1. MASTERPROEF MASTER IN REAL ESTATE MANAGEMENT
Antwerp Management School
SCHELDEPARK LINKEROEVER
De potentie van Linkeroever voor een toekomstige stadsuitbreiding.
Juni 2015
David Keersmaekers & Evelien Broeckx
Executive summary
Anno 2015 staat het stedelijk wonen op de rechteroever van de Schelde enorm onder druk in Antwerpen. Sinds
het begin van deze eeuw is de stad met 80.000 inwoners gegroeid (17,9%). Daarenboven voorspellen
bevolkingsprognoses een toename van de Antwerpse bevolking met 50.000 tot 150.000 inwoners tegen 2030,
wat zal resulteren in een extra woningvraag van ongeveer 50.000 eenheden.
In dit kader is het opmerkelijk dat Linkeroever – een gebied bijna zo groot als de kernstad Antwerpen en er enkel
door de Schelde van gescheiden - een bevolkingsdichtheid heeft die 7 keer lager is dan deze in de Stad, en
slechts een fractie van de totale Antwerpse bevolking herbergt.
Bijkomend zal de groeiende bevolking een druk op de woningprijzen veroorzaken. Een recente studie toont aan
dat Antwerpen relatief de duurste stad zal worden voor het verwerven van een eigen woning (16,93 lokale
jaarinkomens/woning). Binnen het denkkader rond toekomstige stadsuitbreiding dient de problematiek rond
betaalbaar wonen dus absoluut meegenomen te worden.
In dit werk brengen we de potenties van Linkeroever voor een toekomstige stadsuitbreiding in beeld en
bespreken we mogelijke instrumenten om een duurzame stadsontwikkeling op gang te trekken.
We vertrekken van de stelling dat, binnen het bestaande stedelijke weefsel op Linkeroever, maar liefst 180ha
grond met potentie ligt te wachten op een kwalitatieve invulling.
WONEN. Door toepassing van “de tussenschaal” bij het verdichten kunnen 5.000 tot 8.000 nieuwe woningen
worden gecreëerd zonder dat hierbij de grote groengebieden van Linkeroever aangesneden moeten worden.
Meer nog, door ontwikkeling te faciliteren worden financiële middelen gegenereerd die gedeeltelijk – via een
opgelegde ontwikkelingsvergoeding - aangewend kunnen worden voor de aanleg en het onderhoud van het
groene imago van Linkeroever.
Door het opzetten van langlopende erfpachtconstructies bij de ontwikkeling van nieuwe woongelegenheid,
worden win-win situaties gecreëerd voor alle betrokken actoren:
• De stad krijgt een gedeeltelijke invulling van haar nijpend woningtekort.
• Er wordt een nieuw product voor “betaalbaar wonen” op de markt gezet. Particuliere kopers moeten bij
aankoop enkel de “constructie” betalen. Ze betalen geen grondaandeel maar jaarlijkse erfpachtvergoeding
voor gebruik en genot van het terrein. Dit zorgt al gauw voor een reductie van de aankoopprijs van zo’n 18%.

2. • De publieke grondeigenaars krijgen voor de erfpacht een gegarandeerde jaarlijkse inkomstenstroom die de
huidige concessievergoedingen ruimschoots overstijgt.
• Private ontwikkelaars krijgen de kans om op Linkeroever aan de slag te gaan waar dit voordien werd
geblokkeerd omdat de publieke partijen niet wensten over te gaan tot vermarkting van hun gronden.
• Een deel van de erfpachtvergoeding kan aangewend worden voor de aanleg en onderhoud van het “groene
imago” van Linkeroever wat zowel bewoners als niet bewoners ten goede komt.
GROEN. Naast het nieuwe woonaanbod, zal binnen de door ons voorgestelde ontwikkeling meer dan 100ha
nieuw aangelegde publieke ruimte ter beschikking komen van de samenleving. Samen met het 300ha grote
parkgebied zullen deze publieke ruimtes het reeds lang gedroomde recreatieve Scheldepark Linkeroever vorm
geven.
WERKEN. Inzetten op kwalitatief wonen alleen is natuurlijk niet voldoende. Een kwalitatieve en duurzame
stedelijke structuur vraagt om een multifunctionele invulling: een evenwicht tussen wooneenheden en
commercieel en maatschappelijk vastgoed, stedelijke functies, tertiaire voorzieningen en werkplekken. Binnen de
voorgestelde ontwikkeling plannen we 440.000m2 kantoren, winkels en tertiaire voorzieningen, goed voor
tewerkstelling van 23.000 mensen.
NABIJHEID VAN DE STAD. Voor niet-bewoners van Linkeroever is het ontbreken van een lokale
bovengrondse verbinding met de Stad één van de grootste hinderpalen in hun overweging om op Linkeroever
te gaan wonen. De bouw van een brug, als katalysator voor de nieuwe stadsuitbreiding, lijkt dus essentieel. Na
jarenlang gepalaver over de technische en financiële haalbaarheid helpen wij voor eens en altijd de huidige
perceptie van onmogelijkheid uit de wereld en tonen we met een eenvoudig rekenmodel aan dat een
voetgangersbrug niet langer een illusie hoeft te blijven.
STRATEGISCH MASTERPLAN. Een schematisch strategisch masterplan, gekoppeld aan een gefaseerd plan
van aanpak, laat zien wat Linkeroever in zijn mars heeft. Enkel wanneer de betrokken actoren zich samen achter
een globale visie scharen, zal een duurzaam en kwalitatief stadsuitbreidingsproject tot ontwikkeling kunnen
komen. Zowel overkoepelend als voor de specifieke deelprojecten, zullen gepaste samenwerkingsstructuren
garant staan voor een optimaal procesverloop.
Het voorgestelde masterplan en bijhorend plan van aanpak met opsplitsing in 13 deelprojecten is natuurlijk niet
de enige, unieke oplossing maar kan, voor de aanwezige actoren, een teaser zijn die aantoont dat er wel degelijk
mogelijkheden zijn.

3. Schematisch overzicht ontwikkeling Linkeroever
1. Ons projectgebied (vrije ontwikkelbare grond) in scope 180ha, of 18% van linkeroever
a. In onze oefening is de sociale cluster uitgelaten, maar hier ook veel te optimaliseren
2. Hefbomen
a. Kwalitatief ontwikkelen van 180 ha onbenutte vrije grond
b. Ontwikkelingsvergoeding 108 -125 mio
c. Jaarlijkse erfpacht 11,5 mio
3. Realisaties
a. Brugplein over de schelde
b. 100 Ha kwalitatief groen
c. 5 a 8000 woningen (potentieel verdubbelen van bewonersaantal)
d. Potentiele bedrijven/tertiaire/commerciële cluster van 260.000m² tegen autostrade om geluid af
te bufferen
e. Jobcreatie van 24.000 werkplekken en 10.000 bijkomende tijden bouwperiode (15 jaar)
f. Betaalbare woningen verkopen aan 18% goedkoper dan normale marktprijs.
g. Snelle realisatie van nodige 1000 woningen per jaar die Antwerpen nodig heeft om
bevolkingsgroei op te vangen
h. Vergoeden van eigenaars voor gronden
i. Creëren van een rollend fonds voor de verdere ontwikkelingen van Linkeroever en Antwerpen
4. Uitvoering werken
a. Aanvang: Onmiddellijk na politiek akkoord en opstellen mastervisie Linkeroever
b. Duur tijd werken: In 5 verschillende periodes, 12 tot 15 jaar na aanvang
c. Kostprijs overheid: Opstartkosten Uittekenen ontwikkelingsvisie, maar wordt terugverdiend door
ontwikkelingsvergoeding
5. Bottlenecks
a. Door ontbinding IMALSO in 1999 gronden versnipperd over verschillende versnipperde
overheidsinstanties, waardoor enige visie tot ontwikkeling er niet kwam.
b. Vlaamse eigenaar van grootste deel gronden heeft vnl een visie voor uitvoering verhoging
Schelde boorden en Stad heeft geen middelen om een visie uit te bouwen, dus geen
uitvoerbare visie.
c. Afwezigheid van vlotte fysieke verbinding verhindert Antwerpenaren om op Linkeroever te gaan
wonen
6. Plan van Aanpak
a. Opstellen overkoepelende structuur
b. Vastleggen langlopend masterplan
c. Per deelgebied met de verschillende actoren de samenwerkingssleutels vastleggen en
overdragen naar overkoepelende structuur