮҮР,
1/Е - ГАЗРЫН ҮР АШГИЙГ ХУРИМТЛУУЛАХ ХУГАЦАА, ЖИЛЭЭР.

10. ХОТ СУУРИНГИЙН ГАЗРЫН ҮНИЙН
НОРМАТИВ
ХОТ СУУРИНГИЙН ТАЛБАР ГАЗРЫН ҮНЭ ТҮҮН
ДЭЭР БИЙ БОЛСОН ДЭД БҮТЦИЙН ҮНЭЭР
ТОДОРХОЙЛОГДОНО ГЭСЭН КОНЦЕПЦЭЭР
ХИЙГДСЭН

11. ОНОЛУУД
• СОНГОДОГ ОНОЛ:
(ГАЗАР БАЙГАЛЫН БҮТЭЭГДЭХҮҮН, ХӨДӨЛМӨР ШИНГЭЭГҮЙ
УЧРААС ГАЗРЫН ДООРХ БАЯЛАГ , ҮНЭ ЦЭНЭ БАЙХГҮЙ)
• ШИНЭ СОНГОДОГ ОНОЛ:
(ГАЗАР, ГАЗРЫН БАЯЛАГ ҮЛДЭГДЭЛ БҮТЭЭМЖТЭЙ БОЛ ҮНЭ
ЦЭНЭТЭЙ)

12. ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ТӨРӨЛ
• НУТАГ ДЭВСГЭРИЙН,
/БӨӨНӨӨР ҮНЭЛЭХ/
• ТАЛБАР ГАЗРЫН
/НЭГБҮРЧЛЭН ҮНЭЛЭХ/

13. МАТЕРИАЛЛАГ НӨХЦӨЛ
• ГАЗРЫН КАДАСТР,
• ГАЗРЫН САНХҮҮГИЙН КАДАСТР,
• ГАЗРЫН ҮНИЙН МЭДЭЭЛЭЛ БҮРДҮҮЛЭХ,
• ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ ҮЙЛ АЖИЛЛАГААГ ХӨГЖҮҮЛЭХ ТӨСӨЛ, ОЛОН
УЛСЫН ТУСЛАМЖ,
• ТЕХНИК ХАНГАМЖ САЙЖИРСАН

14. ҮНЭЛГЭЭНИЙ ОЛОН УЛСЫН СТАНДАРТ
ҮЛ ХӨДЛӨХ ӨМЧИЙН ҮНЭЛГЭЭ
(ДЭЛХИЙ НИЙТЭЭР ХҮЛЭЭН ЗӨВШӨӨРӨГДСӨН
АРГЫГ ОЛОН УЛСЫН ХЭМЖЭЭНД ХЭРЭГЛЭХ…)

15. ГАЗАР-ҮЛ ХӨДЛӨХ ӨМЧ
• АШИГЛАХ,
• ЭЗЭМШИХ,
• ХУДАЛДАХ,
• ТҮРЭЭСЛҮҮЛЭХ,
• ӨВЛҮҮЛЭХ,
• БҮГДИЙГ, ЭСВЭЛ АЛЬ НЭГИЙГ ЭДЛЭХГҮЙ БАЙХ

16. ДЭЭД ЗЭРГИЙН ҮР АШИГТАЙ ХЭРЭГЛЭЭ
АВЧ ҮЗЭЖ БАЙГАА ХЭРЭГЛЭЭ НЬ ХАМГИЙН ҮР
АШИГТАЙ ЮУ?
ХУУЛЬ, ЭРХ ЗҮЙН ҮНДЭСЛЭЛТЭЙ ЮУ?
ӨМЧ БИЕТ БАЙДЛААРАА АШИГЛАЛТАД ТОХИРОХ УУ?
САНХҮҮГИЙН ХУВЬД БОЛОМЖТОЙ ЮУ?
ХАМГИЙН ҮР АШИГТАЙ ХЭРЭГЛЭЭ БАЙЖ ЧАДАХ УУ?

17. ҮНЭЛГЭЭНИЙ ХАНДЛАГА
• ОРЛОГЫН ХАНДЛАГЫН АРГУУД
• ЗАРДЛЫН ХАНДЛАГЫН АРГУУД
• ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЖИШИХ АРГУУД

18. ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГУУД
• ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЖИШИГ ҮНИЙН,
• ХЭСЭГЧЛЭН ҮНЭЛЭХ АРГА,
• ХУВААРИЛАЛТ/(ГАЗАР, САЙЖРУУЛАЛТЫН ХАРЬЦААГ АШИГЛАХ),
• ЯЛГАВАРЫН АРГА(НИЙТ ҮНЭ ЦЭНЭ-/САЙЖРУУЛАЛТ-ЭЛЭГДЭЛ)=ГАЗРЫН ҮНЭ,
• ҮЛДЭГДЛИЙН АРГА(ОРЛОГО-САЙЖРУУЛАЛТАД НОГДОХ
ОРЛОГО):КАПИТАЛЧЛАХ ХУВЬ,
• ОРЛОГО КАПИТАЛЖУУЛАЛТЫН(ГАЗРЫН ТӨЛБӨРИЙН КАПИТАЛЖУУЛАЛТ),
• НОРМАТИВЫН (ХУУЧИН СОЦИАЛИСТ ОРНУУДАД)

19. ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЖИШИГ ҮНИЙН ХАНДЛАГА
ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЖИШИГ ҮНИЙН ХАНДЛАГА НЬ МЭДЭЭЛЭЛ ХАНГАЛТАЙ БАЙХ
ТОХИОЛДОЛД ҮНЭ ЦЭНЭ ТООЦОХ ХАМГИЙН ЦЭГЦТЭЙ ШУУД ХАНДЛАГА ГЭЖ
ТООЦОГДДОГ.
МЭДЭЭЛЛИЙН ОЛДОЦ ХЭВИЙН ЭСВЭЛ МЭДЭЭЛЛИЙГ ҮНДЭСЛЭЛТЭЙГЭЭР
БОЛОВСРУУЛАН АВАХ БОЛОМЖТОЙ ҮЕД ҮНЭЛГЭЭЧИН ХАНГАЛТТАЙ
СУДАЛГАА ХИЙГЭЭГҮЙ НЬ ЭНЭ ХАНДЛАГЫГ ХЭРЭГЛЭЭГҮЙН ЗӨВТГӨХ
ШАЛТГААН БОЛОХГҮЙ.
 БОРЛУУЛАЛТЫН МЭДЭЭЛЛИЙГ ЦУГЛУУЛЖ ШАЛГАСНЫ ДАРАА
ХАРЬЦУУЛАГДАХ НЭГ, ЭСВЭЛ ХЭД ХЭДЭН НЭГЖИЙГ СОНГОЖ ДҮН
ШИНЖИЛГЭЭ ХИЙНЭ.

20. ХАРЬЦУУЛАЛТЫН НЭГЖ
• 1 ГА, 1 АКР, 1 КВ.М, НҮҮРЭН ТАЛЫН ФРОНТЫН 1
ТУУШ МЕТР,
• 1 ГА-ЫН УРГАЦ, ҮРЖИЖ БАЙГАА АМЬТНЫ ТОО,

21. ХАРЬЦУУЛАЛТЫН НЭГЖ НЬ:
• ТОХИРОМЖТОЙГООР СОНГОГДОН ЗӨВ ХЭРЭГЛЭГДСЭН,
• АРИЛЖААНД ОРОЛЦОГЧ ТАЛУУДЫН ХЭРЭГЛЭДЭГ НЭГЖ
БАЙХ,

22. ЖИШИГ ХЭЛЦЛИЙГ ТОХИРУУЛАХ
Тохируулга
хийж буй
үзүүлэлтүүд
Үнэлж байгаа
Жишиг
1 2 3 4
Үнэ ? 625 575 530 745
Хэмжээний -50 0 0 0
Биет байдлын 0 0 45 45
Байршил 0 0 0 -215
Нийт
тохируулга
50 0 45 -170
Тохируулсан 575 575 575 575 575

23. ЖИШИГ ХЭЛЦЛИЙГ ТОХИРУУЛАХ
Жишиг
хэлцлийн
дугаар
Худалдсан
үнэ. Мянган
төгрөгөөр
Хэлцэл
хийснээс
хойшхи
хугацаа
Талбай.
га-аар
Үнэлж буйтай
харьцуулсан
чанар байдал
Байршил
1 9200.0 4 сар 4 Адил Адил
2 8400.0 2 сар 3.5 10%-иар илїї
5%-иар
дутуу
3 10000.0 1 сар 4 Адил Адил
4 17500.0 1жил 7 Адил 15%-иар илїї

24. ЖИШИГ ХЭЛЦЛИЙГ ТОХИРУУЛАХ
/ҮРГЭЛЖЛЭЛ/
Зэрэгцїїлэх їзїїлэлт
Їнэлж буй
газрын
їзїїлэлт
Жишиг
I II III IV
Їнэ цэнэ ? 9200.0 8400.0 10000.0 17500.0
Талбай, га-аар 4 4.0 3.5 4.0 7.0
Нэгж талбайд ногдох
тооцооны їнэ цэнэ
? 2300.0 2400.0 2500.0 2500.0
Чанар байдал - - -240.0
Байршил - - +120.0 -375.0
Хугацааны зєрїї Одоо +24.0 +12.0 +6.25 +75.0
Нэг га-ын засварласан їнэ
цэнэ, мян. тєг
2390,6 2324.0 2532.0 2506.25 2200.0

25. ХЭМЖЭЭНИЙ ТОХИРУУЛГА
j
b e j
c
p
15 m 10 m 25 m 20 m
30 m
50 m
50 m
30 m
a
35 m
1. ГҮНИЙ, 2. ХЭМЖЭЭНИЙ, 3. ЗӨВ БУС ХЭЛБЭРИЙН, 4.ӨНЦГИЙН БАЙРЛАЛЫН, 5. БАЙРШЛЫН
ТОХИРУУЛГА.
А–Г 300 САЯ ТӨГРӨГӨӨР ХУДАЛДСАН ГЭВЭЛ: НЭГЖИД НОГДОХ ҮНЭ 300000000∕ 300=1000000₮,
B ТАЛБАРЫГ ХУДАЛДАХ ҮНЭ ЦЭНЭ 450М2Х1000000=450000000₮
НҮҮРЭН ТАЛЫН УРТААР ТООЦВОЛ: 450000000:15=30,000,000.0₮, B ТАЛБАРТ:
10*30,000,000.0=300,000,000.0 ₮ НЭМЭХ НЬ ГҮНИЙ ТОХИРУУЛГА 10% ГЭВЭЛ (15-
10)*0.1*30,000,000.0=15,000,000.0, НИЙЛБЭР НЬ 315,000,000.0₮.
65/35-ИЙН АРГА, ӨНЦГИЙН ТОХИРУУЛГА: ӨНЦГИЙН БАЙРЛАЛ ХЭДЭН ХУВИАР ӨСГӨХ НҮҮРЭН
ТАЛЫН ФРОНТЫН ҮНЭ ЦЭНЭ ДЭЭР ХАЖУУГИЙН ФРОНТЫН НӨЛӨӨЛЛИЙГ
НЭМЭХ/1000:1500=0.67/БОЛОМЖТОЙ, БЕРНАРДЫН ДҮРЭМ БУЮУ ХОЁР ТАЛЫН ФРОНТЫН ҮНЭ
ЦЭНИЙН НИЙЛБЭР.

26. ХАРЬЦУУЛАЛТ ХИЙГДЭХ ЗҮЙЛС
• САНХҮҮЖИЛТИЙН НӨХЦӨЛ,
• БОРЛУУЛАЛТЫН НӨХЦӨЛ,
• ХУДАЛДАН АВСНЫ ДАРААХ ЗАРДАЛ,
• ЗАХ ЗЭЭЛИЙН НӨХЦӨЛ,
• БАЙРШИЛ,
• БИЕТ ШИНЖ ЧАНАР,
• ЭДИЙН ЗАСГИЙН ШИНЖ ЧАНАРУУД,
• АШИГЛАЛТ,
• БОРЛУУЛАЛТЫН ХӨДЛӨХ БҮРЭЛДЭХҮҮН ХЭСЭГ

27. ДЭС ДАРААЛАЛ
• ЗАХ ЗЭЭЛИЙН СУДАЛГАА,
• МЭДЭЭЛЛИЙН БАТАЛГААЖУУЛАЛТ,
• ХАРЬЦУУЛАЛТЫН НЭГЖИЙГ СОНГОХ,
• БОРЛУУЛАГДСАН ӨМЧИЙГ ҮНЭЛЭГДЭЖ БУЙ ӨМЧТЭЙ
ХАРЬЦУУЛАХ,
• ГАРСАН ҮР ДҮНГ НЯГТЛАХ, СОНГОХ,

28. ОРЛОГО КАПИТАЛЖУУЛАЛТЫН ХАНДЛАГА
ИРЭЭДҮЙН ХҮЛЭЭГДЭЖ БУЙ АШИГ, ОРЛОГЫН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ
ЦЭНИЙГ АВЧ ҮЗНЭ,
ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАГЧИЙН ҮЗЭЛ БОДОЛ, ӨМЧЛӨГЧИЙН ТАЛААРХ
МЭДЭЭЛЛИЙГ ХӨГЖҮҮЛЭХЭЭС ЭРС ЯЛГААТАЙ,
ХАНГАЛТТАЙ МЭДЭЭЛЭЛТЭЙ ҮЕД АШИГЛАХ БОЛОМЖТОЙ,
МАТЕМАТИК ТООЦООЛОЛ АЛДААГҮЙ БАЙХ

29. АНХААРАЛ ТАВЬСАНД
БАЯРЛАЛАА !