Download as PDF, PPTX
More Related Content
Rolf Barlindhaug, NIBR
- 1. Boligmarkedet i Stor-Oslo regionen Drammenskonferansen26.mars 2012 Rolf Barlindhaug, NIBR
- 2. Disposisjon • Befolkningsstatistikk, nybyggingog boligpriser i Stor-Oslo regionen • Hva kjennetegner nybyggingsmarkedet? • Bygges det for lite? Hva er problemet?
- 3. Befolkningen i Stor-Osloregionen Antall innbyggere Andel av befolkningen 1500000 100 90 1450000 80 1400000 70 1350000 60 1300000 50 40 1250000 30 1200000 28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 30 1150000 20 10 1100000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
- 4. Prosentvis befolkningsvekst 2002-2011 Ytresirkel Nord 22 Oslo 20 Indre sirkel Nord 17 Ytre sirkel Sør 15 Ytre sirkel Vest 13 Drammensregionen 13 Indre sirkel Vest 13 Indre sirkel Sør 12 Mosseregionen 11 0 5 10 15 20 25
- 5. Boligbygging i Stor-Osloregionen Fullførte boliger Andel av boligbyggingen 12000 100 90 10000 80 70 8000 60 6000 50 40 4000 2000 25 25 27 30 25 28 32 32 31 33 30 32 24 20 10 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
- 6. Boligbygging 2002-11 iprosent av boligmassen Ytre sirkel Nord Indre sirkel Nord Ytre sirkel Sør Indre sirkel Sør Mosseregionen Ytre sirkel Vest Drammensregionen Indre sirkel Vest Oslo 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
- 7. Osloregionen Boligpris pr. kvadratmeter 2008. 1000kr 22 22 36 28 23 31 23 22 22 22
- 8. 0 20 40 60 80 Oslo 99 Indre sirkel Sør 77 Indresirkel Nord 76 Ytre sirkel Vest 76 Ytre sirkel Sør 60 Mosseregionen 60 Ytre sirkel Nord 120 100 Indre sirkel Vest Drammensregionen 100 56 54 Boligprisnivå 2008 i prosent av Oslo
- 9. Boligbygging/Befolkningsvekst 2002-2011 Mosseregionen 0,53 Indre sirkelSør 0,43 Ytre sirkel Nord 0,43 Ytre sirkel Sør 0,42 Ytre sirkel Vest 0,39 Indre sirkel Nord 0,38 Drammensregionen 0,36 Indre sirkel Vest 0,34 Oslo 0,28 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60
- 10. Realboligpriser i Norge.1945=100 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
- 11. Befolkningsvekst og fullførteboliger 70000 Befolkningsveskt 20+ 60000 Fullførte boliger 50000 40000 30000 20000 10000 0 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 Avgang 1960-tallet:: 10700 per år 1970-tallet: 18400 per år 1980-tallet: 7400 per år 1990-tallet: 210 per år 2000-tallet: 1600 per år (Husholdnings- og Byggeareal statistikk SSB - bebodde boliger) 2005 2010
- 12. Overordnede drivkrefter bak storbyveksten •Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere – Høy innvandring fra ut utlandet – Flere unge oppholder seg i storbyene for en periode, og periodene blir lengre • Befolkningsvekst medfører vekst i arbeidsplasser (eller er det omvendt?)
- 13. Boligpriser, boligstruktur og flytting •Mange små, leide blokkboliger i indre by • Unge ønsker å bo sentralt og finner et passende boligtilbud her. Men det koster • Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by fordi så mange unge etablerer seg her. • Indre by har imidlertid en betydelig netto utflytting av barn i alderen 0-5 år
- 14. Barnefamilier i indreby? • Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser om en annen lokalisering? • Slik boligprisstrukturen er, koster det svært mye å kjøpe sentrale romslige boliger • Vil gode uteområder og store boliger rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte inn?
- 15.
- 16. Boligbygging i storbyene •Ikke nødvendigvis bygging der prisene er høye – det kan være lite areal igjen • Mye bygging i indre by - store transformasjonsprosjekter • Lite bygging i etablerte bydeler med borettslag • Mye fortetting i småhusområder • Er fortettingspotensialet brukt opp?
- 17. Oslo 2001-10: 27522 nyeboliger Antall og prosentfordeling etter område 2535 5874 21 % 3810 11554 14 % 9% 42 % 3749 14 %
- 18. Nybyggingsmarkedet Salgspris Utbygger Kommune -Boliger til voksendebefolkning -Miljøvennlig utbygg -Blandet befolkning -Investering i transportinfrastruktur -Sosial infrastruktur -Gode bomiljø Kostnader -Entreprisekostnader (lover, kommunale krav..) -Reguleringskostnader (planbehandling) -Bidrag til infrastruktur (utbyggingsavtaler) -Tomtekostnader
- 19. Boligpriser, byggekostnader og nybygging •Hva bestemmer boligprisen på lang sikt? • Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? • Vil økt boligbygging redusere boligprisene i et pressområde? • Priseffekter av fortetting, økte byggekostnader og bedre transportløsninger
- 20. Skisse av boligmarkeduten arealknapphet Boligpris/byggekostnad Indeks. År 1=100 Nybygging 140 60000 120 50000 Nybygging 100 40000 Boligpris Byggekostnader 80 30000 60 20000 40 10000 20 0 0 1 6 11 16 År 21 26
- 21. Urbane boligmarkeder -egenskaper • Boligprisene i storbyens randsone er lik byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ avkastning av landbruksareal) • Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt • Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av byspredning og reisekostnader per km • Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse fordi tomtene der er relativt rimelige • Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for fortetting og byomforming
- 22.
- 23. Pris Reduksjon i byggekostnader Byggekostnad+ Tomtekostnad randsone randsone sentrum
- 24. Pris Reduksjon i byggekostnader ogbygging i randsonen Byggekostnad + Tomtekostnad randsone randsone sentrum
- 25. Boligbygging gjennom fortetting ogtransformasjon endrer ikke prisstrukturen Pris Byggekostnad + Tomtekostnad randsone randsone sentrum
- 26. Reduserte reisekostnader senkerprisene Pris Byggekostnad + Tomtekostnad randsone randsone sentrum
- 27. Redusert pris påmånedskort
- 28.
- 29. Oppsummering urbant marked •Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen mot sentrum • Boligbygging som utvider randsonen øker boligprisene sentralt • Friluftsområder og sjøen gir byspredning i begrensede retninger • Økte byggekostnader øker boligprisene overalt • Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og prisvekst • Raskere og billigere transport mest effektivt for å redusere boligprisene sentralt?
- 30. Høye priser, sterkbefolkningsvekst og lav nybygging. Forklaringsfaktorer: • Mikronivå – Lønnsomhet og risikobetraktninger hos utbygger • Makronivå – – – – Konkurranseforhold Kapasitetsskranker i byggesektoren Kapitaltilgang for krevende prosjekter Produktivitetsutvikling • Institusjonelle forhold – Kommunenes muligheter og rolle – Statlige lover og forskrifter • Egenskaper ved urbane boligmarkeder
- 32. Boligbyggingen på 2000-tallet •Konjunkturtopp i 2006/07 • Finanskrisen forsterket nedgangen og boligprisene sank • Nybyggingen avtok da prisene sank • Det tar noen år å bygge opp kapasiteten • Er prisveksten kostnadsdrevet? • Samtidig påvirket ikke finanskrisen nettoinnvandringen til Norge • Utfordringen ligger framover (Byggebehov 38.000 boliger per år til 2020)