Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGÀNH: KẾ TOÁN
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
CT (CT LAND)
Dịch vụ làm khóa luận tốt nghiệp
Luanvantrithuc.com
Tải tài liệu nhanh qua hotline
0936885877 (zalo/tele/viber)
Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013

i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này, em xin chân thành cảm ơn:
Quý Thầy cô bộ môn Kế toán - Kiểm toán - Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh
đã truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 4 năm học để làm nền tảng cho đề tài. Đặc biệt, em xin
cảm ơn Cô Lê Thị Thanh Xuân đã theo sát quá trình thực tập của em, đưa ra những định hướng
và tư vấn tận tình, giúp em chỉnh sửa những sai sót để hoàn thành báo cáo một cách tốt nhất.
Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Bất động sản CT đã tạo điều kiện để em có thể trải
nghiệm một kì thực tập với nhiều kiến thức và kĩ năng làm việc.
Các anh chị phòng Tài chính, đặc biệt là anh Trần Quang Bảo và anh Phan Bá Tuấn đã
tận tình chỉ bảo, để em có thể rút ra những kinh nghiệm làm việc quý báu cho bản thân, cùng tất
cả những anh chị khác đã tạo không khí thân thiện, hòa đồng giúp em nhanh chóng thích ứng
được với môi trường làm việc tại Công ty.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn và kính chúc toàn thể Giảng viên Bộ môn Kế
toán – Kiểm toán, Cô Lê Thị Thanh Xuân, cùng các anh chị tại đơn vị thực tập dồi dào sức khỏe,
thành công và hạnh phúc. Chúc Công ty Cổ phần Bất động sản CT ngày càng phát triển và lớn
mạnh.

iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BCTC: Báo cáo tài chính.
Công ty CP TV – TM – DV: Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ.
BĐS: Bất động sản.
Thuế TNDN: Thuế Thu nhập doanh nghiệp.
Thuế GTGT: Thuế Giá trị gia tăng.
TNHH MTV: Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên.
HĐKD: Hoạt động kinh doanh.
EBIT: Lợi nhuận trước thuế và lãi vay.
NHNN: Ngân hàng Nhà nước.
TMCP: Thương mại Cổ phần.
VLXD: Vật liệu xây dựng.

viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình phân tích tài chính Dupont................................................................12
Hình 3.2: Biểu đồ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ CT Land............................52
Hình 3.3: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng giữa tài sản và doanh thu thuần...........................53
Hình 3.4: Biểu đồ giá vốn hàng bán CT Land.................................................................54
Hình 3.5: Biều đồ mối quan hệ giữa doanh thu và chi phí tài chính ...............................55
Hình 3.6: Biểu đồ lợi nhuận sau thuế CT Land năm 2010-2012.....................................57
Hình 3.7: Biểu đồ tăng trưởng tỷ số thanh toán ngắn hạn CT Land năm 2010-2012 .....62
Hình 3.8: Biểu đồ tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả ............................65

vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Cơ cấu tài chính BenThanh Land....................................................................33
Bảng 2.2: Một số tỷ số tài chính cơ bản của BenThanh Land.........................................34
Bảng 2.3: Cơ cấu tài chính Cty CP Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân.................35
Bảng 2.4: Một số tỷ số tài chính cơ bản của Cty CT Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng
Quân.................................................................................................................................36
Bảng 2.5: Cơ cấu tài chính Cty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước..........................................37
Bảng 2.6: Một số tỷ số tài chính cơ bản của Cty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước ...............38
Bảng 3.7: Bảng phân tích quan hệ cân đối 1 ...................................................................45
Bảng 3.10: Cơ cấu tài sản và nguồn vốn CT Land năm 2011-2012................................51
Bảng 3.11: Tỷ số thanh toán ngắn hạn CT Land năm 2010-2012...................................61
Bảng 3.12: Tỷ số thanh toán nhanh CT Land năm 2010-2012........................................63
Bảng 3.13: Tỷ số thanh toán bằng tiền CT Land năm 2010-2012...................................65
Bảng 3.14: Vòng quay hàng tồn kho CT Land năm 2010-2012......................................66
Bảng 3.15: Vòng quay khoản phải thu CT Land năm 2010-2012...................................67
Bảng 3.16: Vòng quay nợ phải trả CT Land năm 2010-2012 .........................................68
Bảng 3.17: Vòng quay tài sản CT Land năm 2010-2012 ................................................69
Bảng 3.18: Vòng quay tài sản cố định CT Land năm 2010-2012 ...................................70
Bảng 3.19: Bảng tính tỷ số nợ CT Land năm 2010-2012................................................71
Bảng 3.20: Bảng tính tỷ số thanh toán lãi vay CT Land năm 2010-2012 .......................72
Bảng 3.21: Bảng lợi nhuận gộp trên doanh thu CT Landnăm 2010-2012......................73

vi
Bảng 3.22: Bảng tính doanh lợi tiêu thụ (ROS) CT Land năm 2010-2012.....................74
Bảng 3.23: Bảng tính tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA) CT Land năm 2010-2012 ......75
Bảng 3.24: Bảng tính doanh lợi vốn chủ sở hữu (ROE) CT Land năm 2010-2012........76
Bảng 3.25: Bảng phân tích phương trình Dupont CT Land năm 2010 ...........................77

iv
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................................................1
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .................................................................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..........................................................................................................2
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................................................................2
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................................................................................2
5. KẾT CẤU BÁO CÁO ...................................................................................................................3
6. HẠN CHẾ CỦA BÀI VIẾT...........................................................................................................3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH..........................................4
1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH ...............................................................4
1.1.1. Một số khái niệm ...........................................................................................................................4
1.1.2. Mục đích và ý nghĩa của việc phân tích tình hình tài chính...........................................................4
1.1.3. Nhiệm vụ phân tích tình hình tài chính..........................................................................................5
1.2. TÀI LIỆU SỬ DỤNG, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH ....................................................................................................................7
1.2.1. Tài liệu sử dụng..............................................................................................................................7
1.2.2. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................................................7
1.2.3. Một số phương pháp phân tích.......................................................................................................8
1.3. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP THÔNG QUA BÁO CÁO TÀI
CHÍNH ...............................................................................................................................................13
1.3.1. Phân tích bảng cân đối kế toán.....................................................................................................13
1.3.2. Phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.........................................................................14
1.3.3. Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ............................................................................................15
1.3.4. Phân tích các tỷ số tài chính.........................................................................................................16
CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012-QUÝ I/2013..............................22
2.1. TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI ................................................................................22
2.2. NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM............................................................................24
2.2.1. Đặc điểm thị trường BĐS hiện nay.................................................................................24
2.2.2. Cơ hội và thách thức của ngành......................................................................................25
2.2.3. Xu hướng và triển vọng của ngành trong năm 2013.......................................................29
2.2.4. Một số doanh nghiệp uy tín trên thị trường BĐS hiện nay và một số bài học từ thành công
và thất bại của một số doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua.......................................31
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
CT .............................................................................................................................................................39
3.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT .................................39
3.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển của công ty ...............................................................39
3.1.2. Đặc điểm tài chính và tổ chức công tác kế toán tại công ty Cổ phần BĐS CT...............39

iv
3.2. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT ............45
3.2.1. Phân tích chung tình hình tài chính.................................................................................45
3.2.2. Phân tích bảng Cân đối kế toán.......................................................................................47
3.2.3. Phân tích Báo cáo kết quả kinh doanh ............................................................................52
3.2.4. Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ...............................................................................57
3.2.5. Phân tích các tỷ số tài chính............................................................................................61
3.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CT LAND.....................................................................80
3.3.1. Điểm mạnh – Điểm yếu ..................................................................................................80
3.3.2. Nguyên nhân...................................................................................................................81
CHƯƠNG IV: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................................................82
4.1. NHẬN XÉT.................................................................................................................................82
4.1.1. Nhận xét chung ...............................................................................................................82
4.1.2. Nhận xét về chiến lược tài chính của CT Land qua góc độ phân tích BCTC .................82
4.1.3. Nhận xét về việc áp dụng lý thuyết phân tích đề tài và thực tế hoạt động của doanh
nghiệp .............................................................................................................................83
4.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CẢI THIỆN TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CT LAND................................84
KẾT LUẬN........................................................................................................................................87

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS. LÊ THỊ THANH XUÂN
Trang 1
NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1.
LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Trong giai đoạn nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, các Doanh nghiệp
không chỉ nỗ lực đứng vững trên thị trường mà còn phải cạnh tranh gay gắt với các đối
thủ trên thương trường. Trong khi đó, nguồn vốn của mỗi doanh nghiệp đều có hạn, vì
vậy vấn đề sử dụng vốn sao cho có hiệu quả là mối quan tâm hàng đầu của mỗi Doanh
nghiệp.
Để kinh doanh ngày càng có hiệu quả hơn thì đòi hỏi Doanh nghiệp phải sử dụng nguồn
vốn đó sao cho hợp lý, sao cho đạt được cấu trúc vốn tối ưu. Để đạt được điều này, tất cả
các bộ phận trong Doanh nghiệp phải làm việc cật lực, trong đó vai trò của công tác tài
chính kế toán ngày càng trở nên quan trọng. Công tác tài chính kế toán không còn đơn
thuần là nghiệp vụ ghi sổ, lập báo cáo định kỳ cho nhà nước, mà đã được nâng lên một
tầm vóc mới, đó là trả lời các câu hỏi: Vốn từ đâu ra để tiến hành sản xuất kinh doanh?
Vay bao nhiêu vốn từ ngân hàng là tốt nhất? Nên vay ngắn hay dài hạn? Kỳ hạn bán chịu
bao nhiêu ngày thì đảm bảo vốn lưu động cần thiết cho quá trình sản xuất kinh doanh?
Để trả lời tốt cho câu hỏi này, yêu cầu Doanh nghiệp phải thường xuyên phân tích tình
hình tài chính của mình để phát hiện những thuận lợi cũng như những khó khăn đang và
sẽ gặp phải. Do đó việc phân tích tình hình tài chính trong một doanh nghiệp nhằm đánh
giá hiệu quả sử dụng vốn, khắc phục những thiếu sót trong quản lý và sử dụng vốn, từ đó
nâng cao hơn nữa hiệu quả sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp, thúc đẩy Doanh
nghiệp ngày càng phát triển hơn nữa. Đó cũng chính là yếu tố quyết định sự sống còn của
doanh nghiệp trong cơ chế thị trường hiện nay.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc phân tích tình hình tài chính công ty, với vốn
kiến thức quý báu đã được học trại trường Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh, tôi đã chọn đề
tài thực tập: “Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần Bất động sản CT” không
ngoài mục đích nâng cao nhận thức và kinh nghiệm thực tiễn của bản thân trong lĩnh vực
Bất động sản, đồng thời đưa ra một số giải pháp thiết thực nhằm góp phần nhỏ trong quá
trình phân tích tình hình tài chính hiện tại của công ty, với mong muốn Công ty sẽ ngày
một lớn mạnh và phát triển, khẳng định được vị thế của mình trên thị trường toàn cầu.

Trang 2
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Bài viết tập trung nghiên cứu tình hình tài chính Công ty Cổ phần Bất động sản CT để
thấy được tình hình tài chính, xu hướng, tốc độ tăng trưởng của Doanh nghiệp trong 3
năm 2010, 2011, 2012. Đề tài nghiên cứu nhằm giải quyết những vấn đề cơ bản sau:
- Hoạt động của công ty trong những năm qua ra sao?
- Công ty có tiềm năng triển vọng như thế nào?
- Hiệu quả hoạt động của công ty trong tương lai sẽ ra sao?
- Có nên đầu tư vào công ty vào thời điểm hiện tại hay không?
Với những câu hỏi đặt ra, bài làm hướng đến mục tiêu:
- Đánh giá hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm qua.
- Phân tích tình hình tài chính thông qua các Báo cáo tài chính.
- Phân tích tình hình tài chính thông qua các tỷ số tài chính.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập số liệu thực tế trên báo cáo tài chính.
Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng số liệu thu thập để tiến hành phân tích, so sánh biến
động qua các năm, thực hiện phân tích tỷ số. Qua đó có thể xác định được thực trạng
doanh nghiệp, xu hướng phát triển, mức độ biến động của các chỉ tiêu, từ đó đưa ra nhận
xét.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Bài viết nghiên cứu về tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sản CT trong 3
năm 2010, 2011, 2012 dựa trên số liệu của Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và Bảng Thuyết minh báo cáo tài chính.
Ngoài ra, bài viết còn sử dụng bảng Báo cáo tài chính 2012 của Công ty Cổ phần đầu tư
địa ốc Bến Thành, Công ty Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân, Công ty Cổ phần
Đầu tư Căn nhà mơ ước cũng như Báo cáo tài chính 2010-2012 của Công ty Cổ phần xây
dựng Đầu tư Bình Chánh để so sánh, làm tăng thuyết phục cho bài phân tích.
5. KẾT CẤU BÁO CÁO.
Bài phân tích tình hình tài chính của công ty Cổ phần Bất động sản CT có kết cấu gồm 4
phần chính như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích tình hình tài chính.

Trang 3
Chương 2: Tổng quan ngành bất động sản giai đoạn năm 2012 và quý I/2013.
Chương 3: Phân tích tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sản CT.
Chương 4: Nhận xét và kiến nghị.
6. HẠN CHẾ CỦA BÀI VIẾT.
Nguồn dữ liệu sử dụng để phân tích tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Bất động sản
CT là số liệu Báo cáo tài chính năm 2010 đến năm 2012. Vì các BCTC năm 2010 và 2011
đã được kiểm toán nên tôi cho rằng số liệu được sử dụng phân tích là đáng tin cậy. Riêng
với BCTC năm 2012 của CT Land cho đến thời điểm tôi thực hiện nghiên cứu này, vẫn
chưa được kiểm toán do đó có thể ảnh hưởng đến kết quả phân tích nếu số liệu này chưa
đáng tin cậy. Tuy nhiên, tôi không thể tìm được nguồn dữ liệu khác có mức độ tin cậy cao
hơn. Đồng thời, quá trình tìm hiểu công ty trong thời gian thực tập có hạn, vì vậy, kết quả
nghiên cứu của tôi còn nhiều hạn chế nhất định.

Trang 4
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH.
1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH.
1.1.1. Một số khái niệm.
 Khái niệm tài chính doanh nghiệp:
Tài chính doanh nghiệp là hệ thống các quan hệ kinh tế có liên quan đến việc hình thành
và sử dụng tài sản trong doanh nghiệp. Tài chính được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ và
có liên quan trực tiếp tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tình hình tài
chính tốt phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty. (TS. Phan Đức Dũng,
2011).
 Khái niệm về phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp.
Để phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp, phải dựa vào một nguồn dữ liệu. Báo
cáo tài chính là một nguồn dữ liệu thường dễ tiếp cận và đáng tin cậy (nếu đã được kiểm
toán và được công bố công khai), vì vậy nó thường được sử dụng để phân tích tình hình
tài chính của các doanh nghiệp. Do đó, bài làm sẽ sử dụng thuật ngữ phân tích báo cáo tài
chính để thay thế.
Phân tích báo cáo tài chính là quá trình xem xét, kiểm tra, đối chiếu và so sánh số liệu các
chỉ tiêu tài chính kỳ hiện tại với các kỳ kinh doanh đã qua của công ty, giữa đơn vị và chỉ
tiêu bình quân ngành để từ đó có thể xác định được thực trạng tài chính và tiên đoán cho
tương lai về xu hướng, tiềm năng kinh tế của công ty nhằm mục đích cung cấp thông tin
cho mọi đối tượng có thể đánh giá tình hình tài chính, hiệu quả kinh doanh cũng như
những rủi ro trong tương lai của doanh nghiệp.
Vậy, “phân tích báo cáo tài chính thực chất là phân tích các chỉ tiêu tài chính trên báo cáo
tài chính hoặc các chỉ tiêu tài chính mà nguồn thông tin từ hệ thống báo cáo nhằm đánh
giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cung cấp thông tin cho mọi đối tượng có nhu
cầu theo những mục tiêu khác nhau.” (PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang, 2011, tr.17)
1.1.2.Mục đích và ý nghĩa của việc phân tích tình hình tài
chính.
 Mục đích.

Trang 5
Phân tích tình hình tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng thông tin của nhiều đối tượng
quan tâm đến nhưng khía cạnh khác nhau về tài chính để đạt được những mục đích đề ra.
Phân tích tình hình tài chính nhằm đạt được những mục đích chủ yếu sau:
‐ Cung cấp đầy đủ, kịp thời và trung thực các thông tin về tài chính cho chủ sở hữu,
người cho vay, nhà đầu tư, ban lãnh đạo công ty để họ có những quyết định đúng
đắn trong tương lai để đạt được hiệu quả cao nhất trong điều kiện hữu hạn về nguồn
lực kinh tế.
‐ Phải đánh giá đúng thực trạng của công ty trong kỳ báo cáo về vốn, tài sản, mật độ,
hiệu quả của việc sử dụng vốn và tài sản hiện có, tìm ra sự tồn tại và nguyên nhân đó
để có biện pháp phù hợp trong kỳ dự toán để có những chính sách điều chỉnh thích
hợp nhằm đạt được mục tiêu mà công ty đã đặt ra.
‐ Cung cấp thông tin về tình hình huy động vốn, các hình thức huy động vốn, chính
sách vay nợ, mật độ sử dụng đòn bẩy kinh doanh, đòn bẩy tài chính với mục đích
làm gia tăng lợi nhuận trong tương lai. Kết quả phân tích tài chính phục vụ cho
những mục đích khác nhau của nhiều đối tượng sử dụng thông tin trên báo cáo tài
chính.
 Ý nghĩa của việc phân tích tình hình tài chính.
Phân tích tình hình tài chính thông qua phân tích báo cáo tài chính để biết được tình hình
tài chính của công ty giữ một vai trò cực kỳ quan trọng không thể thiếu trong mọi hoạt
động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của công ty.
Phân tích báo cáo tài chính là một hệ thống các phương pháp nhằm đánh giá tình hình tài
chính và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong một thời gian hoạt động nhất định.
Trên cơ sở đó, giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp đưa ra các quyết định chuẩn xác
trong quá trình kinh doanh.
Vì vậy, việc thường xuyên tiến hành phân tích tình hình tài chính sẽ giúp cho các nhà
quản trị doanh nghiệp và các cơ quan chủ quản cấp trên thấy rõ hơn bức tranh về thực
trạng hoạt động tài chính, xác định đầy đủ và đúng đắn những nguyên nhân, mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố đến tình hình tài chính của doanh nghiệp. Từ đó, có những giải
pháp hữu hiệu để ổn định và tăng cường tình hình tài chính của doanh nghiệp.
1.1.3. Nhiệm vụ phân tích tình hình tài chính.
Để trở thành một công cụ quản lý quan trọng của quá trình hoạt động kinh doanh, phát
huy sức mạnh của chỉ tiêu tài chính phân tích trong doanh nghiệp và là cơ sở cho việc ra

Trang 6
quyết định kinh doanh đúng đắn, phân tích báo cáo tài chính trong doanh nghiệp có
những nhiệm vụ quan trọng sau:
Một là, kiểm tra và đánh giá các chỉ tiêu tài chính đã xây dựng.
Nhiệm vụ trước tiên của phân tích tài chính là kiểm tra độ tin cậy của nguồn thông tin
phục vụ cho phân tích. Các chỉ tiêu tài chính cần được kiểm tra bằng phương pháp so
sánh, chọn mẫu,…. Từ đó vận dụng các phương pháp phù hợp phân tích giữa các chỉ tiêu
kết quả đạt được so với các chỉ tiêu kế hoạch, dự toán, định mức… đã đặt ra để khẳng
định tính đúng đắn và khoa học của chỉ tiêu xây dựng trên một số mặt chủ yếu của quá
trình hoạt động tài chính.
Tình hình bảo đảm nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh, tình hình và khả năng thanh
toán, tỷ suất lợi nhuận, khả năng rủi ro, ….
Ngoài quá trình đánh giá trên, phân tích cần xem xét đánh giá tình hình chấp hành các
quy định, các thể lệ thanh toán, trên cơ sở tôn trọng pháp luật của Nhà nước đã ban hành
và luật kinh doanh quốc tế.
Thông qua quá trình kiểm tra, đánh giá, phân tích để có cơ sở định hướng nghiên cứu sâu
hơn các giai đoạn sau của quá trình kinh doanh, nhằm làm rõ các vấn đề mà doanh nghiệp
cần quan tâm.
Hai là, xác định các nhân tố ảnh hưởng tới các chỉ tiêu tài chính và tìm nguyên
nhân gây nên các mức độ ảnh hưởng đó.
Nguyên nhân khách quan có thể do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, tình hình chiến
tranh, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, ….
Nguyên nhân chủ quan do chất lượng của sản phẩm, tình hình thu hồi công nợ, tình hình
tiêu thụ sản phẩn, chính sách tài chính của doanh nghiệp, ….
Biến động của chỉ tiêu tài chính là do ảnh hưởng trực tiếp của các nhân tố gây nên, do đó
ta phải xác định trị số của các nhân tố và thấy được mức độ ảnh hưởng của nó.
Ba là, đề xuất các giải pháp nhằm khai thác tiềm năng và khắc phục những tồn
tại yếu kèm của từng chỉ tiêu tài chính trong hoạt động kinh doanh.
Phân tích báo cáo tài hính không chỉ đánh giá kết quả chung chung, mà cũng không chỉ
dừng lại ở chỗ xác định nhân tố và tìm nguyên nhận, mà phải từ cơ sở nhận thức đó phát
hiện các tiềm năng cần phải được khai thác, và những chỗ còn tồn tại yếu kém nhằm đề
xuất giải pháp, phát huy thế mạnh và khắc phục tồn tại của doanh nghiệp để nâng cao kết
quả và hiệu quả kinh doanh.

Trang 7
Bốn là, xây dựng phương án kinh doanh tối ưu căn cứ vào chỉ tiêu tài chính đã
phân tích.
Quá trình kiểm tra và đánh giá kết quả tài chính là để nhận biết tiến độ thực hiện của các
phương án kinh doanh và những nguyên nhân sai lệch xảy ra, ngoài ra còn giúp cho
doanh nghiệp phát hiện những thay đổi có thể xảy ra tiếp theo. Nếu như kiểm tra và đánh
giá đúng đắn, nó có tác dụng giúp cho doanh nghiệp điều chỉnh các chỉ tiêu tài chính kịp
thời và đề ra các giải pháp tiến hành trong tương lại như việc tìm kiếm thị trường tiêu thụ
sản phẩm.
1.2. TÀI LIỆU SỬ DỤNG, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ MỘT
SỐ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH.
1.2.1. Tài liệu sử dụng.
Tài liệu sử dụng quan trọng nhất để tiến hành phân tích tình hình tài chính của doanh
nghiệp chính là hệ thống báo cáo tài chính qua các thời kỳ, bao gồm:
‐ Bảng cân đối kế toán;
‐ Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh;
‐ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ;
‐ Bản thuyết minh báo cáo tài chính.
Ngoài ra, trong quá trình phân tích cũng tham khảo đến các chính sách, các định chế tài
chính, nguyên tắc, chuẩn mực và chính sách kế toán công ty khi tiến hành lập báo cáo tài
chính. Bên cạnh đó, để đánh giá đúng hơn tình hình tài chính của công ty so với các công
ty cùng ngành và để có tham chiếu thuyết phục hơn đối với các thông tin dùng để phân
tích báo cáo tài chính, bài làm còn sử dụng các tỷ số tài chính của công ty cùng ngành và
tỷ số bình quân ngành.
1.2.2. Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của phân tích tình hình tài chính (phân tích báo cáo tài chính) trước
hết là hệ thống chỉ tiêu thông tin kế toán được trình bày trên hệ thống báo cáo tài chính,
nhằm cung cấp các thông tin hữu ích cho các đối tượng sử dụng thông tin của doanh
nghiệp và ngoài doanh nghiệp.
Hệ thống thông tin trình bày trên báo cáo tài chính, bao gồm:
‐ Những thông tin trình bày trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, gồm:

Trang 8
 Các thông tin phản ánh tình hình tài sản của doanh nghiệp. Trong đó bao gồm
những thông tin về tài sản ngắn hạn, như: các thông tin về tiền và các khoản
tương đương tiền, các thông tin về đầu tư tài chính ngắn hạn, các khoản phải
thu, các thông tin về tồn kho và các tài sản ngắn hạn khác. Các thông tin về tài
sản dài hạn, như: tài sản cố định, khoản phải thu dài hạn, các thông tin về bất
động sản đầu tư, các thông tin về đầu tư tài chính dài hạn cũng như tài sản dài
hạn khác.
 Các thông tin về nguồn vốn của doanh nghiệp, gồm thông tin về nợ phải trả
ngắn và dài hạn, thông tin về vốn chủ sở hữu, nguồn kinh phí và các quỹ khác.
‐ Những thông tin trình bày trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, bao gồm
những thông tin về doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, doanh thu hoạt động tài
chính, thu nhập khác. Các thông tin về chi phí, như: giá vốn hàng bán, chi phí hoạt
động tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,….
‐ Những thông tin trình bày trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ nhằm cung cấp những
thông tin về luồng tiền vào và ra của từng hoạt động trong doanh nghiệp, giúp các
đối tượng sử dụng thông tin có thể đánh giá được thực trạng về các luồng tiền mặt
được tạo ra từ các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
‐ Những thông tin trình bày trên bản thuyết minh báo cáo tài chính của doanh nghiệp
như: đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp, kỳ kế toán, đơn vị tiền tệ sử dụng trong
kế toán, chuẩn mực và chế độ kế toán áp dụng,…. Việc phân tích những thông tin
trên bản thuyết minh báo cáo tài chính nhằm làm rõ thêm, chi tiết hơn những thông
tin mà trong các báo cáo tài chính chưa được làm rõ.
Phân tích các thông tin trình bày trên báo cáo tài chính nhằm phản ánh biến động (tăng
hay giảm) về quy mô, cơ cấu tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp. Phân tích biến động
quy mô kết quả sản xuất kinh doanh, tình hình dịch chuyển các luồng tiền vào và ra trong
quá trình sản xuất kinh doanh, tình hình dịch chuyển các luồng tiền vào và ra trong quá
trình sản xuất kinh doanh nhằm cung cấp đầy đủ nhất và toàn diện nhất những thông tin –
cơ sở đánh giá thực trạng tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính
của doanh nghiệp. Đồng thời, để nắm được một cách đầy đủ thực trạng tài chính và thực
trạng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như tình hình sử dụng tài
sản, nguồn vốn của doanh nghiệp cần thiết phải đi sâu phân tích mối quan hệ và tình hình
biến động của các khoản, các mục trên từng báo cáo tài chính và giữa các báo cáo tài
chính với nhau. Như vậy, mới có thể đánh giá được đầy đủ và sâu sắc mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Trang 9
1.2.3. Một số phương pháp phân tích.
 Phương pháp so sánh.
So sánh là một phương pháp nhằm nghiên cứu sự biến động và xác định mức độ biến
động của chỉ tiêu phân tích.
Để áp dụng phương pháp so sánh vào phân tích các báo cáo tài chính của doanh nghiệp,
trước hết phải xác định số gốc để so sánh. Việc xác định số gốc để so sánh là tùy thuộc
vào mục đích cụ thể của phân tích. Gốc để so sánh được chọn là gốc về mặt thời gian và
không gian. Kỳ phân tích được chọn là kỳ thực hiện hoặc là kỳ kế hoạch, hoặc là kỳ kinh
doanh trước. Giá trị so sánh có thể chọn là số tuyệt đối, số tương đối hoặc là số bình quân.
Nội dung so sánh, bao gồm:
‐ So sánh giữa số thực tế kỳ phân tích với số thực tế của kỳ kinh doanh trước nhằm
xác định rõ xu hướng thay đổi về tình hình hoạt động tài chính của doanh nghiệp.
Đánh giá tốc độ tăng trưởng hay giảm đi của các hoạt động tài chính của doanh
nghiệp.
‐ So sánh giữa số thực tế kỳ phân tích với số kỳ kế hoạch nhằm xác định mức phấn
đấu hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch trong mọi mặt của hoạt động tài chính của doanh
nghiệp.
‐ So sánh giữa số liệu của doanh nghiệp với số liệu trung bình của ngành, của doanh
nghiệp khác nhằm đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp tốt hay xấu, khả quan hay không khả quan.
Quá trình phân tích theo phương pháp so sánh có thể thực hiện theo 2 hình thức:
 So sánh theo chiều ngang.
Phân tích ngang trên các báo cáo tài chính của doanh nghiệp chính là việc so sánh, đối
chiếu tình hình biến động cả về số tuyệt đối và số tương đối trên từng chỉ tiêu, trên từng
báo cáo tài chính. Thực chất của việc phân tích này là phân tích sự biến động về quy mô
của từng khoản mục, trên từng báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Qua đó, xác định
được mức biến động (tăng hay giảm) về quy mô của chỉ tiêu phân tích và mức độ ảnh
hưởng của từng chỉ tiêu nhân tố đến chỉ tiêu tài chính. Chẳng hạn, phân tích tình hình biến
động về quy mô tài sản, nguồn hình thành tài sản (số tổng cộng), tình hình biến động về
quy mô của từng khoản, từng mục ở cả hai bên tài sản và nguồn hình thành tài sản trên
bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.

Trang 10
Tóm lại, phân tích theo chiều ngang của báo cáo tài chính, so sánh sẽ làm nổi bật biến
động về lượng và tỷ lệ của một khoản mục nào đó qua thời gian. Trên cơ sở đó nhận ra
những khoản nào có biến động lớn cần tập trung phân tích xác định nguyên nhân.
 So sánh theo chiều dọc.
Phân tích dọc trên các báo cáo tài chính của doanh nghiệp chính là việc sử dụng các tỷ lệ,
các hệ số thể hiện mối tương quan giữa các khoản mục trong báo cáo tài chính. Thực chất
của việc phân tích theo chiều dọc trên các báo cáo tài chính là phân tích sự biến động về
cơ cấu hay những quan hệ tỷ lệ giữa các chỉ tiêu trong hệ thống báo cáo tài chính của
doanh nghiệp, qua đó xem xét đánh giá thực chất xu hướng biến động một cách đúng đắn
mà phân tích theo chiều ngang không thể thực hiện được.
Với báo cáo quy mô chung, từng khoản mục được thể hiện bằng một tỷ lệ kết cấu so với
một khoản mục được chọn làm khoản mục gốc có tỷ lệ là 100%. Phân tích theo chiều dọc
giúp ta đưa về một điều kiện so sánh, dễ dàng thấy được kết cấu của từng chỉ tiêu bộ phận
so với chỉ tiêu tổng thể tăng hay giảm như thế nào, từ đó đánh giá tình hình tài chính của
doanh nghiệp.
 Phương pháp liên hệ.
Các chỉ tiêu tài chính thường có mối liên hệ mật thiết với nhau, để lượng hóa các mối
quan hệ đó ta thường nghiên cứu trong mối quan hệ tác động qua lại nhau của các chỉ
tiêu. Phương pháp này thường bao gồm: liên hệ cân đối, liên hệ thuận và ngược chiều,
liên hệ tương quan.
Liên hệ cân đối thường thể hiện bằng phương trình kinh tế hoặc quan hệ tương xứng giữa
các chỉ tiêu tài chính với nhau. Ví dụ:
Tổng tài sản = Tổng nguồn vốn
TSDH + TSNH = NVCSH + NPT.
(Hàng tồn kho) giảm thì (Vốn bằng tiền, phải thu, chi phí) có thể tăng.
Phương pháp này thường được sử dụng trong loại hình phân tích sau nhằm kiểm tra các
kết quả thu được. Từ mối liên hệ đó ta xác định ảnh hưởng của các nhân tố, biết được tính
quy luật liên hệ giữa các nhân tố. Phương pháp này được sử dụng trong phân tích trước,
phân tích tác nghiệp để lập kế hoạch tài chính, luận cứ cho việc đưa ra quyết định.
Phương pháp liên hệ thuận và ngược chiều. Phương pháp này được sử dụng khi mối quan
hệ giữa các chỉ tiêu nguyên nhân ở dạng thương số đối với chỉ tiêu kết quả. Từ đó ta xác
định ảnh hưởng của các nhân tố thể hiện bằng số tương đối. Ví dụ, phân tích tỷ suất sinh

Trang 11
lời của tài sản để đưa ra quyết định khi nào doanh nghiệp cần sử dụng tiền vay hoặc
không vay tiền cho hoạt động kinh doanh.
Phương pháp liên hệ tương quan. Trong phân tích báo cáo tài chính nói chung và phân
tích hiệu quả kinh doanh nói riêng có nhiều chỉ tiêu kinh tế thể hiện mối tương quan hàm
số. Ví dụ, hệ số lợi nhuận sau thế so với tài sản (ROA). Phân tích tương quan trong kinh
tế nhằm xác định mối liên hệ của các đại lượng ngẫu nhiên, qua đó đánh giá mưc độ chặt
chẽ của các mối liên hệ đó, đồng thời xác định các nhân tố ảnh hưởng tới chỉ tiêu nghiên
cứu.
 Phương pháp đồ thị.
Phương pháp đồ thị dùng để minh họa các kết quả tài chính trong quá trình phân tích bằng
biểu đồ, sơ đồ,…. Sử dụng phương pháp đồ thị trong phân tích tài chính có một số ưu
điểm, nó thể hiện rõ ràng, trực giác sự diễn biến của các đối tượng nghiên cứu, nhanh
chóng phân tích định hướng các chỉ tiêu tài chính từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu
quả của hoạt động sản xuất kinh doanh.
 Phương pháp phân tích các tỷ số chủ yếu.
Phân tích các tỷ số cho biết mối quan hệ của các chỉ tiêu trên báo cáo, giúp chúng ta hiểu
rõ hơn về bản chất và khuynh hướng tài chính của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc phân tích
các tỷ số để thấy rõ hơn thực trạng tài chính của doanh nghiệp. Tỷ số tài chính là mối
quan hệ giữa hai khoản mục trên bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanh. Mỗi tỷ số tài chính phản ánh một nội dụng khác nhau về tình hình tài chính của
doanh nghiệp, chúng sẽ cung cấp nhiều thông tin hơn khi được so sánh với các tỷ số có
liên quan.
 Phương pháp phân tích mô hình tài chính Dupont.
Trong phân tích báo cáo tài chính, người ta thường vận dụng mô hình Dupont để phân
tích mối liên hệ giữa các nhân tố ảnh hưởng tới chỉ tiêu tài chính cần phân tích. Chính nhờ
sự phân tích mối liên hệ giữa các nhân tố mà người ta có thể phát hiện ra những nhân tố
đã ảnh hưởng đến chỉ tiêu phân tích theo một trình tự logic chặt chẽ và xu hướng khác
nhau. Chẳng hạn, vận dụng mô hình Dupont phân tích tỷ suất sinh lời của tài sản, vốn chủ
sở hữu.
Nhân tố ảnh hưởng đến các chỉ tiêu ROA, ROE có thể là tổng tài sản, tổng chi phí sản
xuất kinh doanh chi ra trong kỳ, vốn ngắn hạn, vốn dài hạn, vốn chủ sở hữu, ….
Nhân tố kết quả đầu ra của doanh nghiệp có thể là doanh thu bán hàng và cung cấp dịch
vụ, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ, lời nhuận gộp từ bán hàng và cung

Trang 12
Doanh thu
thuần
Vòng quay của TS
Vốn bằng
tiền, phải thu
Vốn vật tư
hàng hóa
Tổng TS
dài hạn
Tổng TS
ngắn hạn
Tổng tài sản
Doanh thu
thuần
Lợi nhuận
thuần
Chi phí sản
xuất
Chi phí
ngoài SX
Tổng chi phí
Doanh thu
thuần
Tỷ suất sinh lời của TS
cấp dịch vụ, lời nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh hoặc tổng lợi nhuận sau thuế thu
nhập doanh nghiệp.
Chẳng hạn, mô hình Dupont thường được vận dụng trong phân tích chỉ tiêu ROA, có
dạng:
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) = Tỷ suất sinh lời của doanh thu (ROS) X số vòng
quay của tài sản.
Từ mô hình phân tích trên cho thấy, để nâng cao khả năng sinh lời của một đồng tài sản
mà doanh nghiệp đang sử dụng, quản trị doanh nghiệp phải nghiên cứu và xem xét có
những biện pháp gì cho việc nâng cao không ngừng khả năng sinh lời của doanh thu và sự
vận động của tài sản.
Hình 1.1. Mô hình phân tích tài chính Dupont.
X
: :
‐ +
+ +
Tỷ suất sinh lời
DT

Trang 13
Phân tích báo cáo tài chính dựa vào mô hình Dupont có ý nghĩa rất lớn đối với quản trị
doanh nghiệp. Điều đó không chỉ được biểu hiện ở chỗ: Có thể đánh giá hiệu quả kinh
doanh một cách sâu sắc và toàn diện. Đồng thời, đánh giá đầy đủ và khách quan đến
những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Từ đó, đề ra được
hệ thống các biện pháp tỉ mỉ và xác thực nhằm tăng cường công tác cải tiến tổ chức quản
lý doanh nghiệp, góp phần không ngừng nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
ở các kỳ kinh doanh tiếp theo.
1.3. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA DOANH
NGHIỆP THÔNG QUA BÁO CÁO TÀI CHÍNH.
1.3.1. Phân tích bảng cân đối kế toán.
 Ý nghĩa của việc phân tích bảng cân đối kế toán.
Bảng cân đối kế toán là một bức tranh tổng thể về tình hình tài sản, nguồn vốn của doanh
nghiệp tại một thời điểm. Thông qua báo cáo biết được các quan hệ tài chính của doanh
nghiệp với các đối tượng từ đó có các quyết định phù hợp trong từng nội dung của hoạt
động kinh doanh.
Bảng cân đối kế toán cung cấp những thông tin về tài sản, nguồn vốn, cơ cấu tài sản, cơ
cấu nguồn vốn cho các đối tượng đưa ra các quyết định thích hợp. Thông qua quy mô tài
sản, thấy được sự biến động của tài sản giữa các thời điểm, từ đó biết được tình hình đầu
tư của doanh nghiệp. thông qua cơ cấu tài sản nhà quản trị thấy được đặc điểm của hoạt
động kinh doanh đã phù hợp với ngành nghề chưa, từ đó có các quyết định đầu tư thích
đáng. Thông tin cơ cấu nguồn vốn cho biết khả năng huy động nguồn vốn của nhà quản
trị phục vụ cho hoạt động kinh doanh, đồng thời cũng thấy được trách nhiệm của doanh
nghiệp đối với từng nguồn vốn.
Qua việc phân tích cơ cấu tài sản và sự biến động tài sản của nhiều thời điểm kinh doanh,
các nhà quản trị sẽ có quyết định đầu tư vào loại tài sản nào là thích hợp, đầu tư vào thời
điểm nào. Đồng thời đưa ra quyết định như tăng hay giảm hàng tồn kho cũng như mức dự
trữ hàng tồn kho hợp lý trong từng thời kỳ để sao cho có đủ lượng hàng tồn kho cần thiết
đáp ứng cho nhu cầu sản xuất – kinh doanh và nhu cầu tiêu thụ của thị trường mà không
làm tăng chi phí tồn kho, hoặc có chính sách thích hợp về thanh toán để vừa khuyến khích
được khách hàng vừa thu hồi vốn kịp thời, tránh bị chiếm dụng vốn,….
 Nội dung phân tích bảng cân đối kế toán.

Trang 14
So sánh mức tăng, giảm của các chỉ tiêu tài sản thông qua số tương đối và tuyệt đối giữa
cuối kỳ với đầu kỳ hoặc nhiều thời điểm liên tiếp. Từ đó có nhận xét về quy mô tài sản
của doanh nghiệp tăng hay giảm ảnh hưởng như thế nào đến kết quả và hiệu quả kinh
doanh.
So sánh mức tăng, giảm của các chỉ tiêu nguồn vốn thông qua số tuyệt đối và tương đối
giữa cuối kỳ với đầu kỳ hoặc nhiều thời điểm liên tiếp. Từ đó có nhận xét về quy mô
nguồn vốn của doanh nghiệp tăng hay giảm ảnh hưởng như thế nào đến tính độc lập hay
phụ thuộc trong hoạt động tài chính.
So sánh mối quan hệ giữa tốc độ tăng, giảm của tài sản với tốc độ tăng, giảm của vốn chủ
sở hữu để thấy được các tài sản tăng, giảm từ những nguồn nào, ảnh hưởng như thế nào
tới hoạt động tài chính và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Tính toán tỷ trọng của từng loại tài sản so với tổng số để thấy được cơ cấu tài sản đã phù
hợp với ngành nghề kinh doanh chưa. Thông thường các doanh nghiệp sản xuất có cơ cấu
tài sản dài hạn cao hơn tài sản ngắn hạn, cơ cấu tài sản cố định cao hơn hàng tồn kho.
Doanh nghiệp thương mại có tài sản ngắn hạn cao hơn tài sản dài hạn, cơ cấu hàng tồn
kho cao hơn các tài sản ngắn hạn khác.
1.3.2. Phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
 Mục đích.
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là một trong những báo cáo tài chính khái quát tình
hình doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh sau một kỳ hoạt động.
Báo cáo cung cấp những thông tin về doanh thu, chi phí và kết quả của các hoạt động cơ
bản trong daonh nghiệp như hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và hoạt
động khác. Từ đó thấy được cơ cấu doanh thu, chi phí và kết quả của từng hoạt động có
phù hợp với đặc điểm và nhiệm vụ kinh doanh không.
Thông qua phân tích báo cáo kết quả kinh doanh biết được doanh thu của hoạt động nào
cơ bản giữ vị trí quan trọng trong doanh nghiệp, từ đó các nhà quản trị có thể mở rộng thị
trường, phát triển doanh thu của những hoạt động đó. Mặt khác biết được kết quả của
từng hoạt động, vai trò của mỗi hoạt động trong doanh nghiệp.
Thông qua phân tích báo cáo kết quả kinh doanh, các nhà quản trị đánh giá được trình độ
kiểm soát chi phí của các hoạt động, hiệu quả kinh doanh đó là cơ sở quan trọng đưa ra
các quyết định đầu tư.
 Nội dung phân tích Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

Trang 15
So sánh các chỉ tiêu tài chính trên báo cáo kết quả kinh doanh thông qua số tuyệt đối và
tương đối giữa kỳ này và kỳ trước hoặc nhiều kỳ với nhau. Từ đó xác định các nhân tố
ảnh hưởng tới mức tăng, giảm lợi nhuận sau thế của doanh nghiệp:
‐ Các nhân tố làm cho lợi nhuận sau thuế tăng.
‐ Các nhân tố làm cho lợi nhuận sau thuế giảm.
So sánh mối quan hệ giữa tốc độ tăng, giảm của các chỉ tiêu tài chính trên báo cáo để thấy
được bản chất tăng, giảm của các chỉ tiêu đã ảnh hưởng như thế nào tới lợi nhuận sau thuế
của doanh nghiệp. Trường hợp tốc độ tăng của doanh thu bán hàng nhanh hơn tốc độ tăng
của giá vốn hàng bán chứng tỏ trình độ kiểm soát chi phí sản xuất của nhà quản trị tốt đã
làm cho giá thành sản phẩm hạ. Và ngược lại. Thông qua kết quả phân tích có cơ sở đưa
ra các biện pháp quản lý chi phí tốt hơn và xây dựng các định mức chi phí khoa học nhằm
tối thiểu hóa chi phí.
1.3.3. Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ.
 Mục đích.
Báo cáo lưu chuyển tiền tệ là một trong những báo cáo tài chính tổng hợp phản ánh việc
hình thành và sử dụng lượng tiền phát sinh sau hoạt động của doanh nghiệp.
Thông qua việc phân tích báo cáo Lưu chuyển tiền tệ, nhà quản trị dự đoán dòng tiền phát
sinh trong kỳ tới để có cơ sở dự toán khoa học và đưa ra các quyết định tài chính nhằm
huy động và sử dụng tiền có hiệu quả hơn.
Những thông tin từ quá trình phân tích báo cáo Lưu chuyển tiền tệ có thể trả lời các câu
hỏi sau:
‐ Doanh nghiệp làm cách nào để kiếm được tiền và chi tiêu, sử dụng nó như thế nào
có hiệu quả trong nền kinh tế cạnh tranh đầy khắc nghiệt?
‐ Quá trình vay và trả nợ cho các đối tượng của doanh nghiệp đảm bảo đúng thời hạn
và nâng cao uy tín cho nhà quản trị trên thương trường?
‐ Quá trình thu hồi và đầu tư tiền của doanh nghiệp có hiệu quả?
‐ Những nguyên nhân và nhân tố ảnh hưởng đến khả năng tạo ra tiền và khả năng
thanh toán tiền của doanh nghiệp, từ đó đưa ra các biện pháp hữu hiệu.
Như vậy, thông qua phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ, các đối tượng quan tâm sẽ biết
được các doanh nghiệp đã tạo tiền bằng cách nào, hoạt động nào là hoạt động chủ yếu tạo
ra tiền, doanh nghiệp đã chi tiền vào mục đích gì và việc sử dụng nó có hợp lý hay
không?

Trang 16
 Nội dung phân tích.
So sánh các chỉ tiêu trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ theo chiều ngang thông qua số tuyệt
đối và tương đối để thấy được quy mô và tốc độ tăng, giảm của các chỉ tiêu ảnh hưởng tới
khả năng thanh toán và chất lượng dự toán tiền trong kỳ tới ra sao?
1.3.4. Phân tích các tỷ số tài chính.
1.3.4.1. Tỷ số khả năng thanh toán.
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp là nội dung quan trọng để đánh giá chất lượng tài
chính và hiệu quả hoạt động. Đây là những thông tin hữu ích mà các tổ chức tín dụng, nhà
đầu tư, cơ quan kiểm toán thường hay quan tâm để đạt được các mục tiêu của mình trên
thương trường kinh doanh.
 Phân tích tỷ số thanh toán nợ ngắn hạn.
Nợ ngắn hạn là các khoản nợ mà doanh nghiệp có nghĩa vụ thanh toán trong thời hạn dưới
một năm kể từ ngày phát sinh. Nợ ngắn hạn bao gồm các khoản phải trả người bán, cán
bộ công nhân viên, thuế nộp ngân sách, vay ngắn hạn, nợ dài hạn đến hạn trả,…. Khả
năng thanh toán nợ ngắn hạn rất quan trọng với tình hình tài chính của doanh nghiệp. Các
chỉ tiêu khả năng thanh toán nợ ngắn hạn thấp, kéo dài thường xuất hiện dấu hiệu rủi ro
tài chính, nguy cơ phá sản có thể xảy ra trong điều kiện chỉ tiêu khả năng thanh toán tổng
quát cao.
Hệ số thanh toán ngắn hạn:
Chỉ tiêu này cho biết với tổng giá trị của tài sản ngắn hạn hiện có doanh nghiệp có đảm
bảo khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn không. Chỉ tiêu này càng cao khả năng
thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp càng tốt và ngược lại. Chỉ tiêu này cao chứng tỏ
một bộ phận của tài sản ngắn hạn được đầu tư từ nguồn vốn ổn định, đây là nhân tố làm
tăng tính tự chủ trong hoạt động tài chính. Chỉ tiêu thấp, kéo dài có thể dẫn đến doanh
nghiệp phụ thuộc tài chính, ảnh hưởng không tốt đến hoạt động kinh doanh.
 Phân tích tỷ số thanh toán nhanh.

Trang 17
Chỉ tiêu này cho biết khả năng thanh toán nhanh của các tài sản dễ biến đổi thành tiền đối
với các khoản nợ ngắn hạn. Chỉ tiêu này cao quá, kéo dài cũng không tốt, có thể dẫn tới
hiệu quả sử dụng vốn giảm. Chỉ tiêu này thấp quá, kéo dài cũng không tốt, có thể dấu hiệu
rủi ro tài chính xuất hiện, nguy cơ phá sản có thể xảy ra.
Ta có thể tham khảo hệ số thanh toán nhanh (k), qua thực tế nghiên cứu các doanh
nghiệp.
K < 0.75 thấp
0.75 k 2 trung bình
K >2 cao
 Tỷ số thanh toán bằng tiền.
Chỉ tiêu này cho biết khả năng thanh toán nhanh của tiền và các khoản tương đương tiền
đối với các khoản nợ ngắn hạn. Ta có thể tham khảo hệ số thanh toán nhanh (k), qua thực
tế nghiên cứu các doanh nghiệp.
K < 0.5 thấp
0.5 k 1 trung bình
K < 1 cao
 Tỷ lệ các khoản phải thu so với các khoản phải trả.
Tỷ số này phản ánh quan hệ giữa các khoản phải thu và các khoản phải trả của doanh
nghiệp, giúp nhà quản lý có cái nhìn rõ hơn về tình hình chiếm dụng và bị chiếm dụng
vốn, từ đó có biện pháp thích hợp để quản lý nguồn vốn hiệu quả.
1.3.4.2. Phân tích tỷ số hoạt động.
Tỷ số hoạt động được thiết lập dựa trên doanh thu và nhằm mục đích xác định tốc độ
quay vòng của một số đại lượng, rất cần cho quản lý tài chính ngắn nhạn. Các tỷ số này
cho ta những thông tin hữu ích để đánh giá mức độ cân bằng tài chính và khả năng thanh
khoản của doanh nghiệp.
 Tỷ số vòng quay tồn kho.

Trang 18
Dự trữ và tồn kho thường chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản lưu động. Vì vậy, một mặt ta
cần giới hạn mức dự trữ này ở mức độ tối ưu, mặt khác tăng vòng quay của chúng. Dự trữ
là một khoản đầu tư cần phải có để đảm bảo năng suất. Năng suất này thể hiện khi tiêu thụ
sản phẩm.
Chỉ tiêu này cho biết, trong kỳ phân tích vốn đầu tư cho hàng tồn kho quay được bao
nhiêu vòng, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hàng tồn kho vận động không ngừng đó là
nhân tố để tăng doanh thu, góp phần tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Chỉ tiêu này cho biết một vòng quay của hàng tồn kho mất bao nhiêu ngày, chỉ tiêu này
càng thấp, chứng tỏ hàng tồn kho vận động nhanh, đó là nhân tố góp phần tăng doanh thu
và lợi nhuận của doanh nghiệp.
 Vòng quay khoản phải thu.
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ chuyển nhanh nợ
phải thu từ khách hàng bằng tiền trong quỹ của doanh nghiệp.
Vòng quay khoản phải thu dùng để đo lường hiệu quả và chất lượng quản lý khoản phải
thu. Vòng quay này cao chi biết khả năng thu hồi nợ tốt, nhưng cũng cho biết chính sách
bán chịu nghiêm ngặt hơn sẽ làm mất doanh thu và lợi nhuận. Vòng quay khoản phải thu
thấp cho biết chính sách bán chịu không hiệu quả, có nhiều rủi ro.
Số ngày thu tiền thể hiện khoản thời gian trung bình tính bằng ngày của giao dịch bán
chịu mà doanh nghiệp đã chấp nhận dành cho khách hàng. Vòng quay khoản phải thu
càng cao thì kỳ thu tiền bình quân càng thấp và ngược lại.
Có khá nhiều yếu tố tác động vào tỷ số này như:
‐ Tính chất của ngành nghề kinh doanh.

Trang 19
‐ Loại khách hàng.
‐ Tình trạng của nền kinh tế.
‐ Chính sách tín dụng và chi phí bán chịu.
 Vòng quay khoản phải trả.
Tổng giá trị hàng hóa mua chịu của nhà cung cấp theo thỏa thuận sẽ là phần rất quan
trọng trong tổng nợ ngắn hạn của doanh nghiệp. Tùy theo ngành mà số nợ này tài trợ
được nhiều hay ít cho dự trữ tồn kho.
Chỉ tiêu này càng lớn chứng tỏ doanh nghiệp thanh toán tiền hàng kịp thời, ít đi chiếm
dụng vốn, uy tín của doanh nghiệp được nâng cao. Ngược lại, chỉ tiêu này càng thấp,
chứng tỏ tốc độ thanh toán tiền càng chậm, doanh nghiệp đi chiếm dụng vốn nhiều, ảnh
hưởng tới uy tín của doanh nghiệp.
Số ngày trả tiền thể hiện khoảng thời gian mà doanh nghiệp phải trả tiền cho nhà cung
cấp. Số ngày trả tiền tỷ lệ nghịch với số vòng quay. Vòng quay càng lớn thì số ngày trả
tiền càng ít và ngược lại.
 Vòng quay tài sản.
Tỷ số này đo lường hiệu quả sử dụng tài sản nói chung bao gồm cả tài sản ngắn hạn và
dài hạn, nhằm giúp cho nhà quản trị nhìn thấy được hiệu quả đầu tư của công ty và hiệu
quả sử dụng tài sản ngắn hạn như thế nào.
Tỷ số vòng quay tài sản phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản của công ty nói chung. Tỷ số
này cho biết mỗi đồng tài sản của công ty tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu.
 Vòng quay tài sản cố định.
Tỷ số này đo lường hiệu quả sử dụng tài sản dài hạn, chủ yếu quan tâm đến tài sản cố
định như máy móc, thiết bị, nhà xưởng.

Trang 20
Tỷ số vòng quay tài sản cố định phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản cố định của công ty.
Về ý nghĩa, tỷ số này cho biết mỗi đồng tài sản cố định của công ty tạo ra bao nhiêu đồng
doanh thu.
1.3.4.3. Phân tích tỷ số đòn bẩy tài chính.
Trong phân tích báo cáo tài chính, mức độ sử dụng nợ để tài trợ cho hoạt động của công
ty gọi là đòn bẩy tài chính. Đòn bẩy tài chính có tính hai mặt. Một mặt giúp gia tăng lợi
nhuận cho cổ đông, mặt khác, làm gia tăng rủi ro. Do đó, đối với công ty quản lý nợ cũng
quan trọng như quản lý tài sản. Các tỷ số quản lý nợ bao gồm:
 Tỷ số nợ.
Tỷ số nợ đo lường mức độ sử dụng nợ của công ty để tài trợ cho tổng tài sản. Điều này,
có nghĩa là trong số tài sản hiện tại của công ty được tài trợ khoảng bao nhiêu phần trăm
là nợ phải trả.
Tổng số nợ bao gồm các khoản nợ ngân hàng và các khoản thanh toán của công ty đến
thời điểm lập báo cáo. Nó được xác định bằng tổng số nợ phải trả ở phần nguồn vốn trong
bảng cân đối kế toán. Giá trị tổng tài sản hay còn gọi là tổng số vốn là toàn bộ tài sản hiện
có của công ty đến thời điểm lập báo cáo. Các chủ nợ thường thích tỷ số nợ vừa phải, tỷ
số nợ càng thấp món nợ càng được bảo đảm và có cơ sở tin tưởng vào sự đáo hạn của con
nợ. Ngược lại, các nhà quản trị công ty thường thích tỷ số nợ cao, bởi vì tỷ số nợ càng cao
nghĩa là công ty chỉ cần góp một phần nhỏ trên tổng số vốn để hoạt động sản xuất kinh
doanh, tuy nghiên, tỷ số nợ cao thì mức độ an toàn trong kinh doanh càng kém, dễ dẫn tới
mất cân bằng thanh toán, xuất hiện nguy cơ phá sản cao.
 Tỷ số khả năng thanh toán lãi vay.
Về nguyên tắc, việc sử dụng nợ nói chung sẽ tạo ra được lợi nhuận cho công ty, nhưng
đối với cổ đông, điều này chỉ có lợi khi nào lợi nhuận của công ty tạo ra lớn hơn lãi phải
trả cho việc sử dụng các khoản nợ này. Nếu không, công ty sẽ không có khả năng trả lãi
và gánh nặng lãi gây thiệt hại trực tiếp cho cổ đông.

Trang 21
Tỷ số khả năng thanh toán lãi vay phản ánh khả năng trang trải lãi vay của công ty từ lợi
nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh. Tỷ số này cho biết mối quan hệ giữa chi phí lãi vay
và lợi nhuận của công ty, qua đó, giúp đánh giá xem công ty có khả năng trả lãi vay hay
không.
1.3.4.4. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn.
 Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu.
Tỷ số này phản ánh quan hệ giữa lợi nhuận và doanh thu nhằm cho biết một đồng doanh
thu tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận.
 Tỷ suất lợi nhuận hoạt động kinh doanh trên doanh thu.
Tỷ số này phản ánh một đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu lợi nhuận từ hoạt động kinh
doanh.
 Tỷ suất lợi nhuận ròng trên doanh thu (ROS).
Tỷ số này cho biết bình quân một đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận ròng.
 Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tài sản (ROA).
Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tài sản được thiết kế để đo lường khả năng sinh lợi trên mỗi
đồng tài sản của công ty.
 Tỷ suất lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu (ROE).
Đứng trên góc độ cổ đông, tỷ suất quan trọng nhất là tỷ suất lợi nhuận ròng trên vốn chủ
sở hữu. Chỉ số ROE là thước đo chính xác để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy tạo
ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh với các
cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu của

Trang 22
công ty nào. Khi ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn nhà đầu tư, theo Warren
Buffett thì ROE >20% được coi là hợp lý.

Trang 23
CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH BẤTĐỘNG
SẢN NĂM 2012 –QUÝ I/2013
2.1. TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI.
Theo báo cáo chỉ số giá thuê bất động sản cao cấp toàn thế giới Knight Frank công bố, giá
thuê bất động sản cao cấp tại các thành phố cửa ngõ trên thế giới đã tăng 5,1% trong năm
2012. Việc phải đóng các loại thuế khi mua bất động sản quá cao khiến cho những người
nước ngoài sẽ ưu tiên lựa chọn thuê thay vì mua bất động sản.
Còn theo Savills, các tỷ phú quan tâm tới các trung tâm đô thị cao cấp nhiều hơn so với
bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực ngoại ô. Điều này cho thấy các tỷ phú trên thế giới
vẫn ưa chuộng các vị trí đô thị hơn khi họ cần định cư tại những thành phố mà họ có thể
phát triển công việc kinh doanh.
Theo hãng nghiên cứu Acadametrics, giá nhà tại Anh đã tiếp tục tăng trong tháng 3 đầu
năm 2013. Chi phí trung bình cho một ngôi nhà ở Anh đã tăng 0,2% vào tháng 3, trong
khi đó chi phí này tại London giảm 0,1% theo tháng. Việc các ngân hàng tăng cường cho
vay mua nhà cộng với việc các khoản thế chấp được giảm bớt đã làm cho giá nhà tại
vương quốc Anh tăng lên.
Tuy nhiên, mức độ tăng giá không đồng đều tại các khu vực. Tại London giá nhà tăng gấp
3 lần so với tốc độ tăng trung bình toàn quốc. Giá nhà tại London tăng 11,3% trong quý
1/2013 so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, mức tăng trung bình trên khắp nước Anh
là 3,7%. Ở phía Bắc của nước Anh, giá giảm 1%.
Tây Ban Nha, Chính phủ mới đây cho biết sẽ đầu tư 2,4 tỷ Euro trong ba năm tới để giúp
người nghèo có thể tiếp cận với nhà cho thuê và nâng cấp các tòa nhà để thúc đẩy lĩnh
vực xây dựng đang gặp khó khăn của nước này.
Với kế hoạch trên, chính phủ Tây Ban Nha cũng hy vọng góp phần vào sự chuyển đổi và
tài khởi động lĩnh vực xây dựng đang ì ạch. Tây Ban Nha, nền kinh tế lớn thứ tư khu vực
sử dụng đồng tiền chung châu Âu (Eurozone), đã rơi vào khủng hoảng sau khi bong bóng
bất động sản xì vỡ vào năm 2008.
Theo báo Đầu tư chứng khoán thì các dòng vốn có nguồn gốc từ phương Tây vẫn yếu hơn
mức trước khủng hoảng và các quỹ mới được bổ sung ngày càng tập trung hút vốn từ khu
vực, mà thậm chí, các quỹ toàn cầu cũng chú trọng huy động vốn từ đây để đầu tư vào các
thị trường khác.

Trang 24
Lượng vốn đổ vào khu vực có nguồn gốc từ các tổ chức đầu tư lớn, gồm các quỹ đầu tư
công (chủ yếu từ dự trữ ngoại hối), đang trở nên ngày càng rõ ràng. Các quỹ dạng này của
bất kỳ nền kinh tế lớn thuộc châu Á nào cũng hoặc đang đầu tư ra bên ngoài, hoặc đang
có kế hoạch làm như vậy. Ngay cả các quỹ đầu tư công của các nước ngoài châu Á giờ
cũng đang làm điều tương tự. Một số đang mở các văn phòng mới ở nước ngoài để trực
tiếp đầu tư.
Tín dụng ngân hàng hiện vẫn là kênh tài trợ chính cho bất động sản ở châu Á như bao
thập kỷ qua. Nhìn chung, nguồn tài chính đòn bẩy ở tỷ lệ từ 50 – 60% vẫn vừa sẵn, vừa
khá rẻ (chỉ có một số ít nơi đắt hơn trong năm ngoái). Có hai trường hợp đặc biệt là Ấn
Độ và Trung Quốc, tính dụng dành cho bất động sản bị hạn chế hơn. Trong đó, chính phủ
Trung Quốc vẫn muốn kiểm soát giá nhà ở địa phương thông qua việc cầm cương hoạt
động cho vay của các ngân hàng đối với các nhà phát triển bất động sản.
Mặc dù các nhà đầu tư nhìn chung vẫn có sự dè dặt nhất định đối với triển vọng đầu tư
bất động sản năm 2013, nhưng tìn thần đã khá hơn khi điểm đánh giá của hầu hết các
thành phố được PwC (PricewaterhouseCoopers) và ULI (Viện quản lý đất đô thị tại Mỹ)
khảo sát cao hơn so với 1 – 2 năm trước. Điều này phần nào phản ánh việc giá bất động
sản ở một số nơi hiện vẫn đang tăng trong khi chi phí vốn đầu tư thấp. Nó tạo cho đầu tư
bất động sản một triển vọng lợi nhuận tốt, bất chấp kinh tế vĩ mô ở khu vực và toàn cầu
còn khó khăn.
Đa số nhà đầu tư cho rằng, các tài sản hứa hẹn mang lại lợi suất cao gồm những tài sản ở
những lĩnh vực phù hợp như giao nhận vận tải hoặc tài sản ở các thị trường cấp hai như
Indonesia, Thái Lan và các thành phố cấp hai của Trung Quốc. Quả thực, các thị trường
mới nổi này đã được xếp ở top đầu trong cuộc khảo sát của PwC và ULI về xu hướng đầu
tư và phát triển bất động sản năm 2013. Tuy nhiên, trong khi các thành phố cấp hai này
mang đến những cơ hội đầu tư với lợi nhuận hấp dẫn, việc tiếp cận thị trường đang trở
nên khó khăn hơn và bản thân chúng vẫn thường xuyên chứa đựng những rủi ro khá lớn.
Bất động sản công nghiệp và phân phối được xếp hạng cao nhất về triển vọng đầu tư lẫn
phát triển sản phẩm, trong khi bất động sản bán lẻ cũng có điểm số cao. Trong lĩnh vực
Bất động sản bán lẻ, Jakarta được khuyên mua nhiều nhất, còn Osaka bị hầu hết khuyên
bán. Điều tương tự cũng xảy ra với bất động sản văn phòng. Osaka cũng xấu nhất về triển
vọng đầu tư bất động sản công nghiệp, trái ngược với Trung Quốc. Về bất động sản khách
sạn, Sydney dẫn đầu, Thâm Quyến đứng cuối. Còn đối với bất động sản căn hộ, Hồng
Kông được ít kỳ vọng nhất, trong khi điểm đến hấp dẫn nhất vẫn là Jakarta.

Trang 25
Xếp hạng của Việt Nam trong cuộc khảo sát đã tụt dốc trong năm nay do các vấn đề kinh
tế trong nước. Cho đến năm 2010, nền kinh tế Việt Nam vẫn tăng trưởng trung bình 7%
hàng năm. Tuy nhiên, bánh xe kinh tế đã chậm lại trong năm qua khi tăng trưởng GDP rớt
xuống mức 5%, làm phát còn cao (hiện là 7%) và việc cho vay dễ dãi của các ngân hàng
quốc doanh đã để lại hàng tỷ đô la nợ xấu, mà nhiều trong số đố có liên quan đến bất
động sản.
2.2. NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM.
2.2.1. Đặc điểm thị trường bất động sản hiện nay.
Thứ nhất, không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được
thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác
động qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua
trung gian là các tổ chức môi giới bất động sản, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân
môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập
và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Hiện nay, theo Thông
tư số 13/2008/TT – BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 và theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP
của Chính phủ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Giao dịch
kinh doanh bất động sản không qua sàn sẽ bị phạt nặng, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát
triển của thị trường bất động sản.
Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản là một loại hàng hóa
cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán,
tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại
khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu
sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán
ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự
nhiên và trình độ kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát
triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy
mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở
nông thôn, miền núi.

Trang 26
Thứ ba, thị trường bất động sản chị sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài
sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh
mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu
sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động
sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm
này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và
cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước
trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh
chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về
bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ tư, thị trường bất động sản là loại thị trường không hoàn hảo do đòi hỏi sự can thiệp
nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường này thấp hơn các thị
trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh
đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền.
Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được
phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh
tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thứ năm, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ cũng phản
ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc tạo ra một hàng
hóa là bất động sản phức tạp và cần nhiều thời gian.
Cuối cùng, tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản do đặc thù của chủng loại
hàng hóa này là giá trị lớn. Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian, chi phí cho
các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán.
2.2.2. Cơ hội và thách thức của ngành.
Về cơ hội, ngành bất động sản Việt Nam có được sự kỳ vọng sẽ phát triển nhanh trong
thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, hiện lĩnh vực Bất động sản đang có nhiều điều kiện
thuận lợi để phát triển. Thứ hai, trên cơ sở những cơ hội đang có, Bất động sản Việt Nam
hứa hẹn sẽ hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước.
‐ Môi trường thuận lợi:
Tình hình chính trị ổn định.
Tốc độ tăng trưởng GDP giảm qua các năm nhưng vẫn cao so với các nước Đông
Nam Á.

Trang 27
Tốc độ đô thi hóa của Việt Nam ở mức cao, sự gia tăng dân số nhanh. Theo báo
cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88,78 triệu người,
tăng 1,06% so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước và vẫn
nằm trong top tăng thấp dưới 1,1% đạt được từ năm 2007 đến nay. Tuy nhiên, tỷ
lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt 32,45%, còn thấp hơn nhiều so với các
nước trong khu vực (Châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là 51%). Tỷ lệ đô thị
hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do
vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.
Mức thu nhập tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ,… nhiều người ở thành
phố lớn nhưng chủ yếu là ở nhà thuê, mang tính tạm bợ, không đáp ứng được nhu
cầu của người dân. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về
nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.
Hệ thống pháp luật được xem là yếu tố tác động quan trong đến sự hình thành và
phát triển của thị trường Bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về
quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… bằng bất động sản.
Các chính sách tác động đến thị trường Bất động sản năm 2012 và đầu năm2013:
 Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp: Tháng 3/2012,
Chính phủ ban hàng Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý và
nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp.
 Nghị quyết 13 – Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành
Nghị quyết số 12/NQ-CP trong đó chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường
bất động sản là giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định
tại Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011. Theo đó thì đối tượng được
giảm thuế được mở rộng sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
thương mại và dịch vụ thay vì chỉ có doanh nghiệp sản xuất như trước đó.
 Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành
nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
chứng khoán. Trong nghị định 58 có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của
Quỹ đầu tư Bất động sản.
 Thông tư 123 – Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài
chính ban hành Thông tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành căn cứ tính
thuế thu nhập Doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính
thuế và thuế suất.

Trang 28
 Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành
Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, các nội
dung như: Cần cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế trong nhà
không phải điều chính GPXD, Quy định mở về cấp phép xây dựng tạm và Thủ
tục cấp phép xây dựng “một cửa” được đông đảo người dân quan tâm.
 Nghị quyết 02/NQ-CP – tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường,
giải quyết nợ xấu: Cụ thể như phân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh
nghiệp, thuế giá trị gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
 Gần đây nhất, ngày 15/05/2013, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông cáo cho
biết, Thống đốc Nguyễn Văn Bình vừa ký ban hành thông tư hướng dẫn cho
vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Theo đó, thông tư của
Ngân hàng Nhà nước nêu rõ, năm ngân hàng ấn định (BIDV, Agribank,
Vietinbank, Vietcombank và HDBank) sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng từ
nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng
đủ điều kiện theo quy định, trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với các
doanh nghiệp là chủ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà thương mại
nhưng được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, với thời hạn giải ngân tối
đa là 36 tháng kể từ ngày thông tư có hiệu lực (01/06/2013). Điểm đáng chú ý
của thông thư là quy định mức lãi suất áp dụng 6%/năm.
Nhu cầu lớn ở nhiều phân khúc thị trường, nguồn lao động dồi dào và giá nhân
công rẻ.
Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh
hưởng đến thị trường Bất động sản. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70%
dòng tiền chảy vào thị trường Bất động sản vì vậy chính sách thắt chặt tiền tệ hay
nới lỏng ảnh hưởng sống còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm
mạnh vào cuối năm 2012 từ 12% xuống còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía
chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường Bất động
sản. Tháng 04/2013, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay giảm khoảng 1-
2%/năm so với đầu năm, các Ngân hàng thương mại đều tuân thủ nghiêm mức
trần lãi suất huy động và cho vay ngắn hạn bằng VND của NHNN. Lãi suất vay
mua nhà nửa cuối năm 2013 sẽ là 6%/năm theo thông tư mới nhất của Ngân hàng
nhà nước.
‐ Thu hút đầu tư trong và ngoài nước: Thị trường Bất động sản Việt Nam đã, đang và
dự kiến sẽ tiếp tục thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Dòng vốn FDI đổ vào Việt

Trang 29
Nam liên tục gia tăng, trong đó vốn đổ vào thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng
khá cao. Điều đó chứng tỏ thị trường Bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn với các nhà
đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những nguồn vốn góp phần hỗ trợ chính thúc
đẩy sự tăng trưởng của ngành Bất động sản. Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ
USD, trong đó riêng đầu tư vào Bất động sản chiếm 14,2% tổng vốn đầu tư đạt 1,8
tỷ USD, đứng thứ hai sau vốn FDI đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo. Theo
cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 4 tháng đầu năm 2013, kinh
doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm
307,05 triệu USD.
Xuất phát từ môi trường đầu tư thuận lợi.
Thị trường còn mới mẻ, hấp dẫn và được đánh giá là có sức bật tăng trưởng lớn.
Nếu coi thị trường chứng khoán Việt Nam là một bức tranh thu nhỏ của nền kinh tế
thì Bất động sản là một trong những ngành có tỷ suất sinh lợi vốn cao nhất.
Trong khi thị trường Bất động sản các nước phát triển trở nên bão hòa, thị trường
Bất động sản Mỹ và một số nước Châu Âu đóng băng thì thị trường Bất động sản
các nước Đông Nam Á nói chung, cũng như Việt Nam nói riêng trở nên hấp dẫn
hơn một cách tương đối.
Ngoài những thuận lợi nêu trên, thị trường bất động sản cũng gặp nhiều thách thức.
Trong ngắn hạn, thị trường còn nhiều khó khăn do nền kinh tế thế giới vẫn tiếp tục bất ổn,
tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở mức cao, chính sách tiền
tệ vẫn bị thắt chặt vào đầu năm 2012 khiến 2012 là năm khó khăn nhất của thị trường Bất
động sản với hai vấn nạn bao trùm đó là hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn đi đôi với hiện
trạng người tiêu dùng mất niềm tin, đứng ngoài thị trường.
Thị trường bất động sản còn ảm đạm, hầu hết các phân khúc thị trường như căn hộ chung
cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và
lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính. Cơ cấu
hàng hóa mất cân đối dẫn tới tồn kho tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp, do khả
năng thanh toán của người dân có hạn, trong khi BĐS phù hợp với người có thu nhập
trung bình và thấp còn thiếu, ít được các nhà đầu tư quan tâm.
Điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là quá phụ thuộc vào tín dụng. Thị trường
đóng băng do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do nguồn vốn tín dụng cho
bất động sản đang yếu và lãi suất lại cao. Ngoài ra, cầu về bất động sản cao cấp lại rất
thấp, do vậy nhiều sản phẩm bất động sản hiện nay đã dư thừa, ngược lại, cầu về sản
phẩm nhà ở, căn hộ giá rẻ lại tăng, nguồn cung không đáp ứng được.

Trang 30
Theo Bộ tài chính, năm 2012, thị trường BĐS thể hiện rõ sự suy giảm và khó khăn ở hầu
hết các phân khúc. Các dự án triển khai chậm do thiếu vốn diễn ra khá phổ biến. Giá cả
BĐS sụt giảm ở tất các các phân khúc thị trường, trung bình giảm 5% - 10%, cá biệt có
những dự án giảm tới 30 – 35% so với thời điểm cuối năm 2011. Tuy nhiên số lượng giao
dịch cũng không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Thị trường BĐS đóng băng
không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới
chất lượng tài sản của các tổ chức tín dụng, bởi vì phần nhiều các tài sản thế chấp là BĐS
dưới dạng khác nhau.
Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, tính đến 31/08/2012, tổng dư nợ BĐS là 200,8 tỷ
đồng, tăng 0,3% so với thời điểm 31/12/2011 và tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Thị trường BĐS
lâm vào trì trệ kéo dài đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, tác động tiêu cực
đến các ngành liên quan như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng.
Theo bộ xây dựng (trên cơ sở báo cáo của 58/63 địa phương), hiện tồn đọng BĐS gồm
khoảng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2
văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 53.543 tỷ đồng. Đồng thời, theo ông
Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE cho biết, trên thị trường hiện còn khoảng 50.000
căn hộ đang trong quá trình xây dựng và 50% số này vẫn chưa có thể bán được. Trong khi
đó, theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh đã lên đến 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng
bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn
bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông
thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.
Trước thực tế trên, CBRE nhận định: các nhà đầu tư trong nước đã quay lưng lại với
BĐS, thay vào đó họ đầu tư vào các loại hình khác như vàng, trái phiếu chính phủ hay gửi
tiền tại các nhân hàng trong nước.
Xu hướng giảm giá bất động sản sẽ còn tiếp diễn, những phân khúc hoặc khu vực mức
giảm có thể xuống tới vài chục phần trăm trong vòng 1 – 2 năm tới. Không chỉ các nhà
đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản giá rẻ, mà ngay với các doanh nghiệp, chủ
đầu tư cũng phải hạ giá bán, thậm chí bán lại dự án để thu hồi vốn nếu không muốn lâm
vào phá sản.
2.2.3. Xu hướng và triển vọng của ngành trong năm 2013.
Năm 2012 là năm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhất, đó là vấn đề hàng tồn
kho và nợ xấu. Đây cũng là hai vấn đề lớn nhất mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong

Trang 31
năm 2013. Và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chính là tháo gỡ khó khăn
cho nền kinh tế, vì bất động sản đóng băng như hiện nay là một “nút thắt” ảnh hưởng đến
tăng trưởng và phát triển bền vững của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản năm 2013 tiếp tục là một năm đầy khó khăn và thách thức, nên
việc tập trung đầu tư giải quyết nguồn vốn, tăng sức mua và tạo các sản phẩm hoàn thiện
đáp ứng nhu cầu của thị trường, tạo điều kiện cho người chưa có nhà và người thu nhập
thấp có thể mua được nhà, đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước là mục tiêu
trọng tâm. Chính phủ cùng các bộ, ngành cùng vào cuộc, đưa ra nhiều giải pháp thúc đẩy
thị trường phát triển. Làm thế nào để kích cầu thực sự, và giải tỏa được nhưng ách tắc
trong việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, tôi tin rằng, với những nỗ lực
của cộng đồng doanh nghiệp và Nhà nước, thị trường Bất động sản sẽ có những bước
chuyển tích cực, khó khăn sẽ giảm dần.
Trong năm 2013 và những năm tiếp theo, xu hướng chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương
mại quy mô lớn, đắt tiền sang nhà ở quy mô nhỏ, rẻ tiền, phù hợp với túi tiền của đại đa
số người dân sẽ phát triển mạnh, thị trường nhà ở xã hội sẽ lên ngôi. Đồng thời, với việc
sửa đổi Hiếp pháp, luật Đất đai và các phạm quy pháp luật khác, và sự hỗ trợ của Nhà
nước nhằm vực dậy thị trường Bất động sản, như việc ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP về
giải quyết tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ
xấu…. sẽ đặt nền tảng cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, minh
bạch, ổn định và bền vững hơn.
Công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam dự báo, phải mất từ 1,5 năm đến 4 năm nữa để tiêu
thụ hết hàng tồn kho, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Do vậy, triển vọng
năm 2013 giao dịch vẫn ở mức thấp, chủ yếu tại các dự án có mức giá đặc biệt hấp dẫn so
với đối thủ cạnh tranh. Tuy nhiên, giao dịch cũng sẽ được cải thiện hơn, bởi những thông
tin tích cực từ chính sách, như nhận xét của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí
Minh Lê Hoàng Châu, thị trường sẽ thay đổi tích cực, hướng dòng sản phẩm vào nhu cầu
của người tiêu dùng. Sản phẩm không chỉ phục vụ cho những người thu nhập thấp, trung
bình mà cả những người có thu nhập cao và sản phẩm phải đảm bảo chất lượng và các
tiện ích sinh hoạt.
Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong năm 2013, hầu hết các chuyên gia đề dự báo thị
trường sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy giảm trong nửa đầu
năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các
vấn đề của thị trường bất động sản. Điều đáng nói, qua khảo sát từ người dân và các chủ
đầu tư cho thấy, việc nới lỏng tín dụng ngân hàng và giảm lãi suất ít có tác động lên thị

Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT

Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT

Similar to Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT (20)

More from Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877

More from Dịch vụ Làm Luận Văn 0936885877 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (18)

Khóa Luận Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần bất động sản CT