studi

1. Penyusunan Rencana
Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan
Jalan Lintas Utara

2. Sitematika Pemaparan
 Pendahuluan
 Tinjauan Pustaka
 Gambaran Umum Wilayah
 Pendekatan
 Metodologi

3. Pendahuluan
 Latar Belakang
 Tujuan dan Sasaran Pekerjaan

4. Latar Belakang (1)
 PERPPU Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-
Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintah Daerah
 Pasal 10 Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
 Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 32 Tahun 2013 Tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Persiapan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
 Perpu Nomor.2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang
Undang Nomor.23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah
 Undang Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan

5. Latar Belakang (2)
 UU No.2 Tahun 2012
 Perpres 71 Tahun 2012
 Perpres 40 Tahun 2014
 Perpres 99 Tahun 2014
 Perpres 30 Tahun 2015
 Perpres 13 Tahun 2013
 Permenkeu 13 Tahun 2013
 Permendagri 72 Tahun 2012
 Peraturan Kepala BPN 5 Tahun 2012
 Pergub 32 Tahun 2013

6. Latar Belakang (3)
 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2008 Tentang
Investasi Pemerintah
 Perpres Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerjasama Pemerintah dan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur ( sebagai revisi atas Kepres Nomor
7 Tahun 1998) ;
 Terbitnya Perpres Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Perpres
Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
 Permenkeu Nomor 38 Tahun 2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Pengendalian dan Pengelolaan Risiko atas Penyediaan Infrastruktur.
 Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005, yang direvisi kemudian melalui
Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010 dan Nomor 56 Tahun 2011
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK/011/2012 tentang Pemberian
Dukungan Kelayakan atas Sebagian Biaya Konstruksi pada Proyek Kerja
Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.

7. Latar Belakang (4)
 Jaringan jalan yang ada sudah tidak mampu
menampung bangkitan dan tarikan kendaraan
 Menimbulkan kemacetan
 Menambah biaya operasional kendaraan
 Mendorong jalur distribusi industri manufaktur
Kabupaten Bekasi ke wilayah timur pulau Jawa
 Sebagian lahan telah menjadi milik perusahaan
swasta (meskipun belum balik nama)

8. Tujuan dan Sasaran (1)
 Tujuan
 Tersusunnya dokumen rencana pengadaan tanah untuk
pembangunan Jalan Lintas Utara yang dapat dipakai
sebagai acuan dalam pelaksanaan pengadaan tanah

9. Tujuan dan Sasaran (2)
 Sasaran
 Terumuskannya maksud dan tujuan rencana pembangunan;
 Teridentifikasinya kesesuaian rencana ralan dengan Rencana
Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan;
 Teridentifikasinya Letak tanah dan Luas tanah yang dibutuhkan;
 Teridentifikasinya gambaran umum status tanah;
 Terumuskannya perkiraan jangka waktu pelaksanaan
Pengadaan Tanah;
 Teridentifikasinya perkiraan nilai tanah; dan
 Tersusunnya rencana penganggaran pembiayaan
pembangunan

10. Tinjauan Pustaka
 Dasar Hukum dan Kebijakan
 Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2006 Tentang Jalan
 Pasal 10 Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
 Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 32 Tahun 2013 Tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Persiapan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
 Teori lokasi von Tunen, bahwa surplus ekonomi suatu
lahan banyak ditentukan oleh lokasi ekonomi (jaraknya
ke kota).
 Land Rent
 land Value

11. Gambaran Umum Wilayah
 Letak Geografis dan Batas Administrasi
 Kependudukan
 Ekonomi

12. Letak Geografis dan
Batas Administrasi
 Wilayah Kabupaten
Bekasi mempunyai luas
127.388 Ha, meliputi 23
Kecamatan
 Utara : Laut Jawa
 Selatan : Kabupaten
Bogor
 Barat : DKI Jakarta dan
Kota Bekasi
 Timur : Kabupaten
Karawang

13. Kependudukan
Kecamatan
Jumlah Penduduk (jiwa)
2010 2011 2012 2013
Setu 111.670 117.478 118.615 128.816
Serang Baru 103.587 112.976 114.263 127.747
Cikarang Pusat 56.756 60.605 61.162 67.630
Cikarang Selatan 143.030 155.845 157.956 185.228
Cibarusah 74.587 77.722 78.501 83.968
Bojongmanggu 25.033 25.131 25.077 25.534
Cikarang Timur 91.326 94.423 95.418 100.598
Kedungwaringin 55.654 56.415 56.833 58.400
Cikarang Utara 230.563 240.997 244.312 262.608
Cikarangbahagia 90.654 92.512 93.485 96.952
Cibitung 195.566 207.945 210.997 231.335
Cikarang Barat 211.578 222.181 225.160 243.264
Tambun Selatan 417.008 434.567 441.315 469.668
Tambun Utara 137.099 148.101 150.004 166.630
Babelan 209.564 222.099 225.234 248.270
Tarumajaya 109.296 115.257 116.606 128.866
Tambelang 35.376 35.386 35.341 35.523
Sukawangi 43.119 43.544 43.735 44.770
Sukatani 70.299 71.566 72.255 74.655
Sukakarya 42.468 42.569 42.740 43.106
Pebayuran 92.821 93.370 93.944 95.167
Cabangbungin 47.844 47.672 47.859 47.336
Muaragembong 35.503 35.600 35.736 36.041
Sumber : BPS Kabupaten
Jumlah Penduduk Kabupaten Bekasi
dirinci Berdasarkan Kecamatan
Kecamatan
Kepadatan Penduduk ( jiwa per
km2 )
2011 2012 2013
Setu 1.890 1.908 2.072
Serang Baru 1.771 1.791 2.002
Cikarang Pusat 1.273 1.285 1.421
Cikarang Selatan 3.012 3.053 3.580
Cibarusah 1.542 1.558 1.666
Bojongmanggu 418 418 425
Cikarang Timur 1.840 1.860 1.961
Kedungwaringin 1.789 1.803 1.852
Cikarang Utara 5.566 5.642 6.065
Cikarangbahagia 2.007 2.028 2.103
Cibitung 4.590 4.658 5.107
Cikarang Barat 4.138 4.194 4.531
Tambun Selatan 10.083 10.239 10.897
Tambun Utara 4.303 4.358 4.841
Babelan 3.492 3.541 3.904
Tarumajaya 2.110 2.134 2.359
Tambelang 933 935 937
Sukawangi 648 651 666
Sukatani 1.907 1.926 1.990
Sukakarya 1.004 1.008 1.017
Pebayuran 969 975 988
Cabangbungin 959 963 952
Muaragembong 254 255 257
Kepadatan Penduduk Kabupaten
Bekasi dirinci Berdasarkan
Kecamatan

14. Ekonomi
 Pada periode 2003 – 2013
laju pertumbuhan ekonomi
Kabupaten Bekasi tumbuh
rata-rata 5,9 persen per
tahun
 Pertumbuhan ekonomi
Kabupaten Bekasi juga
terlihat dari tumbuh dan
berkembangnya kawasan
kluster – kluster industri yang
ada di Kabupaten Bekasi
 Contoh Cikarang dsb
Sumber : BPS Kabupaten

15. Pendekatan
 Pendekatan Penataan Ruang
 Pendekatan Normatif

16. Pendekatan Penataan Ruang
 Dilakukan melalui pertimbangan-pertimbangan
sebagai berikut :
 Penilaian pada struktur ruang dan pola ruang pada
kawasan/wilayah perencanaan.
 Menjaga kesesuaian antara kegiatan pelaksanaan
pemanfaatan ruang dengan fungsi dan daya dukung
kawasan berdasarkan hasil analisis aspek fisik
lingkungan, ekonomi,dan sosial budaya.
 Menjaga kesesuaian antara rencana tata ruang yang
telah ada dengan rencana sektoral daerah. Dal hal ini
adalah RTRW Kab. Bekasi yang telah ada dengan
rencana jalan

17. Pendekatan Normatif
 Pendekatan perencanaan dan analisis kebijakan,
dengan mekanisme sebagai berikut:
 Perumusan Masalah (Definisi) menghasilkan informasi dari proses
review dan analisis normatif (kebijakan, peraturan, dokumen
perencanaan, dsb), mengenai kondisi-kondisi yang menimbulkan
masalah
 Peramalan (Prediksi) menyediakan informasi mengenai konsekuensi di
masa mendatang dari penerapan alternatif kebijakan, termasuk pula
pilihan tidak melakukan sesuatu
 Rekomendasi (Preskripsi) menyediakan informasi mengenai nilai atau
kegunaan relatif dari konsekuensi di masa depan dari suatu pemecahan
masalah
 Pemantauan (Deskripsi) menghasilkan informasi tentang konsekuensi
saat ini dan masa lalu dari diterapkannya alternatif kebijakan
 Evaluasi menyediakan informasi mengenai nilai atau kegunaan dan
konsekuensi pemecahan masalah.

18. Metodologi
 Berdasarkan keluaran:
 Metodologi penilaian kesesuaian dengan Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Bekasi
 Metodologi penentuan letak tanah
 Metodologi pengidentifikasian gambaran umum
status tanah
 Metodologi perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan
tanah
 Metodologi perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pembangunan
 Metodologi perkiraan nilai tanah
 Metodologi rencana penganggaran pembiayaan
pembangunan

19. Metodologi Penilaian Kesesuaian Dengan
RTRW Kabupaten Bekasi (1)
 Apakah rencana jalan ini sudah ada di....?
 RTRW Provinsi Jawa Barat
 RTRW Kabupaten Bekasi
 RPJMD Kabupaten Bekasi
 Rencana Sektoral Daerah Kabupaten Bekasi
 Jika belum, maka:
 Identifikasi faktor timbulnya kebutuhan jalan
 Contoh: VCR, ekonomi, dsb
 Analisis dampak sosial, ekonomi, dan lingkungan Untuk
mengetahui apakah ada dampak yang bertentangan dengan RTRW
atau tidak (alih fungsi lahan dsb)
 Sosial, tergusurnya penduduk di sekitar kawasan
 Ekonomi, hilangnya sumber mata pencaharian petani
 Ekonomi, meningkatkan aksesibitas, jalur distribusi barang
merangsang pertumbuhan ekonomi
 Lingkungan, berkurangnya daerah resapan

20. Metodologi Penilaian Kesesuaian Dengan
RTRW Kabupaten Bekasi (2)
 Kebutuhan Data
 Dinas Tata Ruang dan Permukiman, BAPPEDA
 RTRW Provinsi Jawa Barat
 RTRW Kabupaten Bekasi
 RPJMD Kabupaten Bekasi
 Rencana Sektoral Daerah Kabupaten Bekasi
 Peta Rencana Pola Ruang Kabupaten Bekasi (vektor ArcGIS) (sudah
ada)
 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Bekasi (vektor ArcGIS)
(sudah ada)
 Peta Trase Rencana Jalan (sudah ada)
 Studi Kelayakan Jalan (Feasibilyty Study)
 Tatralok Transportasi Kabupaten Bekasi
 Kelurahan/Desa
 Data status dan kepemilikan lahan
 Data Ekonomi Sektoral Kabupaten Bekasi (time series)

21. Metodologi Penentuan Letak Tanah
(1)
 Apakah letak tanah telah ditetapkan
sebelumnya?
 Jika belum ditetapkan ... ?
Metode overlay peta trase jalan dengan peta
rencana pola ruang Kabupaten Bekasi
Letak jalan tidak boleh melintasi lahan yang
tidak boleh dialihfungsikan

22. Metodologi Penentuan Letak Tanah
(2)
 Kebutuhan Data
Dinas Tata Ruang dan Permukiman,
BAPPEDA
 Peta Rencana Pola Ruang Kabupaten Bekasi
(vektor ArcGIS) (sudah ada)
 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Bekasi
(vektor ArcGIS ) (sudah ada)
 Peta Trase Rencana Jalan (sudah ada)

23. Metodologi Perkiraan Luas
Kebutuhan Tanah (1)
 Perkiraan luas Kebutuhan Tanah dilihat
dari ;
Lebar jalan, yang diketahui dari DED rencana
jalan lintas utara
Lebar sempadan jalan yang terdiri dari green
belt dan pedestrian ways. (ditetapkan
bersama antara tim teknis dan konsultan)

24. Metodologi Perkiraan Luas
Kebutuhan Tanah (2)
 Kebutuhan data ;
Dinas Tata Ruang dan Permukiman,
BAPPEDA
 DED rencana jalan lintas utara
Rapat / Asistensi
 Lebar sempadan jalan yang terdiri dari green belt
dan pedestrian ways. (ditetapkan bersama antara
tim teknis dan konsultan)

25. Metodologi Pengidentifikasian
Gambaran Umum Status Tanah (1)
 Survei Data Sekunder
Peta Bidang
Peta Penggunaan Lahan
 Jika peta bidang tidak ada
Data Kepemilikan Lahan
Data Status Lahan
 Survei Data Primer
Penajaman Data Penggunaan Lahan
Penajaman Data Kepemilikan Lahan

26. Metodologi Pengidentifikasian
Gambaran Umum Status Tanah (2)
 Kebutuhan Data
Dinas Tata Ruang dan Permukiman,
BAPPEDA
 Peta Bidang (sudah ada)
 Data Kepemilikan Lahan
 Data Status Lahan

27. Metodologi Perkiraan Jangka Waktu
Pelaksanaan Pembangunan (1)
 Kurva S
 Estimasi sederhana (jika tidak ada data
unt kurva S)
 Striping 600 m2 / hari
 Cut 40 m3 / jam x 7 jam
 Fill 40m3 / jam x 7 jam dengan tebal 0,5 m
 Pemadatan 100 m2 / hari x 2 (harus 2 x)
 Lantai kerja 180 m2 / jam
 Hard surface 24 m2 / jam
 Perkerasan 24 hari

28. Metodologi Perkiraan Jangka Waktu
Pelaksanaan Pembangunan (2)
 Kebutuhan Data :
Dinas Tata Ruang dan Permukiman
 Studi kelayakan jalan
 RAB pembangunan jalan
 komponen biaya langsung personil

29. Metodologi Perkiraan Nilai Tanah
(1)
 Teori von Tunen
land rent and land value
 Analisis Biaya
Koreksi terhadap asumsi teori von Tunen
 Kemiringan lahan, penggunaan lahan dsb
 Metode Pemetaan ArcGIS
Otomasi perhitungan perkiraan nilai lahan

30. Metodologi Perkiraan Nilai Tanah
(2)
 Kebutuhan Data
Dinas Tata Ruang dan Permukiman,
BAPPEDA
 Peta Pola Ruang (sudah ada)
 Peta Struktur Ruang (sudah ada)
 Peta Pusat Pusat Pelayanan
Survey Primer
 Harga Lahan ( diambil sample pada tiap tiap
penggunaan lahan yang ada dan di pusat
perkotaan dan daerah pinggiran )

31. Metodologi Rencana Penganggaran
Pembiayaan Pembangunan (1)
 Latar Belakang:
Sebagian lahan telah menjadi milik
perusahaan swasta (meskipun belum balik
nama)
Keberadaan jalan menguntungkan
perusahaan swasta yang tanahnya dilewati
jalan
 Meningkatnya aksesibiltas, harga lahan, dsb

32. Metodologi Recana Penganggaran
Pembiayaan Pembangunan (2)
 Pendekatan Partisipatif
 Penyusunan rencana FGD dengan stakeholder
 Materi FGD, identifikasi stakeholder
 Eksplorasi peluang Publik Private Partnership
 Insentif: keringanan pajak dsb...
 Analisis Aksesibiltas
 Pemberian skoring, contoh:
 Jalan Nasional =10
 Jalan Provinsi = 7,5
 Jalan Kab/Kota = 5
 Tidak ada jalan = 0

33. Metodologi Recana Penganggaran
Pembiayaan Pembangunan (3)
 Kebutuhan Data
Dinas Tata Ruang dan Permukiman,
BAPPEDA
 Peta Rencana Pola Ruang (sudah ada)
 Peta Bidang (sudah ada)
 Data Kepemilikan Lahan
 Data Status Lahan