Wilhelm Jordan AS: PRIVAT SEKTOR SOM DRIVKRAFT I BYTRANSFORMASJONinsam
PRIVAT SEKTOR SOM DRIVKRAFT I BYTRANSFORMASJON
Ensjø gjennomgår en transformasjon fra en bydel dominert av bilforhandlere til et urbant område med 5-7000 boliger, nye arbeidsplasser, service- og kulturtilbud. Grunneiere og utbyggere har en sentral rolle i transformasjonen av dette sentrale byområdet. Med en kompleks eierstruktur har organisering av grunneiere og utbyggernes rolle vært viktig for en effektiv gjennomføring, og for samhandling med kommune og andre aktører.
This document discusses interactions between medications and foods or herbal supplements. It provides a basic guide on foods and herbs that can interact with common analgesics, antibiotics, anticoagulants, and cholesterol lowering agents. It emphasizes the importance of consulting a doctor or pharmacist before taking any herbal supplements due to potential interactions that could decrease medication effectiveness or increase side effects.
Gule Sider skal være ikke være en søkemotor, men en kjøpemotor. Mattias Nyman er arkitekten bak denne strategien på nordisk nivå, og vil fortelle deg hvorfor Eniro vil gjøre dette og hva det innebærer for deg som annonsør.
This document contains formulas for calculating percentages and scores from responses on a psychological assessment. It includes formulas for calculating the number of responses, average response time, perception scores, formal percentages, an expanded formal formula, a experiential formula, a content formula, and a formula for reactivity to color. The purpose is to statistically analyze responses on a psychological assessment.
Wilhelm Jordan AS: PRIVAT SEKTOR SOM DRIVKRAFT I BYTRANSFORMASJONinsam
PRIVAT SEKTOR SOM DRIVKRAFT I BYTRANSFORMASJON
Ensjø gjennomgår en transformasjon fra en bydel dominert av bilforhandlere til et urbant område med 5-7000 boliger, nye arbeidsplasser, service- og kulturtilbud. Grunneiere og utbyggere har en sentral rolle i transformasjonen av dette sentrale byområdet. Med en kompleks eierstruktur har organisering av grunneiere og utbyggernes rolle vært viktig for en effektiv gjennomføring, og for samhandling med kommune og andre aktører.
This document discusses interactions between medications and foods or herbal supplements. It provides a basic guide on foods and herbs that can interact with common analgesics, antibiotics, anticoagulants, and cholesterol lowering agents. It emphasizes the importance of consulting a doctor or pharmacist before taking any herbal supplements due to potential interactions that could decrease medication effectiveness or increase side effects.
Gule Sider skal være ikke være en søkemotor, men en kjøpemotor. Mattias Nyman er arkitekten bak denne strategien på nordisk nivå, og vil fortelle deg hvorfor Eniro vil gjøre dette og hva det innebærer for deg som annonsør.
This document contains formulas for calculating percentages and scores from responses on a psychological assessment. It includes formulas for calculating the number of responses, average response time, perception scores, formal percentages, an expanded formal formula, a experiential formula, a content formula, and a formula for reactivity to color. The purpose is to statistically analyze responses on a psychological assessment.
3. Masteroppgave ”Barn i den fortettede byen”
• Undersøker sammenhengen mellom fortetting og oppvekstvilkår for barn i
Oslo.
• Hvordan blir barn ivaretatt i nye boligprosjekter?
• Kan det nye plangrunnlaget fra PBE representere en forbedring med hensyn til
å sikre gode uteområder for barn?
• Vurdert tre boligprosjekter i forhold til kravene som stilles.
4. Fortetting som strategi
• St.mld. nr. 31
”Den regionale planleggingen og arealpolitikken”
‐ anbefaler fortetting som strategi for utbygging av byer og
tettsteder. Dette begrunnes med sammenhengen mellom
arealbruk og miljøbelastning.
• Kommuneplan 2008 ”Oslo mot 2025: Bærekraftig utvikling”
‐ bærekraftig utvikling skal nås ved fortetting innenfor
eksisterende byggesone.
5. Bærekraftig fortetting
• Bærekraft = kun reduksjon av klimagasser?
• ”en utvikling som imøtekommer dagens behov uten å
ødelegge muligheten for at kommende generasjoner skal få
dekket sine behov”.
• vil intensjonen i et utvidet bærekraftbegrep ivaretas når krav
om kvalitet blir satt opp mot ønsket om betydelig fortetting?
• Mål: en by som er brukbar for alle, og som er robust og
fleksibel nok til å tilpasse seg endringer i framtiden.
6. Politisk virkelighet
• Byutviklingsbyråd i Oslo, Bård Folke Fredriksen (H), Aftenposten
18.mars 2010:
”Boliger i byen må ha gode uteoppholdsområder, med muligheter
for lek”.
”Det er viktig at vi bygger for barnefamilier i indre by. Da er det
avgjørende at de har trygge oppholdsrom ute”.
• Byutviklingsbyråd i Oslo, Bård Folke Fredriksen (H), Aften, 8.juni
2011. Punkt nr.4 i 5‐punktsplanen for å øke boligbyggingen:
”ikke legge like mye vekt på alle krav til miljøvennlig utforming og
kulturminnevern”
7. Uteromsnormene
”Normer for felles leke‐og uteoppholdsarealer for boligbygging i indre
Oslo”
• Normforslaget dekker den tette byen, tilsvarende
planavgrensningen for ”forslag til kommunedelplan for byutvikling
og bevaring” (KDP‐BB).
• Områdetypene i utearealnormene er samkjørt med områdetypene i
KDP‐BB.
• Normforslaget gjelder felles leke‐ og uteoppholdsarealer til boliger.
• Normen forutsettes lagt til grunn ved behandling av
reguleringsplaner og byggesøknader i indre Oslo.
8. Normene differensieres ut fra tetthet og bytopologi i fire
områdetyper i indre by:
• Tettest: Kvadraturen, Sentrum, Strøksgater, Institusjoner.
400‐700% BRA
• Tett: Sentrumsranden, Knutepunkter . Inntil 450 % BRA
• Mindre tett: Sammensatte områder, Tett kvartalsbebyggelse,
Akerselva og andre områder. 350‐400% BRA.
• Åpnere: Lamellbebyggelse, Frittliggende bebyggelse,
Områder knyttet til ytre by. Inntil 250 % BRA
10. Normene stiller krav til:
• Minstestørrelse på leke‐ og oppholdsarealer.
• Fordeling av arealet på terreng/lokk.
• Rommelighetskrav i forhold til lys og solinnfall +
høyde/breddeforhold.
• Utformingskrav til brukbarhet, vegetasjon og lekeareal.
13. Tomteareal: ca 70 000 m2.
TU: 213 %.
Områdetype ihht. normene: Tett. Inntil 450 %
• Maksimal utnyttingsgrad i dette området iflg. KDP‐BB er betydelig
høyere enn tettheten i Pilestredet Park.
• PP innfrir kravene til uteareal sett under ett – tett på
delområdenivå, men det kompanseres av store, felles uterom.
• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin
• Lekearealer for små og større barn er prioritert.
• Krav til ballekeplass ikke innfridd – skolegården på Katta.
15. Tomteareal: Ca 13 500 m2.
TU 184 %.
Områdetype ihht. normene: Åpnere. Inntil 250 %
• KDP‐BB tillater en høyere utnyttelse av tomta enn dagens situasjon.
• MP har mindre felles uteareal enn de nye normer krever, men
høyere bebyggelse og smalere mellomrom enn normene tillater.
• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin.
• Lekearealer for de minste barna er prioritert (1‐3).
• Krav til ballekeplass ikke innfridd – Tørteberg.
17. Tomteareal: Ca 36 500 m2.
TU 340 %.
Områdetype ihht. normene: Tett. Inntil 450%
• KDP‐BB tillater en høyere utnyttelse av tomta enn dagens situasjon.
• Sjølyststranda har betydelig mindre felles uteareal enn normkravet
, bare ca. 40%.
• Innfrir kravene til minste, felles uteareal med god margin.
• Avstanden mellom blokkene er ca. halvparten av det normene
krever.
• Lekearealer for de minste barna er prioritert (1‐3)
• Krav til ballekeplass ikke innfridd – Ferd stadion, Bygdøy.
18. Sentrale funn
• Bare PP innfrir mht. størrelsen på utearealet.
• Krav til opparbeiding av lekearealer for større barn ble ofte
gitt dipensasjon fra.
• Alle prosjektene har lavere arealutnyttelse enn maksimal
tillatt tetthet i KDP‐BB.
• Kombinasjonen høy tillatt tetthet og krav til boligandel i
prosjektene er vanskelig å forene med normkravene.
19. Planlegg store områder
• ”Sikring av tilstrekkelige utearealkvaliteter i de tetteste
byområdene må skje gjennom områderegulering eller andre
områdestrategier.”(normene).
• Store arealer gir større fleksibilitet mht. å strukturere
bebyggelsen hensiktsmessig.
• Disse kvalitetene bør være mulig å overføre til mindre
prosjekter ved at man inkluderer dem i mer overordnede
planer, der trafikksanering vil være et viktig tiltak.
20. Prioriter kravet om minste, sammenhengende
uteareal
• PBE understreker at man vil måtte gjøre avveininger mellom
to hensyn ; å sikre boligfortetting, og gi akseptable
oppvekstvilkår for barn i byen.
• Normgiverne anbefaler at prosjektet sjekkes i prioritert
rekkefølge, der kravet til felles uteareal veier tyngre enn f.eks
høyde‐breddefaktor der det ikke er mulig å innfri begge deler.
21. Still krav om ”lekedekning”
• Uteromsnormene understreker at for å dekke de større
barnas behov for areal i prosjekter på over 300 % BRA ”må
behovet for større utearealer dekkes ved trafikktrygg
tilgjengelighet til eksisterende parker, grøntområder og
plasser i bystrøket”. (PBE 2009a:25).
• Krav om lekedekning utenfor prosjektet tilsvarende
parkeringsdekning, vil kunne motvirke overbeiting på
offentlige friområder.
22. Vurder maksimumstak på tillatt tetthet
og blandet bruk
• ”Kommunedelplan for byutvikling og bevaring for indre Oslo
2009 – 2025” (KDP‐BB) angir maksimal tomteutnyttelse i ulike
områder av indre Oslo.
• Gode løsninger blir vanskeligere jo høyere man presser
tettheten.
• I prosjekter med TU (tomteutnyttelse) over 250 – 300 % er
det vanskelig å innfri krav til gode uterom, uansett
organisering av bygningene.
• Ved å integrere andre typer bruk i prosjekter reduseres antall
boliger, og det blir mulig å innfri normkravene.
23. Normene kan gjøre en forskjell!
• Krav til leilighetsstørrelser, UU og parkeringsdekning – ikke la
uterommene bli salderingspost
• Signaliserer at kommunen prioriterer gode uterom
• Gir konkret forhandlingskort i den tautrekkingen et
utbyggingsprosjekt ofte er.
• Utbygger vil måtte søke dispensasjon fra noe hvis han ønsker å
redusere kvaliteten i prosjektet – og han må begrunne søknaden.
• Sikrer større forutsigbarhet for utbyggere ved at de klargjør
forventningene til utearealer.
24. Vilje til kvalitet
• man vil måtte gjøre avveininger mellom to hensyn ; å
sikre boligfortetting, og gi akseptable oppvekstvilkår for
barn i byen.
• Det er avgjørende at politikerne tar gode valg, slik at
avveiningen går i favør av kvalitet framfor fortjeneste...