Trends in de bouw- en vastgoedwereld. Nieuwe contract- en financieringsvormen

1. 1

2. 2
Bent u toeschouwer of doet u mee?
Gert Harm ten Bolscher

3. Inhoud
• Trends voor de bouw-/ vastgoedwereld?
• Anders denken
• Aanpak vanuit F2F-/Citadel-netwerk
3

4. 4
Wat betekenen trends voor de
vastgoed- en bouwwereld?

5. Relevante ontwikkelingen voor
de komende jaren
• Niet denken vanuit bezit, maar vanuit
gebruik
• Flexibilisering arbeid
• Overweldigende techniek  behoefte
aan de menselijke maat
• Genetwerkt samenwerken
5

6. Niet bezit maar gebruik centraal
Gevolgen:
• TCO-benadering
• Prestatiegaranties/bonus-
malus
• DBFMO-constructies
• Andere rollen voor
traditionele partijen uit de
bouwkolom
• Kennis delen/samenwerken 6

7. Flexibilisering arbeid
• Thuiswerk: werk- en privé door elkaar
Werken als het nodig is/kan
• Waar wifi is, is een werkplek
• Ontmoeting met collega’s cruciaal voor
creativiteit, organisatiecultuur enz.
7

8. Behoefte aan menselijke maat
• Einde aan ontwikkeling groot, groter,
grootst
• Techniek geen doel maar hulpmiddel
voor de gebruiker
• Behoefte aan echt contact
8

9. Genetwerkt samenwerken
• Professionals hebben
elkaar nodig in de
complexe en
dynamische
werkelijkheid
• Samenwerken vanuit
een gezamenlijk doel
• Kernwoorden:
vertrouwen en
gezamenlijke win 9

11. Ecologische voetafdruk
11
Gemiddeld 2,7 ha
Beschikbaar: 2,1 ha

12. Waarde duurzame huisvesting (1)
• Jones Lang LaSalle nov. 2013: Twee-
derde is bereid 1 tot 5% meer huur te
betalen voor extra
duurzaamheidsprestaties
• Rabobank juni 2013: Beleg in
duurzaam vastgoed
• DTZ feb. 2011: Energiezuinig kantoor
leidt tot hogere inkomsten
12

13. Waarde duurzame huisvesting (2)
• Universiteit Maastricht (i.s.m.
Amerikaanse Universiteit): duurzame
gebouwen hebben 16% hoger
rendement
• Drijvende krachten:
– verlaging exploitatiekosten
– imago
– duurzaam inkopen overheid
13

14. Productiviteit en ziekteverzuim
14
Productiviteitswinst
[%]
Ziekteverzuimdaling
[1,5%]
Geen luchtvervuiling 3 - 7 1,5
Voldoende ventilatie 1 - 2 0,5
Temperatuur regelbaar 2 - 3 0,5
Temperatuur goed 7 -
Goede verlichting 2 - 3 -
Daglicht - 0,5
Geen geluidshinder 3 - 9 -
Totaal 10 - 15 2,5%

15. Perspectief duurzaam pand
Kostenplaatje (kantoorpand)
• Salariskosten: € 2.500 - 3.000 /m²
• Energiekosten: € 12 - 18 /m²
‘Batenplaatje’ jaarlijks
• 5% productiviteitswinst: € 125 - 150 /m²
• 2% lager ziekteverzuim: € 40 - 60 /m²
• Lagere energiekosten: € 3 - 8 /m²
• Hogere vastgoedwaarde: € 15 - 30 /m²
Investeringsruimte?
• Jaarlijks voordeel: min. € 185 /m²
• Meerinv. duurzaam pand: € 200 - 400 /m²
15

16. Wat staat centraal?
Bij ontwikkeling en renovatie:
• Investeringskosten  financierings- en/of
huurkosten
Veel minder of geen aandacht voor:
• Exploitatiekosten
• Gebouw als productiemiddel
• Effect huisvesting op: duurzaam imago,
gezondheid, productiviteit, flexibiliteit enz.
16

17. Perspectief
Kantoorpand:
• Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m²
• Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m²
• Energie-, onderhouds- en
schoonmaakkosten: € 45/m² (per jaar)
• Primaire proces: € 3.000/m² (per jaar)
17

18. Perspectief over 25 jaar
Kantoorpand:
• Ontwerpkosten: € 65 – 80 /m²
• Investeringskosten: € 1.300 – 1.500 /m²
• Energie-, onderhouds- en
schoonmaakkosten: € 1.700/m²
• Primaire proces: € 115.000/m²
18

19. In verhouding over 25 jaar
Ontwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces
1 20 20 100
19

20. In verhouding over 25 jaar
Ontwerp : Investering : Exploitatie : Primair Proces
1 20 20 100
Focus?
Keuzes?
Voldongen feiten?
20
Logisch?

21. Inspanningen
De werkzaamheden
worden gedefinieerd
Dit draagt bij aan de
conditie
21
Van inspanning naar prestatie
Prestaties
De conditie wordt
gedefinieerd
Dit bepaalt de
werkzaamheden

22. Financiering uit vitaliteitsfonds?
22

23. 23
Andere rollen voor ALLE
betrokkenen

24. 24
Voorbeeld scholenaanpak

25. Voorbeeld Scholen
• Verduurzaming scholen
– Isolatie (gevel, glas, dak)
– CV-ketel vervangen, inregelen
klimaatinstallaties
– Vervanging verlichting
– Plaatsing pv-panelen
• Verbeteren binnenklimaat
• Budgetneutraal
25

26. 26
Business cases
Lening Energiefonds Overijssel: ca.
3,5% rente
• Netto contante waarde: € 135.000
• Rendement investering (IRR): 9,5%

27. Exploitatiemogelijkheden
• Plaatje gebruiken om definities vast te
stellen!
•22-7-
27

28. Geïntegreerde
contractvormen?
• Voordelen:
– geen eindpunt bij oplevering
– verantwoording en betrokkenheid na oplevering
gaan door
– component keuzes worden gemaakt uit het
oogpunt van kosten effectiviteit
28
Door de juiste manier van aanbesteden, zijn
kostenbesparingen van meer dan 35% op het
onderhoud eerder regel dan uitzondering.

29. Uitbesteding totaal onderhoud
• Afsluiten prestatie-contract voor onderhoud,
energiereductie en goed binnenklimaat
• NIET: verschillende prestatiecontracten per
techniek (verlichting, PV-panelen)
• WEL: geïntegreerd prestatiecontract voor totale
onderhoud
• Beoordeling op KPI’s (Kritieke Prestatie
Indicatoren)
– Energiegebruik
– Binnenklimaat
– Onderhoud en beheer
29

30. 30
Prestatiecontract afsluiten
• Onderhoudsbeleid matchen met
bedrijfsvoeringsbeleid
• KSF's bepalen en vertalen in KPI's
• Bepalen meest bijpassende onderhoudsvorm /
management bij organisatie en budget
• Afstemmen monitoringsbehoefte passend bij
organisatie: van alles uitbesteden tot zelf
aansturen.
• Aanbesteding met prestatie onderhoudsbestek obv
KPI's
• Implementatie monitoring
• Opstarten onderhoudscontract

31. Clustering van projecten

32. Andere benadering…
• Circulaire economie
32

33. 33
Enorme leegstand kantoren:
Probleem …
… of grondstoffenbank?

34. Circulaire economie
• Betalen voor gebruik/prestaties
• Fabrikant/leverancier blijft eigenaar
van de grondstoffen
• Contracttermijn bepaalt de prijs voor
het gebruik
34

35. Vragen?
35
Onze belangrijke problemen kunnen niet
worden opgelost op hetzelfde denkniveau
waarmee we ze creëerden.
Albert Einstein (1879 – 1955)

36. Droom
36
Gezamenlijk
project vanuit
F2F-/Citadel-
netwerk

37. Uitwerking
• Gezamenlijk: iedereen die iets kan en
wil toevoegen (halen en brengen
principe)
• Renovatieconcept ontwikkelen voor
concreet project of met concept
geïnteresseerde vastgoedeigenaren
zoeken
37

38. Planning
• Aftrap: 20 maart
• Contouren bepalen: 9 april (vanaf
16.00 uur)
• Uitwerking: april – augustus 2014
• Definitief concept: september 2014
• Start concreet project: Q4 2014
38

39. Interactie
39

40. 40
Wie gaat
mee?