Chuyên đề bất động sản 1

Chuyên 1
Pháp lu t v kinh doanh b t ng s n
t v n :
BÊt ®éng s¶n ®ãng vai trß quan träng trong nÒn kinh tÕ cña mçi quèc gia, ngµy cµng chiÕm
tû träng lín vµ cã ¶nh h−ëng to lín ®èi víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ. ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ
mét thÞ tr−êng ®Æc biÖt, hµng ho¸ lµ bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ rÊt lín vµ ¶nh h−ëng trùc tiÕp ®Õn ®êi
sèng kinh tÕ- x· héi.
Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta, ®Æc biÖt lµ thÞ tr−êng nhµ ®Êt
®· cã nh÷ng b−íc ph¸t triÓn ®¸ng kÓ, gãp phÇn vµo viÖc thóc ®Èy kinh tÕ- x· héi cña ®Êt n−íc, lµm
thay ®æi bé mÆt ®« thÞ vµ n«ng th«n, gãp phÇn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo h−íng c«ng nghiÖp
ho¸- hiÖn ®¹i ho¸.
Ph n I- PHÁP LU T V KINH DOANH B T NG S N
* Các văn b n ph¸p luËt:
- Lu t Kinh doanh b t ng s n năm 2006;
- NghÞ ®Þnh 153/2007/N§-CP ngµy 15/10/2007 quy ®Þnh chi tiÕt vµ h−íng dÉn thi hµnh
LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n;
- QuyÕt ®Þnh 29/2007/Q§-BXD ngµy 31/12/2007 ban hµnh Ch−¬ng tr×nh khung ®µo t¹o, båi
d−ìng kiÕn thøc vÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao
dÞch bÊt ®éng s¶n.
1- Ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt: Quy ®Þnh vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n; quyÒn,
nghÜa vô cña tæ chøc, ç nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ giao dÞch bÊt ®éng s¶n cã liªn
quan ®Õn kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
• Ph¹m vi ®iÒu chØnh cña N§ 153: Quy ®Þnh chi tiÕt vµ h−íng dÉn thi hµnh LuËt Kinh
doanh bÊt ®éng s¶n vÒ çc lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−îc ®−a vµo kinh doanh; vèn ph¸p ®Þnh
®èi víi tæ chøc, ç nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n; mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng
theo h×nh thøc øng tiÒn tr−íc; ®iÒu kiÖn n¨ng lùc tµi chÝnh cña chñ ®Çu t− dù ¸n kinh
doanh bÊt ®éng s¶n; chuyÓn nh−îng toµn bé dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë,
dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp; ®µo t¹o, båi d−ìng kiÕn thøc, cÊp chøng chØ
m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
2. §èi t−îng ¸p dông:

- Tæ chøc, ç nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam.
- Tæ chøc, ç nh©n cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam.
3. Kh¸i niÖm vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
- Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n bao gåm kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ kinh doanh dÞch
vô bÊt ®éng s¶n.
- Kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ viÖc bá vèn ®Çu t− t¹o lËp, mua, nhËn chuyÓn nh−îng, thuª,
thuª mua bÊt ®éng s¶n ®Ó b¸n, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, cho thuª mua nh»m môc
®Ých sinh lîi.
- Kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n lµ çc ho¹t ®éng hç trî kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n, bao gåm çc dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, sµn giao
dÞch bÊt ®éng s¶n, t− vÊn bÊt ®éng s¶n, ®Êu gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶ng ço bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý bÊt
®éng s¶n.
4. Nguyªn t¾c ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
- Tæ chøc, ç nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n b×nh ®¼ng tr−íc ph¸p luËt; tù do tháa thuËn trªn
c¬ së t«n träng quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña çc bªn tham gia ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n th«ng qua
hîp ®ång, kh«ng tr¸i víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
- BÊt ®éng s¶n ®−a vµo kinh doanh ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn theo quy ®Þnh cña LuËt Kinh doanh
bÊt ®éng s¶n vµ çc quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan.
- Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n ph¶i c«ng khai, minh b¹ch.
5. Çc lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−îc ®−a vµo kinh doanh:
- Çc lo¹i nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng;
- QuyÒn sö dông ®Êt ®−îc tham gia thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai;
- Çc lo¹i bÊt ®éng s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
C¨n cø vµo t×nh h×nh ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ lé tr×nh héi nhËp kinh tÕ
quèc tÕ, ChÝnh phñ quy ®Þnh cô thÓ danh môc çc lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−îc ®−a vµo kinh doanh.
Çc lo¹i bÊt ®éng s¶n sau ây khi cã ®ñ çc ®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 cña LuËt Kinh
doanh bÊt ®éng s¶n th× míi ®−îc ®−a vµo kinh doanh (§iÒu 2 N 153):
- Nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng ®−îc ®−a vµo
kinh doanh, bao gåm: c«ng tr×nh d©n dông, c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, c«ng tr×nh giao
th«ng, c«ng tr×nh thñy lîi, c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, trõ mét sè lo¹i nhµ, c«ng tr×nh
x©y dùng sau ®©y: nhµ ë c«ng vô; trô së c¬ quan nhµ n−íc; c«ng tr×nh bÝ mËt nhµ n−íc;
c«ng tr×nh an ninh, quèc phßng; c«ng tr×nh ®−îc c«ng nhËn lµ di tÝch lÞch sö, v¨n ho¸, danh
lam th¾ng c¶nh thuéc së h÷u nhµ n−íc vµ çc c«ng tr×nh kh¸c mµ ph¸p luËt kh«ng cho
phÐp kinh doanh.
-QuyÒn sö dông ®Êt®−îc tham gia thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËtvÒ ®Êt ®ai.

C¨n cø t×nh h×nh thùc tÕ ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, Thñ t−íng ChÝnh
phñ ®iÒu chØnh, bæ sung çc lo¹i bÊt ®éng s¶n ®−îc ®−a vµo kinh doanh vµ çc bÊt ®éng s¶n
kh¸c cho phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ.
6. §iÒu kiÖn ®èi víi bÊt ®éng s¶n ®−a vµo kinh doanh:
- i v i nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng :
+ Thuéc ®èi t−îng ®−îc phÐp kinh doanh;
+ §èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng míi ph¶i b¶o ®¶m chÊt l−îng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ
x©y dùng; ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®· qua sö dông th× yªu cÇu vÒ chÊt l−îng do çc bªn tháa thuËn
trong hîp ®ång;
+ Kh«ng cã tranh chÊp vÒ quyÒn së h÷u;
+ Kh«ng bÞ kª biªn ®Ó thi hµnh ¸n hoÆc ®Ó chÊp hµnh quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh cña c¬ quan nhµ
n−íc cã thÈm quyÒn;
+ Kh«ng n»m trong khu vùc cÊm x©y dùng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng;
+ Cã hå s¬ bao gåm giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng vµ quyÒn sö dông
®Êt hoÆc giÊy tê hîp ph¸p chøng minh quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®èi víi
nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®· cã s½n; giÊy phÐp x©y dùng hoÆc hå s¬ dù ¸n vµ thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng
®· ®−îc phª duyÖt ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh ®ang x©y dùng; thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng, hå s¬ hoµn
c«ng vµ biªn b¶n nghiÖm thu bµn giao ®−a vµo sö dông ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng thuéc dù
¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp ch−a cã giÊy chøng
nhËn quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông; hå s¬ dù ¸n, thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng vµ tiÕn ®é x©y dùng nhµ,
c«ng tr×nh x©y dùng ®· ®−îc phª duyÖt ®èi víi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng h×nh thµnh trong t−¬ng
lai.
- i v i quy n sö dông ®Êt:
+ Thuéc ®èi t−îng ®−îc phÐp kinh doanh;
+ Cã giÊy tê hîp ph¸p chøng minh quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt;
+ Kh«ng cã tranh chÊp;
+ Trong thêi h¹n sö dông ®Êt;
+ Kh«ng bÞ kª biªn ®Ó thi hµnh ¸n hoÆc ®Ó chÊp hµnh quyÕt ®Þnh hµnh chÝnh cña c¬ quan nhµ
n−íc cã thÈm quyÒn;
+ Tr−êng hîp chuyÓn nh−îng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt thuéc dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù
¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp th× ph¶i cã çc c«ng tr×nh h¹ tÇng t−¬ng
øng víi néi dung vµ tiÕn ®é cña dù ¸n ®· ®−îc phª duyÖt.
- Çc bÊt ®éng s¶n kh¸c ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.
7. §iÒu kiÖn ®èi víitæ chøc,ç nh©nho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
- Tæ chøc, ç nh©n khi kinh doanh bÊt ®éng s¶n ph¶i thµnh lËp doanh nghiÖp hoÆc hîp t¸c x·, ph¶i
cã vèn ph¸p ®Þnh vµ ®¨ng ký kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.

- Tæ chøc, ç nh©n khi kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n ph¶i thµnh lËp doanh nghiÖp hoÆc hîp t¸c
x·, ®¨ng ký kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, trõ ç nh©n kinh doanh dÞch
vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n.
Tæ chøc, ç nh©n khi kinh doanh dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n ph¶i cã Ýt nhÊt mét ng−êi cã
chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n; khi kinh doanh dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i cã Ýt nhÊt hai
ng−êi cã chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; khi kinh doanh dÞch vô sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ph¶i
cã Ýt nhÊt hai ng−êi cã chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, nÕu cã dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th×
ph¶i cã Ýt nhÊt hai ng−êi cã chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
- Ç nh©n kinh doanh dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n ®éc lËp ph¶i ®¨ng ký kinh doanh theo
quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ cã chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n.
8. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n cña tæ chøc, ç nh©n trong n−íc:
- Kinh doanh bÊt ®éng s¶n, gåm:
+ §Çu t− t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua;
+ Mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua;
+Thuª nhµ, c«ng tr×nhx©y dùng ®Ó cho thuª l¹i;
+ §Çu t− c¶i t¹o ®Êt vµ ®Çu t− çc c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®· cã h¹ tÇng;
+ NhËn chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt, ®Çu t− c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh−îng, cho thuª;
thuª quyÒn sö dông ®Êt ®· cã h¹ tÇng ®Ó cho thuª l¹i.
- Kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n, gåm:
+ DÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô t− vÊn bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô ®Êu gi¸ bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô qu¶ng ço bÊt ®éng s¶n;
+ DÞch vô qu¶n lý bÊt ®éng s¶n.
9. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n cña tæ chøc, ç nh©n n−íc ngoµi, ng−êi ViÖt
Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi:
- §Çu t− t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua;
- §Çu t− c¶i t¹o ®Êt vµ ®Çu t− çc c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®· cã h¹ tÇng;
- Kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n nh− tæ chøc, ç nh©n trong n−íc.
- C¨n cø vµo quy ®Þnh cña LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n, LuËt §Êt ®ai, LuËt Nhµ ë, LuËt
§Çu t− vµ çc v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan, ChÝnh phñ quy ®Þnh çc ho¹t ®éng kh¸c vÒ kinh
doanh bÊt ®éng s¶n cña tæ chøc, ç nh©n n−íc ngoµi, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi phï
hîp víi ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi tõng thêi kú vµ lé tr×nh héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ.
10. C«ng khai th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®−a vµo kinh doanh:

- Tæ chøc, ç nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã tr¸ch nhiÖm c«ng khai th«ng tin vÒ bÊt ®éng
s¶n ®−a vµo kinh doanh.
- Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®−îc c«ng khai t¹i sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n vµ trªn çc ph−¬ng tiÖn
th«ng tin ®¹i chóng.
- Néi dung th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n bao gåm: Lo¹i bÊt ®éng s¶n; VÞ trÝ bÊt ®éng s¶n; Th«ng
tin vÒ quy ho¹ch cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n; Quy m«, diÖn tÝch cña bÊt ®éng s¶n; §Æc ®iÓm,
tÝnh chÊt, c«ng n¨ng sö dông, chÊt l−îng cña bÊt ®éng s¶n; Thùc tr¹ng çc c«ng tr×nh h¹ tÇng, çc dÞch
vô vÒ kü thuËt vµ x· héi cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n; T×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n bao gåm
hå s¬, giÊy tê vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n vµ giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc t¹o lËp
bÊt ®éng s¶n; lÞch sö vÒ së h÷u, sö dông bÊt ®éng s¶n; Çc h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông
bÊt ®éng s¶n (nÕu cã); Gi¸ b¸n, chuyÓn nh−îng, thuª, thuª mua bÊt ®éng s¶n; QuyÒn vµ lîi Ých cña
ng−êi thø ba cã liªn quan; Çc th«ng tin kh¸c.
11. ChÝnh s¸ch ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
- Nhµ n−íc khuyÕn khÝch tæ chøc, ç nh©n thuéc çc thµnh phÇn kinh tÕ ®Çu t− kinh doanh
bÊt ®éng s¶n phï hîp víi çc môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n−íc trong tõng thêi kú
vµ tõng ®Þa bµn.
- Nhµ n−íc khuyÕn khÝch vµ cã chÝnh s¸ch hç trî tæ chøc, ç nh©n kinh doanh bÊt ®éng
s¶n ®Çu t− t¹o lËp quü nhµ ë ®Ó b¸n tr¶ chËm, tr¶ dÇn, cho thuª, cho thuª mua ®èi víi ng−êi
cã c«ng, ng−êi nghÌo, ng−êi cã thu nhËp thÊp; ®Çu t− h¹ tÇng çc khu c«ng nghiÖp ®Ó cho
thuª mÆt b»ng phôc vô s¶n xuÊt.
- Nhµ n−íc ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo cña dù ¸n; c«ng
tr×nh h¹ tÇng x· héi vµ trô së c¬ quan nhµ n−íc n»m trong ph¹m vi dù ¸n; hç trî ®Çu t− x©y
dùng c«ng tr×nh kü thuËt trong hµng rµo ®èi víi çc dù ¸n ®−îc −u ®·i ®Çu t−.
- Nhµ n−íc ®Çu t− vµ khuyÕn khÝch tæ chøc, ç nh©n ®Çu t− dù ¸n dÞch vô c«ng Ých ®« thÞ
cã liªn quan ®Õn dù ¸n ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Uû ban nh©n d©n n¬i cã dù ¸n ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã tr¸ch nhiÖm t¹o ®iÒu kiÖn cho
chñ ®Çu t− dù ¸n thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Nhµ n−íc miÔn, gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh
h¹ tÇng cã chuyÓn giao cho Nhµ n−íc, c«ng tr×nh h¹ tÇng kh«ng kinh doanh, nhµ chung c− phôc vô
cho çc ®èi t−îng chÝnh s¸ch.
- Tæ chøc tÝn dông nhµ n−íc cho vay −u ®·i ®Çu t− ®èi víi çc dù ¸n x©y dùng nhµ ë ®Ó cho
thuª, cho thuª mua, b¸n cho ng−êi cã c«ng, ng−êi nghÌo, ng−êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng
nh©n lµm viÖc trong çc khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt.
- Nhµ n−íc cã c¬ chÕ, chÝnh s¸ch b×nh æn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n khi cã biÕn ®éng, b¶o ®¶m
lîi Ých cho nhµ ®Çu t− vµ kh¸ch hµng.
12. Tr¸ch nhiÖm qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
- ChÝnh phñ thèng nhÊt qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n.

- Bé X©y dùng chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc ChÝnh phñ thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng
kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Bé, c¬ quan ngang bé trong ph¹m vi nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh cã tr¸ch nhiÖm phèi
hîp víi Bé X©y dùng thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo ph©n
c«ng cña ChÝnh phñ.
- Uû ban nh©n d©n çc cÊp cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t ®éng kinh doanh
bÊt ®éng s¶n trªn ®Þa bµn theo ph©n cÊp cña ChÝnh phñ.
• Tr¸ch nhiÖm cña çc bé, ngµnh (§iÒu 22 N§ 153):
- Bé X©y dùng chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc ChÝnh phñ thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ho¹t
®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, bao gåm:
+ So¹n th¶o tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn ban hµnh míi, söa ®æi, bæ sung hoÆc ban hµnh
theo thÈm quyÒn çc v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng
s¶n;
+ X©y dùng tr×nh Thñ t−íng ChÝnh phñ ban hµnh chiÕn l−îc vµ chÝnh s¸ch ph¸t triÓn thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n;
+ Chñ tr×, phèi hîp víi çc Bé, c¬ quan ngang Bé, Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc
thuéc Trung −¬ng trong viÖc qu¶n lý ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n;
+ Qu¶n lý viÖc tæ chøc ®µo t¹o, båi d−ìng kiÕn thøc vÒ m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
vµ qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
+ Ban hµnh ch−¬ng tr×nh khung ®µo t¹o, båi d−ìng kiÕn thøc vÒ m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n, qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n; ban hµnh mÉu chøng chØ m«i
giíi, chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; h−íng dÉn tæ chøc ®µo t¹o, båi d−ìng kiÕn thøc
vµ qu¶n lý hµnh nghÒ m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch
bÊt ®éng s¶n.
+ Thµnh lËp vµ qu¶n lý vËn hµnh hÖ thèng th«ng tin vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n vµ ho¹t
®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n;
+ Hîp t¸c quèc tÕ trong lÜnh vùc ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n;
+ KiÓm tra, thanh tra ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý ho¹t ®éng kinh
doanh bÊt ®éng s¶n, gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè ço vµ xö lý vi ph¹m theo thÈm quyÒn hoÆc
tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn xö lý theo ph¸p luËt;
+ §Þnh kú hoÆc ®ét xuÊt b¸o ço Thñ t−íng ChÝnh phñ vÒ t×nh h×nh ho¹t ®éng kinh
doanh bÊt ®éng s¶n trªn ph¹m vi c¶ n−íc.
- Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng trong ph¹m vi nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh cã tr¸ch
nhiÖm h−íng dÉn thùc hiÖn çc quy ®Þnh vÒ qu¶n lý çc lo¹i ®Êt tham gia thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n, ban hµnh quy ®Þnh cô thÓ vÒ quyÒn sö dông çc lo¹i ®Êt ®−îc ®−a vµo kinh doanh
theo quy ®Þnh cña LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Bé Tµi chÝnh trong ph¹m vi nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh cã tr¸ch nhiÖm h−íng
dÉn vÒ chÕ ®é thuÕ, phÝ, lÖ phÝ, çc nghÜa vô tµi chÝnh kh¸c ¸p dông ®èi víi ho¹t ®éng

kinh doanh bÊt ®éng s¶n; h−íng dÉn vÒ b¶o hiÓm tr¸ch nhiÖm nghÒ nghiÖp ®Þnh gi¸ bÊt
®éng s¶n.
- Ng©n hµng Nhµ n−íc ViÖt Nam trong ph¹m vi nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh cã
tr¸ch nhiÖm nghiªn cøu ban hµnh c¬ chÕ hç trî vÒ tÝn dông, h−íng dÉn viÖc thanh to¸n
trong giao dÞch kinh doanh bÊt ®éng s¶n th«ng qua ng©n hµng, tæ chøc tÝn dông ho¹t
®éng t¹i ViÖt Nam nh»m t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi, an toµn cho çc bªn tham gia giao
dÞch.
- Çc Bé, ngµnh liªn quan trong ph¹m vi nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh cã tr¸ch nhiÖm
phèi hîp víi Bé X©y dùng tæ chøc, qu¶n lý ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
Tr¸ch nhiÖm cña Uû ban nh©n d©n çc tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung −¬ng (§iÒu 23
N§ 153)
- Thùc hiÖn viÖc qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n trªn ®Þa bµn do m×nh
qu¶nlý.
- Cho phÐp ®Çu t−, chuyÓn nh−îng çc dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n theo thÈm
quyÒn.
- Trùc tiÕp ®Çu t−, hç trî ®Çu t− hoÆc cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t− ®èi víi çc dù ¸n
khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp t¹i ®Þa ph−¬ng theo quy ®Þnh
cña ph¸p luËt.
- ChØ ®¹o vµ tæ chøc viÖc cÊp, thu håi chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng
s¶n; quy ®Þnh c¬ quan cÊp chøng chØ m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n b¶o ®¶m phï hîp víi ®iÒu kiÖn
thùc tÕ cña ®Þa ph−¬ng,®¬ngi¶n thñ tôc vµ kh«ngphiÒn hµ chong−êixin cÊp chøng chØ.
Qu¶n lý hµnh nghÒ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý ho¹t ®éng cña
sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n vµ çc dÞch vô bÊt ®éng s¶n kh¸c trªn ®Þa bµn.
- Tuyªn truyÒn, phæ biÕn ph¸p luËt vÒ ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, tæ chøc hÖ
thèng th«ng tin vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n trªn ®Þa bµn tØnh.
- KiÓmtra, thanhtravµxölý çcviph¹mvÒ ho¹t®éngkinhdoanhbÊt®éngs¶ntheo quy ®Þnh cñaph¸p
luËt.
- §Þnh kú hµng n¨m hoÆc ®ét xuÊt b¸o ço Bé X©y dùng vÒ t×nh h×nh ho¹t ®éng vµ
qu¶n lý ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n t¹i ®Þa ph−¬ng.
13. Mua b¸n, chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n theo h×nh thøc øng tiÒn tr−íc:
Chñ ®Çu t− dù ¸n kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ kh¸ch hµng ®−îc tháa thuËn trong hîp ®ång vÒ
viÖc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng h×nh thµnh trong t−¬ng lai theo h×nh thøc øng tiÒn tr−íc vµ
ph¶i b¶o ®¶m çc nguyªn t¾c sau ®©y:
- ViÖc øng tiÒn tr−íc ®−îc thùc hiÖn nhiÒu lÇn, lÇn ®Çu chØ ®−îc thùc hiÖn khi chñ ®Çu t−
®· x©y dùng c¬ së h¹ tÇng phôc vô cho bÊt ®éng s¶n theo néi dung, tiÕn ®é cña dù ¸n ®· ®−îc
phª duyÖt, çc lÇn huy ®éng tiÕp theo phï hîp víi tiÕn ®é thùc hiÖn ®Çu t− t¹o lËp bÊt ®éng s¶n;
§iÒu 4 N§ 153:

ViÖc øng tiÒn tr−íc ph¶i ®−îc thùc hiÖn nhiÒu lÇn, lÇn ®Çu chØ ®−îc huy ®éng khi chñ ®Çu t−
®· b¾t ®Çu triÓn khai x©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt theo tiÕn ®é vµ néi dung cña dù ¸n ®·
®−îc phª duyÖt. Çc lÇn huy ®éng tiÒn øng tr−íc tiÕp theo ph¶i phï hîp víi tiÕn ®é x©y dùng
nhµ, c«ng tr×nh ®ã;
§èi víi dù ¸n khu nhµ ë th× ngoµi viÖc ph¶i thùc hiÖn theo quy ®Þnh nªu trªn cßn ph¶i thùc
hiÖn theo çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ nhµ ë;
- Chñ ®Çu t− ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých tiÒn øng tr−íc cña kh¸ch hµng ®Ó ®Çu t− t¹o lËp
bÊt ®éng s¶n;
- Kh¸ch hµng øng tiÒn tr−íc ®−îc h−ëng gi¸ mua, gi¸ chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n t¹i thêi
®iÓm ký hîp ®ång, trõ tr−êng hîp çc bªn cã tháa thuËn kh¸c;
- Tr−êng hîp chñ ®Çu t− giao bÊt ®éng s¶n chËm tiÕn ®é ghi trong hîp ®ång th× ph¶i chÞu
tr¸ch nhiÖm víi kh¸ch hµng theo hîp ®ång vµ ph¶i tr¶ cho kh¸ch hµng mét kho¶n tiÒn l·i cña
phÇn tiÒn øng tr−íc tÝnh theo l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i t¹i thêi ®iÓm giao bÊt ®éng s¶n
t−¬ng øng víi thêi gian chËm tiÕn ®é;
Tr−êng hîp chñ ®Çu t− giao nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng ®óng chÊt l−îng, thêi h¹n vµ çc
cam kÕt trong hîp ®ång th× chñ ®Çu t− ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm víi kh¸ch hµng; kh¸ch hµng cã
quyÒn yªu cÇu chñ ®Çu t− cã biÖn ph¸p kh¾c phôc kÞp thêi vµ båi th−êng thiÖt h¹i do lçi cña chñ
®Çu t− g©y ra, nÕu chñ ®Çu t− kh«ng thùc hiÖn th× kh¸ch hµng cã quyÒn ®¬n ph−¬ng chÊm døt
hoÆc huû bá hîp ®ång vµ chñ ®Çu t− ph¶i hoµn tr¶ toµn bé sè tiÒn kh¸ch hµng ®· øng tr−íc vµ
mét kho¶n tiÒn l·i cña phÇn tiÒn øng tr−íc theo l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i;
- Tr−êng hîp kh¸ch hµng kh«ng thùc hiÖn ®óng cam kÕt vÒ viÖc øng tiÒn tr−íc trong hîp
®ång th× ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm víi chñ ®Çu t− theo hîp ®ång vµ ph¶i tr¶ cho chñ ®Çu t− mét kho¶n
tiÒn l·i cña sè tiÒn chËm tr¶ tÝnh theo l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i t¹i thêi ®iÓm tr¶ tiÒn
t−¬ng øng víi thêi gian chËm tr¶;
Chñ ®Çu t− cã quyÒn yªu cÇu kh¸ch hµng thùc hiÖn ®óng çc cam kÕt trong hîp ®ång vµ
båi th−êng thiÖt h¹i do lçi cña kh¸ch hµng g©y ra, nÕu kh¸ch hµng kh«ng thùc hiÖn th×
chñ ®Çu t− cã quyÒn ®¬n ph−¬ng chÊm døt hoÆc huû bá hîp ®ång, kh¸ch hµng chÞu ph¹t
theo hîp ®ång vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ thiÖt h¹i do viÖc vi ph¹m hîp ®ång g©y ra;
Tr−êng hîp chñ ®Çu t− giao bÊt ®éng s¶n chËm tiÕn ®é ghi trong hîp ®ång th× ph¶i
chÞu tr¸ch nhiÖm víi kh¸ch hµng theo hîp ®ång vµ ph¶i tr¶ cho kh¸ch hµng mét
kho¶n tiÒn l·i cña phÇn tiÒn øng tr−íc tÝnh theo l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i t¹i
thêi ®iÓm giao bÊt ®éng s¶n t−¬ng øng víi thêi gian chËm tiÕn ®é;
Tr−êng hîp kh¸ch hµng kh«ng thùc hiÖn ®óng cam kÕt vÒ viÖc øng tiÒn tr−íc trong hîp
®ång th× ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm víi chñ ®Çu t− theo hîp ®ång vµ ph¶i tr¶ cho chñ ®Çu t−
mét kho¶n tiÒn l·i cña sè tiÒn chËm tr¶ tÝnh theo l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i t¹i
thêi ®iÓm tr¶ tiÒn t−¬ng øng víi thêi gian chËm tr¶. 6. ViÖc chän l·i suÊt vay ng©n hµng
th−¬ng m¹i quy ®Þnh t¹i kho¶n 4 vµ kho¶n 5 §iÒu nµy ph¶i ®−îc tháa thuËn trong hîp
®ång.

- ViÖc chän l·i suÊt vay ng©n hµng th−¬ng m¹i quy ®Þnh t¹i ®iÓm d vµ ®iÓm ® cña kho¶n nµy
ph¶i ®−îc tháa thuËn trong hîp ®ång.
14. Mua b¸n, chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n theo h×nh thøc tr¶ chËm, tr¶ dÇn:
-SètiÒntr¶chËm,tr¶dÇn;thêigiantr¶chËm,tr¶dÇnph¶i®−îctháathuËntronghîp®ång.
- Bªn b¸n, bªn chuyÓn nh−îng ®−îc b¶o l−u quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n
cho ®Õn khi bªn mua, bªn nhËn chuyÓn nh−îng ®· tr¶ ®ñ tiÒn vµ thùc hiÖn çc nghÜa vô kh¸c
trong hîp ®ång, trõ tr−êng hîp çc bªn cã tháa thuËn kh¸c.
- Bªn mua, bªn nhËn chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n ®−îc sö dông bÊt ®éng s¶n, cã quyÒn së h÷u,
quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n sau khi ®· tr¶ hÕt tiÒn vµ thùc hiÖn çc nghÜa vô kh¸c trong hîp ®ång, trõ
tr−êng hîp çc bªn cã tháa thuËn kh¸c.
15. HiÖp héi bÊt ®éng s¶n:
- HiÖp héi bÊt ®éng s¶n ®−îc thµnh lËp trªn c¬ së tù nguyÖn cña çc tæ chøc, ç nh©n ho¹t
®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n. HiÖp héi bÊt ®éng s¶n b¶o vÖ quyÒn, lîi Ých hîp ph¸p cña çc
héi viªn, tham gia x©y dùng, tuyªn truyÒn, phæ biÕn ph¸p luËt vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, gãp
phÇn ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµnh m¹nh.
- Tæ chøc vµ ho¹t ®éng cña hiÖp héi bÊt ®éng s¶n ®−îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p
luËt vÒ héi.
16. Çc hµnh vi bÞ cÊm:
- Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n kh«ng ®¨ng ký kinh doanh; m«i giíi bÊt ®éng s¶n,
®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng cã chøng chØ theo quy ®Þnh cña LuËt nµy.
- Cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n kh«ng trung thùc.
- Gian lËn, lõa dèi trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Huy ®éng hoÆc chiÕm dông tr¸i phÐp vèn cña bªn mua, bªn thuª, bªn thuª mua bÊt ®éng s¶n
hoÆc bªn gãp vèn ®Çu t− kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
- Kh«ng thùc hiÖn çc nghÜa vô tµi chÝnh ®èi víi Nhµ n−íc.
- Lîi dông chÝnh s¸ch −u ®·i cña Nhµ n−íc ®Ó thùc hiÖn kinh doanh bÊt ®éng s¶n tr¸i ph¸p
luËt.
- CÊp chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng ®óng quy ®Þnh
cña LuËt nµy.
- Thu phÝ, lÖ phÝ vµ çc kho¶n tiÒn liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n tr¸i quy
®Þnh cña ph¸p luËt.
- Lîi dông chøc vô, quyÒn h¹n ®Ó vô lîi hoÆc can thiÖp tr¸i phÐp vµo ho¹t ®éng kinh doanh
bÊt ®éng s¶n.
- Çc hµnh vi bÞ cÊm kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
17. VÒ xö lý vi ph¹m:

- Tæ chøc, ç nh©n vi ph¹m quy ®Þnh cña LuËt th× tuú theo tÝnh chÊt, møc ®é vi ph¹m mµ bÞ
xö lý kû luËt, xö ph¹t hµnh chÝnh hoÆc bÞ truy cøu tr¸ch nhiÖm h×nh sù, nÕu g©y thiÖt h¹i th× ph¶i
båi th−êng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
- Tæ chøc, ç nh©n ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n kh«ng cã GiÊy chøng nhËn ®¨ng ký
kinh doanh th× bÞ ®×nh chØ ho¹t ®éng, xö ph¹t hµnh chÝnh vµ truy thu thuÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p
luËt.
- Ç nh©n kh«ng cã chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mµ
thùc hiÖn m«i giíi bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× bÞ ®×nh chØ ho¹t ®éng, xö ph¹t hµnh
chÝnh vµ kh«ng ®−îc cÊp chøng chØ trong thêi h¹n ba n¨m, kÓ tõ ngµy ra quyÕt ®Þnh xö ph¹t.
- Ç nh©n ®−îc cÊp chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n, chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng
thùc hiÖn ®óng néi dung chøng chØ th× bÞ xö ph¹t hµnh chÝnh b»ng h×nh thøc c¶nh ço hoÆc ph¹t
tiÒn; nÕu t¸i ph¹m lÇn ®Çu th× cßn bÞ ®×nh chØ ho¹t ®éng mét n¨m, nÕu t¸i ph¹m lÇn thø hai th× cßn
bÞ thu håi chøng chØ vµ kh«ng ®−îc cÊp l¹i trong thêi h¹n n¨m n¨m, kÓ tõ ngµy ra quyÕt ®Þnh xö
ph¹t.
- ChÝnh phñ quy ®Þnh cô thÓ viÖc xö ph¹t hµnh chÝnh trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng
s¶n.
18. Kinh doanh nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng:
18.1- §Çu t− t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng theo çc h×nh thøc:
+ §Çu t− x©y dùng míi nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng;
+ §Çu t− c¶i t¹o, söa ch÷a nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng cã s½n.
§Çu t− t¹o lËp nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®Ó kinh doanh ph¶i phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng ®·
®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
Tæ chøc, ç nh©n ®Çu t− x©y dùng khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp
ph¶i cã dù ¸n ®Çu t−. ViÖc lùa chän chñ ®Çu t− dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng
kü thuËt khu c«ng nghiÖp ph¶i ®−îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ x©y dùng vµ ph¸p
luËt vÒ ®Êu thÇu.
Chñ ®Çu t− dù ¸n ph¶i cã n¨ng lùc tµi chÝnh ®Ó thùc hiÖn dù ¸n
(§iÒu 5 N§ 153: §èi víi dù ¸n khu ®« thÞ míi vµ dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp th×
kh«ng thÊp h¬n 20% tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®· ®−îc phª duyÖt; §èi víi dù ¸n khu nhµ ë
th× kh«ng thÊp h¬n 15% tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n cã quy m« sö dông ®Êt d−íi 20 ha, kh«ng
thÊp h¬n 20% tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n cã quy m« sö dông ®Êt tõ 20 ha trë lªn ®· ®−îc phª
duyÖt)
- QuyÒn vµ nghÜa vô cña chñ ®Çu t− dù ¸n khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng
nghiÖp:
- ChuyÓn nh−îng dù ¸n khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp:
+ ViÖc chuyÓn nh−îng toµn bé dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt
khu c«ng nghiÖp ph¶i ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn ®ång ý b»ng v¨n b¶n.

+ Chñ ®Çu t− nhËn chuyÓn nh−îng ph¶i lµ tæ chøc, ç nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã çc
®iÒu kiÖn quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 8 cña LuËt nµy. Chñ ®Çu t− nhËn chuyÓn nh−îng cã tr¸ch nhiÖm
thùc hiÖn ®Çy ®ñ çc nghÜa vô cña chñ ®Çu t− ®· chuyÓn nh−îng.
+ ViÖc chuyÓn nh−îng toµn bé dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü thuËt
khu c«ng nghiÖp ph¶i ®−îc lËp thµnh hîp ®ång b»ng v¨n b¶n.
Kh¸i niÖm chuyÓn nh−îng toµn bé dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù ¸n h¹ tÇng kü
thuËt khu c«ng nghiÖp: Lµ viÖc chuyÓn nh−îng toµn bé quyÒn, nghÜa vô vµ lîi Ých hîp ph¸p tõ
chñ ®Çu t− cò sang chñ ®Çu t− míi th«ng qua hîp ®ång b»ng v¨n b¶n vµ ®−îc c¬ quan nhµ
n−íc cã thÈm quyÒn cho phÐp. (§iÒu 6 N§ 153)
§iÒu 7 N§ 153- §iÒu kiÖn chuyÓn nh−îng toµn bé dù ¸n khu ®« thÞ míi, dù ¸n khu nhµ ë, dù
¸n h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp:
Dù ¸n ®−îc chuyÓn nh−îng toµn bé khi cã ®ñ çc ®iÒu kiÖn sau ®©y:
1. Dù ¸n kh«ng thuéc ®èi t−îng bÞ xö lý theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 10;
2. Dù ¸n ®· ®−îc phª duyÖt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt;
3. Chñ ®Çu t− ®· cã quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua hîp ®ång thuª ®Êt hoÆc quyÕt ®Þnh giao ®Êt hoÆc
giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt;
4. Ph¶i hoµn thµnh c«ng t¸c båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng cña toµn bé dù ¸n hoÆc theo giai
®o¹n vµ ph¶i cã çc c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt t−¬ng øng víi néi dung, tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n
®· ®−îc phª duyÖt;
5. Chñ ®Çu t− míi ph¶i ®¸p øng çc ®iÒu kiÖn sau ®©y:
a) Lµ tæ chøc, ç nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã çc ®iÒu kiÖn theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 8
cña LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ §iÒu 3 cña NghÞ ®Þnh nµy;
b) §¸p øng ®iÒu kiÖn vÒ tµi chÝnh ®èi víi chñ ®Çu t− dù ¸n theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 5 cña NghÞ
®Þnh nµy;
c) Cã v¨n b¶n cam kÕt thùc hiÖn dù ¸n theo ®óng tiÕn ®é ®−îc phª duyÖt.
18.2- Mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng:
• B¶o hµnh nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ®· b¸n;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn b¸n
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng.
18.3- Thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng:
• Nguyªn t¾c thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn cho thuª
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng
18.4- Thuª mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng:
• Nguyªn t¾c thuª mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng;

• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn cho thuª mua;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn thuª mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng
18.5- Kinh doanh quyÒn sö dông ®Êt:
• Çc h×nh thøc ®Çu t− t¹o lËp quü ®Êt cã h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh−îng, cho thuª;
• Çc h×nh thøc chuyÓn nh−îng, cho thuª quyÒn sö dông ®Êt;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn chuyÓn nh−îng, bªn nhËn chuyÓn nh−îng
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña bªn cho thuª, bªn thuª quyÒn sö dông ®Êt
19. Kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n:
19.1. M«i giíi bÊt ®éng s¶n:
* Çc nguyªn t¾c ho¹t ®éng m«i giíi bÊt ®éng s¶n (c«ng khai, trung thùc vµ tu©n thñ ph¸p luËt;
kh«ng ®−îc ®ång thêi võa lµ nhµ m«i giíi võa lµ mét bªn thùc hiÖn hîp ®ång trong mét giao
dÞch kinh doanh bÊt ®éng s¶n).
* Néi dung m«i giíi:
* Thï lao m«i giíi, hoa hång m«i giíi
* QuyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, ç nh©n m«i giíi bÊt ®éng s¶n;
* Chøng chØ m«i giíi bÊt ®éng s¶n.
19.2. §Þnh gi¸ bÊt®éng s¶n:
• Çc nguyªn t¾c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• Chøng th− ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, ç nh©n ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• Chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
19.3. Sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n:
• Nguyªn t¾c tæ chøc vµ ho¹t ®éng cña sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
• §iÒu kiÖn thµnh lËp sµn, néi dung ho¹t ®éng cña sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
• Kinh doanh bÊt ®éng s¶n th«ng qua sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng−êi qu¶n lý, ®iÒu hµnh sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n;
• QuyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, ç nh©n tham gia sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n.
19.4. Çc dÞch vô bÊt ®éng s¶n kh¸c:
• T− vÊn bÊt ®éng s¶n;
• §Êu gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• Qu¶ng ço bÊt ®éng s¶n;
• Qu¶n lý bÊt ®éng s¶n.

20- Hîp ®ång kinh doanh bÊt ®éng s¶n:
• Hîp ®ång mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng;
• Hîp ®ång chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt;
• Hîp ®ång thuª bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång thuª mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng.
21- Hîp ®ång kinh doanh dÞch vô bÊt ®éng s¶n:
• Hîp ®ång m«i giíi bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång t− vÊn bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång ®Êu gi¸ bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång qu¶ng c¸o bÊt ®éng s¶n;
• Hîp ®ång qu¶n lý bÊt ®éng s¶n.
22- Gi¸ mua b¸n, chuyÓn nh−îng, thuª, thuª mua bÊt ®éng s¶n vµ gi¸ kinh doanh dÞch vô bÊt
®éng s¶n;
23- Thanh to¸n trong giao dÞch bÊt ®éng s¶n.
24- §iÒu kho¶n thi hµnh: HiÖu lùc thi hµnh vµ h−íng dÉn thi hµnh LuËt.
Ph n II- PHÁP LU T V T AI
1. Văn b n pháp lu t:
- LuËt ®Êt ®ai sè 13/2003/QH11 cã hiÖu lùc thi hµnh tõ ngµy 1/7/2004;
- NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP ngµy 29/10/2004 h−íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai;
- NghÞ ®Þnh 84/2007/N§-CP ngµy 25/5/2007 quy nh b sung v vi c c p Gi y ch ng nh n
quy n s d ng t, thu h i t, th c hi n quy n s d ng t, trình t , th t c b i thư ng, h tr ,
tái nh cư khi Nh nư c thu h i t v gi i quy t khi u n i v t ai.
2- Ph m vi i u ch nh c a Lu t: Lu t quy nh v quy n h n và trách nhi m c a Nhà
nư c i di n ch s h u toàn dân v t ai và th ng nh t qu n lý v t ai, ch qu n lý và
s d ng t ai, quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng t.
3- i tư ng áp d ng:
+ Cơ quan nhà nư c th c hi n quy n h n và trách nhi m i di n ch s h u toàn dân v
t ai, th c hi n nhi m v th ng nh t qu n lý nhà nư c v t ai;
+ Ngư i s d ng t;
+ Các i tư ng khác có liên quan n vi c qu n lý, s d ng t.
4. S h u t ai:

Lu t t ai ti p t c kh ng nh t ai thu c s h u toàn dân do Nhà nu c i di n ch s
h u. Nhà nư c gi quy n nh o t cao nh t i v i t ai b ng vi c th c hi n nh ng quy n
năng c th : quy t nh m c ích s d ng t (thông qua vi c l p quy ho ch, k ho ch s d ng
t), quy nh th i h n s d ng t, giao t, cho thuê t, thu h i t, nh giá t. Nhà nư c có
quy n hư ng l i t t ai thông qua các chính sách tài chính v t ai như: thu ti n s d ng t,
ti n thuê t; thu thu s d ng t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng t; i u ti t ph n giá
tr tăng thêm t t mà không do u tư c a ngư i s d ng t mang l i. Nhà nư c trao quy n s
d ng t cho ngư i s d ng t thông qua hình th c giao t, cho thuê t, công nh n quy n s
d ng t i v i ngư i ang s d ng t n nh; quy nh quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng
t.
Lu t t ai năm 2003 ti p t c kh ng nh Nhà nư c không th a nh n vi c òi l i t ã
giao cho ngư i khác s d ng trong quá trình th c hi n chính sách t ai c a Nhà nư c cách
m ng qua các th i kỳ.
5. N i dung qu n lý nhà nư c v t ai
Quy ho ch, k ho ch s d ng t: b o m s phù h p v i vi c qu n lý t ai t i ô
th và tính th ng nh t trong s d ng t phát tri n ô th , Lu t t ai không giao cho phư ng, th
tr n, các xã thu c khu v c quy ho ch phát tri n ô th l p quy ho ch s d ng t mà do U ban
nhân dân c p trên tr c ti p l p quy ho ch, k ho ch s d ng t. ng th i tránh tình tr ng quy
ho ch, k ho ch s d ng t "treo" như hi n nay, Lu t quy nh: Di n tích t ghi trong k ho ch
s d ng t ã ư c công b ph i thu h i th c hi n d án, công trình ho c ph i chuy n m c
ích s d ng t mà sau ba năm không ư c th c hi n theo k ho ch thì cơ quan nhà nư c có
th m quy n xét duy t k ho ch s d ng t ph i i u chính ho c hu b .
Th m quy n giao t, cho thuê t: Lu t t ai quy nh v th m quy n giao t, cho
thuê t theo hư ng ti p t c phân c p cho a phương và th c hi n c i cách hành chính trong lĩnh
v c t ai. U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương quy t nh giao t, cho thuê
t i v i t ch c; giao t i v i cơ s tôn giáo; giao t, cho thuê t i v i ngư i Vi t Nam
nh cư nư c ngoài; cho thuê t i v i t ch c, cá nhân nư c ngoài. U ban nhân dân huy n,
qu n, th xã, thành ph thu c t nh quy t nh giao t, cho thuê t i v i h gia ình, cá nhân;
giao t i v i c ng ng dân cư.
- Thu h i t, b i thư ng, tái nh cư cho ngư i có t b thu h i: Lu t t ai quy nh
Nhà nư c th c hi n vi c thu h i t, b i thư ng, gi i phóng m t b ng sau khi quy ho ch, k ho ch
s d ng t ư c công b ho c khi d án u tư có nhu c u s d ng t phù h p v i quy ho ch,
k ho ch s d ng t ư c cơ quan nhà nư c có th m quy n xét duy t, nh m ch ng qu t
cho u tư phát tri n. Nhà nư c giao cho t ch c phát tri n qu t (do U ban nhân dân t nh,
thành ph tr c thu c trung ương thành l p) th c hi n vi c thu h i t, b i thư ng, gi i phóng
m t b ng và tr c ti p qu n lý qu t ã thu h i i v i trư ng h p sau khi quy ho ch, k ho ch
s d ng t ư c công b mà chưa có d án u tư v b i thư ng khi thu h i t, Lu t t ai quy
nh rõ nh ng trư ng h p ư c b i thư ng v t (nh ng ngư i có gi y t v quy n s d ng t
theo quy nh). Nh ng ngư i không có gi y t v quy n s d ng t thì khi Nhà nư c thu h i t
không ư c b i thư ng v t. U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương ph i th c
hi n các d án tái nh cư trư c khi thu h i t. Khu tái nh cư ph i có i u ki n phát tri n b ng
ho c t t hơn nơi cũ.
- Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t: Lu t t ai quy nh c p nào có
th m quy n giao t, cho thuê t, chuy n m c ích s d ng t, thu h i t thì c p ó có th m
quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t. U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung

ương có th y quy n cho cơ quan qu n lý t ai cùng c p c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
t.
- ăng ký t ai: Lu t t ai quy nh vi c ăng ký quy n s d ng t ư c th c hi n t i
Văn phòng ăng ký quy n s d ng t. Theo ó, Văn phòng này ư c thành l p theo hư ng: Văn
phòng ăng ký quy n s d ng t là t ch c s nghi p thu c S Tài nguyên và Môi trư ng, có tr
s chính và các chi nhánh ư c b trí t o thu n l i cho ngư i tham gia th c hi n các th t c
hành chính v qu n lý s d ng t ai. Văn phòng ăng ký quy n s d ng t có ch c năng t
ch c th c hi n ăng ký quy n s d ng t, qu n lý h sơ a chính g c và th c hi n th t c hành
chính trong qu n lý t ai theo cơ ch "m t c a".
Qu n lý tài chính v t ai: Giá t b o m sát v i giá chuy n như ng quy n s d ng
t th c t trên th trư ng trong i u ki n bình thư ng; khi có chênh l ch l n so v i giá chuy n
như ng quy n s d ng t th c t trên th trư ng thì ph i i u ch nh cho phù h p. Giá t do U
ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương quy nh ư c công b vào ngày 01 tháng 01
hàng năm ngư i s d ng t th c hi n các nghĩa v tài chính v t ai c a năm ó. B sung
quy nh v u giá quy n s d ng t và u th u d án trong ó có quy n s d ng t cho phép
doanh nghi p có kh năng chuyên môn làm d ch v tư v n v giá t thu n l i trong giao d ch
quy n s d ng t.
- Gi i quy t tranh ch p, khi u n i v t ai: Th m quy n gi i quy t tranh ch p t ai
ư c quy nh rõ hơn, ng th i v i vi c m r ng th m quy n gi i quy t tranh ch p t ai c a
tòa án nhân dân (gi i quy t không ch i v i ngư i có gi y ch ng nh n quy n s d ng t mà c
nh ng ngư i có gi y t v quy n s d ng t). Trư ng h p tranh ch p t ai mà ương s không
có gi y ch ng nh n quy n s d ng t ho c không có m t trong các lo i gi y t v quy n s d ng
t thì vi c gi i quy t tranh ch p thu c th m quy n c a cơ quan hành chính, không kh i ki n ra
tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ s gi i quy t, c th là: vi c gi i quy t tranh ch p
t ai ư c th c hi n hai c p, trong ó c p th hai là c p gi i quy t cu i cùng. Vi c gi i quy t
khi u n i v t ai ư c th c hi n theo trình t : Ngư i s d ng t g i ơn khi u n i n U ban
nhân dân ã ra quy t nh hành chính ho c có hành vi hành chính b khi u n i, U ban nhân dân
ã ra quy t nh hành chính ho c có hành vi hành chính b khi u n i có trách nhi m gi i quy t l n
u; Trư ng h p ương s không ng ý v i quy t nh gi i quy t l n u thì có quy n g i ơn
khi u n i n U ban nhân dân c p trên tr c ti p ho c kh i ki n ra tòa án nhân dân; quy t nh
gi i quy t khi u n i c a U ban nhân dân c p trên tr c ti p là quy t nh gi i quy t cu i cùng;
Trư ng h p U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương là c p gi i quy t khi u n i l n
u mà ương s không ng ý thì có quy n kh i ki n ra toà án nhân dân; Vi c gi i quy t khi u
n i v t ai không bao g m trư ng h p khi u n i v quy t nh hành chính gi i quy t tranh ch p
t ai.
6. Phân lo i t
t ư c phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm t nông nghi p bao g m các lo i t nông
nghi p, t lâm nghi p, t nuôi tr ng thu s n và t làm mu i; Nhóm t phi nông nghi p bao
g m t t i nông thôn, t t i ô th , t chuyên dùng mà Lu t t ai năm 1993 ã quy nh;
Nhóm t chưa s d ng bao g m các lo i t chưa xác nh m c ích s d ng t.
7. Ch s d ng t
- Th i h n s d ng t: Lu t t ai quy nh c th các trư ng h p s d ng t n nh
lâu dài, các trư ng h p s d ng t có th i h n trên cơ s k th a các quy nh v th i h n s
d ng t c a Lu t t ai năm 1993 ( t th i h n s d ng t là n nh lâu dài, t nông nghi p
tr ng cây hàng năm là 20 năm, t nông nghi p tr ng cây lâu năm, cây công nghi p là 50 năm).
i v i t thuê thì th i h n ư c th c hi n theo h p ng thuê t.

- H n m c giao t, h n m c nh n chuy n quy n s d ng t nông nghi p: Lu t t ai
năm 2003 ch quy nh h n m c giao t nông nghi p không thu ti n s d ng t, n u vư t h n
m c giao t ph i chuy n sang thuê t tr di n tích t thuê, t nh n chuy n như ng, t ư c
th a k , t ng cho. b o m công b ng, ng th i khuy n khích s n xu t nông nghi p, lâm
nghi p, nuôi th y s n s n xu t mu i, Lu t t ai cũng quy nh h n m c giao t trong trư ng
h p h gia ình, cá nhân s d ng nhi u lo i t ( t tr ng cây hàng năm, t tr ng cây lâu năm,
t r ng s n xu t, t nuôi tr ng thu s n, t làm mu i). Chính ph trình y ban thư ng v Qu c
h i quy nh h n m c nh n chuy n quy n s d ng t nông nghi p c a h gia ình, cá nhân nh m
tránh t p trung t s n xu t nông nghi p v i quy mô l n vào m t s ngư i, phù h p v i ti n trình
công nghi p hóa hi n i hóa t nư c và i u ki n kinh t - xã h i c a t ng vùng.
- V s d ng t nông nghi p c a t ch c: Lu t quy nh i v i doanh nghi p nhà nư c
ư c Nhà nư c giao t không thu ti n s d ng t s d ng vào m c ích s n xu t nông
nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng thu s n, làm mu i trư c ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì nay ph i
chuy n sang thuê t ho c ư c giao t có thu ti n s d ng t. Trư ng h p t ch c ư c Nhà
nư c giao t s d ng vào m c ích s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng thu s n,
làm mu i nhưng không s d ng, s d ng không úng m c ích ho c s d ng không hi u qu thì
Nhà nư c thu h i ưa vào s d ng.
- t s d ng cho kinh t trang tr i: Lu t quy nh ch trang tr i ư c ch ng chuy n i
m c ích s d ng các lo i t theo phương án s n xu t ã ư c U ban nhân dân c p huy n xét
duy t, nh m t o i u ki n các ch trang tr i khai thác có hi u qu t ai, m r ng quy mô s
d ng t nông nghi p theo hư ng s n xu t hàng hoá.
- t (vư n, ao): Lu t t ai quy nh t , vư n, ao trên cùng m t th a t thu c khu
dân cư nông thôn, phù h p v i quy ho ch xây d ng ư c xác nh là t , không ph i là t
nông nghi p; t , t trong khuôn viên xung quanh nhà thu c khu dân cư ô th , phù h p v i
quy ho ch xây d ng ư c xác nh là t . B sung quy nh c th v xác nh di n tích t
i v i các trư ng h p th a t mà có vư n, ao (trư ng h p t mà có khuôn viên xung quanh
nhà ư c hình thành m c ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hi n pháp có hi u l c thi hành và
t ngày 18 tháng 12 năm 1980 n trư c ngày Lu t này có hi u l c thi hành). Quy nh này nh m
t o i u ki n thu n l i cho a phương khi xác nh t t vư n c a h gia ình, cá nhân trong
b i thư ng gi i phóng m t b ng, b o m quy n l i chính áng c a ngư i s d ng t có vư n,
ao.
- t khu công ngh cao, khu kinh t (cơ ch giao l i t): Lu t t ai quy nh U ban
nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ương quy t nh giao t m t l n cho Ban qu n lý Khu
công ngh cao, khu kinh t , Ban qu n lý ư c giao l i t, cho thuê t cho ngư i u tư vào Khu
công ngh cao, khu kinh t nh m t o i u ki n thu n l i, thu hút u tư.
8-Quy n s d ng t trongth trư ngb t ngs n:
- t ư c tham gia th trư ng b t ng s n bao g m:
+ t mà Lu t này cho phép ngư i s d ng t có m t trong các quy n chuy n i, chuy n
như ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho quy n s d ng t; th ch p, b o lãnh, góp v n
b ng quy n s d ng t;
+ t thuê mà trên ó có tài s n ư c pháp lu t cho phép tham gia vào th trư ng b t ng
s n.
• §iÒu 59 N§ 181- C¸c lo¹i ®Êt ®−îc tham gia thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n:
- §Êt mµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt ®−îc tham gia thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n:

+ §Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, ®Êt rõng s¶n xuÊt kh«ng ph¶i lµ rõng tù nhiªn ®−îc Nhµ n−íc giao kh«ng thu tiÒn
sö dông ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, ç nh©n;
+ §Êt n«ng nghiÖp do hé gia ®×nh, ç nh©n ®ang sö dông æn ®Þnh vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp,
l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi ®· ®−îc Nhµ n−íc c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt;
+ §Êt n«ng nghiÖp ®−îc Nhµ n−íc giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc kinh tÕ, ng−êi ViÖt Nam
®Þnh c− ë n−íc ngoµi;
+ §Êt n«ng nghiÖp ®−îc Nhµ n−íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng−êi
ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi, tæ chøc n−íc ngoµi, ç nh©n n−íc ngoµi;
+ §Êt ë ®−îc Nhµ n−íc giao cho hé gia ®×nh, ç nh©n ®Ó lµm nhµ ë; ®Êt ë ®−îc Nhµ n−íc giao cho tæ
chøc kinh tÕ, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi ®Ó ®Çu t− x©y dùng kinh doanh nhµ ë; ®Êt ë ®−îc
Nhµ n−íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc
ngoµi, tæ chøc n−íc ngoµi, ç nh©n n−íc ngoµi ®Ó ®Çu t− x©y dùng kinh doanh nhµ ë;
+ §Êt ë do hé gia ®×nh, ç nh©n ®ang sö dông vµo môc ®Ých lµm nhµ ë ®· ®−îc Nhµ n−íc c«ng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt;
+ §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh ®−îc
Nhµ n−íc giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, ç nh©n, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë
n−íc ngoµi;
+ §Êt s¶n xuÊt, kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt sö dông vµo môc ®Ých c«ng céng cã môc ®Ých kinh
doanh ®−îc Nhµ n−íc cho thuª tr¶ tiÒn thuª ®Êt mét lÇn cho c¶ thêi gian thuª ®èi víi ng−êi ViÖt Nam
®Þnh c− ë n−íc ngoµi, tæ chøc n−íc ngoµi, ç nh©n n−íc ngoµi;
doanh do hé gia ®×nh, ç nh©n, tæ chøc kinh tÕ ®ang sö dông ®· ®−îc Nhµ n−íc c«ng nhËn quyÒn sö
dông ®Êt.
- §Êt thuª cña Nhµ n−íc tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m mµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®−îc tham gia thÞ tr−êng
bÊt ®éng s¶n bao gåm:
+ §Êt trång c©y l©u n¨m cã v−ên c©y, ®Êt rõng s¶n xuÊt cã rõng, ®Êt lµm muèi vµ ®Êt nu«i trång thuû s¶n
®· ®Çu t− h¹ tÇng;
doanh mµ ®· ®Çu t− h¹ tÇng hoÆc cã c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt.
9. Quy n và nghĩa v c a ngư i s d ng t
- Quy n l a ch n hình th c giao t, thuê t: Lu t t ai quy nh: "T ch c kinh t , h
gia ình, cá nhân, ngư i Vi t Nam nh cư nư c ngoài u tư vào Vi t Nam ư c l a ch n hình
th c giao t có thu ti n s d ng t ho c thuê t, Quy nh này t o i u ki n thu n l i cho t
ch c, h gia ình, cá nhân ch ng trong s d ng t, tăng ngu n thu ngân sách t qu t và t o
thu n l i cho phát tri n th trư ng b t ng s n; xoá d n s khác bi t v quy n s d ng t gi a
ngư i Vi t Nam trong nư c và ngư i Vi t Nam nh cư nư c ngoài, ng viên ngư i Vi t
Nam nh cư nư c ngoài hư ng v T qu c, tham gia xây d ng t nư c.
- V các quy n c a t ch c s d ng t Lu t t ai quy nh t ch c kinh t ư c Nhà
nư c giao t có thu ti n s d ng t, nh n chuy n như ng quy n s d ng t, chuy n m c ích
s d ng t mà ti n s d ng t ã tr ho c ti n ã tr cho vi c nh n chuy n như ng, chuy n m c
ích s d ng t không có ngu n g c t ngân sách nhà nư c có các quy n chuy n như ng, cho
thuê, t ng cho quy n s d ng t, ư c th ch p, b o lãnh, góp v n b ng quy n s d ng t. Qui
nh này t o i u ki n cho vi c phát tri n th trư ng b t ng s n, t o thu n l i cho các nhà u tư
có t làm m t b ng s n xu t kinh doanh, không nh t thi t ph i thuê t c a Nhà nư c.

- V quy n c a h gia ình, cá nhân: Lu t t ai năm 2003 ã k th a các quy n theo
quy nh c a Lu t t ai năm 1993 ng th i b sung quy n t ng cho quy n s d ng t c a h
gia ình, cá nhân s d ng t không ph i là t thuê, không quy nh các i u ki n h n ch khi
th c hi n quy n chuy n như ng và quy n th a k quy n s d ng t nông nghi p nh m t o i u
ki n thu n l i trong th c hi n các quy n c a ngư i s d ng t, thúc y th trư ng b t ng s n
phát tri n và tích t t ai theo nh hư ng c a Nhà nư c.
Lu t t ai quy nh trư ng h p h gia ình, cá nhân cho mư n t có gi y t theo quy
nh c a Lu t t ai thì ư c Nhà nư c tr l i quy n s d ng t ho c tr l i b ng ti n ho c giao
t m i, ch m i.
- Gi i quy t các trư ng h p Nhà nư c mư n t c a h gia ình, cá nhân:
Lu t t ai quy nh trư ng h p h gia ình, cá nhân cho mư n t có gi y t theo quy
nh c a Lu t t ai thì ư c Nhà nư c tr l i quy n s d ng t ho c tr l i b ng ti n ho c giao
t m i, ch m i.
- Quy n và nghĩa v c a ngư i Vi t Nam nh cư nư c ngoài, t ch c, cá nhân nư c
ngoài s d ng t t i Vi t Nam: Lu t t ai quy nh ngoài các quy n và nghĩa v chung c a
ngư i s d ng t thì ngư i Vi t Nam nh cư nư c ngoài, t ch c, cá nhân nư c ngoài thuê t
còn có các quy n tương ng v i hình th c tr ti n thuê t hàng năm hay tr ti n m t l n cho c
th i gian thuê. Trư ng h p ư c phép u tư xây d ng kinh doanh nhà thì có quy n bán ho c
cho thuê nhà theo quy nh c a Chính ph .
10. Th t c hành chính trong qu n lý và s d ng t
Lu t t ai quy nh các th t c hành chính trong qu n lý và s d ng t theo hư ng cơ
ch "m t c a", th t c h sơ ơn gi n, th i gian th c hi n các th t c ư c rút g n nh m th ng
nh t và công khai hoá th t c hành chính trong qu n lý t ai, t o i u ki n thu n l i cho ngư i
s d ng t th c hi n các quy n, áp ng yêu c u v c i cách hành chính.
11. X lý vi ph m:
Lu t t ai quy nh : Trách nhi m c a ch t ch U ban nhân dân các c p: Ch t ch U
ban nhân dân các c p có trách nhi m phát hi n, ngăn ch n và x lý k p th i nh ng vi ph m pháp
lu t v qu n lý và s d ng t t i a phương. Ch t ch U ban nhân dân c p xã có trách nhi m
phát hi n và ngăn ch n k p th i vi c chuy n quy n s d ng t trái phép, chuy n m c ích s
d ng t trái phép; phát hi n và áp d ng các b n pháp ngăn ch n k p th i vi c xây d ng các công
trình trên t l n chi m, t s d ng không úng m c ích a phương và bu c ngư i có hành vi
vi ph m khôi ph c l i tình tr ng c a t trư c khi vi ph m. X lý trách nhi m c a th trư ng công
ch c, viên ch c thu c cơ quan qu n 1ý t ai các c p và cán b a chính c p xã trong vi c vi
ph m trình t th c hi n các th t c hành chính.
Ph n III- PHÁP LU T V NHÀ
1. Văn b n pháp lu t:
- LuËt nhµ ë n¨m 2006;
- NghÞ ®Þnh 90/2006/N§-CP ngµy 6/9/2006 quy ®Þnh chi tiÕt vµ h−íng dÉn thi hµnh LuËt
nhµ ë;
- Th«ng t− 05/2006/TT-BXD ngµy 1/11/2006 h−íng dÉn thùc hiÖn mét sè néi dung cña
NghÞ ®Þnh sè 90/2006/N§-CP ngµy 06 th¸ng 9 n¨m 2006 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh chi tiÕt vµ h−íng
dÉn thi hµnh LuËt Nhµ ë.

2. Ph m vi i u ch nh: Quy nh v s h u nhà , phát tri n, qu n lý vi c s d ng, giao d ch v nhà
và qu n lý nhà nư c v nhà . Nhà theo quy nh c a Lu t này là công trình xâyd ng v i m c ích và
ph cv cácnhu c u sinh ho t c ah gia ình, cánhân.
3. i tư ng áp d ng: C¸c tæ ch c, cá nhân có liên quan n s h u nhà , phát tri n, qu n lý vi c s
d ng nhà , giao d ch v nhà vàqu n lý nhànư cv nhà .
4. Ch s h u:
Quy n có nhà c a công dân ( i u 4): Công dân có quy n có ch thông qua vi c t o l p
nhà h p pháp ho c thông qua vi c thuê, mư n, nh nhà theo quy nh c a pháp lu t. Ngư i
t o l p nhà h p pháp có quy n s h u i v i nhà ó.
B o h quy n s h u nhà ( i u 5): Nhà nư c công nh n và b o h quy n s h u nhà
c a ch s h u. Nhà thu c s h u c a t ch c, cá nhân không b qu c h u hoá. Trư ng h p th t
c n thi t vì lý do qu c phòng, an ninh và vì l i ích qu c gia, Nhà nư c quy t nh trưng mua ho c
trưng d ng nhà thì Nhà nư c b i thư ng cho ch s h u nhà theo giá th trư ng t i th i i m
thanh toán và t o i u ki n h t o l p nhà khác.
Qu nhà bao g m: Nhà thu c s h u nhà nư c; Nhà thu c s h u t ch c xã h i, t
ch c kinh t , Nhà thu c s h u cá nhân .
5. Ch qu n lý:
Nhà nư c th ng nh t qu n lý nhà b ng pháp lu t.
- N i dung qu n lý nhà nư c v nhà : (Chương VII; i u 134 n 146) + Xây d ng và ch
o th c hi n nh hư ng, chương trình, quy ho ch và k ho ch phát tri n nhà . Ban hành các
văn b n quy ph m pháp lu t v nhà và t ch c th c hi n các văn b n ó. Ban hành tiêu chu n
nhà và qu n lý ch t 1ư ng nhà theo tiêu chu n nhà . Công nh n quy n s h u nhà . Cho
phép ho c ình ch vi c xây d ng, c i t o nhà . Qu n lý h sơ nhà . i u tra, th ng kê, xây
d ng d li u v nhà . Nghiên c u, ng d ng khoa h c, công ngh và h p tác qu c t trong lĩnh
v c nhà . ào t o ngu n nhân l c ph c v yêu c u phát tri n và qu n lý nhà . Qu n lý ho t
ng môi gi i nhà . Qu n lý các ho t ng d ch v công v nhà Ki m tra, thanh tra, gi i quy t
khi u n i, t cáo và x lý vi ph m trong lĩnh v c nhà .
+ Ban hành các văn b n quy ph m pháp lu t v nhà : Căn c Lu t nhà , nh hư ng phát
tri n nhà qu c gia và tình hình c th v phát tri n kinh t - xã h i c a t nư c, Chính ph ban
hành văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng và phát tri n nhà . Cơ quan qu n lý nhà
nư c v nhà trung ương trong ph m vi nhi m v và quy n h n c a mình ch u trách nhi m ban
hành ho c trình cơ quan có th m quy n ban hành văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng
và phát tri n nhà . U ban nhân dân c p t nh trong ph m vi nhi m v , quy n h n c a mình ban
hành văn b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng và phát tri n nhà và t ch c th c hi n các
quy nh c a pháp lu t v qu n lý, s d ng và phát tri n nhà .
+ Công nh n quy n s h u nhà : Cơ quan nhà nư c có th m quy n có trách nhi m c p
m i, c p i, c p l i Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà cho t ch c, cá nhân t o l p nhà h p
pháp theo quy nh c a Lu t này. Cơ quan qu n lý nhà nư c v nhà trung ương có trách nhi m
ki m tra, giám sát vi c c p Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà trong c nư c.
+ Qu n 1ý h sơ nhà : Cơ quan qu n lý nhà c p t nh có trách nhi m qu n lý h sơ nhà
quy nh t i i u 66 c a Lu t này i v i trư ng h p do U ban nhân dân c p t nh c p Gi y
ch ng nh n quy n s h u nhà . U ban nhân dân c p huy n có trách nhi m qu n lý h sơ nhà
quy nh t i i u 66 c a Lu t này i v i trư ng h p o U ban nhân dân c p huy n c p Gi y

ch ng nh n quy n s h u nhà . Cơ quan qu n lý h sơ nhà có trách nhi m cung c p các thông
tin v h sơ nhà khi t ch c, cá nhân có yêu c u. Ngư i yêu c u cung c p thông tin ph i n p
m t kho n phí cung c p thông tin theo quy nh c a pháp lu t.
+ i u tra, th ng kê, xây d ng d li u v nhà . U ban nhân dân các c p có trách nhi m
th ng k , xây d ng d li u v nhà trên a bàn ph c v yêu c u xây d ng chương trình, k
ho ch phát tri n nhà . nh kỳ năm năm m t l n, cơ quan qu n lý nhà nư c v nhà trung ương
th c hi n i u tra, t ng h p d li u v nhà trên ph m vi toàn qu c. Chính ph b trí ngân sách
cho vi c i u tra, th ng kê và xây d ng cơ s li u v nhà .
+ Nghiên c u, ng d ng khoa h c, công ngh và h p tác qu c t trong lĩnh v c nhà .
+ ào t o ngu n nhân l c cho phát tri n và qu n lý nhà : Nhà nư c có chính sách ào t o
cán b , công ch c, viên ch c ph c v cho phát tri n và qu n lý nhà . Cơ quan qu n lý nhà nư c
v nhà trung ương quy nh n i dung chương trình và ph i h p v i U ban nhân dân c p t nh
t ch c b i dư ng, nâng cao ki n th c v phát tri n, kinh doanh và qu n lý nhà nư c v nhà cho
i ngũ cán b , công ch c, viên ch c.
+ Qu n lý ho t ng môi gi i nhà : T ch c, cá nhân ho t ng môi gi i nhà ph i ăng
ký kinh doanh ho t ng môi gi i nhà theo quy nh c a pháp lu t. Chính ph quy nh c th
i u ki n tham gia ho t ng môi gi i nhà . Cơ quan qu n lý nhà nư c v nhà trung ương
ban hành quy ch t ch c ho t ng môi gi i b t ng s n nhà .
+ Thanh tra th c hi n pháp lu t v nhà : Thanh tra chuyên ngành v xây d ng ch u trách
nhi m thanh tra vi c th c hi n pháp lu t v nhà . Cơ quan qu n lý nhà a phương ch u trách
nhi m thanh tra vi c th c hi n pháp lu t v nhà t i a phương.
- Cơ quan qu n lý nhà nư c v nhà ; Chính ph th ng nh t qu n lý nhà nư c v nhà . Cơ
quan qu n lý nhà nư c v nhà trung ương ch u trách nhi m trư c Chính ph th c hi n th ng
nh t qu n lý nhà nư c v nhà . B , cơ quan ngang b trong ph m vi nhi m v , quy n h n c a
mình có trách nhi m ph i h p v i cơ quan qu n lý nhà nư c v nhà trung ương th c hi n
qu n lý nhà nư c v nhà U ban nhân dân các c p có trách nhi m th c hi n qu n lý nhà nư c v
nhà trên a b n theo phân c p c a Chính ph . Chính ph quy nh mô hình t ch c phát tri n
và qu n lý nhà b o m th c hi n có hi u qu m c tiêu phát tri n nhà quy nh t i Lu t này.
6. Nghĩa v c a ch s h u nhà :
i u 22 c a Lu t này quy nh:
- Th c hi n y trình t , th t c khi ngh c p m i, c p i, c p l i Gi y ch ng nh n
quy n s h u nhà và xác nh n thay i sau khi c p gi y ch ng nh n theo quy nh c a lu t này.
- Qu n lý, s d ng, b o trì, c i t o, phá d , xây d ng l i nhà c a mình theo quy nh c a
pháp lu t nhưng không ư c làm nh hư ng ho c gây th t h i n l i ích c a Nhà nư c, l i ích
công c ng, quy n, l i ích h p pháp c a ngư i khác.
- Th c hi n y các th t c theo quy nh c a pháp lu t khi bán, cho thuê, t ng cho, i,
th a k , cho mư n, cho nh , u quy n qu n 1ý, th ch p nhà .
- Th c hi n nghĩa v tài chính theo quy nh c a pháp lu t khi ư c Nhà nư c c p m i, c p
i, c p l i Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà , xác nh n thay i sau khi c p gi y ch ng nh n
và trong quá trình s d ng nhà .
- Ch p hành quy t nh c a cơ quan nhà nư c có th m quy n v vi c x lý vi ph m, gi i
quy t tranh ch p, khi u n i, t cáo v nhà , v vi c gi i to , b i thư ng, h tr , tái nh cư, phá
d nhà ho c khi Nhà nư c trưng d ng, trưng mua, mua trư c nhà .

- Th c hi n các nghĩa v khác theo quy nh c a pháp lu t.
Ph n IV- PHÁP LU T V DÂN S
* Văn b n pháp lu t:
Pháp lu t v dân s ư c quy nh c th trong B Lu t dân s s 33/2005/QH11 gày
14/6/2005 c a Qu c H i nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam.
1- Nguyªn t¾c tù do, tù nguyÖn cam kÕt, tho¶ thuËn (quy ®Þnh t¹i §iÒu 4):
‘‘QuyÒn tù do cam kÕt, tho¶thuËn trong viÖc x¸c lËpquyÒn, nghÜa vô d©n sù ®−îc ph¸p luËt b¶o ®¶m, nÕu cam kÕt, tho¶thuËn
®ãkh«ng viph¹m®iÒucÊmcñaph¸pluËt,kh«ngtr¸i®¹o®øcx·héi.
Trong quan hÖ d©n sù, çc bªn hoµn toµn tù nguyÖn, kh«ng bªn nµo ®−îc ¸p ®Æt, cÊm ®o¸n, c−ìng Ðp, ®e däa, ng¨n c¶n bªn
nµo.
CamkÕt,tho¶ thuËnhîp ph¸pcãhiÖulùcb¾tbuéc thùchiÖn®èivíi çcbªnvµph¶i ®−îcçnh©n, ph¸p nh©n, chñ thÓkh¸ct«n
träng.”
2. Ch s h u:
Nghĩa v tôn tr ng ranh gi i gi a các b t ng s n ( i u 265): Ranh gi i gi a các b t
ng s n li n k ư c xác nh theo tho thu n c a các ch s h u ho c theo quy t nh c a cơ
quan nhà nư c có th m quy n.
Ranh gi i cũng có th ư c xác nh theo t p quán ho c theo ranh gi i ã t n t i t ba mươi
năm tr 1ên mà không có tranh ch p.
Ngư i có quy n s d ng t ư c s d ng không gian và lòng t theo chi u th ng ng t
ranh gi i trong khuôn viên t phù h p v i quy ho ch xây d ng do cơ quan nhà nư c có th m
quy n quy nh và không ư c làm nh hư ng n vi c s d ng t li n k c a ngư i khác.
Ngư i s d ng t ch ư c tr ng cây và làm các vi c khác trong khuôn viên t thu c
quy n s d ng c a mình và theo ranh gi i ã ư c xác nh; n u r cây, cành cây vư t quá ranh
gi i thì ph i xén r , t a cành ph n vư t quá, tr trư ng h p có tho thu n khác.
Trong trư ng h p ranh gi i là kênh, mương, hào, rãnh, b ru ng thì ngư i s d ng t có
nghĩa v tôn tr ng, duy trì ranh gi i chung; không ư c l n, chi m, thay i m c gi i ngăn cách.
- Quy n s h u i v i m c gi i ngăn cách các b t ng s n ( i u 266):
Ch s h u b t ng s n li n k ch ư c d ng c t m c, hàng rào, xây tư ng ngăn trên ph n
t thu c quy n s d ng c a mình. Nh ng ngư i s d ng t li n k có th tho thu n v i nhau v
vi c d ng c t m c, hàng rào, xây tư ng ngăn, tr ng cây trên ranh gi i làm m c gi i ngăn cách
gi a các b t ng s n; nh ng v t m c gi i này là s h u chung c a nh ng ngư i ó.
Trong trư ng h p m c gi i ngăn cách ch do m t bên t o nên trên ranh gi i và ư c ch s
h u b t ng s n li n k ng ý thì m c gi i ngăn cách ó là s h u chung, chi phí xây d ng
do bên t o nên ch u, tr trư ng h p có tho thu n khác; n u ch s h u b t ng s n li n k
không ng ý mà có lý do chính áng thì ch s h u ã d ng c t m c, hàng rào, xây tư ng ngăn
ph i d b .
i v i cây là m c gi i chung, các bên u có nghĩa v b o v ; hoa l i thu ư c t cây ư c
chia u, tr trư ng h p có tho thu n khác.

i v i m c gi i là tư ng nhà chung, ch s h u b t ng s n li n k không ư c tr c a
s , l thông khí ho c c tư ng t k t c u xây d ng, tr trư ng h p ư c ch s h u b t ng
s n li n k ng ý.
Trong trư ng h p nhà xây riêng bi t nhưng tư ng sát h n nhau thì ch s h u cũng ch ư c
c tư ng, t k t c u xây d ng n gi i h n ngăn cách tư ng c a mình.
- Nghĩa v tôn tr ng quy t c xây d ng ( i u 267):
Khi xây d ng công trình, ch s h u công trình ph i tuân theo pháp lu t v xây d ng, b o
m an toàn, không ư c xây vư t quá cao, kho ng cách mà pháp lu t v xây d ng quy nh
và không ư c xâm ph m n quy n, l i ích h p pháp c a ch s h u b t ng s n li n k và
xung quanh.
Khi có nguy cơ x y ra s c i v i công trình xây d ng, nh hư ng n b t ng s n li n
k và xung quanh thì ch s h u công trình ph i cho ng ng ngay vi c xây d ng, s a ch a ho c d
b theo yêu c u c a ch s h u b t ng s n li n k và xung quanh ho c theo yêu c u c a cơ quan
nhà nư c có th m quy n; n u gây th t h i thì ph i b i thư ng.
Khi xây d ng công trình v sinh, kho ch a hoá ch t c h i và các công trình khác mà vi c
s d ng có kh năng gây ô nhi m môi trư ng, ch s h u ph i xây cách m c gi i m t kho ng
cách và v trí h p lý, ph i b o m v sinh, an toàn và không làm nh hư ng n ch s h u b t
ng s n li n k và xung quanh.
3. H p ng mua bán nhà (T i u 440 n i u 455)
- Hình th c h p ng mua bán nhà . H p ng mua bán nhà ph i ư c l p thành văn
b n, có công ch ng ho c ch ng th c, tr trư ng h p pháp lu t có quy nh khác.
- Nghĩa v c a bên bán nhà . Thông báo cho bên mua v các h n ch quy n s h u i v i
nhà mua bán, n u có; B o qu n nhà ã bán trong th i gian chưa giao nhà cho bên mua; Giao
nhà úng tình tr ng ã ghi trong h p ng kèm theo h sơ v nhà cho bên mua;Th c hi n úng
các th t c mua bán nhà theo quy thnh c a pháp lu t.
- Quy n c a bên bán nhà . Yêu c u bên mua nh n nhà úng th i h n ã tho thu n; Yêu
c u bên mua tr ti n úng th i h n, theo phương th c ã tho thu n; Yêu c u bên mua hoàn thành
các th t c mua bán nhà trong th i h n ã tho thu n; Không giao nhà khi chưa nh n ti n nhà
như ã tho thu n.
- Nghĩa v c a bên mua nhà : Tr ti n mua nhà úng th i h n, theo phương th c ã tho
thu n; n u không có tho thu n v th i h n và a i m tr ti n thì bên mua ph i tr vào th i i m
bên bán giao nhà và t i nơi có nhà; Nh n nhà và h sơ v nhà úng th i h n ã tho thu n; Trong
trư ng h p mua nhà ang cho thuê, ph i b o m quy n, l i ích c a ngư i thuê như tho thu n
trong h p ng thuê khi th i h n thuê còn hi u l c.
- Quy n c a bên mua nhà . ư c nh n nhà kèm theo h sơ v nhà theo úng tình tr ng ã
tho thu n; Yêu c u bên bán hoàn thành các th t c mua bán nhà trong th i h n ã tho thu n;
Yêu c u bên bán giao nhà úng th i h n; n u không giao ho c ch m giao nhà thì ph i b i thư ng
th t h i.
- Mua nhà s d ng vào m c ích khác: Trong trư ng h p pháp lu t không có quy nh
khác thì các quy nh t i các i u t i u 450 n i u 454 c a B lu t này cũng ư c áp d ng
i v i vi c mua nhà s d ng vào m c ích khác không ph i là mua nhà .
4. Nh ng quy nh v chuy n quy n s d ng t (T i u 688 n i u 735)
Căn c xác l p quy n s d ng t ( i u 688 ) :

t ai thu c hình th c s h u nhà nư c, do Chính ph th ng nh t qu n lý. Quy n s d ng
t c a cá nhân, pháp nhân, h gia ình, ch th khác ư c xác l p do Nhà nư c giao t, cho thuê
t ho c công nh n quy n s d ng t.
Quy n s d ng t c a cá nhân, pháp nhân, h gia ình, ch th khác cũng ư c xác l p do
ư c ngư i khác chuy n quy n s d ng t phù h p v i quy nh c a B lu t này và pháp lu t v
t ai.
- Hình th c chuy n quy n s d ng t ( i u 689):
Vi c chuy n quy n s d ng t ư c th c hi n thông qua h p ng, tr trư ng h p quy nh
t i kho n 3 i u này.
H p ng chuy n quy n s d ng t ph i ư c l p thành văn b n, có công ch ng, ch ng
th c theo quy nh c a pháp lu t.
Vi c th a k quy n s d ng t ư c th c hi n theo quy nh t i các i u t i u 733 n
i u 735 c a B lu t này.
- Giá chuy n quy n s d ng t ( i u 690):Giá chuy n quy n s d ng t do các bên tho
thu n h p do pháp lu t quy nh.
- Nguyên t c chuy n quy n s d ng t ( i u 692): Cá nhân, pháp nhân, h gia ình, ch
th khác s d ng t ư c pháp lu t cho phép chuy n quy n s d ng t m i có quy n chuy n
quy n s d ng t. Khi chuy n quy n s d ng t, các bên có quy n tho thu n v n i dung c a
h p ng chuy n quy n s d ng t nhưng ph i phù h p v i quy nh c a B lu t này và pháp
lu t v t ai. Bên nh n chuy n quy n s d ng t ph i s d ng t úng m c ích, úng th i
h n ghi trong gi y ch ng nh n quy n s d ng t và phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng t
a phương t i th i i m chuy n quy n s d ng t.
Hi u l c c a vi c chuy n quy n s d ng t :Vi c chuy n quy n s d ng t có hi u l c k
t th i i m ăng ký quy n s d ng t theo quy nh c a pháp lu t v t ai.
H p ng chuy n quy n s d ng t (T i u 693 n i u 735)
5. Nh ng i m c n lưu ý
- V n quan h gi a Lu t Kinh doanh b t ng s n v i Lu t t ai.
- V n sàn giao d ch quy n s d ng t và sàn giao d ch b t ng s n
Ph n V- PHÁP LU T V U TƯ
- Lu t u tư s 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 c a Qu c h i nư c C ng hoà
xã h i ch nghĩa Vi t Nam.
- NghÞ ®Þnh 108/2006/N§-CP ngµy 22/9/2006 quy ®Þnh chi tiÕt vµ h−íng dÉn thi hµnh mét
sè ®iÒu cña LuËt §Çu t−.
1. Ph m vi i u ch nh: Quy nh v ho t ng u tư nh m m c ích kinh doanh; quy n
và nghĩa v c a nhà u tư; b o m quy n, l i ích h p pháp c a nhà u tư; khuy n khích và ưu
ãi u tư; qu n lý nhà nư c v u tư t i Vi t Nam và u tư t Vi t Nam ra nư c ngoài.

2. Quy n và nghĩa v c a nhà u tư : T i i u 18 c a Lu t quy nh v vi c th ch p
quy n s d ng t, tài s n g n li n v i t: Nhà u tư có d án u tư ư c th ch p quy n s
d ng t và tài s n g n li n v i t t i t ch c tín d ng ư c phép ho t ng t i Vi t Nam vay
v n th c hi n d án theo quy nh c a pháp lu t.
3. Trong ưu ãi u tư, t i i u 36 quy nh: Th i h n s d ng t c a d án u tư
không quá năm mươi năm; i v i d án có v n u tư l n nhưng thu h i v n ch m, d án u tư
vào a bàn có i u ki n kinh t - xã h i khó khăn, a bàn có i u ki n kinh t - xã h i c bi t
khó khăn mà c n th i h n dài hơn thì th i h n giao t, thuê t không quá b y mươi năm; Khi h t
th i h n s d ng t, n u nhà u tư ch p hành úng pháp lu t v t ai và có nhu c u ti p t c s
d ng t thì s ư c cơ quan nhà nư c có th m quy n xem xét gia h n s ng t phù h p v i
quy ho ch s d ng t ã ư c phê duy t; Nhà u tư u tư trong lĩnh v c ưu ãi u tư, a bàn
ưu ãi u tư ư c mi n, gi m ti n thuê t, ti n s d ng t, thu s d ng t theo quy nh c a
pháp lu t v t ai và pháp lu t v thu .
4. Tri n khai th c hi n d án:
+ Thuê, giao nh n t th c hi n d án: i v i d án u tư có yêu c u s d ng t, nhà
u tư liên h v i cơ quan qu n 1ý t ai có th m quy n nơi th c hi n d án th c hi n th t c
giao t h p thuê t; Trình t , th t c giao t, thuê t theo quy nh c a pháp lu t v t ai;
Trong trư ng h p nhà u tư ã ư c bàn giao t mà không ti n hành tri n khai d án trong th i
h n quy nh h p s d ng t sai m c ích thì b thu h i t theo quy nh c a Lu t t ai và b
thu h i Gi y ch ng nh n u tư;
+ Chu n b m t b ng xây d ng: i v i trư ng h p Nhà nư c thu h i t theo quy nh c a
pháp lu t v t ai thì cơ quan nhà nư c có th m quy n có trách nhi m thu h i t, b i thư ng,
gi i phóng m t b ng trư c khi giao t h p cho nhà u tư thuê t; Vi c thu h i t và b i
thư ng, gi i phóng m t b ng ư c th c hi n theo quy nh c a pháp lu t v t ai; i v i
trư ng h p nhà u tư thuê l i t c a ngư i s d ng t ư c Nhà nư c giao t, cho thuê t thì
nhà u tư có trách nhi m t t ch c th c hi n vi c b i thư ng, gi i phóng m t b ng. Trư ng h p
nhà u tư ã có th a thu n v i ngư i s d ng t v vi c b i thư ng, gi i phóng m t b ng mà
ngư i s d ng t không th c hi n các nghĩa v như ã th a thu n thì U ban nhân dân c p có
th m quy n nơi có d án u tư có trách nhi m t ch c th c hi n gi i phóng m t b ng trư c khi
bàn giao m t b ng cho nhà u tư theo quy nh c a pháp lu t, i v i d án u tư phù h p v i
quy ho ch s d ng t ã ư c cơ quan nhà nư c có th m quy n phê duy t thì nhà u tư ư c
nh n chuy n như ng, thuê quy n s d ng t, nh n góp v n b ng quy n s d ng t c a t ch c
kinh t , h gia ình, cá nhân theo quy nh c a pháp lu t v t ai mà không ph i th c hi n th
t c thu h i t.
5. Nh ng i m c n lưu ý:
- V n quan h gi a Lu t kinh doanh b t ng s n và Lu t u tư.
- V n v n pháp nh và cách th c xác nh v n pháp nh ngành ngh kinh doanh b t
ng s n.
PhÇn 6
ph¸p LuËt vÒ x©y dùng
* V¨n b¶n ph¸p luËt:
- LuËt X©y dùng;
- NghÞ ®Þnh 08/2005/N§-CP ngµy 24/1/2005 vÒ quy ho¹ch x©y dùng;

- NghÞ ®Þnh 209/2004/N§-CP ngµy 16/12/2004 vÒ qu¶n lý chÊt l−îng c«ng tr×nh x©y dùng;
- NghÞ ®Þnh 16/2005/N§-CP ngµy 7/2/2005 vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh;
- NghÞ ®Þnh 112/2006/N§-CP ngµy 29/9/2006 söa ®æi mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh
16/2005/N§-CP.
1. Ph¹m vi ®iÒu chØnh: Quy ®Þnh vÒ ho¹t ®éng x©y dùng; quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, ç
nh©n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh vµ ho¹t ®éng x©y dùng.
2. §èi t−îng ¸p dông: Tæ chøc, ç nh©n trong n−íc; tæ chøc, ç nh©n n−íc ngoµi ®Çu t− x©y
dùng c«ng tr×nh vµ ho¹t ®éng x©y dùng trªn l·nh thæ ViÖt Nam.
3. Mét sè kh¸i niÖm c¬ b¶n:
- B¸o ço ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh lµ hå s¬ xin chñ tr−¬ng ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó
cÊp cã thÈm quyÒn cho phÐp ®Çu t−.
- Dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh lµ tËp hîp çc ®Ò xuÊt cã liªn quan ®Õn viÖc bá vèn ®Ó
x©y dùng míi, më réng hoÆc c¶i t¹o nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng nh»m môc ®Ých ph¸t triÓn, duy tr×,
n©ng cao chÊt l−îng c«ng tr×nh hoÆc s¶n phÈm, dÞch vô trong mét thêi h¹n nhÊt ®Þnh. Dù ¸n ®Çu t−
x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm phÇn thuyÕt minh vµ phÇn thiÕt kÕ c¬ së.
- Chñ ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh lµ ng−êi së h÷u vèn hoÆc lµ ng−êi ®−îc giao qu¶n lý vµ sö
dông vèn ®Ó ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh.
4. Lo¹i vµ cÊp c«ng tr×nh x©y dùng:
- C«ng tr×nh x©y dùng ®−îc ph©n thµnh lo¹i vµ cÊp c«ng tr×nh.
- Lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng n¨ng sö dông. Mçi lo¹i c«ng tr×nh ®−îc chia
thµnh n¨m cÊp bao gåm cÊp ®Æc biÖt, cÊp I, cÊp II, cÊp III vµ cÊp IV.
- CÊp c«ng tr×nh ®−îc x¸c ®Þnh theo lo¹i c«ng tr×nh c¨n cø vµo quy m«, yªu cÇu kü thuËt,
vËt liÖu x©y dùng c«ng tr×nh vµ tuæi thä c«ng tr×nh x©y dùng.
(§iÒu 4 NghÞ ®Þnh 209/2005/N§-CP ph©n lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng nh− sau:
1. C«ng tr×nh d©n dông:
a) Nhµ ë gåm nhµ chung c− vµ nhµ riªng lÎ;
b) C«ng tr×nh c«ng céng gåm: c«ng tr×nh v¨n hãa; c«ng tr×nh gi¸o dôc; c«ng tr×nh y tÕ; c«ng
tr×nh th−¬ng nghiÖp, dÞch vô; nhµ lµm viÖc; kh¸ch s¹n, nhµ kh¸ch; nhµ phôc vô giao th«ng; nhµ
phôc vô th«ng tin liªn l¹c, th¸p thu ph¸t sãng ph¸t thanh, ph¸t sãng truyÒn h×nh; nhµ ga, bÕn
xe; c«ng tr×nh thÓ thao çc lo¹i.
2. C«ng tr×nh c«ng nghiÖp gåm: c«ng tr×nh khai th¸c than, khai th¸c quÆng; c«ng tr×nh khai
th¸c dÇu, khÝ; c«ng tr×nh ho¸ chÊt, hãa dÇu; c«ng tr×nh kho x¨ng, dÇu, khÝ ho¸ láng vµ tuyÕn
èng ph©n phèi khÝ, dÇu; c«ng tr×nh luyÖn kim; c«ng tr×nh c¬ khÝ, chÕ t¹o; c«ng tr×nh c«ng
nghiÖp ®iÖn tö - tin häc; c«ng tr×nh n¨ng l−îng; c«ng tr×nh c«ng nghiÖp nhÑ; c«ng tr×nh c«ng
nghiÖp thùc phÈm; c«ng tr×nh c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng; c«ng tr×nh s¶n xuÊt vµ kho chøa
vËt liÖu næ c«ng nghiÖp.

3. C«ng tr×nh giao th«ng gåm: c«ng tr×nh ®−êng bé; c«ng tr×nh ®−êng s¾t; c«ng tr×nh ®−êng
thñy; cÇu; hÇm; s©n bay.
4. C«ng tr×nh thñy lîi gåm: hå chøa n−íc; ®Ëp; cèng; tr¹m b¬m; giÕng; ®−êng èng dÉn n−íc;
kªnh; c«ng tr×nh trªn kªnh vµ bê bao çc lo¹i.
5. C«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt gåm: c«ng tr×nh cÊp n−íc, tho¸t n−íc; nhµ m¸y xö lý n−íc th¶i;
c«ng tr×nh xö lý chÊt th¶i: b·i chøa, b·i ch«n lÊp r¸c; nhµ m¸y xö lý r¸c th¶i; c«ng tr×nh chiÕu s¸ng ®«
thÞ)
5. Yªu cÇu ®èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh:
- Phï hîp víi quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, quy ho¹ch ph¸t triÓn ngµnh vµ quy
ho¹ch x©y dùng;
- Cã ph−¬ng ¸n thiÕt kÕ vµ ph−¬ng ¸n c«ng nghÖ phï hîp;
- An toµn trong x©y dùng, vËn hµnh, khai th¸c, sö dông c«ng tr×nh, an toµn phßng, chèng
ch¸y, næ vµ b¶o vÖ m«i tr−êng;
- B¶o ®¶m hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n.
- §èi víi nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng cã quy m« lín, tr−íc khi lËp dù ¸n chñ ®Çu t− x©y
dùng c«ng tr×nh ph¶i lËp b¸o ço ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn cho phÐp
®Çu t−.
- Néi dung chñ yÕu cña b¸o ço ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm sù cÇn thiÕt ®Çu t−, dù
kiÕn quy m« ®Çu t−, h×nh thøc ®Çu t−; ph©n tÝch, lùa chän s¬ bé vÒ c«ng nghÖ, x¸c ®Þnh s¬ bé tæng
møc ®Çu t−, ph−¬ng ¸n huy ®éng çc nguån vèn, kh¶ n¨ng hoµn vèn vµ tr¶ nî; tÝnh to¸n s¬ bé hiÖu
qu¶ ®Çu t− vÒ mÆt kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n.
- §èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh cã sö dông vèn nhµ n−íc, ngoµi viÖc ph¶i b¶o
®¶m çc yªu cÇu quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu nµy viÖc x¸c ®Þnh chi phÝ x©y dùng ph¶i phï hîp víi
çc ®Þnh møc, chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt do c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc cã thÈm quyÒn vÒ x©y dùng
ban hµnh vµ h−íng dÉn ¸p dông. §èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh cã sö dông vèn hç trî
ph¸t triÓnchÝnh thøc (ODA) th× ph¶i b¶o ®¶m kÞp thêi vèn ®èi øng.
7. GiÊy phÐp x©y dùng:
* Tr−íc khi khëi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh chñ ®Çu t− ph¶i cã giÊy phÐp x©y dùng, trõ
tr−êng hîp x©y dùng çc c«ng tr×nh sau ®©y:
- C«ng tr×nh thuéc bÝ mËt nhµ n−íc, c«ng tr×nh x©y dùng theo lÖnh khÈn cÊp, c«ng tr×nh t¹m
phôc vô x©y dùng c«ng tr×nh chÝnh;
- C«ng tr×nh x©y dùng theo tuyÕn kh«ng ®i qua ®« thÞ nh−ng phï hîp víi quy ho¹ch x©y
dùng, dù ¸n ®Çu t− x©y dùng ®· ®−îc c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt;
- C«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt quy m« nhá thuéc çc x· vïng s©u, vïng xa;
- Nhµ ë riªng lÎ t¹i vïng s©u, vïng xa kh«ng thuéc ®« thÞ, kh«ng thuéc ®iÓm d©n c− tËp trung,
®iÓm d©n c− n«ng th«n ch−a cã quy ho¹ch x©y dùng ®−îc duyÖt;
- Çc c«ng tr×nh söa ch÷a, c¶i t¹o, l¾p ®Æt thiÕt bÞ bªn trong kh«ng lµm thay ®æi kiÕn tróc, kÕt
cÊu chÞu lùc vµ an toµn cña c«ng tr×nh.

* §èi víi nhµ ë riªng lÎ t¹i n«ng th«n, çc quy ®Þnh vÒ giÊy phÐp x©y dùng ph¶i phï hîp víi
t×nh h×nh thùc tÕ ë ®Þa ph−¬ng. Uû ban nh©n d©n cÊp huyÖn quy ®Þnh cô thÓ çc ®iÓm d©n c− tËp
trung thuéc ®Þa bµn ph¶i cÊp giÊy phÐp x©y dùng.
* ViÖc x©y dùng c«ng tr×nh, nhµ ë riªng lÎ trong vïng ®· cã quy ho¹ch x©y dùng ®−îc
duyÖt vµ c«ng bè nh−ng ch−a thùc hiÖn th× chØ ®−îc cÊp giÊy phÐp x©y dùng t¹m cã thêi h¹n theo
thêi h¹n thùc hiÖn quy ho¹ch.
* ThÈm quyÒn cÊp giÊy phÐp x©y dùng:
- Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh cÊp giÊy phÐp x©y dùng ®èi víi çc c«ng tr×nh x©y dùng cã quy
m« lín, c«ng tr×nh cã kiÕn tróc ®Æc thï, c«ng tr×nh t«n gi¸o vµ çc c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c thuéc
®Þa giíi hµnh chÝnh do m×nh qu¶n lý theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.
- Uû ban nh©n d©n cÊp huyÖn cÊp giÊy phÐp x©y dùng ®èi víi çc c«ng tr×nh x©y dùng trong
®« thÞ, çc trung t©m côm x· thuéc ®Þa giíi hµnh chÝnh do m×nh qu¶n lý, trõ çc c«ng tr×nh x©y
dùng nªu trªn.
- Uû ban nh©n d©n cÊp x· cÊp giÊy phÐp x©y dùng nhµ ë riªng lÎ ë nh÷ng ®iÓm d©n c− n«ng
th«n ®· cã quy ho¹ch x©y dùng ®−îc duyÖt, nh÷ng ®iÓm d©n c− theo quy ®Þnh cña Uû ban nh©n
d©n cÊp huyÖn ph¶i cÊp giÊy phÐp x©y dùng thuéc ®Þa giíi hµnh chÝnh do m×nh qu¶n lý.
8. §iÒu kiÖn ®Ó khëi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh:
- Cã mÆt b»ng x©y dùng ®Ó bµn giao toµn bé hoÆc tõng phÇn theo tiÕn ®é x©y dùng do chñ ®Çu
t− x©y dùng c«ng tr×nh vµ nhµ thÇu thi c«ng x©y dùng tho¶ thuËn;
- Cã giÊy phÐp x©y dùng ®èi víi nh÷ng c«ng tr×nh theo quy ®Þnh ph¶i cã giÊy phÐp x©y dùng,
trõ tr−êng hîp quy ®Þnh t¹i ®iÓm c kho¶n 1 §iÒu 68 cña LuËt X©y dùng;
- Cã thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng cña h¹ng môc, c«ng tr×nh ®· ®−îc phª duyÖt;
- Cã hîp ®ång x©y dùng;
- Cã ®ñ nguån vèn ®Ó b¶o ®¶m tiÕn ®é x©y dùng c«ng tr×nh theo tiÕn ®é ®· ®−îc phª duyÖt
trong dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh;
- CãbiÖnph¸p®Ób¶o®¶mantoµn,vÖsinhm«i tr−êngtrongqu¸tr×nhthic«ngx©ydùng;
- §èi víi khu ®« thÞ míi, tuú theo tÝnh chÊt, quy m« ph¶i x©y dùng xong toµn bé hoÆc tõng
phÇn çc c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt th× míi ®−îc khëi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh.
9. Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng:
- Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng ®−îc x¸c lËp cho çc c«ng viÖc lËp quy ho¹ch x©y
dùng, lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, kh¶o s¸t x©y dùng, thiÕt kÕ c«ng tr×nh, gi¸m s¸t, thi
c«ng x©y dùng c«ng tr×nh, qu¶n lý dù ¸n x©y dùng c«ng tr×nh vµ çc c«ng viÖc kh¸c trong ho¹t
®éng x©y dùng.
- Hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng ®−îc x¸c lËp b»ng v¨n b¶n phï hîp víi quy ®Þnh cña
LuËt nµy vµ çc quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan.
- Tuú theo quy m«, tÝnh chÊt cña c«ng tr×nh, lo¹i c«ng viÖc, çc mèi quan hÖ cña çc bªn,
hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng cã thÓ cã nhiÒu lo¹i víi néi dung kh¸c nhau.

- Néi dung chñ yÕu cña hîp ®ång trong ho¹t ®éng x©y dùng:
+ Néi dung c«ng viÖc ph¶i thùc hiÖn;
+ ChÊt l−îng vµ çc yªu cÇu kü thuËt kh¸c cña c«ng viÖc;
+ Thêi gian vµ tiÕn ®é thùc hiÖn;
+ §iÒu kiÖn nghiÖm thu, bµn giao;
+ Gi¸ c¶, ph−¬ng thøc thanh to¸n;
+ Thêi h¹n b¶o hµnh;
+ Tr¸ch nhiÖm do vi ph¹m hîp ®ång;
+ Çc tho¶ thuËn kh¸c theo tõng lo¹i hîp ®ång;
+ Ng«n ng÷ sö dông trong hîp ®ång.
Ph n VII- PHÁP LU T V THƯƠNG M I
- Lu t Thương m i
- NghÞ ®Þnh 59/2006/N§-CP ngµy 12/6/2006 quy nh chi ti t Lu t Thương m i v h ng hãa,
d ch v c m kinh doanh, h n ch kinh doanh v kinh doanh cã i u ki n.
1. Kh¸i niÖm c¬ b¶n:
- Ho¹t ®éng th−¬ng m¹i lµ ho¹t ®éng nh»m môc ®Ých sinh lîi, bao gåm mua b¸n hµng ho¸,
cung øng dÞch vô, ®Çu t−, xóc tiÕn th−¬ng m¹i vµ çc ho¹t ®éng nh»m môc ®Ých sinh lîi kh¸c.
- Hµng hãa bao gåm:
+ TÊt c¶ çc lo¹i ®éng s¶n, kÓ c¶ ®éng s¶n h×nh thµnh trong t−¬ng lai;
+ Nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.
2. Môi gi i thương m i
- Ngư i môi gi i thương m i. Ngư i môi gi i thương m i là thương nhân làm trung gian
cho các bên mua bán hàng hoá, cung ng d ch v thương m i trong vi c àm phán, ký k t h p
ng mua bán hàng hoá, cung ng d ch v thương m i và ư c hư ng thù lao theo h p ng môi
gi i.
- H p ng môi gi i: Trung môi gi i thương m i ph i ư c xác l p b ng h p ng; H p
ng môi gi i ph i ư c l p thành văn b n v i các n i dung ch y u sau ây: Tên, a ch c a các
bên; N i dung c th v vi c môi gi i; M c thù lao; Th i h n hi u l c c a h p ng môi gi i.
- Nghĩa v c a ngư i môi gi i: Ngư i môi gi i thương m i có nh ng nghĩa v sau ây:
Th c hi n vi c môi gi i trung th c; B o qu n các m u hàng hoá, tài li u ư c giao th c hi n
vi c môi gi i và ph i hoàn tr cho ngư i ư c môi gi i sau khi hoàn thành vi c môi gi i; Không
ư c ti t l , cung c p thông tin làm phương h i n l i ích c a ngư i ư c môi gi i; B i thư ng
thi t h i do mình gây ra cho các bên ư c môi gi i; Ch u trách nhi m v tư cách pháp lý c a các
bên ư c môi gi i, nhưng không ch u trách nhi m v kh năng thanh toán c a h . Vi c th c hi n

h p ng gi a các bên ư c môi gi i: Ngư i môi gi i không ư c tham gia vào vi c th c hi n
h p ng gi a các bên ư c môi gi i, tr trư ng h p có u quy n c a ngư i ư c môi gi i.
- Quy n hư ng thù lao: Quy n hư ng thù lao c a ngư i môi gi i phát sinh t th i i m các
bên ư c môi gi i ã ký h p ng.
- Thanh toán chi phí liên quan n vi c môi gi i. Ngư i môi gi i có quy n yêu c u ngư i
ư c môi gi i thanh toán các chi phí h p lý liên quan n vi c môi gi i, k c trong trư ng h p
vi c môi gi i không mang l i k tt qu cho các bên ư c môi gi i.
3. u giá hàng hoá ( i u 139,140) :
Kinh doanh d ch v u giá hàng hoá: Thương nhân là pháp nhân có i u ki n theo
quy nh c a pháp lu t ư c phép kinh doanh d ch v u giá hàng hoá.
u giá hàng hoá: Vi c thương nhân kinh doanh d ch v u giá hàng hoá ư c th c hi n
theo quy nh c a B lu t dân s và Quy ch bán u giá hàng hoá do Chính ph quy nh.
4. Qu ng cáo thương m i (T i u 186 n i u 197)
- Qu ng cáo thương m i. Qu ng cáo thương m i là hành vi thương m i c a thương nhân
nh m gi i thi u hàng hoá, d ch v xúc ti n thương m i.
- Quy n qu ng cáo thương m i. Thương nhân có quy n qu ng cáo v ho t ng s n xu t,
hàng hoá, d ch v c a mình h p thuê t ch c kinh doanh d ch v qu ng cáo th c hi n vi c qu ng
cáo thương m i cho mình.
- Kinh doanh d ch v qu ng cáo thương m i: Kinh doanh d ch v qu ng cáo thương m i là
ho t ng thương m i c a thương nhân th c hi n vi c qu ng cáo thương m i cho các thương
nhân khác; T ch c, cá nhân có i u ki n theo quy nh c a pháp lu t, có yêu c u kinh doanh
d ch v qu ng cáo thì ư c cơ quan Nhà nư c có th m quy n c p gi y ch ng nh n ăng ký kinh
doanh; Chính ph quy nh các i u ki n kinh doanh d ch v qu ng cáo thương m i.
- S n ph m qu ng cáo thương m i: S n ph m qu ng cáo thương m i g m nh ng thông tin
b ng hình nh, âm thanh, ch vi t, bi u tư ng ch a ng n i dung qu ng cáo thương m i.
- Phương ti n qu ng cáo thương m i: Phương ti n qu ng cáo thương m i là các công c
ư c s d ng gi i thi u các s n ph m qu ng cáo thương m i.
Phương ti n qu ng cáo thương m i g m:
1- Các phương ti n thông tin i chúng;
2- Các phương ti n truy n tin;
3- Các lo i n ph m;
4- Các lo i b ng, bi n, pa-nô, áp phích;
5- Các phương ti n qu ng cáo thương m i khác.
- B o h s n ph m qu ng cáo thương m i và ho t ng qu ng cáo thương m i h p pháp:
Thương nhân có quy n ăng ký quy n s h u công nghi p i v i s n ph m qu ng cáo thương
m i do mình sáng t o ra theo quy nh c a pháp lu t và ư c Nhà nư c b o h ; Nhà nư c b o h
và t o i u ki n thu n l i i v i các thương nhân ho t ng qu ng cáo thương m i h p pháp.
- Các qu ng cáo thương m i b c m: Qu ng cáo hàng hoá, d ch v mà Nhà nư c c m kinh
doanh h p c m qu ng cáo; Qu ng cáo s n ph m, hàng hoá chưa ư c phép lưu thông, d ch v
chưa ư c phép kinh doanh trên th trư ng Vi t Nam t i th i i m qu ng cáo; L i d ng qu ng cáo
thương m i gây thi t h i n l i ích c a Nhà nư c, cá nhân và các thương nhân khác; Qu ng cáo

có s d ng hình nh, hành ng, âm thanh, ti ng nói, ch vi t, bi u tư ng, màu s c, ánh sáng trái
v i truy n th ng l ch s , văn hoá, o c, thu n phong m t c Vi t Nam và trái v i quy nh c a
pháp lu t; Qu ng cáo b ng vi c s d ng phương pháp so sánh hàng hoá, d ch v c a mình v i
hàng hoá, d ch v cùng lo i c a thương nhân khác h p b t chư c s n ph m qu ng cáo c a m t
thương nhân khác, gây nh m l n cho khách hàng; Qu ng cáo sai v i s th t c a hàng hoá, d ch v
v m t trong các n i dung sau: quy cách, ch t lư ng, giá cá, công d ng, ki u dáng, ch ng lo i, bao
bì, phương th c ph c v , th i h n b o hành.
- S d ng phương ti n qu ng cáo thương m i. Vi c s d ng các phương ti n qu ng cáo
thương m i quy nh t i i u 190 c a Lu t này ph i tuân th các quy nh c a cơ quan Nhà nư c
có th m quy n c a Vi t Nam; Trong s d ng các phương ti n qu ng cáo thương m i ph i b o
m các yêu c u sau ây: a) Tuân th quy ho ch v qu ng cáo; không gây nh hư ng x u n
c nh quan, môi trư ng, tr t t an toàn giao thông, an toàn xã h i; b) úng v i m c , th i lư ng,
th i i m quy nh i v i t ng lo i phương ti n thông tin i chúng.
Qu ng cáo thương m i c a thương nhân nư c ngoài t i Vi t Nam. Thương nhân nư c
ngoài ư c phép ho t ng thương m i t i Vi t Nam ư c qu ng cáo v ho t ng s n xu t, hàng
hoá, d ch v c a mình t i Vi t Nam phù h p v i các quy nh c a Lu t này; Thương nhân nư c
ngoài chưa ư c phép ho t ng thương m i t i Vi t Nam mu n qu ng cáo v ho t ng s n xu t,
hàng hoá, d ch v c a mình t i Vi t Nam ph i thuê t ch c kinh doanh d ch v qu ng cáo thương
m i Vi t Nam th c hi n.
H p ng d ch v qu ng cáo thương m i. Vi c thuê d ch v qu ng cáo thương m i ph i
ư c xác l p b ng h p ng; H p ng d ch v qu ng cáo thương m i ph i ư c l p thành văn
bàn v i nh ng n i dung ch y u sau ây:
a) Tên, a ch các bên ký k t h p ng;
b) S n ph m qu ng cáo thương m i;
c) Phương th c, phương ti n qu ng cáo thương m i;
d) Th i gian, ph m vi qu ng cáo thương m i;
) Phí d ch v , các chi phí khác có liên quan.
- Quy n và nghĩa v c a bên thuê qu ng cáo thương m i.: L a ch n hình th c, n i dung,
phương ti n, ph m vi và th i h n qu ng cáo thương m i; Cung c p thông tin trung th c, chính xác
v ho t ng s n xu t, hàng hoá, d ch v thương m i và ch u trách nhi m v các thông tin này;
Ki m tra, gi m sát vi c th c hi n h p ng d ch v qu ng cáo thương m i; Tr phí ch v qu ng
cáo theo th a thu n trong h p ng.
- Quy n và nghĩa v c a bên làm d ch v qu ng cáo thương m i: Ký k t h p ng v i bên
thuê qu ng cáo thương m i phù h p v i gi y ch ng nh n ăng ký kinh doanh h p gi y phép s
d ng phương ti n qu ng cáo; Yêu c u bên thuê qu ng cáo thương m i cung c p thông tin qu ng
cáo trung th c, chính xác và theo úng th i h n c a h p ng; Th c hi n d ch v qu ng cáo
thương m i theo tho thu n trong h p ng; ư c nh p kh u v t tư, nguyên l u và các s n ph m
qu ng cáo thương m i c n thi t cho ho t ng d ch v qu ng cáo c a mình theo quy nh c a
pháp lu t; Nh n phí d ch v qu ng cáo theo tho thu n trong h p ng.
5. Gi i quy t tranh ch p thương m i:
Tranh ch p thương m i. Tranh ch p thương m i là tranh ch p phát sinh do vi c không
th c hi n h p th c hi n không úng h p ng trong ho t ng thương m i .

- Hình th c gi i quy t tranh ch p: Tranh ch p thương m i trư c h t ph i ư c gi i quy t
thông qua thương lư ng gi a các bên; Các bên tranh ch p có th tho thu n ch n m t cơ quan, t
ch c h p cá nhân làm trung gian hoà gi i; Trong trư ng h p thương lư ng h p hoà gi i không t
k t qu thì tranh ch p thương m i ư c gi i quy t t i Tr ng tài h p Toà án. Th t c gi i quy t
tranh ch p thương m i t i Tr ng tài, Toà án ư c ti n hành theo các th t c t t ng c a Tr ng tài,
Toà án mà các bên l a ch n.
- Th m quy n gi i quy t tranh ch p thương m i v i thương nhân nư c ngoài. i v i các
tranh ch p thương m i v i thương nhân nư c ngoài, n u các bên không có tho thu n h p i u
ư c qu c t mà nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam ký k t h p tham gia không có quy nh
thì tranh ch p ư c gi i quy t t i Toà án Vi t Nam.
6. Nh ng i m c n lưu ý:
- Quan h gi a Lu t Thương m i và Lu t kinh doanh b t ng s n: Nhà và t hay nhà là
hàng hoá.
PhÇn VIII- ph¸p luËt vÒ doanh nghiÖp
1.Vănb n hư ng d n có liên quan:
- Lu t Doanh nghi p;
- NghÞ ®Þnh 88/2006/N§-CP ngµy 29/8/2006 vÒ ®¨ng ký kinh doanh.
2. Các khái ni m cơ b n:
- Kinh doanh là vi c th c hi n liên t c m t, m t s ho c t t c các công o n c a quá trình u tư, t
s n xu t n tiêu th s n ph m ho ccung ng d ch v trên th trư ng nh m m c ích sinh l i.
- Góp v n là vi c ưa tài s n vào công ty tr thành ch s h u ho c các ch s h u chung c a công
ty. Tài s n góp v n có th là ti n Vi t Nam, ngo i t t do chuy n i, vàng, giá tr quy n s d ng t, giá tr
quy n s h u trí tu , công ngh , bí quy t k thu t, các tài s n khác ghi trong i u l công tydo thành viên góp
t o thành v n c acôngty.
- Ph n v n góp làt l v n màch s h u ho cch s h u chung c acông tygóp vào v n i u l .
- V n i u l là s v n do các thành viên, c ông góp ho c cam k t góp trong m t th i h n nh t nh
và ư c ghi vào i u l công ty.
- V n pháp nh làm cv n t i thi u ph icó theo quy nh c apháp lu t thành l p doanh nghi p.
- Qu c t ch c a doanh nghi p là qu c t ch c a nư c, vùng lãnh th nơi doanh nghi p thành l p, ăng
ký kinh doanh.
3. Các lo i hình t ch c kinh doanh:
* Doanh nghi p: Là t ch c kinh t có tên riêng, có tài s n, có tr s giao d ch n nh, ư c ăng ký
kinh doanh theo quy nh c apháp lu t nh m m c ích th c hi n cácho t ng kinh doanh, bao g m:
- Công tyNhànư c;
- Công tyc ph n;
- Công tyTNHH hai thành viên tr lên;
- Công tyTNHH m tthành viên;
- Công tyh p danh;
- Doanh nghi p tư nhân.

* H p tácxã
* H kinh doanh.
4. Quy n c a doanhnghi p:
- T ch kinh doanh; ch ng l a ch n ngành, ngh , a bàn, hình th c kinh doanh, u tư; ch ng
m r ng quy mô và ngành, ngh kinh doanh; ư c Nhà nư c khuy n khích, ưu ãi và t o i u ki n thu n l i
tham gia s n xu t, cung ng s n ph m, d ch v công ích.
- L ach n hình th c, phương th chuy ng, phân b vàs d ngv n.
- Ch ng tìm ki mth trư ng, khách hàng và ký k th p ng.
- Kinh doanh xu t kh u, nh p kh u.
- Tuy n d ng,thuê và s d ng lao ng theo yêu c u kinh doanh.
- Ch ng ng d ng khoa h c công ngh hi n i nâng cao hi u qu kinh doanh và kh năng c nh
tranh.
- T ch quy t nh cáccông vi c kinh doanh vàquan h n i b .
- Chi m h u,s d ng, nh o ttài s n c adoanh nghi p.
- T ch i m i yêu c u cung c p các ngu n l c không ư cpháp lu tquy nh.
- Khi u n i, t cáo theo quy nh c apháp lu t v khi u n i, t cáo.
- Tr c ti p ho cthông quangư i idi n theo u quy n tham giat t ng theo quy nh c apháp lu t.
5. Nghĩa v c a doanhnghi p:
- Ho t ng kinh doanh theo úng ngành,ngh ãghi trong Gi ych ng nh n ăng ký kinh doanh; b o
m i u ki n kinh doanh theo quy nh c apháp lu t khi kinh doanh ngành,ngh kinh doanh có i u ki n.
- T ch c công tác k toán, l p và n p báo cáo tài chính trung th c, chính xác, úng th i h n theo quy
nh c apháp lu t v k toán.
- ăng ký mã s thu , kê khai thu , n p thu và th c hi n các nghĩa v tài chính khác theo quy nh
c apháp lu t.
- B o mquy n, l i ích c a ngư i lao ng theo quy nh c a pháp lu t v lao ng; th c hi n ch
b o hi m xã h i,b o hi m yt vàb o hi m khác cho ngư i lao ng theo quy nh c a pháp lu t v b o hi m.
- B o m và ch u trách nhi m v ch t lư ng hàng hoá, d ch v theo tiêu chu n ã ăng ký ho c công
b .
- Th chi n ch th ng kê theo quy nh c apháp lu t v th ng kê; nh kỳ báo cáo y cácthông
tin v doanh nghi p, tình hình tài chính c a doanh nghi p v i cơ quan nhà nư c có th m quy n theo m u quy
nh; khi phát hi n các thông tin ã kê khai ho c báo cáo thi u chính xác, chưa y thì ph i k p th i s a i,
b sung các thông tin ó.
- Tuân th quy nh c a pháp lu t v qu c phòng, an ninh, tr t t , an toàn xã h i, b o v tài nguyên,
môi trư ng, b o v di tích l ch s , văn hoávàdanh lam th ng c nh.

TRUNG TÂM ÀO T O B T NG S N NHÀ XANH (NHAXANH'S TRAINING CENTER)
• Văn phòng : 48/3 Nguy n Hi n Lê, Phư ng 13 Qu n Tân Bình Tp. H Chí Minh, Vi t Nam
• Tel : (08) 9127361 - Fax : (08) 8103639
• Hotline :
o Ph trách chuyên môn : 0986102065 (Mr. Ph m Hoàng H u B c)
o Ph trách ào t o, ghi danh : 0938770977 - 0938770877 (Ms. Huỳnh Th Nhã Vi)
• Email : nhaxanhs@gmail.com
• Website : training.nhaxanhs.com

Chuyên đề bất động sản 1

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (13)

Viewers also liked

Viewers also liked (16)

Similar to Chuyên đề bất động sản 1

Similar to Chuyên đề bất động sản 1 (13)

Chuyên đề bất động sản 1